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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 03/02/2021 19h19

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Une fois que j’aurais fait une à deux estimations de bien, je fixerai donc mon prix maximum frais de notaire inclus.

QuatreFromages a écrit :

Vous avez de la chance d’être dans une négo off-market sans concurrence, il faut en profiter pour proposer bas sans se voir dire "nope, j’ai déjà 4 offres au prix de toute façon"
Il est d’ores et déjà possible que le prix de réserve du vendeur soit supérieur à votre prix plafond dès le départ, mais ça vous ne le saurez qu’à la fin en cas d’échec de la transaction.
Tentez

Si je peux revenir sur ce point, effectivement à première vue je n’ai pas de concurrence…. Hormis comme dit plus haut par B2k, celle des copropriétaires prêts à mettre le prix.


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#27 03/02/2021 20h02

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Je crois que vous pouvez réaliser une bonne affaire si vous ne cherchez pas, à tout prix, la "trop bonne affaire". Votre première offre me semble capitale car elle va vous classer soit parmi les acheteurs "sérieux", soit parmi les "rêveurs". Et après, il est dur de changer de catégorie… Bref, je rejoints Bernard2K sur une offre à 130-140K, à plus de 8 000 euros le mètre sur un rez-de-chaussée occupé. Si vous voulez faire le client sérieux, évitez le chiffre rond, dites plutôt du 139 ou 134K, le tout calculé avec un emprunt pour acheter votre résidence principale. Avec les frais de notaires, à 110% sur 20 ans, vous êtes à environ 750 euros par mois d’échéance, c’est tout à fait supportable et intéressant sur Paris.
Pour argumenter, signalez qu’un bien occupé perd 10% de sa valeur, que vous n’avez pas l’intention de quitter un appartement au loyer aussi bas. Faites l’offre sous réserve d’une demande d’accord définitif de la banque pour le prêt, si le compte-rendu des AG est trop horrible, votre banque a le droit de vous refuser le prêt…)
Il me semble intéressant de savoir si le syndicat des copropriétaires a besoin d’argent ou non, pour affiner votre offre : il suffit de parler avec des membres du conseil syndical, ils ont une vision plus globale de la situation de l’immeuble. Enfin, gardez à l’esprit que sur ce genre d’affaires, vous êtes rarement seul et qu’un copropriétaire en a parlé à des connaissances. Il vaut mieux être actif et faire connaître votre offre à plusieurs membres du conseil syndical et autres copropriétaires. Il faut éviter le risque de la "vente en douce" auprès d’un acheteur peu scrupuleux qui va tenter ensuite de vous faire partir…
A terme, si vous achetez, vous pouvez revendre le bien avec une jolie plus-value non-imposable ou alors le louer à 750 euros en claquant des doigts.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#28 04/02/2021 11h24

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Vous parlez sans cesse de ce prix d’achat, mais à qui ont ils acheté ce logement ?

Pour le prix estimé du bien, je dirais en gros 20% de moins que la moyenne des logements de l’immeuble (voir MA). Je trouve ça déjà cher pour un rdc sur rue passante et local poubelle. Votre offre pourrait être encore 20-25% en dessous.

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#29 04/02/2021 11h41

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Un bien de ce genre à Paris, c’est entre 180 et 200k, voire plus, le prix qu’il vous faudra proposer pour l’obtenir.

Je n’ai pas bien compris les estimations à 130k et du rendement à 6 % à Paris, à moins d’habiter dans la pire rue de la capitale. C’est à mon avis, largement sous évalué.

Dernière modification par JBeurer (04/02/2021 11h52)

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#30 04/02/2021 13h46

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Pour une évaluation précise, faut connaître l’arrondissement et la rue. Maintenant, il s’agit d’une petite surface occupée, avec un loyer faible, au rez-de-chaussée. Les 6% de rentabilité à Paris n’existent plus depuis longtemps, mais les 130-140K (8000 à 8500 euros le m2) constituent une estimation assez basse, mais pas ridicule quant elle vient du locataire.
Rastignac


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#31 04/02/2021 16h30

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Je viens de recevoir un premier agent immobilier pour une estimation de bien.
Roulement de tambour, on est sur du 10,5k le m2 soit une estimation à 175k net vendeur. Sa fourchette basse est 165k.
Les raisons sont nombreuses : à deux pas des transports, près d’une gare TGV, une hauteur sous plafond importante, le quartier…. Je m’attendais à cela en dépit des désavantages nombreux relevés.

