Jade [77] : étude de cas immobilier (T5 pour de la colocation)

Canyonneur75 · #1

Bonsoir,

Le sujet a déjà été abordé dans une autre file.

Il convient de toujours bien lire le règlement de copropriété et repérer des clauses éventuelles concernant :
- la location meublée
- la colocation

En effet, la règle de base est la liberté de gestion des parties privatives (article 9 de la loi de 1965), mais à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Si une clause de ce type existe, il vous faudra démontrer qu’elle est nulle, ce qui peut entrainer un lourd conflit avec la copropriété…et éventuellement freiner un candidat acheteur dans le futur…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (15/03/2020 19h41)

Mots-clés : colocation, immobilier, rendement

dalki · #2

Bonjour Jade,

Quelques remarques, en vrac sur le projet :
-comment comptez vous gérer les charges pour les colocataires : forfait ou réel ? prendrez-vous des contrats à votre nom ? Internet ?
- il faut budgétiser l’entretien annuel de la chaudière. Je vous conseille de vous en occuper en direct et de ne pas déléguer à vos locataires
- Même si l’emplacement à l’air plutôt intéressant, je ne connais ni votre zone ni la demande, un mois de vacance locative peut être un peu juste. En cas de départ anticipé de vos locataires, en mars/avril, vous risquez d’avoir du mal à relouer rapidement et cela peut plomber votre rendement.
- avez-vous visiter le quartier à différents moments de la journée, de nuit. Dans la mesure où vous ne connaissez pas trop ce coin, assurez-vous qu’il n’y ai pas du deal ou une mauvaise réputation auprès des gens du coin
-vous dites disposez de 1,5j libre par semaine : attention une colocation peut être très chronophage, avec un turn-over élevé et des colocataires souvent très peu autonomes qui nécessitera des déplacements (vous serez appelée pour un siphon de douche bouché par des cheveux, etc). Car qui dit colocation dite "haut-de-gamme" dit services associés et attentes élevés des colocataires. Je parle d’expérience. Cela peut vite devenir pénible et usant d’effectuer des visites, état des lieux et réparations sur votre temps libre
- attention à la date à laquelle votre logement sera opérationnel : avant mai il ne devrait rien se passer ou presque, ajoutez à cela les délais bancaires, travaux,votre logement risque de ne pas être loué avant novembre/décembre. Aurez-vous suffisamment de demande DE QUALITE pour remplir vos quatre chambres à cette période ?
-je suis d’accord avec vous une SDB pour quatre ce n’est pas adapté. Idem pour un WC pour 4.
- vous décrivez une petite copro agréable et familiale : attention à l’accueil de la copro, car passer d’une famille avec un ou deux enfants à 4 jeunes et ce que cela implique risque de faire grincer des dents. Vous risquez d’avoir à gérer des relations de voisinage. Rien d’insurmontable, mais c’est à prendre en compte.
- étudiez bien le réglement de copro : les copro récentes ont parfois des réglements de copro nettement mieux ficelés que les copro des 70’s (le meublé peut être interdit ou la colocation).
- attention aux nuisances pour la chambre contigüe du salon : cela peut créer des tensions entre colocataires et donc des soucis/turn over entre colocataires qui ne se connaitront pas.
- avez-vous du stationnement pour vos 4 colocataires ? Cela peut-il être un point bloquant ?
- à la vue de votre plan, j’étudierai la possibilité de créer une deuxième SDB à la place de l’actuelle cuisine (en y ajoutant un WC?), en décalant le mur actuel entre le salon et la cuisine. Et d’ainsi opter pour une cuisine ouverte sur le séjour. Mais cela créera de la nuisance pour votre chambre 1.

