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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 13/05/2021 01h41

Membre (2020)
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Je prends ou je prends pas ? Ce serait pour une RP à deux. L’opportunité est intéressante, mais le chantier me paraît important (50k) pour une première expérience.

Points clés :
- Un T2 ancien vieillot de 40m2 en banlieue lyonnaise sud ouest à 200 mètres du métro.
- Affiché en agence à 4000€ du m2 quand le marché est en moyenne autour de 3200 le M2 voire 3000 (estimation sur meilleursagents respectivement sur la rue qui fait 700 mètres, puis sur le numéro de rue)
- Légué aux héritiers d’une défunte personne âgée, qui veulent vendre -> Levier de négo ? Cela fait déjà 2 mois que le bien est en vente, alors qu’il s’agit d’une zone où généralement les biens ne tiennent pas quelques jours, une semaine tout au plus d’après les agents.
- Manque flagrant d’optimisation des pièces : cuisine trop grande, petite chambre entre la cuisine et le salon, salon orienté nord donc pas lumineux, entrée de la salle de bain par la cuisine actuelle…. J’ai vu tout ça alors que je n’ai ni la fibre de l’espace ni l’expérience de l’immobilier
- Environ 50k de travaux pour de la rénovation complète -> Source de rendement entrepreneurial ?

Pour ma part
CDI, 25ans, 30% de TMI, 2500 nets, actuellement locataire

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : 0, quoique matheux
- Fiscales : 0
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : 0, voire -1
- Sociales : plutôt ok
- Temps disponible : soirs et weekend quoique aimant peu le bricolage

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2
- Année de construction 1930
- 1er etage/3 sans ascenceur,
- Traversant : orientation cuisine sud et donne sur une grande place, salon actuel orientation nord donne sur une rue classique.
- Inhabité
- Syndic professionnel
- HSP de 3 mètres
- Chauffage collectif gaz ancien et très vétuste
- Double vitrage PVC en cuisine, mais double vitrage bois en salon
- Arbre devant la copro, espace commun au jardin également, mais malheureusement pas de terrasse
- Compteurs d’eau individuels, Linky possible d’après l’agent (je me méfie quand même il avait pas l’air super serein)
- Pas de concierge
- Décoration : antique & vieillotte : on dirait vraiment que l’appart vient d’un autre temps…
- DPE : G et E mais en même temps tout est vieux, le compteur est vieux, ils utilisent un appareil à gaz tuyauté à la cheminée, je n’ai jamais vu ça
- Cave de 6m2
- Pas de trace d’anti-nuisible -> pas de nuisible ?

LOCALISATION DU BIEN

- 69, Lyon Sud
- L’agent appelle ça centre-ville mais pour moi c’est juste près de la gare… le centre ville se trouve de l’autre côté de la gare. A 200 mètres certes, mais de l’autre côté, cela fait toute la différence, par exemple pas de commerce alimentaire en bas de l’immeuble ou quoique ce soit.
- En 15 minutes portique à portique de métro on est à la gare de lyon part dieu -> source de plus-value certaine
- parking relai juste en face

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : l’agent m’annonce 170k pour 40m2 soit environ 4000 du mètre. Du délire pour de l’ancien avec travaux, elle a beau m’annoncer qu’elle peut négo 10k pour moi, j’ai l’impression qu’elle veut m’enfumer … ou c’est moi qui vis sur une autre planète. Si on part sur 3100 comme l’estimation meilleursagents, on devrait être à 140k hors travaux ! Le pire c’est que j’ai également cru au départ que l’offre était sous-évalué par rapport au marché, comme quoi….
- Envisagé comme RP, puis revente si belle plus-value (50k net dans ma poche par exemple)
- Travaux immédiats : énormément, rafraichissement car tapisserie ancienne, changement du siphon, cuisine vieillotte à l’ancienne à rénover, volets/stores vieillots, douche à refaire car trop étroite, et puis si on part sur le gros oeuvre, électricité pas aux normes (pas relié à la terre)… , cassage du mur ente cuisine et salon pour faire une grande pièce ouverte, agrandissement de la largeur de la douche par la même occasion, placards à clés vétustes deviennent placard muraux coulissants, etc…

- Taxe foncière 460/an
- Charges 800/an
- inconnu Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- inconnu Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou - inconnu GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : à priori on est sur de la RP

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 40k (action logement)
- Type de crédit : classique
- Durée du crédit : plutôt 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 5k mais on parle de RP

RÉGIME D’EXPLOITATION

CASH FLOW

Dernière modification par Rodin (13/05/2021 01h46)

Mots-clés : immobilier, lyon, residence principale

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[+2]    #2 13/05/2021 09h41

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Donc si je résume, vous êtes intéressé par un bien à destination de RP 20 % au dessus du prix du marché, mal orienté et entièrement à refaire (isolation comprise donc voir les projets de la copro).

