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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 06/05/2018 01h29

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Bonjour a tous
Pour mon premier investissement, Je suis sur le point de signer un compromis de vente pour un appartement sur la banlieue de Lyon en colocation étudiante et/ou jeunes actifs. Ville comprenant pas moins de 30 000 étudiants

MON PROFIL
célibataire 26 ans. Salarié cadre dans le privé TMI 14% pour le moment avec les frais réels

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

T4 83 M2 que je vais transformer en T5 soit 4 chambres de 10m2 environ / chambres
Entièrement meublé/équipé (machine a laver, grand réfrigérateur, lits, etc)
10 minutes a pied d’un IUT
4 minutes a pied du métro
Très proche des commerces superet, snack etc..
Année de construction : Année 65
environ 20 000 à 30 000 euros de travaux
prix de vente 180 000 FAI. Offre faites au prix (beaucoup de demande)

POINTS NÉGATIFS
Rdc surélevé
1 seule Salle d’eau mais avec grand toilette séparé donc possibilité de faire un lave-main voir une douche
Salon + cuisine à ouvrir TOTAL 26m2

LOCALISATION DU BIEN
Villeurbanne

Concernant la rentabilité
charge copro 102 e / mois
chauffage + eau chaude individuelle
TF 650E
loyer possible 380-400 par chambre hors charges soit un loyer de 1600e sur 10 mois (En prenant des étudiants)
Crédit sur 25 ans avec 1 an de report des mensualités. Le tout sans apport (Loin d’être obtenu)

Donc rentabilité brut 8,64% (Bien FAI + notaire + 20ke de travaux) avec un cash flow possible de 290e/mois avec un été vide.

Exploitation en LMNP

Qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : colocation, etudiant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 06/05/2018 09h27

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Bonjour êtes vous sur de réussir a mettre machine a laver, grand réfrigérateur, lits, etc dans 10m carré?

Ca me parait trop petit
Une salle de bain pour 4 coloc c’est pas terrible.

Je trouve la rentabilité mauvaise au vu du boulot a effectuer et de trouver les locataires.
Même en louant les 12 mois vous n’avez pas une renta a 10%.
C’est le minimum a viser étant donné le boulot.

Le point positif c’est les charges faibles.


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

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#3 06/05/2018 10h11

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Je pense que bien sûr c’est le "T4 83 M2 que je vais transformer en T5" qui sera "Entièrement meublé/équipé" donc une machine à laver dans l’appartement et non dans chaque chambre, idem le "grand réfrigérateur".

Dernière modification par kc44 (06/05/2018 10h11)

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#4 06/05/2018 16h45

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L’appartement sera entièrement équipé avec machine à laver + "grand" frigo. Les chambres quand à elle seront équipés d’un lit, placard (déjà 2 présents dans les murs) + bureau.. Oui 10m2 c’est pas très très grand..

Pour la rentabilité, je suis bien conscient qu’elle n’est pas de 10%. C’est ce que je visait mais étant sur un marché très tendu qui va prendre de la valeur, les marges de négociations sont très très faibles voir nul. Le prix du marché dans cette zone est de 2600e le m2. Cela faisait 5 mois que je cherchais.. le bien est sorti il y a 4 jours. Il y avait déjà 10 visites + 2 offres. Je n’avais pas beaucoup de marge de manoeuvre.

Si la renta est inférieur à 10% mais que le bien dégage du cash flow je me dis que c’est bon.

En effet la coloc demande du temps, j’habite à 25 minutes à pied du bien, ce qui me permettra de le gérer correctement.

Pour les charges elles ne comprennent pas le chauffage et l’eau chaude. Donc pas terrible pour autant mais chaudière individuelle c’est plutôt rare. A voir comment isoler le bien pour réduire au maximum.

Merci en tout cas pour vos avis

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#5 06/05/2018 19h22

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Rentabilité nettement insuffisante. Les chambres sont petites et 5 personnes dans un appartement, vous pouvez prévoir de le refaire tous les 5/7 ans.

Détail frigo : 1 frigo top pour une personne, c’est 50 litres x 5 = 250
Je vous conseille 2 frigos. S’il y en a 1 qui tombe en panne, ce sera moins gênant. Mais c’est un détail…

Par contre, 1 salle de bain pour 5… Pas cool
La douche dans un wc… bof
Vous pouvez prévoir aussi un gros cumulus (2 de preference)
Vous avez prévu combien de travaux/an ?

Calculez votre rentabilité nette. Il faut pas que le désespoir vous conduise à pousser le bouchon trop loin


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#6 06/05/2018 20h40

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T5 = 4 chambres pas 5..
Comment font les familles qui vivent dans des T5 avec 1 frigo et une salle d’eau ? Bien sûr ce n’est pas des conditions idéales idéales mais je les juge « vivables ». Pour avoir été en colocation jusqu’à 8 personnes, nous avions que 2 salles de bain..

Environ 200€/an de travaux d’entretien courant.. sans grosses dégradations !

Le bien dégage un cash flow Positif, qu’importe si le rendement n’attend pas 10%, non ?

