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Favoris 1    #1 15/03/2020 18h40

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Bonjour,

Cela fait un moment que je cherche un nouvel investissement locatif après mes premiers investissements en 2018.
Depuis quelques mois, je cherchais un IDR dans le nord , mais je n’ai rien trouvé d’intéressant.
J’ai donc élargi mes recherches en IDF (77 et 93) d’une grand appartement 4 chambres pour faire de la colocation avec des charges de copropriété raisonnables)

Après avoir visité quelques appartements et éliminant d’office toutes les annonces sitipulant des charges de copropriété supérieures à 2000 euros annuels, je suis allée visité lundi un T4 , transformable en T5 dans le 77 , dans une commune proche de l’université de champs sur marne.

Mon offre a été acceptée par le vendeur. J’ai négocié 30 000 en dessous du prix affiché car beaucoup de travaux. Après un calcul du prix au M2 en utilisant les données notariales, le prix affiché était clairement au dessus du prix du marché au vu de l’importance des travaux. L’appartement est dans son jus, il faut tout refaire du sol au plafond.

Rien n’a été signé pour le moment.

Le projet est de proposer une colocation moderne, très bien équipée avec un effet waouh lors des visites.

VOTRE PROFIL

- 40 ans, TMI 30 %
- Freelance informatique : revenus 70K

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonnes
- Fiscales : bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulles mais je souhaite apprendre ;
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : 1,5 jours par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement en copropriété + parking + cave
- Année de construction : 1990
- 3ème étage sur 3 très lumineux, 80m2 carrez , (3 chambres ; possibilité de transformer en 4 chambres), pas d’ascenseur
- Déjà occupé ? : oui mais sera libre après la vente
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel au gaz
- Volets roulants
- Quelques espaces verts dans la copropriété
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : je ne sais pas
- Pas de concierge
- Décoration : à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- 77 (Seine et Marne)
- Petite copropriété de 26 lots très calme, à 5 minutes à pied du centre ville et des commerces
- A 3 minutes à pied des arrêts de bus qui amènent en 8 minutes à une station du RER A.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Accès rapide à Paris, Disneyland, Pole Universitaire de champs sur marne
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Pas sûr, mais du fait de l’accès au RER A il ne baissera sûrement pas beaucoup
- Point négatif : les fenêtres des chambres donnent sur la rue (grande route départementale)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix FN inclus : 215000€
- Loyer envisagé :  location de 4 chambres à 500€ soit 2000€ par mois

En faisant une recherche sur le bon coin, les studios se louent minimum à 600 euros et très peu d’annonces.
Très peu d’annonces aussi pour de la colocation , les chambres de bon standing se louent à 550 euros

Mes chambres se loueront donc très bien avec une belle déco et de belles prestations dans la coloc.

- Cible souhaité : étudiants et jeunes actifs

- Taux de vacance envisagé (1 mois par an)

- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation

- Budget travaux : 35000€
- Budget ameublement : 10000€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun ; rien à signaler dans les 3 derniers PV d’AG. Je passerai un coup de fil au syndic demain.

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Rien
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade refaite il y a 6 ans

- Taxe foncière hors TEOM : 1100€
- PNO : 200€
- Charges de copropriété : 150€ / mois
- Réparations diverses : 100€ / mois
- CFE= 600 par an
- Expert comptable = 100€ / mois

- Rentabilité brute : 9,16 % en comptant 1 mois de vacances par an

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Financement de la totalité : appartement + frais notaire + travaux
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,2 % sur 20 ans
- Durée du crédit : 20
- Épargne de précaution : oui

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée : BIC réel LMNP

CASH FLOW
POSITIF les 7 premières années.

Au niveau du poste travaux : j’ai prévu une enveloppe de 35 000 euros. Mercredi prochain, je refais une visite avec mon cousin qui est plombier et mon frère artisan peintre pour avoir une estimation des travaux

Les travaux à faire :

- sol : actuellement moquette , très crado ; enlever le moquette pour mettre un parquet clipsable.
Que conseillez vous comme sol revêtement de sol bon rapport qualité prix pour du locatif ?

- Mur : papier peint des années 70 , à enlever pour mettre de la peinture

- Cloison à faire dans la pièce de vie pour faire une 4ème chambre

- cloison entre cuisine et pièce de vie à casser pour faire une pièce de vie aérée

- Cuisine à casser pour mettre une belle cuisine équipée + carrelage au sol

- Dans la plus grande chambre (11 M2 , je dois voir avec mon cousin plombier si je peux faire une petite salle d’eau car il est impensable de faire une coloc de 4 chambres avec une seule salle de bain)

- Salle de bain : baignoire à enlever pour mettre une grande douche + refaire le carrelage mural + carrelage au sol

Voici le tableau de rentabilité

Que pensez vous de ce projet ?

