Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

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#424 24/05/2023 22h03

#425 24/05/2023 22h34

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

maxicool, le 24/03/2023 a écrit :

Sisco2117, le 24/03/2023 a écrit :

maxicool, le 27/03/2023 a écrit :

SOFIDY a écrit :

Sisco2117 a écrit :

Sisco2117, le 25/04/2023 a écrit :

Super_Pognon a écrit :

Article 19.3 des statuts d’Immorente (version de juin 2022) a écrit :

Article L214-99 du COMOFI a écrit :

GoodbyLenine · #401

Sauf erreur de ma part, le terme "dividende" est bien approprié.

Le dividende désigne la partie des bénéfices d’une société qui est reversée aux détenteurs du capital de cette société. (lire ceci par exemple, ou, pour revenir au thème de cette discussion, les statuts de la SCPI Immorente qui parlent bien (sept fois !) de "dividende").

Le fait que la société soit une société par actions (éventuellement détenues par des actionnaires anonymes) ou ait été constituée par des associés (bien identifiés, éventuellement même mentionnés aux statuts ou sur le kbis de la société) ne change rien à l’affaire. Le fait que la société soit transparente ou pas fiscalement ne change rien à l’affaire non plus. Dans tous les cas, une Assemblée Générale (des actionnaires ou des associés) approuve le montant du dividende distribué (et le fait qu’il y déjà eu distribution d’avances sur dividende, voire que le montant approuvé est l’exact total des avances déjà distribuées -comme quasiment toujours pour les SCPI-, n’y change rien non plus).

Sisco2117 · #402

maxicool, le 24/03/2023 a écrit :
>KeepCalmAndBCE

Pour trouver l’IFU, c’est indiqué dans le mail que l’on a reçu :

SC xxxxxx,
Nous vous informons de la mise à disposition de nouveau(x) document(s) dans votre Espace Associé SOFIDY n°XXXX49, dont vous trouverez le détail ci-dessous :
• Relevé fiscal 2022 (rubrique "Mon Portefeuille" > "Fiscalité")

Comme KeepCalmAndBCE je n’ai pas la rubrique que vous indiquez alors que j’ai des années d’IFU chez SOFIDY…..Mais cela viendra certainement lorsque l’IFU 2023 sur les revenus 2022 sera publié…par contre dommage que contrairement à d’autres SDG il n’y ait pas l’archivage des anciens IFU.

maxicool · #403

Trop bizarre dans ce cas…

fpiv · #404

Bonjour, une petite alerte pour les possesseurs de cette SCPI en assurance vie par l’intermédiaire de Spirica via Linxea Spirit 2. je me suis aperçu que le dividende versé pour le 4ème trimestre 2022 était faux. Il m’avait été versé 3.69 euros par part alors que le bulletin trimestriel fait apparaitre un dividende de 3.75 euros. J’ai interrogé Linxea et l’erreur a été rectifié. On m’a reversé la différence mais il semble indispensable de vérifier que vous ne soyez pas vous aussi concerné. Je ne pensais pas que je devrais vérifier que chaque versement était correct.

Par ailleurs je me demande comment une telle erreur peut se produire ? Je pensais, peut être bêtement, que tout cela était automatisé et sécurisé.

Geronimo · #405

Sisco2117, le 24/03/2023 a écrit :
Par contre en allant regarder sur mon compte associé je suis tombé sur une bonne nouvelle…j’ai vu qu’à la date de ce jour il y a avait un dividende exceptionnel de distribué (indiqué sur l’année 2022) de 1.17€ / part pour (je suis PPH à l’IR).

Versement reçu sur le compte de la SC.
En effet il semble rattaché à 2022…

Dernière modification par Geronimo (27/03/2023 23h28)

Geronimo · #406

Après avoir contacté Sofidy :

Bonjour,

Cette distribution de dividendes exceptionnels est issue de plus-values de cessions immobilières actées sur le début d’année 2023.

Le relevé correspondant sera mis à disposition sur votre espace épargnant dans les prochains jours.

Je reste disponible pour tout complément d’information.

Cordialement,

Donc il faut a priori comprendre que l’indication en ligne est incorrecte quant à l’année de rattachement…

Dernière modification par Geronimo (29/03/2023 10h56)

maxicool · #407

C’est bien le cas, le document est disponible.

