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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/05/2020 17h39

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Bonjour à tous,

Nous allons signer un compromis la semaine prochaine pour nôtre premier investissement locatif.

J’ai vraiment de très grosses craintes car actuellement je suis en CDD

Il s’agit de 3 appartements, proche d’ une université.
Prix 80 000e
Deux sont loués : 285 et 275 euros, 1 vide.
Le 3 ème, non loué, après 5 000 e de travaux sera loué 350 euros, charges comprises, sans problème.

Total brut : 875/mois de loyer charges comprises.

Loyer net, hors charge : 725

Nous achetons à deux :

Ma compagne qui a un CdI, 1530 e, net.
Avec un crédit immobilier en résidence principal de 262 euros par mois

Moi en CDD, en temps partiel. Je gagne 900e, hors prime. Depuis 6 mois.

J’ai créé une petite entreprise depuis quelques mois qui marche très bien.
Ce qui m’a permis de mettre 10 000e de côté, très rapidement.

La banque ne prendra pas en compte mon statut d’auto entrepreneur, c’est certain. Mon CDD, j’ai un gros doute. Sachant qu’il se finit bientôt.

Si elle pouvait  prendre en compte l’humain , sans calcul mathématique, et voyant sur l’avenir, ce serait merveilleux, en prenant en compte mon cdd, mais j’en doute fortement. Il y a quand même peu de chance que je reste toute ma vie avec un tel salaire. Mais je pense que je ne devrai pas compter sur ça.

Sinon, hormis ça, nous avons aucun autre crédit, et avons 25 ans tous les deux.

Pour le crédit de ma compagne, il reste 55 000e. Encore 20 ans à payer.

La banque risque de prendre 70% des loyers que l’on touchera. Donc environ 500 euros par mois.

Ma compagne seule, aurait un taux d’endettement de 34% en calculant son crédit actuel + les loyers futurs touches.

Nous pouvons rajouter un peu d’apport afin que ça ne dépasse pas 33%..

Le problème, c’est quand je fais une simulation, si elle emprunte seule, ça passerait de justesse. Mais avec moi en CDD, ça bloquerait.  Ça ne passerait pas, et sachant que l’on veut acheter à deux.. Je n’ai vraiment pas envie de laisser passer cette affaire..

Si vous auriez des astuces, afin de nous aider à améliorer notre dossier afin qu’il passe, je vous en serai vraiment très très reconnaissant…

Dernière modification par Allananas (14/05/2020 17h45)

Mots-clés : banque, crédit, investissement

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Favoris 2   [+1]    #2 14/05/2020 18h03

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Votre cas sera en effet sans doute difficile. Évitez d’emblée tous les réseaux bancaires qui prennent une décision en comité sans contact directe avec vous.

Il vous reste 3 réseaux dont le conseiller pour un tel montant (même si il ne vous l’avouera pas) est décisionnaire : CMutuel/CEpargne/CIC (même groupe que CMutuel mais en concurrence sur le terrain et sans interconnexion des données)

Bon courage !


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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[+1]    #3 14/05/2020 19h36

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Pour des montants de ce type les directeurs d’agence du Crédit agricole ont aussi pouvoir décisionnel.
Soignez bien la présentation de votre projet et de votre activité même si dans la situation que nous connaissons la méfiance est de mise chez les banquiers.
L’idéal reste de contacter des banques (pourquoi ne pas avoir contacté la vôtre ?)

Dernière modification par Range19 (14/05/2020 19h50)

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Favoris 1    #4 15/05/2020 00h31

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Merci à vous.

Dès demain je les appelle tous. J’ai fait déjà plusieurs simulations. J’attends pour certains qu’ils me rappellent.

Ma compagne est déjà au crédit agricole, nous les avons déjà contacté, il nous faudrait vraiment le compromis afin qu’ils puissent nous éclairer davantage.

Je vais essayer de tout miser sur mon dossier, et proposer que l’on domicilie nos salaires, qu’on prenne l’assurance, et qu’on ouvre un compte pro chez eux.

Je me suis tellement investi dedans et nous avons tellement bossé pour pouvoir mettre 10 000 e de côté en 4-5  mois malgré le Coronavirus afin  de trouver une super affaire comme celle-ci,  que j’aie envie de "falsifier" mon CDD en CDI afin d’être sûr que le crédit passe..

Si mon crédit n’était pas accepté, je perdrai aussi toute crédibilité aux yeux de l’agent immobilier à qui j’ai fait des pieds et des mains afin d’avoir les 3 appartements..

Dernière modification par Allananas (15/05/2020 00h32)

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[+1]    #5 15/05/2020 00h54

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Avoir pu "mettre 10 000e de côté en 4-5  mois malgré le Coronavirus" me semble un argument qui pourrait avoir un peu de poids, si votre interlocuteur raisonne sur l’ensemble de votre dossier (et ne se contente pas de remplir les cases du logiciel de son employeur, pour ouvrir le parapluie), même si vous devriez juste l’utiliser pour montrer qu’il y a du potentiel, et même ça ne se renouvellera pas tous les 4-5 mois.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #6 15/05/2020 07h26

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Vous avez pu mettre 10000 € de côté en quelques mois ?
Mettez en 5000/6000 € de mieux avec un délai de signature de l’acte à 3 mois et vous n’aurez plus besoin d’emprunter autant.

