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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/02/2022 23h15

Membre (2020)
Réputation :   61  

Vous le savez, j’ai eu du mal à me lancer, mais c’est chose faite. Acte définitif signé aujourd’hui même. File pour la descendance :

Résumé

investissement locatif dans le sud de la France, autofinancé sur 20 ans, signé via un consultant immobilier clé en main selon des honoraires de moyenne de marché.

Atout

 :
- nego à l’achat
- appartement lumineux sur cour calme avec vue jardin
- belle hauteur sous plafond avec poutres apparentes
- petite copro donc peu de charge
- rue étroite peu passante
- commodités à proximité :
-- à 1mn a pied : marché local, supermarchéS, banques, fast foods
-- à 15 mn à pied : gare sncf tgv/ter, campus universitaire
-- à 20 mn : plage
- montage financier intéressant

Inconvénients

(celui qui n’en a jamais est un menteur)
- bévues d’un quartier a tendance populaire à anticiper
- parties communes vétuste (voire délabré) en cours de rénovation
- dépense à venir notamment un changement de toiture

VOTRE PROFIL

- 25 ans, pacsé sans enfant, 25 ans, achete seul en nom propre. TMI de 30%, revenus de 2500 net d’impôts soit 45k brut annuels hors prime équivalent 13 ème mois et demi.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : 0
- Fiscales : intérêt mais 0
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) 0
- Sociales : 0
- Temps disponible : 0

Je veux (é)prouver avec cette file que tout est possible à celui qui a les bons tuyaux et s’en donne les moyens.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio de 21m2 carrez avec mezzanine de 4m2 non carrez donnant sur cour.
- Année de construction NC
- 1er étage/2 dans une copro de 5 lots. Pas de voisin direct au-dessus, logement lumineux
- Inhabité
- Syndic professionnel aïe le bas blesse
- Chauffage individuel et électrique
- Volets anciens
- Compteurs d’eau et d’électricité ou individuels linkh
- Je suis propriétaires a 130 tantièmes, pas de procédure en cours, les travaux à venir seront payés par le vendeur
- Pas de concierge
- Décoration neutre et nu. Poutres apparentes donnant un certain style

LOCALISATION DU BIEN

- 83
- quartier populaire non loin du centre ville. Quelques notaires commencent à y investir..
- zone appréciée par les jeunes actifs

RENTABILITÉ DU BIEN

- 54k négocié + 5.9k fdn + 3.9k honoraires clé en main sur l’acquisition
- Attestation de valeur locative à 455 HC
- 2 mois par an de vacance pour être large worst case
- Mise en agence prévu mais pas dans un premier temps, il faut se faire la main

- Travaux immédiats :
-- a faire pour rafraîchissement : peinture, sol, WC, pose cuisine, tableau électrique
-- partie commune : tout pour le vendeur
- Coût des travaux à 5 ans 5.8k de toiture

- Taxe foncière hors TEOM 400 annuel
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 200 annuel
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés Pas encore souscrite

- Rentabilité brute worst case de 5.8% :
4.5k loyers sur 10 mois
77k dont
54k achat
5.9k fdn
11k travaux et ameublement max max- Objectif de  minimisation
6.3 honoraires clé en main acquisition + amoa

D’après Delagrandanne, loyer HCx10x20 est le prix plancher de rentabilité. Prix TTC < 91k donc ok

FINANCEMENT DU BIEN

- 110% sans apport
- amortissable
- nominal 1.23
- 20 ans
- 5k Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème

RÉGIME D’EXPLOITATION

- saisonnier été + lmnp année

CASH FLOW

- Cash flow 0 operation blanche

Pré-requis validé

La lecture du livre L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne est fortement recommandé et vous évitera de nombreuses erreurs.

Dernière modification par Rodin (23/02/2022 23h26)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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#2 24/02/2022 10h51

Membre (2019)
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Honnêtement j’ai un peu de mal à voir l’intérêt de passer par un intermédiaire pour trouver un bien :
- avec un rendement aussi peu élevé (cashflow de 0 avec un hybride lmnp classique / courte durée, ça peut vite devenir négatif avec des coûts d’entretien imprévus et l’usure des meubles)
- loin de chez vous (donc très consommateur de temps et encore moins rentable en tenant compte du prix des A/R, et encore pire avec passage en agence qui parait nécessaire avec le saisonnier en plus…)

J’ai du coup du mal à voir ce qu’il vous a réellement apporté par rapport à un achat que vous auriez effectué vous même ?

Par contre vous surestimez la PNO, je paye une PNO bien plus faible pour un appartement de 80m².

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#3 24/02/2022 11h21

Membre (2018)
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Pour se lancer peut être et se faire la main pourquoi pas.
En effet, je ne vois pas non plus la valeur ajoutée de l’intermédiaire. Quelle est sa plus value dans l’histoire, si vous avez la chance d’avoir le bien en direct sans commission d’agence à l’achat, vous pouvez négocier.

Vous surestimez la PNO mais vous n’oubliez pas la CFE par hasard ?

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#4 24/02/2022 12h04

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La PNO, j’ai déjà vu ce tarif, donc sans surprise pour moi.
Voir la concurrence, ça aide souvent! wink

Par contre, je ne vois pas l’équilibre :
+455€ de loyer
- 33 de TF
- 15 de PNO
- xx€ de frais lié à la copropriété, non imputable sur le locataire et non indiqué
- 315€ d’échéance d’emprunt (chiffre meilleurtaux à 20 ans)
je suis déjà à
95-xx€.

Et vous souhaitez en prime retranché 17,3K€ pour l’ameublement.
Soit 155€ (chiffre meilleurtaux sur 10 ans, car sur du meuble, 10 ans, c’est déjà large)

Et je n’ai pas encore parlé de fiscalité.
Ni des frais comptable en meublé, ni de la CFE.
Et je n’ai pas inclus de vacance locative, ou les rafraichissements et entretien du bien (radiateur à changer par exemple).
Vous parlez d’agence, elle est gratuite ?

Bref, je suis déjà à 60€ de votre poche, et je n’ai pas inclus tout les frais.

Dernière modification par gunday (24/02/2022 12h06)

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#5 24/02/2022 18h57

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Que dit le DPE? Préciser si c’est un.DPE  ancienne ou nouvelle mouture.


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#6 24/02/2022 23h22

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Bonjour Rodin,
Et félicitations pour votre signature.

Le montant des travaux " 11k travaux et ameublement " me parait colossal au vu de la faible surface.
Ne pouvez vous pas réussir à  ramener ceci à  5k  ( simple rafraichissement et quelques meubles) ?

Le fait que ce soit une petite copro est un bon point.
Le fait que ça soit un syndic pro, est bien sur plus couteux mais peu apporter un certain confort.

Vous pouvez toutefois effectuer une proposition d’ ASL ( Association Syndicale Libre) pour gérer la copropriété mais ceci nécessitera de l’investissement en temps de certains proprios ( eh oui, il faut solliciter les artisants et etre présent lors de visites…à la place du syndic pro)
Il faut bien sur que ceci soit amendé par les propriétaires lors d’un vote pour le remplacement du syndic.

Un grand poste d’économie est également possible sur l’assurance emprunteur , poste dont vous  n’êtes pas très disert.
Avez vous pris celle de votre banque ?
On peut changer comme on souhaite la première année, tant que ça respecte les mêmes conctions d’assurances (ptia etc..wink

Dernière modification par LaPinceNordiste (24/02/2022 23h33)


Guerre faite sans bonne provision d’argent n’a qu’un soupirail de vigueur. Les nerfs des batailles sont les pécunes.  RABELAIS

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#7 25/02/2022 11h04

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Plus d’éléments suite à vos réponses, par type de question

Mindset/blocage à l’immobilier en direct


Kromoz0hm, le 24/02/2022 a écrit :

Honnêtement j’ai un peu de mal à voir l’intérêt de passer par un intermédiaire pour trouver un bien

Letuche57, le 24/02/2022 a écrit :

Quelle est sa plus value dans l’histoire

Chiner sur devenir-rentier ne m’accorde pas plus de facilité que tous les autres investisseurs locatifs en concurrence avec moi. De plus, je ne pense pas que je serais propriétaire d’un appartement si je n’étais pas passé par un clé en main. Ce n’est pas facile pour tout le monde de se lancer, désolé de ne pas faire partie des x% d’ovni qui font du CF positif dès la première opération sans faire de coloc ou de saisonnier.

De fait, la plus-value est de l’ordre de 100% de la valeur du bien si je puis dire ainsi. Je serais à status quo de mon patrimoine brut sans intermédiaire. J’en ai bavé assez ne serait-ce que pour trouver un financement, rien ne me garantit que je serais allé au bout du premier jalon (la signature de l’acte authentique) tout seul, sans réseau sans artisan. Et encore, ce n’est que maintenant que les choses sérieuses commencent… Le chiffrage des travaux, l’ameublement, les premiers locataires, la fiscalité. Je préfère acheter du temps pour me concentrer sur autre chose, tout en capitalisant sur mon expérience actuelle.

Vision et stratégie long terme

Une fois ce blocage désormais passé, je peux expliquer mes objectifs. Je me suis résolu à investir dans l’immobilier en direct car c’est incontournable pour faire grossir significativement son patrimoine. Je ne jurais que par les SCPI et les ETFs avant ça mais ce ne sera pas suffisant. Que faire à partir de là ?

Pour moi, ce premier bien est un prototype, qui me permet de poser les bases, voir tous les aspects de l’investissement avec un quelqu’un qui connait le terrain, afin de répliquer ensuite. Ce n’est pas trois tableaux Excel et les quelques best-sellers qui, très utiles à ma connaissance perso et pro, vont suffire, j’ai besoin d’aide concrète pour identifier les erreurs à ne pas faire.
Je peux ainsi pénétrer l’immo en direct en douceur. Evidemment, d’autres ne comprennent pas ma démarche, car certaines personnes plus audacieuses, dégourdies, parfois à plus faible revenus sont capables de faire tout bien du premier coup. Grand bien leur fasse, je ne m’en sens pas capable pour le moment.

Afin de pouvoir répliquer ce premier investissement sur d’autres plus tard dans l’année, j’ai besoin d’une première expérience positive, qui me permettrait d’enchaîner avec un ou deux autres apparts jusqu’à atteindre mon plafond d’endettement. Et pour cela, j’ai besoin d’associés et de relations. Aujourd’hui, mon saut de charge est négatif du point de vue de la banque, donc je suis rentable à leur yeux, c’est le principal point après estimé être rentable de mon côté.

Pourquoi le sud ? L’emplacement l’emplacement l’emplacement. De plus Toulon n’est pas concerné par de l’encadrement de loyers, ce n’est pas le cas de l’agglo lyonnaise.

Volet financement et assurance


Je suis le financé et j’aurai besoin d’un financeur.
Dans la vie de tous les jours je suis le premier à diminuer, optimiser mes dépenses personnelles, être un peu minimaliste sur les bords, mais je ne suis pas convaincu de ces bienfaits dans une approche business.

C’est pourquoi, je prends le parti, de jouer le jeu de la banque et de prendre toutes mes assurances dans celle qui m’a prêté, donnant-donnant. Je soigne ma relation avec la banque et plus particulièrement mon conseiller, et j’ai espoir que ça paiera. Si ce n’est pas le cas, je me tournerai vers d’autres banques et ferai une délèg’ le moment venu.

Ceci explique :

- 16€/mois de PNO
- 4,4k€ d’assurence emprunteur maison

En contrepartie, j’ai eu je le rappelle 110% sur 20 ans, et enveloppe crédit travaux comprise dans le prêt. Un prêt à 79k finançant tous mes frais, sans rien sortir de ma poche.

CFE je ne connais pas je vais regarder

gunday, le 24/02/2022 a écrit :

Et vous souhaitez en prime retranché 17,3K€ pour l’ameublement.
Soit 155€

je ne comprends pas

Montant des travaux


J’ai un montant élevé car il y a pas mal à moderniser. Je prévois notamment une douche à l’italienne, une nouvelle kitchenette, refaire le tableau électrique, somme toute proposer un logement qualitatif au dessus de marché. Autrement, on a les locataires qu’on mérite 🙂

DPE on est sur du G ancienne mouture, je ne suis donc pas inquiet. Je connais la législation selon laquelle les G ne seront plus louables l’année prochaine. J’ai budgétisé des surcouches d’isolation et un changement des radiateurs grille pain pour de l’inertie.

Calcul global


Mon premier message n’était peut etre pas clair, mais je prends par défaut deux mois de vacance locative (ce qui me paraît plus que réaliste), et je ne prends pas en compte les revenus saisonniers dans mon calcul de cashflow.

Optimisations prévues pour l’expérience locataire

- Photos d’annonce faites par un photographe spécialisé dans l’immobilier
- Mettre en place une visite 3D afin de mettre en valeur les atouts du logement : HSP, vue calme, etc
- Signature de bail possible en ligne via docusign ou assimilée

Dernière modification par Rodin (25/02/2022 11h12)

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#8 25/02/2022 11h28

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Je fais tout de même une remarque : déléguer c’est bien, mais il est difficile de capitaliser de l’expérience en déléguant.
Que ce soit sur la façon de trouver un bien, de choisir un locataire, de négocier avec un artisan, si vous déléguez, ce n’est pas vous qui gagnez de l’expérience.
Attention à ce point, car passer d’une délégation a une gestion personnelle, c’est un gros changement!

Rodin a écrit :

gunday, le 24/02/2022 a écrit :

Et vous souhaitez en prime retranché 17,3K€ pour l’ameublement.
Soit 155€

je ne comprends pas

Vous indiquiez un CF neutre, donc je tentais de reprendre vos calculs.
Sans détail, les meubles, c’est du consommable, donc je les passe en crédit conso.
D’où mon écart de durée de financement.

Pour pinailler, financer des meubles qui sont amorti en 3 à 5 ans, par un financement à 20 ans, c’est comptablement proche de l’hérésie! wink

Rodin a écrit :

En contrepartie, j’ai eu je le rappelle 110% sur 20 ans, et enveloppe crédit travaux comprise dans le prêt. Un prêt à 79k finançant tous mes frais, sans rien sortir de ma poche.

C’est plus clair ainsi, donc une échéance autour de 380/390€/mois ?

Si je reprends mon calcul :
+455€ de loyer
- 33 de TF
- 16 de PNO
- 385€ d’échéance d’emprunt
Soit un résultat à +21€ mensuel.

Et comme évoqué précédemment, il manque les coûts pour :
° le comptable et la CGAF (si amortissement, pas nécessaire en microbic)
° La fiscalité
° la CFE
° rafraichissement/entretien, sur 20 ans, c’est quasi inévitable!
° charge de copropriété non imputable au locataire (la toiture par exemple)
° si mise en agence, les frais de l’agence

Je voulais surtout mettre en avant, que votre cashflow a l’équilibre est à l’équilibre, car il vous manque des coûts dans votre calcul!

Dernière modification par gunday (25/02/2022 11h30)

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#9 25/02/2022 13h33

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Demandez à un diagnostiqueur de vous simuler l’incidence de vos travaux sur le DPE avant la renovation parce vos solutions me semblent très insuffisante pour éviter l’indécence.

Pour le reste, j’ai les mêmes doutes que les autres contributeurs.


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#10 25/02/2022 15h19

Membre (2019)
Réputation :   31  

Rodin a écrit :

Plus d’éléments suite à vos réponses, par type de question

Mindset/blocage à l’immobilier en direct


Chiner sur devenir-rentier ne m’accorde pas plus de facilité que tous les autres investisseurs locatifs en concurrence avec moi. De plus, je ne pense pas que je serais propriétaire d’un appartement si je n’étais pas passé par un clé en main. Ce n’est pas facile pour tout le monde de se lancer, désolé de ne pas faire partie des x% d’ovni qui font du CF positif dès la première opération sans faire de coloc ou de saisonnier.

De fait, la plus-value est de l’ordre de 100% de la valeur du bien si je puis dire ainsi. Je serais à status quo de mon patrimoine brut sans intermédiaire. J’en ai bavé assez ne serait-ce que pour trouver un financement, rien ne me garantit que je serais allé au bout du premier jalon (la signature de l’acte authentique) tout seul, sans réseau sans artisan. Et encore, ce n’est que maintenant que les choses sérieuses commencent… Le chiffrage des travaux, l’ameublement, les premiers locataires, la fiscalité. Je préfère acheter du temps pour me concentrer sur autre chose, tout en capitalisant sur mon expérience actuelle.

En fait ce qui me questionne c’est l’intérêt de passer par un professionnel si c’est pour trouver un rendement aussi faible en ne se posant pas de limite sur un emplacement près de chez soi. Car quitte à être prêt à investir loin de chez soit, il ne me parait pas si compliqué de trouver un meilleur rendement que celui-ci (une fois toutes les charges prises en compte comme listées par Gunday).

Mon premier achat fait tout seul me fait environ 9% de rendement en coloc, mais aurait une rentabilité encore assez correcte sans cela. Et je parle ici après toutes les charges, et sur un appartement sur lequel je n’ai eu aucun travaux à faire. Cela m’a pris du temps à trouver mais c’est loin d’être insurmontable, et pourtant j’ai un boulot très prenant.
Du coup quand je me suis renseigné auprès de pro pour un second achat clé en main, j’ai vite abandonné l’idée en voyant qu’ils me proposaient des rentabilités au niveau de ce que j’aurais pu trouver avec très peu d’effort.

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#11 25/02/2022 16h55

Membre (2017)
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Rodin a écrit :

Vous le savez, j’ai eu du mal à me lancer, mais c’est chose faite. Acte définitif signé aujourd’hui même.

vous n’avez pas posté avant que ça soit définitif par peur qu’on vous dissuade?

Rodin a écrit :

Pour moi, ce premier bien est un prototype, qui me permet de poser les bases, voir tous les aspects de l’investissement avec un quelqu’un qui connait le terrain, afin de répliquer ensuite. Ce n’est pas trois tableaux Excel et les quelques best-sellers qui, très utiles à ma connaissance perso et pro, vont suffire, j’ai besoin d’aide concrète pour identifier les erreurs à ne pas faire.
Je peux ainsi pénétrer l’immo en direct en douceur. Evidemment, d’autres ne comprennent pas ma démarche, car certaines personnes plus audacieuses, dégourdies, parfois à plus faible revenus sont capables de faire tout bien du premier coup. Grand bien leur fasse, je ne m’en sens pas capable pour le moment.

Afin de pouvoir répliquer ce premier investissement sur d’autres plus tard dans l’année, j’ai besoin d’une première expérience positive, qui me permettrait d’enchaîner avec un ou deux autres apparts jusqu’à atteindre mon plafond d’endettement.

tous ce que j’ai souligné en gras est à mon sens en contradiction totale avec le fait de passer par intermédiaire. Peu de personnes s’en sortent parfaitement avec le premier investissement. Dans votre cas il y a de fortes chances que l’erreur de laquelle vous allez apprendre c’est de ne pas passer par intermédiaire. j’espère que ça va pas vous plomber vos projets futures

Rodin a écrit :

DPE on est sur du G ancienne mouture, je ne suis donc pas inquiet. Je connais la législation selon laquelle les G ne seront plus louables l’année prochaine. J’ai budgétisé des surcouches d’isolation et un changement des radiateurs grille pain pour de l’inertie

c’est votre intermédiaire qui a dédramatisé la note? je ne suis pas certaine que la nouvelle mouture est plus clémente, au contraire.

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[+1]    #12 06/03/2022 10h37

Membre (2021)
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Cher Rodin,

Lors de mon premier achat, un appart avec 3 chambres dont le projet était de louer deux chambres à des étudiants pour payer le crédit, j’ai fait la visite avec mon père.

Pas très branché immo, il m’a fait le commentaire suivant: Ce ne sera pas la meilleure affaire de votre vie, mais vous y serez bien. (non, il ne me tutoyait pas, mais IH ne permets pas de l’écrire comme il me l’a dit…) J’avais aussi 25 environ.

Effectivement, cela n’a pas été la meilleure affaire de ma vie, mais cela a été la meilleure expérience. Parce que c’était la première. Et que cela a été le lancement de la fusée.

Peu de monde autour de moi avait investi en immo. Internet n’existait pas. Et je n’ai eu aucun conseil, si ce n’est celui d’un agent immobilier passionné qui m’a fait comprendre le système. Même si ce n’est pas avec lui que j’ai fini par acheter, j’ai retenu les leçons.

Alors, je me permets de vous féliciter pour votre acquisition. Je suis sûr qu’il y avait moyen de faire mieux, mais il y a toujours moyen. Le tout est de mettre ses curseur pour rester en accord avec soi-même, et pas trop loin de sa zone de confort.

Souvenez vous que, même avec un cashflow négatif, vous êtes gagnant au niveau de votre patrimoine net. Vous avez tout financé, donc votre investissement est nul. Vous avez juste "dépensé" de la crédibilité bancaire, et vous engrangez un revenu qui permet de payer une dette: votre patrimoine va augmenter d’autant chaque mois, tout cela sans un rond de votre poche. Bref, vous avez compris le principe majeur.

Sans compter que vous avez investi dans de la brique, qui continue à prendre de la valeur au moins aussi vite que l’inflation, ce qui fait facilement 2% sur 54k€, soit une centaine d’euro par mois.

Dans 10 ans, vous vous serez aussi rendu compte que l’inflation a permis de faire augmenter le loyer, alors que le remboursement du financement est resté au même niveau. Votre cashflow sera alors positif.

Ceci étant dit, toutes les remarques ci-dessus, pour négatives qu’elles sont, ne peuvent que vous apporter une accélération de votre courbe d’apprentissage. Vous avez été prudent, avec les connaissances que vous aviez. Demain, en étant informé, vous ferez des choix bien informés et bien construits sur base de vos nouvelles connaissances et expériences. Et vous ferez ce qu’aujourd’hui vous pensez imprudent et dingue.

N’allez cependant pas plus vite que la musique. Apprenez à votre rythme. N’oubliez pas que les conseilleurs ne sont pas les payeurs, et que les erreurs en matière immobilière coûtent très cher, surtout avec un effet levier tel que celui que vous mettez.

Bonne chance pour la suite.

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#13 06/03/2022 18h23

Membre (2018)
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Rodin, le 25/02/2022 a écrit :

Optimisations prévues pour l’expérience locataire

- Photos d’annonce faites par un photographe spécialisé dans l’immobilier
- Mettre en place une visite 3D afin de mettre en valeur les atouts du logement : HSP, vue calme, etc
- Signature de bail possible en ligne via docusign ou assimilée

Franchement photographe professionnel pour prendre 2 ou 3 photos d’un studio de 21m2 ? Vous pensez que c’est raisonnable ?
DocuSign c’est très bien mais quand il m’arrive de faire de la location à distance, vous signez, vous scannez vous envoyez et le locataire fait de même. DocuSign pour moi c’est utilise pour de l’industrialisation et de l’automatisation avec des couts d’échelle.
A un moment donné, il faut faire dans la simplification et les plans 3D pour une seule pièce de vie, je pense que vous allez bien trop loin.

Et pour votre remarque sur le fait de soigner votre relation avec votre conseiller bancaire.. Je vais être un peu cynique mais ce ne sont plus que des pousseurs de dossiers et vendeurs de produits taxés, ils n’ont plus aucun pouvoir de décision et on a tout aussi bien de passer par une banque en ligne qui a en règle générale les mêmes critères de sélection (imposé par le groupe et les nouvelles règles HCSF).
Ne croyez pas naïvement pas qu’il va vous renvoyez l’ascenseur car vous avez souscrit à des assurances plus chers qu’ailleurs.

Je rejoins les précédents commentaires et je dirai même que faire du cashflow négatif sur un premier bien est très formateur et vu les sommes engagés sur le financement à 110% sur 20 ans… ca ne vous mettra pas non plus en difficultés financières.
Ce qui pourrait vous mettre en difficulté, c’est un locataire mauvais payeur, une épave thermique difficile à corriger et c’est à mon avis les points que vous ne creusez pas assez.

Dernière modification par Letuche57 (06/03/2022 19h00)

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#14 07/03/2022 08h15

Membre (2013)
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Réputation :   282  

Letuche57, le 06/03/2022 a écrit :

Je vais être un peu cynique mais ce ne sont plus que des pousseurs de dossiers et vendeurs de produits taxés, ils n’ont plus aucun pouvoir de décision et on a tout aussi bien de passer par une banque en ligne qui a en règle générale les mêmes critères de sélection (imposé par le groupe et les nouvelles règles HCSF).

Bonjour Letuche,
Fort heureusement, vous caricaturez et ce n’est aps un constat généralisable.
Je ne suis absolument pas fan de ma banque en ligne et très fan de ma directrice d’agence bancaire IRL ultra pro et réactive.
L’humain ça a vraiment du bon quand il fait bien son job.
Et c’est un plaisir de croiser ailleurs et autrement ces professionnels du monde réel.

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#15 07/03/2022 09h17

Membre (2021)
Réputation :   2  

J’ai tenté dernièrement les banques en ligne. Je ne rentre pas dans les cases. Trop de crédits en cours, trop de revenus locatifs. Pas de revenus professionnels. Les systèmes informatiques sont dépassés. Dès que vous avez une structure patrimoniale trop large (et j’ai pas dit compliquée), vous ne rentrez plus dans les cases et on vous envoie sur les roses.

Alors qu’avec un banquier en vrai, vous pouvez vous expliquer. Il peut apprendre à vous connaître (même si par chez nous les employés changent beaucoup) et faire passer votre dossier là où il ne passerait pas dans un système informatique.

Si votre objectif est de lancer votre fusée et de rajouter des étages, obtenir la confiance d’un banquier est une bonne chose.

Personnellement, j’ai tenté dans un montage un peu compliqué (plusieurs achats en deux prêts) de prendre le moins cher via un courtier (je ne sais si cela existe en France). Bref, pas en direct. Pas IRL avec la banque. Je m’en suis mordu les doigts parce qu’ils ont regroupé, et ont été injoignables, et ce la a failli mal tourner.

Vive la simplicité. Pour quelques dixièmes de pourcent, je reste fidèle. L’important est qu’on vous prêt pour les étages suivants. Pas de grapiller quelques euros par mois.

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#16 07/03/2022 13h46

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   131  

Geronimo1300 a écrit :

J’ai tenté dernièrement les banques en ligne. Je ne rentre pas dans les cases. Trop de crédits en cours, trop de revenus locatifs. Pas de revenus professionnels. Les systèmes informatiques sont dépassés. Dès que vous avez une structure patrimoniale trop large (et j’ai pas dit compliquée), vous ne rentrez plus dans les cases et on vous envoie sur les roses.

Bonjour,

Les systèmes informatiques n’ont rien a voir, c’est Tout simplement parce que ce n’est pas leur job de gérer du patrimoine
Au lieu de mal faire, ils ne font pas. C’est mieux  non ?

Cdt

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#17 07/03/2022 14h19

Membre (2021)
Réputation :   2  

Certes non. L’objectif des banques est de faire du crédit. L’objectif des banques en ligne est de faire des crédits "simples", à des dossiers "simples", qui rentrent dans leurs cases simplistes.

Dès que vous sortez des clous "simples", ce que tout le monde souhaite sur ce forum si j’ai bien compris, les banques en ligne ne suivent pas.

D’où l’objet de mon message: avoir un vrai contact dans une banque qui puisse vous comprendre, vous soutenir et faire passer votre dossier.

Si ce n’est pas nécessaire pour le premier étage de la fusée, pour les étages suivants, ce sera sans doute nécessaire de passer chez un vrai banquier.

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#18 07/03/2022 14h59

Membre (2018)
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Range19 a écrit :

Letuche57, le 06/03/2022 a écrit :

Je vais être un peu cynique mais ce ne sont plus que des pousseurs de dossiers et vendeurs de produits taxés, ils n’ont plus aucun pouvoir de décision et on a tout aussi bien de passer par une banque en ligne qui a en règle générale les mêmes critères de sélection (imposé par le groupe et les nouvelles règles HCSF).

Bonjour Letuche,
Fort heureusement, vous caricaturez et ce n’est aps un constat généralisable.
Je ne suis absolument pas fan de ma banque en ligne et très fan de ma directrice d’agence bancaire IRL ultra pro et réactive.
L’humain ça a vraiment du bon quand il fait bien son job.
Et c’est un plaisir de croiser ailleurs et autrement ces professionnels du monde réel.

Bonjour Range,

Oui en effet j’exagère un peu.
Je vais prendre néanmoins 2 exemples concrets :
- Hello Bank qui est donc BNP. C’est très simple en cas de simulation, on obtient à la fin une simulation pdf au format identique à celle de BNP. Système informatique identique.
En appellant HB, on tombe quasi systématiquement avec un conseiller BNP qui va traiter le dossier de la même facon qu’un conseiller en agence.
- Boursorama a été très efficace avec un des dossier que j’ai réalisé chez eux.
Par contre ils ne financent pas en dessous de 100 000 euros donc d’une certaine manière ca rejoint votre remarque : les banques en ligne simplifient parfois le processus.
Boursorama ne rachète par exemple pas de crédits "complexes" avec plusieurs lignes de crédits (par palliers par exemple)

Je ne pense pas que tous les investisseurs ont des plans de finanncements ou situations complexes sur le site.
Les banques en ligne ont des formulaires des simulations et souscriptions plutot évolués et en général on peut encoder sans problème son patrimoine, ses revenus locatifs ect…

Dernière modification par Letuche57 (07/03/2022 15h08)

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#19 07/03/2022 19h20

Membre (2019)
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Je ne sais pas pour Hello Bank, mais je suis chez Boursorama et ils appliquent une limite d’un seul crédit immobilier maximum pour notre couple… Donc difficile d’enchaîner les opérations big_smile

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#20 07/03/2022 20h41

Membre (2013)
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Je vous confirme que ce n’est pas le cas pour Hello Bank qui accepte de financer plusieurs prêts tant que cela rentre dans les critères.

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#21 07/03/2022 22h46

Membre (2020)
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J’ai la candeur, au sens premier du terme (Candide ou l’optimisme), d’envisager une relation de partenaire entre ma banque et moi, plutôt que quelque chose du type "client fournisseur". Je ne partage donc pas l’approche de traiter tous les banquiers comme des commerciaux sans vergogne. Je ne veux pas non plus être perçu comme un mercenaire.

Vous saurez très vite si ma stratégie sera payante, car mon prochain investissement devrait avoisiner l’endettement maximal. Je saurai rapidement si j’ai fait confiance au bon cheval.

Concernant le DPE, je ne suis pas inquiet parce que dans le document actuel, l’isolation du plafond n’a pas été renseignée dans ce DPE, ni le double vitrage. Avec un sondage destructif, l’épaisseur constatée au plafond est de 1 centimètre. J’ai de toute manière prévu des isolation supplémentaires. Ma Prime renov et les autres dispositifs vont m’aider

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Favoris 1   [+1]    #22 08/03/2022 09h58

Membre (2020)
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L’épaisseur de l’isolant en plafond est de 1 cm ? C’est vraiment faible, pour ne pas dire quasiment inutile..

Concernant les menuiseries, bien qu’elles sont en double vitrage, de quand date-t-elle ? Les déperditions thermiques peuvent être très importantes au niveau des montants et en fonction de la qualité de la pose.

J’ai peur que le centimètre d’isolant et le double vitrage ne soient pas suffisants pour changer la note dans le DPE.

En revanche, vous avez raison d’augmenter l’isolant au plafond (40% des déperditions thermiques d’un bâtiment). N’hésitez pas à mettre de la GR32 (meilleur performance thermique que la GR34 et GR40).

Si besoin : Quel est le meilleur lambda pour mon isolation ?

N’hésitez pas non plus à vous rendre sur conseil-thermiques.org qui est pourvoyeur de nombreux conseils sur l’isolation phonique, acoustique et sur les modes de chauffage.

Bon courage pour votre projet, hâte de lire la suite !

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Favoris 1   [+1]    #23 08/03/2022 10h30

Membre (2015)
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Rodin, le 07/03/2022 a écrit :

J’ai la candeur, au sens premier du terme (Candide ou l’optimisme), d’envisager une relation de partenaire entre ma banque et moi, plutôt que quelque chose du type "client fournisseur". Je ne partage donc pas l’approche de traiter tous les banquiers comme des commerciaux sans vergogne. Je ne veux pas non plus être perçu comme un mercenaire.

Vous saurez très vite si ma stratégie sera payante, car mon prochain investissement devrait avoisiner l’endettement maximal. Je saurai rapidement si j’ai fait confiance au bon cheval.

Concernant le DPE, je ne suis pas inquiet parce que dans le document actuel, l’isolation du plafond n’a pas été renseignée dans ce DPE, ni le double vitrage. Avec un sondage destructif, l’épaisseur constatée au plafond est de 1 centimètre. J’ai de toute manière prévu des isolation supplémentaires. Ma Prime renov et les autres dispositifs vont m’aider

Bonjour, concernant les DPE, un moyen très simple, a la portée de tout le monde, pour un coût de moins de 2000€. Installez une pompe à chaleur air/air monobloc réversible. Vous faites sauter de minimum 1 lettre. Je l’ai fait dans un appartement au RDC d’un immeuble en centre ville. L’appartement est passé de G à D, pour 2000€ posé.
Pas besoin de tout re isoler, le locataire en place n’est pas incommodé et reste en place pendant l’intervention.
C’est plus efficace qu’une ITE ( et beaucoup moins cher, malgré les aides plafonnées maprivrenov ou CEE)

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#24 27/03/2022 23h10

Membre (2020)
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Réflexion du soir : si j’arrange les chiffres à ma sauce et que je fais une vidéo youtube, j’ai presque une rentabilité à deux chiffres 😂

57.9k frais de notaire compris
470 de loyer CC soit 5,6k de loyer annuel sans marge de vacance locative.

Soit 9,7% de rendement brut.

Ca ne m’intéresse pas d’embellir les chiffres,

La réalité, elle est toute autre

- j’ai des difficultés pour trouver une entreprise RGE de confiance pour me faire un devis d’isolation par l’intérieur
- je pense que c’est complémentaire à l’installation d’une PAC air/air
- je commence les commandes de matériau et ameublement en prévision de la hausse des prix à venir (saisonnalite + coût de matière première)
- les artisans elec et tout corps d’état (sol cuisine peinture) pourront débuter mi-avril.
- j’ai donc pris du retard sur mon planning prévisionnel, l’objectif était de commencer a louer à partir de début mai, ce qui me paraît de plus en plus compliqué, mais pas impossible

À suivre !

Dernière modification par Rodin (27/03/2022 23h10)

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[+1]    #25 28/03/2022 09h53

Membre (2017)
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Rodin, le 27/03/2022 a écrit :

mais pas impossible

Ça me manque presque cette naïveté des débuts 😁.

Bon courage pour les travaux !

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