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#26 25/05/2022 10h15

Membre (2020)
Réputation :   73  

ESFP

gunday, le 25/02/2022 a écrit :

Pour pinailler, financer des meubles qui sont amorti en 3 à 5 ans, par un financement à 20 ans, c’est comptablement proche de l’hérésie! wink

Je viens enfin de comprendre le sens de cette phrase. Tout compte fait ce n’était pas une bonne idée (surtout dans ma situation) de financer dans l’emprunt les meubles, j’aurais dû m’arrêter au financement des travaux.

En plus, je n’ai pas négocié les indemnités de remboursement anticipé, donc si je suis à court/moyen terme dans une période où j’ai du cash qui dort je ne pourrai pas l’injecter sans frais dans du remboursement. J’apprends smile

Pour l’histoire :

- les travaux avancent, le premier corps d’état plaquiste RGE a terminé le chantier d’isolation des murs par l’intérieur et de la toiture. Respectivement 12 et 18 cms
Avantage : je repose sur mes deux oreilles pour la revente dans X années puisque j’ai suivi à la lettre les recommandations inscrites dans le DPE pour gagner plusieurs lettres (R > 3,5 m²K/W)
Inconvénients : en dépit des précautions de mesure qu’on a pris et arrangements pour être dans les clous de la règlementation, la mezzanine n’est plus aussi accessible qu’avant, et servira de rangement plutôt qu’un espace nuit comme initialement prévu.

- au tour du plombier, qui détruit toute la salle de bain et pose baignoire, robinetterie et pose carreaux et carrelage.

Budget toujours on track, 10k max max pour travaux + ameublement.

Stay tuned

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#27 25/05/2022 11h11

Membre (2017)
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Quell serait la perte de surface engendrée suite à l’isolation des mures de 12 cm d’épaisseur vs vos 21 m2 initiaux ? Pourquoi avoir opté pour une baignoire dans un studio plutôt qu’une douche ?

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#28 25/05/2022 18h21

Membre (2020)
Réputation :   73  

ESFP

Entre 1 et 1,5m2.

La pose d’une douche aurait coûté beaucoup plus cher en raison de la modification nécessaire des canalisations. De ma compréhension, l’évacuation par le sol est obligatoire pour une douche, tandis que l’existant possède une évacuation par le mur.

J’ai donc démoli la baignoire vieillotte et posé une nouvelle plus moderne. Avec un pare baignoire pivotant transparent et un pommeau 2 jets Grohe.

J’ai hésité entre un pommeau de bonne marque vs un pommeau + colonne d’une marque plus cheap, des avis par ici ?

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#29 25/05/2022 18h57

Membre (2014)
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Rodin a écrit :

Respectivement 12 et 18 cms
Avantage : je repose sur mes deux oreilles pour la revente dans X années puisque j’ai suivi à la lettre les recommandations inscrites dans le DPE pour gagner plusieurs lettres (R > 3,5 m²K/W)

Les préconisations ont été faites par rapport à la RT2012 qui sera remplacée par la RE2020 qui est beaucoup plus exigeante pour l’isolation. Les caractéristiques minimales sont de R>3,7 pour les murs et 6,5 pour les plafonds. Mais c’est compliqué d’appliquer cela pour un studio (cela donne des épaisseurs de 140/160mm pour les murs, 300mm pour les plafonds.

Je vous conseille vivement de prévoir une pac air/air et une vmc hygro B (même si vous ne les posez pas, vous pourrez le faire ultérieurement). Dans votre cas (petite surface, dernier etage), vous êtes dans le cas le plus défavorable.


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#30 26/05/2022 01h36

Membre (2020)
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ESFP

J’ai bien un artisan RGE qui m’a fait le nécessaire : 3.75 pour les murs et 8 pour le plafond. Ce dernier me coûte l’espace pour atteindre la mezzanine.

Quand vous dites PAC a/a vous parlez en fait de clim réversible monobloc c’est bien ça ? Avez-vous un modèle à recommander ? Il y a tout et n’importe quoi sur les sites de marchand, difficile de faire le tri.

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#31 26/05/2022 02h32

Membre (2011)
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ENTP

Rien que de vous voir citez la fusée de Vauban m’a donné envie de lire le topic. J’espère qu’on parle bien de la même wink

A votre âge exactement, j’ai aussi acheter un petit studio dans le sud de la France que j’ai refais.

