Activimmo : vos avis sur cette SCPI (Alderan)

Activimmo : vos avis sur cette SCPI (Alderan)

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[+1] #11 11/11/2021 18h07

[+1] #12 19/11/2021 19h41

[+1] #13 19/11/2021 20h37

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[+1] #17 02/02/2022 13h29

[+1] #18 02/02/2022 15h28

[+2] #19 02/02/2022 19h41

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[+2] #21 17/02/2022 21h14

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[+2] #23 08/06/2022 19h54

[+3] #24 08/02/2024 17h16

[+1] #25 14/04/2024 15h49

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Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Daily a écrit :

maxicool, le 10/11/2021 a écrit :

Asn540 a écrit :

Alderan a écrit :

Alderan a écrit :

JJbob a écrit :

DDtee · #1

Cette jeune SCPI (06/19) n’a pas encore été présentée sur ce forum
Plaquette commerciale https://www.primaliance.com/assets/uplo … 1594370321

Elle est spécialisée dans un secteur que l’on mesure comme attractif où les SCPI son peu présentes, les entrepôts logistiques.

Sa stratégie est de s’intéresser plus spécifiquement encore au entrepôts urbains et ce que l’on nomme le dernier kilomètre en périphérie des villes, le long des axes d’échange au cœur des bassins d’emploi et de consommation.

L’objectif patrimonial est d’acquérir 70% minimum d’entrepôts logistiques (dont urbains) en s’approchant au plus près possible du 100%
30% maximum en bureau et commerce (on imagine les cas d’achats mixtes)

La société de gestion est Alderan, nouvelle venue dans les SCPI mais gestionnaire d’actifs notamment en logistique pour compte de tiers. https://www.alderan.fr/decouvrir et dit avoir des équipes qui gèrent des entrepôts comme actifs depuis plus de 20 ans (68% des actifs gérés) avec 96% de taux d’occupation (hors développement)

Caractéristiques pour l’investisseur :
610€ la part (10 part minimum pour un 1er investissement)
545,34 valeur de retrait
Commission de souscription 10.6% HT (12,72% TTC)
Frais de gestion annuel 10% HT (12% TTC)
4 mois de délai de jouissance

Endettement 0%
TOF 100%

Selon le rapport annuel https://www.primaliance.com/assets/uplo … 1594370321
Valeur de réalisation 544.28/part
Valeur de reconstitution 619,25/part

Un premier dividende à été versé le 30/04 9.18€/part (6.02% TDVM annualisé) voir bulletin trimestriel https://www.primaliance.com/assets/uplo … 1594370321
Pour le moment 4 actifs sont acquis ou en cours d’acquisition. Tous avec occupant. Un des locataires a demandé un report de loyer au second semestre (Covid-19). Si ce n’était pas anticipable, juin 2019 n’était sans doute pas le moment idéal pour lancer une nouvelle SCPI.

Sur les 2 premiers biens exploités (sur 4) 68% des actifs sont en Ile de France, 32% en région
68% de locaux d’activité, 32% d’entrepôts logistique et 0% entrepôts logistique urbain

6.3 Millions ont été collectés en 2019, 13.4 cumulés au 31/03/20

Pour le moment il y a une certaine transparence à travers la communication de la société de gestion, qui n’hésite pas -par exemple- à faire part des demandes de report de loyer.

Mots-clés : activimmo, alderan, dernier kilométre, entrepot, logistique, rendement, scpi

Surin · #2

A noter tout de même, la distribution 2019 qui aura été de 0, décalée car peu signifiante et surtout dans le but d’afficher un plus joli rendement en 2020. Pour le coup la crise sanitaire n’y est pour rien.
Il faudra en tenir compte lorsque l’on fera le bilan des performances 2020 en les comparant aux autres SCPI.

On retrouve au conseil de surveillance toujours les même cumulards, à savoir les 2 personnes ayant plus de 20 et 40 mandats que sont la paire Bronsart de Bouthié, le gérant n’ayant pas pris la peine d’appliquer les recommandations de l’ASPIM, malgré qu’il y adhère. C’est toujours dommage qu’un nouvel arrivant ne montre pas l’exemple, quand d’autres au contraire mettent en avant une certaine éthique ou exemplarité (Corum AM en son temps ou d’autres aujourd’hui).

HToo · #3

Pas plus tard que Jeudi, Benjamin LE BAUT, Directeur général de la Société de Gestion ALDERAN,à répondu pendant prés d’une heure aux questions du Directeur Commercial de PRIMALIANCE et a largement évoqué la stratégie d’Activimmo. Vous pouvez retrouvez l’émission en replay ici

En résumé :

Benjamin LE BAUT est revenu sur l’histoire de la société de gestion ALDERAN (une société qui opère dans cette classe d’actif depuis prés de 20 ans) et dont ACTIVIMMO est la 1ère SCPI.
Le patrimoine sous gestion d’Alderan est reparti entre bureaux, locaux d’activités, logistique, commerces et même un peu d’hôtels et de résidentiel …

Ils souhaitent au travers la création de cette SCPI amener les investisseurs particuliers à investir dans le secteur de la logistique (secteur plutôt réservé jusqu’ici aux professionnels et institutionnels) et à leur faire bénéficier des 20 ans d’expérience de la société de gestion dans le secteur immobilier et plus particulièrement sur cette classe d’actif.

Cette classe d’actif permet de servir un rendement plutôt "haut de fourchette", et promet des perspectives de croissances intéressantes car elle est portée par un contexte favorable (évolution du e-commerce et des modes de consommation)
En terme de loyers, les perspectives sont plutôt favorables à long terme (demande accrue, donc pression sur les loyers). De plus la France est "en retard" au regard des loyers qui se pratiquent dans les pays voisins (exemple du Royaume-Uni ou les loyers sont 3 fois supérieurs à ceux pratiqués en France, même s’il ne faut pas faire trop de raccourcis, dans le sens ou les loyers attractifs en France contribuent aussi à faire venir les acteurs de la logistique).

Il y à deux grandes familles dans le secteur de la logistique :
- Logistique classique : les actifs assez énormes, qui permettent d’entreposer (logistique XXL ) sur des milliers de m2 : cela ne constitue pas la cible d’Activimmo.
- La logistique du dernier km : stockage qui permet aux opérateurs de livrer dans des délais de plus en plus contraints. La localisation est extrêmement importante. C’est via cette catégorie d’actifs que veut se développer Activimmo

L’enjeu pour Activimmo est d"identifier ces locaux du dernier kilomètres, qui sont proches des bassins de population, et adaptés à cette logistique (quais, liberté de manœuvre pour les engins etc…) et dont la desserte (axes routiers à proximité) est facilitée.

Ensuite Benjamin LE BAUT est revenu en détail sur les 4 acquisitions de la SCPI (revalorisation de l’actif attendu sur certains biens).

L’objectif de rendement est de 6%. Certaines acquisition se font sur des taux de rendements bien supérieurs. Mais l’idée est de constituer un portefeuille cohérent (mixe du risque géographique et du risque locatif). Les acquisitions se feront en province et en région parisienne (meilleure sécurisation mais avec des taux de rendements inférieurs).

Choix de gestion locative entièrement internalisée (2 ETP dédié) de la part d’Alderan, qui à permis une bonne relation avec les locataires pendant la crise. Pas d’impact de la crise du COVID à prévoir sur le rendement qui sera servi en 2020.

Il à souligné leur capacité à aller chercher des opérations off-market du fait de leur expérience en la matière (ce qui fait la différence par rapport aux autres acteurs).

Sur la revalorisation dans le temps : les loyers sont très faibles en France, la demande va être croissante, donc les loyers augmenteront et la valeur de l’actif étant lié au rendement il y à de fortes chances que les actifs soient revalorisés.
La société de gestion peut aussi créer de la valeur à travers des actions de rénovations, isolations par exemple.

maxicool · #4

La stratégie est définie comme suit dans les BT : "70% minimum en locaux d’activité, entrepôts et logistique urbaine / 30% en bureaux et commerces"

Déjà, leurs bulletins trimestriels ne sont pas super clairs, on s’y perd un peu !
- Les rendements affichés changent entre CP et BT
- La catégorie de tel ou tel actif change entre les BT et le RA (comme pour le bien n°1).
- L’ordre des acquisitions changent également
- La surface des biens changent aussi…

--

(1) 29 11 2019 - Entrepôt 7357 m2 - Alizay 27460 (périphérie de Rouen) - Prix : 1,25 M€ + frais = 1,4 M€
Prix au m2 : 190 €
Bulletin T3 2019 : immeuble mixte bureau / activité
RA 2019 : classé comme entrepôt logistique
Locataire : Kapa Reynolds (fabricant de produit d’hygiène/entretien en MDD)
Bail : 9 ans

--

(2) Janvier 2020 - Locaux d’activités - Montigny-le-Bretonneux 78180 (à 30 minutes de Paris)
Bulletin T3 2019 : locaux d’activité / bureaux (mixte)
Locataire : ID Verde (paysagiste et commerce fleurs)
Rendement : 6,90 %
Réserve foncière de 1000 m2
Facilement convertible en logistique (car quais de chargement hauts)

