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Forums des investisseurs heureux

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[+1]    #326 07/03/2019 18h04 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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@Trahcoh : Je ne cherchais pas spécifiquement sur Roubaix. J’avais plutôt une approche opportuniste, à la recherche d’une bonne affaire. Un autre projet sur Tourcoing aurait été très bien aussi, même si je trouvais ça pertinent de diversifier sur une autre commune.

Je ferai prochainement un retour complet sur ce projet. Mais en résumé, heureusement que j’ai pu régulariser les 2 lots créés irrégulièrement par un ancien propriétaire (passant de 4 à 6) et donc augmenter fortement le potentiel locatif et la valeur à la revente, car j’ai eu des mauvaises surprises qui selon moi sont intrinsèquement liées à la localisation sur Roubaix. Au point où j’ai déjà envisagé de le revendre, ce que j’aurai probablement déjà fait s’il n’y avait pas le risque de requalification en marchand de biens.

D’une part les 3 agences que j’ai fait passer à la fin des travaux me l’ont estimé entre 250-280k€ pour des loyers de 30k€/an soit 11 à 12% max. Un même immeuble sur Tourcoing, c’est minimum 1% de moins soit 10% de plus à la revente. Certes il m’a coûté 210k€ tout compris, mais c’est toujours désagréable de constater un aussi gros écart par rapport à ses simulations.

D’autre part j’ai reçu beaucoup moins d’appels de locataires qualitatifs que sur mon immeuble de Tourcoing. Je pense que la typologie de biens (studettes/studios contre T2) y fait beaucoup, mais l’attractivité de la ville doit jouer aussi. Je me suis résigner à le laisser partiellement vacant jusqu’à la rentrée étudiante de juin, où il me sera bien plus facile de faire le plein.

Dernière modification par perecastor (07/03/2019 18h06)

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#327 12/03/2019 07h46 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour à tous,

J’ai désormais 4 studios dans le centre de Lille. La rentabilité n’est pas exceptionnelle (7% brute) mais cela m’a permis de me rassurer avec ces investissements locatifs.

J’ai encore une capacité d’emprunt assez importante et je me pose la question d’investir dans des quartiers à meilleure rentabilité. Je pense notamment à Hellemmes et Tourcoing. Entre les deux, j’avoue hésiter fortement. J’ai une meilleure image d’Hellemmes que de Tourcoing, mais cela reste très subjectif.

Amis lillois, je sais que certains d’entre vous ont déjà des biens situés sur Hellemmes ou Tourcoing. Avez vous des difficultés à louer, notamment à des personnes respectueuses du logement et solvable? Quel quartier à Hellemmes me conseillez vous? Marbrerie ou Mairie d’Hellemmes? Je précise que je recherche surtout du studio LMNP pour étudiant.

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[+1]    #328 12/03/2019 09h12 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Tout dépend de la clientèle recherchée. Si vous êtes à proximité du métro, choisissez les étudiants. Vous louez très rapidement dans la période juillet août (en 2 jours, c’est loué sur hellemmes), par contre, il faut 1 à 2 mois actuellement pour retrouver des locataires car il y a une très faible demande et pléthore de biens disponibles.

Entre hellemmes et Tourcoing, vous n’avez pas les mêmes prix d’achat ni la même clientèle. Tourcoing est moins cher et moins d’étudiants

Mes remarques sont à prendre avec recul car vous trouverez tout et son contraire. Comme vous avez déjà 4 studios, pourquoi ne pas chercher un petit immeuble?

Pour hellemmes, la station Marbrerie est la "frontiere" entre 2 mondes. Mairie d’hellemmes, Square Flandres sont assez recherchées car proche des facs. Il y a de très nombreux biens locatifs sur le secteur, pas toujours en bon état.

Dernière modification par lachignolecorse (12/03/2019 09h18)


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#329 12/03/2019 09h55 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Effectivement je recherche un immeuble. Pourriez vous m’indiquer près de quel métro se situe votre immeuble? Vous louez majoritairement à des étudiants? La rentabilité semble meilleure à Tourcoing mais je me sens plus à l’aise avec Hellemmes, notamment car c’est plus proche de mon domicile et que cela semble plus proche de ce que je fais actuellement (LMNP étudiant).

Que voulez vous dire par "frontière entre deux mondes" pour Mabrerie? Comme on se rapproche de Fives, quartier très populaire, c’est moins coté c’est cela?

