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#201 09/08/2017 09h46

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Bonjour.

Finalement, les 13 € du m2 annoncés en novembre n’étaient pas si bas que prévu. Le loyer moyen sur le site du gouvernement tourne plutôt autour de 12 €/m2 dans les quartiers accessible financièrement, soit un plafond à 14 €/m2.

Avec quelques mois de recul, il me semble que les loyers d’appel sont plus bas qu’auparavant. Qu’en pensez-vous? Je trouve maintenant des studios pour 300 €/mois, voire moins pour des chambres.

Ce type de prix doit forcément avoir des répercussions sur les loyers des villes aux alentours.

J’en viens à un projet d’achat de colocation qui m’est proposé. Le bailleur prétend pouvoir louer 330 € pour des chambres de 9 m2, et 380 € pour des chambres de 12m2, aux environs du CHRU de Lille pour ceux qui connaissent.

Ces loyers me paraissent très optimistes, pas vous?

Pour les rencontres des IH à Lille, je m’occupe des enfants le soir donc pas possible. Merci toutefois pour l’invitation.

Cordialement.

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#202 09/08/2017 10h35

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Personnellement je loue un studio rue gambetta (coté république) 450e+50e de charges depuis 3 ans et la vacance locative n’a jamais dépassé la semaine par an.


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#203 09/08/2017 10h57

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@trahcoh. Je fais le même constat. L’encadrement des loyers doit poser souci pour les petites surfaces qui ne disposent pas "d’echappatoire". Pour le reste, tout est bon pour justifier un complément de loyer (duplex, balcon, rez-de-jardin).

En ce qui concerne mes meublés, je continue à augmenter le loyer au fur et à mesure des remises en état et aucun souci pour trouver des locataires.

Pour votre projet de coloc, attention aux petites surfaces. Sauf si votre bien est très bien situé, vous aurez a mon avis de plus en plus de mal à louer ces petites surfaces ainsi que de justifier des loyers élevés. Et un vendeur ne dit jamais qu’il a du mal à louer…


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#204 09/08/2017 17h13

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Merci pour vos retours.

Je mets le lien de GrillGimmes sur la Voix du Nord au sujet des résultats récents de l’encadrement des loyers pour alimenter la discussion:

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Interprétez-le comme vous le souhaitez, mais cela me conforte dans l’idée que les loyers baissent légèrement.

Dernière modification par Trahcoh (09/08/2017 17h14)

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#205 16/08/2017 03h07

Membre (2017)
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Bonjour les lillois heureux,

Je suis actuellement dans une démarche un peu plus active, après m’être inspirée de différentes lectures de blog immobiliers.

Après avoir épluché les annonces sur le bon coin, je me rends compte que le marché lillois dans les "bons quartiers" est toujours très cher. Cormontaigne / centre / vieux lille.
J’ai même vu un 18m2 affiché à 109k environ… soit proche de 6000e le m2. Proche des quais du Wault mais ceci n’explique pas tout…

En regard du plafonnement des loyers, je ne peux que constater que la rentabilité intéressante ne se fera pas sur des petites surfaces, même dans des prix au m2 autour de 3500e ce qui semble raisonnable pour les quartiers cités.
Je souhaite avant tout faire un investissement prudent et réaliste donc 70ke pour une petite surface et 150ke maximum pour une bonne rentabilité.

Donc comme les prix sont toujours hauts, j’ai lu des astuces pour augmenter la rentabilité:
- Que pensez-vous de la location saisonnière à Lille ? Il me semble qu’une des personnes a tenté !
- Egalement que pensez vous de la colocation ?
Ces astuces ont-elles été expérimentées à Lille ?

Je me penche plutôt du côté des annonces de particuliers.
Toutefois j’ai lu dans vos messages que la plupart de vos investissements se sont faits avec des AI. Cela me pose question !
Ayant déjà eu plusieurs visite avec AI, j’ai toujours été déçue de leur comportement. Prix surévalués et mouchoir sur les défauts inacceptables…
J’ai plusieurs exemples cocasses dans la manche :
- cave selon AI saine qui ne mérite donc pas d’y faire un détour… je suis là pour visiter donc je visite : ah et bien la cave saine est inondée à 15 cm… bingo !
- j’ai même vu le merule de mes yeux lors d’une autre visite…

Si certaines personnes sont en cours de négociation, sentez-vous une ouverture des propriétaires à baisser les prix significativement ? Selon vous toujours faut-il attendre 2018 par exemple ?