Un conseil, ne faites pas comme moi smile

A l’époque sur le forum, j’étais parfois irrité par le t.on (IH de grâce ce système anti tutoiement est rigide !) un peu péremptoire et condescendant de certains quinqua réputé de ce forum, qui me l’aurait déconseillé.

Je vous raconte même pas ce que j’ai pensé d’un certain parisien qui disait qu’en dessous de 20k par mois tout compris c’était parfois un peu juste. Je m’étais dis c’est Segela² mode troll on. Je me disais que ce vieux c’était perdu s’il était incapable de profiter pleinement de la vie à 5k par mois. J’ai mieux réaliser après qu’il voulait dire être "confortable" et parer à toutes éventualité (vie sur Paris, enfant handicapé etc). Ces 20k / mois sont pourtant atteint largement avant l’échelon 30 de la fusée.

Ces Quinquas m’auraient répondu, votre temps est précieux, rien de plus précieux que la jeunesse, et surtout investissez en vous.

Rien de plus louable de voir quelqu’un de jeune peaufiner son projet de manière très cortiquée. Mais en réalité à quoi vous servira t-il ? un boulet à la patte pendant 20 ans. Une distraction (au sens Anglo saxon) de votre objectif principal, lancer une fusée. Ce studio va vous demander pendant 20 ans une partie de votre capacité de charge mentale pour un résultat qui sera quasi nul lorsque vous aurez normalement atteint l’échelon 20 de la fusée d’ici la smile Il ne vous permettra même pas de passer à l’échelon 21 si vous le revendriez à ce moment là.

Quand j’ai fais de même, tout le monde (mon père, mon ex, mes amis etc) m’ont dit ou fait comprendre que j’étais bien crétin de passer mes dimanches à rénover mon studio et que ca me servirait à rien. Ils avaient raisons, mais sans doute pas pour les bonnes raisons. C’est pour ca que je ne les avait pas cru smile

J’avais envie de le faire, très envie même. 60k euros en autofinancé, quand on vient d’un milieu très modeste, c’était énorme, environ l’économie de toute une vie de certains proches. Je pouvais l’avoir "comme ça". Je ne pouvais pas laisser passer. Le travail nécessaire pour l’obtenir me semblait tellement plus faible que celui de mon père qui s’est levé la nuit pendant 15 ans pour son boulot et qui à 45 ans n’avait même pas ça comme patrimoine.
En plus, j’avais même envie de prouver d’une manière quasi philosophique que c’était possible et qu’il fallait le faire un peu comme une proof of concept, plus que de suivre ceux qui se plaignent et n’agissent pas.

J’ai aimé le rénové et j’ai eu quelques déboires qui m’ont beaucoup appris, mais pas suffisamment pour m’empêcher de refaire certaines "sottises" des années plus tard.

Bref, je vais rejoindre le clan des "vieux" et vous dire de ne pas le faire.
Ou alors si faite le pour apprendre… On n’apprend jamais mieux que par ses propres expérience et lorsque la tentation est grande, on n’a d’autre choix que d’y céder. Mais vous avez sans doute bien mieux à faire de votre temps pour lancer cette fusée.

La vrai question serait, qu’est ce qu’il ma manquer à l’époque et que j’aurais pu avoir pour ne pas faire cette erreur. Sans doute une certaine confiance en moi, une capacité à aller contre certaines de mes envies, une meilleur connaissance de la façon dont fonctionne les gens et la société. J’avais déjà beaucoup investi en moi, mais sans doute pas assez. (pourtant j’avais un travail énorme entre mes 18 ans et mes 25 ans, sur moi même et sur ma formation "académique").

Au final, ce projet ne devrait pas vous mettre dans une situation réellement délicate, donc le risque est faible, mais a quasi 50k brut annuel à 25 ans, faite autre chose, viser la lune smile

Vous semblez en vouloir, avoir les moyens intellectuellement parlant et déjà tous les ingrédients pour réussir, alors soyez ambitieux, visez la lune, l’échelon 30 de la fusée de Vauban, et ne vous laissez pas distraire de l’objectif.

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Favoris 2   [+1]    #32 26/05/2022 06h49

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Rodin a écrit :

Quand vous dites PAC a/a vous parlez en fait de clim réversible monobloc c’est bien ça ? Avez-vous un modèle à recommander ? Il y a tout et n’importe quoi sur les sites de marchand, difficile de faire le tri.

Le choix de la pac dépend beaucoup de la configuration du bien. J’ai choisi une clim monobloc Klimea. Elle me fait gagner 40% de consommation pour le DPE. Le mode de production d’eau chaude permet aussi de gagner beaucoup (20% dans mon cas) mais plus compliqué à mettre en place pour un studio.

J’ai choisi la clim monobloc car pas besoin d’être habilité pour le raccordement du fluide caloporteur. Par contre, il faut pouvoir sortir derrière l’appareil avec 2 trous diam 160. Pour le raccordement,  il faut aussi prévoir une alim elec et une évacuation des condensats. Si vous choisissez un modèle split, il sera probablement plus facile de gérer les condensats et les diamètres de percage des murs sont très réduits. Par contre, vous devrez passer par un pro pour le raccordement.

Je réitère mon conseil de vous rapprocher d’un diagnostiqueur compétent pour simuler les choix techniques. Ça m’a coûté moins de 100€ pour avoir les meilleurs solutions à mettre en place. Avant son intervention, trouvez vous-même les solutions envisageables et chiffrez le coût. Inutile qu’il vous propose des panneaux solaires si ça n’est pas installable par exemple.

Dernière modification par lachignolecorse (26/05/2022 06h53)


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Favoris 2   [+7]    #33 08/07/2022 14h49

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ESFP

Fin des travaux depuis la semaine passée, ouf. Exploitation saisonnier été/LMNP à l’année.

Visite 360 de l’appartement

Extraits de mes planches réalisées et présentées à la banque (en prévision d’un deuxième investissement locatif à fin 2022) :

Je tiens à préciser que la plus grande plus value de mon intermédiaire, que je n’aurais jamais eu solo, c’est 530 le m2 coût des matériaux inclus, pour de la rénovation totale. J’ai fait faire :
- surisolation thermique (DPE G),
- élec : changement du tableau et prises
- baignoire carrelages
- cuisine
- peinture et sols








Dernière modification par Rodin (08/07/2022 16h02)

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#34 08/07/2022 17h16

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Prix d’achat 54ke
+/value latente estimée… +20ke

Donc on passerait à + de 100ke pour un studio de 21m².
Quasi 85% d’augmentation, vous êtes sur?

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#35 08/07/2022 17h43

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ISTJ

Si le bien est situé à Saint-Tropez, le prix au m2 se tient ;-)
Comme on ne connait pas le lieu exact de l’appartement, difficile de se prononcer.


Parrain LINXEA. Boursorama (FRVE9093). Fortuneo (12662218). Zen'Up. Vattenfall. Bourse Direct (2019704537)

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#36 08/07/2022 17h58

Membre (2020)
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ESFP

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[+1]    #37 08/07/2022 19h51

Membre (2019)
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Bravo @Rodin pour ce premier projet !

Entre nous mon premier était moins rentable que le vôtre sur le papier, et concernant le côté « too much » de vos démarches notamment la visite 3D, franchement c’est top et je pense qu’on en fait jamais assez pour (par)être professionnel car c’est souvent ce que recherche un locataire.

De mon expérience personnelle je vous conseillerais d’attendre de pratiquer la gestion locative de votre premier bien avant de vous lancer dans un second.
Çela vous permettrez d’être sûr que c’est ce que vous recherchez.
En effet la gestion de location courte durée est vraiment chronophage, et source de problème et de frais récurents. Certes elle est rentable.

Il y a d’autres branches dans l’investissement locatifs, comme les locaux commerciaux ou professionnels, location nu à l’année , meublée étudiant, colocation…

Chacune avec des avantages et inconvénients, plus ou moins risqué, rentable, chronophage ou pas, selon le secteur aussi on ne peut pas pratiquer tout type d’investissement dans n’importe quel secteur.

Au plaisir d’échanger

N’hésitez pas à nous tenir au jus de cette première saison pour vous !

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#38 09/07/2022 10h28

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Bonjour,
Pouvez vous nous dire comment vous avez fait pour l’exploration 3D ? Fait par un pro ? Ça coûte combien ?

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#39 09/07/2022 12h05

Membre (2020)
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ESFP

Mon photographe professionnel se déplace sur la région sud et prend 136€ pour une trentaine de photos pro pour leboncoin/airbnb + cette fameuse visite virtuelle. Pas de TVA

Vous pouvez retrouver son identité à partir de l’URL.

Les tarifs peuvent évoluer selon la taille du logement, il a plus l’habitude des villas et domaines que de studios.