Ca ne me semble pas du tout une opportunité. Je ferai une offre sérieuse et motivée très en dessous.


Faire et laisser dire

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#3 13/05/2021 14h43

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Un levier de négociation : avez vous vu d’autre bien similaire (localisation, surface), qui pourrait vous donner un axe de négociation ?
Si les biens équivalent se vendent bien 20% moins cher, faites une offre en indiquant les biens équivalents vendus.

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[+1]    #4 14/05/2021 00h21

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L’opportunité est intéressante

Pourquoi donc ? Dans tout le reste du texte, vous ne citez que des défauts (localisation, travaux, pièces mal foutues, prix trop élevé…). Vous ne dites pas avoir eu un coup de coeur pour tel ou tel aspect du bien.

- Environ 50k de travaux pour de la rénovation complète -> Source de rendement entrepreneurial ?

Un rendement entrepreneurial, c’est acheter un bien décôté parce qu’il y a des travaux, et se retrousser les manches pour faire grimper sa valeur. Pas d’acheter un truc cher qui en plus a encore besoin de travaux….

Du coup en fait dans tout ça, on n’a pas la réponse à la question : pourquoi voulez-vous l’acheter ?

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#5 14/05/2021 09h01

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A ceux qui pensent que je viens "consommer du conseil gratuit" tel un newbie aveuglé, je suis navré que vous pensiez cela. Newbie je l’accepte, puisque je débute. Consommateur de rêve, un peu moins ! J’estime avoir fait preuve de clairvoyance sur ma première étude de cas pour rentrer dans le milieu progressivement : relation avec le syndic, les représentants des copropriétaires, estimations d’agences, etc etc…  bien évidement avec l’aide des forumeurs ici présent.

De mon côté, l’objectif est d’acheter un bien avec menus travaux pour me faire la main et surtout voir si cela me plaît de bricoler un bien où j’ai posé 200 milles briques. Même si j’ai déjà ma propre idée. Du coup la RP s’y prête un peu mieux. Je ne vois pas le lien établi avec le cas extrême d’un IDR à 15% de renta par exemple…

Revenons en au fait, le bien décrit correspond à cet objectif, et de manière générale peut apporter une contribution au forum, tout comme ma précédente file

Hazdrubal a écrit :

que des défauts (localisation, travaux, pièces mal foutues, prix trop élevé…). Vous ne dites pas avoir eu un coup de coeur pour tel ou tel aspect du bien.

pourquoi voulez-vous l’acheter ?

J’aurais du commencer par ça, j’ai le projet de m’installer d’ici cet été en région lyonnaise avec ma partenaire et d’y acheter mon premier bien en seul emprunteur

(Pour ceux qui me suivent j’étais sur un studio parisien mais je vais lâcher l’affaire car il y a bien mieux à placer tout compte fait)

L’idée est donc de louer une petite surface dans le centre, le temps d’acquérir une surface similaire en périphérie accessible via MÉTRO : Villeurbanne, Vaulx, Venissieux, Caluire, Cuire, Oullins, Vaize, Mulatiere….

Je commence ainsi par visiter des biens, y compris celui la qui me semblait intéressant.
Pas un coup de cœur, certes, mais l’emplacement l’emplacement l’emplacement. Pour l’histoire, la veille j’ai visité un logement coup de cœur, dans une résidence calme, tout était parfait, sauf que c’est trop loin du métro à pied (>15mn).

Là, peut être que j’ai décrit l’emplacement un peu moins bien que ce qu’il est, mais il est à quelques pas de gare, métro, et en une rue on est sur la rue du centre ville. Le calme et la proximité comparé à un logement au centre ville sur u’e rue passante et vue sur le béton. La on est sur un espace ouvert avec un peu de verdure en guise de paysage. Le manque de terrasse est le principal bémol.

Je remontais juste le fait que les agents parlent de centre ville alors que devant la gare ça ne l’est pas (à mes yeux). En définitive cela reste plutôt premium, surtout au vu d’autres critères d’urbanisme et de développement de transport que la ville va accueillir.

lachignolecorse, le 13/05/2021 a écrit :

Ca ne me semble pas du tout une opportunité. Je ferai une offre sérieuse et motivée très en dessous.

C’est prévu, pour moi je descends à 140k en mentionnant l’ensemble des travaux à réaliser.

gunday, le 13/05/2021 a écrit :

Un levier de négociation : avez vous vu d’autre bien similaire (localisation, surface), qui pourrait vous donner un axe de négociation ?

Je me suis surtout basé sur l’estimation en ligne moyenne, qui vaut ce qu’elle vaut. Pour le moment ce n’est que le deuxième logement que je visite.

En somme, je ne suis pas pressé d’acheter (non du tout), simplement si une opportunité vient, je ne me priverais pas. Et la j’en voyais une en l’occurrence, bien que mon expérience de visite n’est pas au plus haut (2 seulement)

Dernière modification par Rodin (14/05/2021 09h28)

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#6 14/05/2021 09h09

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Rodin a écrit :

Je me suis surtout basé sur l’estimation en ligne moyenne, qui vaut ce qu’elle vaut. Pour le moment ce n’est que le deuxième logement que je visite.

Difficile de se baser sur ce genre d’estimation, car si cote à cote y  a un immeuble neuf, et un immeuble croulant, le prix au m² risque d’être identique pour les 2!

D’où à mon sens, l’importance de regarder les prix des biens en vente avec les mêmes caractéristiques.
Ca donne une indication assez général du marché (en prenant en compte que ce qu’il reste à la vente, n’est pas forcément le plus intéressant)

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#7 14/05/2021 09h38

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Rodin, le 13/05/2021 a écrit :

- Un T2 ancien vieillot de 40m2 en banlieue lyonnaise sud ouest à 200 mètres du métro.
- Affiché en agence à 4000€ du m2 quand le marché est en moyenne autour de 3200 le M2 voire 3000 (estimation sur meilleursagents respectivement sur la rue qui fait 700 mètres, puis sur le numéro de rue)
- Environ 50k de travaux pour de la rénovation complète -> Source de rendement entrepreneurial ?

Bonjour

Je me suis arrêté là, je croyais avoir mal lu donc j’ai relu ce passage wink
Je résume les chiffres : le bien est à 40*4000=160000€ soit 175000 avec fdn et frais d’agence + 50000 de travaux soit au total 225000€
Les biens du coin se vendent 3000€/m² donc 40*3000=120000€
105000€ au dessus du prix que vous en tirerez si vous le vendez demain. Etes-vous prêt à encaisser une telle moins value ?


Parrainage Ohm Energie Parrainage Boursorama : NIPA2313

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[+1]    #8 14/05/2021 09h49

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Bonjour
tout petit HS

Rodin, le 13/05/2021 a écrit :

salon orienté nord donc pas lumineux

cette orientation était primordiale pour protéger les tissus des fauteuils ou les tapisseries contre la décoloration due au soleil, dans les appartements des familles fortunées


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#9 14/05/2021 15h44

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Relisez les commentaires et vous obtenez une solution sérieuse et évidente…
Rien à dire de plus.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#10 14/05/2021 16h54

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Rodin,

Sauf votre respect vous ne savez pas sur quel pied danser, Paris, Lyon, seul à deux, a quelques semaines/mois d’intervale. Dans les 2 cas, des biens pas terribles ou du moins avec des défauts.

Vous êtes jeune, et en attendant d’avoir plus de visibilité et stabilité ne serait-il pas plus judicieux de louer la RP et d’investir (en immo ou autre)?

Mieux vaut être locataire que d’être propriétaire d’un bien qui ne vous convient pas.


A Lannister always pays his debt.

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[+1]    #11 14/05/2021 18h09

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Effectivement sans être hors sujet la conjoncture ne me parait pas très favorable (il y a peut-être un post qui en parle quelque part sur le forum IH), peu de biens sont mis à la vente depuis quelques mois ou bien ceux qui restent sont surcotés. Cela semble lié à la crise covid, j’ai entendu ce discours de plusieurs sources et personnellement je n’ai jamais autant été démarché par des agences pour savoir si je vendais ma maison!
Il vaut peut-être mieux attendre l’hiver prochain que le marché immo se dégrippe et rester locataire en attendant ? (et scruter les annonces, contacter les agences, continuer les visites pour acquérir de l’expérience et pourquoi pas… tomber sur un bon plan smile)


Parrainage Ohm Energie Parrainage Boursorama : NIPA2313

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#12 14/05/2021 19h36

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TyrionLannister a écrit :

vous ne savez pas sur quel pied danser, Paris, Lyon, seul à deux, a quelques semaines/mois d’intervale.

ne serait-il pas plus judicieux de louer la RP et d’investir (en immo ou autre).

Tyrion, sur le point 1

De l’extérieur cela paraît fouillis et hasardeux, en réalité c’est très clair dans ma tête. Sans trop m’étaler, mon projet d’achat à Paris est arrivé avant un changement majeur dans ma situation personnelle (d’ordre amoureux). Parti de la, le projet du studio de 17m2, du moins pour une RP, n’est plus souhaitable pour une vie à deux. Pour un invest loc, la renta brute n’est pas des plus intéressantes.

Sur le point 2, l’investissement est selon moi une course contre le temps, et ce dernier est la principale donnée qu’il faut mettre à contribution. Bien évidemment ne jamais confondre vitesse et précipitation, mais un investissement immo (RP comme loc) doit se faire au plus tôt dans la vie active pour commencer à capitaliser. Ainsi tout le revenu qui ne part pas en charges courantes est investi, soit en RP soit en épargne arbitrée. De plus, si et seulement si l’acquisition est faite intelligemment, il n’y a pas de pertes numéraire même en cas extrêmement défavorable de revente forcée par exemple.

Donc oui, dans l’absolu, mieux vaut être locataire que proprio d’un débris, toutefois vaut mieux être propriétaire tout court. Pour un prêt SCPI plus conséquent par exemple la propriété est une condition sinequanone.

Effectivement je suis quelqu’un de mobile, tous les deux trois ans je me vois changer d’emplacement, donc peut-être que finalement l’immobilier en direct ce n’est pas pour moi. Mais pour le savoir il faut essayer sinon je pense que je regretterai de ne pas avoir tenté, même si ce n’est certainement pas ma tasse de thé

Dernière modification par Rodin (14/05/2021 19h37)

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[+1]    #13 14/05/2021 21h19

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pour en revenir a votre point …

je n’ai pas compris ou vous voyez une opportunité.

des heritiers qui mettent en vente largement au dessus du marché un bien mal fichu avec une AI qui vous propose 10k de nego …

je lis plutot l’inverse: ils ne sont pas pressés de vendre et cherche a acheteur a prix fort compte tenu du contexte.

autre point ( mais je m’avance) : je dirai que vous commencez a peine a regarder le marché lyonnais de pres, que vous avez certainement encore quelques referentiel parisien  ( et une etiquette dans le dos smile) et qu’il est difficile de faire des evaluations justes avant d’avoir faire un paquet de visite / check sur les pric de vente.
la periode covid ajoutant une certaine complexite a tout ca.

maintenant, en negociant dur et en supposant que cela marche, vous aurez un bien sans qualité particuliere ( et sans balcon/terrasse ce qui compte pour vous  pour une rp ) avec un risque travaux dessus : il va vous falloir passer le G/E en C/D  pour eviter de recommencer dans 5 ans , payer les travaux de la chaudiere collective
bref les 50k y seront facilement de votre poche ( et vous ne serez pas sur place pour verifier )

cdt

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#14 14/05/2021 22h43

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Sur le point 2, l’investissement est selon moi une course contre le temps, et ce dernier est la principale donnée qu’il faut mettre à contribution… un investissement immo (RP comme loc) doit se faire au plus tôt dans la vie active pour commencer à capitaliser.

J’ai fait un petit calcul : investir à 5% pendant 30 ans équivaut à investir à 3,75% pendant 40 ans. Donc ça ne sert à rien d’aller "au plus tôt" sur un truc surcôté pour lancer la machine, vaut mieux attendre d’avoir la bonne opportunité. Surtout en immo, on ne se débarrasse pas facilement d’un investissement boulet qu’on a fait au début.

Je comprends donc que vous voulez une RP, pour pouvoir débloquer d’autres leviers (SCPI…) et vous faire la main sur quelques travaux pour voir si vous avez la fibre.
Mais faites-le avec un truc plus rentable que ça. Vous dites vous-même que dans la même rue il y a des trucs plus potables et moins chers (donc centre ville donc plus value probable). Et sûrement des biens où vous aurez plus de coup de coeur que ça (c’est important pour une RP)

Dernière modification par Hazdrubal (14/05/2021 22h44)

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#15 15/05/2021 08h16

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Rodin, le 14/05/2021 a écrit :

Donc oui, dans l’absolu, mieux vaut être locataire que proprio d’un débris, toutefois vaut mieux être propriétaire tout court.

Bonjour Rodin,
Vous vous confortez dans une illusion : non, il ne vaut pas toujours mieux être propriétaire, débris ou pas.
Alors débris ou bien sans intérêt, encore moins, qui plus est sur un marché déjà cher.

Vous faîtes la preuve du manque de profondeur de l’analyse guidant vos choix, lesquels changent simplement en ayant trouvé l’amour. Ce changement de situation est pourtant à considérer avec évidence dans une analyse rigoureuse destinée à définir des objectifs.
Alors quoi ?
Cessez de vous mettre la pression pour faire comme tout le monde, fixez un objectif après avoir analysé clairement votre situation et les aléas probables à court et moyen terme.
Pas au gré de miroirs aux alouettes qui passent sous votre nez.
Ensuite, vous verrez certainement que vous avez 1000 façons de vous tromper, sensiblement moins de ne pas le faire en élaborant une stratégie qui vous corresponde. Ce n’est pas facile mais faîtes cet effort.

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#16 17/05/2021 11h10

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Timinel, le 14/05/2021 a écrit :

je n’ai pas compris ou vous voyez une opportunité.

Peut-être que je me trompe mais pour moi il y a une opportunité, et ce pour deux raisons :

1/ cela fait 2 mois que le bien est en vente, ce qui n’est absolument pas normal à près de cette gare ! Donc deux solutions : soit le bien est sur-évalué, soit le bien n’est pas attractif en l’état (ou un peu des deux). Dans les deux cas, pour moi il y a possibilité de négocier fortement, et de mon point de vue, quiconque est en attente d’un héritage, n’hésitera pas à lésiner sur quelques milliers pour récupérer une grosse somme brute dès que possible.
Je suis convaincu que seul un investisseur se positionnera sur le logement, je ne vois personne pouvoir se projeter sur ce logement d’un ancien temps (je me trompe peut-être)

2/ la posture de l’agent me fait penser qu’elle veut vendre vite : j’y suis arrivé, elle s’est préparé directement pour me faire visiter le bien sur-le-champ, sans rendez-vous (ce qui signifie que ça ne se bouscule pas au portillon), m’a incité fortement à le prendre pour faire des travaux etc etc… pour moi les signes ne trompent pas. Peut-être que ces points n’étaient pas explicite dans mes précédentes descriptions.

Maintenant, une fois la négo entamée, se posera la question du 50k de travaux, que j’inclus dans le prix, est-ce que je suis capable d’assumer un tel challenge, ou au contraire ce n’est pas raisonnable…

Range19, le 15/05/2021 a écrit :

Bonjour Rodin,
Vous vous confortez dans une illusion : non, il ne vaut pas toujours mieux être propriétaire, débris ou pas.

Hazdrubal, le 14/05/2021 a écrit :

Je comprends donc que vous voulez une RP, pour pouvoir débloquer d’autres leviers (SCPI…) et vous faire la main sur quelques travaux pour voir si vous avez la fibre.
Mais faites-le avec un truc plus rentable que ça.

Mes remerciements Hazdrubal pour votre calcul, c’est également intéressant. Je vais peut être déborder un peu sur le sujet initial de la file pour la suite, c’est vrai que je suis sûrement pas mal influencé (peut-être d’autres biais?), mais j’ai l’impression de rater quelque chose si je n’achète pas prochainement la RP ou dans les années à venir.
Comme je le disais plus tôt, si je sélectionne un bien à bon emplacement, dans les années à venir le bien prendra de la valeur. Cela me paraît le cas ici en dépit de mes commentaires négatifs : on est près d’une gare bon sang, à 300m du centre-ville même si on n’est pas dedans. Et je suis les préconisations de l’IH investisseur immobilier, d’acheter un bien -très- ancien avec travaux et tenter de le négocier à un prix, travaux inclus, en dessous du marché.

Ceci étant dit, c’est vrai que, me connaissant, ma copine et moi avons un style de vie non-sédentaire (sans forcément être nomade), et il peut arriver que d’ici quelques années nous changeons encore de ville car nous aimons bouger. Donc peut-être que l’immobilier, RP comme invest loc, ce n’est pas pour nous.
Auquel cas, comment utiliser le levier de l’emprunt au maximum de la capacité d’endettement ? Au delà de l’immo pierre, mon objectif c’est bien de développer mon patrimoine pour être serein à la fin de ma vie, sans dépendre de l’état pour ma retraite. Donc si ce n’est pas RP ou invest loc, il faut que ce soit autre chose, qui me permette d’emprunter beaucoup et d’investir.

L’avantage principal que je voyais dans la RP, c’est que le loyer équivalent sans RP devient une épargne par capitalisation avec acquisition de RP. Quand bien même sur cette capitalisation, il y aura en sus des charges non récupérables, et une part qui reste chez la banque, cela reste intéressant. Par rapport à une situation locative ou 100% de mon loyer est irrécupérable.

Ainsi, au lieu de filer 500€ à mon bailleur, j’ai un emprunt de 700 pour la même surface, capitalise 500 et file 200 aux autres (copro, banque, travaux, etc). Ca me fait 200 par mois (allez, ptet 300, voire 400 sur quelques mois, "qu’importe") de charges et tout le reste hors charge courantes est quelque part déjà investi, soit via la RP soit mes autres placements.  Et en plus de ça, je peux faire de la SCPI en plus forte quantité. Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Rodin (17/05/2021 11h24)

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#17 17/05/2021 11h19

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Rodin a écrit :

de mon point de vue, quiconque est en attente d’un héritage, n’hésitera pas à lésiner sur quelques milliers pour récupérer une grosse somme brute dès que possible

C’est votre point de vue.
En l’occurrence, j’ai l’expérience du contraire.
- la succession du rand père de mme : 6 ans (avec personne qui bouge, car vider et tondre c’est fatiguant)
- la succession de ma grand mère, 6 mois de vidage (pas trop d’un coup, c’est fatiguant), 2 mois de découpage, 6 mois de vente, 4 mois avant signature.
- mon voisin, 6 mois de mise en vente, peut être un compromis de signé (plus de panneau, mais je l’ai pas revu récemment).

Le 1er a finalement été mis au prix du marché (compromis dans la journée, vendu en 4 mois)
Le 2nd en haut de prix du marché, d’où le délai de vente.
le 3ème, au dessus du prix du marché, d’où le fait qu’il ne soit pas encore vendu.

Donc succession ne signifie pas prix bradé.

Et encore, je n’ai pas parlé de l’affect qui influe le prix à la hausse

Rodin a écrit :

la posture de l’agent me fait penser qu’elle veut vendre vite 

Logique, plus elle vend vite, plus elle touche vite la commission en minimisant ses efforts.

Dernière modification par gunday (17/05/2021 11h21)

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#18 17/05/2021 11h44

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Pour résumer : sur les milliers d’appartements en vente à Lyon, vous choisissez celui qui cumule :
- mauvais emplacement macro (quartier bof)
- mauvais emplacement micro (seulement 1er étage, mal orienté)
- mal agencé
- très vétuste
- à prix surévalué.
- (et probablement d’autres problèmes à découvrir : attention à ces petites copropriétés dans des immeubles anciens, avec syndic pro : il peut y avoir toute une variété de problème)

Et vous vous dites "je peux faire une super négo". Alors que vous devriez dire "j’oublie cette vieille rougne". Révisez les bases. L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Cette citrouille ne deviendra jamais un carrosse.

En fait, vous n’auriez pas dû étudier ce bien plus de 10 minutes. Vous faites une fixette sur un bien que vous auriez dû rejeter rapidement pour cause de défauts évidents et irrémédiables et pour absence total d’intérêt en termes de rapport qualité/prix. C’est ce que les collègues essaient de vous dire depuis le début, sans succès. Vous devez manifestement réviser vos critères de recherche, d’analyse et de sélection.

