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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 25/04/2019 00h55

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Bonjour,

J’ai investi dans le nord l’année dernière (Tourcoing) , j’ai acheté 2 F2 que je loue en meublé depuis le mois d’Août 2018. Ces 2 appartements dégagent un cash flow positif de 150 euros.

Le prochain investissement, je souhaite le réaliser en région parisienne , plus précisément sur la commune de Gagny où j’habite. Mais voilà, le marché y est tendu pour les petites surfaces. Peu de petites surfaces à la vente et lorsqu’il y a un T2 qui sort , il part vite.
Les quelques appartements toujours en vente sur le bon coin, sont ceux où il y a un hic au niveau du bâti de l’immeuble.

Je voudrais avoir votre avis le bien ci dessous pour un projet d’investissement en meublé au réél

- Il s’agit d’un F2 que j’ai visité la première fois en Janvier 2019
- A 10 minutes du RER
- surface : 28 M2 , Des travaux à prévoir : peinture , cuisine équipée et agrandissement de la salle de bain et sols.
- A noter que le chambre est toute petite. Mon cousin plombier avec qui j’ai fait la visite me conseille d’abattre la cloison qui sépare la pièce de vie et la chambre afin d’en faire un grand studio et de pouvoir agrandir la salle de bain qui est minirikiki (lorsque l’on s’assied sur les toilettes , les genoux touchent la paroi de la douche et le meuble vasque…)
- Le ravalement de l’immeuble est à faire. Les propriétaires actuels ne cessent de reporter d’année en année les travaux de ravalement ;
- travaux à prévoir aussi dans les parties communues.
- Le prix de vente affiché était de 105 000 euros. (un bien équivalent sur la commune de Gagny sans gros travaux se vend autour des 120000 euros)
- Le propriétaire conscient des travaux de rénovation de l’appartement l’a mis au prix de vente de 105 000.
- En février, après la visite avec mon cousin , j’ai fait une offre à 95000 euros avec comme argument 10000 euros de travaux de rénovation + le ravalement à prévoir + les travaux parties communes
. Cette offre a été refusée. Je n’ai plus eu de nouvelles du propriétaire, jusqu’à il y a 2 semaines. Il me dit qu’il est ok pour 95000 euros.
Mais voilà , j’hésite fortement avec tous les travaux (ravalement + parties communes)
Je tente une dernière baisse à 90000 euros ; il a dit non sur le coup et lundi il m’a envoyé un message pour me dire que c’était ok.
- Rentabilité  brut :
Loyers hors charges annuels 8400 / ( 90000*0.08)+10000 travaux) = 7,8 %brut
- Les charges mensuelles sont de 80 euros
- J’ai un cash flow négatif annuel de 250 euros…

Cet appartement a du mal à se vendre, j’y vois l’opportunité de faire des travaux pour générer des charges , comme je loue en meublé au réél

Qu’en pensez vous ?

Mots-clés : 93, immobilier, studio

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#2 25/04/2019 01h37

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Une petite erreur s’est glissé dans votre calcul de la rentabilité, vous omettez les frais de notaires, en général 9% du prix. Cherchez le montant de la TF et de la CFE sur Gagny.
Vous ne précisez pas l’étage et l’orientation du studio : clair et calme ? Rez de chaussée ? quartier tranquille ? Vous n’avez pas de renseignements sur l’état de la copropriété, et notamment si le paiement des charges est bien assuré…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#3 25/04/2019 09h29

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Bonjour,

sur la rentabilité, il fallait lire 90000*1.08 donc les frais de notaire sont bien inclus. Mais c’est vrai que sur un relativement faible montant il vaut mieux compter 8,5 % voire 9%.

Si, pour 90 k€ +10 k€ de travaux, vous avez vraiment quelque chose qui vaut 120 k€, c’est plutôt une bonne affaire. Mais vaut-il 120 k€ ? Question d’emplacement. Rastignac pose les bonnes questions : étage ? luminosité ? Qualité du micro-quartier ? 10 minutes du RER, ça fait quand même loin.
S’il se vend si difficilement que le propriétaire cède à 90000 €, c’est probablement que c’est son vrai prix.

Sur les travaux qui génèrent des charges : non, normalement ils s’amortissent, donc acheter 90 +10 c’est pareil qu’acheter 100. On peut toujours pinailler que ça fait telle micro-différence, mais en première approche c’est pareil.

Le ravalement, avez-vous le chiffrage rapporté à vos tantièmes ? Ce n’est pas pareil si c’est 1000 ou 20000 €.

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2019 09h30)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 25/04/2019 11h42

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Bonjour,
J’ai l’impression que vous avez encore la marge de négociation. Peut être des le debut de la négociation vous etes parti un peu haut. Est-ce que la négociation encore plus poussée en vous basant sur les eventuels nouveaux elements que vous pouvez découvrir ne ferait pas de cette appartement rellement une bonne affaire?
C’est un risque en effet de ne pas l’avoir, mais ne vaut-il pas la peine pour eviter d’accepter le cash flow négatif?
Par ailleur une petite question - pourquoi accepter le cash flow négatif alors que vous avez fait deux opérations positives et à priori réussites auparavant?

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#5 25/04/2019 12h40

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Bonjour Jade,

je comprends qu’il s’agit de l’achat d’un appartement (T2) et que, parmi les travaux, la façade et les communs sont à refaire.

Je suppose donc qu’il y a une copropriété ? si tel est le cas :
- avez-vous pu obtenir les documents relatifs à l’organisation, le fonctionnement (règlement) et la santé financière de cette copropriété ?
- quelle est la relation entre les copropriétaires ?
- Ces travaux ont-ils été votés ? D’autres travaux sont-ils prévus par la copropriété ?
- Le propriétaire actuel a-t-il une dette à l’égard de la copropriété ?

Guillaume

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#6 25/04/2019 13h23

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En réponses à vos questions :
- l’appartement se situe au 3ème étage dans un quartier pavillonnaire très calme de Gagny. Il est lumineux. J’en avais visité 1 dans la même résidence mais dans un autre bâtiment et celui ci était un peu sombre et donc j’avais laissé tombé pour cette raison.

- J’ai appelé ce matin le syndic qui gère l’immeuble et le montant des travaux de ravalement s’élève à 3500 euros pour l’appartement en question .
De plus, j’ai appris qu’a la prochaine assemblée qui a lieu le 23/05/2019, à l’ordre du jour il est prévu de faire voter des travaux de reprise de la structure de l’immeuble dans les caves…. Les poutres métalliques sont dégradées dans les  caves , des fissures sont apparues au niveau de la partie cour. Un architecte a été mandaté pour faire une étude à ce sujet ; les conclusions de l’étude seront portées à l’AG du 23/05… J’aime pas ça quand il y a des travaux au niveau de la structure….
C’est un immeuble très ancien … 1930 je pense

- Concernant la santé financière de la copropriété , il y a un gros impayé de 26000 euros d’un propriétaire: son appartement va être vendu aux enchères.

- A la question, pourquoi accepter un cash flow négatif sur ce bien : je souhaite investir cette fois en Ile de  France , et on sait tous que le cash flow positif est très difficile à obtenir.
Les 2 investissements à Tourcoing m’ont demandé un gros investissement en temps  car à 2h30 de route. Cette année, je souhaite investir proche de chez moi pour gagner en temps dans la phase mise en location et puis plus tard dans la gestion.

Cependant concernant le cash flow, j’avais surestimé le montant la taxe foncière , j’avais mis 600 euros dans mon fichier et le propriétaire m’a envoyé une photo de la TF , et il est de 450 euros.
De plus, j’avais mis un loyer à 700 euros. Mais je l’ai remonté à 720 euros et là le cash flow est postif de 77 euros par an…
Après réflexion et ayant reçu le diagnostic loi carrez ; je vais rester sur une configuration de F2 pour l’appartement car il fait 30m2 et la pièce de vie fait 20M2 et la chambre 7 M2 et la SDB 2,7 M2.
Par contre, je dois trouver le moyen d’agrandir la SDB , et agrandir la chambre et réduire la pièce de vie…
Je vous mets le plan et photo de la salle de bain

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14259_20190425_113312.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14259_sdb.jpg

- Concernant la question de la négociation, peut être effectivement que j’ai commencé trop haut. Comment faire alors que j’ai déjà baissé le prix à deux reprises ?

Dernière modification par Jade (25/04/2019 16h03)

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#7 25/04/2019 13h37

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Vous avez trouvé un autre bien, très intéressant, et vous réfléchissez… Dites que vous le recontacterez plus tard, dans une semaine. Vu le contexte, moi, je ne le recontacterai pas…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#8 25/04/2019 14h55

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Ne rien signer avant le retour de l’AG du 23/05.
S’il y a des travaux sur la structure de l’immeuble, le montant peut vitre devenir important.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#9 25/04/2019 15h33

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Je suggère également de laisser "pourrir" la situation. Le vendeur semble très soucieux de vendre. Ses diverses réactions laissent à penser qu’il peut être un bon vendeur, le vendeur qui acceptera VOTRE prix le moment venu. A savoir le prix qui vous permettra de faire une bonne affaire. Dites lui que vous avez un autre bien en vu, moins cher que le sien, avec une autre offre en cours. Vous verrez bien sa réaction. Il reviendra peut être spontanément vers vous.

Concernant les soucis de structures de l’immeuble, ceci nécessite toute votre vigilance. Ceci doit également inquiéter votre vendeur. Peut être a-t-il des informations sur l’ampleur des travaux à mener qu’il a volontairement laissé sous silence ? Rien ne vous empêche de vous entendre sur le prix avant la fameuse AG. Et de réduire le prix de vente, par avenant devant notaire, en fonction du montant des travaux votés. Le vendeur sera alors sans doute encore plus pressé de vendre, sous peine d’avoir à débourser lui même l’argent pour les travaux. De votre côté vous ne risquez rien car le temps que le dossier avance, vous pourrez toujours vous rétracter si les conclusions de l’AG ne vous conviennent pas.

Dernier point, votre récit de vos relations avec le vendeur laisse à penser que vous n’avez pas mis de durée de validité de vos offres d’achat. Attention sur ce point si vous faites des offres écrites. Il est préférable de donner une date limite (je pratique 7 ou 10 jours personnellement) afin de rester maitre du timing, car une offre écrite vous engage.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#10 25/04/2019 15h55

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Je suis d’accord avec les précédents commentaires.

Il faut être très méfiant avec ce bien, le contexte me semble très… particulier.

Le vendeur a-t-il mentionné les motifs de la vente (qui seront sûrement faux j’en conviens) ? Il est possible qu’elle soit liée aux travaux qu’il voit arriver ou aux relations avec la copro.

Par ailleurs vous indiquez que de nouveaux travaux sont à prévoir (liste qui me semble non exhaustive) et qu’un architecte a été mandaté.

La rémunération de cet architecte (juste pour l’étude) a-t-elle été votée ET versée ?

J’attire également votre attention sur le montant de la TF. Celle-ci ne reflète pas nécessairement la réalité (motifs personnels qui ont pu donner lieu à abattement etc) ET l’amélioration de ce bien risque d’augmenter le montant dès déclaration aux impôts des travaux effectués.

Attendez l’AG et demander à obtenir une copie afin d’être bien informée des décisions et avoir un aperçu des éventuelles tensions dans la copro.

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#11 25/04/2019 16h19

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Bonjour,

Es ce qu’on peut demander à assister à l’AG même si on n’a pas signé de compromis ?
Là au moins vous serez fixé sur le pourquoi du comment.

Cordialement

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#12 25/04/2019 16h23

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Jade a écrit :

De plus, j’ai appris qu’a la prochaine assemblée qui a lieu le 23/05/2019, à l’ordre du jour il est prévu de faire voter des travaux de reprise de la structure de l’immeuble dans les caves…

Impayé et travaux non chiffrés sont quand même deux très gros "warning" avec sortie très incertaine. Il vous faut analyser les risques, les chiffrer et les imputer largement à votre offre d’achat.

Il est probable que le vendeur se mette à discuter maintenant car il a peur ou une idée du montant des travaux de structure.
Ceux-ci peuvent être assez relatif ou gigantesque. Ce ne sera pas facile mais essayez de faire parler le syndic ou le représentant du conseil syndical qui auront l’information en primeur… tentez de connaitre le cabinet d’expertise et de le appeler (peu de chance d’avoir une réponse mais vous avez tout à y gagner) demandez toutes les précédents contre-rendus d’AG des info ou des chiffres peuvent y traîner.

Notez que si les travaux étaient votés à la prochaine AG, c’est le propriétaire actuel qui payerait ! Prenez bien la température des copropriétaires pour connaître leur volonté d’engager ou non des travaux.

Sans info, c’est un peu la loterie de faire une offre…

Jade a écrit :

- Concernant la santé financière de la copropriété , il y a un gros impayé de 26000 euros d’un propriétaire: son appartement va être vendu aux enchères.

Concernant  l’impayé, renseignez vous également sur la situation.
Le propriétaire est-il solvable ?
Pourquoi ne paye t-il pas ?
Y a t-il un différent avec le syndic, la corpo ?
Pour aller jusqu’à la vente aux enchères cela peut être très long, 3 ou 4 ans si le logement est inoccupé, parfois jamais si il l’est par une personne protégée (age, handicap…). Des frais juridiques peuvent être assommants pour la copro.
Dans les salles des ventes aux enchères on croise des ventes où les impayés ne sont pas couverts par la vente ou aussi régulièrement des biens jamais vendus (locataire en place à problème ou ancien proprio ne voulant pas partir).

Jade a écrit :

- Concernant la question de la négociation, peut être effectivement que j’ai commencé trop haut. Comment faire alors que j’ai déjà baissé le repris à deux reprises ?

Je suivrais le conseil de @Rastignac, si vous voulez vraiment y retourner les raisons de baisser le prix ne manquent pas, provision pour risques (impayé, façade, commun, structure)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#13 25/04/2019 16h33

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Je suis d’accord avec vos analyses.
Depuis que le propriétaire m’a recontacté il y a 2 semaines, il me presse pour qu’on aille chez le notaire pour la signature de la promesse de vente.
De plus ; il essaie de m’avoir à l’affect en me parlant sans cesse de sa femme qui est sois disant hospitalisée… mais ça ne prend pas avec moi
Surtout qu’il m’a délibérément caché ces travaux prévus au niveau de la structure de l’immeuble.
Cette information nouvelle rajoute des craintes supplémentaires :
- travaux ravalement
- travaux cage d’escalier
- + travaux structure de l’immeuble
Ça fait beaucoup….
J étais prête à gérer les travaux de ravalement + cage d’escalier mais là des travaux sur la structure c’est autre chose…

Je pense que l’ambiance ne doit pas être bonne au niveau de la copro : il y a 4 bâtiments A/B/C/D avec en  tout 40 copropriétaires.
Au niveau des charges, il y a les charges communes générales et les charges spécifiques par bâtiment.
En 2018, seuls les propriétaires du bâtiment C ont réussi à avoir une majorité pour les travaux de ravalement de la façade de leur bâtiment…
Le ravalement des façades des autres bâtiments n’a pas obtenu la majorité.

J’ai une 3ème visite de cet appartement prévue dimanche :
Que me conseillez vous de faire ?
J’appelle le propriétaire en lui disant que je sais pour les travaux de structure et l’AG du 23 mai à ce sujet et que je signerai rien avant de savoir si des travaux vont être votés et que c’est bien lui qui les prends en charge

Ou bien je lui fait une dernière offre à 80 000 euros pour gérer le risque du coût des travaux de structure ?

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#14 25/04/2019 17h04

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Jade a écrit :

J’ai une 3ème visite de cet appartement prévue dimanche :
Que me conseillez vous de faire ?
J’appelle le propriétaire en lui disant que je sais pour les travaux de structure et l’AG du 23 mai à ce sujet et que je signerai rien avant de savoir si des travaux vont être votés et que c’est bien lui qui les prends en charge

Attention, le paiement du montant des travaux incombe à celui qui est propriétaire au moment de l’appel de fonds. Il est donc peu probable qu’il soit encore propriétaire au moment de l’appel de fonds. Est-ce que l’AG doit voter le lancement des travaux ou bien il y a simplement un point à l’ordre du jour relatif à ces travaux qui pourraient ensuite faire l’objet d’une AGE ?


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#15 25/04/2019 17h06

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Dalki,

je pense que c’est exactement la raison pour laquelle le propriétaire souhaite signer au plus vite et qu’il n’a pas mentionné la nécessité de faire des travaux supplémentaires ainsi que l’AG du 23/05.

Ce n’est que mon avis…

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#16 25/04/2019 17h33

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Tout à fait. D’où la nécessité pour Jade de ne pas se laisser berner par une éventuelle prise en charge par le vendeur des travaux.


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#17 25/04/2019 17h47

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Dalki a écrit :

Attention, le paiement du montant des travaux incombe à celui qui est propriétaire au moment de l’appel de fonds. Il est donc peu probable qu’il soit encore propriétaire au moment de l’appel de fonds. Est-ce que l’AG doit voter le lancement des travaux ou bien il y a simplement un point à l’ordre du jour relatif à ces travaux qui pourraient ensuite faire l’objet d’une AGE ?

Ça dépend. Quand j’ai acheté mon appartement, les montants votés par le propriétaire précédent pour lesquels, il y avait des échéances après la signature de le vente ont été pris en charge par le propriétaire vendeur. Les futurs appels de fond ont été déduis du montant de la vente.
Bien évidement, j’ai payé les appels de fond lorsqu’ils se sont présentés.

Dernière modification par Kabal (25/04/2019 17h48)

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#18 25/04/2019 18h59

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DDtee a écrit :

Impayé et travaux non chiffrés sont quand même deux très gros "warning" avec sortie très incertaine.[/b] Il vous faut analyser les risques, les chiffrer et les imputer largement à votre offre d’achat.

Il est probable que le vendeur se mette à discuter maintenant car il a peur ou une idée du montant des travaux de structure.
Ceux-ci peuvent être assez relatif ou gigantesque. Ce ne sera pas facile mais essayez de faire parler le syndic ou le représentant du conseil syndical qui auront l’information en primeur… tentez de connaitre le cabinet d’expertise et de le appeler (peu de chance d’avoir une réponse mais vous avez tout à y gagner) demandez toutes les précédents contre-rendus d’AG des info ou des chiffres peuvent y traîner.

Notez que si les travaux étaient votés à la prochaine AG, c’est le propriétaire actuel qui payerait ! Prenez bien la température des copropriétaires pour connaître leur volonté d’engager ou non des travaux.

Sans info, c’est un peu la loterie de faire une offre…

J’ai des infos supplémentaires au niveau des travaux de la structure de l’immeuble.
En août, j’étais en négociation avec un couple de propriétaire retraité pour acheter leur T2 présent dans le bâtiment D de cette résidence.
Nous n’avons pas réussi à nous mettre d’accord sur le prix de vente et ils décidé de remettre leur appart en location et de différer la vente.
Je suis restée en contact avec la dame.
Je l’ai appelé cet après midi, elle m’a dit qu’elle a reçu un appel de fonds d’uegfnce de 500 euros  il y a 2 semaines our poser des étais dans les caves où les structures métalliques sont très abimées. Cet appel de fonds coïncide avec l’appel du propriétaire…
Cet appel de fonds correspond probablement à l’intervention de l’architecte + la pose des étais.
J’appellerai de nouveau le syndic demain pour avoir des infos sur cet appel de fonds ; pour voir si ils sont coopératifs…

Mais bon, je vais probablement lâcher cet affaire afin de pouvoir dormir tranquille…

Je visite un autre appartement dimanche à bondy. C est une commune que je ne connais pas  et qui est moins cotée que Gagny…
www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1604840212.htm/

Ce propriétaire habite à Nice, il organise les visites sur 2 journées.
Au tel il m’a dit avoir reçu plus de 30 appels car le prix de vente est un peu en dessous du marché car son locataire en place depuis 12 ans est parti et il souhaite vendre l’appartement rapidement.
Je pense que sur cet appartement la marge de négociation est nulle

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[+1]    #19 25/04/2019 19h03

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Ça dépend. Quand j’ai acheté mon appartement, les montants votés par le propriétaire précédent pour lesquels, il y avait des échéances après la signature de le vente ont été pris en charge par le propriétaire vendeur. Les futurs appels de fond ont été déduis du montant de la vente.
Bien évidement, j’ai payé les appels de fond lorsqu’ils se sont présentés.

Vous avez tous deux raison.

En principe, quand des travaux sont votés par l’assemblée avant la vente, la date à prendre en considération pour déterminer qui, du vendeur ou de l’acquéreur, doit contribuer à la dépense, n’est pas celle de la décision de principe de l’assemblée générale, ni la date d’exécution des travaux, mais celle à laquelle les appels de fonds relatifs à ces travaux sont devenus liquides et exigibles (Cass. 3e civ. 19-7-1983 : D. 1984 p. 293 note Souleau ; Cass. 3e civ. 7 octobre 2009 n° 08-19.631Lalanne c/ Synd. des copr. Camping Pech Rouge).

Il est toutefois possible de déroger conventionnellement à cette règle. Il convient de souligner que cette convention ne sera pas opposable au syndicat des copropriétaires… (Art 6-3 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Dernière modification par guillaume78 (25/04/2019 19h04)

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#20 03/05/2019 16h39

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Bonjour à tous,

J’ai laissé tombé ce bien, trop d’inconnus…

J’ai repéré sur le bon coin un autre F2, 28 M2  à vendre dans le centre ville de Gagny ; vendu par une agence.
J’ai reconnu la façade de l’immeuble sur l’une des photos de l’annonce et donc la rue et hier soir j’ai joué à Sherlock Holmes. Je suis allée devant l’immeuble et j’ai sonné chez Tout le monde pour trouver le vendeur.
Coup de chance, un voisin bavard m’a donné le nom de la propriétaire qui vend son appartement mais cette dernière n’était pas là. J’ai donné mon numéro au voisin pour le transmettre à la dame.
La dame m’a appelé hier soir. Je lui ai dit que je suis intéressée pour acheter son appartement mais que je souhaite passer en direct pour ne pas payer les frais d’urgence.
Son prix net vendeur est de 100000 euros donc 10000 euros de frais d’agence
Elle est ok pour faire la vente en direct mais voilà il y a un hic …. Elle a signé un mandat d’exclusivité avec l’agence !  Est ce qu’il y a un moyen pour elle d’annuler ce mandat d’exclusivité?
J’aimerais bien pour économiser ces 10 000  euros de frais d’agence…

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#21 03/05/2019 18h57

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Donc vous avez repéré une annonce de l’agence, avez reconnu l’immeuble et tentez maintenant de contourner l’agence dont l’annonce vous a permis de repérer le bien ?
Le mandat exclusif a probablement une durée de 3 mois incompressible, il faudra que votre vendeuse le résilie à son échéance. D’ici là rien de possible.
Parfois les mandats exclusifs ("semi-exclusifs") prévoient que si le vendeur vend par lui même, seulement une partie de la commission est dûe. C’est tout ce que vous pourrez obtenir et ça dépend de la rédaction du mandat.

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#22 04/05/2019 14h15

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Jade a écrit :

Son prix net vendeur est de 100000 euros donc 10000 euros de frais d’agence
Elle est ok pour faire la vente en direct mais voilà il y a un hic …. Elle a signé un mandat d’exclusivité avec l’agence !  Est ce qu’il y a un moyen pour elle d’annuler ce mandat d’exclusivité?
J’aimerais bien pour économiser ces 10 000  euros de frais d’agence…

Sven337 a raison, votre propriétaire a un engagement vis à vis de l’agence. Vous, en revanche, pas du tout. Rien ne vous empêche de traiter avec le vendeur en direct et de voir ou cela peut vous mener et d’aller au compromis. Il n’y a que le vendeur qui prend un risque (de devoir payer une commission à l’agence), pas vous puisque vous n’avez jamais traité avec cette agence. L’agence ne peut donc pas vous attaquer sur ce point.

Dernière modification par dalki (04/05/2019 14h16)


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#23 04/05/2019 15h04

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Vous indiquez être intéressée par l’achat du bien mais vous n’indiquez pas l’avoir visité… Ça me semble être un préalable ! Avez vous les AG de la copro ? Les diagnostics?…

Si vous vous mettez d’accord avec la vendeuse sur un prix d’achat, la vendeuse doit résilier le mandat confié à l’agence conformément aux règles (souvent abusives) du mandat. Il y a en général une période de carence (quelques semaines) avant qu’un compromis puisse être signé. Une fois que tout à été fait dans les règles, vous pouvez signer le compromis et l’agence ne pourra faire aucun recours envers la vendeuse.

Dire que c’est le problème de la vendeuse ne me semble pas la bonne solution.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#24 04/05/2019 22h56

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Si vous attendez que la vendeuse ait résilié son mandat, vu les 3 mois incompressibles, elle aura déjà vendu 10 fois, si l’affaire est vraiment bonne.

Je vous encourage vivement, si vous pensez que l’affaire est bonne à ce prix, à l’acheter au prix "agence". Vouloir squeezer l’agence ne va causer que des ennuis. Sauf si le cas est prévu (mandat semi-exclusif).


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#25 05/05/2019 09h47

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Commencer un investissement et une relation avec un tiers inconnu sur le non respect d’un contrat signé ne me semble pas être la meilleure idée, loin s’en faut.

De plus, vous semblez ne pas en parler mais le prix d’achat d’un bien cela se discute. L’agent immobilier, pour un bien récemment mis en vente est souvent un bon levier pour y parvenir (et parfois  dépasse très largement en négociation le niveau de sa commission, à vous de le convaincre).

Pensez globalement, si la vendeuse peut gagner un peu plus en vous faisant une entourloupe avec son notaire, doit-elle suivre son sens de l’économie ? Même chose avec l’agent immobilier dont le travail grâce à vous ne serait plus rémunéré ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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