Tlaloc a écrit :

Vous parlez sans cesse de ce prix d’achat, mais à qui ont ils acheté ce logement ?

Je n’ai pas encore l’information mais je suis en train de la chercher.

JBeurer a écrit :

Un bien de ce genre à Paris, c’est entre 180 et 200k, voire plus, le prix qu’il vous faudra proposer pour l’obtenir.

Je n’ai pas bien compris les estimations à 130k et du rendement à 6 % à Paris, à moins d’habiter dans la pire rue de la capitale. C’est à mon avis, largement sous évalué.

Vous êtes plutôt en phase avec l’estimation de l’agent, quelle serait alors selon vous la première offre à lancer pour amorcer les négociations ? Ni trop haute, ni trop basse ?

Rastignac a écrit :

Pour une évaluation précise, faut connaître l’arrondissement et la rue. Maintenant, il s’agit d’une petite surface occupée, avec un loyer faible, au rez-de-chaussée. Les 6% de rentabilité à Paris n’existent plus depuis longtemps, mais les 130-140K (8000 à 8500 euros le m2) constituent une estimation assez basse, mais pas ridicule quant elle vient du locataire.
Rastignac

Le loyer très bas n’est pas forcément une référence. Il l’est puisqu’il respecte l’encadrement des loyers, mais en réalité je pense qu’un propriétaire scrupuleux mettrait son loyer bien plus haut.

Dernière modification par Rodin (04/02/2021 16h44)


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[+1]    #32 04/02/2021 17h43

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Effectivement le prix me semble en adéquation avec un studio que j’ai fait évaluer pour un membre de ma famille dans ce quartier.

A vouloir faire une trop bonne affaire, vous risquez de braquer le syndicat des copros. Aujourd’hui il est relativement simple d’effectuer une estimation d’un bien immobilier (dvf, leboncoin, meilleursagents,…). Vouloir acheter un bien 40% en dessous de sa valeur (100K€ vs 165K€) c’est illusoire.

Voici un petit retour d’expérience, différente mais pas tant que ça finalement. J’ai déjà acheté un bien à un copropriétaire qui m’avait évoqué la possibilité de vendre son appartement lors d’une AG. Il m’a demandait de lui faire une proposition, ce que j’ai effectué. J’estimais qu’elle était d’environ 15% en dessous du prix du marché. Après mon offre, il a fait estimé l’appartement par un professionnel. Comme prévu, l’agent lui a indiqué un prix entre 15 et 20% supérieur à mon offre (les agent donnent souvent une fourchette). Après négociation, je lui ai indiqué que je voulais bien relever mon offre (-10% vs le marché) et que je pouvais lui présenter l’accord "de principe" de ma banque pour le financement. Pour 10%, il a décidé de ne pas s’embêter à perdre du temps (visites, potentiellement un acheteur qui se rétracte,…). Très clairement, si je lui avais annoncé un prix 40% en dessous, je suis convaincu qu’il n’aurait même pas chercher à négocier. Savoir qu’on a essayé de nous arnaquer, personnellement ça me pousse à stopper tout négociation, la confiance étant rompue.

A votre place, je tenterai une offre 10 ou 15% en dessous de la fourchette basse. Si vous achetez un bien aussi bien placé 10-15% en dessous de sa valeur, c’est déjà une excellente affaire. Il ne faut pas oublier qu’acheter un bien à Paris au prix du marché est souvent déjà un parcours du combattant.

Dernière modification par Stochastic (04/02/2021 21h40)

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#33 04/02/2021 19h56

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Vu le quartier et la rue, la première offre doit monter au moins à 145 ou 150 K.

