Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 01/02/2021 22h53

Membre (2020)
Réputation :   61  

Résumé : racheter une ancienne loge de gardien/chambre de service dans Paris, acquise par le syndicat des copropriétaires pour 5000€ il y a quelques années. Quel est le juste prix partant de ce fait et biais d’ancrage ?

J’ai une fenêtre de tir pour racheter ma résidence principale, ancienne loge de gardien d’un peu moins de 20m² à Paris, située à proximité de tout : centre-ville, commerces, banques, bouche de métro à deux pas du logement (à cinq mètres exactement), trains de banlieue, gare TGV.

Le bien est à la propriété du syndicat de copropriété. Néanmoins la gestion est assurée par un syndic professionnel mandaté. Après mes démarches de renseignement et aller-retours vers ce dernier, leur interlocuteur m’a confirmé qu’il accepte de recevoir ma proposition d’achat écrite, que le conseil syndical évaluera.

Certains diraient que je ne suis pas forcément en position de force, puisque si acceptation il faut encore passer par l’assemblée générale des copropriétaires, et obtenir la faveur de 2/3 des voix en présence. Et qu’ils ne sont pas spécialement vendeurs non plus.

Ce qu’ils ne savent pas encore, c’est que je sais qu’ils ont acquis ce bien pour la modique somme de 5000€ (source DVF). Ils ont entrepris quelques travaux pour que le logement soit aux normes d’une location nue : il est globalement fonctionnel.
Ils s’attendent sûrement à ce que je fasse une offre "au marché" (~10k le m2), mais je ne vais pas la faire.

Quand bien même un logement est fonctionnel, bien placé, combien mettriez-vous si vous saviez pertinemment que le propriétaire actuel l’a empoché pour quelques milliers ? C’est là tout l’essence de l’étude de cas à mon sens.

J’ai presque envie d’y aller à l’audace et de faire ma première proposition au prix qu’ils l’ont acheté : 5000€.
Il y a un risque réel qu’ils ne donnent pas suite à ma démarche, qui a quand même duré quelques semaines pour en arriver là. Comme je ne sais pas encore quel prix mettre pour un logement de ce type, je cherche à formuler l’offre minimale limite en dessous de laquelle ils me diront "celui-là nous prend pour des billes, on laisse tomber". Dans mon imaginaire j’ai envie de croire que en faisant la proposition de 5000€ ils soient au courant que je sais, puis font en retour une contre proposition en fonction. Un ami me propose de formuler un premier jet au prix de référence d’une cave parisienne (3000€ le m2).

Avant de formuler, je souhaite faire estimer mon bien par deux autorités compétentes (des connaissances de proches dans le milieu), je ne sais néanmoins pas encore combien cela va me coûter exactement. Tout en sachant que dans les documents fournis à la location fourni, deux informations intéressantes :
- il semblerait que le logement ait été analysé comme un appartement,
- néanmoins à l’époque le DPE n’a pu être édité au moment de l’audit, quelques années après "l’acquisition". Non conforme. Aucune crainte, je ne meurs pas de froid, donc à priori un DPE aujourd’hui paraît envisageable, j’imagine qu’ils ont juste eu la flemme de le mettre à jour.

Malgré les restrictions du gouvernement, je suis plutôt satisfait de mon logement et, que je puisse l’acheter ou non, j’y resterai encore quelques années avant soit de m’en aller, soit de le mettre en location si je parviens à l’acquérir.

VOTRE PROFIL

- employé cadre en CDI, 24 ans, 2500€/mois net av impots, TMI à 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : novice, des cours d’introduction en école d’ingénieur
- Fiscales : novice
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : super nova-ice
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : je suis sur place, ça facilite

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Statut chambre de service (d’apres MeilleursAgents), ou local à usage d’habitation, ou appartement d’après le diagnostic fourni. Ayant probablement servi comme loge de gardien par le passé.
- Année de construction : 19xx
- 16,5m², RDC, sans ascenseur, luminosité moyenne, donne sur cour d’un côté (local à poubelles en réalité), barricadé de l’autre. Entre deux commerces alimentaires
- Occupé par moi-même pour 600€ CC
- Le syndic est professionnel
- Chauffage individuel, chauffage présent aujourd’hui mais pas de DPE dans la remise du dossier de location
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels (non Linky)
- Je connais l’un des propriétaires, sûrement pas majoritaire.
- Décoration : à cheval entre vieillot et moderne

LOCALISATION DU BIEN

Paris centre à quelques (centi)mètres de toutes commodités : la bouche de métro est exactement à 5 mètres.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : à évaluer
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 600 CC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 2 mois/an pour être large
- Pas de délégation prévue
- Travaux envisagés : rafraichissement, placard à refaire, peut-être ameublement
- Récupération des PV d’AG des trois dernières années

- Pas de plan sur la comète sur le reste tant que je n’ai pas formulé une proposition qu’ils ont acceptée.

- Rentabilité dépend du prix d’achat bien évidemment.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance
- Durée du crédit
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?

Dernière modification par Rodin (02/02/2021 14h13)

Mots-clés : chambre de service, immobilier, investissement locatif, loge, opportunité, paris, résidence principale, studio, travaux de rafraichissement

Hors ligne Hors ligne

 

#2 01/02/2021 23h00

Membre (2013)
Réputation :   32  

Ils ont fait une bonne affaire. Et donc devrait vous la ceder à vil prix?

Je veux dire par là, le prix c’est celui que vous estimez au mieux pour vous qui pourrait être accepté.

La copro pourra se servir de cet argent pour refaire des travaux dans l’immeuble.

Ce que je veux dire, c’est que si je dois acheter un pinel qui vaut 150k€, je ne vais pas proposer 220k€ car je sais de source sur que le pigeon qui est maintenant plumé l’a acheté ce prix là.
Je propose un bon prix pour moi, en considérant la valeur réelle du bien.

La votre pigeon dans votre cas est bien dodu et remplumé pour l’hiver wink

Dernière modification par alex44 (01/02/2021 23h01)


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 01/02/2021 23h40

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

Déjà, il me semble qu’il est probable que ce n’est pas le syndic qui est propriétaire, mais le syndicat des copropriétaires. Pourriez-vous préciser ce point ?

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2021 23h47)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 01/02/2021 23h44

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   118  

Quelques mauvaises cartes de votre côté :
- vous êtes demandeur
- vous devez avoir l’accord des copropriétaires (qui ne "sont pas vendeurs")
- c’est Paris
- c’est à vous de faire une offre en premier (très mauvais point en négociation)

Votre seul chance est de faire du lobbying auprès des copropriétaires….Et de jouer la carte du "jeune sympa, méritant", un peu désargenté en proposant un prix dans la fourchette basse….

Bien à vous,

Hors ligne Hors ligne

 

#5 01/02/2021 23h52

Membre (2012)
Top 20 Dvpt perso.
Top 5 Actions/Bourse
Top 20 Banque/Fiscalité
Réputation :   710  

Si vous trouvez à qui ils ont acheté le bien, vous saurez pourquoi ils l’ont payé si peu cher, et vous comprendrez que vous ne l’aurez pas à ce prix là.
Ce que je veux dire par la, c’est qu’en général les copropriétaires sont propriétaires de la loge de la concierge depuis toujours, donc les 5000 c’est comme zéro… (même si comme le remarque Bernard, ce que vous écrivez n’est pas très clair, vous ne semblez pas bien savoir qui est propriétaire).

Hors ligne Hors ligne

 

#6 02/02/2021 00h11

Membre (2020)
Réputation :   61  

Bernard2K, le 01/02/2021 a écrit :

Déjà, il me semble qu’il est probable que ce n’est pas le syndic qui est propriétaire, mais le syndicat des copropriétaires. Pourriez-vous préciser ce point ?

JeromeLeivrek, le 01/02/2021 a écrit :

Si vous trouvez à qui ils ont acheté le bien, vous saurez pourquoi ils l’ont payé si peu cher, et vous comprendrez que vous ne l’aurez pas à ce prix là.
Ce que je veux dire par la, c’est qu’en général les copropriétaires sont propriétaires de la loge de la concierge depuis toujours, donc les 5000 c’est comme zéro… (même si comme le remarque Bernard, ce que vous écrivez n’est pas très clair, vous ne semblez pas bien savoir qui est propriétaire).