Évitez de falsifier des documents.

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#7 15/05/2020 22h17

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Merci vraiment de votre précieuse aide.

Pour ce qui est de la clause suspensive à 3 mois, est une excellente idée à laquelle j’y avais déjà pensé.
Ce qui nous permettrait d’avantage de mettre de côté.

Mais il y a un point négatif, mon CDD sera sans doute finit.

Je ne sais pas si ils me le renouvelleront, je doute avec la crise.

Quoiqu’il arrive, la banque ne prendra surement pas en compte mon CDD, mais pourra peut-être prendre en compte l’humain, si je fais comme vous avez dit, en allant voir les banques mutuel qui ont un pouvoir décisionnaire directement en agence.

Avec sur le long terme de forte chance que j’aie un jour un CDI, avec au moins le salaire moyen Français.

Dans le cas où ils prennent en compte pour moi une futur possibilité d’évolution, ma compagne elle, ne dépasserait pas les 33/34% de taux d’endettement si la banque prends en charge au moins 70% de nos futurs loyers.

Nous pourrions avec une clause suspensive de 3 mois apporter au moins 15 000 euros d’apport. Donc son taux d’endettement ne dépasserait pas les 33%.

Je ne comprends pas le calcul fait sur un grand site de courtage, ou généralement, une fois la simulation faite, si tout est rentré exactement, il y a de très forte chance qu’un crédit soit trouvé.
Ma compagne seule, ça passerait sans problème, mais avec moi, ça ne passerait pas..

Dans le cas où la banque calcul uniquement avec son salaire, me comptera telle comme une charge ? Et dans ce cas, est-ce pour cela que la simulation est refusée ?

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[+1]    #8 16/05/2020 07h32

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Oui, les calculs se font en fonction de la composition du ménage et de fait une situation peut sembler plus saine avec un seul emprunteur.

Je ne parlais pas d’une condition suspensive mais de délais quasi normaux de passage du compromis de vente à la signature de l’acte authentique: en allant très vite c’est autour de deux mois et plus souvent trois.
Les dates sont à discuter et fixer lors du compromis (date maxi de demande de crédit, de présentation de l’acceptation de la banque, de l’offre de prêt, de la signature de l’acte authentique).

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#9 16/05/2020 08h48

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J’ajoute que, vu que les notaires font de plus en plus signer des promesses de vente, il faut savoir que la promesse tombe totalement à l’eau si jamais on dépasse le délai prévu pour réitérer (=signer l’acte authentique). Contrairement à un compromis qui continue à engager les parties au-delà de la date maximum de réitération.

On peut certes signer un avenant, mais ça complique. Il faut donc prévoir large. Il y a 2 mois pour purger le délai de préemption. Notez d’ailleurs que ce n’est pas 2 mois à compter de la date de l’avant-contrat, mais 2 mois à compter de la réception de la DIA. Ca peut rajouter une semaine.

Il y a ensuite facilement 15 jours à un mois de délais à la con, genre le notaire pas dispo avant, ou l’une des parties qui a un empêchement et on doit décaler.

Les notaires proposent souvent 3 mois. Il me semble que 4 mois est plus prudent. Si vous arrivez à signer dès la purge de la préemption, tant mieux pour vous : le délai plus long n’aura pas été utilisé. Mais si c’est retardé pour une raison X ou Y, vous serez plus serein.

En gros : demandez 4 mois de délai, puis agissez comme si c’était 3 mois, et vous serez tranquille.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#10 16/05/2020 09h06

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Allananas, le 15/05/2020 a écrit :

Merci à vous.

Dès demain je les appelle tous. J’ai fait déjà plusieurs simulations. J’attends pour certains qu’ils me rappellent.

Ma compagne est déjà au crédit agricole, nous les avons déjà contacté, il nous faudrait vraiment le compromis afin qu’ils puissent nous éclairer davantage.

Je vais essayer de tout miser sur mon dossier, et proposer que l’on domicilie nos salaires, qu’on prenne l’assurance, et qu’on ouvre un compte pro chez eux.

Je me suis tellement investi dedans et nous avons tellement bossé pour pouvoir mettre 10 000 e de côté en 4-5  mois malgré le Coronavirus afin  de trouver une super affaire comme celle-ci,  que j’aie envie de "falsifier" mon CDD en CDI afin d’être sûr que le crédit passe..

Si mon crédit n’était pas accepté, je perdrai aussi toute crédibilité aux yeux de l’agent immobilier à qui j’ai fait des pieds et des mains afin d’avoir les 3 appartements..

