Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#26 03/09/2019 22h05

Membre
Réputation :   27  

Oui, les éléments remontés par l’agent immobilier sont conformes avec les données de Patrim et meilleurs agents

Hors ligne Hors ligne

 

#27 08/09/2019 10h40

Membre
Réputation :   27  

J’ai suivi vos conseils. J’ai transmis par mail à l’agent immo mon offre à 50000 euros et voici sa réponse

agent immobilier a écrit :

Il me semble qu’il faut rester réaliste…
Tout le monde ici a fait un effort pour ce bien dont visiblement vous mésestimez le potentiel et la qualité.
Nous ne parlons pas d’un appartement rue de Lille, mais rue du Bus dans une résidence d’un autre standing, et dont je ne sais où vous avez pu trouver des chiffres qui permettent cette "étude approfondie" et une offre à 50000€.
Vous avez fait une première offre 1000 € sous le solde restant dû au propriétaire d’une part, soit, mais surtout 500 € sous le prix moyen du marché d’une autre part, alors que nous sommes clairement dans une prestation haut de gamme.

Somme toute, le propriétaire a accepté partiellement votre offre. Elle a fait un effort en acceptant de solder un crédit pour un bien qu’elle ne possède plus et malgré le loyer largement supérieur à la mensualité de prêt.
J’ai également fait un effort de plus de 7% sur mes honoraires.

Vous revenez ensuite sur votre proposition en faisant maintenant une seconde offre à plus de 15% sous le prix de mise en vente.
Restons sérieux, je ne présenterai pas votre offre au vendeur et vous laisse poursuivre vos recherches.

C’est mort … j’ai perdu…

Dernière modification par Jade (08/09/2019 10h42)

Hors ligne Hors ligne

 

#28 08/09/2019 11h10

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

Je serai tenté de répondre : "cher monsieur, je vous remercie pour vos explications, que je partage en partie. Il est vraie que ma négociation est "dure", mais c’est un peu le principe d’une négociation, n’est-ce pas ?

Néanmoins, je souhaite vous faire remarquer que c’est au vendeur de refuser ou accepter une offre (ou de faire une contre-offre), pas à vous. En tant qu’agent immobilier, il me semble bien que vous avez l’obligation de transmettre cette offre, en application des articles 1991 et 1993 du code civil et de l’article 8 de votre code de déontologie.

Aussi, je vous prie de transmettre cette offre au vendeur et de me faire savoir sa réponse.".

Cela dit, après un tel message, il ne serait pas étonnant que cet agent immobilier refuse à l’avenir de vous adresser la parole. Si vous comptiez re-passer par lui un jour, ça serait embêtant. Envoyer ce message est une simple "possibilité" que je vous soumets.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

En ligne En ligne

 

#29 08/09/2019 11h14

Membre
Réputation :   27  

Je vais éviter de me mettre à dos l’agent immo.
On ne sait jamais, peut être qu’il me rappelera dans quelques semaines , si il n’arrive pas à vendre le studio

Hors ligne Hors ligne

 

#30 08/09/2019 11h28

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   300  

Encore une preuve qu’il faut se passer d’un intermédiaire pour vendre. Cela évite qu’un agent ne vous transmette pas les offres d’achat.

Hors ligne Hors ligne

 

#31 08/09/2019 11h30

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   235  

Pour une fois je suis en désaccord avec Bernard.
J’ai vendu quelques biens et ai toujours demandé au agents de ne même pas me proposer d’offre offensive : c’est inutilement agaçant lorsque l’on est sur un  prix juste.
Titiller l’agent immo en s’appuyant sur des textes revient à se faire classer dans la catégorie des chie.rs, un coup à se faire griller pour un moment et pas qu’auprès de lui.
Perso, j’évite les procéduriers comme la peste.
Plutôt que des messages je préfère d’ailleurs un contact direct (téléphone ou face à face) ou on explique qu’on tente le coup sur ce qui permet d’obtenir le rendement attendu.

Négocier par étapes en réduisant son offre initiale fait perdre du temps à tout le monde… et me semble plus facile dans un échange argument contre argument. 1000 pou 2000 euros sur le LT ne font pas toujours la différence en rapport avec le temps perdu et la réputation que l’on se fait ou défait.

Jade, je ne connais pas votre marché mais ce bien a belle allure.

Hors ligne Hors ligne

 

#32 08/09/2019 11h38

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   341  

Il est vrai que votre démarche n’a pas été faite dans le bon sens. Il faut proposer bas et remonter ensuite, mais … peu importe. Demandez confirmation que votre offre a bien été envoyée au vendeur.

Pour l’agent immobilier, vous avez bien trop de scrupules. Lui n’en a pas pour annoncer une majestueuse remise de 7% sur des honoraires… démesurés par rapport au travail fourni.