De plus, je suis consciente que l’obtention du crédit ne sera pas chose aisée en ces temps difficiles. Restriction des conditions d’octroi de prêts depuis fin 2019 et là ça ne va pas aller en s’améliorant avec le coronavirus. J’ai une bonne relation avec mon banquier de la caisse d’épargne qui est le directeur d’agence donc il fera tout son possible pour me financer.

Concernant le risque de demande locative que je lis par si par là en ces temps difficiles , je me dis que le besoin de se se loger est un besoin primaire et donc la crise ne devrait pas toucher les besoins en locations , les étudiants continueront à étudier et donc auront besoin de se loger lorsqu’ils n’étudient pas proche de chez eux. Il y aura toujours des personnes qui se séparent et donc qui auront besoin de se de reloger….bref la vie va continuer

Par contre sur le risque que le prix de l’immobilier peut baisser , cela peut s’avérer vrai si le coronavirus persiste encore.

Dernière modification par Jade (15/03/2020 18h42)

Mots-clés : colocation, immobilier, rendement

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#2 15/03/2020 19h03

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Dossier bien étudié.

J’ajouterai des frais d’entretien annuels dans votre simulation car il y a des dégradations plus rapide en colocation (et rarement de responsable).

Comment comptez vous gérer la colocation? Bail unique ou individuel? Avez-vous vérifié le règlement de copro à ce sujet?

Pour les parquets, je pose du vinyl dans les sdb, stratifié dans les chambres. Pour la cuisine… j’évite les parquets. Bien choisir la sous-couche car elle a beaucoup d’incidence sur le confort (acoustique principalement).

Pour le prêt, votre banquier est le mieux placé pour vous répondre. Votre tableau avec un mémo sur votre vision du projet sera toujours bien perçu. Je vous conseille de calculer votre taux d’endettement pour savoir où vous en êtes par rapport aux dernières restrictions et estimer l’incidence sur vos futurs projets.

Pour l’évolution du prix du bien… joker


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#3 15/03/2020 19h15

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lachignolecorse a écrit :

Comment comptez vous gérer la colocation? Bail unique ou individuel? Avez-vous vérifié le règlement de copro à ce sujet?

Je compte gérer la colocation avec un bail unique vu que les chambres font moins de 14M2.

Je n’ai pas regardé le règlement de copropriété , je vais le lire attentivement pour voir si il y a des contre indications pour la colocation.
Une copropriété peut interdire une colocation ?

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Favoris 1    #4 15/03/2020 19h25

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Jade a écrit :

Une copropriété peut interdire une colocation ?

Je préfère que les spécialites de la coloc répondent mais il me semble que oui. Par contre, rien ne peut interdire un bail unique pour 4 personnes. Par contre, ça doit être sportif de gérer chaque entrée/sortie avec nouveau bail à chaque fois.


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[+1]    #5 15/03/2020 19h39

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Bonsoir,

Le sujet a déjà été abordé dans une autre file.

Il convient de toujours bien lire le règlement de copropriété et repérer des clauses éventuelles concernant :
- la location meublée
- la colocation

En effet, la règle de base est la liberté de gestion des parties privatives (article 9 de la loi de 1965), mais à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Si une clause de ce type existe, il vous faudra démontrer qu’elle est nulle, ce qui peut entrainer un lourd conflit avec la copropriété…et éventuellement freiner un candidat acheteur dans le futur…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (15/03/2020 19h41)

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#6 15/03/2020 21h03

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@Jade : Il me semble que la surface minimale pour pouvoir proposer votre colocation avec baux multiples est de 9m2 de surface privative par occupant depuis la loi ELAN de 2018 (et non plus 14m2)

A mon sens, sur une colocation aussi grande, ce mode de colocation me semble à privilégier par rapport à un bail unique, plus compliqué à amender à chaque départ/arrivée

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#7 15/03/2020 21h34

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Jade a écrit :

Je compte gérer la colocation avec un bail unique vu que les chambres font moins de 14M2.

Je n’ai pas regardé le règlement de copropriété , je vais le lire attentivement pour voir si il y a des contre indications pour la colocation.
Une copropriété peut interdire une colocation ?

Etes vous sur que la limite de 14m2 est toujours valide? N’est-elle pas passée à 9m2?

Car louer 80m2 2000 euros sur 1 seul bail, cela me paraît difficile.

L’appartement est-il correctement placé par rapport à l’université, au centre ville?

Sinon un papier peint des années 70 dans un immeuble de 1990, c’est cocasse!

Côté simulation : Attention à la ventilation des travaux car ici vous maximisez les charges ce qui repousse l’arrivée du résultat imposable positif. Essayez d’ajouter une ligne "amortissement travaux". D’autant plus que l’utilisation prioritaire des amortissements reportés sur le déficit pourrait vous occasionner un manque à gagner.

Dernière modification par Philref92 (16/03/2020 01h21)

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#8 15/03/2020 23h01

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Philref92 a écrit :

Etes vous sur que la limite de 14m2 est toujours valide? N’est-elle pas passée à 9m2?

Car louer 80m2 2000 euros sur 1 seul bail, ce me paraît difficile.

L’appartement est il correctement placé par rapport à l’université, le centre ville?

Sinon un papier peint des années 70 dans un immeuble de 1990, c’est cocasse!

Côté simulation : Attention à la ventilation des travaux car ici vous maximisez les charges ce qui repousse l’arrivée du résultats imposable positif. Essayez de d’ajouter une ligne "amortissement travaux". D’autant plus que l’utilisation prioritaire des amortissements reportés sur le déficit crée pourrait vous occasionner un manque à gagner.

Concernant la surface minimale pour les baux individuels, effectivement je viens de vérifier , la surface minimale est passée de 14 M2 à 9 M2 depuis Novembre 2018.

L’appartement est correctement placé par rapport au centre ville. On est à 5 minutes à pied du centre ville.
C’est une copropriété calme et très recherchée par les familles.
Concernant son emplacement par rapport à l’université , on est à 30 minutes en transports en communs

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#9 17/03/2020 10h40

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Je suis actuellement au beau milieu d’un projet similaire, T5 de standing avec effet waouh.

Le budget travaux me semble faible, 35000€ c’est vite arrivé, sauf si vous faites vous même… mais si vous faites vous même, estimez le temps que ça vous prendra, puis multipliez ce chiffre par 3 ou 4 pour avoir une idée du temps que ça vous prendra vraiment.
Je ne déconseille pas de faire des travaux soi même, il trouve simplement qu’on ne se rend pas compte du temps que ça prend avant d’avoir mis les mains dans le cambouis. Personnellement, on en est à bientôt 1an de travaux en y allant 80% des week-end et des vacances. On avait estimé qu’on finirait en juillet 2019, on devrait finir en juillet 2020.

Avec un cousin plombier et un frère peintre, c’est un bel atout.

Bref, je vais suivre avec intérêt, et vous souhaite bonne chance dans votre projet !

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#10 17/03/2020 10h45

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Du coup j’imagine que faire réaliser les travaux par des professionnels aurait été plus rentable que perdre un an de loyer ?

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#11 19/03/2020 11h33

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Bonjour Jade,

Est ce que vous pourriez m’explique pourquoi votre loyer hors-charges passe de 10 000 en 2020 à 22 000 en 2021. Je n’ai pas non plus compris comment vous avez calculé le remboursement annuel capital du crédit. Cela serait très sympatrique de l’éclairer car je n’ai pas compris ces données.

Bonne journée,
Quentin

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#12 19/03/2020 12h13

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Yorkey, nous sommes en mars 2020, ça ressemble beaucoup au délai de finalisation du projet avant mise en location, non ?

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#13 19/03/2020 17h17

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C’est bien ça, je ne compte que 5 mois de Loyer pour l’année 2020, le temps de la procédure d’acquisition de l’appartement

Iomipom a écrit :

Je suis actuellement au beau milieu d’un projet similaire, T5 de standing avec effet waouh.

Le budget travaux me semble faible, 35000€ c’est vite arrivé, sauf si vous faites vous même… mais si vous faites vous même, estimez le temps que ça vous prendra, puis multipliez ce chiffre par 3 ou 4 pour avoir une idée du temps que ça vous prendra vraiment.
Je ne déconseille pas de faire des travaux soi même, il trouve simplement qu’on ne se rend pas compte du temps que ça prend avant d’avoir mis les mains dans le cambouis. Personnellement, on en est à bientôt 1an de travaux en y allant 80% des week-end et des vacances. On avait estimé qu’on finirait en juillet 2019, on devrait finir en juillet 2020.

Avec un cousin plombier et un frère peintre, c’est un bel atout.

Bref, je vais suivre avec intérêt, et vous souhaite bonne chance dans votre projet !

Je ne fais pas les travaux moi même, ils seront réalisés par ma famille avec un prix famille.  J’essaierai tout de même d’apprendre à faire des choses par moi même , exemple poser un parquet flottant. Dès que nous serons plus confinés, je m’inscrirai aux cours de bricolage de Leroy Merlin.

ça va être FOLKLO de faire avancer ce dossier en cette période. Je viens de transmettre à mon banquier un powerpoint façon ’consultant’ qui explique le projet, le cash flow et la demande de financement et j’ai reçu une réponse automatique disant qu’il n’est pas disponible en raison du COVID-19… L’agent immobilier indépendant va devoir attendre pour encaisser son chèque…

Dernière modification par Jade (19/03/2020 17h25)

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#14 20/03/2020 08h15

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Kromoz0hm a écrit :

Du coup j’imagine que faire réaliser les travaux par des professionnels aurait été plus rentable que perdre un an de loyer ?

Tout était à refaire ou presque, et une grande partie a été faite par des professionnels (électricité, plomberie, cloisons…).
On s’est seulement gardé ce qui était facile et/ou dont les devis paraissaient trop cher pour le travail (démolitions initiales, isolation, pose des bacs de douche, carrelages, parquets, peinture etc) mais on s’est du coup gardé trop de choses, sans s’en rendre compte sur le moment. Le travail de finitions est extrêmement long et on a eu des problèmes d’artisans avec entre autres un abandon de chantier… bref, un chantier ! Tout ça fera l’objet d’une étude de cas / retour d’expérience.

Alors d’un point de vue purement financier, un an de loyer c’est environ 21k€ sans vacance locative, et on a économisé bien plus que ça.
Mais si on intègre dans le calcul le temps passé (tous les week-end + vacances), ça devient tout de suite plus discutable… d’autant qu’étant développeur informatique, tout ce temps aurait pu être valorisé autrement sur des projets personnels potentiellement lucratifs.

Je ne regrette rien, j’ai appris beaucoup de choses, sur la gestion d’un chantier, sur la gestions des artisans, sur les techniques de tout un tas de domaines différents, sur mes propres capacités à travailler autant sur une si longue période… Je suis maintenant bien plus à même d’évaluer ce que représente des travaux et donc de négocier (ou pas!) les devis des prochains projets, et d’évaluer ce que je fais ou fais faire.

C’est pour ça que je ne déconseille pas de faire une partie des travaux soi même, mais j’essaye de prévenir que c’est plus long que l’estimation initiale. On l’a tous lu, donc on le sait tous, j’avais moi même gonflé mes estimations, mais clairement pas assez.

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#15 21/03/2020 15h17

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J’ai eu un appel de mon banquier ce matin, il avait besoin d’infos complémentaires. Il est un peu débordé car le personnel de l’agence est réduit , il ne prend pas de nouveaux dossiers à traiter. Il m’avait promis d’étudier mon dossier et donc il m’a dit qu’il m’apportera une première réponse en milieu de semaine prochaine. Il est pas trop cool mon banquier :-)

Je voudrais avoir votre avis sur la possibilité de transformer en 4 chambres l’appartement. Je vous mets le plan et le métré des pièces.





Mes souhaits de réaménagement de l’appartement :

-  Couper la pièce de vie en 2 pour faire une chambre de 9-10 M2.

- casser la cloison qui sépare la cuisine et le salon pour faire une pièce de vie de 16 M2. Est ce que ce sera trop petit ?

- Faire une petite salle d’eau à côté des WC

Qu’en pensez vous ?

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[+1]    #16 21/03/2020 16h32

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Bonjour Jade,

Quelques remarques, en vrac sur le projet :
-comment comptez vous gérer les charges pour les colocataires : forfait ou réel ? prendrez-vous des contrats à votre nom ? Internet ?
- il faut budgétiser l’entretien annuel de la chaudière. Je vous conseille de vous en occuper en direct et de ne pas déléguer à vos locataires
- Même si l’emplacement à l’air plutôt intéressant, je ne connais ni votre zone ni la demande, un mois de vacance locative peut être un peu juste. En cas de départ anticipé de vos locataires, en mars/avril, vous risquez d’avoir du mal à relouer rapidement et cela peut plomber votre rendement.
- avez-vous visiter le quartier à différents moments de la journée, de nuit. Dans la mesure où vous ne connaissez pas trop ce coin, assurez-vous qu’il n’y ai pas du deal ou une mauvaise réputation auprès des gens du coin
-vous dites disposez de 1,5j libre par semaine : attention une colocation peut être très chronophage, avec un turn-over élevé et des colocataires souvent très peu autonomes qui nécessitera des déplacements (vous serez appelée pour un siphon de douche bouché par des cheveux, etc). Car qui dit colocation dite "haut-de-gamme" dit services associés et attentes élevés des colocataires. Je parle d’expérience. Cela peut vite devenir pénible et usant d’effectuer des visites, état des lieux et réparations sur votre temps libre
- attention à la date à laquelle votre logement sera opérationnel : avant mai il ne devrait rien se passer ou presque, ajoutez à cela les délais bancaires, travaux,votre logement risque de ne pas être loué avant novembre/décembre. Aurez-vous suffisamment de demande DE QUALITE pour remplir vos quatre chambres à cette période ?
-je suis d’accord avec vous une SDB pour quatre ce n’est pas adapté. Idem pour un WC pour 4.
- vous décrivez une petite copro agréable et familiale :  attention à l’accueil de la copro, car passer d’une famille avec un ou deux enfants à 4 jeunes et ce que cela implique risque de faire grincer des dents. Vous risquez d’avoir à gérer des relations de voisinage. Rien d’insurmontable, mais c’est à prendre en compte.
- étudiez bien le réglement de copro : les copro récentes ont parfois des réglements de copro nettement mieux ficelés que les copro des 70’s (le meublé peut être interdit ou la colocation).
- attention aux nuisances pour la chambre contigüe du salon : cela peut créer des tensions entre colocataires et donc des soucis/turn over entre colocataires qui ne se connaitront pas.
- avez-vous du stationnement pour vos 4 colocataires ? Cela peut-il être un point bloquant ?
- à la vue de votre plan, j’étudierai la possibilité de créer une deuxième SDB à la place de l’actuelle cuisine (en y ajoutant un WC?), en décalant le mur actuel entre le salon et la cuisine. Et d’ainsi opter pour une cuisine ouverte sur le séjour. Mais cela créera de la nuisance pour votre chambre 1.

- dernier point et non des moindre ; le contexte actuel.
Nul ne sait ce qu’il va advenir dans les prochaines semaines et comment le marché va évoluer. Votre vendeur n’aura aucune visite dans les semaines à venir, les financements vont être très ralenti dans les prochains temps, les RDV notaires impossible, bref, cela va être compliqué. Personnellement je me poserai la question de renoncer à ce projet, à ce prix, pour essayer ensuite de revenir à la charge d’ici quelques temps en essayant de faire baisser, encore, le prix. En effet vous prenez un risque en achetant durant cette période, il faut donc que votre risque soit rémunéré.

Dernière modification par dalki (21/03/2020 16h36)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#17 22/03/2020 19h00

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Bonjour,

dalki a écrit :

Quelques remarques, en vrac sur le projet :
-comment comptez vous gérer les charges pour les colocataires : forfait ou réel ? prendrez-vous des contrats à votre nom ? Internet ?
- il faut budgétiser l’entretien annuel de la chaudière. Je vous conseille de vous en occuper en direct et de ne pas déléguer à vos locataires

Oui, je compte prendre les contrats Internet et EDF à mon nom. C’est ce qu’il y a de plus simple, je pense pour les colocataires.
Comment procédez vous sur ce point Dalki pour votre coloc de 3 chambres ?

dalki a écrit :

- Même si l’emplacement à l’air plutôt intéressant, je ne connais ni votre zone ni la demande, un mois de vacance locative peut être un peu juste. En cas de départ anticipé de vos locataires, en mars/avril, vous risquez d’avoir du mal à relouer rapidement et cela peut plomber votre rendement.
- avez-vous visiter le quartier à différents moments de la journée, de nuit. Dans la mesure où vous ne connaissez pas trop ce coin, assurez-vous qu’il n’y ai pas du deal ou une mauvaise réputation auprès des gens du coin
-vous dites disposez de 1,5j libre par semaine : attention une colocation peut être très chronophage, avec un turn-over élevé et des colocataires souvent très peu autonomes qui nécessitera des déplacements (vous serez appelée pour un siphon de douche bouché par des cheveux, etc). Car qui dit colocation dite "haut-de-gamme" dit services associés et attentes élevés des colocataires. Je parle d’expérience. Cela peut vite devenir pénible et usant d’effectuer des visites, état des lieux et réparations sur votre temps libre
- attention à la date à laquelle votre logement sera opérationnel : avant mai il ne devrait rien se passer ou presque, ajoutez à cela les délais bancaires, travaux,votre logement risque de ne pas être loué avant novembre/décembre. Aurez-vous suffisamment de demande DE QUALITE pour remplir vos quatre chambres à cette période ?

Une mise en service fin Août/début septembre serait idéale mais là avec le confinement c’est mort…
Mon cousin a mis en service une colocation dans la même commune et en Octobre , il a loué ces 4 chambres en 1 mois. A noter que le concernant, il a pris le parti pris de louer le séjour en chambre , chose que je ne ferai pas car je pense qu’il faut un espace convivial pour que les colocs de retrouvent si ils veulent discuter si non cela se transforme en colocation dortoir.

L’appartement est à 20 minutes de chez moi en voiture. Je travaille à 80% et le week end , je pourrais y faire un saut rapide pour régler les éventuels problèmes.
J’ai deux T2 à Tourcoing donc là je me dis que la gestion va être "Easy"
Je pourrai aussi m’arranger en cas de besoin avec mon cousin qui a une coloc dans la même commune.

dalki a écrit :

- avez-vous du stationnement pour vos 4 colocataires ? Cela peut-il être un point bloquant ?

- à la vue de votre plan, j’étudierai la possibilité de créer une deuxième SDB à la place de l’actuelle cuisine (en y ajoutant un WC?), en décalant le mur actuel entre le salon et la cuisine. Et d’ainsi opter pour une cuisine ouverte sur le séjour. Mais cela créera de la nuisance pour votre chambre 1.

J’ai une place de stationnement privé et il y a pleins de stationnements libres dans la résidence. Se garer ne posera pas de problème.
Faire une 2ème salle de bain, ça va être gérable je pense.Lorsque la situation redeviendra à la normale , je ferai une 2ème visite avec mon cousin pour valider la faisabilité de faire la 4ème chambre + la seconde salle d’eau.
Par contre un 2ème WC, ce ne sera pas possible.

dalki a écrit :

- dernier point et non des moindre ; le contexte actuel.
Nul ne sait ce qu’il va advenir dans les prochaines semaines et comment le marché va évoluer. Votre vendeur n’aura aucune visite dans les semaines à venir, les financements vont être très ralenti dans les prochains temps, les RDV notaires impossible, bref, cela va être compliqué. Personnellement je me poserai la question de renoncer à ce projet, à ce prix, pour essayer ensuite de revenir à la charge d’ici quelques temps en essayant de faire baisser, encore, le prix. En effet vous prenez un risque en achetant durant cette période, il faut donc que votre risque soit rémunéré.

Alors là Dalki, ça va être dure pour moi de jouer à ça car c’est un peu immoral et cela ne me ressemble pas du tout. Mais, je dois avouer y avoir pensé car on lit de plus en plus par si par là que les prix de l’immobilier vont baissé avec cette crise sanitaire et économique…
Déjà, je vais voir si la demande de financement est acceptée ou pas. Mon banquier doit me faire un premier retour mercredi ou jeudi. Ensuite on verra, si je la joue mauvaise ou pas avec les vendeurs… avec le risque que l’affaire me passe sous le nez car selon l’agent immobilier, un autre investisseur avait fait une offre 1000 euros en dessous de la mienne pour l’appartement…

Dalki, concernant votre colocation de 3 chambres de 60 M2 , pouvez vous me dire quelle est la taille de la pièce de vie ? Avez vous beaucoup de turn-overs ?

Dernière modification par Jade (22/03/2020 19h02)

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#18 23/03/2020 14h52

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Prendre les abonnements à votre nom est effectivement le plus simple pour vos colocataires : mais je vous le déconseille fortement. Vous vous exposez en effet à de très grosses factures. Un système de provision/régularisation est évidemment alléchant sur le papier, avec contrats au nom du propriétaire, mais cela ne me semble peu ou pas applicable dans le cadre d’une colocation avec 4 colocataires qui rentrent et sortent de manière échelonnée dans le temps. Avec des régularisations à mener parfois plusieurs mois après le départ des colocataires (cf après l’AG de copro).

A moins de gonfler la provision pour charges, le propriétaire est perdant à tous les coups en cas de consommation excessive, car il sera trop complexe de régulariser. Les colocataires traineront sérieusement les pieds pour payer les régularisations (source de soucis supplémentaire). Tout en sachant que cela sera une source de crispation entre colocataires et donc de turn-over potentiel (soit une autre source de soucis supplémentaires pour vous propriétaire).

Je vous conseille de faire un forfait charges. Mais sans y inclure l’électricité le gaz dans votre cas. Vous aurez ainsi dans votre forfait l’eau, les charges de copro, j’y ajoute la TEOM et l’entretien de la chaudière gaz, internet.

Aussi, vos colocataires prennent à leurs noms l’électricité et le gaz. Ils déclarent la consommation réelle à la sortie d’un des colocataires, et se répartissent la facture. Ce n’est pas le plus confortable pour eux, c’est évident. Mais c’est la seule solution pour ne pas vous retrouver avec des factures qui viendront mettre à mal votre buisness plan. Dites-vous bien qu’une équipe de 4 jeunes, qu’ils soient étudiants ou actifs, risque fort de ne pas être très économe (chauffage à fond et fenêtres ouvertes,etc).
Vous risquez donc de vous retrouver avec des factures énormes à payer, alors que les différents colocataires risquent de se rejeter la faute pour ne pas avoir à payer. Avec des colocataires en place c’est une chose, mais lorsque 1 ou 2 colocataires seront partis il sera nettement plus complexe de régulariser (à plus forte raison si vous avez rendu le dépôt de garantie).

Cette méthode n’est pas idéale, j’en conviens, mais cela vous permettra de vous sécuriser financièrement et de sécuriser votre investissement.

D’autant qu’en incluant le chauffage et l’électricité dans vos annonces, vous risquez d’effrayer les locataires potentiels qui opteront peut être pour d’autres annonces au loyer "moins cher" lors de leurs recherches sur LeBoncoin. Vous être pour l’heure sur un loyer de 500e hors charges (j’imagine). En y incluant la totalité des charges (chauffage, elec, internet, copro, chaudière TEOM, etc) vous risquez donc d’afficher un prix qui se rapprochera des 550 ou 570e CC (pour rappel en meublé c’est le loyer CC qui est pris en compte pour le calcul de la fiscalité de votre investissement…). Cela risque de vous mettre en concurrence avec les studios et le haut de gamme.

Concernant les autres points :
- être à 20min du logement est une bonne chose. Mais les déplacements peuvent être fréquents pour les visites, remises des clés/état des lieux, il faut simplement en être conscient. Sur ce point, je vous déconseille de déléguer la recherche à vos colocataires, il me semble indispensable que le propriétaire soit présent pour les visites et la partie administrative pour éviter les soucis

-c’est une bonne chose pour la 2eme SDB : à en juger par vos plans, il ne devrait pas être difficile de créer une SDB dans l’actuelle cuisine (vous avez les évacuations cuisine+WC toutes proches).

-ma colocation de 3 chambres fait près de 80m2, avec une cuisine de 8m2 et un salon de 15m2 environ. Je me félicite d’ailleurs de ne pas avoir transformé ce salon en 4eme chambre, car avec le recul il aurait été beaucoup plus difficile de louer sans salon.

-concernant la mise en location à la mauvaise période cela peut être atténué en négociant un report de mensualité d’un an par exemple. Cela risque toutefois de mettre du temps de remplir (qualitativement !) vos quatre chambres, donc tenez en compte dans vos simulations. Si vous êtes proche d’une Fac il n’est pas impossible non plus que vous ayez, chaque année, un ou deux de vos étudiants qui partent en mars/avril et qu’il soit compliqué de trouver dans cette période un remplaçant.

-concernant mon bien en colocation j’estime que cela représente plus de 80% de travail en plus que mes deux T2 meublés réunis. Mais au-delà du travail supplémentaire, ce sont surtout des soucis en plus (dormir sereinement n’a pas de prix!). Donc oui le turn-over est relativement important et pénible avec des périodes où des colocataires ne restent parfois que 2 ou 3 mois (cela permet de combler les périodes de trou, mais c’est chronophage). Cela est parfois difficiles à concilier avec des contraintes personnelles fortes (visites les soirs ou week-end, sur votre temps libre).

Dernière modification par dalki (23/03/2020 14h54)


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#19 05/04/2020 22h21

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dalki a écrit :

Prendre les abonnements à votre nom est effectivement le plus simple pour vos colocataires : mais je vous le déconseille fortement. Vous vous exposez en effet à de très grosses factures. Un système de provision/régularisation est évidemment alléchant sur le papier, avec contrats au nom du propriétaire, mais cela ne me semble peu ou pas applicable dans le cadre d’une colocation avec 4 colocataires qui rentrent et sortent de manière échelonnée dans le temps. Avec des régularisations à mener parfois plusieurs mois après le départ des colocataires (cf après l’AG de copro).

.

Je note  ce conseil , je réfléchirai aux avantages et inconvénients de chaque scénario au moment venu.

Concernant le financement , j’ai eu un retour de mon banquier à la caisse d’épargne qui m’a dit que mon dossier à des chances de passer à 90% mais qu’il doit en référer à ses supérieures vu que je suis à un taux d’endettement à 40%. Il m’a dit qu’il monterait le dossier lorsque j’aurais signé le compromis de vente.

Le compromis de vente ne sera pas signé avant début Juillet selon les dires de l’agent immobilier en raison de la crise sanitaire. Il va falloir patienter.

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#20 06/04/2020 08h48

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Investir dans un grand bien au moment du confinement - alors qu’il est très possible qu’il y ait des reprises ponctuelles de l’épidémie dans quelques mois - et qu’il y a un risque de rester confiné dans un appartement avec des personnes pas forcément idoines, c’est un risque que je ne prendrai pas.

La colocation va peut être perdre une partie de sa clientèle avec cette menace latente.

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[+1]    #21 06/04/2020 13h06

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Bonjour Jade,

Jolie projet, bien ficelé je trouve

Jade a écrit :

Le compromis de vente ne sera pas signé avant début Juillet selon les dires de l’agent immobilier en raison de la crise sanitaire. Il va falloir patienter.

La signature à distance semble avoir été facilitée, toujours faut-il que tout le monde soit d’accord et que les études soient dotées du matériel adéquat:

http://www.leparisien.fr/immobilier/cor … 294712.php

Kundera a écrit :

Investir dans un grand bien au moment du confinement - alors qu’il est très possible qu’il y ait des reprises ponctuelles de l’épidémie dans quelques mois - et qu’il y a un risque de rester confiné dans un appartement avec des personnes pas forcément idoines, c’est un risque que je ne prendrai pas.

La colocation va peut être perdre une partie de sa clientèle avec cette menace latente.

C’est un point de vue auquel il est facile d’opposer le contraire : Le confinement pèse sur le moral des personnes vivant seules, pouvant tout aussi être amenées à vouloir vivre en colocation. J’imagine mal ce virus remettre en cause le marché de la colocation… d’autant plus si une crise économique importante éclate et érode le pouvoir d’achat des ménages… car un des points forts d’une colocation, c’est son aspect économique pour le locataire.

Au plaisir!

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#22 06/04/2020 13h52

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La facilitation de la signature électronique de l’acte authentique est une bonne chose pour le marché immobilier et sera bien pratique à l’avenir. Les notaires le demandent depuis longtemps d’ailleurs…

Reste que le délai de rétractation à l’issue de la signature du compromis, si elle a été possible, ne pourra débuter qu’à compter du 24 mai (date de la fin de l’état d’urgence sanitaire à l’heure actuelle, date qui peut être reculée), pour un délai d’un mois (conséquence des ordonnances du 25/03). Et ce pour toutes les signatures faites après le 12/03 ou celles dont le délai de rétraction n’avait pas été purgé à cette date. Les dossiers auront donc bien du mal à avancer.

Il faudra quoi qu’il en soit que le délai de rétractation soit purgé pour pouvoir procéder à la signature, même électronique, de l’acte authentique. En d’autre terme, à moins d’un changement législatif il ne sera pas possible de signer un acte authentique avant le mois de juillet.

Dernière modification par dalki (06/04/2020 13h54)


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[+1]    #23 06/04/2020 13h53

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C’est un point de vue auquel il est facile d’opposer le contraire : Le confinement pèse sur le moral des personnes vivant seules, pouvant tout aussi être amenées à vouloir vivre en colocation. J’imagine mal ce virus remettre en cause le marché de la colocation… d’autant plus si une crise économique importante éclate et érode le pouvoir d’achat des ménages… car un des points forts d’une colocation, c’est son aspect économique pour le locataire.

Entièrement d’accord, la colocation a de beaux jours devant elle avec ce confinement (dans les grandes villes en tout cas) :
- permet d’éviter la solitude et de partager son quotidien et ses nouvelles routines avec ses colocs (mieux vaut bien s’entendre…)
- permet de vivre dans une plus grande surface et de moins tourner en rond
- permet parfois de bénéficier d’un petit extérieur (balcon par ex)
- permet pour les colocataires d’encaisser plus facilement la conjoncture économique avec le chômage partiel massif…

Je connais même des personnes vivant seules (Paris) qui font le confinement à plusieurs dans le même appartement pour que cette période soit plus facile à vivre…

Dernière modification par charonne (06/04/2020 13h53)

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#24 06/04/2020 14h31

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Ce n’est qu’un point de vue et ce ne sont que des exemples.

Faire de la colocation avec des personnes ne respectant pas les mêmes normes de vie en commun niveau hygiène et règles de vivre ensemble, ça peut en faire fuir beaucoup, avec l’épée de Damoclès du Covid.

Je connais beaucoup de gens autour de moi qui ne sont pas sorti de chez eux depuis 20 jours. Vivre avec des personnes ne partageant pas leur peur et ne l’intégrant pas dans leur comportement au quotidien, ça leur serait impossible.

Après, ce n’est qu’un point de vue et on a tendance à surpondérer les points de vue qui vont dans notre sens et nous rassurent.

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#25 06/04/2020 14h38

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Croustibate29 a écrit :

Bonjour Jade,

Jolie projet, bien ficelé je trouve

Kundera a écrit :

Investir dans un grand bien au moment du confinement - alors qu’il est très possible qu’il y ait des reprises ponctuelles de l’épidémie dans quelques mois - et qu’il y a un risque de rester confiné dans un appartement avec des personnes pas forcément idoines, c’est un risque que je ne prendrai pas.

La colocation va peut être perdre une partie de sa clientèle avec cette menace latente.

C’est un point de vue auquel il est facile d’opposer le contraire : Le confinement pèse sur le moral des personnes vivant seules, pouvant tout aussi être amenées à vouloir vivre en colocation. J’imagine mal ce virus remettre en cause le marché de la colocation… d’autant plus si une crise économique importante éclate et érode le pouvoir d’achat des ménages… car un des points forts d’une colocation, c’est son aspect économique pour le locataire.

Au plaisir!

Je vous rejoins sur ce point Croustibat, je ne partage pas l’avis de Kundera.

Autant la crise sanitaire impact le locatif en courte durée , autant je pense qu’elle aura un impact positif sur la colocation :
- des personnes continueront à se séparer , peut être même qu’avec le confinement ;certaines personnes vont se rendre compte qu’elles ne se supportent plus et donc il y aura un besoin d’hébérgement en urgence et la colocation répond à ce besoin car il suffit de poser ses bagages

- et puis si je suis célibataire dans un petit appartement avec un loyer élevé, je préférerai être dans un grand appart avec d’autres personnes pour partager cette période galère

Concernant la signature du compromis de vente, l’agent immobilier me disait aussi que les mairies ne font d’instruction de nouveaux dossiers en ce moment

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