Cordialement

Dernière modification par Rodin (09/07/2022 12h05)

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#40 09/07/2022 19h19

Membre (2018)
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C’est vraiment pas cher. Je trouve ça très intéressant. Perso j’essaye de trier un maximum avant de faire visiter. Lorsque la personne semble convenir je lui envoie photos et plan de l’appartement. Si ça l’intéresse toujours je lui fais visiter. Résultat les personnes prennent le logement quasi systématiquement. Donc dans cette démarche la visite virtuelle est très intéressante.


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#41 09/07/2022 22h39

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Rodin, le 08/07/2022 a écrit :

Letuche57 a écrit :

Prix d’achat 54ke
+/value latente estimée… +20ke

Oui car le prix de marché se trouve autour de 74ke

Je pense que la remarque de letuche incluait le fait que vous pouviez revendre 20k€ de + que le prix global. A ce jour vous êtes en moins value d’un peu + de 7k€ mais bon d’ici 2 ans vous retombez sur vos pieds une fois le capital un peu remboursé.

Jolis travaux en tout cas, c’est top vous allez trouver preneur rapidement aussi bien en location classique qu’en LCD, même si j’aurais plutôt mis une douche à la place d’une baignoire vu la surface.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#42 10/07/2022 09h29

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ESFP

Moi aussi j’aurais mis une douche mais il aurait fallu changer toute la plomberie -> frais supplémentaires. On est sur une évacuation murale et pas sol, à bien 25cm par rapport au plancher.

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#43 11/07/2022 09h10

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INTP

Deux mois de retard pour les travaux initialement espérés pour début mai… ça me semble pas trop mal, surtout à ce prix !
Ayant investi pas très loin, avec un retard bien plus conséquent et des prix bien plus élevés, je suis presque jaloux de ne pas avoir eu les mêmes artisans.

Concernant le DPE, vous étiez à G avant les travaux, avez-vous la note du nouveau DPE ?
J’ai du mal à comprendre l’isolation du plafond, d’épaisseur variable du côté de la mezzanine (on voit un décrochage).

D’ailleurs pour la mezzanine, l’échelle se place au hasard ou y a-t-il quelque chose pour la bloquer ? Faudrait pas qu’un incident fâcheux vous retombe sur le coin de la tête.

Du coup, cette mezzanine n’est plus que vouée a servir de stockage, on ne peut plus imaginer y mettre le lit ?

Et enfin, dans votre étude de cas vous aviez pris soin de ne pas indiquer le lieu de votre bien… si c’est volontaire, c’est à améliorer : je peux vous dire dans que quartier de quelle ville se situe votre bien (je peux même le placer à 100m près), alors que je ne connais pas du tout la zone. Si ça ne vous dérange pas plus que ça, alors pas de soucis !

Bravo pour cette première opération, et bonne chance pour les phases suivantes : la location, et le retour auprès du banquier avec un nouveau projet :-)

Dernière modification par Iomipom (11/07/2022 09h15)

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#44 11/07/2022 15h36

Membre (2020)
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ESFP

Concernant le retard,

Oui je m’en sors bien, notamment car j’avais un maître d’oeuvre à la baguette très compétent qui a su composer avec les différents corps d’état.

En réalité, le retard des deux mois est imputable à 80% sur la société plaquiste RGE, qui a fait du boulot rapide et efficace, mais qui avait très peu de disponibilité. Tout le reste s’est enchaîné très rapidement sur un mois glissant entre la première pose de matériel et la réception du chantier.

Si vous voulez des artisans efficaces, je peux vous recommander les miens, surtout le plombier carreleur, il faudra juste s’accorder de ne pas faire les chantiers en même temps wink

Le diagnostiqueur passera en fin d’été, toutefois je ne suis pas inquiet pour les raison suivantes :
- l’isolation des combles tel quel
- l’isolation des murs donnant sur l’extérieur
c’étaient les deux zones de dépardition thermique les plus élevées selon les recommandations de l’ancien diagnostic.
A cela s’ajoutent :
- des fenetres double vitrées
- un radiateur à inertie sèche (ref Blyss Zumba 1500W)
- le ballon d’eau chaude vertical posé à l’horizontal a été remplacé par un ballon d’eau chaude à position horizontal
- lavabos avec basse consommation (equivalents mousseurs)

Je serais bien mal en point d’être encore F ou G avec toutes ces mises en place, moi avec tout le parc locatif français :-)

L’échelle pèse lourd et est solide, dans la photo avant elle était clouée, là j’ai décidé de la déclouer pour gagner de la place et mettre le frigo. Elle dispose de pieds inclinés par rapport à l’horizontale.

Dernière modification par Rodin (11/07/2022 15h36)

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#45 15/07/2022 08h42

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lachignolecorse, le 25/05/2022 a écrit :

Je vous conseille vivement de prévoir une pac air/air et une vmc hygro B (même si vous ne les posez pas, vous pourrez le faire ultérieurement). Dans votre cas (petite surface, dernier etage), vous êtes dans le cas le plus défavorable.

Bonjour,

Je me permets de réagir sur cette file car j’ai été interpellé par ce commentaire.
L’installation d’une PAC dans un appartement n’est-il pas compliqué ? Cela suppose d’installer une unité extérieure qui modifie la façade de l’immeuble (en plus d’être bruyante) : ne faut-il pas l’accord de la copropriété ? J’ai déjà entendu dire que c’est presque impossible de l’obtenir…

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#46 15/07/2022 09h27

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Bonjour, il existe des PAC air air réversible monobloc. Ça ressemble à un gros radiateur, avec un poids de 40kg environ, et peut être installé dans qualification gaz. Il faut faire 2 trous en façade de 160 ou 180 et un petit trou pour le rejet des condensats. J’en ai installé dans des immeubles sans copropriété et pas besoin d’autorisation dans mon cas.

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#47 20/07/2022 16h00

Membre (2019)
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Rodin, le 08/07/2022 a écrit :

Fin des travaux depuis la semaine passée, ouf. Exploitation saisonnier été/LMNP à l’année.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/ … _treso.png

On lit qu’il y a comme rentrée 70e de charges locatives, mais aucune sorties correspondantes. C’est de la magie ?

Par ailleurs, pour avoir une idée du cash-flow "neutre", il faudrait savoir ce que vous avez financé par vos propres deniers : ameublements, trajets, …

Et toujours pas de trace de la fiscalité.

M’est avis qu’on est très loin d’un équilibre de la trésorerie.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#48 21/07/2022 16h17

Membre (2020)
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ESFP

J’ai du mal à comprendre le t.on de votre message, tlaloc. Peut-être je me trompe, un poil agressif sans raison. J’espère que ce n’est pas la cage à poule de 9m2 qui vous donne des cheveux blancs :-)

J’ai surestimé la PNO, c’est plus de l’ordre de 8€/mois. Ca tombe bien car de l’autre côté j’avais oublié l’électricité, à peu près provisionnée à 20-25€/mois.

Concernant la fiscalité, quels éléments souhaitez-vous que je détaille ? A partir du moment où j’ai dit que mon exploitation serait LMNP sur 9 mois et saisonnier à l’année, je ne vois pas quels détails supplémentaires je devrai ajouter pour la compréhension. Je vais être en déficit pour à minima les 5 à 6 prochaines années à venir, entre la structure (80% du prix), les travaux, l’ameublement.

Côté transports, je me suis déplacé 3 fois à l’appartement. Ce n’est pas la mer à boire sachant que j’en ai surtout profité pour voir des amis et mes parents qui habitent aux alentours.

J’ai conscience que cet investissement est d’une bonne rentabilité sans être extraordinaire comparé à ceux d’ici. Le bien parfait de toute évidence n’existe pas, surtout pour démarrer, néanmoins il a le mérite de me permettre d’enchaîner, l’effet wahou côté banque était positif (et ici aussi), l’approbation de mon banquier patrimonial était également un objectif sous-jacent important. Que ce soit lui ou un autre qui me finance le prochain projet, c’est déjà bien d’avoir eu un accord de principe écrit pour un montant plus important (180k)

Dernière modification par Rodin (21/07/2022 16h19)

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#49 21/07/2022 18h15

Membre (2019)
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"On lit qu’il y a comme rentrée 70e de charges locatives, mais aucune sorties correspondantes. C’est de la magie ?"
A quoi correspondent ces 70e ?


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#50 04/08/2022 18h25

Membre (2020)
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ESFP

Une provision pour charges des parties communes de l’eau et de l’électricité

Locataire à l’année trouvée à priori, signature du bail et dépot de garantie me seront retournés ce soir.
Etudiante master en droit. Je prends des risques selon certains vu sa filière, pour ma part je dors paisiblement.

En attendant le Airbnb marche du tonnerre, on est à 900 et 800€ de revenus sur les mois de juillet et aout ! EN sachant que j’y séjourne pendant quelques jours, sinon je pourrais être à 900x2

Dernière modification par Rodin (04/08/2022 18h36)

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