Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#351 26/04/2019 14h49

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   246  

Je propose que nous en rediscutions après votre prochaine inspection sanitaire Olivier, le commentaire sera ainsi plus factuel.

Hors ligne Hors ligne

 

#352 03/09/2019 09h37

Membre
Réputation :   89  

Bonjour,

Je ne suis pas sur que ce soit le meilleur endroit  mais au moins je m’adresse au voisinage.

j’ai un terrain dans la MEL que je souhaiterai decouper et eventuellement amenager. je pensais pour cela faire appel a un geometre pour avoir une idee des possibilités (  et définir un plan ).
les acces au terrain sont multiples mais pas aisés.

Auriez vous des contacts a partager ?
Merci

Hors ligne Hors ligne

 

#353 07/01/2020 23h04

Membre
Réputation :   19  

Bonne année à toute la communauté des investisseurs lillois!

@ aux investisseurs à Tourcoing , connaissez vous le quartier epideme qui se trouve au Sud de la gare de Tourcoing.  Un agent immobilier me propose un immeuble intéressant , rue des Omnibus
J’aimerais avoir vos avis sur ce quartier que je ne connais pas

Dernière modification par Jade (07/01/2020 23h04)

Hors ligne Hors ligne

 

#354 28/01/2020 20h28

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

En 2012, j’ai acheté un appartement à Lille , pour un montant, hors FDN/frais d’agence de 104K
J’aimerai estimer sa valeur car je compte le vendre.
Pouvez vous me dire si mon estimation vous parait pertinente ?
Il se situe dans une petite copropriété de 10 logements, avec des charges dans la norme (1350 € par ans).
Il se situe dans le quartier Lille moulin, dans un coin plutôt calme, près de ronchin.
Il est à 7 minutes à pied du métro porte de Douai.Il y a des commerces à proximité (carrefour city à 200m).

Quand je prend les prix sur meilleur agent sur le quartier Lille moulin pour un appartement, j’ai 2 834 € du mettre carré.

=> Mon appartement fait 48M carré = 133K.

=> C’est un rez de chaussé, j’applique une décote de 15% = 113K.
Même ma rue est au fond d’une impasse , il n’y a donc quasiment aucun passage.

=> Un immeuble se construit juste en face, il reste 8 mois de travaux pour qu’il soit terminé, même si le plus gros des travaux est fait (les murs sont montés).
J’applique tout de même une décote de 5% = 107K.

=> L’appartement a été entièrement rénové , il a un style moderne.
J’applique une côte positive de 10% = 117K.

=> J’ai une place de parking, la résidence est sécurisée une porte avec badge .J’applique une côte positive de 5% = 123K.

Ca vous parait bien ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #355 28/01/2020 20h44

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   895  

Bonsoir,
Ca me semble raisonnable, au vu des éléments que vous avancez. Peut-être 5% trop haut pour un RDC mais ça reste un prix où les potentiels acheteurs pourront se positionner en négociant raisonnablement, et avec un peu de chance si le marché est porteur ça reste un bien qui peut partir au prix.

Autre façon d’évaluer, depuis 2012 les prix à Lille ont augmenté de 13%, à affiner selon quartier et dates précises.
Vous avez acheté 104k, ça vaut 118k sans tenir compte d’éventuels travaux d’amélioration que vous auriez fait.
Mettre en vente à 123k parait bien.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #356 28/01/2020 20h44

Membre
Réputation :   14  

Le meilleur pour vendre un appart c’est de le faire expertiser par des pro.
3 agences me parait bien.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #357 28/01/2020 20h45

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2102  

Vous feriez mieux de le faire expertiser par un pro (ils se déplacent gratuitement dans l’espoir de récupérer un mandat, et de plus il y a de nombreux sites www qui vous fournissent un chiffre basé sur toutes les infos du marché dont ils disposent- gratuitement- sans quitter votre écran d’ordinateur). Vous aurez des chiffres pas tous pareils, mais déjà  une idée de la plage de valeur.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#358 25/02/2020 22h38

Membre
Réputation :   19  

Bonjour,

Je constate qu’il y a beaucoup d’immeubles en vente sur la commune de Tourcoing ces derniers mois .