Rastignac


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[+1]    #34 04/02/2021 21h00

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Pour ma part je prendrai le problème différamment.
Vous louez ce logement pour 600€ par mois et que vous pouvez le louer 750€ facilement si j’ai bien compris.
Dans ce cas faites une offre entre 125 et 150 K€ ce qui correspond au niveau des mensualités bancaires sur 20 ans.
Vous payerez le même montant tous les mois mais vous devenez propriétaire.
Je vous souhaite bonne chance dans cette négociation.

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#35 05/02/2021 10h40

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Beaucoup d’intervenants prudents, soucieux de paraître sérieux, de ne pas offenser, vexer ou braquer les vendeurs, sur cette file…
Personnellement j’ai un peu de mal à voir l’intérêt de l’affaire si elle doit in fine se conclure à -10% sur le prix de marché théorique, avant frais de notaire, pour un résultat en PV latente de 0. Mais chacun sa stratégie après tout.

L’on parlait de biais d’ancrage, regardez comme les estimations de certains intervenants ont grimpé depuis que vous avez posté celle de l’agence…

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#36 05/02/2021 10h41

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Semaine prochaine, j’ai rendez-vous avec les diagnostiqueurs pour le DPE. Je saurai donc d’ici deux semaines, après réception du rapport, si le logement est éligible au prêt action logement ou non (E ou mieux).

Pierrot31, le 01/02/2021 a écrit :

Votre seul chance est de faire du lobbying auprès des copropriétaires….Et de jouer la carte du "jeune sympa, méritant", un peu désargenté en proposant un prix dans la fourchette basse….

Pour suivre ce point, je pensais en premier lieu envoyer via le syndic un email aux copropriétaires, également lancer un courrier explicatif dans toutes les boîtes aux lettres, et enfin mettre un affichage plus formel dans le hall, aux côtés des pancartes fibres et autres annonces. Jouer carte sur table quoi, au risque d’éveiller les investisseurs attentifs, mais de toute façon s’ils sont intéressés maintenant ils l’auraient été au moment de la prochaine AG de toute manière.

Je me demande néanmoins quel timing serait le plus pertinent, faire ça avant envoi de l’offre au conseil syndical, après ? En sachant que partie des propriétaires sont sûrement dans ce conseil, je pencherais plutôt pour avant, donc ASAP.

Benmarie, le 04/02/2021 a écrit :

Pour ma part je prendrai le problème différamment.
Vous louez ce logement pour 600€ par mois et que vous pouvez le louer 750€ facilement si j’ai bien compris.

D’accord avec la démarche, maintenant comme je disais, 750 en nu c’est si et seulement si le propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers stricto sensu. Eventuellement en meublé on peut justifier de caractéristiques exceptionnelles d’équipement par exemple pour ce prix, en nu j’ai du mal à voir quelles conditions sont exceptionnelles, à part la situation géographique. N’étant pas d’ici je ne vois pas en quoi c’est incroyable, peut-être que d’autres sauront voir entre les lignes.

Dernière modification par Rodin (05/02/2021 10h45)


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#37 05/02/2021 11h15

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Dans un premier temps, prenez attache avec le président du conseil syndical pour prendre la température… C’est un homme (ou une femme) clef dans votre négociation… Et qui, normalement, connait les copropriétaires, leurs états d’esprit etc etc…

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#38 05/02/2021 11h32

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Je réponds car vous m’avez posé la question mais je pense que chaque cas peut être différent.

L’expérience Stochastic me semble intéressante et à suivre.

Ce n’est pas parce que personne n’a donné suite que personne n’est intéressé. Je pense que personne n’est intéressé par ce les gens connaissent le prix du marché et qu’au prix du marché ça ne les intéresse pas. C’est une énorme différence.

Dernière modification par JBeurer (05/02/2021 11h38)

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[+1]    #39 05/02/2021 11h46

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Sur mon évaluation précédente : elle n’était pas destinée à être précise, mais plutôt à fournir un prix plancher, en réponse à l’optimisme de Rodin. Elle visait à dire : "cet appartement vaut (au moins) 132 k€, et en tout cas pas 5000 € ni même 50000 €". Désolé si je n’ai pas employé assez de précautions pour dire qu’il ne s’agissait que d’une première évaluation très grossière. En fait, je ne prétends pas connaître le marché parisien, ce n’est pas mon terrain de jeu.

A votre place, je m’abstiendrais de faire votre campagne d’affichage et de tractage dans les boîtes aux lettres. A mon pifomètre à moi, j’estime que ça a 90 % de chances d’être contreproductif. Je pense qu’il faut faire une offre écrite adressée au syndic, en lui demandant de bien vouloir en faire part au conseil syndical et de bien vouloir demander au conseil syndical de mettre cette vente à l’ordre du jour de la prochaine AG. C’est tout. Pas de communication, pas d’affichage, pas de tractage, rien.

A l’appui de ma recommandation : n’oubliez pas qu’un locataire n’est pas censé s’adresser à la copropriété, au syndic, ou à des copropriétaires. A ma connaissance, les copropriétaires sont assez à cheval sur cette prérogative : les locataires doivent s’adresser à leur propriétaire exclusivement ; les locataires ne doivent rien demander et rien avoir à faire avec la copropriété en direct. Il suffit d’entendre la façon dont est prononcée l’expression "les locataires" dans les AG de copropriété !

Donc, à mon humble avis, un locataire qui communique trop en direction de la copropriété et/ou des copropriétaires risque d’éveiller des réactions d’agacement et de représailles (par exemple "on va voter non pour lui apprendre à rester à sa place"). La nature humaine est plus souvent mesquine, jalouse et revancharde que ouverte et généreuse… Et les copropriétés sont (souvent) des endroits qui semblent concentrer toute la mesquinerie de la terre.

Concernant les AG de copropriétés, il faut savoir que la covid met une pagaille pas possible : certaines AG de 2020 n’ont toujours pas eu lieu, et ne seront programmées qu’en juin ou juillet 2021 si tout va bien , donc avec plus d’un an de retard. Concernant les modalités de tenue et de vote, certaines sont en visio, d’autres sont en vote par courrier (donc les gens votent juste oui ou non, sans aucune possibilité de discuter). C’est un contexte très particulier dans lequel il me semble bien illusoire de prétendre mettre en place une stratégie.

Pour finir : n’en espérez pas trop… Il y a tout de même très peu de chance que ça aboutisse.

Dernière modification par Bernard2K (05/02/2021 11h58)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#40 05/02/2021 12h25

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10500€ du m2 au sol pour un rez de chaussée occupé, ça me parait très très cher. Surtout avec la proximité d’une gare qui n’a pas que des avantages, surtout celle-ci.

On ne sait pas combien de temps il reste sur votre bail, ça peut jouer en votre faveur si vous êtes en place pour longtemps.

Et comme je l’avais écrit dès mon premier message, il faut aussi prendre en compte la hauteur sous plafond. Si vous la possibilité d’y créer une chambre en mezzanine, ça peut être source de plus value

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#41 05/02/2021 13h12

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Je vois qu’il y a deux tendances qui se dégagent, entre :

- contacter directement le président du conseil syndical

Pierrot31 a écrit :

prenez attache avec le président du conseil syndical pour prendre la température

ou

Bernard2K a écrit :

un locataire n’est pas censé s’adresser à la copropriété, au syndic, ou à des copropriétaires.

- me cantonner au formalisme requis.

Concernant l’AG, je suis au fait, elles ont en principe lieu durant les étés, mais celle de 2020 a été tenue en fin d’année par correspondance. La date de la prochaine est une info que j’ai demandée au syndic.

Tlaloc a écrit :

une chambre en mezzanine, ça peut être source de plus value

Cela me paraît possible avec une hauteur de presque 3m.

Dernière modification par Rodin (05/02/2021 13h41)


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#42 05/02/2021 13h24

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3m c’est une belle hsp où on peut loger un "coin nuit", mais pas suffisant pour y faire une vraie mezzanine avec quelque chose qui ressemble à une chambre. Il faudrait au minimum 3m60.

J’évoquais un bien similaire qui m’étais passé sous le nez.
C’était dans le bon XVe, rdc sur rue calme, proche métro, 18 m2 avec hsp 3m60, vendue 70K il y a 7-8 ans. Copro d’une quinzaine d’appartements.

Dernière modification par Tlaloc (05/02/2021 13h29)

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#43 05/02/2021 14h45

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QuatreFromages a écrit :

Beaucoup d’intervenants prudents, soucieux de paraître sérieux, de ne pas offenser, vexer ou braquer les vendeurs, sur cette file…
Personnellement j’ai un peu de mal à voir l’intérêt de l’affaire si elle doit in fine se conclure à -10% sur le prix de marché théorique, avant frais de notaire, pour un résultat en PV latente de 0. Mais chacun sa stratégie après tout.

L’on parlait de biais d’ancrage, regardez comme les estimations de certains intervenants ont grimpé depuis que vous avez posté celle de l’agence…

Je vous conseille de vous renseigner sur le marché parisien et vous vous apercevrez rapidement qu’acheter un bien 10% en dessous du prix du marché dans ce type de quartier est une excellente affaire.

Si vous souhaitez faire une grosse plus value il faut que une ou plusieurs conditions soient remplies:

- Que vous soyez en position de force: ce n’est clairement pas le cas ici. Le syndicat n’a pas spécialement besoin de vendre cet appartement et continuer à le louer n’est pas un problème
- Que la demande soit peu soutenue dans la ville (ou inférieure à l’offre): à Paris et pour ce type de surface, ce n’est pas le cas
- Que les caractéristiques du logement limite le nombre d’acheteur potentiels: travaux, locataire indélicat,…: ce n’est pas vraiment le cas ici

Bref, si vous voulez faire une plus value importante rapidement, il faut un bien qui s’y prête.

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#44 05/02/2021 15h10

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Navré mais dans l’absolu, quelque soit le marché, acheter 10% en dessous du marché n’est pas une "excellente affaire", non.
Je vous rassure je connais le marché parisien et il est heureusement possible de faire bien mieux que ça.
Là ou je vous rejoins c’est qu’il s’agit toujours de situations très particulières.
Ca aurait pu être le cas en l’espèce, mais l’on se rend compte au fur et à mesure des nouveaux apports de Rodin que les conditions ne sont pas réunies et que le syndicat sait bien ce qu’il vend. Maintenant qu’il a eu une estimation haute d’un agent, c’est même carrément mort pour faire une bonne affaire. Il reste la possibilité d’acheter au prix du marché ou un peu en dessous dans la marge d’erreur.
Pas incroyable.
Dès lors il faut tirer les conséquences de ce que vous écrivez ; si l’opportunité ne se prête pas à une bonne affaire, il vaut mieux tourner les talons à mon avis. Il y a de nouvelles opportunités juteuses tous les jours sur tout le territoire et l’on n’est jamais obligé de faire un deal pas très bon, même si l’on a passé du temps dessus et qu’on y a cru à un moment.

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[+1]    #45 05/02/2021 15h22

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Rodin vous êtes vous au moins poser la question de l’intérêt d’acheter un tel bien ?
Quel est votre objectif de rendement? N’y a t’il pas mieux à faire ailleurs qu’à Paris ?

On est parfois tenter d’acheter juste parce qu’on est dans ce qui semble être un coup, parce qu’on y est dedans.

Je pense qu’il faut se fixer des objectifs clairs de rendement, de prix acceptables à votre projet et le comparer à ce qui peut se faire ailleurs.

Typiquement acquérir ce bien à 165 000 euros ça doit faire un rendement brut de 4%. Est ce le rendement que vous recherchez ?

Pour ce qui est de l’offre, malheureusement difficile de vous en dire plus. C’est à vous de jauger la situation! Je vous souhaite bon courage et j’espère que vous ne manquerez de nous en dire plus sur l’avancée de votre projet smile

Dernière modification par JBeurer (05/02/2021 15h52)

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[+1]    #46 05/02/2021 15h36

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C’est une tautologie qui masque à mon sens un manque d’ambition quant à la rémunération de ses investissements.
L’on n’investit pas tous les jours, autant réserver ses quelques balles pour de très belles opportunités.
Celle-ci est loin de se profiler comme une excellente d’entre elles, et on est déjà très loin de la demande initiale qui portait sur la stratégie à adopter pour acquérir à vil prix.