--

(3) 28 04 2020 - Locaux d’activités 1556 m2 - Lieusaint 77127 (à 40 km au sud-est de Paris) - 2,4 M€
Prix au m2 : 1542 €
Bulletin T1 2020 : locaux d’activité
Locataires (2) : ATHP (maintenance industrielle) et FLS (France Lubrifiant Service)
Bail : 11 ans

--

(4) 27 01 2020 - Logistique 6379 m2 - Saint-Chamond 42400 - 3,2 M€
Prix au m2 : 501 €
Bulletin T3 2019 : entrepôt logistique
Locataire : une entreprise spécialisée dans la logistique externalisée pour le secteur de la mode et du bien d’équipement de la personne (Logtex)
Bâtiment de stockage à étages
Rendement conforme pour atteindre l’objectif de 6,00 %

--

(5) 21 09 2020 - Parc des colonnes 20179 m2 (80% locaux d’activités + 20% bureaux) - Chauray (79) - 11,2 M€
Prix au m2 : 555 €
Bulletin T3 2020 : locaux logistiques (5 bâtiments)
Selon le RA2020 : 20 locataires dont Xerox, Alliance Healthcare
Avec une réserve foncière de 5600 m2
Rendement actuel : 8,40%

Le communiqué indique qu’il s’agit de la 6ème acquisition mais c’est la 5ème selon les BT…

--

(6) 30 09 2020 - Messagerie logistique 1534 m2 - Elancourt 78990 - 2,9M€
Prix au m2 : 1890 €
Bulletin T3 2020 : messagerie logistique
Locataire : une entreprise spécialisée dans l’affrètement et le transport (GLS)
Rendement : 6,60% (avec le projet d’extension à l’étude)

--

(7) BT T3 2020 - 29 10 2020 - Locaux d’activités ~~4967~~ (4792) m2 - Noisiel 77186 - 6M€
Prix au m2 : 1252 €
Bulletin T3 2020 : local d’activités
Un seul locataire : société spécialisée dans le traitement et l’hébergement de données (Banctec)
Rendement : 7,50%
Avec réserve foncière

Le page indique qu’il s’agit de la 5ème acquisition mais selon les BT, c’est la 7ème !

--

(8) 27 11 2020 - Parc d’activités en VEFA 5470 m2 (8 cellules) - Bailly-Romainvilliers (77) - 1,8 M€
Prix au m2 : 1371 €
Bulletin T2 2020 : local d’activités
Livraison : janvier 2022

--

Bref, pour l’instant, les acquisitions sont surtout des locaux d’activité situés en province, et pas vraiment de logistique du dernier kilomètre (comme le vendent la société de gestion et les CGP).

Dernière modification par maxicool (01/08/2021 08h32)

maxicool · #5

Un document intéressant en lien avec le créneau d’Activimmo

CARTE GRANDE TAILLE

--

Et une présentation intéressante d’Activimmo assez récente (fin février 2021)

On peut relever quelques informations :

- capitalisation au 24.02.2021 : 103 M€
- collecte située entre 12 et 13 M€ / lois
- Estimation de collecte en 2021 : 150 à 200 M€
- 200 M€ d’acquisitions ont été prévus en 2021 pour répondre à une telle collecte
- Au 24.02.2021, près de 90 M€ d’acquisitions potentielles ont été identifiées
- Objectif de rendement pour 2021 : 6%

- Le rendement au-delà de 6% est forcément mis en RAN
- Aucun endettement (ou vraiment très peu) ne sera utilisé
- Le rendement à long terme ne sera pas stable à 6% mais oscillera entre 5 et 6%
- Principaux locataires : La Poste Immo, Pierrox, Banktech, Pole Emploi

- Patrimoine actuel : 10 actifs, 20 bâtiments, 30 locataires, 40 baux.
- Actif visé : actif entre 1,5 et 20 M€
- TOF : 99,01% (car 2 cellules sur les 21 de l’actif de Chauray ne sont pas louables et seront sans doute détruites)
- La SDG ne cherche pas seulement un rendement mais un potentiel de revalorisation du bien (par une réserve foncière, par une hausse des loyers en cas d’achat à un prix très bas, etc)
- Pas d’ambition d’acquisitions en Europe car les perspectives de revalorisation en France sont aussi bonnes que celles de l’étranger

Exemple pour l’actif d’Alizay (logistique 7357, stockage de Kapa Reynolds) :
- Achat pour 1,4 M€ soit 190 € / m2
- Loyer actuel à 18 € / m2 (alors que le prix normal dans le secteur est de 40 €)
- Rendement actuel de 9,60%
- Un contournement de Rouen sera construit en 2024 et passera à côté de ce bien, donc sans doute un revalorisation foncière.
- La dernière valeur d’expertise sur ce bien a augmenté de 15%

Maxicool

Dernière modification par maxicool (19/04/2021 18h41)

Surin · #6

Daily a écrit :
Le service client étant important pour moi est ce qu’un investisseur de cette SCPI pourrait témoigner sur le déroulement de son parcours de souscription (hors AV) sur le délai et le traitement du dossier?

Rien à redire sur le service client, j’ai toujours eu des réponses rapides à mes questions, même si je ne suis pas totalement satisfait des décisions prises par ce gérant, j’ai toujours trouvé un collaborateur disponible pour en échanger.
Ce critère ne doit pas être décisif pour investir dans une SCPI mais concernant ActivImmo, disons qu’il n’est pas éliminatoire.

maxicool · #7

est ce qu’un investisseur de cette SCPI pourrait témoigner sur le déroulement de son parcours de souscription (hors AV) sur le délai et le traitement du dossier ?

Voilà un exemple :
- 30 juillet : demande de souscription déposée
- 11 août : achat effectif des parts
- 13 août : réception de l’attestation de propriété

J’avais acheté en même temps Efimmo, Immorente, Epargne Pierre, Eurovalys, Pierval Santé.

Achat le 11 août également pour Efimmo et Immorente
> Attestation de propriété reçue le 14 septembre

Achat le 31 août pour les 4 autres
> Attestation de propriété reçue le 14 septembre pour Epargne Pierre et Eurovalys
> Attestation de propriété pas encore reçue pour Pierval Santé

Donc, si l’on compare ces 6 SCPI, Activimmo a été la plus réactive…
Je suis 100% d’accord avec Surin, ce n’est pas un critère de sélection primordial !

Dernière modification par maxicool (03/10/2021 13h59)

Dechandelet · #8

Pour poursuivre sur les acquisitions , je me suis interessé au très gros portefeuille de 17 actifs acheté récemment à Bert and You.

La SCPI Activimmo acquiert un portefeuille de 17 actifs de transport et de logistique

Vu que le communiqué ne détaillait pas les actifs j’ai fait ma petite recherche sur le site du groupe Bert et j’ai trouver le lien ci-dessous qui peut donner quelques infos sur le réseau du transporteur.

Notre réseau - Bert Transport

J’ai tout examiné et (sans être un spécialiste de l’immobilier logistique) j’étais un peu déçu par les biens trouvés.

J’ai continué ma petite recherche et j’ai trouvé un bel et grand entrepôt récent qui je crois n’apparait pas dans le réseau du transporteur.

Transports : le Groupe Bert investit 15 millions d’euros dans un nouvel entrepôt à Saint-Gilles | Les Echos

Il s’agit d’un investissement de 15 millions.

Pour en savoir plus, j’ai contacté la SDG pour savoir si cet actif était dans le portefeuille acheté et éventuellement si je pouvais connaitre le détail du portefeuille acheté.

On m’a répondu que ce genre d’informations n’était pas divulgué auprès des particuliers.

C’est peut-être une pratique normal mais j’étais un peu déçu tout de même.

AMF : je possède des parts d’activimmo au travers d’un contrat d’assurance-vie.

Dernière modification par Dechandelet (01/11/2021 16h03)

maxicool · #9

> Asn540

L’investissement global a été présenté dans un communiqué de presse (que peu de souscripteurs regardent, sans doute).
Le détail par actif a été directement publié dans le rapport annuel qui a suivi.
Le prix au m2 oscille entre 475 et 949 € / m2.

Je serais bien incapable d’affirmer si ces prix sont franchement déraisonnables, car je ne suis pas spécialiste.
Sur quoi vous basez-vous pour l’affirmer ?

--

Si je compare avec Interpierre par contre, je m’aperçois que cette dernière paye ses actifs plus chers encore qu’Activimmo, ou dans les mêmes eaux…

Voilà les acquisitions d’Interpierre en logistique / activités depuis 2017 :

(1) LOGISTIQUE - Hoerdt (67) 6, rue de l’industrie – 3071 m2 - 5,4 M€ - 1771 € / m2 - loyer 432 901 € - Locataire : GLS – Rendement 7,41%

(2) ACTIVITES - Noyelles-les-Seclin rue du mont de Templemars – 6336 m2 – 4,7 M€ - 741 € / m2 - rendement 7,17% - locataire : SCA (usinage aluminium)

(3) ACTIVITES – Douvrin av. de Londres - 6041 m2 activités + bureaux 2269 m2 + 112 parkings – 787 € / m2 - loyer 472014 € - Rendement 7,18%

De même, si je compare avec Vendôme Régions :

(1) T4 2019 - Activités – Le Mans – 17323 m2 – 6,247 M€ - locataire : GPDis (électroménager) – 360 € / m2
(2) T3 2020 - Activités – Poitiers – 3279 m2 – 1,6 M€ - 487 € / m2 - locataire : SAF – Périphérie nord
(3) T3 2020 - Activités – Ivry-sur-Seine – 1162 m2 – 1,9 M€ - 1635 € / m2 - locataire : Labo pharma – Près CC Ivry
(4) T4 2020 - Activités – Escalquens – 5200 m2 – 6,55 M€ - En VEFA – 1250 € / m2
(5) T4 2020 - Activités – Nantes Saint Herblain – 3530 m2 – 2,6 M€ - 736 € / m2 - locataire : Ellipsis (événementiel), Destockagogo
(6) T1 2021 - Activités – Joué-les-Tours – 3201 m2 – 3,2 M€ - 999 € / m2 - locataire : SAMADA

Le prix payé par Activimmo ne me semble pas déraisonnable…

--

> Dechandelet

Nous aurons sans doute le détail dans le prochain BT (ou au pire dans le RA 2021).
Il faudra être un peu patient pour avoir confirmation.

Dernière modification par maxicool (01/11/2021 17h07)

maxicool · #10

Bulletin T3

Collecte T3 : 56 (72 M€ au T2)
Capitalisation au 30.06.2021 : 253 M€ (197 M€ au T2)
Reste à investir au 30.09.2021 : 56 M€
Dividende : 9,15 € / part, en phase avec l’objectif de rendement de 6%
TOF : 98,50% (99,30% au T2)
Baux : 73 (WALT 8,7 ans / WALB 6,7 ans) au lieu de (WALT 6 ans / WALB 2,1 ans) au T2

-

Portefeuille d’actifs en valeur vénale :

- Entrepôts logistiques : 42,50 (au lieu de 25% au T2)
- Logistique urbaine : 28,80% (46% au T2)
- Locaux d’activités : 11,80% (29% au T2)
- Transports : 16,90%

--

104,4 M€ ont été placés sur le T3.

> les 17 sites Bert : 77 M€

1 juillet 2021 – Portefeuille BAYS de 17 sites de transport et logistique – 132 546 m2
(24) (25) (26) (27) (28) (29) (30) (31) (32) (33) (34) (35) (36) (37) (38) (39) (40)
Logistique urbaine, acquis pour 77 M€, situé majoritairement sur l’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille
Prix moyen au m2 : 580 €
Loué au groupe Bert (durée moyenne d’engagement ferme 9 ans)
Loyer global : 4,9 M€ (soit un rendement de 6,36%)
Emprises foncières importantes (460 000 m2)

/!\ Acquis via une SCI à l’IS donc dividendes versés = revenus financiers donc prélèvement à la source pour les souscripteurs personnes physiques ou SC à l’IR (9,15 – 0,97 [PS] = 8,18)

--

> Le reste (les 10 sites Jacky Perrenot et l’actif d’Epône) pour 104,40 - 77 = 27,40 M€
Le détail n’est pas spécifié.

(41) (42) (43) (44) (45) (46) (47) (48) (49) (50)
02 juillet 2021 – Portefeuille DELIVERY de 10 sites d’entrepôts logistiques
37 447 m2 (taille unitaire 650 à 12300 m2).
Loué au groupe de transport Jacky Perrenot. Durée moyenne des baux > 9 ans.

(51) 14 septembre 2021 – Entrepôt de logistique urbaine – 6344 m2
Situé à Epône (78680) dans les Yvelines, à 30 km de Paris à proximité de l’A13.
Loué en totalité à une entreprise spécialisée dans le secteur du transport et de la logistique (Integre Logistics).
Taux de rendement > 6,50%

Prix moyen = 37447 + 6344 = 43791 m2 pour 24,4 M€ > 557 € / m2

--

Bilan pour le T3

- une collecte en légère baisse (-22% p/r au T2)
- un TOF en légère baisse aussi (- 0,80%)
- Des baux qui s’allongent (le WALB passe de 2,1 ans à 6,7 ans)
- Une nouvelle activité "Transport" fait son apparition
- Les 17 sites Paul Bert ont été acquis à 580 € / m2 en moyenne.
- Les derniers achats (le reste) ont été effectués au prix moyen de 557 € / m2.
- On arrive à un total de 51 actifs.

Dernière modification par maxicool (02/11/2021 16h45)

Asn540 · #11

maxicool, le 10/11/2021 a écrit :
> Asn540
Si vous passez par là, je suis curieux de connaitre votre argumentaire sur votre affirmation !
Merci.

Bonjour

Mon affirmation était :

Asn540 a écrit :
si on regarde le détail, le prix/m2 des actifs plutôt bien situés est assez déraisonnable et n’est compensé que par un prix/m2 très bas pour des actifs très mal situés

Les actifs plutôt bien situés ont été acquis entre 800 et 900€ / m2. A titre de comparaison, le portefeuille d’entrepôts Corelog avait été cédé de mémoire à 600€ / m2 alors qu’il est situé sur la dorsale logistique française. ActivImmo a donc payé 50% plus cher pour un portefeuille de moins bonne qualité. Je trouve donc le prix d’acquisition déraisonnable.

maxicool · #12

Dur de s’y retrouver, car sur le BT T3 2021, la SDG parle :
- d’un portefeuille BAYS de 17 actifs loué au groupe Bert (132 546 m2), mais annoncé 138 000 m2 sur le BT T2 2021
- d’un portefeuille DELIVERY de 10 actifs loué au groupe Jacky Perrenot, annoncé à 37 447 m2

--

Sur le site (lien donné ci-dessus par Dechandelet), je vois :

** PORTEFEUILLE BAYS (loué au groupe Bert) : 17 actifs **

(1) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 9400 m2 - Saint Donat (26) / Romans/Isère
(2) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 11706 m2 – Morhange (84) / Nancy-Metz
(3) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 431 m2 – Sorgues (84) / Avignon
(4) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1857 m2 – Sorgues (84) / Avignon
(5) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 25889 m2 – Mercurol-Veaunes (26) / Valence
(6) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 21970 m2 – Tain l’Hermitage (26) / Valence
(7) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 14834 m2 – Briare (45) / Orléans
(8) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 16032 m2 – Saint-Cyr-sur-Loire (37) / Tours
(9) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 9241 m2 – Saint-Rambert d’Albon (26)
(10) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1759 m2 – Saint-Rambert d’Albon (26)
(11) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 8166 m2 – Saint-Rambert d’Albon (26)
(12) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1489 m2 – Nemours (77) / Fontainebleau
(13) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1142 m2 – Sorbiers (42) / Saint-Etienne
(14) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 5411 m2 – Saint-Avold (57) / Metz
(15) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 3974 m2 – Coullons (45) / Orléans
(16) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1830 m2 – Saint-Priest (69) / Lyon
(17) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 2478 m2 – Meyzieu (84) / Lyon

TOTAL : 137 159 m2 (ça colle avec les 138 000 du BT T2 2021)

Acquis pour 77 M€ > prix moyen au m2 : 561 €
Loyer global : 4,9 M€ (soit un rendement de 6,36%)

--

** PORTEFEUILLE DELIVERY (loué au groupe Jacky Perrenot) : 17 actifs **
(et non pas 10 comme annoncé dans lez BT T3 2021)

(1) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 6272 m2 – Soulitré (72) / Le Mans
(2) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1304 m2 – Saint-Martin sur le Pré (51) / Chalons en Champagne
(3) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 4468 m2 – Saint Donat (26) / Romans/Isère
(4) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 10106 m2 – Ottmarsheim (68) / Mulhouse
(5) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 2026 m2 – Gaël (35) / Rennes
(6) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 18339 m2 – Courlaoux (39) / Lons-le-Saunier
(7) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 13187 m2 – Chambery (73)
(8) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1824 m2 – Saint-Just-Saint-Rembert (39) Saint-Etienne
(9) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 678 m2 – Ploufragan (22) / Saint-Brieuc
(10) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 6715 m2 – Montmorot (39) / Lons-le-Saunier
(11) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 12272 m2 – Ludres (87) / Nancy
(12) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1113 m2 – Limoges (29)
(13) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 2202 m2 – Landivisiau (29)
(14) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1587 m2 – Grasse (06)
(15) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 6820 m2 – Bourogne (90) / Belfort
(16) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 2608 m2 – Besançon (25)
(17) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1626 m2 – Besançon (25)

TOTAL : 93 147 m2 (page 1 et 2 du site) - Et non pas 37 447 m2 (BT T3 2021)

BT T3 2021
- 104,4 M€ ont été placés sur le T3.
- Les 17 sites Bert ont ont été payé 77 M€
- Le reste (les sites Jacky Perrenot et l’actif d’Epône) ont été payé 104,40 - 77 = 27,40 M€

Ca ferait donc un prix de 27,40 M€ / 99491 (ou 93 147 + 6 344) = 275 € / m2

--

C’est quand pas si simple de les suivre !
Transparent OK (et encore, il manque le rendement). Mais limpide, pas vraiment !

Dernière modification par maxicool (19/11/2021 20h24)

Dechandelet · #13

Ils sont aussi fâchés avec les numéros de département

SAINT-JUST-SAINT-RAMBERT (39)
LUDRES (87)
LIMOGES (29)
MORHANGE (84)

Pas grave

DDtee · #14

Le premier est assez ancien avec manifestement très peu de bureaux (ce qui au m2 vaut bien entendu plus cher que l’entrepôt tout vide). La zone est un peu de seconde catégorie (aménagement et localisation)

Le second bien plus moderne avec une part importante de bureaux dans une zone qui parait moins datée.

Je suis incapable d’estimer le prix de ce genre de biens dans ces géographies (je connais un peu la première pour avoir géré dans une vie ancienne un entrepôt dans un secteur voisin et je peux dire qu’on est très loin de l’attractivité des zones plus proches de Rouen).

maxicool · #15

L’entrepôt de logistique (25889 m2) situé à Mercurol-Veaunes (26) n’a pas été oublié.
Il figure dans le portefeuille Bert de 17 actifs, évoqué dans le post #66.

--

L’actif de logistique urbaine situé à Epône (6344 m2) non plus.
Seule information non-connue à l’époque : le locataire est Integre Logistics.
Il a été cité dans le post #47.

--

Il n’y a donc bien "que" 5 actifs acquis récemment, ce qui doit amener le total à 56 actifs.

(52) Acquis le 14.12.2021
Viré (14) - Mixte bureaux / activités
5600 m2 - locataire industriel - bail résiduel > 5 ans

(53) Acquis le 17.12.2021
Bourg Achard (27) - Activités
2100 m2 - locataire : Cap Dépo (pharmacie)

(54) Acquis le 20.12.2021
Vitrolles (13) - Mixte bureaux / activités
7400 m2 (7600 sur le site) - 3 locataires : Eiffage, Cegelec, Endel

(55) Acquis le 21.12.2021
Lesquin (59) - Ensemble tertiaire
8145 m2 - locataire : Norauto

(56) Acquis le 30.12.2021
Neuville en Ferrain (59) - Logistique
7950 m2 - locataire : Logvad & LD5

Dernière modification par maxicool (31/12/2021 08h38)

3610fr · #16

Bonjour à tous, une petite information à partager, Activimmo sera disponible en direct dans les contrats Linxea à partir de mars.
je viens d’avoir la confirmation par le service client.

Seneque · #17

Bonjour. Je pense qu’il me manque des connaissances comptables/financières, mais je n’arrive pas à comprendre pourquoi avec autant de fonds disponibles, la SG ouvre des lignes de trésorerie et fait un emprunt, puisque sauf erreur, la collecte est immédiatement disponible pour des investissements…

DDtee · #18

Les lignes de trésorerie ont été mis en place en janvier 21 pour anticiper la collecte mais n’ont pas été utilisées (effectivement vu le niveau de collecte, pas besoin)

Avaient-ils des doutes sur leur capacité à collecter tant, si rapidement ?

Alderan a écrit :
Alderan a négocié pour le compte d’ActivImmo la mise en place de deux lignes de trésorerie pour un total de 10M€ pour permettre de réaliser des acquisitions en anticipation de la collecte et ainsi acquérir des actifs avant l’entrée en jouissance des fonds.
Ces lignes de trésorerie ont été formellement mises en place en janvier 2021 mais ne sont pas encore tirées au 31/12/2021.

L’emprunt est spécifique pour une construction, sans certitude cela me fait penser à un avantage de l’ordre d’une déduction comptable/fiscal ? La somme est assez dérisoire au vu de l’ensemble.

Alderan a écrit :
Alderan a aussi mis en place un emprunt de 1,5M€ (pour un investissement de 1,7M€) pour le financement de la construction des bâtiments de Chauray.

En négatif, je vois une différence importante et grandissante entre le niveau très (trop ?) élevé de collecte et les acquisitions qui peinent à suivre.
Une communication toujours très avare de données chiffrées (notamment pour les acquisitions).

En positif un positionnement pro-actif sur la gestion du foncier et sans doute un certain savoir faire de Alderan dans le domaine. Une part importante des acquisitions ou des biens en portefeuille sont sur-valorisables à moyen ou long terme par des opérations d’agrandissement, recomposition, réunification entre lots géographiquement voisins.

Surin · #19

La capitalisation inclut les frais qui sont de 11,86% sur le prix de part net vendeur. Ensuite il faut acheter des biens avec les frais qui vont avec (notariés, intermédiaire de vente).
Le reste effectivement c’est de la liquidité, de la collecte récente (ou non) en attente d’être investie.

A la louche disons que sur 328 M€ on a 48 M€ qui correspondent aux frais divers (17% équivalent entre valeur de reconstitution et valeur de réalisation), alors il reste environ 84 M€ qui ne demandent qu’à être investis.
Sur les SCPI plus anciennes, les biens acquis par le passé se sont appréciés donc la valeur du patrimoine est plus proche de celle de la capitalisation (et il y a moins de collecte en proportion au patrimoine).

JJbob a écrit :
Revenu financier soit pour quasi la moitié du montant du dividende?
…
J’imagine que c’est légal et très encadré ?

Ils l’ont très bien expliqué dans le bulletin T3, c’est suite à l’acquisition du portefeuille Bert :

PiloteB777 · #20

Avez-vous reçu le dernier trimestre 2021 de cette SCPI sur l’assurance vie MesPlacements Liberté, toujours rien de mon côté ?

Chipie2k · #21

2 nouvelles acquisitions et un objectif de 5.5% pour 2022. Ils prévoient une baisse des rendements liés à la forte attractivité des actifs liés à la logistique.

Les acquisitions :
- un entrepôt de logistique pure, situé près de Châteauroux, loué au transporteur Geodis.
- un immeuble mixte (locaux d’activités et entrepôts) situé dans la périphérie de Rouen. Cet actif est entièrement loué au groupe Lucibel.

Par ailleurs la collecte est encore sur un trend haussier au 8 février 2022.

100 millions sous promesse parmi lesquels 8 actifs unitaires et 100 millions à l’étude.

Pour en savoir plus : Taux de distribution de 6,02% pour la SCPI ActivImmo en 2021

Dernière modification par Chipie2k (17/02/2022 21h28)

GoodbyLenine · #22

Remarque : les statuts de la SCPI indiquent clairement (aux article 9-4 et 20-10-3) que ce que vous appelez des "frais de sortie" est en fait une "commission de souscription", et c’est lors de l’achat des parts que ces frais sont payés.

Le fait que le prix de remboursement soit ’’le prix de souscription en vigueur diminué de la commission de souscription’’ ne change rien à l’affaire. Ni le fait qu’on communique sur une rentabilité qui est le ratio dividende/prix de souscription (ce qui peut donner l’impression que le prix de souscription serait le montant effectivement investi par la SCPI, à tord).
C’est bien lors de l’acquisition de parts que la SCPI comptabilise la "commission de souscription", et le seul montant disponible, pour que la SCPI l’investisse, est le prix de souscription diminué de la commission de souscription.

C’est la même chose pour toutes les SCPI.

Tchouikov · #23

Bonjour,
La valeur de reconstitution de la SCPI Activ’Immo ressort à 626,46 € (source : rapport annuel 2021).

Drystan · #24

Inspiré par un autre message vu sur les topics Corum/Cristal Rente

Une acquisition réalisée par Activimmo ce trimestre

Et vu dans le BT Epargne Pierre ce même trimestre

Dans le Bilan Annuel 2022 on retrouve sa date et prix d’achat

On note vaguement la différence attribuée à la typologie du bien malgré le fait que le locataire n’ait pas changé : alternatif (?) pour Epargne Pierre, Locaux d’activité pour Activimmo (et vraisemblablement il y a de bonnes chances pour que ce soit un data center, Kyndrill étant une entreprise spin off d’IBM spécialisée sur ce sujet)

Une plus value de 45% en 6 ans et demi pour Epargne Pierre, un peu moins de 6% par an en moyenne sur le bien, Activimmo ayant 0 endettement et un objectif de rendement élevé doit y trouver son compte… mais Epargne Pierre est dans une situation pas si éloignée (avec un peu d’endettement en plus) donc certainement qu’ils y trouvent leur compte également.

Du coup curieux de savoir ce qui a poussé cette transaction et qui y gagne le plus dans l’affaire (ici j’imagine que les associés de ces deux SCPI à la fois ne sont pas si rares que ça)

Yvan · #25

Voici la mise à jour de la synthèse des principales informations dont nous disposons dans les rapports trimestriels :-) :

Yvan

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Comète : vos avis sur cette SCPI (Alderan)	11	6 189	27/03/2024 21h45 par utafit
SCPI Patrimmo Commerce : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM) [ 1 2 3 4 ]	95	27 975	05/04/2024 17h14 par Greyna
SCPI Upeka : vos avis sur cette SCPI (Axipit Real Estate Partners)	23	8 643	24/04/2024 10h00 par globtrot
SCPI Coeur d'Avenir : vos avis sur cette SCPI (Sogenial)	21	6 116	10/02/2024 11h49 par Canyonneur75
SCPI Sofidynamic : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)	16	2 105	28/03/2024 16h06 par Butozor
Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM) [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 74 ]	1 830	387 351	23/04/2024 17h49 par BenBBB
Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM) [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 31 ]	756	297 777	24/04/2024 20h44 par AigleRoyal

Oui, complètement (avis positif)

Oui, avec des réserves (avis assez positif)

Je ne sais pas (avis neutre)

Non, probablement pas (avis assez négatif)

Non, certainement pas (avis négatif)

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