Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#126 30/06/2018 14h45

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Sur la déchéance possible d’une caution non informée :
- il y a une obligation d’informer la caution dans les 15 jours suivant un commandement de payer adressé au locataire, sous peine de perdre l’exigibilité des pénalités et intérêts de retard, ce qui est une déchéance partielle de la caution ; article 24 de la loi de 1989 :

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

- il y a l’obligation d’informer du montant de la créance, article 2293 du code civil : Code civil - Article 2293 | Legifrance
Certes, la caution est censée être déjà informée de ses obligations, de par l’acte qu’elle a signé. Néanmoins, une créance qui augmente, de par des impayés qui s’accumulent, me semble être une bonne raison d’informer la caution.
- sur le fait qu’un juge puisse prononcer la déchéance du principal de la caution, pour manque d’informations envers celle-ci : j’avoue, je me suis un peu trop avancé sur ce sujet.
Dans ce texte, Mise en jeu de la caution du locataire : modalités pratiques - Ocean Avocats qui semble bien renseigné, on lit, au 3 :

La caution peut même rechercher la responsabilité du bailleur – en raison de cette faute – si toutefois elle est en mesure de prouver que ce défaut d’information lui a causé un préjudice.

Dans la pratique, il est fréquent que le bailleur attende plusieurs impayés pour se tourner vers la caution qui doit alors verser des sommes importantes.

Il est donc prudent, ne serait-ce que pour permettre à la caution de remplir son engagement, de lui signaler tout incident de paiement et de demander, immédiatement sa garantie.

Je rejoins ce que dit ce texte : d’une part, à défaut d’information de la caution dans les 15 jours du premier commandement de payer, la caution n’est plus tenue des pénalités et intérêts. Ca c’est certain.

D’autre part, il reste possible que la caution recherche la responsabilité du bailleur pour le préjudice subi par le défaut d’information. Dans un cas extrême, par exemple un bailleur qui se retourne contre la caution après 2 ou 3 ans d’impayés et sans jamais avoir informé la caution, celle-ci pourrait faire valoir, me semble-t-il, que cela lui a causé un préjudice car, dûment informée, elle aurait agi pour que le locataire régularise sa situation et/ou quitte le logement, pour limiter le montant de la dette contractée. OK, ce n’est pas systématique, et il semble même qu’il n’y a ait pas de jurisprudence sur le sujet, mais cela me semble rester du domaine du possible. Donc, il faut mettre un gros bémol à ce que je disais précédemment, et reformuler en : il est prudent d’informer les cautions relativement rapidement. Avec ce gros bémol, je maintiens néanmoins ce que je disais : il me semble contre-productif, ou imprudent, de ne pas informer les 3 autres cautions. Economiser 3 LRAR ne me semble pas une bonne idée.

Dernière modification par Bernard2K (30/06/2018 14h46)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#127 30/06/2018 15h11

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   200  

Bernard2K a écrit :

Avec ce gros bémol, je maintiens néanmoins ce que je disais : il me semble contre-productif, ou imprudent, de ne pas informer les 3 autres cautions. Economiser 3 LRAR ne me semble pas une bonne idée.

Nous sommes bien d’accord, et même sans avoir besoin de discuter de droit : en informant les 4 cautions on a plus de chances de se faire payer qu’en en informant 1.
Là où j’étais mal à l’aise c’est que vous sembliez dire qu’il vaut mieux 1 caution que 4 parce que si on en a 4 on est obligé d’informer les 4 à chaque problème (implicitement : sous peine de tout perdre). En réalité ce n’est pas le cas et 4 cautions c’est un sur-ensemble strict de 1 caution.

Donc à mon sens, il reste intéressant d’avoir N cautions plutôt qu’une seule, à condition que ça soit réalisé avec un formalisme aussi solide.

Cela dit, c’est assez théorique parce que ca me semble excessif. Le bailleur qui exige 4 cautions solidaires risque d’avoir du mal à trouver preneur.

Hors ligne Hors ligne

 

#128 30/06/2018 15h54

Membre
Réputation :   110  

On apprend tous les jours!