Sachant que je suis prêt à sacrifier un point ou deux de rentabilité pour avoir un meilleur emplacement, vous me conseillerez plutôt Mairie Hellemmes, Square Flandres?

Rien à voir, mais ce serait un plaisir d’échanger avec vous lors de la prochaine rencontre IH!

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#330 12/03/2019 12h52 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Je rebondis sur la proposition de Stochastic, et viens de relancer une invitation pour la prochaine rencontre des IH lillois. Vous trouverez les informations et la possibilité de laisser vos disponibilités ici :

Info - Forums des investisseurs heureux

@Stochastic : pour répondre plus précisément à votre question, il serait intéressant de connaître vos objectifs et vos contraintes. Si l’objectif est d’aller chercher la rentabilité quitte à assumer un plus grand risque, les possibilités ne manquent pas sur la métropole. J’ai une préférence pour Lille Moulins (pour le potentiel de PV long-terme) et Tourcoing (un des meilleurs compromis entre risque, rentabilité court terme et potentiel de PV long terme). Mais pour une réelle diversification, notamment par rapport à la réglementation (permis de louer, encadrement des loyers…) mieux vaudrait chercher un bien en dehors de la MEL.

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#331 12/03/2019 13h28 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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J’ai 2 immeubles sur le secteur hellemmes que vous indiquez. Qu’il soit à mairie d’hellemmes, Square Flandres, Marbrerie, peu importe du moment que c’est rentable.

Pour la "frontiere", vous devriez aller vous promener le long de la ligne de métro après Marbrerie direction Lille-fives, vous verrez peu être les descentes de crs venus mettre de l’ordre. Inutile de vouloir louer à des fils/filles de bonne famille.


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#332 12/03/2019 14h27 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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J’ai désormais 4 studios dans le centre de Lille. La rentabilité n’est pas exceptionnelle (7% brute) mais cela m’a permis de me rassurer avec ces investissements locatifs.

7% à Lille ce n’est pas mal du tout!

Pour Tourcoing, rentabilité 9-10% relativement facile à obtenir, j’ai une préférence pour les quartiers proches des métros Colbert/Tourcoing Centre.

J’ai deux appartements (LMNP) dans un même immeuble, en haut de la rue de gand.

Pour les locataires effectivement, comme indiqué précédemment, peu d’étudiant, profil plutôt jeunes actifs:

- un locataire salarié dans une grande enseigne de la zone "Promenade de Flandres", grand pourvoyeur d’emplois dans le coin…
- une locataire ancienne étudiante devenue active, en couple désormais.

Je n’ai pas beaucoup de recul car les biens ont été acquis il y a un an, beaucoup de demande pour les appartements que je loue (2 pièces) mais peu de "qualitatif" (x3 le montant du loyer, emplois stables etc).

Évidemment, les locations en très bon état attirent un peu plus les "bons locataires", je suis donc parti sur quelques menus travaux de peinture tendance + gros nettoyage de la terrasse.
Gros point pour la location => proposer une place de parking (quand même plus pratique pour aller bosser…).

ps: pour la location étudiante, il y a dans la ville quelques écoles, notamment l’ESA (arts).

ps2: il y aura moins de concurrence pour l’achat d’un immeuble, on est en compétition avec les acheteurs de RP pour les T2 notamment.

Dernière modification par maxlille (12/03/2019 14h37)

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#333 12/03/2019 14h43 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour,

Ce sont des studios dans des résidences étudiantes ? Dans de petits immeubles ?
Je suis curieux d’en connaitre les charges, la charge de travail que ça vous donne en gestion etc…

Merci

Stochastic a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai désormais 4 studios dans le centre de Lille. La rentabilité n’est pas exceptionnelle (7% brute) mais cela m’a permis de me rassurer avec ces investissements locatifs.

J’ai encore une capacité d’emprunt assez importante et je me pose la question d’investir dans des quartiers à meilleure rentabilité. Je pense notamment à Hellemmes et Tourcoing. Entre les deux, j’avoue hésiter fortement. J’ai une meilleure image d’Hellemmes que de Tourcoing, mais cela reste très subjectif.

Amis lillois, je sais que certains d’entre vous ont déjà des biens situés sur Hellemmes ou Tourcoing. Avez vous des difficultés à louer, notamment à des personnes respectueuses du logement et solvable? Quel quartier à Hellemmes me conseillez vous? Marbrerie ou Mairie d’Hellemmes? Je précise que je recherche surtout du studio LMNP pour étudiant.

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#334 12/03/2019 15h13 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Merci à tous pour vos réponses.

@perecastor: Je ne recherche pas la rentabilité à tout prix. Un immeuble à 9% brut me convient très bien. Un cashflow négatif de quelques milliers d’euros par an ne me dérange pas. Sans compter les futurs loyers, j’ai encore une capacité d’emprunt de 1 200 euros par mois. J’ai donc de la marge.

Mon objectif c’est d’investir environ 500K€-600K€ (deux immeubles ou un gros) avec une retabilité de 9%, uniquement des studios-T2. Moulins, je connais bien et honnêtement, même pour du 13% je n’irai pas.

@lachignolecorse: Justement je souhaite louer à des étudiants sérieux. Vous louez majoritairement à des étudiants? Si oui, est-ce que ce les dossiers sont "solides" (ils viennent à Hellemmes par choix et non par "obligation")? Cela peut paraître peureux de ma part, mais j’ai un peu peur d’avoir les profils étudiants qui n’ont pas pu trouver dans Lille Centre. C’est pour cela que votre retour d’expérience m’est précieux. 

@olivier62: 2 studios dans le Vieux Lille et 2 à St Michel. Ce sont des copropriétés assez petites et les charges des studios se situent entre 40 et 50 euros. Je ne prends jamais un studio avec plus de charges, cela plombe la renta et c’est un vrai frein à la revente selon moi. En charge de travail, c’est très facile à gérer….en juillet aout. Pour ceux du Vieux Lille notamment, j’enlève l’annonce deux heures après l’avoir mise sinon c’est ingérable. En revanche, quand vous avez un départ en décembre ou en cours d’année, c’est beaucoup moins facile. Je baisse généralement un peu le prix pour être compétitif et éviter la vacance.

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#335 12/03/2019 15h36 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Vous n’avez pas les mêmes candidats à Lille et hors Lille. Sur hellemmes, vous avez les étudiants de Lille 1 et 3, sur Lille, vous aurez les étudiants des écoles de Lille (skema,  isen, hei, chr…).


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#336 12/03/2019 16h49 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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@olivier62: c’est du boulot quand même les studios, il ne faut pas oublier de pointer son compte bancaire tous les mois.

@Stochastic: je doute que vous puissiez avoir les étudiants qui ont les moyens de se loger dans les meilleurs quartiers de Lille, en achetant en banlieue. A titre personnel, je trouve Hellemmes un peu difficile d’accès pour le bailleur en venant de Lille, hors métro. Je suis aussi vite à Tourcoing.

AMF: propriétaire en banlieue.

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#337 12/03/2019 16h52 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Il y a aussi pas mal d’écoles sur Tourcoing (IUT B, ESA, école d’infirmières, d’hôtelleries, des douanes… dans l’hypercentre) et sur Roubaix (écoles textiles ENSAIT/ESAAT, IUT C, facs de langue (LEA) et de marketing (IMMD) dans le campus gare, et l’EDHEC côté Barbieux).

Sur mes T2 je dirais qu’en 4 ans, j’ai loué pour un tiers à des étudiants (parfois en couple, quasiment toujours avec des revenus d’alternance ou de "petit boulot") et pour deux tiers à des jeunes professionnels s’installant dans la région, ou quittant le nid familial.

Je peux vous envoyer par MP des exemples de beaux immeubles qui se sont vendus sur Tourcoing récemment. A 9% on est dans les prix du marchés pour un immeuble "moyen", donc il y a possibilité d’en dénicher de très beaux en hypercentre avec la même renta si l’on prend le temps de bien chercher.

@Trahcoh : il faut prendre en compte qu’un des plus gros campus universitaires de Lille se trouve à Villeneuve d’Ascq 4 Cantons, où l’offre locative est très faible. Donc vous trouverez facilement des étudiants pour qui Hellemmes-Lezennes constitue le compromis idéal, à mi-chemin entre Lille et leur campus.

Dernière modification par perecastor (12/03/2019 16h55)

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#338 12/03/2019 17h08 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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lachignolecorse a déjà attesté du fort potentiel locatif de ce secteur d’Hellemmes pour les étudiants de Lille I et Lille 3. C’est le type de secteur que j’affectionne (pourquoi louer à 7% quand vous pouvez dégager plus?)