Question aux investisseurs qui connaissent bien la commune : connaîtriez vous la raison de l’augmentation des IDR en vente sur Tourcoing ?

Hors ligne Hors ligne

 

#359 25/02/2020 23h03

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   288  

Une bonne amie (habitant tourcoing centre) me disant cette semaine que sa ville se meurt… les magasins disparaissent du centre ville et les indicateurs du développement sont en berne (la population en baisse ainsi que le prix au m2). Globalement, le centre ville se tient, ce qui n’est pas le cas des quartiers périphériques. On m’a fait aussi une description assez peu flatteuse de la dynamique municipale.

Pour le nombre d’habitants, voir  ici
Pour le prix au m2, voir ici : ici


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#360 25/02/2020 23h17

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   246  

Pas d’accord. Les prix baissent de 0.7% en 2 ans, et la population varie du même ordre, soit rien de bien significatif de mon point de vue.

Pour l’augmentation des immeubles à la vente, je ne fait pas ce constat.

Par contre, l’immobilier commercial doit être très difficile à vendre ou louer hors de l’hyper centre, ou pour des surfaces atypiques. C’est quand même une ville très pauvre.

AMF: je travaille à Tourcoing.

Dernière modification par Trahcoh (25/02/2020 23h18)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #361 26/02/2020 06h45

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   288  

Trahcoh a écrit :

Pas d’accord. Les prix baissent de 0.7% en 2 ans, et la population varie du même ordre, soit rien de bien significatif de mon point de vue.

Vous avez raison sur ce point bien entendu. Mais il faut comparer avec d’autres villes :
Lille +11%
Roubaix -2%
Tendance sur le Nord +6%

Et si vous prenez sur 5 ans, la différence est plus flagrante.

Bien entendu, ça n’est qu’une tendance à partir d’un seul site. Et pour l’investissement locatif, le loyer est en partie decouplé du prix d’achat.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#362 26/02/2020 14h57

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   246  

Le compromis est peut-être de trouver la perle rare hors de Lille, mais sans aller jusqu’à Roubaix et Tourcoing. En passant au travers des mailles de l’encadrement de loyer de Lomme et Hellemmes, et en évitant le permis de louer.

Pour tous ceux qui votent anti-bolchéviks dans ces villes, n’oubliez pas de réserver votre dimanche pour empêcher l’extension de l’encadrement des loyers.

Personnellement, je viens de vider mon livret A en mesure de représailles contre le financement de la concurrence HLM.

Dernière modification par Trahcoh (26/02/2020 15h02)

Hors ligne Hors ligne

 

#363 26/02/2020 19h33

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   288  

Je n’ai pas dit qu’il ne fallait pas investir à Tourcoing. Il faut être plus sélectif sur une ville où le prix au m2 décroît par rapport à une ville où le prix au m2 croit.

Oui l’encadrement des loyers va passer un coup de rabot sur la rentabilité. Je vends 2 apparts dans lille pour investir là où j’aurai moins de contraintes.

Ayant des petites surfaces, j’ai réussi à éviter le coup de rabot pour l’instant avec le complément de loyer (assez facilement justifié). Par contre, j’ai quelques exemples de loyers divisés par 2 suite à l’encadrement… ça fait mal!


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#364 02/03/2020 18h21

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Je n’ai pas encore investi, et pour l’instant je suis en phase de visites ^^. Je vise surtout des immeubles avec un petit nombre de lots (2-3) pour tenter de faire du meublé.

Je me trompe peut être, mais j’ai l’impression que sur Tourcoing la rentabilité brute tourne souvent autour de 8% pour ces types de bien (pas de colocations etc..) mais que c’est plus difficile à atteindre pour les villes autour (exception de Roubaix que je ne vise pas sauf quartier particuliers).

A titre informatif, voici les raison des ventes qu’on m’a donné :
- Départs au Portugal/sud de la France (plusieurs)
- Investisseur âgé qui récupère ses liquidités

Est-ce une erreur de regarder principalement cette zone ? (surtout Tourcoing, Croix, Wasquehal)

Hors ligne Hors ligne

 

#365 02/03/2020 18h31

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   288  

Non ca n’est pas une erreur de regarder ce secteur mais il faut être sélectif. 8% brut est nettement insuffisant pour espérer des (bonnes) affaires.  Ca vous fera au mieux du 4/5% net en final sur un marché où vous aurez du mal à récupérer votre mise lors de la revente.

Votre souci est aussi de cibler des immeubles abordables à la plupart des investisseurs d’où des prix plus élevés au m2.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#366 09/05/2020 14h29

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   133  

Bonjour les lillois, pas trop impactés par d’éventuels départs anticipés de locataires étudiants, d’impayés ou de difficultés à relouer malgré le confinement ?

Pour ma part la casse est clairement limitée, surtout sur les studios/studettes où je n’ai eu, pour le moment, aucun départ imprévu. Par ailleurs je viens de remettre en location un T2 sur Tourcoing suite à un préavis reçu du locataire, et je n’ai jamais eu autant de demandes en moins de 24h, avec en plus une très bonne qualité globale des profils.

Je m’attendais à des difficultés car le mois de mai est habituellement un mois creux, or il semblerait que beaucoup de gens relancent leur projet de déménagement, qui était mis en suspens avec le confinement.

https://i.imgur.com/ioFIuua.png

Hors ligne Hors ligne

 

#367 09/05/2020 14h49

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   246  

Bonjour perecastor. La demande est en berne depuis mars. Du coup ça repart depuis cette semaine. J’ai perdu la moitié des étudiants. Bon week-end.

Dernière modification par Trahcoh (09/05/2020 14h50)

Hors ligne Hors ligne

 

#368 09/05/2020 15h21

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   133  

Aïe, ça craint… peut-être en profiter pour mettre le paquet sur la publication des annonces ?

A une époque, quand j’avais eu du mal à trouver les premiers locataires pour mon immeuble de Roubaix, j’avais trouvé l’un de mes locataires via LocService. Cela n’engage à rien car c’est le bailleur qui contacte les locataires potentiels de son choix.

Je crois aussi que LeBonCoin fait en ce moment des promos sur les packs annonces, pour mettre des photos supplémentaires et surtout remonter automatiquement en tête des recherches pendant plusieurs semaines.

Il m’est aussi déjà arrivé de poster mes annonces via Studapart, qui est diversifiant au sens où ce sont principalement des étudiants étrangers qui postulent. Studapart peut alors proposer une assurance loyers impayés (pas aussi bonne qu’une GLI classique dans mes souvenirs) mais à la charge du locataire.

Hors ligne Hors ligne

 

#369 09/05/2020 16h02

Membre
Réputation :   6  

Bonjour à tous
A titre perso, ma fille est à la fac Catho de Lille donc si vous avez un studio à louer dans le coin à partir du mois de juillet-août, ça m’intéresse.
Par contre, ma fille ne rentre sur Lille que le 15 juin (concours PACES) pour les visites…
A+

Hors ligne Hors ligne

 

#370 09/05/2020 16h03

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   129  

Aucun départ et aucun impayé de mon côté, à Lille petits studios les étudiants conservent pour la rentrée, à Tourcoing les actifs dans mes T2 continuent de payer.

590e pour le T2 avec extérieur, il fait quelle taille ?

Hors ligne Hors ligne

 

#371 09/05/2020 16h24

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   133  

Celui-ci fait 40m2, loyer 530€ HC + 60€ de provisions y compris chauffage et eau chaude collectif gaz. Meublé avec le minimum légal.

J’ai déjà une dizaine de visites avec des profils de qualité programmées pour lundi soir (je prévois toujours large par expérience, entre ceux qui annuleront, ne se présenteront pas et ceux en "tourisme immobilier", il ne restera que 2 ou 3 dossiers fermes au final), donc clairement un loyer un peu supérieur n’aurait pas été ridicule et aurait trouvé preneur.

Hors ligne Hors ligne

 

#372 09/05/2020 16h34

Membre
Réputation :   19  

Pour mes 2 T2 à tourcoing loués à des étudiants :

- le 1er pas de soucis, un couple d’étudiants présent pour 3 ans d’études ; extrêmement sérieux qui m’envoient un message à chaque fois que l’appartement est inoccupé et qu’ils partent en stage.

- le 2ème, j’ai eu un coup de chaud car l’étudiant a loué que pour 1 an et a emménagé en Août 2019. A la mi Mars, il m’informe qu’il quitte l’appartement et va passer le confinement dans sa famille. Il ne me parle pas de donner son préavis. Il attendait d’avoir des nouvelles de l’école nationale des douanes. Il y a 2 semaines, l’école l’informe que les cours continueront à distance. Il m’appelle et m’en informe et me dit qu’il continuera à payer le loyer jusqu’en juin et qu’il reviendra fin juin pour faire l’état des lieux de sortie.  Je me dis waou , là c’est un cadeau ; à sa place , j’aurais déposé mon préavis.
Voilà, j’ai eu de la chance.

perecastor a écrit :

Celui-ci fait 40m2, loyer 530€ HC + 60€ de provisions y compris chauffage et eau chaude collectif gaz. Meublé avec le minimum légal.

J’ai déjà une dizaine de visites avec des profils de qualité programmées pour lundi soir (je prévois toujours large par expérience, entre ceux qui annuleront, ne se présenteront pas et ceux en "tourisme immobilier", il ne restera que 2 ou 3 dossiers fermes au final), donc clairement un loyer un peu supérieur n’aurait pas été ridicule et aurait trouvé preneur.

Je loue mes T2 à 540 euros hors charges + 60 euros de charges. 43 M2 , décoration moderne + équipée entièrement.  avec 1 place de parking. Chauffage individuelle.

Perecastor, c’est rassurant que vous ayez beaucoup de sollicitations pour location de votre T2.
Je compte mettre une annonce début juin pour relouer mon  T2.

Dernière modification par Jade (09/05/2020 16h39)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #373 09/05/2020 16h44

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   133  

Jade a écrit :

extrêmement sérieux qui m’envoient un message à chaque fois que l’appartement est inoccupé

Ça c’est très bien, car sur le principe un appartement vacant trop longtemps c’est toujours un risque (manque d’entretien, squat, dégradations type dégâts des eaux découverts tardivement…). Si vous êtes au courant, cela vous laisse la possibilité (avec son accord bien sûr) de passer de temps en temps pour vérifier si tout est bien OK. Ou de demander aux voisins de vous prévenir s’ils pensent qu’il y a un souci.

A l’inverse j’ai découvert fortuitement qu’un de mes locataires avait mis à disposition son appartement à une camarade de classe qui travaille dans la région, le temps où il sera confiné chez ses parents (plutôt une bonne initiative) sans m’en informer au préalable. Du coup petit coup de stress car je soupçonnais un squat ou une sous-location non autorisée, avant qu’il ne clarifie avec moi la situation.

Hors ligne Hors ligne

 

#374 11/05/2020 15h08

Membre
Réputation :   89  

Bonjour
Ppour ma part, 2 demandes de depart pendant le confinement .
un T2 :une etudiante qui finalement est restée mais le depart devrait se faire sous peu.
une T3 : depart des locataires pour achat de leur maison.

Je m’en sors tres bien avec relocation du T3 par des locataires d’un des T2 et un de leur ami qui vient prendre le T2 libre , Etat des lieux a distance etc 

D’ailleurs je n’ai pas trouvé comment utiliser cela  pour les deplacements de plus de 100 km si c’est un motif légitime ou non pour la période.

cdt

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Don Faites un don
Apprendre le bonheur