Bonjour,

Vous perdrez toute crédibilité aux yeux de la banque si vous falsifiez vos documents. D’autant plus qu’avec votre faible ancienneté, la banque peut vous demander votre contrat de travail et vérifier…

Si votre dossier passe juste avec Madame, c’est à cause du reste à vivre : le taux d’endettement est important mais n’est pas le seul critère.
Si vous etes inclus dans la simulation, la banque ne va pas tenir compte de vos revenus car CDD ou auto entrepreneur récent. Pour autant, il faut un minimum de reste à vivre par personne dans le foyer.
Donc si votre compagne emprunte seule et qu’elle a un reste à vivre de 1200 seule par exemple, c’est envisageable.
Par contre, 1200 euros à deux, ca devient compliqué à vivre, au sens strict du calcul de la banque.

Ne soyez pas trop critique envers la banque en implorant l’humain : si votre dossier était bon, il passerait à coup sur.
Quand vous investissez, vous regardez les chiffres de votre investissement, sa rentabilité, son risque potentiel. En aucun cas il ne faut se laisser guider par ses émotions pour avoir une bonne performance : il faut rester factuel.
Imaginez vous acheter un appartement avec un locataire à moitié défaillant, une renta pourrie juste "pour faire de l’humain" et donner un toit à ce locataire pour qu’il ne soit pas à la rue?
La banque raisonne de la meme manière.

Avec sur le long terme de forte chance que j’aie un jour un CDI, avec au moins le salaire moyen Français.

Je releve cette phrase qui m’a un peu surpris … Vous n’etes pas sans savoir que nous sommes actuellement dans une crise sanitaire, possiblement une crise économique à venir.
Les entreprises vont d’abord devoir rembaucher leur salariés en chomage partiel, retrouver leur activité d’avant, puis eventuellement réembaucher, mais je doute que ce soit leur préoccupation premiere en ce moment !

Votre banquier va raisonner sur l’instant T, lors du dépot de votre dossier. Vous pouvez effectivement obtenir un cdi dans 6 mois, 1 an, 5 ans…
Vous pouvez aussi tomber sur des locataires défaillants, vous séparer de votre compagne, devoir faire des travaux imprévus, racheter une voiture qui est tombé en panne, surtout sur une durée de 20 ans.
Sachant que vous etes au max de votre capacité d’endettement, le moindre imprévu = quasi surendettement, c’est un risque supplémentaire pour la banque qui n’aura aucune marge de manoeuvre.

D’autre part, c’est votre premier achat locatif. Commencer avec 3 locataires, c’est "ballzy".
Savez-vous faire un bail ? Avez-vous calculer l’impact sur vos impots ? Quid du réglement intérieur de votre immeuble ? Avez-vous l’expertise nécessaire pour vérifier les installations des parties communes ? de la toiture ? Comment allez-vous gérer si des locataires partent ou ne peuvent plus payer (je rappelle la crise du covid 19 actuelle qui va potentiellement précariser un certain nombre de locataire si les entreprises ne repartent pas rapidement).

Dans le jargon, je dirais que "votre dossier est prématuré", mais je vous souhaite tout de meme de trouver une banque qui vous finance.
Si tel est le cas, je vous conseille juste de vous constituer une épargne de précaution rapidement, très rapidement …
Bon courage

Dernière modification par Vonhaken (16/05/2020 09h08)

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#11 16/05/2020 12h13

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Bonjour,

Certes, falsifier des documents n’est pas mon objectif premier, par contre, j’y ai pensé dans le cas où je n’arrivais vraiment pas à obtenir mon crédit. Mais en soi, ça aurait pu marcher, avec le bon timing. J’ai un CDD assez longue duré, plusieurs fiches de paies, payé à 100 % pendant le coronavirus.. Il suffit simplement de changer un paragraphe de mon contrat de travail, ainsi que supprimer la date de fin de mon CDD sur ma fiche de paie. En théorie, la banque n’a aucun moyen de vérifier. Hormis en appelant mon employeur… Je pense que vous confirmerez, que ce n’est pas une pratique ultra courante d’appeler l’employeur surtout dans le cas où je suis : Petit salaire, payé à 100 % + prime pendant le coronavirus+ petite somme empruntée.. Il n’y a pas trop de doute à avoir que mon salaire soit bien réel..

Bref, passons, j’espère ne pas en arriver là. Puis je doute que cela puisse fonctionner en vérité dans le cas où mon CDD se finirait début juin.. Donc j’aurais une fiche de paie fin Mai, puis plus rien, hormis les indemnités de CDD qui là se verraient.

Puis en plus si je domicile mon salaire.. Alors là.. Je ne sais pas comment ça marcherait. Même si il me semble, qu’une fois les fond débloqués, rien ne m’empêche de quitter mon travail. Il y aurait un timing à avoir, dont je ne suis pas connaisseur, j’espère tout de même l’obtention de mon crédit en mode réglementaire

Tout à fait, et je comprends. C’est pour cela, je sais très bien que la banque ne prendra pas en compte mon CDD, ni mes revenus entrepreneurial.