- dernier point et non des moindre ; le contexte actuel.
Nul ne sait ce qu’il va advenir dans les prochaines semaines et comment le marché va évoluer. Votre vendeur n’aura aucune visite dans les semaines à venir, les financements vont être très ralenti dans les prochains temps, les RDV notaires impossible, bref, cela va être compliqué. Personnellement je me poserai la question de renoncer à ce projet, à ce prix, pour essayer ensuite de revenir à la charge d’ici quelques temps en essayant de faire baisser, encore, le prix. En effet vous prenez un risque en achetant durant cette période, il faut donc que votre risque soit rémunéré.

Dernière modification par dalki (21/03/2020 16h36)

Croustibate29 · #3

Bonjour Jade,

Jolie projet, bien ficelé je trouve

Jade a écrit :
Le compromis de vente ne sera pas signé avant début Juillet selon les dires de l’agent immobilier en raison de la crise sanitaire. Il va falloir patienter.

La signature à distance semble avoir été facilitée, toujours faut-il que tout le monde soit d’accord et que les études soient dotées du matériel adéquat:

http://www.leparisien.fr/immobilier/cor … 294712.php

Kundera a écrit :
Investir dans un grand bien au moment du confinement - alors qu’il est très possible qu’il y ait des reprises ponctuelles de l’épidémie dans quelques mois - et qu’il y a un risque de rester confiné dans un appartement avec des personnes pas forcément idoines, c’est un risque que je ne prendrai pas.

La colocation va peut être perdre une partie de sa clientèle avec cette menace latente.

C’est un point de vue auquel il est facile d’opposer le contraire : Le confinement pèse sur le moral des personnes vivant seules, pouvant tout aussi être amenées à vouloir vivre en colocation. J’imagine mal ce virus remettre en cause le marché de la colocation… d’autant plus si une crise économique importante éclate et érode le pouvoir d’achat des ménages… car un des points forts d’une colocation, c’est son aspect économique pour le locataire.

Au plaisir!

charonne · #4

C’est un point de vue auquel il est facile d’opposer le contraire : Le confinement pèse sur le moral des personnes vivant seules, pouvant tout aussi être amenées à vouloir vivre en colocation. J’imagine mal ce virus remettre en cause le marché de la colocation… d’autant plus si une crise économique importante éclate et érode le pouvoir d’achat des ménages… car un des points forts d’une colocation, c’est son aspect économique pour le locataire.

Entièrement d’accord, la colocation a de beaux jours devant elle avec ce confinement (dans les grandes villes en tout cas) :
- permet d’éviter la solitude et de partager son quotidien et ses nouvelles routines avec ses colocs (mieux vaut bien s’entendre…)
- permet de vivre dans une plus grande surface et de moins tourner en rond
- permet parfois de bénéficier d’un petit extérieur (balcon par ex)
- permet pour les colocataires d’encaisser plus facilement la conjoncture économique avec le chômage partiel massif…

Je connais même des personnes vivant seules (Paris) qui font le confinement à plusieurs dans le même appartement pour que cette période soit plus facile à vivre…

Dernière modification par charonne (06/04/2020 13h53)

dalki · #5

dalki a écrit :
Reste que le délai de rétractation à l’issue de la signature du compromis, si elle a été possible, ne pourra débuter qu’à compter du 24 mai (date de la fin de l’état d’urgence sanitaire à l’heure actuelle, date qui peut être reculée), pour un délai d’un mois (conséquence des ordonnances du 25/03). Et ce pour toutes les signatures faites après le 12/03 ou celles dont le délai de rétraction n’avait pas été purgé à cette date. Les dossiers auront donc bien du mal à avancer.

Il faudra quoi qu’il en soit que le délai de rétractation soit purgé pour pouvoir procéder à la signature, même électronique, de l’acte authentique. En d’autre terme, à moins d’un changement législatif il ne sera pas possible de signer un acte authentique avant le mois de juillet.

La donne a changé, une ordonnance du 15/04/2020 rend caduc mon post du 06/04, et c’est une bonne nouvelle pour le monde de l’immobilier. J’apporte donc la précision ici, pour faciliter la lecture future.

Une ordonnance du 15 avril 2020 vient compléter l’ordonnance susvisée en son article 2, précise que les délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation ne sont pas concernés par l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020. Ce dernier n’est donc plus prorogé malgré l’état d’urgence sanitaire. L’acquéreur non professionnel ne bénéficie que du délai de dix jours pour se manifester. Passé ce délai, la rétractation se sera plus possible.

Il est donc possible de signer des compromis et programmer des signatures électroniques de l’acte authentique de vente (si le notaire est équipé, évidemment).
Sources :
Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation
Article 2 de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020

Dernière modification par dalki (21/04/2020 10h47)

Kromoz0hm · #6

Kromoz0hm a écrit :
Ou alors ça pourrait être totalement l’inverse : "Mais comment pouvait-on être confiné seul dans un petit studio étriqué alors qu’au même prix je pourrait avoir un grand appart et des colocs avec qui passer le temps ?"

Message que j’ai déjà posté ailleurs (Dans ce message) et qui pour moi est tout autant un argument pour que le votre est contre… De là à dire que la colocation va prendre du plomb dans l’aile ou se développer encore plus, je ne saurais le dire, je ne suis pas devin. Mais je ne pense pas que ce sera tout noir pour autant.

Dernière modification par Kromoz0hm (21/04/2020 15h35)

tini38 · #7

Bonjour Jade,

Beau projet ! Je vous invite à lire mon sujet sur ma colocation T5 qui ressemble beaucoup à votre projet. Tini38 [69] : étude de cas immobilier (colocation)

1) Pour le covid-19 et la vision sur la colocation, c’est très compliqué à mon sens de prévoir quoi que ce soit (à titre d’exemple mes 4 colocs étudiants sont tous rentrés chez leurs parents).

2) Il faut que je fasse un retour d’expérience sur mon sujet après 1an de location mais je confirme ce qui a été énoncé : La colocation est plus chronophage et peut générer des tensions. Rien d’insurmontable mais il faut bien le prendre en compte : Une renta à 5-6% en coloc ce n’est même pas pensable.

3) Si J’ai des conseils à vous donner : Faites les travaux les plus simples mais pas plus.. Les travaux seront pris en compte dans votre comptabilité LMNP et le travail sera bien fait. Avec la famille, les contacts et un peu de travail personnel vous devriez y arriver avec 35k€.
Surtout un bon conseil : Virer le Gaz ! Passer tout à l’électrique. Vous éviterez les visites annuelles (100€) pour la révision de la chaudière et vous ne paierez qu’un seul abonnement. J’ai fait l’erreur.

4)Personnellement tous les abonnements sont à mon nom, j’ai un forfait de charge de 80€ par personne qui comprend tout (Pas assez de recule sur les grosses factures lié à un hiver froid) et cela fonctionne bien -> C’est plus simple pour les entrées-sorties.

5) Pour le plan, voici ce qui parait envisageable :
https://zupimages.net/viewer.php?id=20/17/51nz.png
Vous pouvez utiliser un tas de logiciel sympa pour configurer votre appartement : Kozikaza, Homebyme..

willy · #8

Bonjour,

Concernant le covid, gérant une coloc de 7 et une coloc de 5.

Je vois particulièrement la coloc de 7, en soirée karaoké, barbecue, cuisine, et je crois que le confinement se vit bcp mieux en coloc.

Par contre j’ai eu un départ le matin du confinement, et nous avons convenu d’attendre la fin du confinement pour le remplacer, histoire de ne pas emmener un inconnu en plein confinement.
J’ai donc un emménagement prévu le 12.
Sans aucun soucis.

Je reste attentif sur l’évolution.

Après il est tjrs primordial de diversifier le type de logement proposés.

cdt

Jade · #9

Des nouvelles de ce projet :

Je suis propriétaire de l’appartement depuis le 30 septembre.

Les travaux de rénovation ont démarré le lundi 05 Octobre :
Au menu :
- Mise aux normes de l’électricité, déplacement et ajout de prises électriques
- Suppression de la chaudière à gaz et passage à l’électricité de tous les radiateurs
- Création d’une 4ème chambre
- Rénovation totale de la SDB existante
- Création d’une seconde salle d’eau
- Murs
- Sols

Plan initial

Plan cible

Les photos avant le début des travaux

Pièce de vie

Cuisine

Chambres

SDB et WC , couloir

Photos travaux en cours

A date, nous avons :
- fini les saignées dans les murs pour le passage des câbles des radiateurs , passé les cables pour ajout d’un point lumineux central dans chaque chambre
- changé le tableau électrique
- réglé le pb de la terre au niveau de l’élec
- ajouter les cloisons pour créer les 2 espaces supplémentaires : 1 cloison dans la cuisine pour créer la seconde petite salle de bain ; 1 cloison dans la pièce de vie pour créer la 4ème chambre
- enlevé les 3 couches de papiers peints qu’il y avait sur les murs (mon frère en a bavé…)
- enlevé la moquette au sol
- cassé la cloison qui sépare la cuisine de la pièce de vie

Cette semaine :
- Rebouchage de tous les trous pour commencer l’enduit des murs

Comme dans tous les travaux de rénovation, j’ai mon lot de surprises

Dans l’une des chambres, le plafond était recouvert de polystyrène. En enlevant le polystyrène, nous nous avons constaté que le plafond est gondolé.
Du coup, appel au syndic pour leur signaler qu’il y a une fuite au niveau du toit (je suis au dernier étage) et cela fait 2 semaines que suis en pourpaler avec le syndic :

- dans un premier temps, le syndic a fait intervenir un expert étanchéité qui n’a pas pu accéder au toit - ensuite ils ont fait appel à un cordiste qui doit intervenir demain (si les conditions météo le permettent) pour constater le problème sur le toti (si c’est une réparation mineure , il fait la réparation mais si c’est une réparation majeure, il doit y avoir une évaluation du coût et convoquer une assemblée exceptionnelle pour valider les travaux (dans ce scénario, je suis dans la M. car ça risque de prendre une plombe.)
Je vais prier pour que ce soit le scénario 1…

Dans tous les cas, une fois la fuite réparée, je dois faire un constat avec le syndic pour faire jouer les assurances pour faire la réparation du toit.

Avez vous des conseils par rapport à ce problème ?

Je démarrerai la location avec 3 chambres, le temps de régler le problème avec la 4ème chambre ;pas le choix

Dernière modification par Jade (27/10/2020 16h04)

Bernard2K · #10

Jade a écrit :
son argument : avec un lit de cette taille on tient à 1 et pas à 2 dans le lit, cela dissuadera le colocataire d’amener des ami(e)s dormir dans sa chambre.

Qu’en pensez vous ?

Qu’elle a bien raison de vouloir contrôler la vie sexuelle de ses locataires. Manquerait plus que les locataires aient du plaisir, non mais ! Ils doivent en chier, comme tout le monde !

bascarol · #11

Bonjour,

Jade, le 27/10/2020 a écrit :
Des nouvelles de ce projet :

Dans l’une des chambres, le plafond était recouvert de polystyrène. En enlevant le polystyrène, nous nous avons constaté que le plafond est gondolé.
Du coup, appel au syndic pour leur signaler qu’il y a une fuite au niveau du toit (je suis au dernier étage) et cela fait 2 semaines que suis en pourpaler avec le syndic :

Le syndic doit faire un déclaration d’assurance auprès de l’assureur de l’immeuble, ne vous laissez pas entrainer dans des pourparlers, l’étanchéité d’un toit est un affaire complexe

Jade, le 27/10/2020 a écrit :
- dans un premier temps, le syndic a fait intervenir un expert étanchéité qui n’a pas pu accéder au toit - ensuite ils ont fait appel à un cordiste qui doit intervenir demain (si les conditions météo le permettent) pour constater le problème sur le toti (si c’est une réparation mineure , il fait la réparation mais si c’est une réparation majeure, il doit y avoir une évaluation du coût et convoquer une assemblée exceptionnelle pour valider les travaux (dans ce scénario, je suis dans la M. car ça risque de prendre une plombe.)
Je vais prier pour que ce soit le scénario 1…

Il faut procéder aux réparations urgentes, sans discuter, sinon cette situation n’ira pas en s’améliorant. Pour cela pas besoin d’AGE.

Jade, le 27/10/2020 a écrit :
Dans tous les cas, une fois la fuite réparée, je dois faire un constat avec le syndic pour faire jouer les assurances pour faire la réparation du toit.

Non la déclaration d’assurance c’est avant, après c’est trop tard. Ils ne prendront pas en charge les travaux de réparations. Mais votre syndic a du faire le nécessaire. Votre assureur vous indemnisera pour vos dégâts dans l’appartement.

.
Pour votre plan cible

Attention à bien mettre la bonne cloison pour la chambre 4 car votre colocataire va souffrir de l’acoustique.
N’hésitez pas à mettre un double peau et a traité l’acoustique de la porte.

Par contre pour la circulation d’air vous rencontrerez un problème, car vous devez laisser de 5mm à 2cm de détalonnage de porte (espace entre le sol et la porte). Ce qui va a l’encontre de l’acoustique.

Soit vous traitez l’acoustique au détriment de l’aération/ventilation
Soit vous traiter la ventilation au détriment de l’acoustique.

La solution idéal un SAS, mais pas facile et perte d’espace utile.

Votre choix aura des conséquences, a vous de voir les conséquences les moins graves ou les moins pires.

Pascal

Dernière modification par bascarol (07/11/2020 10h39)

Canyonneur75 · #12

Le plan m’inspire les commentaires suivants :

- l’implantation espace cuisson / lave vaisselle en angle me semble pas top… pas de possibilité d’accès au lave vaisselle si on est en train de cuisiner (on est dans une coloc donc plusieurs acteurs en cuisine…) et choc toujours possible entre la porte du four et celle du lave vaisselle

- l’éloignement évier / plan de cuisson n’est pas top….quand il s’agit d’égoutter les pâtes…

Une implantation (de gauche à droite) : évier (en inversant la position de la partie égouttage) - lave vaisselle - lave linge ne serait t’elle pas plus pertinente ? De plus possibilité d’exploiter l’angle en tant que rangement…

Un évier double bac ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (11/11/2020 16h00)

Jade · #13

Des nouvelles du chantier.

Alors ça a bien carburé la semaine dernière et cette semaine.
Préparation terminée. C’est le plus long sur un chantier : passage des gaines, saignées …
Enduit fini semaine dernière.

Le Reste à faire :
- finir la peinture :
-monter les meubles vasques dans les 2 SDB
- Poser le sol PVC
- Poser les radiateurs

La mise en peinture a débuté cette semaine : première couche de peinture. Seconde couche semaine prochaine.

Comme j’ai horreur du blanc en déco, j’ai choisi de personnaliser chaque chambre avec une couleur sur le mur où il y aura le lit. Les couleurs amènent du bien-être…

Chambre Bleu nuit

Chambre Bleu turquoise

Chambre Jaune moutarde

Chambre Taupe

Salon bleu canard

Salle de bain n°2

J’ai revu le plan de la cuisine suite aux précieux conseils de Canyonneur

Finalement, j’ai acheté tout l’électro cette semaine sur Cdiscount comme la blackFriday a été reportée d’une semaine. Je ne pouvais pas attendre vendredi prochain pour commander .

Ce chantier est épuisant pour moi, j’aurai aimé le mener dans d’autres circonstances car au fait, tout est arrivé en même temps.
J’ai appris que j’étais enceinte en Juillet , 1 mois après la signature de la promesse de vente. Ce bb , je ne l’attendais plus, après 1 an d’essai infructueux. C’est mon 3ème enfant (mes 2 grands ont 8 ans et 12 ans)
Là, je suis à la fin de mon 6ème mois de grossesse et comment vous dire , faire un bb à 40 ans c’est sport pour le corps ; j’ai mal partout et je commence à avoir du mal à marcher…
mais je ne lâche rien… : "ce qui ne vous tue pas , vous rend plus fort". Mon chéri m’aide pour le suivi des travaux.

Je suis un peu frustré d’acheter toute ma déco sur internet et de ne pas me déplacer en magasin pour faire les choix car le shopping déco me fait vraiment kiffer ; c’est la partie que je préfère dans un projet d’investissement immo. De toute façon tous les magasins étaient fermés et mon état de santé ne me permet pas de prendre des bains de foule….

FIN DES TRAVAUX VENDREDI 4 DEC.
Livraison de tous les meubles et électro vendredi 4 décembre

SAMEDI 5 DEC sera une grosse journée de montage : cuisine et meubles.
J’ai réquisitionné la famille pour le montage des meubles. Par contre, je fais appel à 1 monteur professionnel pour le montage de la cuisine : 400 euros HT

Semaine du 7 décembre ; finalisation de la décoration et gros ménage avec l’aide de ma meilleure amie et mon mari.

Prise de photos par un professionnel au plus tard le samedi 11 décembre.

Publication annonce sur LBC le dimanche 12 décembre.

ça devrait le faire :-) A suivre…

Dernière modification par Jade (29/11/2020 15h10)

Jade · #14

Bonjour, des nouvelles du projet :

LES TRAVAUX

Les travaux se sont terminés à la mi décembre. Je suis vraiment très contente du résultat. L’appartement n’a plus rien à avoir avec son état initial. Mon cousin et mon frère ont fait du bon travail , même si il y a eu du retard. Je ne connais pas de chantiers livrés dans les délais…

Résultat des comptes :
J’en ai eu pour 35 000 euros de travaux (main d’œuvre et matériel): tout a été refait du sol au plafond : électricité, plomberie, salle de bain, sol, papier peint.

Concernant l’ameublement, j’en ai eu pour a peu près 11000 euros : cuisine Ikea, électroménager CDiscount, ameublement et déco du salon et de chaque chambre , carrelage des 2 SDB + meubles vasques + robinetterie et colonne de douches. Carrelages et meubles vasques CEDEO ; robinetterie GRohe, colonne de douche Hansgrohe ;

Les photos avant :

Travaux terminés

J’ai fait appel à RHINOV uniquement pour la déco de la pièce de vie car j’avais du mal à choisir le mur à mettre en couleur.
Si non, tout le reste de la déco a été conçue par moi.

LA MISE EN LOCATION :

J’ai publié sur LBC l’annonce pour la première fois le 19 décembre.
Très peu de vues. 0 contacts. Les photos que j’avais mise n’était pas top. Je supprime l’annonce le 28 décembre. Je décide de faire appel à un photographe professionnel pour avoir de jolies photos.

Le 4 Janvier , je republie une nouvelle annonce sur LBC avec les photos pros.

A aujourd’hui :

- Une dizaine de contacts dont la moitié constitue de bons profils
- 6 visites prévues dont 4 annulées par les locataires et 2 visites réalisées. Sur ces 2 visites, une jeune fille va emménager mardi prochain (étudiante en contrat d’alternance, garantie visale ) et j’attends la réponse de l’autre jeune fille pour début de semaine prochaine (jeune actif, garant physique).
L’effet WAOUH recherché était présent pour les 2 visites.

Ce que je constate, c’est que ce n’est pas une période fast pour trouver des locataires. Je cible les étudiants et les jeunes actifs. J’ai pas eu beaucoup de contacts en 3 semaines, en même temps ce n’est pas étonnant vu la situation sanitaire. Une connaissance du Forum m’a fait un retour d’expérience sur sa coloc en IDF : Il a remarqué que de novembre à Janvier il est difficile de trouver des colocataires . A partir de Février- Mars, il y a plus de candidats.

D’autres retours d’expérience sur les périodes propices pour trouver des locataires ?

Je commence aussi à m’interroger sur le montant du loyer qui est de 540 euros + 50 euros de charges = 590 euros

Je vous joins une analyse que j’ai faite des colocations sur la commune : il y a actuellement 16 annonces en ligne , je les ai passées en revue.

Sur les 16 annonces, il y en a 6 (celles qui sont grisées) dont la mienne qui proposent le même niveau de qualité de service avec une déco agréable même si en toute objectivité au niveau déco sur les 16, nous sommes que 3 à nous démarquer.
Si je fais une moyenne des loyers pour les 6 biens surlignés, je suis à un loyer de 535 euros charges comprises par chambre. Qu’en pensez-vous ?

Dois-je baisser mon loyer pour attirer plus de candidats en cette période difficile et pour m’aligner sur les annonces avec même niveau de qualité de service que, même si ma déco est plus finie et jolie.

J’envisage de passer le loyer à 510 euros + 50 euros de charges . Qu’en pensez vous ?
J’ai remarqué une baisse de loyers effectué par 2 propriétaires.

Idéalement, avant la mi Février , j’aimerais arriver à louer au moins 2 chambres, ce qui me permettrait de payer mes charges+ les intérêts du crédit immo + le crédit conso travaux qui démarre le 01/02 et de sortir 0 argent de ma poche

Dernière modification par Jade (22/01/2021 02h17)

Lamenoire67 · #15

Bonjour Jade,

Félicitations pour ce magnifique projet !

Voici mon retour d’expérience concernant la mise en location d’un appartement en colocation, exactement à la même période mais l’année dernière.
Première annonce postée le 30 décembre 2019 avec des photos de mauvaise qualité, nouvelle annonce postée vers le 20 janvier avec des photos de bonne qualité mais pas pro comme les vôtres ; les travaux n’étaient pas tout à fait finis, nous avons terminé mi-février.

J’avais effectivement eu relativement peu de contacts, mais tous d’excellente qualité. J’ai réussi à louer les chambres à mesure que je les terminais : une première le 15 janvier, une autre une semaine plus tard, la troisième mi-février, la dernière vers le 20 février. Toutes à des jeunes actifs.

Par contre, j’avais comme vous réalisé une petite étude de marché, et si j’étais clairement en haut du panier en terme de décoration et de qualité de l’ameublement / équipement, j’étais dans la moyenne + en terme de loyer. Pour parler chiffres, dans la ville où j’ai investi : je suis à 430€ par chambre CC, les annonces les plus chères sont autour de 480€ (voire >500€ avec SDB et WC privatifs), la moyenne est autour de 400-410€.
Concernant la baisse ou non de vos prix : en soi si l’effet coup de coeur est vraiment puissant, je n’ai pas trop de craintes sur le fait que vous louerez, et relativement rapidement (ce sera forcément plus simple quand il s’agira de renouveler un locataire seulement que quand il faut mettre en place toute la colocation). Néanmoins, observant presque quotidiennement le marché de la colocation dans ma ville depuis 2 ans et demi, j’ai remarqué que les colocations les plus chères (et qui ne le justifient "que" par la déco, pas par des points différenciants comme des SDB privatives) ont un turn-over très très élevé. C’est sans doute un point à avoir en tête pour effectuer votre arbitrage.

Jade · #16

J’ai été pas mal occupée ces dernières semaines et pas du tout l’envie et le temps d’allumer mon PC….
Ma petite poupée est née le 9 Février , elle se porte bien. Les dernières semaines de grossesse ont été éprouvantes, je commence tout juste à récupérer.

Quelques nouvelles de la colocation.
La bonne nouvelle , c’est que toutes les chambres sont louées depuis le 01/03.

Récap des premières mises en locations :
- 1ère chambre louée le 24 Janvier à une jeune fille de 18 ans
- 2ème et 3ème chambre louées le 6 février à deux amies jeunes actives 23 et 29 ans
- le 17 Février , la jeune fille de 18 ans m’informe qu’elle souhaite déposer son préavis…. mauvais recrutement de ma part. La colocation n’était pas fait pour elle. Etat des lieux de sortie le 27 Février.
Elle pensait qu’elle allait rester seule pendant des mois dans le grand appartement…. à chaque fois que je l’appelais pour lui dire que j’allais faire visiter l’appartement à un profil , elle me posait 10 000 questions sur la personne….
- J’ai eu pas mal de sollicitations les 2 dernières semaines de Février : sélection de deux bons dossiers
* un jeune homme de 29 ans , enseignant, a emménagé le 28 Février
* une jeune femme de 32 ans, fonctionnaire aux impôts, a emménagé le 01/03.

Je suis contente car les 4 colocataires s’entendent bien, il leur arrive parfois de dîner ensemble. Cela me satisfait car je ne souhaitais pas d’une colocation dortoir mais d’un lieu de vie où les personnes partagent un minimum de moments ensembles.

Voilà, le plus dur est fait maintenant place à la gestion .

lachignolecorse · #17

Bravo Jade, surtout pour l’heureux événement.

Avez vous maintenu les loyers ou baissé un peu comme cela avait été discuté en janvier?

Jade · #18

Le loyer initial était de 590 euros charges comprises.
Suite à nos discussions , fin Janvier j’ai baissé le loyer à 560 euros charges comprises.

Ce fut une bonne décision car j’étais un peu trop chère par rapport à mes concurrents plus proche de la gare. Et depuis , il y a deux de mes concurrents (prestation équivalente) qui ont baissé leur loyer et leur annonce est toujours en ligne avec des mises à jour régulières.

Je retiens que Janvier et encore pire décembre sont des mois peu propices pour trouver des locataires comme certains d’entre vous me l’aviez dit.
Les candidats commencent à se manifester à partir de la mi Février pour emménager à partir de début mars.

3 des 4 colocataires sont en télétravail. Je vais faire un suivi régulier des charges afin que je ne sois pas perdante dans l’histoire car le contrat EDF est à mon nom.
Je les ai sensibilisé sur le fait d’éteindre les radiateurs dans les chambres lorsqu’ils s’absentent la journée.
Ça devrait le faire, ce ne sont pas des profils jumenfouttistes

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Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) [ 1 2 ]	38	4 574	13/05/2019 14h17 par Iomipom

Jade [77] : étude de cas immobilier (T5 pour de la colocation)

[+1] #1 15/03/2020 19h39

[+1] #2 21/03/2020 16h32

[+1] #3 06/04/2020 13h06

Jade a écrit :

Kundera a écrit :

[+1] #4 06/04/2020 13h53

[+1] #5 21/04/2020 10h46

dalki a écrit :

[+1] #6 21/04/2020 13h59

Kromoz0hm a écrit :

[+2] #7 22/04/2020 22h04

[+1] #8 02/05/2020 15h34

[+1] #9 27/10/2020 15h39

[+2] #10 06/11/2020 17h30

Jade a écrit :

[+2] #11 07/11/2020 09h47

Jade, le 27/10/2020 a écrit :

Jade, le 27/10/2020 a écrit :

Jade, le 27/10/2020 a écrit :

[+1] #12 11/11/2020 15h58

[+4] #13 29/11/2020 15h05

[+3] #14 22/01/2021 02h08

[+1] #15 22/01/2021 14h29

[+3] #16 17/03/2021 12h38

[+1] #17 17/03/2021 13h14

[+1] #18 17/03/2021 13h55

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