Je reprécise et modifie en conséquence ma file. C’est bien le syndicat des copropriétaires qui est propriétaire du bien.
Mes excuses car je croyais que les deux expressions qualifiaient la même chose, l’un me semblait une contraction de l’autre. Après une brève recherche, effectivement c’est totalement différent et je n’avais pas la nuance. Le fait que le syndicat soit représenté par une entité professionnelle, lui, ne change pas. Je vais éviter de divulguer son nom, car ce n’est pas pertinent pour la discussion.

Cabinet barond a écrit :

Le syndicat de copropriété ou des copropriétaires est l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble.

Le syndic de copropriété est la personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat de copropriété. Il est également responsable de l’administration des parties communes de la copropriété, de la bonne gestion de l’immeuble, avec l’assistance et le contrôle du conseil syndical. Syndic de copropriété est l’un des métiers du Cabinet Barond.

Le conseil syndical est constitué d’une petite équipe de copropriétaires (trois au minimum) désignée par l’assemblée générale des copropriétaires qui est annuelle et obligatoire. Il a pour mission d’assister le syndic de copropriété et de contrôler sa gestion. Il élit lui-même un(e) président(e) et se réunit périodiquement au cours de réunions du conseil syndical.

Dernière modification par Rodin (02/02/2021 03h39)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 02/02/2021 06h26

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   424  

Je ne comprends pas pourquoi ils ne vendraient pas au prix du marché. On ne fait de bonnes affaires que lorsque le vendeur veut se débarrasser du bien, ce qui n’est pas le cas ici (ou qu’il n’est pas en position de négocier).


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#8 02/02/2021 07h15

Membre (2013)
Réputation :   58  

Vous payez 600€ de loyer soit 7200€ a l’année pourquoi, devraient-ils accepter une offre a 5000€.
C’est un rêve votre prix d’achat.
D autant qu’il y a eu des travaux dans votre logement a priori donc vous achetez au prix d’achat sans prendre en compte les travaux

Une fois que vous avez déterminé le prix du marché faite une offre -20-30% moins cher.


Mes offres de Parrainages

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 02/02/2021 08h06

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

Le syndicat des copropriétaires est donc propriétaire de ce logement.

Qui est prioritaire lors de la vente d’une partie commune ou d’un logement appartenant à la copropriété ? Les copropriétaires.

Dans quel cas le locataire est-il prioritaire pour acheter un logement, lorsqu’il est vendu ? Uniquement s’il a reçu un congé pour vendre.

Supposons que vous fassiez une offre à 50000 €. A un moment le syndic ou l’un des membres du conseil syndical ou l’un des copropriétaires pourrait dire "eh, mais il m’intéresse ce logement, je paie 50000 € (ou 55000 € s’il le faut) et je suis prioritaire. Le locataire n’a aucun droit de préemption puisqu’il n’y a pas eu de congé pour vendre. Donc il me revient à moi. C’est cela qu’on va soumettre à l’AG : vente à M. Dupont, copropriétaire, et non pas vente à M. Rodin, locataire".

Estimation de valeur du logement :
1) Valeur intrinsèque : 16,5 m² x 8000 = 132000. 8000 € car 10000 €/m² de prix de marché - décote RDC de 20 %. A affiner bien sûr selon le quartier, l’état du bien etc.
2) Valeur estimée à partir du revenu locatif, 6 % de rendement comme couramment admis à Paris : 7200 / 0,06 = 120 000 €.
Conclusion : le logement vaut 132000 €, mais il y a une décote du fait qu’il est occupé et qu’il rapporte assez peu. J’ai l’honneur de vous informer que VOUS êtes la principale raison de la baisse de valeur du logement.

En bref, une offre à moins de 120000 € a beaucoup de chances de ne pas être retenue.

Le prix auquel le syndicat l’a acquis n’a aucune influence. Je suis bien placé pour le savoir.

Vous avez négligé un point essentiel : les charges de copropriété. Quand vous serez copropriétaire, vous devrez payer des charges. Dans certaines copropriétés, c’est si élevé que cela revient à un petit loyer. Par exemple, 120 ou 150 €/mois pour un tel studio, ça existe parfois. Demandez donc le niveau des charges.

Dernière modification par Bernard2K (02/02/2021 08h38)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 02/02/2021 08h25

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   282  

Pour fréquenter les[i]AG[i] de copropriétés, on y trouve bien des palanquées d’incompétents mais pas grand monde pour faire des cadeaux.
Se chamailler sur des devis pour 200 € d’écart y est la norme… Alors démunir la copro pour peanuts, ce serait très très étonnant.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 02/02/2021 08h27

Membre (2020)
Réputation :   91  

De manière générale, le prix de vente n’a rien à voir avec le prix d’achat. C’est le prix de marché qui fera l’affaire.

Si le syndic des copropriétaires n’est pas trop bête, ils proposeront le bien à un agent, qui en tirera facilement le prix du marché. Selon l’emplacement compter 8-12k€/m.

Si vous l’avez à 5000€, je vous en offre 10000. A 50000€ ? Je surenchéris à 60000 smile

Hors ligne Hors ligne

 

#12 02/02/2021 10h26

Membre (2020)
Réputation :   61  

@B2K, Merci pour vos estimations, 120-130k c’est un peu la fourchette basse que j’estimais également, ce malgré la superbe localisation.

Bernard2K a écrit :

Dans certaines copropriétés, c’est si élevé que cela revient à un petit loyer. Par exemple, 120 ou 150 €/mois pour un tel studio, ça existe parfois. Demandez donc le niveau des charges.

Il se trouve que dans mon cas particulier, c’est écrit dans le bail, le logement compte pour 0 tantièmes généraux et 2/41 tantième charge eau courante. Curieux n’est-ce pas ce zéro. Je me demande si ce montage n’a pas été fait justement pour équilibrer la charge du studio à l’ensemble des copropriétaires.
J’imagine donc que si je venais à l’acheter, je serais chargé au général à proportion voisine de ce 2/41 soit environ 5% des charges

JR a écrit :

C’est un rêve votre prix d’achat.

Evidemment que c’est un rêve, mais comme dit plus haut j’aimerais botter en touche car quand on a à formuler l’offre en premier ce n’est pas très bon. Est-ce que je peux leur retourner un courrier disant que j’attends plutôt une offre de leur part, et je la négocie à la baisse ?

piwai a écrit :

Si vous l’avez à 5000€, je vous en offre 10000. A 50000€ ? Je surenchéris à 60000 smile

Je me disais bien que l’attractivité d’un tel bien était réelle.

PS, si je suis effectivement une cause possible de cette décote, je peux alors citer un artiste de la musique moderne : "si je traîne [en bas de] chez to.i je fais chuter le prix de l’immobilier".

Hors ligne Hors ligne

 

#13 02/02/2021 10h35

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

Le zéro vient du fait que c’était le logement de la concierge. Les charges étaient donc à charge de la copropriété, ce qui faisait partie de l’attractivité du métier de la concierge (pas bien payé, mais des avantages en nature). Je ne compterais pas trop sur le fait que cela reste ainsi à l’avenir.

En tant qu’acheteur potentiel, vous devriez demander le RC, l’EDD, et les CR des 3 dernières AG.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 02/02/2021 11h01

Membre (2020)
Réputation :   91  

Pour les tantièmes, si c’est ainsi dans le RCP, c’est effectivement une belle affaire.

L’approche était effectivement sans doute de ne pas « facturer » de charges à ce lot, de toutes façons à charge de la copro. Cela dit, tantièmes ou pas, cela n’aurait rien changé au final - juste un jeu d’écriture comptable.

Sans changement dans le RCP (passage géomètre + vote + avenant RCP), ce sera un bel avantage pour le prochain propriétaire !

Hors ligne Hors ligne

 

#15 02/02/2021 12h08

Membre (2019)
Réputation :   15  

J’avais vu le cas dans l’immeuble d’une amie où la loge était partie à un prix très inférieur au marché, mais c’était une connaissance du syndic. 70 000 à peu près la même que la votre.

Sans connaissance particulière, on ne voit pas bien pourquoi la copro vous ferait un cadeau.
Le prix d’achat précédent n’a aucune espèce d’importance. Je n’ai d’ailleurs pas bien compris à qui ils auraient pu l’acheter.

Il ne reste donc que votre présence pour justifier une décote (20% maxi). Reste donc à évaluer correctement le bien. S’il y a une très belle hauteur sous plafond (RDC), est ce qu’une mezzanine est envisageable, par exemple.

Dernière modification par Tlaloc (02/02/2021 12h11)


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

Hors ligne Hors ligne

 

#16 02/02/2021 12h16

Membre (2020)
Réputation :   61  

Bernard2K a écrit :

En tant qu’acheteur potentiel, vous devriez demander le RC, l’EDD, et les CR des 3 dernières AG.

Formidable, le syndic botte en touche, me disant que seulement après envoi et éventuelle acceptation de mon offre au conseil syndical je serai autorisé à voir les documents. Pour contrer il faut donc que je prépare une liste des questions et éléments que je leur re-soumettrai.

piwai a écrit :

Sans changement dans le RCP (passage géomètre + vote + avenant RCP), ce sera un bel avantage pour le prochain propriétaire !

Personnellement j’y crois moyen, le syndic étant une société immobilière, ça ne va jamais passer entre les mailles.

Dernière modification par Rodin (02/02/2021 12h17)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #17 02/02/2021 12h24

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

Rodin a écrit :

Bernard2K a écrit :

En tant qu’acheteur potentiel, vous devriez demander le RC, l’EDD, et les CR des 3 dernières AG.

Formidable, le syndic botte en touche, me disant que seulement après envoi et éventuelle acceptation de mon offre au conseil syndical je serai autorisé à voir les documents. Pour contrer il faut donc que je prépare une liste des questions et éléments que je leur re-soumettrai.

En tant que locataire, vous n’avez pas accès à ces documents.
En tant que candidat à l’achat, vous devriez y avoir accès.
- Soit vous tentez le coup de force pour les obtenir. Par exemple, vous prenez un notaire, et ce notaire appelle le syndic ou lui envoie un courrier en leur disant qu’il est effaré que ce syndic ose demander à un acquéreur potentiel de faire une offre écrite sur un bien sans avoir accès aux documents de la copropriété qui constituent pourtant des caractéristiques essentielles de la chose ; et qu’ils y remédient au plus vite.
- Soit vous faites une offre sans voir les documents, sachant que cette offre ne vous lie pas vraiment (car un acheteur a la possibilité de se désister), et qu’elle vous lie d’autant moins qu’on vous empêche d’accéder aux caractéristiques essentielles de la chose.

Dans tous les cas, vous y aurez accès au plus tard au moment du compromis.

Dernière modification par Bernard2K (02/02/2021 12h25)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#18 02/02/2021 12h44

Membre (2020)
Réputation :   91  

Pour les tantièmes, ce n’est pas une question de syndic - dont d’ailleurs je doute de la compétence et de l’honnêteté au regard des informations communiquées. Sans vote en AG, impossible de demander plus au propriétaire du lot que ce qu’il doit : 0%

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #19 02/02/2021 13h31

Membre (2018)
Réputation :   11  

Pierrot31, le 01/02/2021 a écrit :

Quelques mauvaises cartes de votre côté :
- c’est à vous de faire une offre en premier (très mauvais point en négociation)

Pourquoi ? Pouvez-vous expliciter ?
Je ne vais pas trop m’étendre car ce n’est pas ma file, mais je possède un immeuble sur lequel lorgne un gros investisseur. Je m’interrogeais justement de savoir s’il était plus judicieux stratégiquement parlant de laisser le potentiel acquéreur chiffrer une offre ou s’il fallait d’emblée annoncer un prix et faire partir la négociation dessus.
J’aurais tendance à privilégier la seconde solution, pour profiter du fameux biais d’ancrage.
Je suis donc curieux de connaître votre avis sur la question au vu de ce que vous exprimez.

