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Forums des investisseurs heureux

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#51 14/03/2018 11h10 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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FrancoisM a écrit :

J’ai bien envie d’y aller au culot et demander une ristourne des 1500€ sur le prix de vente du bien car j’ai découvert ce "vice" à posteriori; tout au plus négocier une ristourne de 1000€ en restant raisonnable. Le notaire des vendeurs s’est bien gardé de parcourir ce document bien évidemment, quant à mon notaire je vais le contacter demain pour en parler.

Vous pouvez toujours essayer, mais il n’y a aucun vice, le vendeur vous fournit toutes les informations avant de signer.

Si le terme vice devait être utilisé, il serait plutôt dans votre démarche d’investisseur qui se retrouve acquéreur sans auparavant avoir eu toutes les infos importantes sur la copro ! (c’est pas faute de le répéter sans cesse sur ce forum)
Etes vous certains qu’il ne vous en manque pas d’autres ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#52 14/03/2018 11h43 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour à tous,

Merci de l’attention que  vous portez à mon dossier.

En ce qui concerne l’avenant, si il était fait, je ne serais pas trop gourmand et ne réclamerais pas plus que ce qui va être dû par rapport à cette créance.

Ce n’est pas faute d’avoir demandé à plusieurs reprises les différents papiers concernant la copropriété à l’AI. A chaque fois ils ont botté en touche et m’ont dit que je les obtiendrai lors de la signature du compromis de vente…. Vu que l’affaire est tout de même bonne et que par ailleurs la copropriété est en très bon état, d’aspect en tout cas cela ne m’a pas refroidi outre mesure.

Certes je n’ai pas lu tous les PV d’AG pendant le compromis chez le notaire du vendeur, c’est plutôt lui qui a mené la danse et s’est bien gardé de passer les PVs en détail, me disant que tout allait bien.

Même si la créance me tombe dessus je serai prêt à y faire face et cela restera globalement une bonne affaire. Par contre le fait que les vendeurs et l’AI (qui est une amie d’enfance de la fille des vendeurs) ont passé sous silence cette créance, déclarant "0 procédure en cours" la fout mal.

Je vais contacter mon notaire pour lui demander ce qu’il en pense et dès ce soir vais relire la liasse de papiers pour voir si je n’ai rien manqué d’autre.

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#53 14/03/2018 12h02 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Où était votre notaire pendant la signature ?

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#54 14/03/2018 14h12 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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amoilyon a écrit :

Où était votre notaire pendant la signature ?

Mon notaire est à Bordeaux et n’a pas pu se libérer sur un délai aussi court malheureusement.

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#55 15/03/2018 10h45 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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FrancoisM a écrit :

Mon notaire est à Bordeaux et n’a pas pu se libérer sur un délai aussi court malheureusement.

Je vous ai accablé à tort, pensant que vous n’aviez pas insisté pour avoir les AG, par contre le choix de votre notaire est plus que discutable.

Si j’ai bien compris, il ne vous obtient pas les comptes rendus d’AG que vous lui demandez, il ne vous fait pas parvenir les documents du compromis avant la signature vous les découvrez chez le notaire de la partie adverse, il ne se déplace pas chez son confrère et n’envoi pas de clerc pour la signature !

Qu’a t-il fait en fait ? Comment l’avez vous choisi ?


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#56 15/03/2018 14h56 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Vous avez raison, je ne peux qu’acquiescer idiotement.

J’ai eu les documents en PJ quelques heures seulement avant la signature, donc pas vraiment eu le temps de les parcourir. De plus c’est la toute première fois que j’achète en copropriété donc je ne suis pas encore rôdé.

En ce qui concerne le déplacement, je ne sais pas trop quelle est la règle en la matière. Etude à Bordeaux, notaire du vendeur dans le fin fond du 77, je ne sais pas si il est systématiquement prévu qu’un clerc se déplace… Je viens d’ailleurs d’appeler l’étude et le clerc en charge du dossier est parti en vacances pour 2 semaines! J’attends que le notaire me rappelle.

Quant au choix du notaire, j’ai fait mes premières opérations immobilières en Gironde et je l’ai pris sur recommandation. Cette opération sera l’occasion de le tester on va dire..

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#57 15/03/2018 15h14 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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FrancoisM a écrit :

En ce qui concerne le déplacement, je ne sais pas trop quelle est la règle en la matière.

L’usage veut que les signatures se fassent chez le notaire du vendeur à l’intérieur d’un même département.
Chez le notaire de celui qui habite le département où le bien est vendu si l’une des parties est en dehors du département.

Si vous le demandez, on ne peut pas vous refuser le déplacement du notaire ou d’un de ses clercs. Je l’ai obtenu à chaque fois, sans surcoût, parfois avec plusieurs heures de route.

Pas forcément évident de trouver le bon dès le départ. Il me semble que celui-ci, vous pouvez l’oublier wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#58 16/03/2018 07h21 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Je ne peux que souscrire aux remarques de DDTee. Votre notaire ne vous a servi à rien. La prochaine fois, obtenez les PV d’AG (et les diags etc.) avant le compromis, quitte à décaler celui-ci. Votre notaire aurait pu et dû obtenir de son confrère le projet de compromis et ses pièces jointes, et le lire pour repérer tout problème, ainsi que vous le fournir pour votre propre relecture.

Au pire, si vous n’avez pas vu les pièces avant le compromis, prenez le temps de tout lire avant de signer Et si le notaire ou le vendeur vous met la pression, vous leur répondez "vous n’aviez qu’à me les envoyer avant comme je vous l’ai demandé à plusieurs reprises, on n’en serait pas là, alors maintenant taisez-vous et laissez-moi lire.".

Comme déjà dit, maintenant que vous avez signé le compromis et ses PJ sans les lire, il n’y a pas de vice caché ni de surprise justifiant une modification.

Vous dites qu’il y a une modification par rapport à l’annonce ; certes, mais cela concerne l’AI, pas le notaire. L’AI a fait une annonce mensongère, certes ; bon courage pour gagner quoi que ce soit contre lui.

Ce qui est le plus important c’est qu’il n’y a pas d’élément nouveau, par rapport au compromis et ses PJ que vous avez signées, et c’est pour ça que l’idée d’avoir un avenant avec baisse de prix me semble bien tirée par les cheveux.

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2018 07h28)

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#59 16/03/2018 12h36 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Vous avez tous deux raison, rien ne les obligerait à accepter un avenant au compromis pour faire baisser le prix.

Je n’ai pas été assez diligent et la note, heureusement, n’est pas salée. On ne m’y reprendra plus.

Je vais tout de même tenter d’y aller au culot et vous tiendrai au courant. Pendant ce temps mon étude est toujours injoignable. Quelqu’un a un bon notaire à Paris à me recommander pour les prochaines opérations?

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#60 17/03/2018 21h26 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Tout rentre dans l’ordre concernant la copropriété.

Hier après-midi appel à l’AI où je me prépare à dégainer la rétractation en dernier recours. Je lui fais part des différentes procédures en cours alors qu’aucune n’était indiquée dans l’annonce SeLoger pour ouvrir le bal, puis en viens à la créance irrécouvrable qui risque de me retomber dessus et lui demande ce qu’elle en pense.

Elle était très surprise de la nouvelle et n’en avait à priori pas connaissance et était également surprise que le notaire des vendeurs ne l’ait pas relevé. Elle m’a proposé elle même de faire un arrangement à l’amiable (sous seing) chez le notaire pour que le montant m’incombant me sois reversé lors de la signature.

Quelques minutes après elle me rappelle pour me dire que les vendeurs sont OK et que le notaire va relire les PV d’AG et calculer la part si la créance est avérée.

Je dois avoir de la chance d’être tombé sur des gens conciliants, et il suffisait de demander et sans aucune menace.

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#61 17/03/2018 22h02 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Vous êtes sur de vous?
Car entre l’agent, le vendeur et deux notaires c’est très bizarre quand même …

En tout cas bonne nouvelle pour vous.

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#62 17/03/2018 22h20 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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En effet je veux pas m’avancer tant que rien n’est signé et je confirmerai lundi sachant que j’ai jusqu’à mardi pour me rétracter.

J’ai encore foi en l’être humain et préfère croire qu’on ne cherche pas à m’arnaquer.

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#63 18/03/2018 08h11 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Ils n’ont surtout pas envie de vous perdre pour 2000€, posez-vous donc la question de savoir depuis combien de temps ce bien est en vente et s’il n’y a pas déjà eu des acheteurs qui se sont rétractés. Je ne crois pas en l’étonnement de l’AI, pas plus qu’en la "foi en l’être humain" que vous pourriez avoir face à ces gens, bien au contraire ! N’oubliez pas qu’ils ont tenté de vous flouer, clairement, ils en sont tous responsables.

Dernière modification par kc44 (18/03/2018 08h16)

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#64 18/03/2018 09h10 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Vous avez sans doute raison. Après avoir lu votre présentation je comprends ce que vous voulez dire. Je ne crois quand même pas au "tous pourris" dans l’immobilier. N’avez-vous jamais rencontré de personnes intègres?

Je ne pense pas que d’autres acheteurs se soient rétractés.
Ils m’ont bien dit qu’ils avaient tenté de vendre l’appartement au prix du marché (239K) mais vu que presque tout est à refaire ils n’ont eu aucune proposition. Dès qu’ils ont baissé à un prix plus raisonnable j’ai vite dégainé. L’annonce était en ligne depuis peu, on peut facilement le voir avec Castorus par exemple..

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[+2]    #65 18/03/2018 13h19 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Castorus peut induire en erreur car, souvent, les agences supprime une annonce puis en ré-écrive une nouvelle pour échapper à ce genre de tracking justement…

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#66 18/03/2018 13h32 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Ce que dit Pierrot31 est très vrai, se fier uniquement à la date de mise en l’annonce sur Castorus qui plus est certainement une erreur.

FrancoisM je ne sais pas où j’ai pu écrire ou laisser penser qu’ils sont "tous pourris" dans l’immobilier mais à aucun moment votre remarque ne retranscrit ma pensée. J’ai simplement fait remarquer que l’équipe qui vous vend ce bien et qui se connait n’a très probablement pas à bénéficier de la "foi" que vous pourriez avoir en l’être humain… Je vous recommande la plus grande prudence et vous invite à vous renseigner sur l’historique de mise en vente de ce bien. Le notaire des vendeurs n’est pas honnête vis à vis de vous et le votre est absent, vous avancez sans filet.

FrancoisM a écrit :

le notaire va relire les PV d’AG et calculer la part si la créance est avérée.

Quel notaire ?

FrancoisM a écrit :

Je dois avoir de la chance d’être tombé sur des gens conciliants, et il suffisait de demander et sans aucune menace.

Je pense que la chance n’a rien à voir là-dedans.

Dernière modification par kc44 (18/03/2018 13h34)

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[+2]    #67 18/03/2018 13h41 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Je rebondis sur le message de kc44, ma récente expérience va dans son sens… Je suis en train de finaliser l’achat de ma RP. L’annonce disait "environ 95m2". En prenant les surfaces moi-même, je suis tombé sur 82m2 (avant signature de la promesse)!

L’agent: "Enfin monsieur, vous achetez une maison, pas une surface…les cages d’escalier se comptent dans la surface habitable/carrez (pour ceux qui ont une doute, ce n’est pas le cas!)…vous aviez fait une offre en connaissance de cause…la surface du bien ne se calcule que dans le cas d’une copro, pas dans le cas d’une maison individuelle…".

L’intérêt de l’agent est que la transaction se fasse, peu importe les anneries qu’il doit vous racontez pour que vous signez. Celle du vendeur et de vendre au plus haut prix. Il faut vérifier toutes les informations qui vous sont données (où parfois aller chercher soit-même comme dans mon cas), parce qu’une fois que l’on a signé, c’est trop tard.

A ce titre, attention à la surface carrez annoncée. Celle donnée peut-être supérieure de 5% à la valeur réelle, c’est considéré comme légal! Au dessus de 5%, on peut récupérer le montant payé, mais pas en dessous. J’imagine les acheteurs parisiens qui acheteraient 104.9m2, et qui se rendraient compte après coup qu’ils ont payé 49000€ en trop, sans reccours…

=>La lecture du forum a été pour moi une excellent source d’informations pour préparer mon achat et ma négo, bravo à tous!

Dernière modification par poiuyt (18/03/2018 16h24)

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#68 18/03/2018 14h20 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Méfiance, méfiance dans la parole de l’agent immobilier. Toujours vérifier ses dires.
Exemples de visites (sans offres pour ma part):

" Meuh non, c’est pas de la mérule, c’est juste un peu de poussière blanchâtre qui s’accumule sur les poutres".
" Ca se loue à la première visite". Appel sur la copro en face, sur un appartement proposé à la location " Vous voulez venir visiter ? L’appartement est vide depuis bien 3 mois".

Sa commission se joue sur votre signature.
Je ne remets pas en cause tous les agents, mais certains sont bien plus commerciaux que conseillers.

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#69 18/03/2018 15h31 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Merci de vos recommandations. Même si certaines ne me flattent pas, bien au contraire, je sais que vous les faites dans un esprit de bienveillance et pour m’aider. Si cela peut également servir à d’autres, tant mieux.

kc44, j’ai volontairement forcé le trait en effet. A propos de l’historique des ventes comment puis-je avoir une information fiable? L’AI si il le veut peut me mentir. Le notaire est-il tenu de me révéler l’information? Une vérification ne me coûtera pas grand chose.
Le notaire des vendeurs va relire les PVs d’AG, le mien aussi je l’espère suite à ma sollicitation. Le résultat est clair et sans appel : ma cousine qui travaille en syndicat de copropriété m’a averti à ce sujet et j’ai ensuite appelé le syndicat de l’immeuble qui m’a confirmé que la créance sera un jour passée en charges.
En effet c’est sûrement pas de la chance, on a peut-être essayé de passer ça sous silence et je l’ai vu, pour autant je ne pense pas m’engouffrer dans un guet-apens.

Concernant Castorus, j’imagine que des AI savent en jouer. Quelques semaines après avoir fait l’offre d’achat je ne vois pas d’autre bien aussi intéressant sur la commune ce qui conforte mon choix. Un autre appartement à vendre dans cette copropriété, même taille au 4ème étage, à 240K.

Pour la surface du logement vous m’avez mis le doute et je retournerai prendre les mesures au télémètre demain. J’ai seulement vérifié la taille des 5 chambres, élément le plus important selon moi. La cuisine et le salon séjour étant spacieux cela m’a suffit. C’est bon à savoir qu’on peut modifier le prix de vente si la mesure en notre défaveur dépasse les 5% ! Comment procéder ensuite? Annoncer cela au notaire, qui va diligenter une nouvelle mesure et faire un avenant au compromis par la suite?

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#70 18/03/2018 15h38 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Nul n’est tenu de vous renseigner pour l’historique de vente mais poser la question à vos interlocuteurs peut donner des pistes, vous pouvez aussi demander au syndic mais avant cela regardez dans les charges de votre vendeur si vous trouvez un pré-état daté nécessaire à toute vente depuis la loi Alur. Il a pu y en avoir plusieurs.

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#71 18/03/2018 15h50 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Je vais appeler le syndicat demain et demander si d’autres pré-état daté ont été signés.

Je viens de parcourir celui qui m’a été transmis et je ne vois rien d’autre que les charges habituelles, leurs créances envers le syndic pour charges non payées et la provision pour travaux qui est exigible envers chaque copropriétaire. Rien n’indiquerait une demande de pré-état daté antérieure.

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#72 18/03/2018 16h35 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Vous concernant, je crois comprendre qu’il s’agit d’un bien en copropriété. Dans ce cas, il est obligatoire d’inscrire la surface dans l’acte de vente.
Le sujet a déjà été traité ici, je m’en suis inspiré pour ma RP: Différence sur le métrage d’un logement au moment du compromis !

En gros, si la différence est <5%, vous ne pouvez rien faire une fois la vente réalisée. Si la différence est >5%, vous pouvez prendre un avocat et réclamer le remboursement des m2 manquant. Dans mon cas j’ai renégocié au moment de la signature de la promesse, mais en fonction de la surface qui pourrait manquer, du prix au m2 et du montant des frais d’avocat à engager, cela pourrait être intéressant de signer un acte ayant une surface inférieure à 5% à celle annoncée, puis d’attaquer en justice par la suite.

Si vous souhaitez mesurer la surface, renseignez vous sur les règles à suivre (Google vous les donnera en 2 clics), faites le correctement et pour tout l’appartement. Non seulement ca joue sur le prix de vente, mais aussi sur la quote part des charges.

Ainsi, si la différence est <5% mais existente, vous pouvez renégocier les m2 inexistants avant la signature.
Et si la différence est >5%, renseignez vous auprès d’un avocat spécialisé (taux de réussite, frais remboursés par les parties adverses) et attaquez après signature, ou bien comme dans le cas précédent, renégociez avant la signature.

Je ne sais pas s’il est possible de faire un avenant au compromis, ni comment faire pour retomber sur la bonne quote part des charges si la surface de l’appartement affichée n’est pas la bonne.

Vérifier d’abord la surface, cela permettra (je l’espère pour vous) d’éliminer le scénario le plus compliqué ( diff>5%), vous n’aurez qu’à renégocier qques k€ pour les % manquant.

Dans mon cas, nous nous sommes rendus sur place avec le vendeur et l’agent pour refaire le calcul ensemble, puis malgré une très forte différence de surface (82 vs 95m2) j’ai renégocié 5% du prix (le bien était déjà fortement décoté car tout est à refaire et en gratant plus je retombais sur la première offre qu’ils avaient reçu d’un autre acheteur). Je ne vous dis pas de prendre "mes" 5% en référence.

Bon courage!

Dernière modification par poiuyt (18/03/2018 16h43)

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[+1]    #73 18/03/2018 16h43 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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poiuyt a écrit :

mais aussi sur la quote part des charges.

PS: je ne peux vous dire comment retomber sur la bonne quote part des charges si la surface de l’appartement affichée n’est pas la bonne.

Je ne pense pas que cela change quelque-chose à ce niveau. Les tantièmes ont été calculés et validés par un géomètre lors de la création de la copropriété, ils sont réputés juste et ne sont jamais remis en question.
C’est le cloisonnement/décloisonnement qui peut faire varier une superficie, parfois dans des proportions non négligeables, j’ai ainsi gagné 8% de superficie en abattant le doublage des murs en carreau de plâtre sur un appartement, cela sans influence sur les charges.

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#74 28/05/2018 22h19 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour à tous,

Je viens donner des nouvelles.

J’ai obtenu un financement du bien à 110% par ma banque qui me suit pour mon 3ème investissement. La demande a mis beaucoup de temps comme d’habitude avec la Caisse d’Epargne. Point positif, la totalité du dossier se fait en ligne, même la signature de l’offre de prêt. 250K sans compter les meubles.

J’ai également trouvé un artisan AE compagnon avec qui je passerai 3 semaines sur le chantier, le but étant d’apprendre peu à peu la rénovation. Si je n’accroche pas, j’aurais au moins essayé. Coût du chantier : 35K. C’est sans compter les meubles. Par chance je vais les acheter en période de soldes, j’espère donc pouvoir économiser quelques centaines d’euros ou plus.

Je me pose la question quant à l’usage d’une décoratrice d’intérieur. La concurrence étant rude, même sur un marché tendu, je me dis que ça serait un bon investissement. La répartition des pièces est déjà arrêtée, je compte sur des conseils en terme d’emplacement des prises électriques, luminaires, du choix des meubles pour chambre, salon, SDB, SDE, cuisine. Est-ce que quelqu’un en a déjà fait l’expérience pour un appartement de cette taille? Je pense qu’entre 1 et 2K l’investissement serait vite amorti si le coup de coeur est déclenché en visitant l’appartement.

Avez-vous un expert comptable à me conseiller pour la gestion de mon bien? J’ai acheté le livre de M° Le Boulc’h et vais le lire en détail ces prochaines semaines.

Dernière chose: avez-vous des conseils à me donner, des choses toutes bêtes auxquelles vous n’aviez pas pensé et qui auraient pu vous gagner du temps si vous l’aviez prévu?

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#75 29/05/2018 09h15 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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J’ai fais faire il y a peu un devis à une architecte d’intérieur pour un bien de 65m2 par curiosité. Il y en avait pour 3,5K pour Projet 3D, mise en ambiance, choix des couleurs et liste shopping. Et il ne s’agit pas ici de prix en région parisienne.

Donc le budget de 1k à 2k me semble trop juste.

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