Mon conseil final à Rodin, proposez le prix plafond qui est le votre sans vous laissez influencer par l’estimation de l’agent.
Si c’est accepté vous serez content.
Si c’est refusé vous n’aurez pas de regret et garderez votre capacité d’endettement / capital pour un prochain investissement qui répond à vos exigences de rentabilité.

Dernière modification par QuatreFromages (05/02/2021 15h42)

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#47 05/02/2021 15h55

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Pour ce quartier le loyer de référence majoré dans le cadre d’une location meublée est de 38,2 euros du m2 soit 630,30 euros pour un appartement de 16.5m2.  Il ne serait pas serieux de faire une étude de rentabilité en prenant un chiffre supérieur au top de la fourchette avec le vent dans le dos.

Votre principale opportunité ici et la possibilité de devenir propriétaire jeune et de payer une mensualité proche de ce que serait votre loyer. Je vois çà comme un bon moyen de commencer à constituter un patrimoine. Il ne faut pas toujours chercher à faire des "coups", et pour réussir il faut se donner les moyens y compris accepter de passer à coté de l’opportunité.

Je serais vous, je regarderais les autres options, il s’agit d’une résidence principale, avec vous d’autre quartiers qui vous plaisent d’avantage, préférez vous être en étage etc. Les bonnes affaires tombent rarement du ciel, elles se dénichent.

Dans votre cas, j’ai du mal à comprendre pourquoi la copropriété vous ferait une fleur, ils ont un loyer qui tombe chaque mois et évitent le risque qu’un investisseur peu scrupuleux ne transforme le logement en Airbnb avec les risques liés au trafic de drogue ou à la prostitution. Ca n’arrive pas qu’aux autres, j’ai un appartement dans le cossu 6eme arrondissement; un propriétaire louait un studio situé sous les toits en Airbnb, il était utilisé pour du trafic de drogue, le problème est heureusement maintenant réglé. A la place des copropriétaires je preferrais garder le controle sur une petite surface plutôt que de la vendre sauf bien sur imparatif financier.

Au passage, l’encadrement des loyers parisiens aura à mon avis plutôt tendance à réduire l’offre locative à terme. En effet Paris ne dispose que de $1,2M de logements et ce chiffre ne peut que difficilement croitre. Dans mon cas, je loue a un ami, donc je n’ai pas de problème avec le loyer "encadré" mais je prefererais garder l’appartement en pied à terre ou le le louer a vil prix à famille ou amis plutôt que de m’embetter à gérer des locataires inconnus pour une rentabilité somme toute mauvaise. Dans mon réseau d’expatriés, beaucoup d’autres propriétaires parisiens partagent ce point de vue.


Tyrion Lannister - "a Lannister always pays his debt"

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#48 05/02/2021 18h01

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J’ai l’agréable surprise de voir que mon sujet (qui pourrait être celui de monsieur tout le monde en réalité) suscite autant de réactions. Et tellement de contenu que j’en apprends à chaque message.

Je pense que plusieurs d’entre vous qui suivent mes échanges commencent à voir ce qui pourrait clocher dans cette situation personnelle : le manque de goût de l’effort, vs une solution "toute cuite" qui est là devant moi. Puisqu’il s’agit de ma RP actuelle, sans concurrence directe. Alors bien évidemment, j’ai des lettres à envoyer, des professionnels à contacter, probablement des banques à contacter ultérieurement…. mais pour le moment je fais tout ça de chez moi, sans bouger.

Qu’on soit clair, je suis conscient que j’ai peut être 1% de chance que le bien soit à moi dans les 8 mois 1 an à venir, mais je le tente quand même car ça ne me coûte rien et me fais de l’expérience depuis ma chaise.
Il s’agit à mes yeux de la solution la plus convenable et qui demandera le moins d’effort par rapport à ma situation initiale.

Aujourd’hui, j’ai deux parts de mes dépenses salariales qui sont perdues :
- les impôts : je n’ai pas vraiment de marge de manœuvre intéressante dessus, sage décision d’oublier Pinel et tout le reste si je n’étudie pas de près les environs
- le loyer, part qui est perdue puisque non capitalisée comparé à un crédit RP.
- je ne compte pas la consommation, je l’ai de toute façon déjà réduite à un niveau assez faible : banque en ligne, forfaits à 5€, courses avec tickets resto, récupération d’objets gratuit, achats de seconde main, etc

Si j’arrive à acquérir ce bien, non seulement je n’ai pas à changer de logement, je remplacerai mon loyer par de la capitalisation, sur un bien qui me paraît super liquide, et dont je peux espérer une plus-value malgré un cash-flow moindre si je le mets en location. Et puis, on oublie un facteur non négligeable de personne conditionnée à un milieu populaire : l’ascension sociale des quartiers défavorables de Marseille à l’accession à la propriété à Paris. Certains d’entre vous l’ont vécu ou à minima comprennent, rendez-vous donc compte de ce que ça peut être. Déjà rien que le fait d’être résident à Paris, assumer ma propre charge, épargner beaucoup, ça me paraît un superbe début dans la vie…. Je ne vous dis pas si ma famille savait que je discute d’égal à égal avec des (futurs) millionnaires sur des sujets de qualité comme cela, et que j’adore ça.

Si j’en reviens au titre de ce site, mon rêve, comme celui de tout le monde, c’est d’avoir tout sans rien faire, mais ça n’est pas possible ni ce que m’inculque ce forum. Par contre, je pense pouvoir espérer générer à terme des revenus complémentaires grâce à ce que je mets en place actuellement. Ainsi, dans le futur travailler ne sera plus une obligation mais un plaisir (ou pas).

Lu plus haut, on me dit qu’avec une telle opération et l’idée globale du prix que cela demanderait pour accéder, je ne serais apparemment pas assez ambitieux. C’est drôle, un autre forumeur (qui avait sûrement raison) a pourtant calmé mes ardeurs lorsque je commençais à parler d’immeuble sur ma file (échange sur 4 messages Portefeuille d’actions de Rodin).
Il me semblait alors que partir sur un logement que je connais mieux, dans un quartier dans lequel je vis depuis 1 an, dont je connais les principaux écueils et ce qu’il faut en faire, paraissait plus sage et un bon point pour débuter dans l’immobilier. Peut-être que l’envie, la passion, ou l’appât du gain me prendront pour réaliser des investissements ultérieurs, peut-être pas, mais ça me semble une intéressante opportunité.

On dit souvent que l’immobilier n’est pas forcément fait pour tout le monde, et que c’est quand même mieux quand on est quelqu’un qui aime bricoler, avoir les mains dans le cambouis, aller au bout des choses, à la virgule près, au centime près.
Malheureusement, quand je lis cette description, ce n’est pas moi, c’est tout l’opposé en fait, ou du moins pas le moi de 24 ans actuel : un lazy (team CW8 en bourse) qui aimerait faire mieux à son rythme si cela ne demande pas trop d’effort. Le seul moyen de me bouger un peu, c’est d’enclencher la machine et être dedans, mais tant que c’est théorique je n’arrive pas à me projeter sur la qualité de mon investissement ou non.

Dernière modification par Rodin (05/02/2021 19h14)


Apprendre, comprendre, entreprendre ; s'élever, progresser, lutter, même quand on a mal.

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[+1]    #49 05/02/2021 18h04

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JBeurer a écrit :

Rodin vous êtes vous au moins poser la question de l’intérêt d’acheter un tel bien ?
Quel est votre objectif de rendement? N’y a t’il pas mieux à faire ailleurs qu’à Paris ?

On est parfois tenter d’acheter juste parce qu’on est dans ce qui semble être un coup, parce qu’on y est dedans.

Je pense qu’il faut se fixer des objectifs clairs de rendement, de prix acceptables à votre projet et le comparer à ce qui peut se faire ailleurs.

Typiquement acquérir ce bien à 165 000 euros ça doit faire un rendement brut de 4%. Est ce le rendement que vous recherchez ?

Pour ce qui est de l’offre, malheureusement difficile de vous en dire plus. C’est à vous de jauger la situation! Je vous souhaite bon courage et j’espère que vous ne manquerez de nous en dire plus sur l’avancée de votre projet smile

A mon sens votre approche n’est pas la bonne dans la situation évoquée. Regarder le rendement de sa résidence principale a du sens quand le CRD est faible ou nul.

En revanche pour l’achat à crédit c’est tout à fait différent. Il faut voir si vous souhaitez effectuer un crédit dans les années à venir pour investir dans l’immobilier. Si ce n’est pas le cas (tout le monde n’a pas envie de se lancer dans l’immobilier), alors il est dommage de ne pas utiliser cette capacité d’emprunt pour acheter sa résidence principale (à condition que la mensualité soit proche du loyer). Dans ce cas vous augmenter votre patrimoine sans effectuer d’effort supplémentaire.

Attention à ne pas comparer la rentabilité de l’opération avec la rentabilité qu’il pourrait tirer ailleurs, notamment en région parisienne. La rentabilité serait supérieure sans aucun doute. Mais cela n’a rien à voir en terme de risque. En effet, ici on parle d’un emplacement premium et d’un risque locatif nul (puisqu’il y logera). C’est ensuite à Rodin de savoir s’il préfère un investissement plus rentable mais plus risqué et/ou contraignant (gestion d’un locataire par exemple).

Etant donné les nouvelles conditions d’octroi de crédit, la capacité d’emprunt de Rodin serait relativement faible pour effectuer un investissement locatif en restant locataire.

Pour conclure mon avis sur ce sujet: A partir du moment où vous n’envisagez pas d’utiliser votre capacité d’emprunt prochainement, pour quelle raison valable ne faudrait-il pas acquérir votre résidence principale à partir du moment où l’impact cash est nul entre un achat et une location?

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[+1]    #50 06/02/2021 11h01

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Bonjour à tous,

Personnellement, je pense que ce cas n’a pas à être vu comme de l’investissement pur et dur comme le pensent certains.

J’ai l’impression qu’il y en a qui n’aiment pas trop le quartier, je trouve pour ma part l’emplacement topissime. Si votre bien est sur le marché en off market appelez moi, je ferai sûrement une offre au prix smile !

En pensant à votre affaire j’ai essayé de tourné la chose dans l’autre sens: le point de vu du vendeur qui va recevoir une offre. Qu’est ce qui ferait :

1) vendre à un groupe de gens (sûrement à l’aise financièrement vu où ils habitent) un appartement

2) à vil prix (ils ne sont sûrement pas devenus aisés en faisant cela, sauf héritage)

3) en sachant que l’acquéreur va intégrer leur groupe de copropriétaires?

Et je ne pense pas qu’acheter un bien à 5000€ vous fera le vendre à 50.000 alors que vous pouvez le vendre bien plus cher… je ne ferais pas ça, vous non plus, personne ici, pourquoi le ferait ils?

À votre place, je jouerais sérieusement la carte du jeune cadre qui rentre sur le marché du travail, adore son quartier et son appartement et souhaite l’acquérir pour l’améliorer et s’y sentir bien.

Une simulation pour une mensualité à 650€/mois pendant 25 ans donne un emprunt à 156 K€ sur Boursorama.

Je ferais une offre à 140 K€, et laisserais entendre à mon interlocuteur que je me suis prit une marge de 10% sur le budget que je peux mettre sans me faire mal financièrement. Je préciserais bien que c’est pour me loger, pas pour investir !

Ils se diront peut être « on va aider ce jeune qui cherche uniquement à se loger à se lancer dans la vie ».

J’adore peut être trop Paris mais avoir un appartement dans votre quartier est pour moi un rêve. Si vous le quittez vous le louerai sans problème, il est extrêmement liquide, je n’y vois que des avantages!

Tentez quand même quelque chose @rodin, au pire ça ne marche pas!

Mais ne faites pas rien, bougez vous comme vous dites smile

Manille

Dernière modification par Manille (06/02/2021 11h03)


Petit à petit l'oiseau fait son nid.

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