LIVRE - L'investissement immobilier locatif intelligent

julien · #1

J’ouvre ce fil pour annoncer la sortie et recueillir les commentaires sur mon nouveau livre L’investissement immobilier locatif intelligent

NB : pour la modération. Je n’avais pas fait de topic pour mes précédents livres, mais comme cela a déjà été fait depuis, j’ai supposé que ce ne serait pas considéré comme de la publicité intempestive et donc pris la liberté d’en faire un cette fois. Si j’ai mal supposé, déplacez ce message dans ma présentation.

Pourquoi ai-je écrit ce livre ?

Je suis parti du constat que quand quelqu’un voulait se former avant de se lancer dans l’investissement immobilier locatif, avait le choix entre :
- Des formations vidéo sur le web, loin d’être données (souvent des montants à 4 chiffres…).
- Des livres  :
o Soit qui racontent l’expérience d’un investisseur. Mais ils racontent plutôt l’histoire de cet investisseur en particulier, plutôt que ne structurent une méthode accessible à tous en tous lieux. Bref, ils se lisent plutôt comme un roman.
o Soit des livres plus structurés, mais qui sont soient trop généralistes (se concentrent sur l’immobilier en général) ou trop spécifiques (l’investissement locatif en immeuble de rapport par exemple). Mais aucun ne me semble être complet sur le sujet spécifique de l’investissement immobilier locatif.

Un peu comme Bruno qui a cherché la niche sur quelque chose qui n’existait pas encore avec ses 107 principes immobiliers issus de l’expérience de plusieurs investisseurs qu’il avait interviewés, c’est donc pour donner une autre alternative à ce qu’on trouve actuellement que j’ai décidé d’écrire ce livre :
Mon but a été d’écrire un livre structuré de méthodes, ponctué d’exemples spécifiques sur l’investissement en immobilier locatif dans toutes ses formes, et qui pourra faire office de formation en immobilier locatif pour un prix très accessible.

Pourquoi ce livre maintenant ?

Beaucoup des lecteurs de mon premier livre généraliste, Construisez et gérez votre patrimoine avec succès ou de mon blog qui ont plus d’appétence pour l’immobilier que pour la bourse, m’ont souvent signalé qu’un opus spécialisé sur ce domaine-là, (à l’image de ce qu’est Investir en bourse ; styles gagnants, styles perdants pour la bourse) leur faisait cruellement défaut.
Lorsqu’en 2013 j’ai reçu les premières sollicitations à ce sujet, mon expérience et mon historique de travail étaient moins longs en immobilier qu’ils ne l’étaient en bourse. Je n’ai donc pas répondu à cette demande .

Aujourd’hui, j’ai une certaine expérience puisque j’ai moi-même acquis plusieurs lots d’immobilier locatif, sinon je n’aurais rien osé écrire sur le sujet. Je pense donc avoir acquis une certaine légitimité pour en parler. Je ne voulais en effet pas être assimilé à certains blogueurs qui vendent parfois à prix d’or des techniques en vidéos. À la vue de certains contenus, on se demande parfois s’ils ont vraiment déjà acheté et mis en location un bien immobilier.

Pour écrire un livre de non-fiction, a fortiori dans l’investissement, il faut en fait non seulement avoir de l’expérience, mais également avoir digéré cette expérience. On peut en effet se rendre compte au bout de quelques années que ce que l’on croyait au départ être une bonne idée n’en était pas forcément une…
Certes, quand on parle de légitimité, on pourrait dire que des investisseurs ayant acquis une trentaine de lots, en ayant effectué d’énormes travaux et ainsi obtenu des rendements de 15% et possédant un patrimoine presque concentré à 100 % en immobilier (des Philippe30, DDtee, ou cricri quoi… ) sont plus légitimes que moi.

Mais c’est peut-être aussi parce que tout cela n’était pas aussi naturel que ça pour moi au départ, ou que je suis loin d’être un bon bricoleur, que j’espère avoir su exposer dans ce livre de façon pédagogique tous les bons réflexes et toutes les bonnes astuces que j’ai découvertes au cours de mon parcours. Le but de ce livre étant de faire du lecteur un investisseur en immobilier locatif intelligent ! Et ce, qu’il veuille passer ces week-ends à bricoler ou qu’il préfère les passer à bronzer…

J’espère en outre ne pas m’être contenté de donner un livre de recettes qui pourraient se périmer, mais d’avoir réussi à transmettre l’état d’esprit et les raisons des conclusions et réflexions auxquelles j’arrive parfois.

À qui s’adresse ce livre ?

Ce livre s’adresse à celui (ou celle) qui veut se lancer dans l’immobilier locatif de façon intelligente.

Ou à celui (ou celle) qui s’est déjà lancé dans l’immobilier locatif en ayant acheté un ou deux biens, mais veut dorénavant faire mieux en professionnalisant sa démarche et accélérant la cadence.

Le public visé est en capacité d’acheter un bien immobilier (ce qui revient souvent en pratique à être solvable vu des banques et avoir une capacité d’emprunt), et souhaite se constituer à terme un patrimoine immobilier locatif (plus ou moins conséquent), et des revenus passifs.

Le lecteur type de ce livre connait les notions de base de l’immobilier, et ne souhaite ni qu’on lui explique des notions trop basiques comme la différence entre un actif et un passif, ni lire trop de « blabla ou de brodage ».
Ce que souhaite vraiment le lecteur de ce livre, c’est comprendre comment effectuer concrètement des investissements immobiliers locatifs de façon intelligente, en faisant mieux que la moyenne, et se voir présenté des exemples issus de situations concrètes du monde réel, et non seulement d’une table de mathématiques théorique…

Pour ceux que ça intéresse : quelques mots sur l’aspect entrepreneurial de sa genèse.

J’étais passé par lulu pour la version papier des 2 premiers. On gardait à l’époque déjà plus de droits d’auteur qu’en passant par un éditeur, mais c’était sensiblement moins bien que Createspace qui n’existait pas à l’époque.

Le livre fait 64 000 mots (on ne va pas parler en pages car cela ne veut rien dire : on peut écrire en police 14 si on veut…) contre 40 000 et 44 000 mots pour les 2 précédents. Même si je reprends quelques articles du blog sur 12000 mots, la partie « relecture/correction des coquilles » a été relativement fastidieuse. J’espère qu’il ne reste pas trop de fautes de syntaxe.

Pour le titre, j’ai fait le copywriting à l’instinct sans le tester. Mon hésitation entre un titre « sobre mais peut-être peu vendeur » et un titre « marketing qui en fait too much mais qui vend » s’est traduit par le choix d’:
- Un titre sobre, « L’investissement immobilier locatif intelligent ». Les adeptes de la bourse noteront le clin d’œil…
- Un sous-titre pompeux « Itinéraire vers votre future semaine des 7 dimanches ». Sous-titre seulement partiellement assumé car s’il apparaitra en sous titre sur Amazon, il n’apparaîtra en revanche que comme l’un des éléments de l’image de couverture de l’édition papier plutôt que comme vrai sous-titre.

La photo-montage de la couverture est sortie d’un mon esprit torturé et est de la pure création maison. Je n’ai jamais été très doué comme artiste (mon institutrice de maternelle était désespérée de mes travaux de découpage-collage, et mon prof d’art plastique de collège avait fait recouvrir mon oeuvre quand on nous avait demandé de repeindre le gymnase…) et et ne suis donc pas certain qu’elle soit réussie.

Le plan
Partie A : Les concepts de base
A.1 Le rendement locatif
A.2 L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
A.3 Économie et marché immobilier

Partie B : Les concepts spécifiques, chers à l’investisseur en immobilier locatif intelligent
B.1 Le cash-flow…positif
B.2 Le rendement entrepreneurial
B.3 La maîtrise des risques

Partie C : La préparation : établir sa stratégie
C.1 Choisir son marché
C.2 Connaître son marché et choisir le type de bien visé
C.3 Le financement

Partie D : La mise en pratique
D.1 Trouver la bonne affaire
D.2 La visite et la décision
D.3 Négocier la bonne affaire
D.4 Trouver les sources de rendement entrepreneurial
D.5 Optimiser la fiscalité de l’exploitation
D.6 Mettre en location
D.7 Choisir et gérer ses locataires.

Partie E : Pièges à éviter et exemples de stratégies
E.1 Les pièges à éviter
E.2 Exemples de stratégies en immobilier locatif

Partie F : Bonus : best-of des articles du blog liés à l’immobilier
Entre autres : Les meilleures affaires se font-elles en achetant à un particulier ou à une agence ? Faire un investissement locatif avant l’achat de sa résidence principale : aberrant ou judicieux ? Quel mode de chauffage dans un bien locatif ? Rédiger une annonce de location : les clés pour générer des contacts. Choisissez vos locataires comme vous choisissez vos amis, ne choisissez pas vos amis comme locataires. L’immeuble de rapport : avantages et inconvénients. Appartement vendu loué : bon ou mauvais plan ? La SCI : vraiment utile ou juste pour briller en société ? etc.

La promotion valable 5 jours pour les lecteurs du forum

Pour le moment, je n’ai parlé de la sortie de ce livre qu’aux lecteurs de ce forum et aux abonnés de ma Newsletter, afin que eux seuls profitent de la promotion de lancement.
Pendant 5 jours (mais pas un de plus), vous pouvez profiter d’une promotion :

- 50 % sur l’édition Kindle : 4.87 € au lieu de 9.87 €.

- Sur l’édition papier, c’est plus compliqué de faire vraie une promotion avec la loi française sur le prix unique du livre. S’il y en a qui tiennent à la version papier , pour pouvoir leur faire bénéficier d’un geste, je propose donc de leur reverser 6 € (soit -25%) sur un compte paypal, s’ils m’envoient à julien at blog.mes-investissements.net une capture d’écran de leur preuve d’achat (avant le 15/11/2017 inclus) et la référence du commentaire qu’ils ont mis sur Amazon.

Eh bien sûr si vous avez aimé le livre, j’apprécierais le petit commentaire même pour ceux qui ont pris la version Kindle qui est le seul moyen pour un auteur indépendant de se faire remarquer dans l’amas de ce qui est proposé…

Ayant cette fois (grâce à Createspace) la main pour modifier et améliorer à la marge le livre au fil de l’eau, je suis par ailleurs preneur de tous les commentaires et critiques constructives dans ce fil.

Pour le livre, c’est ici :
- L’investissement immobilier locatif intelligent

Dernière modification par julien (10/11/2017 16h24)

Mots-clés : immobilier, investir, investissement, livre, locatif

julien · #2

Certains d’entre-vous m’ont signalé qu’ils ne seraient pas intéressés par la version Kindle, mais le seraient par une version pdf.

Je ne le ferais pas à grande échelle (piratage, complexité de vendre sur plusieurs canaux etc.), mais dans le cadre promo de lancement (donc si la demande me parvient jusqu’à ce soir), je répondrai favorablement à ces demandes. Contactez-moi par MP dans ce cas.

Dernière modification par julien (15/11/2017 13h44)

Borat · #3

Mon commentaire sur Amazon a écrit :
Actuellement en phase de préparation d’un investissement locatif et en recherche active d’un bien, j’ai lu plusieurs livres sur le sujet et je trouve que celui-ci est particulièrement bien fait. Il ne contient effectivement comme annoncé par l’auteur que des informations utiles aux investisseurs et ne fait pas du "remplissage" avec le BA-BA de l’immobilier que l’on connait déjà si l’on a déjà fait quelques opérations. J’ai particulièrement apprécié le point de vue à la fois humble et pragmatique de l’auteur, qui va parfois à l’encontre de ce que l’on lit partout (notamment sur l’emprunt à 110%) et qui propose des ouvertures intéressantes, par exemple en détaillant des stratégies différentes d’investissement ou en considérant un emprunt immobilier comme une assurance décès pour mettre sa famille à l’abri !

Queenstown · #4

Je viens de terminer votre livre et je dois dire que j’ai VRAIMENT beaucoup aimé !
Il est remarquablement complet sans être ni trop technique ni trop spécifique ce qui change d’autres livres sur l’investissement immobilier que j’ai pu lire dans le passé.
Il y a beaucoup de petites astuces dont je me servirai pour mes futurs achats (comme la saisonnalité) et certains aspects plus techniques comme ceux sur la fiscalité ou le cosse ancien m’ont fait reflechir.

Pour 5€ (version kindle) je ne regrette pas du tout mon achat !
Q.

ps: Pour ceux comme moi qui n’ont pas de Kindle, il y a la possibilité de télécharger l’appli Kindle pour Ipad (ca marche aussi pour Samsung) et ca évite de chercher un PDF.

InvestisseurHeureux · #5

Piqué par la curiosité, j’ai lu votre livre Julien, et je vous félicite de son contenu : un mixte entre pratique et théorie, bourrés d’exemples, d’astuces et qui ne vend pas du rêve, mais une approche intelligente et argumentée de l’investissement immobilier.

Vu le prix ridicule (10 € en version Kindle !), sincèrement, toute personne envisageant un investissement immobilier locatif devrait l’avoir lu.

Parmi les "trucs et astuces", un exemple simple (mais pas nécessairement évident pour le néophyte) donné par Julien : repérer les annonces de studios de 35/40 m2, car ils peuvent être convertibles en T2 à peu de frais, augmentant ainsi "facilement" la valeur locative.

Mon mode de vie ne s’y prête pas, mais moi qui n’ai vraiment aucune affinité pour l’investissement immobilier, après lecture de votre livre j’aurais envie de m’y mettre. C’est dire ! :-)

Félicitation à vous, car comme vous l’écrivez, vous auriez pu vous filmer en cravate, dire la même chose que votre livre (et même probablement moins vu sa densité) et empaqueté le tout en une formation à 299 € (ce qui ne vous empêche pas de le faire par la suite, d’ailleurs !).

Mais en attendant, heureux les lecteurs apprentis investisseurs immobiliers de votre livre !

Bravo à vous et j’espère sincèrement qu’il deviendra un best-seller.

PS : la couverture du livre est possiblement perfectible et vous gagnerez je pense à la faire retravailler par un graphiste (allez voir sur fiverr ou codeur).