Hors ligne Hors ligne

 

#20 02/02/2021 14h20

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,
Ne prenez pas les copropriétaires pour des lapins de 6 semaines ! C’est très facile de faire évaluer le bien… J’ai eu le cas dans une copro où la loge est vide et à aménager… Un acquéreur nous à fait une proposition très faible… On a décidé de ne pas vendre. Et au prix qu’il a proposé, on était tous acheteur !
Le prix de vente ne correspond pas au prix d’achat mais au prix du marché, sinon il n’y aurait jamais de plus/moins-value !

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #21 02/02/2021 19h32

Membre (2018)
Réputation :   11  

J’ai utilisé quelques temps libres cette après-midi pour mener des recherches académique sur cette histoire de première offre.
Vous pourrez trouver beaucoup de références, que je ne reproduirais pas ici, avec une recherche sur Google Scholar en tapant "anchor bias first offer".

En substance, la littérature académique a mis en avant depuis longtemps déjà l’utilité de faire la première offre, en principe. Les expériences ont montrées que la première offre était un bon indicateur du niveau effectif du prix de vente en bout de négociation. Me concernant, c’est parce qu’après avoir annoncé à mon candidat acquéreur qu’il était libre de me soumettre son offre, réalisant que s’il faisait une offre trop basse je ne pourrais suffisamment la faire remonter et nous risquerions l’impasse (exactement ce qui vous guette avec votre hypothèse à 5k€), que j’ai décidé de lui donner mon prix directement dans les prochains jours.

J’ai trouvé une étude qui reprend cette thèse de l’avantage au premier offreur assez acceptée dans le monde académique, mais y ajoute une nuance en présence d’une contrepartie non informée : dans ce cas, il peut parfois être utile de laisser faire la première offre pour emporter l’affaire à vil prix en tant qu’acheteur, ou laisser son acheteur surpayer le bien en tant que vendeur !



https://www.rug.nl/research/portal/file … 17327a.pdf

Malheureusement, vous n’êtes pas dans le cas là ! Vos vendeurs savent très bien ce qu’ils vendent !
Ils font l’erreur de vous laisser faire votre offre, croyant peut-être que, comme certains acheteurs du marché parisien, vous pourriez faire une offre énorme pour avoir la chance d’avoir un petit bout de Paris dans votre portefeuille, qui plus est dans la mesure ou c’est déjà votre résidence. Ils ont misé sur combinaison 2 du tableau.
Profitez-en pour reprendre la main avec un prix réaliste non vexatoire qui vous fermerez les portes de la négociation (donc pas 5k€) mais suffisamment bas pour que la négociation se déroule sur le terrain que vous avez fixé et non le leur (et retombez dans le cas 1 du tableau). Personnellement je tenterai 100k€ en première approche pour tenter d’accrocher la transaction à 120k€-130k€ in fine après négo.

Comme dans toute négo il n’y a aucune garantie de succès, mais toujours plus suivant ce schéma qu’en leur proposant 5k€ ou de rester passif et de les voir dégainer une offre à 200k€.

Dernière modification par QuatreFromages (02/02/2021 19h38)

Hors ligne Hors ligne

 

#22 02/02/2021 20h05

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   118  

Lyndon a bien résumé le risque. Du coup, Rodin qui fait le premier pas et obligé de "renchérir" son offre.

Il négocie contre lui même du coup! Il se bat contre sa petite voix intérieure…

Et finira vraisemblablement à se rallier à l’avis général (d’autant plus qu’il négocie contre une copropriété et les collègues ont bien résumé la problématique) . Il devra proposer un prix proche du vrai prix…

De toute façon, pour bien négocier, il faut être prêt à repartir les mains vides… Sinon, c’est mort…

Dernière modification par Pierrot31 (02/02/2021 20h37)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 3   [+2]    #23 02/02/2021 20h42

Membre (2018)
Top 10 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   267  

Bernard2K a écrit :

En tant que locataire, vous n’avez pas accès à ces documents.

Seuls les compte-rendus des AG ne sont pas accessibles à des tiers.