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#206 16/08/2017 05h58

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Vous aurez du mal à avoir une rentabilité intéressante avec votre raisonnement. Si vous vous fixez un loyer de 15€/m2 (voir grille des loyers encadrés), retirer 10% en gros pour la taxe foncière(je suis gentil), cela vous donne 15×.9×12/3500 = 5% de rentabilité au mieux. Je vous laisse mettre les bons chiffres en fonction du quartier et du type de bien choisis.je vous laisse affiner le calcul en chargeant avec toutes les charges supportées par le propriétaire  (copropriété, pno, entretien…).

La principale utilisation de l’immobilier sur la métropole est le logement étudiant. L’encadrement des loyers n’a pas modifié à mon sens le marché et les quartiers que vous citez restent chers à l’achat.

Je ne crois pas que la location saisonnière soit applicable à lille. Par contre oui pour de la coloc, mais à conditions d’avoir un budget conséquent.

Les quelques investisseurs que je connais recherchent sur les secteurs moins chers que ceux que vous citez hormis s’il y a un intérêt patrimonial.


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#207 16/08/2017 08h31

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L’investissement lillois, j’en suis revenue. Les petites surfaces se louent bien mais les locataires tournent beaucoup  ce qui nécessite des frais de remise en état à chaque changement. De plus, la majorité des locataires exigent un appartement nickel  avec salle de bains et cuisines équipées.  Les logements étudiants, c’est un peu la même chose avec des vacances durant les congés d’été voir des abandons dans l’année en cas d’abandon d’études.

À ne pas négliger, le montant de la taxe foncière qui a tendance à augmenter beaucoup sur Lille.

Mon CGP m’a toujours dit que le rendement minimum devait être de 7% minimum.

Par contre, il y a des programmes d’investissement locatif qu’il m’avait proposé qui avaient l’air de tenir la route. L’intérêt, on ne s’occupait quasi de rien.

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#208 16/08/2017 08h41

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Saphir a écrit :

Les petites surfaces se louent bien mais les locataires tournent beaucoup

N’est-ce pas le cas de toutes les petites surfaces ? Etes-vous sûre que ce que vous décrivez est spécifique à Lille ?

Par contre, il y a des programmes d’investissement locatif qu’il m’avait proposé qui avaient l’air de tenir la route. L’intérêt, on ne s’occupait quasi de rien.

Il est toujours possible de ne s’occuper de rien. Il suffit de trouver la bonne agence, de prendre le pack "gestion + assurance GRL", et de laisser l’agence gérer tout (les changements de locataire, les travaux). Ca coûte et ça n’est pas toujours bien fait, mais c’est un choix possible.

Dernière modification par Bernard2K (16/08/2017 08h55)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#209 16/08/2017 09h27

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N’est-ce pas le cas de toutes les petites surfaces ? Etes-vous sûre que ce que vous décrivez est spécifique à Lille ?

Bonjour

Je parle de Lille car c’est Lille que je connais particulièrement et qu’apparemment le sujet est relatif à l’investissement sur Lille donc je réponds à la question. J’évite de parler de ce que je ne connais pas spécifiquement.

Il est toujours possible de ne s’occuper de rien. Il suffit de trouver la bonne agence, de prendre le pack "gestion + assurance GRL", et de laisser l’agence gérer tout (les changements de locataire, les travaux). Ca coûte et ça n’est pas toujours bien fait, mais c’est un choix possible.

Bien sûr qu’il est possible de ne s’occuper de rien mais le projet dont m’avait parlé mon CGP n’avait rien à voir avec de la gestion déléguée comme vous l’évoquez. Sinon, je n’en aurai pas parlé car je me doute que tout le monde sait qu’on peut déléguer la gestion à une agence.

Dernière modification par Saphir (16/08/2017 09h30)

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[+1]    #210 16/08/2017 10h17

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Pour répondre à Agneau59, oui les quartiers cités sont chers, le marché est tendu pour 2 raisons : une demande régulière de RP qui représente une part importante dans le centre et le vieux-lille et une facilité à louer aux étudiants car la demande est très forte.
La contrepartie est que l’immo est assez liquide si on souhaite sortir et que même avec un peu de vacance durant l’été les apparts corrects sont tous occupés en septembre.

Pour la location saisonnière à Lille, il y a un marché, mais déjà beaucoup (trop) d’offres à mon goût. Ceux qui tirent leur épingle du jeu on des prix assez bas et de bons emplacements.

Pour la coloc rien de spécifique à Lille, il faut surtout que l’appartement s’y prête mais la demande est là. Préciser la possibilité de colocation augmente considérablement le nombre de contact. Et c’est presque nécessaire pour des appartements dans les quartiers les plus chers si on vise des étudiants.
Les parents qui assument un loyer de 600/700€ pour leur enfant ne sont pas légion.
Contrepartie de la coloc : + de rotation car les amitiés sont pas éternelles et les cursus ne sont pas les mêmes et un peu plus d’usure/fiesta.

Pour les AI, faut juste pas leur faire confiance et demander un écrit ou un justificatif pour tout, ils n’ont pas peur pour certains de mentir effrontément aux personnes qui semblent pas renseignées.
Sinon il y a aussi les annonces passées par les notaires.

Pour les prix je n’ai pas ressenti de réelle baisse et les appartements vendus autour de chez moi étaient plutôt partis de haut. Après faut voir ou la négo finit et il faut quelques mois avant de connaître le résultat sur le site des impots.

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#211 16/08/2017 10h58

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Saphir a écrit :

Bien sûr qu’il est possible de ne s’occuper de rien mais le projet dont m’avait parlé mon CGP n’avait rien à voir avec de la gestion déléguée comme vous l’évoquez. Sinon, je n’en aurai pas parlé car je me doute que tout le monde sait qu’on peut déléguer la gestion à une agence.

Alors, puisque vous en parlez, pouvez-vous nous dire quelle était la solution sur ce programme pour ne "s’occuper de rien" ?


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#212 16/08/2017 11h40

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Merci de vos retours.
Bon clairement la discussion concerne pour moi plus la partie rendement et stratégies à privilégier sur Lille, je ne souhaite pas connaître les turn over ou taux de vacances. La demande est très importante à Lille, c’est une évidence.

@ saphir
ayant moi même été locataire pendant 10 ans, je connais le niveau parfois déplorable de certains biens à des prix même pas minorés… ceux-là sont loués en derniers et sont quittés dès que possible.
Il me parait naturel en 2017 de proposer un studio avec un joli aménagement - sdb cuisine inclus… pas forcément du dernier cri.mais très corrects au moins.

Le post de killi me rassure beaucoup et confirme le point de vue que je me suis forgée. D’autant plus que vous avez fait une belle opération dans un super quartier autant que j’en saches…
Est-ce que cette affaire s’est conclue par AI ou particulier ou par réseau ?
Je suis une future investisseuse en jupette, cela peut jouer sur le comportement des AI lol.
En revanche, j’ai un ’don’ pour faire parler les gens, et les ’sentir’ l’air de ne pas y toucher. C’est plutôt un atout face à particulier. Toutefois je doute de pouvoir faire comprendre à un particulier que je n’achèterais pas 18m2 à 109ke… mais plutôt à 50-60ke grand max… c’est simplement un exemple bien sûr ! La plupart des biens que j’ai repérés doivent quand même être baissés de 20-30% pour être un peu rentables…
Je vais me pencher du côté des notaires, la mienne est à côté du nouveau siècle. Il est vrai que je suis plus rassurée avec ce type de contact, peut être un peu moins ’filous’.

Je suis donc mitigée sur le marché lillois. C’est pour cela que je fais appel à cette communauté.
Demande locative importante mais prix hauts qui n’ont pas l’air d’être revus à la baisse et encadrement des loyers qui ne permet pas de valoriser vraiment un appartement meublé.
La colocation semble être une stratégie à creuser…

Je regarde également du côté de Valenciennes, travaillant sur ce secteur géographique. Présence de belles écoles et universités, parc locatif de type studio vieillissant. En revanche loyers faibles et une étude de marché est nécessaire pour évaluer les quartiers courtisés par les étudiants.
Des investisseurs sur Valenciennes peut-être ?

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[+1]    #213 16/08/2017 12h15

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Il s’agissait d’investir dans une résidence étudiante. Tout était géré et on touchait seulement les loyers. Rien de folichon qu’on ne connaisse déjà.

Il m’avait aussi proposé d’autres solutions d’investissement immobilier :

Dans le centre de Lille, un investissement qui combinait  les avantage de l’ancien, de la colocation, et de la location du meublé avec un accompagnement du projet de la recherche du bien jusqu’à sa gestion. Aucun apport nécessaire. Bon rendement en plus.

Enfin, un programme dans le cœur de Lille en démembrement de propriété durant 15 ans. Acquisition de 60% de la nue-propriété. Rien n’empêche de revendre avant terme.
L’épargne pour acquérir le bien n’est pas soumis à l’IR, ni aux prélèvements sociaux, ni à la taxe foncière durant les 15 ans de la nue-propriété. On peut aussi la financer sur ses biens propres plutôt qu’un emprunt si on est soumis à l’ISF car n’entre pas alors dans l’assiette de l’ISF. Avantage aussi si on fait un emprunt et qu’on possède d’autres biens immobiliers.

J’ai fait un bref résumé. J’ai la documentation.

Dernière modification par Saphir (16/08/2017 12h16)

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#214 16/08/2017 12h29

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Saphir a écrit :

Rien n’empêche de revendre avant terme.

A qui? Avec quelle décote?
Rien n’empêche jamais personne de revendre ce qu’il veut sous le prix qu’il l’a payé.


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#215 16/08/2017 12h47

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Mon premier bien était mis en vente chez un notaire mais j’ai pu entrer en contact direct avec le vendeur. Pour le second par AI pour accélérer le projet. J’entends par là que le timing était très favorable pour moi et donc que je voulais élargir le champ des offres pour trouver rapidement.

Je trouve mon équilibre au cœur de Lille car j’ai d’autres attentes en plus du rdt.
- liquidité et stabilité du placement
- investissement peu chronophage =>biens sans trop de travaux et profils de locataire sans trop de soucis (fils à papa plutôt que loyer payé par la CAF)
- proximité de mon domicile pour simplifier les aller-retours et bien maitriser les quartiers

Le marché lillois et en particulier le centre n’est pas un terrain propice aux chasseurs de rendement mais bon on est jamais à l’abri d’une pépite lors d’une succession ou une vente forcée…

Et puis n’oublions pas qu’il faut de l’opiniâtreté et de la persévérance pour trouver les meilleures affaires, rien ne tombe tout cuit.

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#216 16/08/2017 12h47

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Bonjour

De la même manière qu’un bien immobilier dont on a la pleine propriété. Vous achetez la nue-propriété d’un bien voilà donc vous la vendez en fonction du prix du marché. Il y a un marché demandeur car beaucoup de personnes ne souhaitent pas investir durant 15 ans.

J’ai l’impression d’être agressée dès que j’émets une suggestion. J’ai l’habitude d’échanger avec des personnes courtoises et non d’être soumise à un interrogatoire.

Dernière modification par Saphir (16/08/2017 12h54)

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[-1]    #217 16/08/2017 12h57

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En effet, j’en suis désolé et vous comprends. En fait tout est parti de là:

Saphir a écrit :

Par contre, il y a des programmes d’investissement locatif qu’il m’avait proposé qui avaient l’air de tenir la route. L’intérêt, on ne s’occupait quasi de rien.

On ne vous a pas paru sympa mais je vais juste me permettre de vous suggérer un conseil, sans vouloir paraitre désobligeant:

Saphir a écrit :

J’évite de parler de ce que je ne connais pas spécifiquement.

Ah bah, ça vient de vous, comme quoi smile
Espérons que ça puisse clore la parenthèse, vos contributions sont les bienvenues ne vous inquiétez pas.


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[-1]    #218 16/08/2017 13h05

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Voici le contenu exact de mon message que vous citez :

N’est-ce pas le cas de toutes les petites surfaces ? Etes-vous sûre que ce que vous décrivez est spécifique à Lille ?

Bonjour

Je parle de Lille car c’est Lille que je connais particulièrement et qu’apparemment le sujet est relatif à l’investissement sur Lille donc je réponds à la question. J’évite de parler de ce que je ne connais pas spécifiquement.

Si vous me citez, merci de citer la phrase en entier. Là, vous êtes carrément impoli car vous essayez de me faire passer pour une ignarde en retirant un morceau de mon intervention qui reprise comme vous le faites me ferait passez pour une imbecile. Je connais le marché immobilier lillois c’est ce que je disais mais pas suffisamment certaines autres grandes villes. C’est la raison pour laquelle, je n’ai parlé que de Lille qui est en l’espèce le sujet Et que j’ai dit que je ne parlais pas de ce que je ne connaissais pas spécifiquement en l’espèce les autres marchés immobiliers en dehors de Lille.

Dernière modification par Saphir (16/08/2017 13h33)

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#219 16/08/2017 13h31

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@ Saphir
Effectivement, il est toujours interessant d’explorer d’autres pistes. Le marche lillois nécessite un peu de  créativité ! Toutefois un bien en démembrement n’est pas le plus simple pour un premier investissement. Vous êtes certainement plus rodé sur le sujet de par votre expérience.
Il est normal de s’interroger de manière un peu plus virulente sur des projets clés en main avec une bonne rentabilité donc supérieure à 5-6% net par exemple. Les plus rodés seront toujours les vendeurs avec une belle plaquette à l’appui - comme ce qui se fait en Pinel. Ce n’est en effet pas le petit investisseur qui s’en sort le mieux…

Dernière modification par Agneau59 (16/08/2017 13h35)

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#220 16/08/2017 16h44

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@lachignolecorse

Je ne suis pas certain qu’il faille un si gros budget pour la colocation.

Un membre de ma famille a acheté 1 maison avec travaux fait par ses soins, 80 000 € dans l’agglomération lilloise. Ce bien de 3 chambres est maintenant loué en colocation 370 €/mois/chambre, charges comprises.

De plus, les taxes foncières sont 2 à 3 fois moins importantes pour les maisons individuelles. Et le gain de charges sur une maison est appréciable par rapport à une copropriété d’appartements.

Les grands appartements avec de fortes charges sont inlouables et invendables au tarif du marché.

Pour paraphraser des membres réputés du forum immobilier: la forte rentabilité ne se trouve pas, elle se crée.

En particuliers pour des biens faciles à financer, où vous avez beaucoup d’acheteurs en concurrence. Comme vous pouvez tous le constater, il est impossible de trouver un studio ou un T2 à bon prix à Lille (moins de 2000 €/m2 par exemple).

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#221 16/08/2017 19h29

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@ Kili
Ton analyse sur la location saisonnière semble bonne et les T2 courtisés en RP également.
J’ai recherché sur Air bnb. Il y a beaucoup beaucoup de possibilités. Il est vrai que je croise de plus en plus de touristes à Lille et notamment de plus en plus d’asiatiques… ceci étant, la demande en location saisonnière n’explosera jamais dans notre belle ville pluvieuse.

@ Trahcoh
Oui le ticket d’entrée d’une colocation peut être plus raisonnable.
Toutefois, pour un premier investissement, il y a beaucoup de travaux pour proposer des logements en colocation de qualité. L’idéal étant au moins une salle de bain pour 2, et une suite avec salle de bain. Je vais donc rester en veille sur des biens T3 dans les bons quartiers. Ne sait-on jamais, la perle va peut-être sortir dans les prochains mois. Chance et Persévérance !
J’ai lu une étude de cas à Marseille, une personne a créé une colocation dans un F4, a réalisé tous les travaux en réalisant non pas 3 mais 4 chambres (supprimant ainsi le séjour mais conservant une grande cuisine-lieu de vie). 75 m2 optimisés et location de toutes les chambres en 1 mois après diffusion des annonces. Ca laisse rêveur !
J’adore ton paraphe : toute plus value doit effectivement se mériter !

Souhaitant avant tout faire un investissement raisonnable, raisonné et formateur pour les suivants . Je vais plutôt me rabattre sur des plus petites villes dynamiques.
J’avoue que l’encadrement des loyers fait peur à Lille et les répercussions sur les prix se feront dans quelques temps (peut-être). Peu de personnes de mon entourage ont entendu cette nouvelle réglementation, notamment des amies locataires !
Je m’oriente donc sur l’étude du marché valenciennois… qui semble être plutôt encourageant.
Une première étude sur le BC me permet de confirmer mon sentiment sur la vétusté du parc locatif ancien.
Prochaine étape : une annonce fictive sur un appartement que j’ai vu en vente, charmant et avec quelques travaux de rafraichissement. Je vais bien trouver des photos attrayantes.
Avez-vous déjà eu ce type de démarche ? Quel retour peut-on en espérer ?

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#222 16/08/2017 21h25

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@trahcoh. Vous trouverez toujours un contre exemple à une règle généraliste.  80000€ pour une maison pourquoi pas mais ça ne doit pas être dans les quartiers cités ci-dessus.

@agneau59. Valenciennes est en effet une bonne cible car la ville a retrouvé un tissus économique stable et des universités dynamiques. De plus, c’est devenu la banlieue de Lille. St Amand m’a intéressé un temps mais trop compliqué à gérer pour moi à cause de la distance.

Pour votre annonce fictive, vous aurez une vision… fictive. Si vous ciblez les étudiants, vous aurez moulte demande jusqu’au 15 septembre. Après, vous n’aurez presque plus de demande. Pour le côté "déco sympa" c’est à mon sens un plus mais non décisif.

Dernière modification par lachignolecorse (16/08/2017 21h33)


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#223 16/08/2017 23h15

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Tout à fait, pour la colocation étudiante je cible près des facultés : chr, Lille sud, et Lille extrême est que je connaîs moins.

Au fait, où se trouve votre immeuble svp? J’ai trouvé sa présentation très intéressante.

Pour le locatif de courte durée, l’environnement semble très concurrentiel à Lille sur airbnb. Il n’est pas rare de trouver un jolie f2 pour moins de 40 € la nuit. Charges déduites, pas certain que le rendement obtenu puisse progresser significativement par rapport à de la location longue durée.

Dernière modification par Trahcoh (16/08/2017 23h16)

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[+1]    #224 17/08/2017 00h24

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Il se trouve sur hellemmes, limitrophe Villeneuve d’ascq. Au départ, j’avais éliminé hellemmes pour des raisons de "réputation". Finalement c’est un endroit ou il y a peu de nuisances.

J’ai aussi des biens sur cormontaigne et opéra mais les rentabilités sont très inférieures  (lié au prix d’achat, syndic et location nue). Mais l’objectif de ces biens est aussi de profiter de la plus-value à la revente.

Pour airbnb, vous avez raison, une amie loue un f2 35€/nuit dans le vieux lille et ne fait pas le plein. Elle a dû  supprimer toute demande de caution car c’était un frein important.

Si vous privilégiez la rentabilité, il faut des m2 peu chers à l’achat (avec travaux) dans des secteurs à potentiel locatif.


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#225 17/08/2017 00h39

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Bonsoir les lillois,

Je vois que je ne suis pas le seul à chercher des biens sur la MEL ! Dur de trouver de belles affaires intra-muros, même les quartiers moins côtés du type Porte d’Arras, des Postes et Port de Lille offrent peu de rentabilité (j’exclus Lille Sud pour de multiples raisons). Fives en misant sur la construction du cail babcock ?

Avez-vous déjà entendu parler des biens de lafabriquedesquartiers et des rentabilités estimées ?
J’ai pris RDV début septembre sur de futurs projets de rénovation sur Wazemmes pour parler plus "chiffres" avec eux. Concrètement, il s’agit d’une société privée créée par les villes de Lille, Roubaix et Tourcoing et qui a vocation à "réaliser toute opération d’aménagement au sens de l’article L-300-1 du Code de l’Urbanisme, notamment les opérations qui concourent à la requalification et la revitalisation des quartiers d’habitat ancien dégradé".
Les biens sont aujourd’hui insalubres et à un prix très faible. La signature du compromis emporte également l’acceptation de la réalisation de travaux qu’impose la société, avec son cahier des charges. Visiblement, il faut compter un bon 1,5 / 2 fois le prix de l’acquisition en travaux + signature d’une convention ANAH … Le moyen de réaliser un bon investissement ?

Pour ma part, je préfère m’orienter vers les villes de Roubaix et Tourcoing, proximité métro et gare pour Tourcoing. Assez dynamique, possibilité de trouver des rentabilités autour de 9/10% et des quartiers qui restent paisibles.

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