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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 05/02/2014 21h34

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Immorente 2 est intéressante de part sa construction originale : un effet de levier additionné avec un portefeuille de qualité loué à 100%, qui permet d’espérer un TRI% intéressant si l’on prend en compte les revenus et la plus-value à terme, tout en assumant un risque plus fort.

Pour en bénéficier de manière optimale, il est intéressant de l’acheter si l’on n’a pas un trop gros TMI, car une partie significative du résultat fiscal ne sera pas distribuée aux associés, mais mise en réserve à marche forcée pour assurer l’amortissement des emprunts et l’augmentation future des revenus et de la valeur des parts.

L’investisseur en Immorente 2 paye donc des impôts sur des revenus qu’il ne perçoit pas…

Immorente 2 est intéressante pour ceux qui ne peuvent pas acheter à crédit de scpi en raison d’un taux d’endettement trop fort sur la résidence principale, par exemple.

Tout ce passe comme si vous aviez acheté 40% de votre portefeuille de SCPI à crédit et 60% au comptant, à la différence près que vous ne vous occupez pas des financements…

Pour ceux qui ont un TMI supérieur ou égal à 30%, je pense qu’il est préférable d’acheter Immorente ou efimmo en nue-propriété.

Dernière modification par stephane (05/02/2014 22h46)

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#27 06/02/2014 10h23

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J’étais arrivé exactement à la même conclusion que vous pour Immorente 2, Stéphane.

(Même si ce n’est pas exactement comme cela qu’était construite la "promotion commerciale" d’Immorente2, et que cette dernière tendrait presque à induire en erreur sur la stratégie adéquate à adopter=)

Avec le TMI à 30%, oui la nue-propriété même si le logement dans une A-Vie peut laisser espérer un rendement légèrement supérieur avec les conditions de certains contrats.

Dernière modification par julien (06/02/2014 20h44)

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#28 24/02/2014 23h23

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Bonsoir,

J’essaie de faire un petit calcul pour y voir plus clair:

Achat 100k€ d’Immorente 2 à crédit amortissable 15 ans, 3,3%
--> 392 parts

Revenu imposable = 15,15€ x 392 = 5938,8€ (frais & intérêt d’emprunt SCPI déjà déduit)
Déduction d’intérêt d’emprunt de l’investisseur: 3075,31€

→ 2863,49€ --> 859€ d’impôt (TMI 30%)

Il faut débourser: 8461,2€ crédit + 859€ d’impôt = 9320€/an = 777€/mois

pour dividendes reçues: 6,6€ x 392 = 2587€/an = 216€/mois

Aie!

Je ne vois pas trop dans quels cas cette SCPI montre un intérêt supérieur à d’autres SCPI de rendement.
Peut être pour cela que son AK actuelle ne rencontre pas trop de succès?

Dernière modification par Wow (24/02/2014 23h47)

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#29 25/02/2014 00h27

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Vous utilisez les chiffres de l’exercice 2012 (6.60€ distribué, 15.15€ de revenu foncier pour une personne physique), qui est quasiment le premier exercice de cette SCPI (créée en juillet 2011) pendant lequel la SCPI s’est constitué un RAN (de 229 395€, à comparer aux 225 435€ distribués).

Pour toutes les SCPI (qui sont transparentes à l’IR), dans le ou les premiers exercices, quand la SCPI se constitue un RAN (encore plus quand son nombre de parts augmente très vite, où 1€/part  de revenu non distribué se retrouve dilué et ne représente plus que 0.20€ ou 0.10€/part de RAN un ou deux ans plus tard, quand il y a 5 ou 10x plus de parts émises), la différence entre le montant distribué et le revenu fiscal à déclarer est importante (et au désavantage du porteur de parts qui va payer des impôts sur un revenu foncier qu’il n’aura pas directement perçu, mais qui bénéficiera à tous les porteurs de parts dans un avenir indéfini).

Cette SCPI ne fait pas exception à la règle…. Sur l’exercice 2013 l’écart entre distribution et revenu fiscal devrait déjà diminuer, et ça diminuera encore plus ensuite, jusqu’à ce que le montant du RAN soit stabilisé et que la SCPI n’émette plus que peu de parts.