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#7 06/05/2018 21h05

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tini38 a écrit :

Comment font les familles qui vivent dans des T5 avec 1 frigo et une salle d’eau ?

Ils attendent leur tour … Franchement c’est parfois astreignant surtout en colocation avec des personnes lambda et non au sein d’une même famille. Vous ne pouvez pas comparer avec 2 salles d’eau à 8, le simple fait qu’il y ait 2 salles d’eau permet de jongler plus facilement. Là quand c’est occupé et que tous les étudiants commencent à la même heure, il faut une bonne entente pour que la colocation perdure.

Je trouve votre interrogation étrange, ce n’est pas trop à nous de vous rassurer en vous disant si c’est bien ou pas, suffisant en rentabilité ou non. Le cash-flow positif ne fait pas tout, il ne faut pas d’aléa pour qu’il le reste.
Avez-vous une expérience de la colocation en tant que bailleur ?

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#8 06/05/2018 21h45

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Concernant la rentabilité, l’essentiel ne me parait pas être de dégager un cash flow positif, mais plutôt que la rentabilité soit bonne par rapport au temps que vous consacrerez au bien.
La gestion de 4 chambres meublées en colocation, c’est beaucoup plus de temps que la gestion d’un appartement. Or, la rentabilité attendue de 8% brut (combien en net ? 5 ou 6% ?) ne me parait pas rémunérer suffisamment ce travail.

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#9 06/05/2018 21h48

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Bien sûr je comprend.. je n’ai effectivement pas d’experience En tant que bailleur.. c’est mon premier investissement locatif.

Je vais jouer sur 2-3 astuces pour que le logement soit accueillant : au minimum un lave-main + miroir dans les toilettes pour éviter les embouteillages le matin..

Je ne sais pas encore si je vise les étudiants ou les jeunes actifs..

Je vais tout faire pour qu’en terme d’equipement et de deco ce soit le plus chaleureux possible.. à défaut d’avoir un espace plus grand.. un 100m2 ne coûterait pas le même prix. Surtout dans cette zone

Merci en tout cas

Dernière modification par tini38 (06/05/2018 21h55)

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#10 06/05/2018 21h49

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A ma connaissance vous serez obligé (légalement) de louer avec un bail unique qui ne peut dépasser les prix du marché. En cas de bail individuel, les prix peuvent dépasser le prix normal du marché pour un logement de cette taille mais les chambres doivent faire au moins 14m2.
Cordialement

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#11 06/05/2018 21h54

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Bail unique effectivement vu que les chambres font moins de 14m2 et sont sans point d’eau.

Pas de limite de loyer, mais la norme pour une chambre en coloc va de 360 à 420 Hc.. on verra en fonction de la rénovation comment je peux me positionner…

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#12 08/05/2018 04h22

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tini38 a écrit :

T5 = 4 chambres pas 5..
Comment font les familles qui vivent dans des T5 avec 1 frigo et une salle d’eau ? Bien sûr ce n’est pas des conditions idéales idéales mais je les juge « vivables ». Pour avoir été en colocation jusqu’à 8 personnes, nous avions que 2 salles de bain..

Environ 200€/an de travaux d’entretien courant.. sans grosses dégradations !

Le bien dégage un cash flow Positif, qu’importe si le rendement n’attend pas 10%, non ?

Meaculpa pour le nombre de chambres

Pour l’entretien, cela me semble insuffisant.  Pour affiner le coût, listez les équipements, estimez leur durée de vie et déterminez le coût. Exemple :
- mal 400 euros/ 8 ans > 50€/an
- matelas 200€/10 ans : 20€/anx4
- frigo 300€/10 ans : 30€/an
- four 200€/10 ans : 20€/an

Vous avez déjà dépensé votre budget… reste la chaudière, la robinetterie, rafraîchissement peinture, mobilier …

Et sans oublier les gros travaux  de la copro, les diagnostics à refaire régulièrement…

Et les impôts…

Je compte 500€/an pour un studio donc vous pouvez multiplier  par 10 votre budget (Je n’ai pas de chaudière, ni de copro).

Dernière modification par lachignolecorse (08/05/2018 06h33)


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#13 08/05/2018 09h29

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Dans votre estimation du prix potentiel de vos chambres, il faut tenir du compte du fait que 4 chambres dans 83m2 se loueront moins chères que 3 chambres de tailles généreuses dans 83m2. Partez peut être donc sur un scénario de prix bas, soit à priori 360e (je ne connais pas votre marché). D’autant plus que l’appartement étant en RDC, vous aurez moins de candidats.

Avez vous déjà testé votre marché ?

Avez vous déjà fait effectuer des devis ? Faites vous les travaux vous-même ? Quelle est la nature des travaux à effectuer ? Car une fourchette de travaux de 20k à 30k n’est pas assez précise, surtout lorsque vous vous basez sur ces chiffres pour déterminer votre rendement potentiel. Et il convient d’avoir ces réponses avant la fin de la période rétractation.

