Activimmo : vos avis sur cette SCPI (Alderan)

Sondage

[+2] #78 31/12/2021 08h31

[+1] #79 03/01/2022 11h42

[+1] #81 02/02/2022 13h29

[+1] #82 02/02/2022 15h28

[+1] #87 02/02/2022 17h21

[+2] #92 02/02/2022 19h41

[+1] #93 02/02/2022 21h28

[+1] #96 03/02/2022 14h30

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Surin a écrit :

Surin, le 02/02/2022 a écrit :

JJbob a écrit :

Fructirégions Europe RA 2020 page 44 :

Fructipierre RA 2020 page 44 :

Fructirégions Europe RA 2020 page 44 :

Fructipierre RA 2020 page 44 :

Fructirégions Europe RA 2020 page 44 :

Fructipierre RA 2020 page 44 :

Daily · #76

En supplément de ce qui vient d’être dit selon la section du site on passe de 5 à 6 acquisitions :

5 sur le communiqué de presse cité par sanvio mais 6 dans l’historique des acquisitions:

De plus, c’est la plus grosse acquisition qui est omise.

En tant qu’associé je suis plutôt satisfait de la stratégie de cette scpi (malgré le fait qu’elle est investie à 100% en France), mais j’avoue que les erreurs de communication multiples recensées sur ce fil commence à me poser problème d’autant que cela subsiste depuis plusieurs mois.

Espérons que la montée en puissance d’alderan permette de corriger cet écueil qui dure un peu trop à mon gout.

Dernière modification par Daily (30/12/2021 19h57)

Chipie2k · #77

La transaction oubliée est louée au groupe Bert. Ils ne sont pas censés avoir racheté tout leur foncier cet été ? Peut être est ce pour ça qu’ils ne l’aurait pas mentionné dans le CP ?
Mais vous avez raison. Néanmoins les couacs de communication à ce niveau ne m’inquiètent pas plus que ça.

Tous ne sortent pas des CP pour mentionner leurs transactions par ailleurs.

maxicool · #78

L’entrepôt de logistique (25889 m2) situé à Mercurol-Veaunes (26) n’a pas été oublié.
Il figure dans le portefeuille Bert de 17 actifs, évoqué dans le post #66.

--

L’actif de logistique urbaine situé à Epône (6344 m2) non plus.
Seule information non-connue à l’époque : le locataire est Integre Logistics.
Il a été cité dans le post #47.

--

Il n’y a donc bien "que" 5 actifs acquis récemment, ce qui doit amener le total à 56 actifs.

(52) Acquis le 14.12.2021
Viré (14) - Mixte bureaux / activités
5600 m2 - locataire industriel - bail résiduel > 5 ans

(53) Acquis le 17.12.2021
Bourg Achard (27) - Activités
2100 m2 - locataire : Cap Dépo (pharmacie)

(54) Acquis le 20.12.2021
Vitrolles (13) - Mixte bureaux / activités
7400 m2 (7600 sur le site) - 3 locataires : Eiffage, Cegelec, Endel

(55) Acquis le 21.12.2021
Lesquin (59) - Ensemble tertiaire
8145 m2 - locataire : Norauto

(56) Acquis le 30.12.2021
Neuville en Ferrain (59) - Logistique
7950 m2 - locataire : Logvad & LD5

Dernière modification par maxicool (31/12/2021 08h38)

3610fr · #79

Bonjour à tous, une petite information à partager, Activimmo sera disponible en direct dans les contrats Linxea à partir de mars.
je viens d’avoir la confirmation par le service client.

sanvio · #80

Bulletin T4 2021

La collecte explose à 75M€ pour ce seul trimestre, 328M€ en capitalisation pour 196M€ en valeur de portefeuille.

Seneque · #81

Bonjour. Je pense qu’il me manque des connaissances comptables/financières, mais je n’arrive pas à comprendre pourquoi avec autant de fonds disponibles, la SG ouvre des lignes de trésorerie et fait un emprunt, puisque sauf erreur, la collecte est immédiatement disponible pour des investissements…

DDtee · #82

Les lignes de trésorerie ont été mis en place en janvier 21 pour anticiper la collecte mais n’ont pas été utilisées (effectivement vu le niveau de collecte, pas besoin)

Avaient-ils des doutes sur leur capacité à collecter tant, si rapidement ?

Alderan a écrit :
Alderan a négocié pour le compte d’ActivImmo la mise en place de deux lignes de trésorerie pour un total de 10M€ pour permettre de réaliser des acquisitions en anticipation de la collecte et ainsi acquérir des actifs avant l’entrée en jouissance des fonds.
Ces lignes de trésorerie ont été formellement mises en place en janvier 2021 mais ne sont pas encore tirées au 31/12/2021.

L’emprunt est spécifique pour une construction, sans certitude cela me fait penser à un avantage de l’ordre d’une déduction comptable/fiscal ? La somme est assez dérisoire au vu de l’ensemble.

Alderan a écrit :
Alderan a aussi mis en place un emprunt de 1,5M€ (pour un investissement de 1,7M€) pour le financement de la construction des bâtiments de Chauray.

En négatif, je vois une différence importante et grandissante entre le niveau très (trop ?) élevé de collecte et les acquisitions qui peinent à suivre.
Une communication toujours très avare de données chiffrées (notamment pour les acquisitions).

En positif un positionnement pro-actif sur la gestion du foncier et sans doute un certain savoir faire de Alderan dans le domaine. Une part importante des acquisitions ou des biens en portefeuille sont sur-valorisables à moyen ou long terme par des opérations d’agrandissement, recomposition, réunification entre lots géographiquement voisins.

Dechandelet · #83

Qui peut me m’expliquer une telle différence entre la capitalisation (328 m d’euros) et la valeur du portefeuille expertisé au 31/12/21 (196 m d’euros) ?

loicd · #84

En gros les commerciaux pédalent plus vite que les équipes d’invest

nexus · #85

J’efface car non exact

Dernière modification par nexus (02/02/2022 18h07)

Seneque · #86

Et si je ne dis pas de bêtise, les délais de jouissance (ici, 6 mois) ont justement pour objectif de laisser le temps à la SG d’investir les sommes collectées. En théorie.

Surin · #87

Seneque a écrit :
la SG ouvre des lignes de trésorerie et fait un emprunt

J’espère que dans le RA on pourra constater le coût de ces lignes non utilisées, car cela coûte bien sûr.

nexus a écrit :
Si des liquidités sont en attente, elles sont comptabilisées dans la capitalisation mais pas dans la valeur de réalisation.

Non et non.
La capitalisation, c’est le nombre de parts souscrites fois le prix de part frais inclus, elle est indépendante des liquidités.
La valeur de réalisation inclut les liquidités (heureusement).

nexus · #88

Exact Surin, c’est un biais de ma part. Les actifs comptabilisés sont aussi bien immobiliers que financiers.

JJbob · #89

Capture d’écran du BT4:

Cela ne choque personne que le Revenu financier soit pour quasi la moitié du montant du dividende? 4,25€ pour un total de 9,28€. J’imagine qu’ils placent les souscriptions récentes qu’ils n’arrivent pas à investir. J’imagine que c’est légal et très encadré ?

Conséquence direct: flat taxe à 30% pour les personnes physiques.

Dernière modification par JJbob (02/02/2022 18h20)

sanvio · #90

Ce ne sont pas plutot les revenus des "filiales" SCI qu’ils ont créé pour les achats en bloc ? Il est mention d’une nommé "BB" dans le rapport pour le projet d’agrandissement cette fois-ci.

Dechandelet · #91

Surin a écrit :
Seneque a écrit :
la SG ouvre des lignes de trésorerie et fait un emprunt
J’espère que dans le RA on pourra constater le coût de ces lignes non utilisées, car cela coûte bien sûr.

nexus a écrit :
Si des liquidités sont en attente, elles sont comptabilisées dans la capitalisation mais pas dans la valeur de réalisation.
Non et non.
La capitalisation, c’est le nombre de parts souscrites fois le prix de part frais inclus, elle est indépendante des liquidités.
La valeur de réalisation inclut les liquidités (heureusement).

Si la valeur des biens est estimée au prix d’achat , ca ferait une sacrée somme en attente.

Surin · #92

La capitalisation inclut les frais qui sont de 11,86% sur le prix de part net vendeur. Ensuite il faut acheter des biens avec les frais qui vont avec (notariés, intermédiaire de vente).
Le reste effectivement c’est de la liquidité, de la collecte récente (ou non) en attente d’être investie.

A la louche disons que sur 328 M€ on a 48 M€ qui correspondent aux frais divers (17% équivalent entre valeur de reconstitution et valeur de réalisation), alors il reste environ 84 M€ qui ne demandent qu’à être investis.
Sur les SCPI plus anciennes, les biens acquis par le passé se sont appréciés donc la valeur du patrimoine est plus proche de celle de la capitalisation (et il y a moins de collecte en proportion au patrimoine).

JJbob a écrit :
Revenu financier soit pour quasi la moitié du montant du dividende?
…
J’imagine que c’est légal et très encadré ?

Ils l’ont très bien expliqué dans le bulletin T3, c’est suite à l’acquisition du portefeuille Bert :

Asn540 · #93

Surin a écrit :
J’espère que dans le RA on pourra constater le coût de ces lignes non utilisées, car cela coûte bien sûr.

Des lignes de crédit non tirées ne coutent rien sauf si c’est très très mal négocié. Voyez cela comme un compte revolving qui ne vous coûte rien tant que vous ne dépensez pas.

Pour la boîte que je gère on a toujours 10 à 20 M€ de lignes si une opportunité se présente pour pouvoir agir vite sans faire des papiers avec le banquier.

En revanche après les avoir utilisées on va voir le banquier pour établir un crédit plus classique qui coute moins cher. Car on a bien entendu aussi négocié de pouvoir rembourser ces lignes sans pénalité.

Voyez ça comme une facilité de caisse.

cedREIM · #94

Des commissions de non-utilisation sont très souvent appliquées. Ce n’est pas systématique, votre expérience le montre, mais c’est plutôt rare, a fortiori si la banque n’a pas de collatéral en face.

Surin · #95

Merci de sourcer Asn, on ne peut comparer votre situation et celle d’une SCPI. Ca se chiffre en dizaines de milliers d’euros pour les SCPI.

Deux exemples au hasard, pourtant des SCPI réputées "bancaires" :

Asn540 · #96

Surin a écrit :
Merci de sourcer Asn

Nous avons actuellement deux lignes, une de 10ME et une de 15ME souscrites auprès du CIC sans commission de non utilisation.

Vous prenez les exemples de SCPI de Ciloger qui est sans doute le pire gestionnaire, avec des dividendes en chute libre, des SCPI bloquées. Je me ferais beaucoup de souci si j’en avais, je suis bien content d’avoir largué Lafitte que j’avais.
Bref tout ça pour dire que le fait que les SCPI de Ciloger aient des frais de non utilisation prouve seulement que Ciloger est un mauvais gestionnaire. Cela ne démontre pas qu’il est impossible de négocier de ne pas avoir de frais de non utilisation.

Surin · #97

Que vient faire Ciloger là-dedans ?
Les 2 SCPI que j’ai citées sont AEW à ce jour, anciennement Nami. Ciloger en gérait d’autres.
Je serai ravi d’ailleurs si Alderan n’a pas de frais de non utilisation de la dette, c’est là l’essentiel et j’espère le voir dans le rapport annuel.

J’arrête là, vous prenez la mouche car cela vient de moi et votre propos est caricatural.

Dernière modification par Surin (03/02/2022 16h16)

Dechandelet · #98

Surin, le 02/02/2022 a écrit :
La capitalisation inclut les frais qui sont de 11,86% sur le prix de part net vendeur. Ensuite il faut acheter des biens avec les frais qui vont avec (notariés, intermédiaire de vente).
Le reste effectivement c’est de la liquidité, de la collecte récente (ou non) en attente d’être investie.

A la louche disons que sur 328 M€ on a 48 M€ qui correspondent aux frais divers (17% équivalent entre valeur de reconstitution et valeur de réalisation), alors il reste environ 84 M€ qui ne demandent qu’à être investis.
Sur les SCPI plus anciennes, les biens acquis par le passé se sont appréciés donc la valeur du patrimoine est plus proche de celle de la capitalisation (et il y a moins de collecte en proportion au patrimoine).

JJbob a écrit :
Revenu financier soit pour quasi la moitié du montant du dividende?
…
J’imagine que c’est légal et très encadré ?
Ils l’ont très bien expliqué dans le bulletin T3, c’est suite à l’acquisition du portefeuille Bert :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 44_atc.png

@Surin, les 17% ne faut-il pas plutôt les appliquer à la valorisation des biens soit 196 millions ?

Surin · #99

Certes, et 11,86% sur le reste. Ca met les frais à 42,5 M€ et les liquidités à 89,5 M€.
Ca reste acceptable au regard de la collecte du trimestre de 75 M€.

Dernière modification par Surin (04/02/2022 08h26)

Dechandelet · #100

C’est une somme importante . Toutefois , je préfère qu’ils prennent leur temps pour l’investir en faisant du stock picking même si le rendement s’en ressent. Personnellement , j’aime pas trop les gros achats en bloc de patrimoine de transporteurs.

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