Cher(e) Associé(e),
Dans le cadre de sa politique de distribution de dividendes au titre de l’exercice 2023, la Société
de Gestion est heureuse de vous annoncer le versement, le 28 Mars 2023, d’un dividende
exceptionnel lié aux plus-values sur cessions d’immeubles réalisées par votre SCPI
IMMORENTE, d’un montant de 1,17 € par part.

Sisco2117 · #408

maxicool, le 27/03/2023 a écrit :
Trop bizarre dans ce cas…

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … sofidy.jpg

En effet, trop bizarre…ou alors vous êtes à l’IS et moi pas…

Dernière modification par Sisco2117 (31/03/2023 12h25)

Kabal · #409

Je viens de vérifier :
- SCI à lS = IFU dispo
- Perso = IFU pas dispo (et onglet masqué aussi).

KeepCalmAndBCE · #410

Infos pour éclaircir certains sur les dates de disponibilités des IFU :

SOFIDY a écrit :
La période de déclaration de vos revenus de parts de SCPI perçus en 2022 approche.

Votre relevé fiscal sera disponible sur votre Espace Associé le mercredi 12 avril 2023.
Un e-mail vous sera envoyé dès sa mise à disposition.

Pour nos associés n’ayant pas opté pour la dématérialisation, les envois postaux seront réalisés pour une distribution au plus tôt le 12 avril et au plus tard le 20 avril 2023.

Vous trouverez ci-dessous les informations et autres dates importantes afin de vous permettre d’effectuer votre démarche sereinement. À cette occasion, nous vous convions à un webinaire le mercredi 18 avril à 18h30, dont vous trouverez les informations ci-dessous.

Nous restons à votre entière disposition pour vous accompagner dans votre démarche.

maxicool · #411

Revenu T1 2023 : 3,51 € / part
Indiqué dans l’espace client (imposition IS).

+ revenu exceptionnel reçu fin mars 2023 (1,17 € / part)

Sisco2117 · #412

Le rapport annuel est sortie sur le site internet de SOFIDY.

Concernant la valeur du patrimoine:

Les valeurs d’expertise affichent une très légère hausse de +0,4 % à périmètre constant sur un an, révélatrices de la qualité intrinsèque du patrimoine d’IMMORENTE dans un environnement chahuté.

La valeur de reconstitution par part est en baisse de -0,52 % à 339,92 € contre 341,68 € à fin 2021. Cette baisse s’explique principalement par le montant important des travaux immobilisés témoignant de l’engagement de la Société de gestion à valoriser le patrimoine de la SCPI.

Ce paquebot semble poursuivre sa route sans tanguer et reste stable face aux turbulences que les SCPI traversent.

Fanscpi · #413

Rapport annuel 2022

kiwijuice · #414

Sisco2117 a écrit :
Le rapport annuel est sortie sur le site internet de SOFIDY.

Concernant la valeur du patrimoine:

Les valeurs d’expertise affichent une très légère hausse de +0,4 % à périmètre constant sur un an, révélatrices de la qualité intrinsèque du patrimoine d’IMMORENTE dans un environnement chahuté.

Vous avez oublié la phrase suivante : Les actifs immobiliers ayant fait l’objet d’une première expertise en 2022 affichent quant à eux une légère baisse de -0,2 % par rapport à leur prix d’acquisition hors frais.

=> Si je comprends bien, ils comptent de la manière suivante :
Prix d’achatte : 100
Frais "d’agence" : 1 à 2% en général pour les acheteurs zinzins.
Frais de mutation : devraient être 5% mais y a-t-il ici une "niche" en achetant la personne morale détenant le bien (donc 0,1% de frais de mutation) ? J’avoue ne pas savoir exactement comment les zinzins contournent le problème, en pratique.
Valeur du bien : 99,8.

Mais pour Immorente, on est déjà à (au pire) 99,8/107 = -6,5%, au mieux 99,8/101 = -1,2%
Corrigé de l’inflation, les biens ont été achetés trop haut, pour le moment.

Les renouvellements de baux continuent d’être à la baisse.

Les relocations progressent mais il faudrait comprendre si les biens reloués avec grosse augmentation de loyer ont été rénovés avant et à quel prix.

Immorente continue de changer de profil.
J’ai remarqué une baisse des frais de gestion : est-ce lié à la taille? Typologie des nouveaux biens?
Cela pourrait être un levier de création de valeur.

EDIT : orth et précision de ma pensée

Dernière modification par kiwijuice (25/04/2023 11h44)

Sisco2117 · #415

Quelque chose m’échappe dans l’IFU de cette SCPI, comment est-ce possible d’avoir 0 revenu d’UK alors qu’il y a bien des actifs dans ce pays qui produisent des loyers (j’imagine)…

Le RA (page 24) indique bien qu’il existe au moins un actif au UK à fin 2022 (pour la même surface qu’en 2021 ou dans l’IFU de l’année dernière il y avait bien des revenus à déclarer…)

Erreur dans l’IFU 2022 ou autre explication?
Je vais attendre avant de faire ma déclaration, cela ne serait pas la première fois qu’il y a une erreur….

Canyonneur75 · #416

La réponse est en page 55 du RA 2022 :

La SCI porteuse des actifs en GB est en perte en 2022. Il y a du pas avoir de versements de la SCI à la SCPI….

On peut noter une estimation à 40% environ de la valeur comptable…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (25/04/2023 18h27)

Sisco2117 · #417

Bien vu, car dans le détail en page 109 on a le détail de cette SCI:

Et en divisant par 2 (SCI à 50% chez IMMORENTE) la surface total on retombe bien sur les 8325 m².

NicolasV · #418

Sisco2117, le 25/04/2023 a écrit :
Le rapport annuel est sortie sur le site internet de SOFIDY.

Concernant la valeur du patrimoine:

Les valeurs d’expertise affichent une très légère hausse de +0,4 % à périmètre constant sur un an, révélatrices de la qualité intrinsèque du patrimoine d’IMMORENTE dans un environnement chahuté.

La valeur de reconstitution par part est en baisse de -0,52 % à 339,92 € contre 341,68 € à fin 2021. Cette baisse s’explique principalement par le montant important des travaux immobilisés témoignant de l’engagement de la Société de gestion à valoriser le patrimoine de la SCPI.

Je trouve que ce commentaire sur les travaux est source de confusion car on a l’impression qu’il explique pourquoi la valeur de réalisation monte alors que la valeur de reconstitution baisse. Or, sauf erreur de ma part, les travaux n’interviennent pas dans le calcul de la valeur de reconstitution par rapport à celle de réalisation.

En réalité les deux valeurs ont baissé, peut-être effectivement car la valeur immédiatement créée par les travaux est inférieure au coût des travaux.

Dernière modification par NicolasV (04/05/2023 01h41)

Yvan · #419

Contrairement à sa petite sœur effimo, Immorente effectue une publication sympathique ce trimestre.

En synthèse :
-"Votre SCPI a réalisé 5 acquisitions au cours du 1er trimestre pour un total de 40 M€. La principale opération de
ce début d’année concerne l’acquisition d’un immeuble de bureaux situé dans le coeur de la City de Londres
pour un montant de 31M€, aux cotés d’un autre fonds géré par SOFIDY (Quote-part d’IMMORENTE : 80%). Cette
acquisition, entièrement financée sur fonds propres, démontre la capacité de votre SCPI à se positionner sur
des opportunités immobilières dans un marché londonien ayant d’ores et déjà fortement corrigé. "
-En parallèle, la Société de Gestion s’attache à valoriser le patrimoine de votre SCPI avec des projets de
rénovation immobilière structurants et un plan d’arbitrages générateur de plus-values distribuables
substantielles. Votre SCPI a ainsi pu réaliser sur le premier trimestre la vente de 7 actifs à des prix supérieurs
de 16% aux valeurs d’expertises.
- ainsi, au cours de ce 1er trimestre votre SCPI a pu distribuer un dividende exceptionnel de 1,17 € par
part ayant jouissance.
- La bonne dynamique locative du trimestre, illustrée par 44 nouvelles prises à bail concernant plus de
17 700 m² et 16 renouvellement de baux sur plus de 4 700 m², l’indexation progressive des loyers dans un
environnement inflationniste et le placement de sa trésorerie exédentaire sont autant de moteurs additionnels
de la performance à venir.