Job, le 14/05/2021 a écrit :

Bonjour
tout petit HS

Rodin, le 13/05/2021 a écrit :

salon orienté nord donc pas lumineux

cette orientation était primordiale pour protéger les tissus des fauteuils ou les tapisseries contre la décoloration due au soleil, dans les appartements des familles fortunées

Ca ne peut pas être l’explication ici : les familles fortunées n’habitaient pas 40 m² et leur salon ne faisait pas 15 m². Soit c’était un logement ouvrier dès le début (ce qui est cohérent avec 40 m²), soit c’était un grand logement bourgeois qui a été divisé tant bien que mal, d’où le mauvais agencement.

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2021 11h53)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#19 17/05/2021 13h36

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Bien d’accord avec Gunday, une succession ne rime pas toujours avec braderie !

Vous prenez même le risque que le vendeur se braque et refuse ensuite de traiter avec vous si vous attaquez brutalement trop bas.

Venant de mettre en vente la maison héritée de nos parents, ma fratrie s’est concertée en amont sur la zone de prix acceptable, un seul interlocuteur parmi nous, et sans doute plus atypique refus de traiter par voie détournée avec plusieurs personnes nous ayant approchées dès le décès pour des antériorités relationnelles négatives (les joies du monde rural), question de principes.

Vendre n’est pas qu’une histoire de prix mais peut aussi être une acceptation globale.

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[+1]    #20 17/05/2021 14h23

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On peut également ajouter que si les héritiers étaient pressés de vendre comme vous l’imaginez,ils auraient mis leur bien au prix du marché dès le départ,voire l’auraient ajusté depuis les deux mois.

Que l’agent veuille vendre vite,on la comprends.Cela fait deux  mois qu’elle a ce bien en portefeuille,surévalué et pas de résultats.
Si elle a un mandat exclusif,il va se terminer et elle ne touchera rien.

A ce sujet,il serait intéressant ,mais probablement difficile à obtenir comme renseignement ,de savoir qui a fixé le prix de mise en vente:l’agent (pour avoir le mandat…) ou les héritiers qui surestiment le bien par intérêt ou attachement familial.

Point également intéressant à connaitre:le nombre d’héritiers et la composition de l’héritage.
Je m’explique:si les héritiers ne sont pas trop nombreux et qu’ils doivent payer les frais de succession prochainement ,cela facilite en principe la négociation.
Sinon ,cela peut durer,d’autant qu’il suffit d’un pour bloquer la vente.N’oubliez pas que les questions d’héritage sont parfois l’occasion d’âpres discussions sur la répartition des petites cuillères…

A t-elle eu des offres (refusées par les héritiers) et à quel prix ?

Dernière modification par creusois (17/05/2021 14h24)

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#21 17/05/2021 15h12

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Update de l’agente à 15h00 ce jour :

- il y a 4 héritiers

- offre d’achat formulée ce jour par un couple d’investisseurs à 158k net vendeur Le couplé voit du potentiel et une perspective de valorisation vu l’emplacement

- 170k est le prix de base fixé par le consensus des 4 héritiers. (j’imagine pour récupérer environ 40k chacun dans leur poche)

- L’agent proposait plutôt de formuler des offres autour de 160k, car elle-même concède que 170k c’est bien au dessus de marché.

- deux propositions autour de 160k ont déjà été formulées dans les deux mois précédents. Refusées par les banques respectives au niveau de financement

Si je propose 159 ou 160, l’agent me dit que j’ai de bonnes chances de l’avoir.

Dernière modification par Rodin (17/05/2021 15h21)

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#22 17/05/2021 15h21

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Ce serait donc ça le résultat de la "super négo"?   Pas vraiment folichon pour un bien avec beaucoup de défauts.  Il y a trois jours, vous vouliez "descendre à 140K euros en mentionnant tous les travaux à réaliser"!  Et aujourd’hui, en dépit de tous les avertissements que vous avez reçus, vous pensez surenchérir sur une offre peut-être non existante et faire une affaire à 159k!  C’est à en perdre son latin.

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#23 17/05/2021 15h31

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Lisez les 3 premières lignes de votre post initial.. tout est dit : cher, vieux, mal orienté etc…
Vous allez vous embarquer sur des travaux importants ; vous dites 50k€, mais en êtes-vous certain ? C’est souvent "plus que prévu"..