Mais dans notre cas, notre situation est très bonne, pour pouvoir supporter 450 euros de crédit, en plus. Je ne vois pas où est le risque.

Admettons que je ne loue pas les 3 appartements, DEUX suffisent totalement à payer les charges de copro, ainsi que totalement le crédit immobilier.

Les 2 appartements sont loués depuis plusieurs années, jamais eu 1 seul problème de paiement, même pendant le coronavirus.

Nous apportons tous les frais ( Notaires +caution +frais de dossier) et si il faut, nous sommes prêt d’ici là à rajouter 5 000 euros d’apport supplémentaire.
Ce qui fait plus de 15 % d’apports..

Nous achetons aussi largement bien en dessous du prix du marché..

Les montants sont tellement dérisoire. Une personne avec un petit revenu aura me semble t-il droit aux aides de la caf et aura donc son loyer entièrement payé par les aides de la caf. On parle de loyer à 250/300 euros par mois( HC). Dans une ville extrêmement étudiante.

Puis ce n’est pas un immeuble en entier, mais simplement 3 appartements dans l’immeuble.
Donc si frais de toiture, immeuble, tout sera divisé.. Et ce sera soumis à un vote de l’assemblé général, avec 3 appartements sur 8 lots, nous aurons notre mot à dire.. Puis aucun frais de copro n’est à venir.

Sinon, non, je n’ai jamais fait de bail de ma vie. Je sais calculer mes impôts. Et je sais aussi que nous ne paieront pas d’impôts sur ces investissements locatifs pendant plusieurs années grâce au régime réel LMNP, aux travaux que nous allons faire, et à toutes les frais réels que nous pourrons déduire..

Sincèrement, je ne vois pas où est ce qu’il pourrait y avoir un risque… 80 000 euros. C’est une toute petite somme, sachant qu’en plus, nous sommes deux.

Pensez-vous tout de même réellement que cela pourrait passer ?

Merci à vous tous, passez une excellente journée.

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#12 16/05/2020 13h07

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Allananas a écrit :

Bonjour,

Certes, falsifier des documents n’est pas mon objectif premier, par contre, j’y ai pensé dans le cas où je n’arrivais vraiment pas à obtenir mon crédit. Mais en soi, ça aurait pu marcher, avec le bon timing. J’ai un CDD assez longue duré, plusieurs fiches de paies, payé à 100 % pendant le coronavirus.. Il suffit simplement de changer un paragraphe de mon contrat de travail, ainsi que supprimer la date de fin de mon CDD sur ma fiche de paie. En théorie, la banque n’a aucun moyen de vérifier. Hormis en appelant mon employeur… Je pense que vous confirmerez, que ce n’est pas une pratique ultra courante d’appeler l’employeur

Bonjour Allanasas, j’ai appris que vous êtes en cours d’achat d’un appartement qui m’intéresse pour en devenir locataire. Pourriez vous me le louer ?
Ma fiche de paie est un peu limite mais j’ai un logiciel de retouche qui me permet de changer un chiffre ou deux. Ce n’est pas vraiment mentir, car il y a quelques mois ma situation était meilleure. Je pourrais aussi changer la date de fiches de paies un peu plus anciennes. Je sais bien que vous n’appellerez pas mon employeur pour vérifier autrement je peux mettre le n° d’un copain.

Vous en pensez quoi, vous voulez bien de moi comme locataire ? big_smile

Pour le banquier, faites un dossier en béton et montrez lui durant l’entretient votre maitrise du dossier sur le plan fiscal, social (droit des baux), financier, celui du marché (sans trop en faire non plus).


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#13 16/05/2020 16h25

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Je vois ce que vous voulez dire cher DDtee. Des fois, je pense que si on veut réussir un petit peu plus rapidement, voire ne pas par exemple se retrouver à la rue, un petit peu gruger, tout ça à ses risques, tout en faisant la part des choses, ( Est ce que c’est certain que je vais pouvoir payer ?) est en soi pas très honnête mais peut être compréhensif.

On peut le voir dans des régions comme à Paris, par exemple, les loyers extrêmement élevés, pour certains petits salaires, falsifiant au loueur leur bulletin de paie, ect, est assez répandu. Je trouve ça compréhensif, certaines fois..

Pourquoi me demande t-il 3 fois mon loyer alors que je sais très bien ce que je dépense, et combien je peux payer ?

Bref, là n’est pas le sujet. J’espère de toute façon que je n’aurai pas besoin de " gruger" car je veux être réglo. Mais j’espère donc trouver quelqu’un de compréhensif, maintenant.
Parce-que si mon projet ne passe pas, je ne vois pas pourquoi un cadre, de 40 ans, pourrait acheter sa résidence principal en s’endettant à 33 % en ayant moins de risque que nous. Je ne vois pas du tout..

Tout à fait! Merci DDtee.

Dernière modification par Allananas (16/05/2020 16h26)

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[+1]    #14 16/05/2020 16h53

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Pour ce qui me concerne je ne trouve pas ça compréhensible.
D’ailleurs, cette mode qui commence à dater d’être essentiellement et surtout compréhensif avec soi même me saoûle.

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#15 16/05/2020 17h25

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Sinon j’ai pensé.

Ma compagne a acheté un appartement afin d’y vivre. Cet appartement est donc sa résidence principale.

Nous voulons déménager. Soit le louer ou le vendre. Y aura pas de plus value, ou autre, ce n’est vraiment pas une affaire ce qu’elle a fait. Il pourrait peut-être s’auto financer, ce qui n’est pas super top, dans la ville où nous vivons, ou les rentabilités sont très bonnes normaleme.nt

Elle a 262 euros de crédit, pour 170 euros de charges de copropriété . C’est énorme, pour une copro aussi bas de gamme.. Le problème,c’est qu’elle l’a acheté il y a 2 ans, sans apport. Quasiment pas de capital consommé, donc.

Ne serait ce pas mieux que je monte notre dossier dans ce cas, où nous lourions l’appartement où nous vivons et en expliquant que nous voulons acheté le 3e appartement qui n’est pas loué afin d’y vivre. Ce qui serait en soi intéressant pour nous, car avec le différé, on économiserait encore plus d’argent. On serait largement prêt à vivre dans 27m2 afin d’économiser un maximum.

Et le taux d’endettement de ma compagne, dans ce cas là, baisserait. Car l’appartement ou nous vivons, pourrait se louer plus, que le 3 e appartements que nous voulons acheté. Donc il y aura 200/250 euros de location en plus, qui pourrait venir amoindrir notre taux d’endettement.

Ne serait ce pas mieux de monter le dossier, comme ceci ?

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#16 16/05/2020 18h07

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Vous vous perdez en considérations inutiles.
Votre profil est ce qu’il est, plus ou moins engageant pour un financier.
La dernière impression que vous donnez en imaginant bidouiller des documents ajoute à un sentiment de fragilité de votre dossier.
Contactez des banquiers et faîtes ce que chacun fait en ce cas là : demandez leur ce qu’ils peuvent faire et ce qu’ils veulent.
Si plusieurs -notamment le votre- vous répondent non, vous aviserez quant à la stratégie la plus sûre.

Je me répète : vous indiquez être apte à épargner 10 000 euros en 4/5 mois ? Vous re-faîtes la même chose et le spectre d’un véto du banquier s’éloignera.
Vous pourriez aussi utiliser cette épargne de 10 000 € en nantissement de votre prêt.

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#17 16/05/2020 18h38

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Bonjour

En dehors de la faisabilité (et du risque) de votre projet, je voudrai réagir à plusieurs points comme employeur et bailleur :

Comme ex bailleur, des candidats locataires m’ont présenté des fiches de paie ou l’encre était juste sèche:
Sauf qu’à embellir avec Photoshop ou autre, je n’y connais rien en graphisme, ils auraient pu prendre des cours de paie avant : taux de cotisations improbables avec les effets de tranche, cumul en cours d’année incohérents avec la petite histoire qui va avec, etc,,,

Comme employeur, si cela n’arrive pas tous les jours non plus, il arrive parfois de recevoir des appels de bailleurs ou de leurs agences. Par ailleurs, en amont de procédure judiciaire, on reçoit aussi parfois des appels de bailleurs désemparés face à des impayés de gens qui ont été ou sont encore nos salariés, fort désagréable à recevoir, n’ayant aucune envie de connaître ce genre de choses d’un salarié. Je pourrai vous parler aussi de tentatives d’esbroufe pour récupérer les impayés, par un huissier en dehors de son périmètre Géographique de compétence par exemple, qui précède de quelques mois l’inévitable avis à tiers détenteur qui s’en suit… D’ailleurs, avec le corona, on a fait les sourds pour aider ponctuellement les salariés concernés ou moduler le chômage partiel des salariés en amont pour Leur permettre de rester sous le seuil. Une forme de social paternaliste discret, les intéressés n’étant parfois même pas au courant de ce que nous savons…

Pour vous répondre sur votre exemple du cadre de 40 ans qui serait dans le même cas que vous avec 33% et qui verrait son dossier accepté, n’oubliez pas le reste à vivre, sans doute supérieur dans son cas, qui reste un indicateur historique pour la banque.

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#18 21/05/2020 22h33

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Bonjour à tous rentiers ou futurs rentiers !

J’espère que tout le monde va bien.

J’ai quelques nouvelles.

J’ai appris que mon CDD se finissait bien début juin. J’avais toujours un petit espoir de passer en CDI, mais la crise actuelle fait que l’entreprise n’a plus autant besoin d’effectif. Donc un petit peu l’impression d’avoir travaillé pour rien.

Nous signons le compromis le 4 juin. Je serais surement donc soit au chômage, même si j’espère trouver un travaille rapidement, soit en période d’essaie. J’aurai toujours ma petite entreprise, que je développe, qui marche très bien, mais donc très récente, que la banque ne prendra pas en compte.

D’ici fin juin, nous aurons une épargne de 15 000 euros, si tout va bien.

J’ai appelé mon père, et je lui ai demandé si il pouvait se porter caution, au cas où. Il a accepté.

Il dispose d’un magasin dont il détient le fond de commerce, en centre ville d’Aix-En-Provence, d’une valeur de 80- 100 000 euros.

Il a 71 ans. Il touche donc sa retraite, puis les revenus du magasin. Il touche 1200 euros de retraite, ainsi qu’il déclare environ 1500/mois comptable.
Il gagne donc aux alentours de 2500 euros par mois.

Il dispose de 50 000 euros d’épargne. Il serait prêt de nantir son capital, et ou le magasin, jusqu’à que je dispose d’un travaille stable qui pourrait rassurer la banque.

Qu’est ce que vous en pensez ? Est-ce un vrai plus ? Et comment cela se passerait ?

Ma compagne est en CDI, touche 1530 euros/mois, mais a un crédit immobilier de 262 euros par mois, de sa résidence principale.

Donc l’achat des 3 appartements est de 80 000 euros + 5 000 euros de travaux pour rénover le 3e qui n’est pas loué. Ils seraient donc loués 700 e mini net de charges

Est ce que dans mon cas, en étant auto entrepreneur, depuis peu de temps, mais avec mon père en tant que caution , cela pourrait jouer en notre faveur + l’apport que nous avons?

Merci à vous.

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[+1]    #19 22/05/2020 08h20

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Bonjour Allananas,

Je trouve curieux de devoir insister, mais il semble que vous n’ayez toujours pas contacté un banquier.
C’est pourtant bien l’essentiel.

Vous avez quelques cordes à votre arc considérant notamment la possibilité de nantir le capital de votre père et le niveau d’épargne que vous pouvez avoir avant la signature de l’acte.

Edit : ce serait bien de ne pas nantir toute l’épargne de votre père…

Dernière modification par Range19 (22/05/2020 08h59)

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#20 22/05/2020 20h49

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Alors en fait, j’ai contacté 4 banques, et 1 courtier.

Ils m’ont tous dit que mon dossier allait  être difficile.

Je n’avais pas parlé de garant, par contre. Donc, je me demande réellement si maintenant notre dossier allait être bien plus facile ?

Oui, pour ce qui est de l’épargne du papa, il serait OK pour faire un nantissement. Mais pas jusqu’à la durée de tout le crédit.. C’est à dire quelques années/ mois le temps d’avoir un emploi stable.

Il ne s’en sert pas, sinon.. Il a depuis des dizaines d’années cette épargne sur une assurance vie, et un autre compte 🤔

Quel dommage d’ailleurs, il aurait pu tellement bien faire fructifier cet argent. Il n’a jamais voulu investir, par manque de connaissance.

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[+1]    #21 22/05/2020 21h50

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Bonjour,

Quelle est votre activité professionnelle? sous quel forme? vous indiquez que l’entreprise créée marche très bien mais ça ne veut pas dire grand chose: CA réalisé? charges? bénéfice?

Dans quel domaine d’activité exercez-vous en tant que salarié?

L’octroi de prêt n’est pas une activité sociale ou humaniste, surtout quand vous voyez les décisions de surendettement, le réflexe des banques sont par conséquent à se protéger fortement et sans doute à certaines périodes trop fortement.

Allez-vous prendre un locataire en situation de chômage parce qu’il est sympa avec ses revenus représentant 2X le loyer? éventuellement oui si vous avez des revenus suffisants mais le referez-vous après une procédure d’impayée au bout de laquelle on vous dirait que c’est "de votre faute" que le locataire choisi n’avez pas une situation lui permettant d’assumer le loyer?

Ne falsifiez rien du tout, oui le conseiller peut appeler votre employeur s’il a un doute, par ailleurs, votre objectif est peut-être de refaire un prêt un jour? le risque de réaliser des faux n’en vaut pas le coup.

Dans votre présentation, je vous conseille de panacher votre épargne entre l’apport et conserver une réserve pour faire face par exemple à un locataire qui ne paye pas et/ou des dégradations etc.. bref un imprévu pour vos investissements locatifs et également pour votre situation personnelle.

L’apport d’un garant peut aider sur un projet limite mais l’âge de votre père me semble compromettre cette solution, sur un prêt de 15 ans, il aurait 86 ans à la fin.
Pour le nantissement, je ne vois pas dans votre situation comment un nantissement sur une durée limitée de quelques mois ou années pourrait être accepté.

Enfin, comme indiqué précédemment, mettre en avant votre faible train de vie qui vous a permis d’épargner, mettre en avant la rentabilité de l’opération via la qualité du bien immobilier (emplacement, état…) et des locataires en place. Indiquer que vous avez anticipé l’impact fiscal jusqu’à la fin du prêt et les charges inhérentes à la location (impôts locaux, travaux, vacance locative…) Qu’en cas de perception partielle des loyers vous êtes en capacité de faire face.

Les loyers actuels pratiqués sont-ils en dessous du marché local avec donc une possibilité de revalorisation?

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#22 22/05/2020 23h02

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Je suis vendeur dans le prêt à porter en CDD. Etant que depuis 11 mois dans cette ville actuelle, je vise quand même un poste supérieur.. Mais pour l’instant je suis vendeur. La banque ne prendra pas mes revenus en compte quoiqu’il arrive..

J’ai créé une entreprise de prestation de service de  blanchiment dentaire, de formation, et de e-commerce. C’est récent. Le bénéfice est bon, puisque j’ai le droit à l’ACCRE, pour la première année. Ce mois-ci, le bénéfice devrait être de 4500 euros. Mais elle est bien trop récente pour pouvoir dire combien je gagnerai réellement avec. Nous avons eu énormément de rendez vous en sorti de confinement.  Ce qui nous rapporte le plus, ce sont les prestations, pour le moment. Je développe aussi la vente de formations, et de e-commerce. 

Je fais ça depuis décembre 2019. Je me suis déclaré qu’en avril. Impossible de se déclarer avant, car la création d’entreprise n’a pas été accepté, ect. Au final, je suis déclaré en tant que libéral, non réglementé.
L’entreprise est aussi bien trop récente pour savoir combien je pourrai gagner. La banque là aussi ne prendra rien en compte.

Tout à fait, nous ne sommes pas dépensiers du tout. Nous avons même pas de voiture ! Notre objectif est de dépenser le moins possible. On achètera une voiture, quand un actif, pourra nous permettre de payer ce passif. Pas avant. Donc on compte sur ces 3 apparts.

Oui, les loyers seront en dessous du prix du marché, si rafraîchissement de 5 000e par appartement. Si les locataires partent, je pourrai obtenir une rentabilité net de 9-10%. Là on devrait être à 8% et quelques de rentabilité net. Ce sont des appartements qui peuvent se louer à la nuit et en cas de revente, je pourrai faire une plus value sympa.

Je suis étonné, je pensais que l’on pouvait nantir de l’épargne seulement pendant quelques années.
Par contre, dans ce cas là, qu’est ce qui pourrait être intéressant de proposer à la banque ?
De nantir le fond de commerce de mon père ? La meilleure solution, selon-nous.

Ces 3 appartements, on ne compte pas les garder 10-20 ans de toute façon.. Mais maximum 4-5 ans, puis revendre et acheter mieux et plus gros.

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[+1]    #23 23/05/2020 09h04

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Je vais être un peu brutal, mais c’est pour votre bien et en toute bienveillance (je vous jure).

Je crois que vous vous aveuglez. Le 15 mai vous nous disiez :

Avec sur le long terme de forte chance que j’aie un jour un CDI, avec au moins le salaire moyen Français.

Puis 6 jours plus tard, finalement le CDD se termine et ne sera pas transformé en CDI. Ce qui n’a surpris exactement personne mais qui prouve votre aveuglement.

Et en parallèle de cela vous développez votre propre activité, donc vous ne cherchez pas franchement un CDI temps plein de toute manière.

Votre compagne a un CDI au salaire médian, et vous n’êtes pour l’instant pas solvable car vous n’avez aucun revenu récurrent/prévisible. Votre dossier n’est donc pas vendeur pour une banque. Admettez-le, contactez une ou deux banques pour entendre le "non" de vive voix, et adaptez-vous.

Vous dites développer une activité qui vous rapporte pas mal. Concentrez-vous sur le développement de cette activité pendant 2 ou 3 ans et revenez au projet immobilier ensuite ?

L’étape numéro 1 dans "devenir rentier", quand on n’a pas d’épargne et des petits revenus, c’est d’augmenter ses revenus. N’essayez pas de griller l’étape numéro 1, au mieux vous allez vous faire bloquer dans vos projets par la banque, au pire vous allez vous mettre en danger vous et votre famille pour suivre votre excès de confiance que "ce projet immobilier, c’est sûr, il va me rendre riche".

Quand je vois votre discours sur le projet (renta à 9-10%, plus value sympa à la revente, "je vais revendre dans 4 ans"), pour moi vous êtes dans le joli monde des vidéos youtube où on achète et revend des appartements à la chaîne et ça vous rend magiquement riche.
Dans le monde réel, on commence par développer ses propres revenus afin d’avoir la surface financière pour réaliser les projets capitalistiques qui vont, peut-être, vous aider à vous enrichir, pas en 4-5 ans mais en 10 ou 20.

Bref, développez votre activité. De toute façon c’est de très loin la meilleure façon de s’enrichir.

Dernière modification par sven337 (23/05/2020 09h04)

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#24 23/05/2020 10h07

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sven337 a écrit :

Je vais être un peu brutal, mais c’est pour votre bien et en toute bienveillance (je vous jure).