Je me demande si il existe d’autres alternatives proches hors villeneuve d’ascq pour aller à ces 2 facs, mais forcément hors métro. Lesquin, Lezennes, Sainghin en Mélantois…

J’ai des alertes leboncoin sur 20km autours de Lille, et je n’ai jamais vu d’immeuble pas cher dans ces villes.

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[+1]    #339 12/03/2019 19h10 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Chaque pôle étudiant génére une demande locative:
- chr> esquermes, cormontaigne, loos
- Lille 2/baggio/faidherbe > moulins, faches, ronchin, wattignies
- Lille 1/3 > hellemmes, lezennes, Villeneuve d’Ascq, Mons

Je ne parle pas de la catho ou Lille centre ou la rentabilité est faible en général.

Le bon coin n’est plus d’une grande utilité sur les marchés tendus. Il faut travailler son réseau et avoir 2/3 agents qui ont bien compris votre recherche. Le bouche à oreille fonctionne toujours aussi. Ne négligez aucune piste, soyez ouvert. Il y a 4 ans, je cherchais sur Lomme, cormontaigne… j’ai acheté sur hellemmes

Pour compléter, vous avez besoin de 2 chiffres pour savoir si le bien peut susciter votre attention : le prix et les m2. Sur Lille, vous pouvez louer net 20€/m2/mois soit 220€/m2/an pour un studio (11 mois/12). Si vous cherchez une renta de 10% net, cela veut dire un prix d’achat maxi de 2200 €/m2 tout inclus (fn, travaux). A ce prix là, vous ne trouverez pas sans travaux. Donc il faut trouver de l’ancien à 1500-1700€/m2 maxi (fonction du coût des travaux).

@trahcoh : pour les immeubles sur Lille, un AI me disait qu’il recevait dans les 48h qui suivent la publication d’une annonce au moins 5 offres de marchands de biens qui ne visitent même pas le bien. Ces prix sont toujours très bas bien entendu. Donc à mon avis, vous aurez beaucoup de mal a faire une bonne affaire sur Lille via les petites annonces.

Dernière modification par lachignolecorse (13/03/2019 09h44)


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#340 13/03/2019 10h07 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Chacun sa méthode.

Le boncoin me permet de suivre les biens à la vente sur le long terme, pour pouvoir positionner une offre à prix réduit. Je n’ai effectivement quasiment aucune offre sur Lille avec mes screeners. Mais trouver des biens à 1500-1700 €/m2 est assez aisé en banlieue, y compris avec peu de travaux avec un peu de patience.

Les agents ne me proposent que des biens trop cher ou mal placés ou pas les bonnes surfaces ou entièrement loués en nu. Je ne dois pas leur faire passer les bonnes consignes.

Généralement, j’évite aussi les annonces d’agence sur le boncoin quand c’est possible. Les annonces de particuliers ont souvent un contenu de meilleure qualité (nombre réel de chambres, localisation non fantasmée, travaux à réaliser, etc.).

Dernière modification par Trahcoh (13/03/2019 10h13)

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#341 13/03/2019 10h40 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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J’apporte ma pierre à l’édifice. C’est un coin que je connais bien, j’y habite.

Pour Tourcoing, d’autres quartiers que le centre peuvent être intéressant :
Autour de « ma campagne » et « pont hydraulique », il y a une forte disparité d’une rue à l’autre, mais il y a pas mal d’opportunité, puis c’est prêt du tram qui va jusqu’à Lille.

Le quartier du cliquet est sympathique, de nombreuses 1930. Mais moins populaire que le Brain-Pain, le quartier d’à côté. Le Brain-Pain est populaire mais très calme. Dans les 2 cas c’est résidentiel, avec un accès assez facile à l’autoroute. Mais peu de transport en commun, hormis les bus.

Sinon il y a aussi les villes autour. Roncq, Mouvaux Bondues Linselles sont des villes plus riche, il y a aura beaucoup moins d’opportunités car les prix sont trop élevés. Mais par contre l’offre et la demande sont complétement décorrélé. Dans l’école de ma fille, une personne que je connais devait louer un bien le temps de faire de gros travaux dans la nouvelle RP, Il a déposé 7 dossiers. Aucun accepté, pourtant 45 ans 2 CDI, une image très sérieuse. En moyenne il me disait qu’il y avait 7 à 10 demandes pour 1 bien.

Par contre A Neuville Halluin ou Wattrelos, ce sont des villes moins chers, plus populaire. Avec plus d’opportunités. Pour wattrelos, éviter le centre, il est complétement sinistré économiquement. Mais les quartiers autours sont plus sympathiques.

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#342 21/04/2019 19h06 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour.

Suite au lien posté par lachignolecorse, avec la mise en place du permis de louer dans certaines villes de la métropole lilloise:

www.lillemetropole.fr/fr/press-release/ … aration-de

Allez-vous modifier votre stratégie de recherche de biens locatifs?

Merci aux loueurs à Tourcoing, Roubaix, La Madeleine, ou autres de nous faire un retour d’obtention de leur premier permis de relouer à la prochaine vacance.

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#343 21/04/2019 19h23 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Bonjour

je n’ai pas regardé les autres villes  encore ( je suis concerné pour Roubaix et la Madeleine ) mais le lien de la MEL est trop  global.
A Roubaix par exemple, il y a une subdivision de 14 zones ou le permis s’applique ( je ne suis pas concerné ) et non toute la ville.
Pour la Madeleine il y a un critere sur l’année de construction ( avant 1974 ) et la moitie de la ville de concernée

cdt

Timinel

PS : non cela ne changera pas ma strategie, je loue des biens qui sont assez loin de la chasse a l’habitat indecent que mene la ville.

Dernière modification par Timinel (21/04/2019 19h39)

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#344 21/04/2019 23h07 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Pour ma part cela va influencer mes prochains investissements. Evidemment, je loue des logements décents, mais j’ai peur de la lourdeur administrative liée à ce permis de louer. S’il faut à chaque changement de locataire prendre 1 heure pour avoir le permis de louer avant, cela risque d’être très chronophage. Sans oublier qu’il faudra probablement se caler sur les horaires du service public pour pouvoir faire visiter l’appartement.

Bref, tant que je n’en saurai pas un peu plus sur ce permis de louer (retour d’expérience), je pense passer mon tour sur les communes concernées.

Dernière modification par Stochastic (21/04/2019 23h07)

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#345 21/04/2019 23h15 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Stochastic a écrit :

S’il faut à chaque changement de locataire prendre 1 heure pour avoir le permis de louer avant, cela risque d’être très chronophage. Sans oublier qu’il faudra probablement se caler sur les horaires du service public pour pouvoir faire visiter l’appartement.

Le permis de louer est valable 5 ans.

Pour l’aspect "décence", j’attire l’attention à ceux qui se croient à l’abri car ils estiment leur bien "de qualité". Il suffit d’avoir un garde corps inférieur à  1m de hauteur ou un domino sur un raccordement temporaire d’un lustre pour conclure à l’indescence du logement.

D’ailleurs la procédure d’attribution est assez étonnante car la demande doit être faite dans les 15 jours qui suivent l’entrée des lieux du locataire. Le bail fait partie des documents à fournir (on est bien au delà de la salubrité/décence). Je pense que là aussi, on risque d’avoir des remarques (avec ou sans conséquence?). Bref, on verra bien…

Dernière modification par lachignolecorse (21/04/2019 23h23)


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#346 22/04/2019 14h46 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Il me semble qu’il y a confusion entre permis de louer et déclaration de location.

La déclaration est à réaliser dans les 15 premiers jours du bail, mais le permis est préalable à la location. Avec amende en absence de respect sauf erreur de ma part.

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#347 25/04/2019 15h10 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Je suis allé sur Portail MEL - Permis de louer/diviser et en tapant les adresses de mes biens, la seule déclaration qui ressort en résultat est la "Demande d’autorisation préalable à la division du logement".

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#348 25/04/2019 23h38 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Même à Tourcoing? C’est fonction du quartier alors?

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#349 26/04/2019 01h15 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Oui c’est fonction des quartiers et des types de bien.

exemple : a La Madeleine je suis dans un quartier ou il faut un permis de louer , pour les constructions d’avant 1948 seulement.

pour tourcoing ( non concerné ) mais je n’ai pas trouvé d’information precises au contraire de roubaix  , lille …
cdt

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#350 26/04/2019 13h23 → Investissement immobilier locatif à Lille ? (investissement locatif)

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Si l’on respecte les règles de base il ne semble pas y avoir trop de soucis…
Par contre ce qui peut être plus gênant est l’encadrement des loyers qui est toujours dans les tuyaux

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