Est ce que vous pensez le revendre à 160 + 50 = 210k€ une fois refait ? Si la réponse est non, c’est mal parti car je ne vous parle pas des frais de notaires, banquaires etc…

Avec votre amie vous allez rapidement être à l’étroit dans 40m2, et alors il faudra soit revendre, soit le louer.

N’hésitez pas à visiter beaucoup, beaucoup d’appartements, c’est comme cela qu’on aiguise son sens critique vis à vis de l’immo. Et le jour où vous trouverez LA bonne affaire vous le saurez "immédiatement".

PS
Attention aussi aux gros travaux en couple… 6 mois de truelle, cela peut aussi détériorer une relation..ou la renforcer.

Dernière modification par OnclePicsou (17/05/2021 15h44)

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#24 17/05/2021 16h02

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Rodin, le 14/05/2021 a écrit :

L’idée est donc de louer une petite surface dans le centre, le temps d’acquérir une surface similaire en périphérie accessible via MÉTRO : Villeurbanne, Vaulx, Venissieux, Caluire, Cuire, Oullins, Vaize, Mulatiere….

Je commence ainsi par visiter des biens, y compris celui la qui me semblait intéressant.
Pas un coup de cœur, certes, mais l’emplacement l’emplacement l’emplacement. Pour l’histoire, la veille j’ai visité un logement coup de cœur, dans une résidence calme, tout était parfait, sauf que c’est trop loin du métro à pied (>15mn).

Je pense qu’il va falloir d’abord vous fixer un vrai objectif parce que les quartiers/villes que vous indiquez ici n’ont rien à voir entre eux. Caluire et Cuire c’est la banlieue tranquille de l’ouest Lyonnais alors que Vaulx c’est plutôt la banlieue qui craint de l’est Lyonnais… Les prix n’ont d’ailleurs rien à voir selon les quartiers listés ici : Villeurbanne c’est 50% plus cher que Vaulx par exemple.

Ensuite le fait d’être rapidement à la Part Dieu ne me parait pas tellement être un potentiel de plus value monstre, contrairement à des plus petites métropole régionales où en effet être proche de la gare TGV permet d’aller travailler dans une plus grande ville comme Lyon ou Paris tout en profitant de l’immobilier plus bas.
Pour ce qui est du critère du métro je comprends mieux, encore que Lyon étant une grande ville, selon le lieu de travail/sortie, il n’est pas dit que vous choisissiez le métro idéal, ou même que la proximité d’une ligne de bus aurais pu être plus avantageuse.

Enfin pour le prix, vous devriez vraiment chercher plus, les prix à Lyon et ses environs sont déjà très élevés, alors ne perdez pas de temps à négocier un prix aussi haut au dessus du marché pour le ramener à un prix qui sera quand même au dessus du marché après travaux.

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#25 17/05/2021 16h35

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Kromoz0hm a écrit :

Les prix n’ont d’ailleurs rien à voir selon les quartiers listés ici

Vous faites bien de préciser pour les autres forumeurs. De mon côté je pense être au fait, sans forcément être connaisseur des détails, je me suis beaucoup renseigné auprès d’amis sur les baromètres sur chaque quartier. Ainsi, je ne me hasarderai probablement pas à investir à Vaulx, ni dans l’est de Villeurbanne, ni Venissieux… De même pour le Tonkin ou la grande place de Charpennes, pas très recommandables si j’en crois mes sources sur la vente de substances :-)

La seule raison pour laquelle j’ai cité toute la banlieue, c’est pour éviter de dire en public la ville que je vise, même si on peut vraiment avoir une idée avec tout ce que j’ai déjà dit.

Concernant la proximité avec la part dieu, c’est beaucoup plus par confort personnel suite à mon expérience. Pour voyager, cela évite un 30mn ou 1h de plus dans les dents à l’aube. Puis le RH express est direct à l’aéroport aussi.
Je pense en définitive qu’etre près d’une gare centrale (Part Dieu, St Charles, gare de lyon, etc) ce n’est jamais un mauvais investissement, sauf le jour où cette gare est decommissionné… Ce qui n’est pas près d’arriver.

Dernière modification par Rodin (17/05/2021 16h49)

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