Momox75 · #6

Lu et 5 étoiles laissés sur Amazon, je suis aussi lecteur du blog et j’en apprécie la qualité et diversité des interventions.

Francis59 · #7

Bonjour Julien, désolé si ma formulation n’était pas des plus courtoises, mais je confirme: le contenu de votre livre vaut vraiment le détour. Je le trouve très pragmatique et les recommandations bien plus avisées que mes précédentes lectures souvent trop "romancées".

InvestisseurHeureux · #8

dfranck a écrit :
Dommage, j’ai raté la promo kindle

Je ne suis pas l’auteur du livre, mais ce type de phrase me hérisse pour Julien.

Plein tarif, le livre de Julien coûte 10 € en Kindle ! 10 € quand on voit des margoulins qui vendent 800 € des formation sur l’immobilier sans avoir le quart de l’expérience de Julien.

Sincèrement, si vous ne pouvez pas mettre 10 € dans un bouquin, spécialement traitant de l’investissement immobilier (et donc a priori que vous êtes intéressé par le fait d’investir des milliers d’Euros dans l’immobilier) c’est qu’il y a un problème quelque part.

Je rappelle aussi que sur les 10 € Kindle, il faut enlever 50 centimes de TVA, 3 € de commissions Amazon et à la louche 3 € d’impôts et charges sociales. Donc au final, il reste moins de 4 € pour Julien.

C’est pas lourd vu la quantité d’information qu’il partage…

Alors mettre en exergue le fait d’avoir manquer la promotion de lancement, ne le prenez pas mal, mais c’est particulièrement déplaisant et grossier.

Range19 · #9

Bonjour Julien,
Livre reçu aujourd’hui… avec la nouvelle couverture.

bosk · #10

J’ai commandé le livre la semaine dernière, reçu vendredi et lu en grande partie ce WE.

Pour résumer, je trouve le livre très intéressant et vu que je compte faire un investissement locatif bientôt c’est un achat que je ne regrette pas du tout.

J’y ai appris pas mal de choses très intéressantes qui peuvent paraitre pour certaines évidentes mais tant que l’on ne les a pas lu, on ne s’en rend pas compte (par exemple le fait que l’intérêt d’une agence et le nôtre n’est pas le même).

J’ai énormément apprécié aussi tout ce qui concerne le choix du locataire.

Maintenant une remarque critique:

-Je me serais trouvé dans une FNAC au milieu d’autres livres sur le sujet, je n’aurais sans doute pas acheté le livre.

Tout simplement car j’ai trouvé que l’intro était la partie la moins intéressante et ne m’a pas attiré pour lire le reste du livre.
Ce qui vu le dit reste aurait été vraiment dommage.

Je pense que c’est entre autre à cause de la partie: "Moi je suis comme ça contrairement aux autres".
Chose que l’on peut retrouver aussi dans la partie conseil du choix du locataire où vous préconisez une phrase du style:
"Moi je ne suis pas comme ces agences qui vous arnaquent au sujet de la caution" (ce n’est pas la phrase exacte, je n’ai pas le livre sous la main, mais l’idée est là).

Et j’avoue que les discours du type: "Moi je suis quelqu’un de bien. Pas comme les autres" a vraiment des tendances à me faire fuir.
Maintenant, c’est peut être efficace, mais pas sur moi en tout cas.

julien · #11

Modeste, peut-être pas tant que ça , mais j’hésite parfois à trop "auto-commenter" cette file car je ne voudrais pas non plus détourner l’esprit du forum en faisant trop de pub. Il faut trouver le bon équilibre sur le rythme de mes interventions sur celle-ci (hors réponse à des questions posées par des forumeurs sur le livre ou son contenu bien entendu).

Chacun a sa définition de ce qu’est un best-seller (nous en avions d’ailleurs un peu débattu avec Fructif dans cette file- notamment son travail de recherche au message 60).

J’ai donc aussi la mienne avec un chiffre précis en tête. On va dire que le nombre d’exemplaires vendus pour prétendre à ce titre honorifique n’est pas encore atteint à ce jour, mais qu’au vu du démarrage des 4 premiers mois, on peut fermement commencer à croire qu’il sera atteint un jour…

Donc oui, on en est pas si loin que ça du best-seller !

D’ailleurs, IH, vous avez eu votre part de contribution à ce succès en m’incitant à changer la couverture initiale et en plaçant le livre dans la section Formations de ce forum, et je vous en remercie. Sait-on jamais, la proportion de mes lecteurs qui ont acheté le livre en passant par votre lien représente peut-être quelques gros % de mes ventes . Comme l’ont eu également les premiers acheteurs du livre quand j’ai annoncé le lancement sur ce forum, et à qui je suis également reconnaissant de leur confiance.

Dernière modification par julien (27/03/2018 15h00)

tini38 · #12

J’ai terminé le livre. Une partie était connu pour moi mais j’ai appris énormément de chose avec ce livre. C’est exactement ce que je cherchais : Un livre plus pointu et moins "théorique" comme peut l’être dans un autre registre que l’immobilier "la semaine de 4h". Merci !

julien · #13

Ce que j’ai oublié de préciser également, c’est qu’évidemment le "succès" pointant à l’horizon, j’ai été contacté par deux éditeurs traditionnels (bon c’était pas Gallimard non plus hein !). Qui avaient remarqué que le livre trônait en 1ère ou 2ème place de la catégorie Immobilier d’Amazon (et par conséquent devant certains de ceux qu’ils avaient édités).

Après les avoir écoutés poliment, j’ai finalement décidé de rester en autoédition. Le seul vrai "+" qu’ils avaient à m’apporter était la soit-disant mise en rayon dans les librairies ou fnac.

En raisonnant d’un point de vue purement financier (même si comme on en a déjà discuté, je rappelle que c’est rarement le but premier de l’auteur d’un livre sinon il ferait plutôt dans les formations vidéo "comme tout le monde"), entre ce que laisse Createspace à l’auteur et ce que laisserait un éditeur traditionnel, il faudrait que ce dernier arrive à multiplier mes ventes par 3 ou 4 pour avoir une équivalence. Or, je ne pense pas que la mise en rayon des librairies et autres fnac donnerait quelque chose de significatif, car c’est sûrement pour se retrouver in fine bien caché dans l’armoire plutôt que sur le présentoir bien en vue…

Bref, les éditeurs traditionnels, quand vous en auriez besoin car vous n’êtes pas connu, ils ne prennent pas de risque. Et quand vous n’avez plus besoin d’eux car vous vous êtes auto-marketé, ils viennent à la charge ;).

Et j’avoue m’être habitué à l’autoédition. Le fait de maîtriser parfaitement ce que je fais, de l’écriture à la vente en passant par la mise en page, est quelque chose que j’apprécie beaucoup.

Dernière modification par julien (28/03/2018 09h19)

Dl78 · #14

Super livre, je l’ai dévoré en 2 jours, chose rare pour moi! J’ai apprécié le cheminement, tout est clair et complet, cela se lit très bien. Cela m’a permis de confirmer pas mal de choses et d’en apprendre de nouvelles.

Je retiens surtout le passage sur le descriptif du Cosse ancien, que je ne connaissais pas. Je suis actuellement en négociation pour un bien déjà loué en nu, j’envisageais seulement le LMNP mais j’ai lu sur le forum que cela pouvait être borderline vis-à-vis du fisc pour justifier le passage d’un bail nu en meublé.
Je sais désormais que le cosse Ancien me permetttrait également d’avoir un cash-flow positif; j’ai appelé l’adil du département en question qui m’a confirmé que le fait que le locataire soit déjà en place ne posait pas de souci, tant que l’on était dans les cloux en terme de loyer et revenu du locataire. Malgré le plafond, le loyer serait identique à ce que j’envisageais, et les plafonds de revenus sont suffisamment hauts (30k€ pour un célibataire, pour un bien loué 500€), bref quasiment aucune contrainte. Et pas de meuble à acheter avant 6 ans!

J’ai trouvé qq coquilles, je me permets de vous les signaler, je parle en emplacement et non pas en page car elles n’apparaissent pas sur mon navigateur :
emplacement 368 : "qu’en 2015", je pense que vous vouliez dire "qu’en 2005"
emplacement 3398 : "déduisant", je pense que vous vouliez dire "déduis-en"
emplacement 3725 : "de dégagent", vous vouliez dire "et dégagent"
emplacement 3931 : "l’essence d’une géographique donnée"
emplacement 3970 : "les plus grands biens", je pense qu’il manque un "pour"
emplacement 3970 : "composent portefeuille"

potterthekiller · #15

Bonjour.
Je suis en train de lire votre livre en version kindle.
J’ai remarqué une grosse coquille a l’emplacement 2735.
«le régime micro-bic…. un abattement de 30%»
En LMNP en micro-bic c’est 50% d’abattement.
Potter

GeoffroyQ · #16

Bonjour,
Très bon livre. Je suis pourtant du genre à ne pas acheter de livre car quand je me mets à lire un livre je m’endors ou ça ne m’intéresse pas du tout hors là le livre en une semaine je l’ai terminé et je retourne voir certains chapitre régulièrement pour bien comprendre.

Merci beaucoup pour toutes ces explications et les cas concrets
Je suis d’ailleurs en train d’appliquer la lecture sur un petit cas concret.
En attente du prochain

Palawan · #17

Excellent livre (version papier), clair et qui semble aborder pédagogiquement les différents aspects. Je n’ai pas d’autre point de comparaison, mais suis vraiment satisfait d’avoir pu avoir une information structurée sur le sujet.

Si je peux me permettre une remarque de style: j’ai trouvé insupportable le nombre de fois que revient "intelligent" dans les premiers chapitres. J’avoue que si je n’avais pas connu votre livre sur ce forum, j’aurais sans doute arrêté de le lire et l’aurais mis à la poubelle! Sans doute est-on plus ou moins sensible à ce genre de choses, mais c’est dommage car ça jette une grosse suspicion sur le fond.
Critique purement à visée constructive, j’espère que vous n’en prendrez pas ombrage.

PaulM · #18

Bonjour Julien,

Investisseur débutant, je suis l’heureux détenteur de votre livre depuis quelques jours ! Je compte le démarrer après avoir terminé le livre que j’ai en cours, et j’ai bien l’impression que je vais en apprendre encore beaucoup puisque le livre est riche d’exemples concrets !

Cependant j’étais en train de feuilleter quelques pages ce soir, histoire de me mettre l’eau à la bouche, et plus particulièrement quelques pages du chapitre sur l’optimisation fiscale. Et j’ai l’impression qu’une coquille subsiste sur le nota 46 en bas de la page 143 (chapite D.5, partie sur la location meublée) :

- le nota 46 concerne la nature des travaux déductibles et renvoie au lien "http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP.html" . Lien qui concerne en fait les travaux déductibles des revenus fonciers et non meublés (cas étudié ici). Ne s’agirait-t-il pas d’une coquille? Vers quel lien pensiez vous effectuer un renvoie ?
Car depuis que je m’intéresse à la location en LMNP au réel,et que je scrute le site des impôts sur la partie des BIC, je ne vois mentionné nulle part explicitement la nature des travaux déductibles (existe-t-il des restrictions comme sur le foncier ou bien toute forme de travaux est-t-elle déductible en meublé au réel ?)

Merci pour votre éclairage et félicitations pour votre ouvrage !

Paul

Dernière modification par PaulM (01/08/2018 22h43)

Stouby · #19

Bonjour Julien,

Je vous remercie pour ce très bon livre qui va j’en suis sûr contribuer à me lancer dans l’achat immobilier locatif rentable (ce que je n’ai su faire par le passé avec le piège du Robien dont je me suis séparé en me coupant un bras plutôt qu’une jambe).

Dans ce sens, j’ai commencé à me faire une fiche Excel pour calculer grosso modo très rapidement la rentabilité d’un bien que je visite.

Pour cela je me suis basé sur votre premier chapitre (A.1) et tous les calculs de rendement.

Il y a me semble-t-il une coquille sur la renta net de charges.
(7500-1800)/123000 = 4,6% et non 5,4%

En revanche le net - net est correcte ce qui est le plus important entre nous

P.S : J’ai une version kindle.

julien · #20

Effectivement Stouby, votre oeil est avisé. Il restait bien une coquille dans ce calcul intermédiaire.

Je l’ai corrigé dans une révision parue ce week-end, où outre ce calcul ont été corrigées une dizaine de faites d’orthographe ou de syntaxe qui restaient encore dans le livre. Celles-ci, quand on croit qu’il n’y en a plus, il y en a encore…

Merci d’ailleurs aux lecteurs qui me les ont remontées par MP. Cela aide, car quand il n’en reste plus beaucoup, il est difficile pour l’oeil de l’auteur d’arriver à identifier les quelques-unes restantes…

Dernière modification par julien (18/09/2018 11h34)

julien · #21

Bonjour Cyril,

Non effectivement, pas de nouvelle promotion prévue. C’était une promotion de lancement uniquement pour ancrer le livre dans le paysage.

Je n’ai pas l’intention de la renouveler, d’une part parce que le livre n’en a pas besoin, et d’autre part parce que ça pénaliserait ceux qui l’ont payé plein pot.

Et de surcroît que même à plein tarif, on reste sur des prix de livre, donc des prix très faibles (aussi bien relativement à une formation traitant du même sujet, que relativement au prix des investissements dont il est l’objet).

Dernière modification par julien (09/04/2019 09h27)

julien · #22

Après le succès de L’Investissement Immobilier Locatif Intelligent, qui je dois l’avouer a dépassé mes espérances, beaucoup de personnes de mon entourage (en tout cas ceux qui connaissent les principes des business en ligne…) m’ont conseillé de surfer sur ce succès et de proposer "comme tout le monde" ma propre formation. Histoire que je rentabilise ce succès en espèces sonnantes et trébuchantes (au-delà de celles touchées par les pures ventes de livres).

J’ai réussi à y résister, n’étant pas 100% certain que j’arriverai ainsi à donner plus de valeur aux acheteurs que le prix auquel j’aurais vendue celle-ci (contrairement à ce qui était ma conviction au moment où je m’étais attelé à l’écriture de L’Investissement Immobilier Locatif Intelligent.) Je suis en effet convaincu que le meilleur moyen de ne pas gagner d’argent est justement de chercher absolument à en gagner, plutôt que de chercher avant tout à apporter de la valeur à ses clients (oui j’ai bien appris le discours de certains livres anglophones dédiés à l’entrepreneuriat…).
Et puis les formations, je n’en ai jamais acheté moi-même par crainte de ne pas en avoir pour mon argent, ça n’aurait pas été très cohérent d’en proposer moi-même une…

Par contre, je n’ai pas résisté à faire quand même quelque chose, en l’occurrence écrire un nouveau livre, sorte de suite du précédent et cette fois intitulé 77 Exercices Pratiques pour L’Investisseur Immobilier Intelligent (espérons que le titre ne fasse pas trop scolaire )

La filiation de ce nouveau livre avec le précédent est en effet très claire et se perçoit dès que l’on jette un coup d’oeil à la couverture (oui, elle est un peu marketing, surtout que j’ai fait moins soft en assumant cette fois de me mettre moi-même en scène, ce que je m’étais jusqu’ici refusé à faire car en léger décalage avec ma personnalité, mais c’est le jeu ! Et puis si j’avais attendu la prochaine fois pour cela, je craignais de ne plus avoir alors les 2-3 cheveux qu’il me reste encore…C’était donc temps d’immortaliser ces derniers).

Bref, pour la filiation avec le précédent livre, on a :
- Les couleurs (tons de bleu clair) qui sont un rappel évident du 1er livre.
- Le titre "77 Exercices Pratiques pour l’Investisseur Immobilier Intelligent" qui dérive directement du précédent…
- … De même que le sous-titre "La semaine des 7 dimanches se mérite…" qui rappelle le célèbre "Itinéraire vers votre future semaine des 7 dimanches…" du précédent, et qui même si le terme "semaine des 7 dimanches" est à tendance "putaclic", montre bien grâce au "se mérite" que je ne suis pas un grand fan des gourous qui font croire que tout va tomber du ciel en 18 mois.

Plutôt que la sempiternelle formation, j’ai encore une fois écrire en livre. S’il peut se voir comme une suite au précédent, j’ai néanmoins chercher à créer quelque chose qui n’existait pas déjà sur le marché.

Le livre est une sorte de livre d’exercices / études de cas sur l’immobilier locatif. Il pose 77 sujets et invite le lecteur à y réfléchir. J’apporte ensuite ma réponse (parfois stricte quand ce sont des considérations purement réglementaires, mais parfois subjective sur certains autres sujets).

Parmi les sujets abordés, certains avaient dû être survolés trop rapidement dans L’investissement Immobilier Locatif Intelligent. Voila pêle-même les thématiques rencontrées dans les exercices :

- Difficultés à trouver des biens rentables,
- Fiscalité,
- SCI,
- Travaux,
- Colocation ou location courte durée,
- Problèmes rencontrés pendant la location,
- Financement,
- Stratégies patrimoniales,
- LMP/LMNP,
- Immeubles de rapport,
- Gestion des risques.

J’ai encore opté pour l’autoédition. On peut cette fois dire avec certitude par choix plutôt que par défaut. Vu les sollicitations que j’ai eues sur L’investissement immobilier locatif intelligent d’éditeurs constatant le succès de ce dernier, j’aurais en effet pu sans problème faire éditer en édition traditionnelle son petit frère si je l’avais voulu.

Prix promotionnel de lancement à 24.99 € valable 10 jours. Je le mettrai au prix définitif immédiatement après.

PS : Vu d’aujourd’hui, je ne prévois pas de faire de version Kindle pour celui-ci. Je voudrais essayer de voir si les ventes Kindle cannibalisent les papiers ou sont des ventes supplémentaires.
PS2 : je n’ai pas ouvert de file séparée du 1er livre pour ne pas faire trop « publicité » mais si les modérateurs jugent que ce serait mieux, je n’y vois pas d’inconvénients..
PS3 : j’ai annoncé la sortie aujourd’hui à mes abonnés, et vu leur enthousiasme, j’ai tout de suite pensé aux films qui marchent bien dont le réalisateur sort ensuite le "2". 90% du temps, ce dernier déçoit : je croise les doigts pour ne pas être dans ce cas-la…Mais ne suis pas pleinement rassuré

Dernière modification par julien (07/08/2019 08h42)

julien · #23

@stv44.

C’est corrigé

@bibike.

Il y aussi le fait que je ne pouvais pas être prêt pour début août pour les 2 versions.
Et comme j’avais teasé un peu, certains de mes habitués le réclamaient pour lire pendant leurs vacances / à la plage.

Ce que les gens ne savent pas aussi, c’est qu’au-dessus de 9.99 € en Kindle, Amazon change le taux de commission auteur en la baissant de 60% environ à 28% environ sur le prix TTC. En pratique, cela revient à imposer aux auteurs un prix Kindle inférieur à 9.99 €. Sans ça, j’aurais mis le Kindle à 12 €, les droits d’auteurs étaient alors équivalents entre une version papier et Kindle, et c’était réglé.

Je note toutefois votre remarque et y réfléchis. Mais si je changerais d’avis, ce ne serait pas avant les rentrée de toute façon car je suis en 100% off le mois d’août. J’en ai besoin pour me revigorer Et le formater au format liseuse, c’est un boulot qui prend un peu de temps.

Dernière modification par julien (07/08/2019 12h48)

julien · #24

Un petite message pour préciser que même si comme expliqué quelques messages plus haut, je n’avais au départ pas prévu de faire de version Kindle/Kobo pour 77 Exercices Pratiques pour L’Investisseur Intelligent, j’ai changé d’avis suite aux circonstances particulières liées au Covid :

- Amazon ayant suspendu la livraison de produits non-essentiels dont les livres physiques,
- Et à la demande de plusieurs lecteurs qui voulaient profiter de cette période où ils ont plus de temps qu’habituellement pour lire un peu…

Depuis hier, la version électronique de 77 Exercices Pratiques pour l’Investisseur Immobilier Intelligent est donc disponible, sur la plateforme Kindle, ainsi que sur la plateforme Kobo.

PS : Pour rappel, même si c’est souvent plus confortable, il n’est pas absolument nécessaire d’avoir une liseuse pour lire un livre électronique : l’application Kindle est installable sur tablette ou PC

Dernière modification par julien (29/03/2020 14h32)

Plutarque · #25

Bonjour Julien,

Tout d’abord, bravo pour ce livre que j’ai lu en totalité aujourd’hui, qui résume à mon sens pleinement l’état d’esprit que doit avoir un investisseur aguerri.

Je réponds à l’une des (rares) interrogations de votre livre, où vous vous demandez comment il est possible en fin de Terminale de choisir la filière MP plutôt que PC, quand on est admis dans les deux filières. La réponse n’est pas complètement évidente, et c’est avec le regard du prof de prépa que je vous la fais.

Sur le constat qu’il est plus facile d’intégrer une école d’ingénieurs donnée en PC qu’en MP, oui vous avez raison. Mais on pourrait pousser le raisonnement plus loin encore : il est encore plus facile d’y rentrer en venant de PSI, de PT, de TSI, de l’université, etc. Certes ces filières n’existaient pas toutes il y a 30 ans, mais aujourd’hui les étudiants de MP/PC ne représentent souvent même pas la moitié d’une promotion en école d’ingénieurs, c’est dire le tournant qui a été pris !

Ce qu’il faut comprendre, c’est que la plupart des étudiants qui choisissent en fin de Terminale la filière MP ont une vraie préférence (si ce n’est une passion) pour les maths. C’est extrêmement net du point de vue du prof de maths, un cours de maths en MP se fait à un public qui s’intéresse presque à la beauté des maths présentées, là où un cours de maths en PC se fait de manière utilitariste : on présente les maths utiles aux autres sciences et notamment à la physique. Bien sûr, je caricature volontairement le trait, mais on n’en est pas loin.

Ainsi, il y a 2 profils-type pour notre élève de Terminale qui a le choix entre MPSI et PCSI :

(1) il préfère nettement les maths : en choisissant MPSI il va beaucoup plus s’épanouir. Un élève avec ce profil-type qui choisit PCSI par stratégie va beaucoup moins bien vivre sa prépa, même si ses résultats en maths lui donneront un (gros) avantage. Mais la physique, la chimie et la SI, cumulées, vont lui prendre 75% de son temps, et ses résultats vont inexorablement chuter. Par expérience, ils finissent quasiment toujours par le regretter. J’ai même vu le cas d’un étudiant en fin de deuxième année en PC* demander à faire 5/2 en MP* (et très bien réussir).
(2) il n’a pas spécialement de préférence et choisit PCSI : c’est en effet le choix de raison, car les meilleurs étudiants choisissent MPSI et il va profiter du fait que les écoles d’ingénieurs aient fait le choix de sur-représenter certaines filières dans leurs promotions. La différence entre MP et PC est non négligeable, mais reste sans commune mesure en comparaison de la différence entre PC et TSI par exemple (mais ça ne s’adresse pas au même public).

J’en profite pour signaler, si cela n’a pas été corrigé dans une des mises à jour, une confusion entre le zonage A et le zonage Abis. La zone A n’est pas Paris, ni la zone Abis la proche banlieue. Il est possible aussi que le zonage ait évolué depuis la sortie du livre.

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