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[+1]    #51 06/02/2021 11h36

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Rodin, le 05/02/2021 a écrit :

Je vois qu’il y a deux tendances qui se dégagent, entre :

- contacter directement le président du conseil syndical

Pierrot31 a écrit :

prenez attache avec le président du conseil syndical pour prendre la température

ou

Bernard2K a écrit :

un locataire n’est pas censé s’adresser à la copropriété, au syndic, ou à des copropriétaires.

- me cantonner au formalisme requis.

Ce n’est pas contradictoire. Formellement, à l’écrit, il faut rester sobre. C’est pour ça que l’affiche dans le hall et les courriers dans les BAL, je pense que c’est contre productif.

De façon informelle, à l’oral, c’est sûr que si vous pouvez discuter avec le président du conseil syndical pour plaider votre cause en racontant l’histoire du jeune cadre qui aime le quartier et son immeuble et veut donc devenir copropriétaire, ça sera probablement une bonne idée. J’ai déjà raconté l’histoire du marchand de biens qui a demandé l’accord de la copropriété pour étendre sur les combles l’appartement qu’il avait acheté, "parce que ma fille vient faire ses études dans la ville l’année prochaine et que je veux lui aménager un joli logement". L’année d’après, l’appartement était revendu, et la fille, on ne l’a jamais vue. Les gens aiment le storytelling, c’est un outil marketing bien connu.

Par ailleurs, dites-vous bien une chose : le meilleur storytelling, c’est quand quelqu’un le fait en votre faveur. Quand vous dites à tout le monde : "je suis trop bien, trop sérieux, trop méritant", ça manque d’humilité. Si un allié dit de vous aux autres copropriétaires "il est trop bien, trop sérieux, trop méritant, ce petit jeune, ça serait bien de lui permettre d’acheter son logement", là c’est bon. Et si cet allié est le président du syndicat, alors là vous gagnez beaucoup de points. Mais c’est difficile de donner des conseils sur ces sujets car ça se "sent" en fonction du contexte, de l’historique, du caractère des personnes en présence, etc.

Dernière modification par Bernard2K (06/02/2021 11h38)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#52 15/02/2021 15h47

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Visite express du diagnostiqueur DPE ce jour : 5 minutes chrono. Superficie, HSP, contenance chaudière, double vitrage/PVC, consommation fournisseur. Terminé. Si c’était juste ça j’aurais pu lui fournir ces infos…
Un acte manqué : j’ai oublié de lui demander "en off" son estimation à vue de nez… Pour moi c’est du E voire F. J’attends donc le rapport écrit avant tout sursaut. Je lis également sur différentes files, que d’un diagnostiqueur à l’autre on peut avoir jusqu’à deux lettres de différences, pas super rassurant….

En définitive, si on est sur du E, cela signifie que le prix sera conforme au marché. J’imagine une décote sérieuse pour du F/G, puisque pour rappel à partir de F les logements ne pourront plus être loués d’ici 2025
Classes énergie F et G au DPE : des notes qui interdiront la mise en location en 2028 ? | Meilleurdiag.com

1/
Est-ce que je lâche l’affaire si on me transmet un F ou G ?

2/
J’ai par ailleurs un autre agent immobilier (ex notaire, 30 années de profession) qui me dit franchement de ne pas lésiner sur 10k lors de la première offre d’achat. Donc plutôt qu’un 150k (par exemple), ne pas hésiter à mettre la main à la poche et lâcher 10k de plus. Pour lui, c’est un risque de se voir refuser l’offre par le conseil syndical et donc de repartir sur un an de loyer supplémentaire "perdus". Je ne sais pas trop quoi penser.

Dernière modification par Rodin (15/02/2021 15h50)


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#53 17/02/2021 13h07

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Bonjour Rodin!

Comme je vous l’avais dit, je pense que le pire serait de ne rien faire.

Est ce que vous avez pu contacter le conseil syndicale pour un premier contact pour prendre la température? Est ce que vous avez pu avoir accès aux documents que vous vouliez?

Je suis curieux d’imaginer un courriel type à envoyer dans ce genre de situation.

Manille


Petit à petit l'oiseau fait son nid.

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#54 17/02/2021 17h02

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Manille a écrit :

Est ce que vous avez pu contacter le conseil syndicale pour un premier contact pour prendre la température? Est ce que vous avez pu avoir accès aux documents que vous vouliez?

Bonjour Manille et merci de l’intérêt porté à mon cas d’étude.

Le document qui me manque pour faire ma première offre est le DPE. La personne en charge du diagnostic est passé en début de semaine, je n’ai pas encore de retour à ce sujet. Je me rends compte que j’aurais pu lui demander à chaud son estimation et éventuellement lui demander de me rappeler.

Je peux acheter en ligne 2 des trois documents de copro nécessaire (EDD et RCP), les PV d’AG ne me seront jamais donnés.

Du coup, je n’ai pas encore contacté le président du conseil syndical. Connaissant la personne, je ne pense pas qu’il m’invitera prendre le café, ce sera une discussion cordiale de quelques minutes tout au plus (il habite 2 étages au dessus). Et c’est très bien comme ça. Je préfère néanmoins avoir en tête le chiffre rond exact que je veux proposer avant d’être face à lui, plutôt que d’arriver la fleur au fusil devant son pallier.

Dernière modification par Rodin (17/02/2021 17h04)


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#55 17/02/2021 17h23

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Faudrait savoir ce que vous comptez en faire. Si c’est faire une affaire, ça semble assez mal parti.

Si vous comptez habiter 10 ans dans cet appartement, c’est sans doute financièrement intéressant de l’acheter plutôt que de louer.

Si c’est pour du locatif, il y a sans doute mieux à faire faute de faire une affaire.

(vous ne nous avez toujours pas dit combien de temps il restait à votre bail).

Personnellement, en l’état, j’ai l’impression que vous allez surpayer ce bien. En partie aussi parce que vous surcotez ce coin qui pour moi n’est vraiment pas terrible et cumule à peu près toutes les nuisances possibles, a fortiori pour un rez de chaussée. J’ai même vu une attaque au couteau en terrasse du bar juste en face de chez vous il y a qq mois. Allez leur demander.

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#56 18/02/2021 15h48

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Concernant mes objectifs, je vous renvoie à mon message plus long du 5 février

Rodin, le 05/02/2021 a écrit :

Je pense que plusieurs d’entre vous qui suivent mes échanges commencent à voir ce qui pourrait clocher dans cette situation personnelle : le manque de goût de l’effort, vs une solution "toute cuite" qui est là devant moi. Puisqu’il s’agit de ma RP actuelle, sans concurrence directe. Alors bien évidemment, j’ai des lettres à envoyer, des professionnels à contacter, probablement des banques à contacter ultérieurement…. mais pour le moment je fais tout ça de chez moi, sans bouger.

Qu’on soit clair, je suis conscient que j’ai peut être 1% de chance que le bien soit à moi dans les 8 mois 1 an à venir, mais je le tente quand même car ça ne me coûte rien et me fais de l’expérience depuis ma chaise.
Il s’agit à mes yeux de la solution la plus convenable et qui demandera le moins d’effort par rapport à ma situation initiale.

Aujourd’hui, j’ai deux parts de mes dépenses salariales qui sont perdues :
- les impôts : je n’ai pas vraiment de marge de manœuvre intéressante dessus, sage décision d’oublier Pinel et tout le reste si je n’étudie pas de près les environs
- le loyer, part qui est perdue puisque non capitalisée comparé à un crédit RP.
- je ne compte pas la consommation, je l’ai de toute façon déjà réduite à un niveau assez faible : banque en ligne, forfaits à 5€, courses avec tickets resto, récupération d’objets gratuit, achats de seconde main, etc

Si j’arrive à acquérir ce bien, non seulement je n’ai pas à changer de logement, je remplacerai mon loyer par de la capitalisation, sur un bien qui me paraît super liquide, et dont je peux espérer une plus-value malgré un cash-flow moindre si je le mets en location. Et puis, on oublie un facteur non négligeable de personne conditionnée à un milieu populaire : l’ascension sociale des quartiers défavorables de Marseille à l’accession à la propriété à Paris. Certains d’entre vous l’ont vécu ou à minima comprennent, rendez-vous donc compte de ce que ça peut être. Déjà rien que le fait d’être résident à Paris, assumer ma propre charge, épargner beaucoup, ça me paraît un superbe début dans la vie…. Je ne vous dis pas si ma famille savait que je discute d’égal à égal avec des (futurs) millionnaires sur des sujets de qualité comme cela, et que j’adore ça.

Si j’en reviens au titre de ce site, mon rêve, comme celui de tout le monde, c’est d’avoir tout sans rien faire, mais ça n’est pas possible ni ce que m’inculque ce forum. Par contre, je pense pouvoir espérer générer à terme des revenus complémentaires grâce à ce que je mets en place actuellement. Ainsi, dans le futur travailler ne sera plus une obligation mais un plaisir (ou pas).

Lu plus haut, on me dit qu’avec une telle opération et l’idée globale du prix que cela demanderait pour accéder, je ne serais apparemment pas assez ambitieux. C’est drôle, un autre forumeur (qui avait sûrement raison) a pourtant calmé mes ardeurs lorsque je commençais à parler d’immeuble sur ma file (échange sur 4 messages Portefeuille d’actions de Rodin).
Il me semblait alors que partir sur un logement que je connais mieux, dans un quartier dans lequel je vis depuis 1 an, dont je connais les principaux écueils et ce qu’il faut en faire, paraissait plus sage et un bon point pour débuter dans l’immobilier. Peut-être que l’envie, la passion, ou l’appât du gain me prendront pour réaliser des investissements ultérieurs, peut-être pas, mais ça me semble une intéressante opportunité.

On dit souvent que l’immobilier n’est pas forcément fait pour tout le monde, et que c’est quand même mieux quand on est quelqu’un qui aime bricoler, avoir les mains dans le cambouis, aller au bout des choses, à la virgule près, au centime près.
Malheureusement, quand je lis cette description, ce n’est pas moi, c’est tout l’opposé en fait, ou du moins pas le moi de 24 ans actuel : un lazy (team CW8 en bourse) qui aimerait faire mieux à son rythme si cela ne demande pas trop d’effort. Le seul moyen de me bouger un peu, c’est d’enclencher la machine et être dedans, mais tant que c’est théorique je n’arrive pas à me projeter sur la qualité de mon investissement ou non.

Pour le reste, j’ai emménagé il n’y a pas moins d’un an, donc généralement ce sont des périodes de trois années reconductibles.
Concernant le coin… j’avoue ne pas connaître les 20 arrondissements de Paris sur le bout des doigts mais je trouve le quartier, l’arrondissement en général, très intéressant et bon pour y vivre. Après, il y a pas mal de sdf aux alentours, un camp de migrant juste à côté (bien qu’il ait été dégagé par les FDO on dirait), cela ne me dérange pas.

Par ailleurs, je n’ai pas d’intérêt personnel à vivre dans Paris si je mets toujours autant de temps pour aller d’un bout à l’autre, donc exit le bout du 15ème, 16ème, 18ème nord, 20ème, etc

Message édité par l’équipe de modération (18/02/2021 21h29) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Dernière modification par Rodin (18/02/2021 16h12)


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#57 24/02/2021 19h09

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Bernard2K, le 02/02/2021 a écrit :

En tant que candidat à l’achat, vous devriez avoir accès aux documents de copro.
- Soit vous tentez le coup de force pour les obtenir. Par exemple, vous prenez un notaire, et ce notaire appelle le syndic ou lui envoie un courrier en leur disant qu’il est effaré que ce syndic ose demander à un acquéreur potentiel de faire une offre écrite sur un bien sans avoir accès aux documents de la copropriété qui constituent pourtant des caractéristiques essentielles de la chose ; et qu’ils y remédient au plus vite.
- Soit vous faites une offre sans voir les documents, sachant que cette offre ne vous lie pas vraiment (car un acheteur a la possibilité de se désister), et qu’elle vous lie d’autant moins qu’on vous empêche d’accéder aux caractéristiques essentielles de la chose.

Dans tous les cas, vous y aurez accès au plus tard au moment du compromis.

Je prévois de faire cette démarche de récupération de documents via mon notaire. Pourraient-ils l’envoyer bouler en rétorquant qu’à l’origine ils ne sont pas vendeurs ?


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#58 25/02/2021 07h57

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J’ai l’impression que vous procrastinez un peu wink
Posez-vous moins de questions et agissez.
Dans la vraie vie on s’adresse en vrai à de vrai gens qui, vous verrez, sont la plupart du temps bien plus sympathiques et ouverts à la transmission d’informations que ce que vous semblez imaginer.
Vous avez normalement déjà accès au règlement de copropriété et au décompte de charges annuel puisque ce dernier vous est fourni lors de la régularisation.
Les infos sur les travaux, décisions d’AG, problématiques techniques ou d’impayés : ça se prend en quelques minutes au téléphone une fois le contact établi.
En tout cas lorsqu’une info me manque c’est ainsi que je fais et avec succès. Les interlocuteurs que vous toucherez dans les syndics sont des gens normaux, contents que l’on s’intéresse à eux autrement que pour les engueuler.

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#59 25/02/2021 08h51

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Le règlement :
Piste 1) en tant que locataire, vous auriez dû recevoir au moment du bail les "extraits" du RC concernant :
"La destination de l’immeuble.
La jouissance et l’usage des parties privatives et communes.
La quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges."
Certains bailleurs oublient carrément de le faire ; d’autres envoient le RC complet.
Piste 2) Cannyonneur a expliqué comment le recevoir de la publicité foncière.
Piste 3) si le RC a bien été enregistré chez un notaire (ça dépend de son ancienneté), votre notaire pourrait l’obtenir de notaire à notaire. Cela a un coût et il va donc logiquement vous le facturer.
Piste 4) L’obtenir de n’importe quel copropriétaire.

Votre notaire peut certes le demander à votre place. Il risque de passer par les pistes 2 ou 3, les plus officielles, et vous le facturer.

Les 3 derniers CR d’AG :
Là, c’est plus délicat. Il n’y a que le syndic et les copropriétaires qui y ont accès. Peut-être un copropriétaire, après avoir fait connaissance, en lui demandant gentiment. Je ne sais pas si votre notaire peut les obtenir, ça dépend de la réaction du syndic, qui pourrait se braquer.

Les appels de charge :
normalement, ils auraient dû vous être fournis à l’appui de vos charges locatives… sauf que vous ne payez pas de charges locatives, d’après ce que vous avez dit, donc vous ne les avez sans doute pas. Là aussi, il pourrait être intéressant d’appliquer "Peut-être un copropriétaire, après avoir fait connaissance, en lui demandant gentiment." : le niveau de charges qu’il paie sur son lot vous renseignera sur ce que vous risquez de payer si jamais votre lot redevenait soumis à charges comme les autres.

Dernière piste : si un appartement est vendu dans l’immeuble, et si l’annonce est conforme aux obligations légales, vous pouvez déjà apprendre des choses en lisant l’annonce. L’étape suivante serait de vous faire passer pour un acheteur potentiel, et notamment de demander à ce titre les 3 derniers CR d’AG. Mais attention, le vendeur est forcément l’un des futurs votants à l’AG qui examinera votre demande, et il n’appréciera pas d’avoir été mené en bateau…. Sauf s’il a vendu d’ici là et que c’est son acquéreur qui vote à la place. Néanmoins, il pourrait parler de vous négativement aux autres copropriétaires, donc attention avec ce genre de ruse.

Pour ce qui est d’obtenir les documents du syndic en demandant gentiment comme dit Range : c’est vrai qu’on obtient beaucoup de choses en demandant gentiment, mais pas toujours. Notamment parce que les salariés des syndic ont généralement la consigne "on ne répond pas aux locataires, on leur dit de voir avec leur propriétaire et c’est le propriétaire qui nous contacte". Certes, le cas est particulier puisque son propriétaire est le syndicat, mais quand même, le contexte est celui d’une réticence systématique des syndics à répondre aux locataires.

Pour finir : j’ai l’impression d’avoir déjà bien assez participé à votre projet. Je ne peux pas vous tenir la main indéfiniment. Bon courage et bonne chance.

Dernière modification par Bernard2K (25/02/2021 09h04)


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#60 25/02/2021 10h29

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Range19 a écrit :

J’ai l’impression que vous procrastinez un peu wink

Je vais pas mentir ni vous cacher que c’est dans ma tendance. Mais à ma décharge, pour le coup, je n’ai pas encore reçu le rapport du DPE et aurai un retour seulement mardi prochain. D’abord, si c’est F ou G je ne le prendrai pas. Et de manière générale les commentaires peuvent influencer le montant de mon offre.

@B2K
Mon notaire m’a déconseillé d’utiliser la 2, il connaît déjà, car au risque qu’il y ait plusieurs avenant à un même document de publicité foncière, la note peut augmenter vite et il me confirme que c’est au proprio vendeur de fournir ces informations à un acheteur.

Je pense qu’effectivement, comme ça commence à traîner, je vais me cantonner au résultat du DPE et à l’appel de charge que je vais tenter auprès d’un copropriétaire que je connais. Je vais éviter au maximum de m’adresser au syndic, je suis de plus en plus persuadé de leur mépris auprès des locataires.

Je me fixe de contacter le président du conseil syndical d’ici ce week-end, je vous tiens au courant.

Dernière modification par Rodin (25/02/2021 10h29)


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#61 25/02/2021 12h13

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Bernard2K a écrit :

Pour ce qui est d’obtenir les documents du syndic en demandant gentiment comme dit Range : c’est vrai qu’on obtient beaucoup de choses en demandant gentiment, mais pas toujours. Notamment parce que les salariés des syndic ont généralement la consigne "on ne répond pas aux locataires, on leur dit de voir avec leur propriétaire et c’est le propriétaire qui nous contacte". Certes, le cas est particulier puisque son propriétaire est le syndicat, mais quand même, le contexte est celui d’une réticence systématique des syndics à répondre aux locataires.

Très juste, mais je me suis toujours présenté comme acquéreur potentiel. Disons aussi qu’avec le temps on connaît des noms, le mien raisonne peut-être un peu aux oreilles de mes interlocuteurs ; dans une ville moyenne c’est certainement plus facile.
Il n’en reste pas moins vrai qu’en principe, si on n’essaye pas on ne sait pas.

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