Je crois que vous vous aveuglez. Le 15 mai vous nous disiez :

Avec sur le long terme de forte chance que j’aie un jour un CDI, avec au moins le salaire moyen Français.

Puis 6 jours plus tard, finalement le CDD se termine et ne sera pas transformé en CDI. Ce qui n’a surpris exactement personne mais qui prouve votre aveuglement.

Et en parallèle de cela vous développez votre propre activité, donc vous ne cherchez pas franchement un CDI temps plein de toute manière.

Votre compagne a un CDI au salaire médian, et vous n’êtes pour l’instant pas solvable car vous n’avez aucun revenu récurrent/prévisible. Votre dossier n’est donc pas vendeur pour une banque. Admettez-le, contactez une ou deux banques pour entendre le "non" de vive voix, et adaptez-vous.

Vous dites développer une activité qui vous rapporte pas mal. Concentrez-vous sur le développement de cette activité pendant 2 ou 3 ans et revenez au projet immobilier ensuite ?

L’étape numéro 1 dans "devenir rentier", quand on n’a pas d’épargne et des petits revenus, c’est d’augmenter ses revenus. N’essayez pas de griller l’étape numéro 1, au mieux vous allez vous faire bloquer dans vos projets par la banque, au pire vous allez vous mettre en danger vous et votre famille pour suivre votre excès de confiance que "ce projet immobilier, c’est sûr, il va me rendre riche".

Quand je vois votre discours sur le projet (renta à 9-10%, plus value sympa à la revente, "je vais revendre dans 4 ans"), pour moi vous êtes dans le joli monde des vidéos youtube où on achète et revend des appartements à la chaîne et ça vous rend magiquement riche.
Dans le monde réel, on commence par développer ses propres revenus afin d’avoir la surface financière pour réaliser les projets capitalistiques qui vont, peut-être, vous aider à vous enrichir, pas en 4-5 ans mais en 10 ou 20.

Bref, développez votre activité. De toute façon c’est de très loin la meilleure façon de s’enrichir.

Cher Sven, je suis très étonné par vos propos. Après avoir fait un petit tour sur votre profil, je vois que vous n’avez jamais investit dans l’immobilier, et cela me rassure.

Si vous m’aviez lu, vous ne verrez que nous n’avons pas, pas d’épargne, et que nous pouvons disposer de 15 000 euros d’ici fin juin, ce qui fait + de 15% d’apport.
Vous auriez vu aussi, que ma compagne seule, aurait pu obtenir le crédit, mais que dans ce cas là, ce qui bloquerait est mon reste à vivre, trop faible, puisque mes revenus ne seraient pas forcément pris en compte.

Il n’y a rien de farfelu, d’avoir un bien à  8-10% de renta net, et de vouloir revendre quelques années plus tard avec une plus value sympa à la clef. Rien que sur le forum, des exemples comme celui-ci, il y en a non seulement à la pelle, mais des réussites bien meilleures. Et non pas forcément sur des vidéos youtube, mais sur le forum. ( Peut-être que vous prendrez le forum plus sérieusement?)
-
Pour ce qui est de l’activité entrepreneurial, je vois aussi que vous n’êtes pas ouvert d’esprit, peut-être que pour vous la norme est d’avoir un travail, et de ne rien faire à côté, mais il y a des centaines de milliers de personnes qui disposent rien qu’en France, d’un double emploi, ou qui ont développé leur activité entrepreneurial à côté de leur activité salarial. A mon avis, c’est même la norme des personnes qui réussissent.

Donc bien entendu, mon objectif premier est d’avoir un CDI, ce qui me permettra de me sécuriser. Pour l’instant mon activité entrepreneurial n’est qu’un bonus que je développe, qui nous permet tout simplement de mettre d’avantage d’argent de côté.

Dernière modification par Allananas (23/05/2020 10h10)

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#25 23/05/2020 11h09

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Rappel de la charte :

13. Le message immédiatement précédent, vous ne citerez

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_charte_1_orth.png

Ensuite sur le vocabulaire - "une plus value sympa" - ce n’est jamais "sympa" une plus-value :
C’est taxé à 36,2%. En plus pour l’obtenir avec des biens à forte rentabilité, il faut se retrousser les manches et effectuer de lourds travaux, sans passer par des artisans coûteux sinon ça sera moins "sympa".
Ne croyez pas à un marché qui croît de 8-10%/an sans rien faire, cela n’arrive que dans les très grandes villes.
Vous devriez relire calmement les remarques des forumeurs, relire les "plus value sympa" réalisées sur ce même forum par des types (dont moi) qui ont fait autre chose que de simples travaux de rafraîchissement et tenir compte de tout cela.

Je suis désolé mais Sven avec son image des vidéos YT n’avait rien de "sympa" en effet mais je comprends sa remarque, libre à vous de vous obstiner et continuer de rêver, comme on dit souvent, après-tout, ce n’est pas notre argent …

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