Les règlements de copropriété et les états descriptifs de division sont librement accessibles comme tous les documents enregistrés par les services de la publicité foncière. Une fiche dédiée de service public décrit le processus.

En pratique :

1 - Retrouver la référence de la parcelle concernée sur le  site du cadastre.

2 - Effectuer une demande de renseignements (documentation postérieure au 01/01/1956) sur le lot 1 de la copropriété. Vous allez obtenir une fiche générale (en plus de celle du lot 1) qui décrit la copropriété, donne la liste des lots, donne la date du règlement de copropriété et des différents additifs et les notaires qui ont dressé les actes. Pour les documents publiés après le 01/01/1956, la référence des documents est précisée (volume et numéro de l’acte).

3 - Effectuer une demande de copie de document à partir des références.

4 - Les règlements de copropriété antérieurs au 01/01/1956 n’étaient pas nécessairement publiés à la conservation des hypothèques (remplacée par le service de la publicité foncière) mais enregistrés. Dans ce cas, il faut consulter les archives du bureau de l’enregistrement dont dépendait l’étude qui a dressé l’acte. Ces archives sont généralement consultables aux archives départementales.

4 bis - Si les références du règlement de copropriété disponibles sur la fiche ne permettent pas de le localiser, effectuer une demande de document pour le dernier acte concernant le lot 1. Les actes précisent les références du règlement de copropriété et des additifs ( à minima : date et nom du notaire).

Les demandes 2, 3 et 4 bis sont payantes.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (02/02/2021 20h57)

Hors ligne Hors ligne

 

#24 03/02/2021 17h31

Membre (2020)
Réputation :   61  

QuatreFromages, le 02/02/2021 a écrit :

Ils font l’erreur de vous laisser faire votre offre, croyant peut-être que, comme certains acheteurs du marché parisien, vous pourriez faire une offre énorme pour avoir la chance d’avoir un petit bout de Paris dans votre portefeuille, qui plus est dans la mesure ou c’est déjà votre résidence. Ils ont misé sur combinaison 2 du tableau.
Profitez-en pour reprendre la main avec un prix réaliste non vexatoire qui vous fermerez les portes de la négociation (donc pas 5k€) mais suffisamment bas pour que la négociation se déroule sur le terrain que vous avez fixé et non le leur (et retombez dans le cas 1 du tableau). Personnellement je tenterai 100k€ en première approche pour tenter d’accrocher la transaction à 120k€-130k€ in fine après négo.

Comme dans toute négo il n’y a aucune garantie de succès, mais toujours plus suivant ce schéma qu’en leur proposant 5k€ ou de rester passif et de les voir dégainer une offre à 200k€.

Je vous suis sur l’approche, maintenant je me demande si 100k€ ce n’est pas une mise de départ trop basse justement. Je vous avoue que ça me fait déjà mal, connaissant le prix, mais connaissant également la tension du marché parisien, cela me paraît encore faible, mais je peux me tromper.

Hors ligne Hors ligne

 

#25 03/02/2021 18h21

Membre (2018)
Réputation :   11  

Vous devez connaître le prix plafond auquel vous souhaitez acheter avant d’entrer en négo. Ce n’est pas le moment en pleine négo de se laisser prendre par l’émotion et de le définir à ce moment là.
De là, proposer bien en dessous de votre prix plafond est le seul moyen de tomber sur ou en dessous de votre prix plafond en fin de négo, car le procédé est itératif.
Si le prix de l’appartement est de 150k€, que vous voulez l’emporter à 125k€ max, il faut proposer 100k€ et remonter progressivement au fur et à mesure que les vendeurs baissent. Vous avez de la chance d’être dans une négo off-market sans concurrence, il faut en profiter pour proposer bas sans se voir dire "nope, j’ai déjà 4 offres au prix de toute façon"
Il est d’ores et déjà possible que le prix de réserve du vendeur soit supérieur à votre prix plafond dès le départ, mais ça vous ne le saurez qu’à la fin en cas d’échec de la transaction.
Tentez

Dernière modification par QuatreFromages (03/02/2021 18h29)

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur