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[+1]    #1 24/02/2022 12h04

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   411  

La PNO, j’ai déjà vu ce tarif, donc sans surprise pour moi.
Voir la concurrence, ça aide souvent! wink

Par contre, je ne vois pas l’équilibre :
+455€ de loyer
- 33 de TF
- 15 de PNO
- xx€ de frais lié à la copropriété, non imputable sur le locataire et non indiqué
- 315€ d’échéance d’emprunt (chiffre meilleurtaux à 20 ans)
je suis déjà à
95-xx€.

Et vous souhaitez en prime retranché 17,3K€ pour l’ameublement.
Soit 155€ (chiffre meilleurtaux sur 10 ans, car sur du meuble, 10 ans, c’est déjà large)

Et je n’ai pas encore parlé de fiscalité.
Ni des frais comptable en meublé, ni de la CFE.
Et je n’ai pas inclus de vacance locative, ou les rafraichissements et entretien du bien (radiateur à changer par exemple).
Vous parlez d’agence, elle est gratuite ?

Bref, je suis déjà à 60€ de votre poche, et je n’ai pas inclus tout les frais.

Dernière modification par gunday (24/02/2022 12h06)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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[+1]    #2 06/03/2022 10h37

Membre (2021)
Réputation :   2  

Cher Rodin,

Lors de mon premier achat, un appart avec 3 chambres dont le projet était de louer deux chambres à des étudiants pour payer le crédit, j’ai fait la visite avec mon père.

Pas très branché immo, il m’a fait le commentaire suivant: Ce ne sera pas la meilleure affaire de votre vie, mais vous y serez bien. (non, il ne me tutoyait pas, mais IH ne permets pas de l’écrire comme il me l’a dit…) J’avais aussi 25 environ.

Effectivement, cela n’a pas été la meilleure affaire de ma vie, mais cela a été la meilleure expérience. Parce que c’était la première. Et que cela a été le lancement de la fusée.

Peu de monde autour de moi avait investi en immo. Internet n’existait pas. Et je n’ai eu aucun conseil, si ce n’est celui d’un agent immobilier passionné qui m’a fait comprendre le système. Même si ce n’est pas avec lui que j’ai fini par acheter, j’ai retenu les leçons.

Alors, je me permets de vous féliciter pour votre acquisition. Je suis sûr qu’il y avait moyen de faire mieux, mais il y a toujours moyen. Le tout est de mettre ses curseur pour rester en accord avec soi-même, et pas trop loin de sa zone de confort.

Souvenez vous que, même avec un cashflow négatif, vous êtes gagnant au niveau de votre patrimoine net. Vous avez tout financé, donc votre investissement est nul. Vous avez juste "dépensé" de la crédibilité bancaire, et vous engrangez un revenu qui permet de payer une dette: votre patrimoine va augmenter d’autant chaque mois, tout cela sans un rond de votre poche. Bref, vous avez compris le principe majeur.

Sans compter que vous avez investi dans de la brique, qui continue à prendre de la valeur au moins aussi vite que l’inflation, ce qui fait facilement 2% sur 54k€, soit une centaine d’euro par mois.

Dans 10 ans, vous vous serez aussi rendu compte que l’inflation a permis de faire augmenter le loyer, alors que le remboursement du financement est resté au même niveau. Votre cashflow sera alors positif.

Ceci étant dit, toutes les remarques ci-dessus, pour négatives qu’elles sont, ne peuvent que vous apporter une accélération de votre courbe d’apprentissage. Vous avez été prudent, avec les connaissances que vous aviez. Demain, en étant informé, vous ferez des choix bien informés et bien construits sur base de vos nouvelles connaissances et expériences. Et vous ferez ce qu’aujourd’hui vous pensez imprudent et dingue.

N’allez cependant pas plus vite que la musique. Apprenez à votre rythme. N’oubliez pas que les conseilleurs ne sont pas les payeurs, et que les erreurs en matière immobilière coûtent très cher, surtout avec un effet levier tel que celui que vous mettez.

Bonne chance pour la suite.

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Favoris 2   [+1]    #3 08/03/2022 09h58

Membre (2020)
Réputation :   15  

INFJ

L’épaisseur de l’isolant en plafond est de 1 cm ? C’est vraiment faible, pour ne pas dire quasiment inutile..

Concernant les menuiseries, bien qu’elles sont en double vitrage, de quand date-t-elle ? Les déperditions thermiques peuvent être très importantes au niveau des montants et en fonction de la qualité de la pose.

J’ai peur que le centimètre d’isolant et le double vitrage ne soient pas suffisants pour changer la note dans le DPE.

En revanche, vous avez raison d’augmenter l’isolant au plafond (40% des déperditions thermiques d’un bâtiment). N’hésitez pas à mettre de la GR32 (meilleur performance thermique que la GR34 et GR40).

Si besoin : Quel est le meilleur lambda pour mon isolation ?

N’hésitez pas non plus à vous rendre sur conseil-thermiques.org qui est pourvoyeur de nombreux conseils sur l’isolation phonique, acoustique et sur les modes de chauffage.

Bon courage pour votre projet, hâte de lire la suite !

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Favoris 1   [+1]    #4 08/03/2022 10h30

Membre (2015)
Réputation :   10  

Rodin, le 07/03/2022 a écrit :

J’ai la candeur, au sens premier du terme (Candide ou l’optimisme), d’envisager une relation de partenaire entre ma banque et moi, plutôt que quelque chose du type "client fournisseur". Je ne partage donc pas l’approche de traiter tous les banquiers comme des commerciaux sans vergogne. Je ne veux pas non plus être perçu comme un mercenaire.

Vous saurez très vite si ma stratégie sera payante, car mon prochain investissement devrait avoisiner l’endettement maximal. Je saurai rapidement si j’ai fait confiance au bon cheval.

Concernant le DPE, je ne suis pas inquiet parce que dans le document actuel, l’isolation du plafond n’a pas été renseignée dans ce DPE, ni le double vitrage. Avec un sondage destructif, l’épaisseur constatée au plafond est de 1 centimètre. J’ai de toute manière prévu des isolation supplémentaires. Ma Prime renov et les autres dispositifs vont m’aider

Bonjour, concernant les DPE, un moyen très simple, a la portée de tout le monde, pour un coût de moins de 2000€. Installez une pompe à chaleur air/air monobloc réversible. Vous faites sauter de minimum 1 lettre. Je l’ai fait dans un appartement au RDC d’un immeuble en centre ville. L’appartement est passé de G à D, pour 2000€ posé.
Pas besoin de tout re isoler, le locataire en place n’est pas incommodé et reste en place pendant l’intervention.
C’est plus efficace qu’une ITE ( et beaucoup moins cher, malgré les aides plafonnées maprivrenov ou CEE)

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[+1]    #5 28/03/2022 09h53

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

Rodin, le 27/03/2022 a écrit :

mais pas impossible

Ça me manque presque cette naïveté des débuts 😁.

Bon courage pour les travaux !

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Favoris 2   [+1]    #6 26/05/2022 06h49

Membre (2014)
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Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

Rodin a écrit :

Quand vous dites PAC a/a vous parlez en fait de clim réversible monobloc c’est bien ça ? Avez-vous un modèle à recommander ? Il y a tout et n’importe quoi sur les sites de marchand, difficile de faire le tri.

Le choix de la pac dépend beaucoup de la configuration du bien. J’ai choisi une clim monobloc Klimea. Elle me fait gagner 40% de consommation pour le DPE. Le mode de production d’eau chaude permet aussi de gagner beaucoup (20% dans mon cas) mais plus compliqué à mettre en place pour un studio.

J’ai choisi la clim monobloc car pas besoin d’être habilité pour le raccordement du fluide caloporteur. Par contre, il faut pouvoir sortir derrière l’appareil avec 2 trous diam 160. Pour le raccordement,  il faut aussi prévoir une alim elec et une évacuation des condensats. Si vous choisissez un modèle split, il sera probablement plus facile de gérer les condensats et les diamètres de percage des murs sont très réduits. Par contre, vous devrez passer par un pro pour le raccordement.

Je réitère mon conseil de vous rapprocher d’un diagnostiqueur compétent pour simuler les choix techniques. Ça m’a coûté moins de 100€ pour avoir les meilleurs solutions à mettre en place. Avant son intervention, trouvez vous-même les solutions envisageables et chiffrez le coût. Inutile qu’il vous propose des panneaux solaires si ça n’est pas installable par exemple.

Dernière modification par lachignolecorse (26/05/2022 06h53)


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Favoris 2   [+7]    #7 08/07/2022 14h49

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Fin des travaux depuis la semaine passée, ouf. Exploitation saisonnier été/LMNP à l’année.

Visite 360 de l’appartement

Extraits de mes planches réalisées et présentées à la banque (en prévision d’un deuxième investissement locatif à fin 2022) :

Je tiens à préciser que la plus grande plus value de mon intermédiaire, que je n’aurais jamais eu solo, c’est 530 le m2 coût des matériaux inclus, pour de la rénovation totale. J’ai fait faire :
- surisolation thermique (DPE G),
- élec : changement du tableau et prises
- baignoire carrelages
- cuisine
- peinture et sols








Dernière modification par Rodin (08/07/2022 16h02)

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[+1]    #8 08/07/2022 19h51

Membre (2019)
Réputation :   50  

Bravo @Rodin pour ce premier projet !

Entre nous mon premier était moins rentable que le vôtre sur le papier, et concernant le côté « too much » de vos démarches notamment la visite 3D, franchement c’est top et je pense qu’on en fait jamais assez pour (par)être professionnel car c’est souvent ce que recherche un locataire.

De mon expérience personnelle je vous conseillerais d’attendre de pratiquer la gestion locative de votre premier bien avant de vous lancer dans un second.
Çela vous permettrez d’être sûr que c’est ce que vous recherchez.
En effet la gestion de location courte durée est vraiment chronophage, et source de problème et de frais récurents. Certes elle est rentable.

Il y a d’autres branches dans l’investissement locatifs, comme les locaux commerciaux ou professionnels, location nu à l’année , meublée étudiant, colocation…

Chacune avec des avantages et inconvénients, plus ou moins risqué, rentable, chronophage ou pas, selon le secteur aussi on ne peut pas pratiquer tout type d’investissement dans n’importe quel secteur.

Au plaisir d’échanger

N’hésitez pas à nous tenir au jus de cette première saison pour vous !

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[+2]    #9 25/08/2022 23h38

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

Les chiffres de la location été !

Résumé : 1600€ de revenus sur été, passage superhost, exercice de gestion intéressant.

Je n’avais pas spécialement d’objectif financier pour cette partie (belle erreur de jeune entrepreneur!), je n’ai pas vraiment observé le marché, mais cela me paraît plutôt correct !

1600€ pour deux mois, même un mois et demi puisque pour les quinze derniers jours j’ai occupé moi-même l’appartement pour mes vacances (l’utile à l’agréable).

On est à une moyenne de 43€ la nuitée, ce qui est -très- bas de marché, et s’explique de plusieurs manières :
- j’ai volontairement mis des prix bas dès le départ car je m’étais focus sur le besoin d’avoir de bonnes revues
- c’était sans savoir qu’Airbnb, dans ses tarifs automatiques, diminue également le tarif nuitée pour les trois premières réservations lorsuq’on est nouveau… l’une d’elle était de plus d’une semaine donc j’y ai perdu un peu

Gestion :
J’ai délégué la partie ménage et "messages automatiques d’arrivée et de sortie" à une tierce personne. Je me suis un peu foiré sur le tarif car 50€ par séjour n’est pas bien calibré et surtout m’est défavorable pour les séjours de deux jours (et il y en a eu)

Résultats :
- grâce à relancer incessantes auprès des voyageurs satisfaits de mettre une note à l’image de ce qu’ils ont vécu… je passerai superhost airbnb en octobre ! Ce qui était mon principal objectif
- sur 10 voyageurs… forcément l’un d’eux s’est plaint. Ca arrive, je l’ai géré.

Disons que j’ai beaucoup appris…
- Je me suis rendu compte que nombreux voyageurs ne se plaignent pas forcément de ce qui manque tant que globalement tout se passe bien. J’ai eu 3 voyageurs successifs qui n’ont pas eu d’eau chaude et seul le 4ème a commencé à le notifier, et seul le 5 s’est vraiment plaint.
- L’usure du mobilier est bien plus visible en quelques semaines… un pied du meuble TV déjà cassé

En tout cas, si c’était à refaire, je le fais pour tout l’été ! Cela n’a pas de prix de pouvoir profiter de son appartement quand bon le semble, et ce n’est pas possible avec la LLD.

Aussi, depuis hier une locataire étudiante est dans l’appartement. Elle y reste jusque fin mai. Puis rebelote saisonnier ! J’ai aussi des rendez-vous avec un prestataire location courte durée à tarif attractif, cela m’intéresse fortement pour cet appart comme pour ceux qui sont en cours d’acquisition

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