D’après votre présentation, vous investissez seul. Prenez bien en compte que cet investissement total de 225K pèsera lourd dans votre capacité d’emprunt. Y compris pour un éventuel achat de RP. Il ne faut donc pas se tromper au départ.
En intégrant tous les coûts (PNO, comptable, achat du mobilier, etc), en y ajoutant les frais d’entretiens, le rendement net tombera aux alentours de 5/6% à priori si vous partez sur une vacance de 2 mois/an.

Analysez froidement votre dossier, en prenant bien en compte tous les éléments et en laissant l’affectif de côté. Vous avez fait une offre au prix, donc il y a sans doute possibilité de trouver des biens plus intéressants encore (les biens les plus intéressants n’arrivent pas sur internet). Vous parlez d’une offre au prix car il y avait une forte concurrence. Est-ce l’AI qui vous a dit qu’il y a a une forte concurrence ? Si ce le cas, je me méfierai grandement car c’est une astuce classique des AI pour travailler émotionnellement les potentiels acheteurs. Un bien est toujours négociable, même si l’AI dit l’inverse.
Nous ne connaissons pas votre marché donc il est très difficile de vous dire si c’est ou non une bonne affaire. Mais n’oubliez jamais que la bonne affaire ne se crée qu’au moment de l’achat.

Concernant le crédit avez vous fait des simulations sur 20 ans ? Car le delta en terme de coût des intérêts est proportionnellement beaucoup plus important sur 25 ans que sur 20 ans, et cela ne vaut rarement le coût. D’autant qu’il n’est pas du tout acquis que vous garderez ce bien durant 20 ou 25 ans, donc autant amortir du capital le plus possible.

Sur le plan purement colocation maintenant:
-Remplir une colocation de 4 chambres risque de prendre un petit peu de temps et ne se fera pas en un jour comme un appartement classique. Surtout si vous voulez de bons profils. Personnellement, j’estime qu’il faut compter 2 à 3 semaines (alors que mes autres bien en petites surface LMNP se louent dans la journée). Soyez attentif à vos premiers colocataires, car si vous avez deux étudiants de première année par exemple, vous n’arriverez sans doute pas à attirer des jeunes actifs dans vos autres chambres. Il faudra donc être patient pour mettre votre colocation sur de bons rails au départ. Et être prêt, psychologiquement, à accepter de laisser votre appartement vide 3 semaines ou un mois, même si c’est votre premier investissement. Sans paniquer ni remettre votre projet en cause, et en pouvant dormir sur vos deux oreilles (ce qui n’a pas de prix).

-Si vous êtes sur le point de signer le compromis, le logement ne sera sans doute pas prêt pour septembre (surtout si vous effectuez les travaux par vous-même). Bien qu’ayant un différé d’un an, comment avez vous prévu de gérer cette éventuelle période de vacance pour le lancement de votre colocation ? Courte durée ? Accueil de stagiaires ? D’Erasmus?

-Il faut également noter (je parle d’expérience) que certains colocataires potentiels sont réticents à intégrer une colocation mise en place par le propriétaire.

- Si vous faites un forfait charges, pensez bien à y inclure l’entretien de la chaudière individuelle. Car si vous procédez au forfait, il faut que cela soit inclus dès le départ. Idem pour la taxe ordures ménagères.

-Lorsque vous aurez toutes les pièces pour le compromis, vérifiez bien que le règlement de copropriété n’interdise pas la location en meublé. Et la colocation. C’est peu probable compte tenu de l’âge de l’immeuble, mais il faut vérifier.

Enfin, n’oubliez pas de prendre en compte les impôts. Car même en meublé, vous aurez des impôts à payer pour ce type de bien. Faites vos simulations, en gardant à l’esprit que cet investissement vous fera (certainement) changer de tranche.

Dernière modification par dalki (08/05/2018 10h18)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#14 08/05/2018 23h28

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Merci Dalki pour ce retour. Je vais répondre point par point.

Premièrement pour situé le marché, il s’agit de la ville de Villeurbanne.

dalki a écrit :

Dans votre estimation du prix potentiel de vos chambres, il faut tenir du compte du fait que 4 chambres dans 83m2 se loueront moins chères que 3 chambres de tailles généreuses dans 83m2. Partez peut être donc sur un scénario de prix bas, soit à priori 360e (je ne connais pas votre marché). D’autant plus que l’appartement étant en RDC, vous aurez moins de candidats.

Les chambres proposés en colocation sur les différents sites d’annonces à Villeurbanne font en moyenne 10-12m2. Pas bien plus. Mais en effet la remarque est bonne.

dalki a écrit :

Avez vous déjà testé votre marché ?

J’ai déjà testé il y a quelques mois donc a priori période "creuse" avec une fausse petite annonce. J’avais de nombreux retours avec tout type de profils.

dalki a écrit :

Avez vous déjà fait effectuer des devis ? Faites vous les travaux vous-même ? Quelle est la nature des travaux à effectuer ? Car une fourchette de travaux de 20k à 30k n’est pas assez précise, surtout lorsque vous vous basez sur ces chiffres pour déterminer votre rendement potentiel. Et il convient d’avoir ces réponses avant la fin de la période rétractation.

Pour les travaux : Le bien est "habitable" dans l’état. Je souhaite réaliser une rénovation coup de coeur avec parquet, peintures propres et déco moderne. L’électricité est à remettre aux normes (pas de terre). La cuisine est à revoir et la salle de bain également. Une cloison est à monter pour la 4ème chambre. Je compte réaliser moi même la première partie "préparation" des travaux : dé-tapissage, démolition.. Pour la suite je connais un bon artisan prêt à faire les travaux. Pour le budget, on pourrait aller loin en changeant les fenêtres, cuisine haut de gamme, carrelages cher.. etc.. J’ai prévu de faire le point avec mon artisan pour évaluer le cout des travaux avec des matériaux moyen de gamme. Je n’ai pas de devis pour le moment de la part d’artisans. Pour la partie ameublement je comptais a peu près 6000e.

dalki a écrit :

D’après votre présentation, vous investissez seul. Prenez bien en compte que cet investissement total de 225K pèsera lourd dans votre capacité d’emprunt. Y compris pour un éventuel achat de RP. Il ne faut donc pas se tromper au départ.
En intégrant tous les coûts (PNO, comptable, achat du mobilier, etc), en y ajoutant les frais d’entretiens, le rendement net tombera aux alentours de 5/6% à priori si vous partez sur une vacance de 2 mois/an

Vous visez juste et j’avoue que cela me fait aussi un peu peur.. Je voulais un investissement moins élevé et je ne sais d’ailleurs pas si les banques me suivront mais je suis à l’affut depuis maintenant 5-6mois et honnêtement le prix est bon (par rapport au prix du marché) et la localisation est parfaite : 10min d’un IUT, au pied de l’immeuble supermarchés, métro à 4 minutes à pied…
Pour le rendement c’est ça, dans le cas d’une vacance de 2 mois on est à 6,2% net net CashFlow 270€. 7,9% si c’est loué toute l’année CashFlow 570€ (Emprunt sur 25ans).
Pour la capacité d’endettement, au bout d’un ou 2 ans, si on démontre au banquier que le bien est à minima autofinancé, cela pose toujours un problème pour l’achat d’un deuxième bien ou ma RP ?

dalki a écrit :

Analysez froidement votre dossier, en prenant bien en compte tous les éléments et en laissant l’affectif de côté. Vous avez fait une offre au prix, donc il y a sans doute possibilité de trouver des biens plus intéressants encore (les biens les plus intéressants n’arrivent pas sur internet). Vous parlez d’une offre au prix car il y avait une forte concurrence. Est-ce l’AI qui vous a dit qu’il y a a une forte concurrence ? Si ce le cas, je me méfierai grandement car c’est une astuce classique des AI pour travailler émotionnellement les potentiels acheteurs. Un bien est toujours négociable, même si l’AI dit l’inverse.
Nous ne connaissons pas votre marché donc il est très difficile de vous dire si c’est ou non une bonne affaire. Mais n’oubliez jamais que la bonne affaire ne se crée qu’au moment de l’achat.

Je me suis poser le même question ! Mais je suis passé à côté de 2 biens en proposant moins, et je ne parle pas de grosses négociations. Je me suis pas mal formé sur le forum et ailleurs et je souhaitais forcément négocier, trouver la bonne affaire en "off" mais c’est quand même très dur. Ce marché là est très tendu. Les biens partent très très vite ! J’ai même eu des contacts avec des agences qui n’ont pas hésité à me dire : Les biens complément délabrés nous n’en avons pas puisque notre directeur d’agence est marchand de biens (50-60 biens/an). Je voulais vraiment négocier, surtout qu’il s’agit d’une succession mais je prenais le risque de ne pas l’avoir pour une négociation à 5000€… Le bien est quand même en dessous du prix du marché : 2170€/m2 au lieu de 2600/m2 en moyenne. Mais pas évident de juger avec une grand surface et un Rdc surelevé.. Il reste quand même exposé Est/ouest et lumineux.

dalki a écrit :

Concernant le crédit avez vous fait des simulations sur 20 ans ? Car le delta en terme de coût des intérêts est proportionnellement beaucoup plus important sur 25 ans que sur 20 ans, et cela ne vaut rarement le coût. D’autant qu’il n’est pas du tout acquis que vous garderez ce bien durant 20 ou 25 ans, donc autant amortir du capital le plus possible.
Enfin, n’oubliez pas de prendre en compte les impôts. Car même en meublé, vous aurez des impôts à payer pour ce type de bien. Faites vos simulations, en gardant à l’esprit que cet investissement vous fera (certainement) changer de tranche.