Je vous propose d’attendre quelques semaines et surveiller si le bien est encore en vente, alors relancez en maintenant votre offre.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #33 08/09/2019 11h59

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   300  

Range19 a écrit :

"Jade, je ne connais pas votre marché mais ce bien a belle allure."

Justement, parlons-en. Tourcoing est une des villes les plus horribles de France. Faites-vous muter à Tourcoing, vous allez pleurer en arrivant. Les prix immo sont en baisse de 18% en 10 ans, zéro potentiel touristique, des maisons bien moins cher juste à côté en Belgique, un taux de chômage irréel que seule Roubaix lui envie, l’impression d’être dans un pays sous-développé dans toute la zone industrielle nord-est sinistrée de la ville.

Donc quand on investit à Tourcoing, on exige de soit-même du rendement. On ne se contente pas de  370*12*100/(58500*1.08)= 7%.

Effectivement, en baissant votre 2ème offre , vous faites perdre son temps à cet agent.

Dernière modification par Trahcoh (08/09/2019 12h03)

Hors ligne Hors ligne

 

#34 08/09/2019 12h11

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   235  

Ce qui m’inquièterait c’est qu’ici un bien de ce type part en moins d’une semaine.

Hors ligne Hors ligne

 

#35 08/09/2019 15h42

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   300  

Non, les appartements trop chers à Tourcoing ne partent pas en moins d’une semaine.

Hors ligne Hors ligne

 

#36 08/09/2019 16h07

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   180  

@Jade : Votre démarche était sincère (dans le sens où vous avez à chaque fois fait votre meilleure offre compte tenu des informations en votre possession) mais maladroite vis-à-vis de l’agent et du vendeur.

Le mieux serait de faire une petite réponse écrite courtoise à l’agent en le remerciant pour son temps et de passer à autre chose. En ne le braquant pas définitivement, vous pourriez avoir une bonne surprise et être recontactée dans quelques temps si le bien ne se vend toujours pas.

Au fait, pourquoi ne pas partir sur un petit immeuble de rapport ? vous avez déjà investi et devriez commencer à vous sentir plus à l’aise sur ce type de projets ?

@Trahcoh : Tous les Tourquennois ne partagent pas votre avis, heureusement. Les locataires que j’ai eu ces dernières années ont tous apprécié leur séjour à Tourcoing, même si évidemment l’immeuble est situé en plein centre-ville et pas dans certains quartiers périphériques plus "chauds". Cela n’empêche que vous avez raison concernant la rentabilité, il faut viser 10% ou plus car c’est tout simplement le prix du marché sur les biens locatifs.

En ligne En ligne

 

#37 08/09/2019 16h49

Membre
Réputation :   27  

perecastor a écrit :

.

Au fait, pourquoi ne pas partir sur un petit immeuble de rapport ? vous avez déjà investi et devriez commencer à vous sentir plus à l’aise sur ce type de projets ?

Oui, pas de soucis , je me sens à l’aise maintenant. Les 2 T2 de tourcoing m’ont beaucoup appris.
Je pense aussi à passer à la vitesse supérieure en allant sur un petit immeuble de rapport mais où … En IDF , c’est hors de prix … à Tourcoing ?  Je me dis qu’il faut être sur place pour gérer un immeuble ? Ai je tord ?

Hors ligne Hors ligne

 

#38 08/09/2019 17h22

Membre
Réputation :   93  

Bonjour

Sur un petit immeuble le travail supplementaire est assez faible par rapport a un appartement,il faut mettre les choses en place au debut .

cdt

ps au plaisir de vus voir aux rencontres parisiennes smile

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #39 08/09/2019 17h37

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   140  

Bonjour,
Je crois que vous êtes en pleine négociation et que ce n’est pas "mort", loin de là… Mettez-vous à la place de l’agent immobilier, si votre offre est vraiment trop basse, il ne se donne pas tant de peine pour argumenter : la chute de ses honoraires de 7 % (mon Dieu, j’essuie une larme…), le terrible crédit de la propriétaire qu’elle peine à rembourser (j’essuie une deuxième larme et l’agent s’arrache les cheveux)… Si votre offre est vraiment "pourrie", il écrit deux lignes maximum, du genre " c’est trop bas pour être transmis et j’ai d’autres offres plus élevées"…
Bref, vous êtes dans la Comédia dell’Arte de la négo immo, où tout le monde défend son bifteck… Il ne faut pas prendre tout ça au sérieux. La réalité brute : l’agent immo se donne la peine d’argumenter longuement, sans signaler d’offre concurrente. Hypothèse probable : vous êtes seule sur le coup, l’offre a été transmise et il veut vous faire augmenter votre offre une première fois, pour montrer au vendeur qu’il travaille. Dans un second temps, il vous dira qu’il a transmis l’offre, qu’elle est assez sérieuse, mais qu’il faut l’augmenter une seconde fois car c’est l’exigence du vendeur…
D’une manière générale, dans les offres et contre-offres, ne craignez pas de fâcher l’agent : il en a vue d’autres, vous êtes une cliente potentielle pour d’autres biens et la seule chose qui compte ce sont ses honoraires…
La question que je me pose est différente : pourquoi un dossier apparemment si bon n’attire-t-il personne d’autre ?

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (08/09/2019 17h44)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne Hors ligne

 

#40 08/09/2019 18h14

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   999  

Jade a écrit :

Ai je tord ?

Oui, tort finit par un "t" smile

Hors ligne Hors ligne

 

#41 08/09/2019 18h18

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   180  

Oui un immeuble demande plus de travail qu’un bien isolé. Mais au final cela prend parfois moins de temps de (bien) faire les choses soi-même que de déléguer et devoir relancer sans cesse des intermédiaires qui le font (mal) pour vous : conseil syndical, syndic, artisans mandatés par le syndic dont vous n’êtes pas le client direct

En ligne En ligne

 

#42 09/09/2019 13h36

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   134  

Quatre choses:

1° le premier appartement que j’ai visité sur Tourcoing, situation similaire, la vendeuse ne voulait pas vendre en dessous de son crédit restant, j’ai fait une offre, refusée. Le bien s’est vendu exactement au même prix quelques mois plus tard. J’avais même regardé son profil facebook surlequel elle indiquait qu’elle habitait déjà à > 50km de son logement et que c’était galère…

2° j’avais dans un premier temps visité des immeubles sur tourcoing/hellemmes/roubaix/wasquehal/croix une dizaine au total, sur 30 annonces sélectionnées. A chaque fois les problèmes majeurs étaient: a) état vraiment lamentable (certains locataires faisaient des feux dans le salon pour se chauffer…) b) rentabilité médiocre (max 10%) c) beaucoup de commerces en rdc et souvent précaire (locataires tournant tous les 3 ans, ou alors odeur de cuisine dans les appartements).
Je pense qu’il faut donc beaucoup plus de temps que la simple recherche d’appartement classique.
In fine j’ai acheté deux appartements dans un même immeuble avec options sur 2 autres (par la suite je ne les ai pas acheté car trop chers).

3° J’exclue également les studios de mes recherches sur Tourcoing car rapport qualité/prix moindre, vacance supérieure (si profil étudiant)

4° Tourcoing n’est pas la ville la plus agréable à vivre mais cela reste une ville avec des infrastructures (métro, piscine, centre-ville, gare) et on trouve sans problème des locataires si le bien est de qualité.

Dernière modification par maxlille (09/09/2019 13h41)

Hors ligne Hors ligne

 

#43 09/09/2019 14h12

Membre
Réputation :   27  

maxlille a écrit :

Quatre choses:

1° le premier appartement que j’ai visité sur Tourcoing, situation similaire, la vendeuse ne voulait pas vendre en dessous de son crédit restant, j’ai fait une offre, refusée. Le bien s’est vendu exactement au même prix quelques mois plus tard. J’avais même regardé son profil facebook surlequel elle indiquait qu’elle habitait déjà à > 50km de son logement et que c’était galère…

2° j’avais dans un premier temps visité des immeubles sur tourcoing/hellemmes/roubaix/wasquehal/croix une dizaine au total, sur 30 annonces sélectionnées. A chaque fois les problèmes majeurs étaient: a) état vraiment lamentable (certains locataires faisaient des feux dans le salon pour se chauffer…) b) rentabilité médiocre (max 10%) c) beaucoup de commerces en rdc et souvent précaire (locataires tournant tous les 3 ans, ou alors odeur de cuisine dans les appartements).
Je pense qu’il faut donc beaucoup plus de temps que la simple recherche d’appartement classique.
In fine j’ai acheté deux appartements dans un même immeuble avec options sur 2 autres (par la suite je ne les ai pas acheté car trop chers).

.

C’est ce que je pense aussi, la recherche d’un immeuble demande beaucoup plus de temps.
D’autant plus que pour qu’un immeuble soit rentable, il faut en choisir un avec des travaux de rénovation (le modèle de Cricri) pour générer un max de charges et différer le plus longtemps possible le paiement de l’impôt.

Choisir des artisans et coordonner des travaux ; je sais faire ( fait pour la construction de ma résidence principale)  mais pas pour un bien à plus de 200 km de chez moi car je ne serai pas en mesure de suivre de manière rapprochée les travaux.

L’une mes connaissances a acheté une maison en ruine à 50000 euros dans le nord et à fait 140000 de travaux. Objectif : colocation de 6 chambres avec des chambres de 20m2 chacune avec salle d’eau chacune. L’intermédiaire a tout géré recherche du bien + coordination des travaux avec un architecte d’intérieur.  Cash flow estimé : 800 euros net.
Sa commission est de 7%. Et comme il y a beaucoup de travaux, longue période sans paiement d’impôt.
La mise en location sera géré par le propriétaire.
Peut être que c’est une solution de passer par ce type d’intermédiaire pour les personnes comme moi qui veulent acheter des biens avec beaucoup de travaux mais loin de son domicile…

Hors ligne Hors ligne

 

#44 09/09/2019 21h27

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   300  

Si vous parlez de l’intermédiaire dont le nom commence par coloc, les rentabilité sont loin des 10%, et le cash flow après impôts surestimé.

Hors ligne Hors ligne

 

#45 09/09/2019 21h53

Membre
Réputation :   27  

Non, pas du tout , je ne connais pas Coloc.
C’est un jeune investisseur qui  habite en IDF et qui a monté sa boîte de coach en immo. Il propose une offre complète : recherche de biens avec beaucoup de travaux ; plans et déco par un architecte d’intérieur ; coordination des travaux par un partenaire. Il a aussi un partenaire comptable.

Bref ; je ne dis pas que je vais travailler avec lui mais je vais le rencontrer pour voir ce qu’il propose et ayant maintenant de bonnes connaissances en investissement immo ;  si il me raconte des cracks,je ne serai pas dupe. Je vous ferai un topo sur un post dédié quand je l’aurais rencontré

Hors ligne Hors ligne

 

#46 13/09/2019 09h31

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

Jade a écrit :

C’est un jeune investisseur qui  habite en IDF et qui a monté sa boîte de coach en immo. Il propose une offre complète : recherche de biens avec beaucoup de travaux ; plans et déco par un architecte d’intérieur ; coordination des travaux par un partenaire. Il a aussi un partenaire comptable.

Encore un philanthrope !

Un tel investisseur, qui connaît toutes les ficelles, gagne forcément beaucoup sur ses propres opérations. Et pourtant, il accepte de faire du coaching, qui lui lui rapporte forcément moins, rapporté au temps passé, car c’est long et compliqué. Quelle générosité !

A moins qu’il n’y ait une faille dans mon raisonnement ? wink

Dernière modification par Bernard2K (13/09/2019 09h36)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

En ligne En ligne

 

#47 13/09/2019 10h08

Membre
Réputation :   93  

Je ne cherche pas a le defendre  mais il y a au moins une raison de le faire ( autre que la philantropie) .

Le coaching est sans risque et sans mise de depart ( et plus repetable). 
les lignes de credit ne sont pas infinies et pas facile de suivre 5 6 dossiers a la fois  alors que dans le service ….

Hors ligne Hors ligne

 

#48 13/09/2019 15h12

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

Sans risque ? Un professionnel qui donne des conseils d’investissements à des particuliers ?

C’est sans risque jusqu’au premier litige.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

En ligne En ligne

 

#49 13/09/2019 17h25

Membre
Réputation :   27  

C’est plus que des conseils . Certes, il donne des conseils sur le statut de LMNP, mais il ne fait pas que ça. Il pilote le projet de rénovation du bien ; il travaille avec un maître d’oeuvre qui coordonne les artisans.
Comme dit Timinel, il propose un service. Après comme tout service dans le bâtiment, il faut faire une analyse pour voir si l’offre est solide. Aller voir des chantiers réalisés par l’entrepreneur pour voir si les travaux sont de qualité ; questionner des maîtres d’ouvrage qui sont passés par cet entrepreneur ; analyser les tableaux de rentabilité, regarder sur LBC les prix dans l’ancien pour des biens équivalents.

J’ai fait construire ma maison , j’ai fait appel au service d’un constructeur qui a tout géré. Ce que propose cet entrepreneur , c’est un peu pareil. A la différence, qu’on est sur de la rénovation.

Hors ligne Hors ligne

 

#50 13/09/2019 19h11

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   633  

Par définition, rajouter des intermédiaires c’est ajouter des coûts.
Et malheureusement c’est également ajouter des risques (évidement on dit au client que grâce au volume d’affaire et au professionnalisme blablabla c’est moins de risques, moins de coûts). Ce genre d’intermédiaire ne va pratiquement jamais sur les chantiers (pas plus que son maître d’oeuvre) !

Pour faire efficace et peu coûteux qu’une seule solution ; acquérir soit même les connaissances suffisantes, traiter en direct et surveiller le chantier quotidiennement.

En s’impliquant moins, il vaut mieux prendre une entreprise générale de bonne réputation et toujours surveiller le chantier (cette étape est indispensable quelle que soit le prestataire).

Dernière modification par DDtee (13/09/2019 19h12)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur