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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 27/02/2018 00h37 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour,

Jusque là je ne pensais pas pouvoir trouver des biens rentables en IDF, qui à minima s’auto-financent. Shame on me.
Après quelques semaines de recherches intensives (merci castorus) et plusieurs visites infructueuses et biens qui me passent sous le nez je viens de trouver un appartement qui se prête parfaitement à la colocation. Ma zone de recherche est 77 / 93 / 95.

Rien n’a été signé, mon offre vient d’être acceptée par le vendeur. J’ai dû être très réactif car les biens au prix du marché ou juste en dessous partent en quelques jours. Le mien avait été publié 4 jours auparavant.

J’espère que vous pourrez me permettre d’y voir plus clair, ce bien étant mon premier investissement destiné à la colocation. Mon idée, comme beaucoup ici, est de proposer une colocation meublée, moderne, très bien équipée, où le colocataire aura juste à poser ses valises et s’installer. La présence d’une cuisine toute équipée (four, lave-vaiselle…), de lave linge, sèche linge permettra de louer plus cher qu’une coloc « a la mamie ».

Mon but est de pouvoir réaliser plusieurs investissements réussis consécutifs et pouvoir lever le pied niveau boulot.

VOTRE PROFIL

- 33ans, TMI 30 % en 2017 (14 % prochainement avec mariage et les demi-part de mes deux enfants), revenus salariés 55K

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : limitées – ma femme pourra m’aider
- Fiscales : bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulles mais je souhaite apprendre
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : le moins possible – ma femme pour m’aider

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement en copropriété + box parking
- Année de construction : 1985
- 2eme étage sur 4, très lumineux, 110m2 carrez + balcon de 4m2 (5 chambres), ascenseur
- Déjà occupé ? : oui mais sera libre après la vente
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets roulants
- Pas d’espaces verts dans la copropriété
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : je ne sais pas
- Pas de concierge
- Décoration : à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- 77 (Seine et Marne)
- A 3 minutes à pied d’une station du RER A
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Accès rapide à Paris, Disneyland, Pole Universitaire de Noisy
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Pas sûr, mais du fait de l’accès au RER A il ne baissera sûrement pas beaucoup

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix FN inclus : 215000€
- Loyer envisagé :  location de 5 chambres à 500€ soit 2500€ par mois et location d’un box à 80€ par mois : 2580€ par mois
Je suis certain que les chambres se loueront à ce prix là avec un bon standing. A voir si je peux en tirer plus… Pour être conservateur je considère 500€.
En regardant seloger ou LBC il n’y a rien en dessous de 550€ et à ce prix là c’est un studio vide tristounet (bon signe?)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) - si la colocation plaît le bouche à oreille fera le reste
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation

- Budget travaux : 30000€ - extensible à 40000€
- Budget ameublement : 10000€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : l’AI m’a indiqué que non, à vérifier une fois en possession du dossier de copropriété
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : pas que je sache
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade refaite il y a 4 ans

- Taxe foncière hors TEOM : 1000€
- PNO : 200€
- Charges de copropriété : 190€ / mois
- Réparations diverses : 100€ / mois
- CFE / Comptable LMNP : 80€ / mois ?

- Rentabilité brute : 11,6 % en comptant 4 % de vacance

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : le moins possible
- Financement de la totalité : appartement + frais notaire + travaux + meubles ?
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,43 % sur 20 ans proposé hors assurance – assurance à négocier avec mon banquier
- Durée du crédit : 20 ou 25 ans
- Épargne de précaution : oui

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée : BIC réel LMNP

CASH FLOW

A priori le cash-flow est largement positif.

Si je prends un crédit sur 20ans avec un taux à 1,45 % + 0,20 % d’assurance j’aurais des mensualités d’environ 1250€
Si je prends un crédit sur 20ans avec un taux à 1,65 % + 0,20 % d’assurance j’aurais des mensualités d’environ 1050€
A ce cash-flow on retire entre 400 et 500€ par mois (copro, cfa/comptable, tf, pno..) pour obtenir le cash-flow net.
Le LMNP devrait à priori m’éviter d’être imposé quelques années (je n’ai pas encore calculé au bout de combien d’années).
Ce qui me ferait un cash flow de 1250€ brut par mois sur 20ans ou 1450€ brut par mois sur 25ans. 
Quel est votre avis : 20 ou 25ans ?

Y’a-t-il moyen de faire financer les meubles par la banque ou dois-je prendre un crédit conso si je veux garder mon épargne de précaution ?