C’est mon grand dilemme, le cash flow est nettement supérieur sur 25 ans. Pour les intérêts on passe de 38 000€ sur 20ans à 50 000€ sur 25.. D’après toutes les simulations que j’ai pu faire sur rendementlocatif, pas d’impôts pendant 7-8 ans en LMNP. Après ça commence à faire mal ! Donc en effet, je sais pas si le mieux c’est de revendre au bout de 7 ans (d’ou l’intérêt de l’emplacement qui va prendre de la valeur) ou bien de ré-injecter des travaux dedans pour déduire des charges. Dans le premier cas, il est plus judicieux d’emprunter sur 20 dans l’autre sur 25..

dalki a écrit :

Sur le plan purement colocation maintenant:
-Remplir une colocation de 4 chambres risque de prendre un petit peu de temps et ne se fera pas en un jour comme un appartement classique. Surtout si vous voulez de bons profils. Personnellement, j’estime qu’il faut compter 2 à 3 semaines (alors que mes autres bien en petites surface LMNP se louent dans la journée). Soyez attentif à vos premiers colocataires, car si vous avez deux étudiants de première année par exemple, vous n’arriverez sans doute pas à attirer des jeunes actifs dans vos autres chambres. Il faudra donc être patient pour mettre votre colocation sur de bons rails au départ. Et être prêt, psychologiquement, à accepter de laisser votre appartement vide 3 semaines ou un mois, même si c’est votre premier investissement. Sans paniquer ni remettre votre projet en cause, et en pouvant dormir sur vos deux oreilles (ce qui n’a pas de prix).
-Si vous êtes sur le point de signer le compromis, le logement ne sera sans doute pas prêt pour septembre (surtout si vous effectuez les travaux par vous-même). Bien qu’ayant un différé d’un an, comment avez vous prévu de gérer cette éventuelle période de vacance pour le lancement de votre colocation ? Courte durée ? Accueil de stagiaires ? D’Erasmus?

Alors, je compte en effet demander un report de crédit d’1 an à la banque pour effectuer les travaux (2 mois peut-être) et ensuite me faire une épargne de sécurité.. Donc je serais prêt à payer à mes frais uniquement les intérêts pendant 1 mois si il le faut. Ensuite pour le remplir, je n’ai encore pas vraiment d’expérience, mais il est vrai qu’établir un bail commun avec 4 colocs de bons profils au départ ne va pas être chose simple. Pour la disponibilité, en Septembre oui je ne pense pas que cela soit jouable si on prend 3 mois entre compromis et vente + 2 mois de travaux. Après je suis ouvert pour louer à des Erasmus et/ou des Stagiaires si il le faut.

dalki a écrit :

Il faut également noter (je parle d’expérience) que certains colocataires potentiels sont réticents à intégrer une colocation mise en place par le propriétaire.

Vous voulez dire que les colocs préfèrent louer le logement complet et se "débrouiller" entre eux? Du coup au lieu de louer un appartement 1600€ (4x400), ils préfèrent louer un T5 à 1000-1200€ (Et je les comprend, je ferais surement pareil, à condition d’être 4 au départ)

dalki a écrit :

- Si vous faites un forfait charges, pensez bien à y inclure l’entretien de la chaudière individuelle. Car si vous procédez au forfait, il faut que cela soit inclus dès le départ. Idem pour la taxe ordures ménagères.
-Lorsque vous aurez toutes les pièces pour le compromis, vérifiez bien que le règlement de copropriété n’interdise pas la location en meublé. Et la colocation. C’est peu probable compte tenu de l’âge de l’immeuble, mais il faut vérifier.

Je compte appliquer un forfait de charge "tout inclus". Dans les faits je ne sais pas vraiment comment cela fonctionne, c’est un point à creuser.
Pour le règlement, je l’étudierai avec attention.

Dernière modification par tini38 (08/05/2018 23h45)

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#15 09/05/2018 07h35

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Vous n’avez pas vraiment chiffré les travaux ni l’ameublement… Et vous comptez sur le différé de remboursement pour vous "faire" une épargne ! Ca, ça craint ! Le risque est de se retrouver "au milieu du gué", sans pouvoir finir les travaux par faute de moyens financiers.

Dans le modèle de présentation de cas, il y a une ligne "Épargne de précaution", ce n’est pas par hasard. Quel est le montant de votre épargne actuelle ?

Attention, vous risquez d’avoir à débourser :
- les frais de notaire (il n’est pas systématique d’obtenir du 110 %)
- une partie des travaux, surtout s’il y a dépassement du devis initial ou si vous aviez oublié des choses
- les frais de dossier bancaire
- la totalité de l’ameublement.

Première urgence : définir plus précisément les travaux et obtenir un devis (ou même plusieurs). De façon à pouvoir consulter les banques sur le total "acquisition plus travaux".

Comme l’écriviez :

Crédit sur 25 ans avec 1 an de report des mensualités. Le tout sans apport (Loin d’être obtenu)

Il y a 3 choses qui sont loin d’être obtenues : les 25 ans, le sans apport, et le différé d’un an. 20 ans au lieu de 25 ans, ça fera seulement baisser un peu votre cashflow, ce n’est pas bien grave. Par contre, si vous n’obtenez pas le "sans apport" et/ou le différé d’un an, si vous n’avez pas d’épargne de précaution, le risque est de se retrouver "au milieu du gué", sans pouvoir finir les travaux par faute de moyens financiers (bis repetita).

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2018 07h46)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#16 09/05/2018 11h54

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Bonjour

Je suis dans le même cas que vous, j’ai acquis un F4 transformable en F5 ( puisque c’était un F5 au départ).
J’ai un peu d’avance sur vous car j’en suis aux devis et les travaux vont débuter, et je ne suis pas novice car ce n’est pas mon premier investissement de ce type.

Alors en ce qui concerne les chiffres pour remettre dans le contexte:

- C’est un appartement de 97m2 ( bien plus grand donc)
- Bien acheté 103.000 euros ( beaucoup moins cher, mais la même région, mais c’est une ville universitaire quand même)
- Les chambres sont louables à 320-350 TTC assez facilement
- Les chambres ont des superficies de 10-10-12-12 m2
- 3ème étage avec ascenseur

l’appartement est habitable comme le votre j’imagine, mais terriblement vieillot , j’ai donc provisionné dans le crédit 25.000 de travaux :
- 5500 ( devis accepté de ma part) pour remettre l’électricité aux normes en Hager, avec nouveau tableau, mise à la terre, etc…
- Rénovation Fenêtres ( j’attends le devis mais je l’estime à 5.000 euros)
- Création d’une 2ème salle d’eau ( douche+ lavabo) dans une pièce existante de 1m20*1m80=> Selon moi c’est obligatoire de proposer une deuxième salle d’eau dans une colocation avec 4 chambres
- Refaire les murs et là, je vais prendre cher car je n’ai absolument pas l’intention de m’occuper du décollage du papier peint existant, c’est un coup à se vouloir passer par la fenêtre.
- Faire poser du carrelage et du parquet stratifié ( qualité obligatoire)
- Meubler les chambres , le salon ( hors budget )
- Poser une cuisine, et l’électroménager qui va avec.( hors budget travaux)

Il faut savoir que je vais certainement exploser les 25.000 euros de travaux, et encore, je ne compte pas le temps passé pour trouver le bien, ensuite pour organiser les visites des artisans:
Il est important de faire plusieurs visite et devis pour un même corps de métier,
cela permet d’avoir un prix correct, mais surtout d’avoir des conseils, parfois différents, des professionnels sur ce qui est faisable ( ou non).
Ensuite du temps pour trouver les matériaux, les meubles, pour organiser l’implantation de la cuisine.
Je vais encore en consommer énormément pour organiser les travaux, en espérant que ce sera fini pour septembre, ensuite du temps pour trouver les locataires, faire les visites, faire les contrats.

En ce qui concerne les locataires, c’est ambitieux de ne compter que 2 mois de vacances. Je pense que pour calculer une rentabilité de base, il vaut mieux s’attendre au pire et avoir de bonnes surprises, comme des locataires qui gardent leur chambre pendant les vacances.

La colocation fonctionne bien , mais je remarque que la concurrence devient de plus en plus féroce, il faut donc proposer du très bien, et parfois proposer le petit plus qui fera la différence, et surtout éviter le gros "moins" qui fera capoter l’affaire.

Pour les annonces fictives, il faut se méfier aussi des retours, car ces retours ne se transformeraient pas systématiquement en bail.

Tout ça pour dire que je ne suis pas convaincu par le bien que vous allez acheter, mais ça n’est que mon avis. Je crains que votre rentabilité ne soit pas celle espérée.

Bon courage tout de même.

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#17 09/05/2018 13h02

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Bernard2K a écrit :

Vous n’avez pas vraiment chiffré les travaux ni l’ameublement… Et vous comptez sur le différé de remboursement pour vous "faire" une épargne ! Ca, ça craint ! Le risque est de se retrouver "au milieu du gué", sans pouvoir finir les travaux par faute de moyens financiers.

Dans le modèle de présentation de cas, il y a une ligne "Épargne de précaution", ce n’est pas par hasard. Quel est le montant de votre épargne actuelle ?

Attention, vous risquez d’avoir à débourser :
- les frais de notaire (il n’est pas systématique d’obtenir du 110 %)
- une partie des travaux, surtout s’il y a dépassement du devis initial ou si vous aviez oublié des choses
- les frais de dossier bancaire
- la totalité de l’ameublement.

Première urgence : définir plus précisément les travaux et obtenir un devis (ou même plusieurs). De façon à pouvoir consulter les banques sur le total "acquisition plus travaux".

Comme l’écriviez :

Crédit sur 25 ans avec 1 an de report des mensualités. Le tout sans apport (Loin d’être obtenu)

Il y a 3 choses qui sont loin d’être obtenues : les 25 ans, le sans apport, et le différé d’un an. 20 ans au lieu de 25 ans, ça fera seulement baisser un peu votre cashflow, ce n’est pas bien grave. Par contre, si vous n’obtenez pas le "sans apport" et/ou le différé d’un an, si vous n’avez pas d’épargne de précaution, le risque est de se retrouver "au milieu du gué", sans pouvoir finir les travaux par faute de moyens financiers (bis repetita).

Mon épargne personnel est d’environ 10 000€ que je comptais mettre pour l’ameublement. Je reconnais que cette épargne est assez faible pour ce type de projet. Mais je n’ai malheureusement pas pu épargner plus.. Ma famille pourra éventuellement m’aider.

Justement sur les frais de notaire, j’ai lu plusieurs choses sur l’avance des frais au moment du compromis. Est-ce que l’on doit avancer les 8% dans tous les cas et la banque nous rembourse dans le cas d’un emprunt à 110% ? J’ai un peu peur de perdre toute mon épargne à ce moment là.. J’ai également entendu que l’on n’était pas obliger d’avancer beaucoup.

fantomas60 a écrit :

Bonjour

Je suis dans le même cas que vous, j’ai acquis un F4 transformable en F5 ( puisque c’était un F5 au départ).
J’ai un peu d’avance sur vous car j’en suis aux devis et les travaux vont débuter, et je ne suis pas novice car ce n’est pas mon premier investissement de ce type.

Alors en ce qui concerne les chiffres pour remettre dans le contexte:

- C’est un appartement de 97m2 ( bien plus grand donc)
- Bien acheté 103.000 euros ( beaucoup moins cher, mais la même région, mais c’est une ville universitaire quand même)
- Les chambres sont louables à 320-350 TTC assez facilement
- Les chambres ont des superficies de 10-10-12-12 m2
- 3ème étage avec ascenseur

l’appartement est habitable comme le votre j’imagine, mais terriblement vieillot , j’ai donc provisionné dans le crédit 25.000 de travaux :
- 5500 ( devis accepté de ma part) pour remettre l’électricité aux normes en Hager, avec nouveau tableau, mise à la terre, etc…
- Rénovation Fenêtres ( j’attends le devis mais je l’estime à 5.000 euros)
- Création d’une 2ème salle d’eau ( douche+ lavabo) dans une pièce existante de 1m20*1m80=> Selon moi c’est obligatoire de proposer une deuxième salle d’eau dans une colocation avec 4 chambres
- Refaire les murs et là, je vais prendre cher car je n’ai absolument pas l’intention de m’occuper du décollage du papier peint existant, c’est un coup à se vouloir passer par la fenêtre.
- Faire poser du carrelage et du parquet stratifié ( qualité obligatoire)
- Meubler les chambres , le salon ( hors budget )
- Poser une cuisine, et l’électroménager qui va avec.( hors budget travaux)

Il faut savoir que je vais certainement exploser les 25.000 euros de travaux, et encore, je ne compte pas le temps passé pour trouver le bien, ensuite pour organiser les visites des artisans:
Il est important de faire plusieurs visite et devis pour un même corps de métier,
cela permet d’avoir un prix correct, mais surtout d’avoir des conseils, parfois différents, des professionnels sur ce qui est faisable ( ou non).
Ensuite du temps pour trouver les matériaux, les meubles, pour organiser l’implantation de la cuisine.
Je vais encore en consommer énormément pour organiser les travaux, en espérant que ce sera fini pour septembre, ensuite du temps pour trouver les locataires, faire les visites, faire les contrats.

En ce qui concerne les locataires, c’est ambitieux de ne compter que 2 mois de vacances. Je pense que pour calculer une rentabilité de base, il vaut mieux s’attendre au pire et avoir de bonnes surprises, comme des locataires qui gardent leur chambre pendant les vacances.

La colocation fonctionne bien , mais je remarque que la concurrence devient de plus en plus féroce, il faut donc proposer du très bien, et parfois proposer le petit plus qui fera la différence, et surtout éviter le gros "moins" qui fera capoter l’affaire.

Pour les annonces fictives, il faut se méfier aussi des retours, car ces retours ne se transformeraient pas systématiquement en bail.

Tout ça pour dire que je ne suis pas convaincu par le bien que vous allez acheter, mais ça n’est que mon avis. Je crains que votre rentabilité ne soit pas celle espérée.

Bon courage tout de même.

Merci beaucoup pour votre retour, cela me permet de me faire un avis. Concernant le montant total j’aurais préféré être sur un budget plus faible, mais j’ai remarqué qu’on est souvent plus rentable avec 4 colocs plutôt que 3. Mais c’est vrai il faut le remplir et 2 mois de vacances cela reste peu en fonction du turn-over.

Pour la salle de bain, cela va être compliqué d’en faire une deuxième. Cet élément ainsi que le RDC sont mes points faibles. Le Rdc je ne le placerai pas dans un "gros" moins, la salle d’eau beaucoup plus. La salle d’eau fait 4m2 et le toilette séparé mais attenant fait 2.5 m2. Donc impossible..

Pour les travaux en général, je compte réaliser moi même ce qui prend pas mal de temps. Pour le reste je m’étais mis en tête 25k€. A valider avec des devis mais je compte faire travailler une personne d’expérience qui est un ami/artisan.

Avez-vous déjà louer en Airbnb l’été dans le cas d’un appartement totalement vide ?

J’ai finalement beaucoup d’avis défavorables sur cet investissement (sur le forum). Je me pose donc beaucoup de questions. A l’inverse, l’Ai qui m’a rappelé concernant le compromis m’indique qu’ils ont énormément de demande pour ce bien. Je pense aussi à la potentielle plus-value… C’est un peu déroutant, j’ai tout de même l’impression que si je n’achète pas ce bien, je ne passerai jamais à l’action. Surtout que le projet de colocation me tient à cœur, que j’ai déjà vécu dans plusieurs colocs. C’est surtout le montant qui fais réfléchir, je n’ai pas envie de me bloquer pourr la suite.

Dernière modification par tini38 (09/05/2018 13h10)

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#18 09/05/2018 13h19

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Pour les 2 mois d’été, je ne serai pas aussi catégorique que fantomas60. J’ai un taux de remplissage de 94/98% fonction des années. Et j’ai 60% des personnes qui conservent leur logement entre 2 années scolaires. Vous pouvez leur proposer un bail de 2 mois (voir pour le formalisme). Il y a des chances pour que ça ne puisse pas être leur résidence principale donc pas d’Apl. Je ne sais pas si c’est légal.

Par contre, si c’est un quartier étudiant, vous aurez du mal à trouver des clients qui recherchent une location plutôt touristique. Vous pouvez éventuellement trouver des stagiaires mais la aussi, il faudra qu’ils partent pour la rentrée scolaire.

Dernière modification par lachignolecorse (09/05/2018 13h20)


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#19 09/05/2018 17h36

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On verra bien pour la vacance, je pars sur 2mois mini. Si c’est moins ca ne sera que du plus…

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#20 10/05/2018 11h56

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Je m’interroge aussi sur le départ de la coloc. On en avait discuter sur un fil mais je ne retrouve plus. Je m’explique : Si un ou 2 collocs sont trouvés mais que les 2 autres chambres ne sont pas loués avant 3 semaines ou 1 mois. Comment faire pour le bail ? De mémoire il faut que les 4 chambres soit loués en même temps au départ.. Par la suite, des avenants sont suffisants. Avez-vous déjà eu cette situation ?

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#21 10/05/2018 12h59

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@tini38

tini38 a écrit :

Justement sur les frais de notaire, j’ai lu plusieurs choses sur l’avance des frais au moment du compromis. Est-ce que l’on doit avancer les 8% dans tous les cas et la banque nous rembourse dans le cas d’un emprunt à 110% ? J’ai un peu peur de perdre toute mon épargne à ce moment là.. J’ai également entendu que l’on n’était pas obliger d’avancer beaucoup.

L’avance dont vous parlez c’est peut être l’indemnité d’immobilisation qui correspond a 5% ou 10% du prix de vente, une garanti pour le vendeur.

Cette somme est versée sur un compte séquestre et y reste jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif, environ trois mois plus tard.
Mais cela peut se négocier a 5%, voir moins.

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#22 10/05/2018 17h58

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À chaque compromis c’est le même problème. L’acheteur voudrait 10%, et nous presque rien.

Briefez votre notaire afin qu’il plaide en votre faveur pendant la signature, je ne verse jamais plus de 500€ et quand la question m’est posée sur le montant que je suis près à bloquer, j’annonce fièrement zéro, argumentant que mon financement est total et que de toute façon, en cas de désistement de ma promesse hors conditions suspensives, je suis conscient de devoir l’indemnité légale.

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#23 11/05/2018 06h33

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Cela dépend sur quel marché vous êtes. Je peux vous dire que pour avoir été récemment vendeur dans un marché tendu (Paris mais c’est valable pour beaucoup de grandes villes en ce moment), j’aurais refusé sans discuter un acompte de 500€ et même de 5%. Cela dépend de qui est en position de force pour négocier, vous pouvez négocier cette avance à la baisse en argumentant auprès du vendeur mais cela a ses limites.

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#24 11/05/2018 08h28

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Personnellement, mon notaire n’a jamais prévu d’avance dans les différents compromis. Il est donc important d’avoir votre propre notaire et de lui exposer clairement vos problématiques. Et ensuite à vous d’argumenter pour convaincre vos interlocuteurs.

Dernière modification par dalki (11/05/2018 08h29)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#25 11/05/2018 09h14

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Surin a écrit :

Cela dépend sur quel marché vous êtes. Je peux vous dire que pour avoir été récemment vendeur dans un marché tendu (Paris mais c’est valable pour beaucoup de grandes villes en ce moment), j’aurais refusé sans discuter un acompte de 500€ et même de 5%. Cela dépend de qui est en position de force pour négocier, vous pouvez négocier cette avance à la baisse en argumentant auprès du vendeur mais cela a ses limites.

D’accord avec Surin si c’est sur paris, je suis sur un projet de studio sur paris même avec un notaire que je connais il a difficilement négocier 5 %

Oui pour ma RP en banlieue éloignée étant donné le peu d’acheteur et d’offre sérieuse quand j’ai acheté le vendeur m’a rien demandé.

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