Ces bonnes perspectives permettent d’envisager une fourchette de dividende annuel(1) en hausse
entre 15,50 € et 16,20 € par part ayant pleine jouissance sur l’exercice 2023 et de viser un taux de
distribution brut(2) de 5% pour 2023, versus 4.82% l’an passé.

Mais la vigilance doit rester de mise sur le gestion des parcs de bureaux :

Yvan

Surin · #420

M’apprêtant à éventuellement voter aux résolutions de l’AG, je suis surpris de ne pas trouver comme information l’âge des membres se présentant au conseil de surveillance.
Par ailleurs, pour trouver la liste de leur mandats, il faut aller chercher un pdf sur le site de Sofidy mis à côté du rapport annuel, sans précision sur le rapport annuel. Là encore je constate que la liste est partielle, à savoir que seulement 17 candidats publient leur liste de mandats sur les 24 candidats évoqués dans le RA.

C’est inadmissible, si c’est la faute des candidats, Sofidy n’avait pas à présenter leur candidature.
Efimmo 1 idem.

J’ai trouvé la liste des candidats avec leur âge et nombre de parts mais après avoir voté. Bon courage à ceux qui la cherchent avant … mais on peut. Par contre je confirme liste partielle pour les mandats des candidats.
Conclusion, il faut chercher la liste des mandats à un endroit sur leur site mais pour la liste des candidats avec âge et part c’est ailleurs, au moment de voter, en tout petit il faut cliquer pour voir.
C’est lamentable, encore une conséquence néfaste de ce que l’on appelle "l’écologie", on en profite pour perdre l’associé et réduire son information.

Dernière modification par Surin (21/05/2023 09h34)

Stef1010 · #421

@Surin

Sofidy a eu beaucoup de mal à inscrire le nombre et liste des mandats des postulants.
Aujourd’hui il le font mais pas de manière simple (fichier à part et à chercher sur le site)

A croire que Sofidy protège les cumulards squattant dans toutes les SCPI Sofidy

Mention spéciale pour :

Mr Blicq : 15 mandats !
Mr Barbelin : 23 mandats !

PS : Conseil, évitons de voter pour les compagnie d’assurance, les sci et les cumulards

Dernière modification par Stef1010 (24/05/2023 01h28)

cedREIM · #422

Juste pour les SCI, je ne vois pas trop le rapport, vous voulez dire les SCI logées en AV (du style Capimmo) ?

Dernière modification par cedREIM (24/05/2023 12h45)

GoodbyLenine · #423

Je comprend qu’il conseille d’éviter de voter pour nommer au CS des associés qui seraient des SCI.

Pour ma part, je ne suis pas d’accord avec ce conseil (qui d’ailleurs reviendrait à ne jamais voter pour moi). Il n’y a guère d’argument pour boycotter les candidats au CS qui seraient des SCI (et en tout cas, Stef1010 n’en indique aucun). Par contre, quelqu’un qui gère une SCI me semble avoir un peu plus de chance de disposer de certaines compétences, et d’avoir un certain niveau de compréhension de certaines problématiques, utiles pour agir au sein d’un CS. Rappelons d’ailleurs que les SCPI sont toutes statutairement … des SCI (fiscalement transparentes, ce qu’on appelle aussi "à l’IR"). Par ailleurs, outre le fait que rejeter les candidats au CS parce qu’ils seraient une SCI me semble être une discrimination, avoir au sein du CS des profils variés me semblerait positif (et mieux vaut éviter d’avoir la majorité du CS constitué de salariés ou d’anciens du même groupe que la SdG, comme par ex le CS de Allianz Pierre me semble-t-il).

Il serait cependant utile que plus d’informations sur le représentant d’une SCI, candidate pour un CS, soient fournies (âge, profession, liste des mandats détenus directement ou indirectement) (et même la durée depuis laquelle le candidat est associé, qui n’est actuellement jamais fournie).

Par ailleurs, je préfère de loin un membre du CS impliqué et actif, qui assiste aux AG (j’ai constaté que de nombreux membres de CS, ou candidats au CS, n’y assistaient même pas .. et ça m’interpelle !), qui est disposé à échanger avec les associés (il faudrait que les associés aient l’email de tous les membres des CS… or très peu les fournissent), même s’il est "cumulard" (ce qui pourrait d’ailleurs le rendre un peu plus compétent, car un peu plus expérimenté, ou indépendant de la SdG - sauf si cette dernière l’a choisi pour sa docilité- non ?).

Super_Pognon · #424

J’ai reçu l’avis de convocation par courrier.

Il y a les ages dans candidats, sauf ceux des SCI.

Pour rappel, je suis candidat. C’est facile, je suis en tête de liste et parmi les plus jeunes. Merci pour votre confiance et n’hésitez pas à me MP.

Je vais vous donner de bonnes ou mauvaises raisons pour ne pas voter pour les candidats des SCI.
- les ages ne sont pas communiqués (qui sait si Madame ou Monsieur a 23 ans ou 99 ans ?),
- vous ne savez pas l’exposition réelle de la personne (si la SCI a 200 parts, son candidat n’a peut être que 1% de la SCI ?).

En général, j’évite de voter :
- pour ceux des SCI, pour les raisons données,
- ceux qui ont déjà deux mandats,
- les compagnies d’assurances,
- si l’age est trop important (>75 ans).

J’essaie de voter :
- pour rajeunir les CS, mais aussi garder les personnes qui ont de l’expérience et les compétences,
- avoir plus de diversité (si les profils sont ok),
- pour ceux qui montrent in intérêt/implication sur les SCPI/finances/compta/immobilier.

Le souci par exemple d’avoir que des retraités pour par exemple une SCPI de bureaux est que ce conseil risque de ne pas saisir tous les changements qui arrivent dans le monde de l’entreprise, avec télétravail, flexoffice etc…

Dernière modification par Super_Pognon (24/05/2023 22h04)

GoodbyLenine · #425

Super_Pognon a écrit :
Le souci par exemple d’avoir que des retraités pour par exemple une SCPI de bureaux est que ce conseil risque de ne pas saisir tous les changements qui arrivent dans le monde de l’entreprise, avec télétravail, flexoffice etc…

Le rôle d’un CS est de surveiller (de "représenter l’ensemble des associés vis-à-vis de la société de gestion et d’en contrôler les actes" selon certains statuts), et de rendre compte de cette action aux associés, et pas d’insuffler, ou même d’orienter, la stratégie de la SCPI. Comprendre les changements qui arrivent est-il indispensable, ou même très important, pour un tel rôle ?

Le rôle d’un CS de SCPI est bien différent du rôle d’un Conseil d’Administration (et il convient de noter que l’AMF a déjà refuser d’agréer des statuts de SCPI qui définissaient un rôle plus "directif" du CS, en ne les considérant pas comme conforme au Code monétaire et financier (COMOFI), qui défini les règles que les SCPI doivent respecter).

Plus précisément, pour Immorente, les statuts indiquent :

Article 19.3 des statuts d’Immorente (version de juin 2022) a écrit :
Le Conseil de Surveillance a pour mission :
• D’assister la Société de Gestion dans ses tâches de gestion.
• De présenter chaque année à l’Assemblée Générale un rapport de synthèse sur l’exécution de sa mission, dans lequel il signale, s’il y a lieu, les irrégularités et les inexactitudes qu’il aurait rencontrées dans la gestion et donne son avis sur le rapport de la Société de Gestion ; à cette fin, il peut à toute époque de l’année opérer les vérifications et contrôles qu’il juge opportuns, se faire communiquer tous documents ou demander à la Société de Gestion un rapport sur la situation de la Société.
• De donner son avis sur les projets de résolutions soumis par la Société de Gestion aux associés.

et de manière générale le COMOFI indique

Article L214-99 du COMOFI a écrit :
Un conseil de surveillance est chargé d’assister la société de gestion. Il est composé de sept associés au moins de la société civile de placement immobilier ou de la société d’épargne forestière qui sont désignés par l’assemblée générale ordinaire de la société civile de placement immobilier ou société d’épargne forestière. Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. Il peut se faire communiquer tout document ou demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la société civile de placement immobilier ou de la société d’épargne forestière sur la gestion de laquelle il présente un rapport à l’assemblée ordinaire.

Les statuts peuvent subordonner à son autorisation préalable la conclusion des opérations qu’ils énumèrent.

A l’égard des tiers, la société civile de placement immobilier ou la société d’épargne forestière ne peut se prévaloir des limitations ou restrictions résultant du présent article.

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