Normalement, quand une SCPI ne distribue pas tout son résultat, mais alimente son RAN, elle est en mesure d’augmenter la valeur de ses parts. Mais si la valeur de marché de la part est complètement contrôlé par la société de gestion (qui choisit le prix de la part à l’émission pour un K variable, ou le prix lors d’une AK si K fixe, dans certaines limites), des variation limitées de la valeur de la part passent totalement inaperçues.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#30 26/02/2014 17h25

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GoodbyLenine a écrit :

Normalement, quand une SCPI ne distribue pas tout son résultat, mais alimente son RAN, elle est en mesure d’augmenter la valeur de ses parts. Mais si la valeur de marché de la part est complètement contrôlé par la société de gestion (qui choisit le prix de la part à l’émission pour un K variable, ou le prix lors d’une AK si K fixe, dans certaines limites), des variation limitées de la valeur de la part passent totalement inaperçues.

Tout à fait d’accord.
Autrement dit, pendant cette période de bulle immobilière, miser sur une plus value est bien risquée.

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#31 11/03/2015 11h07

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Le 16 mars 2015, IMMORENTE2 fait sa 4e augmentation de capital :
Augmentation de capital - SOFIDY I Site officiel

La valeur de la part passe de 255€ à 265€.

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#32 11/03/2015 11h51

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A noter qu’aucun associé de cette SCPI n’a proposé de parts à la vente en 2014. Ceux qui veulent en acheter n’ont pas d’autre choix que l’AK.

L’objectif mixte de rendement et de valorisation de la part peut être intéressant pour un achat à crédit in fine. Les loyers couvrant les intérêts et la plus value long terme bénéficiant de l’abattement pour durée de détention ce qui permet de faire un mix classique rendement/capitalisation/crédit sur une seule SCPI au lieu de plusieurs et avec les minimum d’emprunt demandés par les banques pour chaque SCPI, cela permet de monter un projet accessible à de plus petits montants.

Le risque reste important si la SCPI ne parvient pas à augmenter la valeur de sa part et surtout de son actif net. Sans parler de l’absence de diversification.

Carpediem
Note AMF: je distribue Immorente2 et d’autres SCPI


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#33 11/03/2015 17h11

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Sauf que pour le mix capitalisation/rendement, ici contrairement à un montage avec Pierre 48 (associé à une SCPI classique de rendement), Immorente 2 ne recherche pas des biens loués à un rendement inférieur au prix de marché.

Du coup, cela me semble moins optimal pour un TMI >= 30%, car même s’il ne sera pas distribué, il y aura bien un résultat fiscal élevé sur lequel seront taxés les associés.

Dernière modification par julien (11/03/2015 17h11)

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#34 26/09/2018 14h40

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J’ai analysé le patrimoine de Immorente 2 à l’étranger jusqu’à fin 2017.

1/ Voici le récapitulatif des investissements à l’étranger :


_Il ne concerne que la Belgique 6 achats y ont été réalisés en 2012 entre le 30 mars et le 17 décembre pour un montant total de 2,9M€ HD (hors droits) et supportant 17,73% de frais en moyenne.
Ce patrimoine est valorisé à 1,37M€ au 31 décembre 2017 sur la base des valeurs vénales hors droits (1,75% de 78,265M€) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_immorente_2_belgique.png

En Belgique il semble normal d’avoir des frais d’acquisition de 10 à 12,5%.
Cependant ces frais ont dépassé les 14% pour tous les achats et même atteint près de 22% pour le dernier d’entre eux (Bruxelles Place Emile Bockstael acheté le 17 décembre 2012). Dernier acheté mais premier toutes catégories en frais.
Sur ce forum je serais curieux de savoir si seulement un investisseur a déjà fait un investissement supportant plus de 20% de frais, qu’il soit immobilier ou non, ça m’intéresse.
Personnellement je n’en vois pas du tout l’intérêt mais je ne dois pas avoir un champ de vision assez large.

D’autant plus quand on constate que les investissements en Belgique ont perdu au moins 32% de leur valeur hors droits si ce n’est plus car d’après le dernier RA, la superficie en Belgique (ligne "Etranger") est passée de 822m² à 606m² de 2016 à 2017 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_compo_ra2017_606_ou_822_surface_belgique.png
Est-ce à dire que les achats de Bruxelles le 24 avril 2012 et Nivelles le 16 mai 2012 ont été vendus (il resterait 606m² en enlevant ces 2 biens) ?
Je n’ai trouvé aucune explication. S’ils ne sont pas vendu – ce qui semble probable car apparaissant toujours dans le tableau du patrimoine – alors les achats en Belgique de 2012 auraient perdu en moyenne plus de la moitié de leur valeur, sans compter leurs frais excessifs de près de 18%.

Quel est le titre de cette discussion déjà ? "Immorente 2 : une version d’Immorente plus dynamique ?"
=> C’est pas moi qui l’ai mis, je me permet de me gausser.

2/ Récapitulatif par année :


Selon ce qui est publié dans les rapports annuels de 2014 à 2017 concernant la répartition du patrimoine par région, on peut déduire le tableau ci-après qui évalue la valeur vénale des biens à l’étranger à partir du pourcentage qu’ils représentent au sein de la SCPI.
En comparant les valeurs au prix d’achat HD des biens concernés, on observe dans la dernière colonne l’évolution enregistrée chaque année pour le patrimoine à l’étranger.

Globalement on observe que les achats en Belgique ont rapidement perdu plus de 20%, où cette baisse s’arrêtera-t-elle ?

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_immorente_2_belgique_anr.png

A noter, en 2014 il y a deux lignes car la valeur vénale du patrimoine de Immorente 2 est différente selon que l’on regarde le chiffre indiqué dans le RA2014 ou le RA2015 en pages 3, si quelqu’un a une explication, je suis preneur …
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_ra2014_immo2_ov.png
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_ra2015_immo2_ov.png

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#35 27/09/2018 08h04

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Je m’interroge toujours sur la cohérence entre les chiffres que l’on peut lire au gré des publications.
Dans le BT4T 2017 on voit cette répartition du patrimoine en y retrouvant 1,8% à l’étranger (le 1,75% arrondi) mais le patrimoine passe à 80M€ sans que je ne sache l’expliquer :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_im2_4t17.png

Or dans le bulletin suivant, le BT1T 2018, le patrimoine global augmente ce qui est normal car il y a eu acquisition en France mais le patrimoine à l’étranger est passé de 1,8% à 2,7%, toujours sans que je ne sache l’expliquer :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_im2_1t18.png
Belle progression de 54% du patrimoine belge … Baguette magique ?

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#36 27/09/2018 09h26

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Pour l’histoire du 80M€, la valeur du BT4T 2017 se fonde sur les valeurs d’expertise au 31/12/2016, ce qui peut expliquer l’écart avec la valeur plus faible affichée dans le RA 2017 qui utilise les valeurs d’expertise au 31/12/2017.

Pour ce qui est de la "revalorisation" des biens belges, je n’ai pas d’explication.
On note juste que dans le bulletin 2T 2017 que la part des actifs étrangers est toujours de 2.5% du patrimoine global, dans la lignée du bulletin 1T 2017.

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#37 27/09/2018 09h31

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Pourtant c’est la question du 2,7% ou 2,5% qui est étrange et l’on voit bien que sur ce point, les BT4T 2016 et RA2017 sont en phase annonçant 1,8% pour le patrimoine étranger, 80M ou 78,265M ne changeant pas fondamentalement les chiffres.
Quoiqu’il en soit à supposer que ces immeubles aient perdu près de 53% puis regagné 54% par un mystère comptable, ça fait toujours 23,6% de baisse à fin 2017, en phase avec le chiffre à fin 2016 et précédemment.

Ex: J’achète 100, je perds 50%, j’ai 50 puis si je gagne 50%, j’ai 75, j’ai donc perdu 25% in fine.

Dernière modification par kc44 (27/09/2018 09h43)

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