Le poste où je suis dubitatif est le budget travaux :
Le sol de tout l’appartement est à refaire : carrelage dans la cuisine / salon / wc /  salle d’eau, lino dans les 5 chambres
La cloison entre la cuisine et salon va sauter pour faire un grand espace convivial
Une cloison qui sépare 2 chambres doit être déplacée afin d’agrandir la seule chambre < 9m2
Le papier peint doit être enlevé, puis peinture des murs et plafonds
Une salle d’eau doit être installée, une salle de bain neuve est déjà présente
Une cuisine équipée doit être montée
Certaines prises sont arrachées et doivent être changées – je pense que l’électricité est aux normes car aucun warning dans le DPE
Les portes des chambres doivent être changées
Des radiateurs performants seront installés

Pour 110m2 j’imagine que l’addition vite mais j’ai l’impression que même avec un ou deux imprévus mon enveloppe travaux de 30K sera suffisante. Je vais sûrement budgeter 40K tout de même. Je peux aussi compter sur l’aide d’amis bricoleurs mais préfère ne pas en arriver là.

En ce qui concerne le bail de la colocation je n’aurai pas le choix et ferai sûrement un bail unique sans clause de solidarité, en espérant pouvoir prendre des garants pour chaque colocataire.
Je ne compte pas fournir EDF et Internet suite aux différents retours des membres du forum.

J’ai l’impression que je tiens là une bonne affaire. Pas l’affaire du siècle mais pour une première opération en IDF c’est correct.
Suis-je passé à côté de quelque chose ? Un investisseur averti en vaut cent.

Merci d’avance de votre retour.

Mots-clés : colocation, immobilier, renovation

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#2 27/02/2018 10h22 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour FrancoisM,

Pour le budget travaux, au début, on sous estime la charge de travail. Par exemple, entre enlever du papier peint (où il faudra une décolleuse thermique + une spatule) et la phase peinture, il faut ré-enduire les murs: pas cher en matériaux mais coûteux en MO… Ensuite, pour réduire les coûts en rénovation, il faut faire avec l’existant au maximum (créer des sdb, déplacer des cloisons: c’est beaucoup de MO)… Le poste radiateur peut être coûteux (évaluer les besoins pièces par pièces grâce au petit logiciel d’aide à la décision sur le site de LM par exemple et faites vos calculs). Et puis, votre budget "travaux" va dépendre grandement du choix des matériaux et de votre "implication" sur le chantier…

D’abord faites un cahier des charges et ensuite, faites faire des devis et incorporer les au prêt. Pour une même prestation, il n’est pas rare d’avoir des devis de 1 à 2 suivant les artisans..

Pour vous donner une idée, regardez par exemple Rossox et visitez son blog (il y a des vidéos de ses travaux):
(8/9) Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?)

En déléguant tout (je crois), il tourne à un peu plus de 30k pour 35m² à Annecy… Pour vraiment réduire le poste travaux, pour un particulier qui fait un seul logement, il faut "mettre la main à la pâte".

Pour le budget ameublement ou cuisine, là c’est facile: faites un tour sur le site du grand suédois.

Bien à vous,

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#3 27/02/2018 10h41 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Je trouve le taux proposé par votre banque sur la partie crédit un peu élevé, de même que l’assurance.

Êtes-vous propriétaire de votre RP ? Ou locataire ?

Je vous conseiller d’emprunter pour les travaux, avec une ligne au même taux que la ligne de prêt principal et de surtout éviter le crédit conso. Pour les meubles, ce ne sera, en revanche, pas possible.

Les fonds seront débloqués sur présentation d’une facture d’un professionnel, donc vous n’emprunterez que ce qui est réellement nécessaire. Vous pouvez donc partir sur une enveloppe initialement plus importante (demandez 40K, si finalement vous n’utilisez que 30K, et bien vous n’aurez emprunter que ces 30K),

Pour la durée, votre banque refusera probablement de vous suivre sur 25 ans si vous présentez votre dossier comme locatif, surtout pour de la colocation (les banques sont frileuses sur le sujet généralement), mais il y a des solutions pour ça.

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#4 27/02/2018 12h16 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour,

le principal point d’interrogation pour moi est le taux de vacance envisagé.
4% pour de la coloc, c’est, selon moi, (trop) optimiste.

Dans mes 2 biens, F4 et F5 , je profite de la mode colocation, mais estimer toutes les chambres louées en juillet et aout… c’est ambitieux.
Dans mes calculs, je compte 25% (!) de vacance, c’est beaucoup, mais ça correspond à 3 mois de l’année (Juillet /aout et parfois une chambre vide un mois). Ça fait chuter le cashflow évidement.

le budget travaux de 30.000 me semble limite, mais je me goure peut être. J’avais fait un devis pour un F5 de 95m2 ( que je n’ai pas acheté finalement) pour 36.000HT, mais j’avais les fenêtres à changer.

Le changement des murs et des sols, ça peut chiffrer rapidement selon ce qu’il y a en dessous.
s’il y a  besoin de ragréage pour le sol, ou d’enduit pour les murs, j’imagine que vous le ferez faire car 110m2…Bon courage si vous le faites vous même.

Le lino dans les chambres, je trouve ça dommage. En général, essayer de faire des "petites" économies sur les travaux, n’est pas avantageux. Je mets du stratifié bonne qualité, et je ne lésine pas sur la déco ( de bon gout) , la qualité des matériaux et des équipements 
Si ça "pète", effectivement le bouche à oreille fonctionnera, et dans mon cas, je n’ai pas eu à faire de démarche pour trouver mes derniers colocataires.

Bonne continuation

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#5 27/02/2018 21h36 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Pierrot31 a écrit :

Bonjour FrancoisM,

Pour le budget travaux, au début, on sous estime la charge de travail. Par exemple, entre enlever du papier peint (où il faudra une décolleuse thermique + une spatule) et la phase peinture, il faut ré-enduire les murs: pas cher en matériaux mais coûteux en MO… Ensuite, pour réduire les coûts en rénovation, il faut faire avec l’existant au maximum (créer des sdb, déplacer des cloisons: c’est beaucoup de MO)… Le poste radiateur peut être coûteux (évaluer les besoins pièces par pièces grâce au petit logiciel d’aide à la décision sur le site de LM par exemple et faites vos calculs). Et puis, votre budget "travaux" va dépendre grandement du choix des matériaux et de votre "implication" sur le chantier…

D’abord faites un cahier des charges et ensuite, faites faire des devis et incorporer les au prêt. Pour une même prestation, il n’est pas rare d’avoir des devis de 1 à 2 suivant les artisans..

Pour vous donner une idée, regardez par exemple Rossox et visitez son blog (il y a des vidéos de ses travaux):
(8/9) Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?)

En déléguant tout (je crois), il tourne à un peu plus de 30k pour 35m² à Annecy… Pour vraiment réduire le poste travaux, pour un particulier qui fait un seul logement, il faut "mettre la main à la pâte".

Pour le budget ameublement ou cuisine, là c’est facile: faites un tour sur le site du grand suédois.

Bien à vous,

Pierrot31,

En effet je sous-estime peut-être la partie travaux. J’ai mis 30K mais pense plutôt partir sur une enveloppe de 40K.

Je pense pouvoir faire une partie des travaux qui ont peu de valeur ajoutée mais coûteraient cher en MO si les devis dépassent trop largement l’enveloppé que j’ai fixé. Décoller du papier peint, peindre, je ne l’ai quasimment jamais fait mais le coup de main doit s’apprendre facilement.

J’ai clairement besoin de me faire aider pour créer une salle d’eau - l’actuelle est cassée car les propriétaire se servent exclusivement de la salle de bains…. Idem pour faire tomber une cloison et en déplacer une.

Très bonne idée pour les radiateurs, je vais chercher ce simulateur.

Pour les matériaux je vise du milieu de gamme qui j’espère tiendra de nombreuses années.

En résumé je dois me préparer à devoir m’impliquer beaucoup plus dans les travaux que je pensais, et pas seulement venir superviser.

Caine a écrit :

Je trouve le taux proposé par votre banque sur la partie crédit un peu élevé, de même que l’assurance.

Êtes-vous propriétaire de votre RP ? Ou locataire ?

Je vous conseiller d’emprunter pour les travaux, avec une ligne au même taux que la ligne de prêt principal et de surtout éviter le crédit conso. Pour les meubles, ce ne sera, en revanche, pas possible.

Les fonds seront débloqués sur présentation d’une facture d’un professionnel, donc vous n’emprunterez que ce qui est réellement nécessaire. Vous pouvez donc partir sur une enveloppe initialement plus importante (demandez 40K, si finalement vous n’utilisez que 30K, et bien vous n’aurez emprunter que ces 30K),

Pour la durée, votre banque refusera probablement de vous suivre sur 25 ans si vous présentez votre dossier comme locatif, surtout pour de la colocation (les banques sont frileuses sur le sujet généralement), mais il y a des solutions pour ça.

Quel serait selon vous un bon taux? J’imagine meilleurtaux.com n’est pas une référence mais il indique sur 20ans un taux "excellent" à 1,20% et un taux "très bon" à 1,40%. Sur 25 ans un taux "excellent" à 1,45% et un taux "très bon" à 1,65%.

Je suis actuellement locataire. Je vais sûrement faire appel à un courtier mais j’avoue que ma banque actuelle me convient : elle m’a permis de financer sans apport 2 immeubles de rapport et a l’air de comprendre de quoi je parle quand j’évoque mes investissements. Est-ce de la fainéantise?

Les 25ans ont même été évoqués par mon conseiller il y a quelques semaines quand je lui ai parlé de mes projets d’investissement, comme quoi…
A quelles solutions pensez-vous justement?

fantomas60 a écrit :

Bonjour,

le principal point d’interrogation pour moi est le taux de vacance envisagé.
4% pour de la coloc, c’est, selon moi, (trop) optimiste.

Dans mes 2 biens, F4 et F5 , je profite de la mode colocation, mais estimer toutes les chambres louées en juillet et aout… c’est ambitieux.
Dans mes calculs, je compte 25% (!) de vacance, c’est beaucoup, mais ça correspond à 3 mois de l’année (Juillet /aout et parfois une chambre vide un mois). Ça fait chuter le cashflow évidement.

le budget travaux de 30.000 me semble limite, mais je me goure peut être. J’avais fait un devis pour un F5 de 95m2 ( que je n’ai pas acheté finalement) pour 36.000HT, mais j’avais les fenêtres à changer.

Le changement des murs et des sols, ça peut chiffrer rapidement selon ce qu’il y a en dessous.
s’il y a  besoin de ragréage pour le sol, ou d’enduit pour les murs, j’imagine que vous le ferez faire car 110m2…Bon courage si vous le faites vous même.

Le lino dans les chambres, je trouve ça dommage. En général, essayer de faire des "petites" économies sur les travaux, n’est pas avantageux. Je mets du stratifié bonne qualité, et je ne lésine pas sur la déco ( de bon gout) , la qualité des matériaux et des équipements 
Si ça "pète", effectivement le bouche à oreille fonctionnera, et dans mon cas, je n’ai pas eu à faire de démarche pour trouver mes derniers colocataires.

Bonne continuation

Bonjour fantomas60,

Je vise clairement plus une population de jeunes actifs que d’étudiants, de ce fait serais moins soumis à la vacance locative en été. Après avoir posté une annonce fictive j’ai eu autant de contacts jeunes actifs qu’étudiants. Je préférerai sûrement les jeunes actifs avec garant. C’est vrai que 25% ça commence à faire beaucoup, où sont situés vos appartements?

Vous êtes le deuxième à me dire que 30K seront light, je prends note… Et m’empresse
A priori pas de ragréage à faire. L’enduit, j’imagine, sera un passage obligé après avoir décollé le papier peint. Etant un novice, à combien estimeriez-vous le temps demandé pour enduire toute cette surface?

Je ne veux pas forcément faire de petites économies sur les travaux. Est-ce que vos colocataires vous rendent bien le fait d’avoir rénové avec de bons matériaux et font attention?

Dernière modification par FrancoisM (27/02/2018 22h03)

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#6 27/02/2018 22h20 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonsoir FrancoisM,

Seul la rencontre avec les artisans dans votre secteur peut vous aider à budgétiser correctement vos travaux.

Cependant, pour un ordre d’idée (et également pour établir votre cahier des charge), vous pouvez faire un estimatif (sans garantie) des coûts ici:
Devis travaux immédiat : calculez le prix de vos travaux en ligne

Je vous invite à acheter vous même vos matériaux (faites jouer la concurrence entre les GSB et le suédois, regarder les ventes privées, les fins de stocks, négocier…). Pour le "petit matériel", je trouve que Bricot Dépôt à un bon positionnement qualité/prix. Travaillez avec des AE ou des petites structures et évitez les "services pose" des GSB ainsi que les entreprises générale de bâtiment…

En rénovation, il y a toujours des surprises donc ayez une réserve de cash au cas où…

Dans le bâtiment, rien n’est compliqué si un professionnel vous a expliqué avant les bons gestes. Peut être qu’une structure, dans votre région, comme celle de loetsa peut vous convenir:
Autoconstructeurs: Faite vous même votre électricité et plomberie.

Bien à vous,

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#7 27/02/2018 22h57 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonsoir Pierrot31,

Je vais tenter d’établir un budget travaux pour mon projet avec ce site, merci beaucoup.

En effet je pourrais sûrement tirer les prix vers le bas en fournissant moi même le matériel mais je ne sais pas si j’aurai l’aplomb pour leur faire avaler la pilule. Ne vont-ils simplement pas refuser mon chantier si je le conditionne à la fourniture de mon matériel? Si non, comment leur présentez-vous la chose?

Quid des courtiers en travaux? J’ai envie de demander un devis à un courtier comme Maison des Travaux.

Etant informaticien j’ai l’impression d’avoir deux mains gauches dès qu’il s’agit de bricoler mais je vais me forcer. Quand je vois des membres comme Cricri ou Philippe30 s’épanouir dedans ca donne envie.

Cordialement

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#8 27/02/2018 23h37 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Prenez des auto entrepreneurs et cela passera. Il y a pour ces derniers, si j’ai bien compris, un intérêt fiscal à maximiser les factures sans fourniture.

Comme dans toute profession, il y a de tout. Donc, faites jouer la concurrence et, surtout, ne vous arrêtez pas au premier devis.

Pour ce qui est du choix de matériaux, viser le durable et l’intemporelle. Dans ce domaine, les cahiers des charges des travaux des sociétés travaillant pour les HLM peuvent vous inspirer. Faites des recherches google.

N’ayez pas de préjugé sur les solutions. Pour illustrer mon propos, en plomberie vous avez le PER, le multicouche et le cuivre. La solution PER est bien moins chère (sous la réserve technique que tout passe dans les cloisons) même si, au début, on pense "cuivre".

Je n’ai pas d’avis sur les courtiers en travaux. Mais, de manière générale, plus il y a d’intermédiaires et plus vous payez… Vous pouvez faire 3 devis par corps de métiers (plaquiste, électricien, plombier, carreleur…) + un courtier: vous en aurez le cœur net.

De tout ça, retenez qu’il ne faut pas s’engager avec le premier venu !

Par ailleurs, chassez les pensées limitantes…

Dernière modification par Pierrot31 (27/02/2018 23h46)

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#9 27/02/2018 23h48 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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FrancoisM a écrit :

Quel serait selon vous un bon taux? J’imagine meilleurtaux.com n’est pas une référence mais il indique sur 20ans un taux "excellent" à 1,20% et un taux "très bon" à 1,40%. Sur 25 ans un taux "excellent" à 1,45% et un taux "très bon" à 1,65%.

Je suis actuellement locataire. Je vais sûrement faire appel à un courtier mais j’avoue que ma banque actuelle me convient : elle m’a permis de financer sans apport 2 immeubles de rapport et a l’air de comprendre de quoi je parle quand j’évoque mes investissements. Est-ce de la fainéantise?

Les 25ans ont même été évoqués par mon conseiller il y a quelques semaines quand je lui ai parlé de mes projets d’investissement, comme quoi…
A quelles solutions pensez-vous justement?

Vous achèteriez seul ou en indivision ? En montant correctement le dossier, je pense qu’il est possible d’obtenir un taux <1.35 sur 20 ans et autour d’1.65 sur 25.

Après la différence n’est pas énorme avec ce que vous propose votre banque, si vous avez la chance d’avoir un interlocuteur compétent, restez-y.

Pour pouvoir partir sur 25 ans, il faut monter le dossier en RP, en plus certaines banques proposent des choses intéressantes pour les primo-accédant en ce moment…

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#10 28/02/2018 07h25 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour FrancoisM

FrancoisM a écrit :

Le poste où je suis dubitatif est le budget travaux :
Le sol de tout l’appartement est à refaire : carrelage dans la cuisine / salon / wc /  salle d’eau, lino dans les 5 chambres
La cloison entre la cuisine et salon va sauter pour faire un grand espace convivial
Une cloison qui sépare 2 chambres doit être déplacée afin d’agrandir la seule chambre < 9m2
Le papier peint doit être enlevé, puis peinture des murs et plafonds
Une salle d’eau doit être installée, une salle de bain neuve est déjà présente
Une cuisine équipée doit être montée
Certaines prises sont arrachées et doivent être changées – je pense que l’électricité est aux normes car aucun warning dans le DPE
Les portes des chambres doivent être changées
Des radiateurs performants seront installés

Il est important que vous appreniez à faire les choses vous même car cela vous coûtera moins cher que de faire appel à d’autres personnes ( artisan ou autoentreprenneur ).
Investissez dans du bon matériel et vous verrez que ce n’est pas très compliqué de travailler correctement.
Les GSB proposent des petits stages qu vous permettrons d’apprendre différentes techniques mais surtout ne prenez pas leur service de pose par un artisan ( Ils payent les artisans à partir d’une grille tarifaire forfaitaire et comme il y a toujours des imprévus sur le chantier on ne s’en sort pas donc on ne fait pas les choses correctement ).
Les autoentrepreneurs acceptent souvent de poser le matériel que vous fournissez car ils sont plafonnés en chiffre d’affaire.
Essayez de trouver une personne qui accepte que vous travailliez avec lui afin de vous former ( il suffit de se mettre d’accord sur les tenant et aboutissant )

Pour reprendre un peu vos points.
Le sol: En principe on n’enlève pas l’ancien carrelage mais on pose le nouveau par dessus. Le fait d’enlever l’ancien peut être un prétexte pour le voisin de dessous de faire ressortir un problème de fente dans son plafond. En faisant par dessus, il faut reprendre la hauteur des portes mais pour vous ce n’est pas grave car vous voulez les changer.
Sdb et WC: Faites appel à un autoentrepreneur et sous traitez ce poste dans un premier temps, vous apprendrez par la suite.
Lino dans les chambres: Ce n’est pas compliqué à changer et je pense que vous pouvez le faire vous même. Le transport pose plus de problème. Il existe aussi des parquets fin qui se clipsent et qui tiennent très bien la route ( peut être plus facile à mettre en oeuvre mais plus long que le lino ) A voir aussi si vous enlevez les plinthes pour glisser le lino ou le parquet dessous.
Cloison qui saute: attention si il y a de l’électricité qui passe dedans car les gaines arrivent de la dalle basse ou haute . Poste à sous traité a un électricien. Faire faire en même temps les prises à changer.
Papier peint: Ça se fait très bien à la décolleuse ou à l’éponge mouillée. Prendre le temps avant d’essayez d’enlever la laie car à la spatule vous ferez plein de trou qu’il faudra reboucher.
Pour les portes: souvent un bon lessivage, bouchage des trous à la pâte a bois et peinture suffise.
Pour les radiateurs prendre des rayonnants et compter environ 80W pas M²
Cordialement

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#11 28/02/2018 10h46 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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loetsa a écrit :

Pour les radiateurs prendre des rayonnants et compter environ 80W pas M²

Des radiateurs à accumulations me semblent bien préférables notamment pour le confort ressenti. D’accord avec les autres points.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#12 28/02/2018 11h00 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Pour un novice comme vous en travaux, je vous conseillerai de vous limiter à une catégorie de travaux sans trop de contraintes techniques. Évitez la plomberie et l’électricité. Par contre, les revêtements de sol (lino ou parquet), la peinture, pose de cuisine sont accessibles. Mais pour poser une cuisine, il faut faire un plan au debut des travaux pour la position des prises Elec, tuyaux d’eau etc

Pour le reste, consultez. Je vous conseille de laisser la possibilité aux auto entrepreneurs d’acheter certains composants en leur proposant le dispositif de debourds. Ils achètent en votre nom et ça évite de plomber leur chiffre d’affaires. Par contre, pour les gros postes, c’est à vous de vous en occuper.

Dernière modification par lachignolecorse (28/02/2018 11h03)


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#13 28/02/2018 23h11 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Caine a écrit :

Vous achèteriez seul ou en indivision ? En montant correctement le dossier, je pense qu’il est possible d’obtenir un taux <1.35 sur 20 ans et autour d’1.65 sur 25.

Après la différence n’est pas énorme avec ce que vous propose votre banque, si vous avez la chance d’avoir un interlocuteur compétent, restez-y.

Pour pouvoir partir sur 25 ans, il faut monter le dossier en RP, en plus certaines banques proposent des choses intéressantes pour les primo-accédant en ce moment…

Bonsoir Caine,

Je vais emprunter seul. Je monte toujours un dossier complet qui comprend mes revenus salariés et fonciers d’une part, et une étude complète du bien que j’achète avec des chiffres qui montrent que j’ai bien étudié le sujet.

J’ai justement eu mon banquier en ligne tout à l’heure et lui ai parlé de mon projet de colocation en IDF. Sa réponse : "aucun problème pour les 25ans monsieur, tant que vous ne dépassez pas les 69ans c’est faisable". La banque est question est Caisse d’Epargne (en ligne).

Je vous tiendrai au courant des étapes du financement.

Merci Pierrot31, loetsa et lachignolecorse pour vos conseils avisés.

    J’ai tout d’abord pris contact avec un courtier en travaux à qui j’ai exprimé mon projet. Il est investisseur lui aussi et le courant est bien passé. Ce n’est pas pour ça pour autant que je vais me faire endormir. Il viendra faire un devis sur place mercredi prochain.

    Je me suis inscrit à 4 cours chez LM qui auront lieu avant la signature de l’acte:
* Réaliser les gestes de base du bricolage - 3h - (on part de loin)
* Préparer un mur avant de le peindre - 3h
* Appliquer une peinture - 3h
* Poser du parquet flottant - 3h

    J’espère que ces 12h de cours me donneront hâte d’en découdre. Au moins si ça me dégoûte je serai fixé et ferai tout faire par des pros.

  Je vais également passer une annonce sur LBC pour trouver des AE qui seraient ouverts à me former pendant le chantier. Le plus compliqué est le l’absence de références que je peux vérifier. J’ai pris connaissance du site "Frizbiz" qui lui permet de noter les artisans et permet de joindre des pros. Je n’ai pas l’impression par contre de pouvoir faire un devis / demande pour l’appart complet. Des astuces pour récupérer les coordonnées des artisans bien notés?

En effet je ne toucherai ni à l’électricité, ni à la plomberie, ni aux cloisons. Peut-être pas à la cuisine non plus. La peinture et le sol seront sûrement dans mes cordes et représentent déjà une grosse part de MO, je pourrai économiser plusieurs milliers d’euros sur ces postes là.

Je note que des radiateurs à inertie sont à privilégier, au moins un truc que je savais déjà à priori! smile

Dernière modification par FrancoisM (28/02/2018 23h29)

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#14 28/02/2018 23h58 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Le cas échéant, vous avez également les tutoriels sur youtube. Certains valent le détour!

Pour Frizbiz, j’ai vu qu’ils sont partenaire de LM. Sur société.com, j’ai vu que le siège sociale est à Lille. Il faudrait creuser mais, il est probable que ce site face partie de la galaxie Mulliez (LM, décathlon, Norauto, Auchan…).

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#15 01/03/2018 08h07 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Comme vous financez vos travaux et allez faire vous-même, vous pouvez ajouter à vos devis le matériel nécessaire du moment que cela représente une somme raisonnable.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#16 01/03/2018 08h50 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Vous devriez aussi vous inscrire aux cours d’electricité, j’ai ainsi appris à changer des interrupteur et des prises cassées. Une fois le courant coupé, si vous prenez des prises de marque L…, il suffit de clipser les fils. Certains électricien prennent 50e pour changer un inter ou une prise!
Formez vous sur youtube au montage de meuble en kit ou lisez bien les notices des meubles. Franchement c’est pas difficile, et si vous avez oublié un bout ou bien si ça bouge,  et bien vous défaisez le tout et on recommence! Au bout du troisieme, plus rien ne bouge, je m’asseyais meme dessus pour construire les autres! Le montage de meuble est tres chronophage, il est dommage de payer pour cela. Par contre il faut que ces meubles soient bien fixé au mur, donc là, ça vaut le coup de payer un expert.
Regardez aussi si LBC, il y a des fois des cuisines d’occasion pas si vilaine, ou des bureau pour vos chambres pour une bouchée de pain!

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#17 02/03/2018 00h05 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Je prends en compte toutes vos remarques.

* J’incorporerai les outils dans les devis avec les fournitures
* Je me suis inscris au cours de LM pour changer les prises et interrupteurs - en effet payer 50€ un truc si simple me ferait mal….
* Je guetterai les occasions sur LBC en plus des soldes pour l’ameublement
* Bookmark de vidéos de bricolage Youtube

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#18 10/03/2018 22h00 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Le compromis a été signé!

J’ai fait venir plusieurs artisans et j’ai l’impression que le coût des travaux suivant les devis va aller du simple au triple.

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#19 10/03/2018 22h17 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Yesss!

Faites nous un retour sur les devis artisans, c’est toujours instructif et intéressant. Attention à ne pas modifier vos demandes au fur et à mesure des rencontres avec les artisans sinon il sera plus dure de comparer des choses comparables (bien faire votre cahier des charges a priori)…

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#20 10/03/2018 22h25 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Il est vrai que la rencontre avec des artisans a pu faire germer certaines idées, dont l’ajout d’une 6ème chambre (qui restreindrait l’accès au balcom), l’appartement ayant beaucoup d’ouvertures sur l’extérieur. La rentabilité exploserait alors, reste à voir l’agencement de la pièce de vie.

3 devis sur 4 prennent en compte la création de la 6ème chambre.

Voici le plan de l’appartement. https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5510_plan_appartement.png

Il y a 2 fenêtres donnant sur la cuisine donc en cassant une partie de la cloison cuisine / séjour, on pourrait avoir la 6ème chambre et avoir un peu de lumière jusqu’au séjour.

Je me demande si 6 chambres n’est pas trop, même si il y a 1 salle d’eau et 1 salle de bain.

Dernière modification par FrancoisM (10/03/2018 22h35)

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#21 10/03/2018 22h47 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Il serait bien de connaître les dimensions de chaque pièce.

Idéalement, les chambres doivent être les plus équitables possibles (moins de turnover dû à la jalousie).

La cloison entre l’entrée et le salon est-elle indispensable ?

Où sont les murs porteurs?

Souvent une cuisine et une Sdb sont proches (cf évacuation). Un plombier a-t-il validé votre projet ?

Dernière modification par Pierrot31 (10/03/2018 22h52)

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#22 10/03/2018 23h09 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Voici la taille des pièces (désolé pour la taille de l’image)

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5510_taille_pieces.png

La chambre 4 sera agrandie pour passer de 8,8m2 à 9m2 et des poussières.
Les deux chambres dont la taille est inférieure à 10m2 seront louées un peu moins chères que les grandes, pour pallier à la jalousie dont vous parlez justement.

Le plan mis en ligne est le plan actuel de l’appartement. La cloison entre l’entrée et le salon sera abattue, ainsi qu’une partie de celle entre la cuisine et le salon.

L’avantage avec cet appartement est qu’il n’y a aucun mur là ou je veux abattre des cloisons. Seulement 2 colonnes porteuses dans le couloir.

Les rectangles avec une croix dans la cuisine et à côté des salles de bain/d’eau sont les colonnes techniques également utilisées pour l’évacuation d’eau, donc pas de soucis à ce niveau là!
A la base je voulais créer la chambre n°6 dans l’actuelle cuisine et déporter la cuisine dans le salon, mais seulement 1 artisan sur 3 m’a dit qu’il le ferait, les 2 autres m’ont dit que ça serait impossible où très peu pratique dû à l’évacuation d’eau.

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[+1]    #23 10/03/2018 23h40 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Sous réserve que les fenêtres soit bien placées, vous devez pouvoir gratter jusqu’à 5m2 dans la cuisine pour une 6eme chambre éventuelle.

3 chambres pour une salle de bain + wc séparé me semble acceptable mais on est sur un minimum en terme de confort.

En terme de taille de chambre, il se dit que 9m2 est une chambre d’enfant et 12m2 est une chambre parentale.

Vous ne pouvez pas louer à la chambre depuis la loi Alur (enfin si mais dans le cas présent vous ne rentrez pas dans les cases).

Dernière modification par Pierrot31 (10/03/2018 23h40)

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#24 11/03/2018 00h10 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Oui je suis conscient que 3 par salle de bains ou salle d’eau est limite.
3 pour la salle de bain me parait OK, puis 2 pour la salle d’eau si 5 chambres me parait être un bon compromis. Ajouter une 3ème personne pour la salle d’eau me paraît limite mais la tentation est forte quand même,  2% de rendement brut en plus.

J’ai repéré et épinglé le topic sur les colocations en loi Alur. Les chambres doivent faire au moins 14m2 plus un point d’eau. Ce qui me choque c’est qu’en faisant un audit des colocations en IDF, entre 80 et 90% parlaient de bail individuel bien que ne respectant pas les critères Alur.
Je pense donc faire un bail collectif si dans celui-ci je peux préciser les différentes chambres et leur quote-part, je dois me renseigner à ce sujet, merci d’avoir souligné ce point!

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#25 11/03/2018 08h10 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Vu la configuration du bien (les évacuations d’eau devraient le permettre) vous pourriez réfléchir à la possibilité de créer un point d’eau dans les chambres 2,3 et 4. Cela ne vous permettrait pas de répondre aux exigences de la loi Alur (sauf si elle change d’ici là et n’impose que des chambres de 10m2 par exemple) mais cela apporterait un élément de confort à vos locataires tout en vous démarquant de la concurrence.
C’est ce que j’ai fais personnellement dans 2 des 3 chambres de ma colocation.

Dernière modification par dalki (11/03/2018 08h31)

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