Quand je pense à comment je me compliquais la vie (et celles des personnes se portant caution) avec le bail de colocation…

Hors ligne Hors ligne

 

#129 30/06/2018 21h01

Membre
Réputation :   27  

Superbe journée :

1/ Du soleil a gogo

2/ Signature du bail pour l’appart du 1er étage avec les jeunes étudiants de la nouvelle calédonie.
Super feeling

3/  3 visites pour l’appartement du 3ème étage. Je vais retenir le dossier d’une jeune fille qui est venue visiter avec sa mère et qui va faire 2 ans à l’IUT de Tourcoing.
Cette jeune fille est mineure et aura 18 ans fin décembre 2018. Y a t’il des particularités sur ce point pour la signature du bail ?

4/ l’équipe de France qualifiée pour les quarts

Prochain rdv le 28 juillet pour faire :
- état des lieux et remise des clés appart du 1er étage
- Signature du bail + acte de cautionnement + état des lieux et remise des clés pour l’appart du 3ème étage
Après ça, je pourrai lever le pied un peu et réfléchir au projet suivant.

M.erci à tous pour le coaching

Hors ligne Hors ligne

 

#130 30/06/2018 21h03

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   200  

Jade a écrit :

Cette jeune fille est mineure et aura 18 ans fin décembre 2018. Y a t’il des particularités sur ce point pour la signature du bail ?

Elle est juridiquement incapable donc signature du représentant légal (les deux, tant qu’à y être), en plus de la sienne (ça ne mange pas de pain). Et puis vous prendrez bien sûr un engagement de caution de la part du représentant légal.
Bref pas de problème particulier, mais le bail doit être signé au moins par le représentant légal et de préférence par le preneur + le représentant légal.
Edit: et vous prenez évidemment les copies de CNI du mineur et de ses représentants légaux.

Dernière modification par sven337 (30/06/2018 21h08)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #131 30/06/2018 21h07

Membre
Réputation :   27  

Et je peux mettre le bail à son nom ?
Ou bien comme elle est mineure, le bail doit il être au nom d’un de ses parents ?
Ces 2 parents seront présents le 28 juillet pour la signature

Hors ligne Hors ligne

 

#132 30/06/2018 21h17

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   200  

Bail à son nom : le preneur est le mineur, "représenté par" M. et Mme. XXX.
Sous réserve d’affirmation contraire par quelqu’un de plus amplement informé que moi : faites donc quelques recherches par vous-même.

Hors ligne Hors ligne

 

#133 01/07/2018 02h54

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   342  

sven337 a écrit :

Bail à son nom : le preneur est le mineur, "représenté par" M. et Mme. XXX.
Sous réserve d’affirmation contraire par quelqu’un de plus amplement informé que moi : faites donc quelques recherches par vous-même.

C’est exact.  Sur le bail vois faites signer la locataire mineure et vous reprenez la mention "représenté par" et vous faites signer les parents.

Dernière modification par lachignolecorse (01/07/2018 02h55)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#134 01/07/2018 23h17

Membre
Réputation :   27  

Bonsoir,

Effectivement, après vérification sur le net, : un mineur est dépourvu de capacité juridique et ne peut signer de contrat. Ses parents doivent donc signer le bail pour son compte.

Article - SE LOGER - Louer un appartement à un mineur

Hors ligne Hors ligne

 

#135 13/07/2018 17h11

Membre
Réputation :   13  

lachignolecorse a écrit :

Timinel a écrit :

Je ne comprends pas , ceci n’est vrai que pour le cas que j’ai cite au dessus  ou la caution est manuscrite. Si je rate quelque chose , j’ai quelques risques

Il y a 2 ou 3 paragraphes que celui qui se porte caution doit impérativement recopier a la main. C’est d’ailleurs assez laborieux… Je ne connais pas d’autre façon de faire une caution solidaire pour un bail.

Grâce à @Juninh08 qui a mentionné la futur loi Elan dans une autre discussion, je suis tombé sur une simplification de l’acte de cautionnement qui ne sera plus obligatoirement manuscrite :

Page 31 a écrit :

L’article 47 simplifie le formalisme de l’acte de cautionnement tel que prévu  par  l’article  22-1  de  la  loi  n° 89-462  du  6  juillet  1989  tendant  à  améliorer  les  rapports  locatifs  et  portant  modification  de  la  loi  n°  86-1290  du 23 décembre 1986 en supprimant la lourdeur de l’ obligation actuelle du caractère  manuscrit  de  la  mention  d’engagement  par  la caution,  tout  en  préservant le contenu de cet engagement. La dématérialisation complète de la  procédure  de  mise  en location  de  logements  sera  donc  possible,  plus simple et plus rapide, favorisant l’accès au logement.

Plus d’informations page 278 à 280.

Dernière modification par blacked (13/07/2018 17h12)

Hors ligne Hors ligne

 

#136 13/07/2018 18h02

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   342  

C’est exact. Cela fait partie de la simplification amenée par la loi Elan. Par contre, le bailleur devra toujours avoir un document ORIGINAL. Cela limite la lourdeur, mais pas le circuit documentaire.

Il suffit de voir comment font les notaire  avec les accusés réceptions des compromis par mail. Il faut donner au préalable son accord formel dans le compromis avec l’adresse mail. Ensuite, l’accusé réception du mail est considéré comme preuve de la remise du document. Donc ce n’est pas demain qu’un document scanné envoyé par mail pourra devenir une preuve valable devant la justice.

Dernière modification par lachignolecorse (13/07/2018 18h03)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#137 21/07/2018 13h31

Membre
Réputation :   27  

Bonjour,

Quelques nouvelles.

J’ai signé hier l’acte authentique pour l’appartement du 3ème étage chez mon notaire à Paris.
Le vendeur était présent et très bavard. Il a fait une mauvaise affaire sur ce bien , il l’a acheté en défisc de Robien en 2005 à 98000 euros….  je lui ai acheté 55000 euros net vendeur…. une pure perte pour lui mais ça n’avait pas l’air de plus le contrarier que ça. Il ne payait plus les charges de copropriété sur le bien depuis 5 ans car selon lui , l’agence  qui est aussi le syndic faisait mal son boulot. Les 6 dernières années ; il  a eu beaucoup d’impayés avec des locataires. L’agence sélectionnait très mal les locataires , principalement des artistes. Son dernier locataire n’a pas payé le loyer pendant 1 an et demi et après ça , il a décidé de ne plus le louer et de rembourser intégralement le crédit. Du coup, l’appartement est resté vide pendant 2 ans , jusqu’a ce que je l’achète.
Il a été un peu alarmiste et je pense qu’il a voulu me faire un peu paniqué en me disant qu’a Tourcoing il n’y avait que des chômeurs, bla, bla…
Bref, j’ai rétorqué qu’en ce qui me concerne , je privilégie les profils étudiants et que la gestion locative se ferait par moi même.
Son histoire montre qu’il faut vraiment éviter de confier la gestion de ses biens à des agences.

Si non, mise en location toujours prévue pour le 28 Juillet.
L’appartement du 3ème étage sera finalement loué non pas à la mineure mais à une parisienne fonctionnaire qui a la quarantaine et qui monte dans le nord pendant 1 an pour faire l’école d’inspection des douanes. Le seul truc qui m’inquiète c’est qu’elle a un enfant qui a 1 an , j’ai peur pour mes murs qui sont fraîchement repeints…. . La caution est de 1080 euros , si problème au niveau de la peinture , cette somme devrait suffire à refaire quelques murs.

Voilà la phase projet est bientôt terminée pour ces 2 biens , je vais bientôt rentrer dans la phase de suivi. Du coup, je réfléchis à la suite, au prochain investissement car ces 2 projets immo m’ont vraiment beaucoup plu et stimulé.
Je me pose pas mal de questions :

- Est ce que je continue à investir à Tourcoing ?
Avantages : beaucoup d’étudiants cherchent des logemets à partir de Juillet.
La première quinzaine de juillet , j’ai été sollicité plus d’une dizaine de fois pour mon bien qui est pourtant dans la fourchette haute au niveau du prix de location.
Plus facile de trouver des T2 avec une rentabilité brute supérieure à 9%
Je connais maintenant bien le centre ville de Toucoing, le marché immo sur cette zone

Inconvénients : 2 heures de route de chez moi.
- La phase de travaux a été un peu longue du fait que le bien est hors région parisienne et qu’il a fallu que ma famille s’organise pour s’absenter quelques jours pour aller faire les travaux
- Potentiel de plus value à la revente faible dans le nord

- Est ce que j’essaie de trouver des biens en région parisienne ?
Ce serait plus pratique à gérer mais quel département privilégier ? Et vais je réussir à trouver des biens avec un rendement intéressant.
Peut être que si je pars sur un bien en région parisienne, je devrais moins me focaliser sur le cash flow net mais sur le potentiel de plus value à la revente
J’habite dans le 93 ; je vais commencer à regarder du côté de Clichy sous bois (il parait que cette commune a un fort potentiel de développement dans les années à venir et que pas mal de tours vont être détruites pour attirer une nouvelle population dans la ville) , le grand Paris doit aussi passer par là
Je vais regarder aussi du côté de Bondy et Noisy le Sec

- Essayer de trouver un grand appartement en région parisienne pas très loin d’une université pour faire de la colocation me fait aussi réfléchir

Dernière modification par Jade (21/07/2018 13h33)

Hors ligne Hors ligne

 

#138 21/07/2018 13h54

Membre
Réputation :   93  

Bonjour

je viens de le faire sur un 3 pieces

Le seul truc qui m’inquiète c’est qu’elle a un enfant qui a 1 an , j’ai peur pour mes murs qui sont fraîchement repeints…. . La caution est de 1080 euros , si problème au niveau de la peinture , cette somme devrait suffire à refaire quelques murs.

je suis remonté a Lille pour peindre ce week end smile

et quand j’etais en location, avec tous les effort du monde c’est impossible ( evidemment a la fin le lessivage etait fait  pour rendre)

Sans vouloir etre alarmiste , tout n’est pas faux non plus, la ville est tres variée en terme de population

pour le reinvestissement, j’aurai tendance a attendre un peu , je comprends l’envie de se projeter mais  faire une année pleine pour voir la suite assure un peu et evite l’echauffement ( on est loin de la surchauffe)

Hors ligne Hors ligne

 

#139 21/07/2018 18h47

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   301  

Qui va payer les 5 années d’ardoise à la copropriété svp?

Dernière modification par Trahcoh (21/07/2018 21h17)

En ligne En ligne

 

[+1]    #140 21/07/2018 19h58

Membre
Réputation :   27  

Son ardoise est retenue sur le montant de la vente.

Hors ligne Hors ligne

 

#141 30/07/2018 12h28

Membre
Réputation :   27  

Bonjour,

Tout s’est passé comme prévu samedi : les 2 appartements sont loués.
J’ai récupéré les chèques de caution + le premier mois de loyer.

Juste une seule surprise lors de l’état des lieux de l’un des appartements : un radiateur ne fonctionne pas alors que j’étais sûre de les avoir tous vérifié. Mon mari est allé en acheté un dans la foulée et l’a installé mais rien n’a faire donc cela doit venir de l’électricité.
Si quelqu’un connait un bon électricien dans la région lilloise et peut m’envoyer ses coordonnés en MP ; je m’occuperai de ça en septembre.

Demain, j’enverrai les baux signé par mail à mon banquier , en lui disant que je souhaite enchaîner sur un autre projet immo et savoir quelle somme il peut me prêter

Hors ligne Hors ligne

 

#142 30/07/2018 12h29

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   172  

Coucou

Merci pour les nouvelles, c’est toujours sympa.

Je poursuis sur *t*on post, si ça intéresse d’autres personnes.
Suite aux achats (visite aux banques, compromis, devis…), j’avais eu à trouver 2 locataires pro (bureaux- mai et juin), les travaux à faire dans le studio (juillet), le box (juillet), un locataire pour le studio (décembre). L’année 2017 était fort occupée.

Une fois que tout est réglée, il ne reste plus qu’à vérifier que les prélèvements et les virements sont ponctuels. A comparer aux heures de rendez vous, de comparaison (taux, artisan, meuble, …), de visites, et de questionnements en tout genre, ça semble bien vide.

Pour la suite, deux pistes:
- /T/u dis *t*oi même que le syndic est mauvais dans cette copro, pourrais-/t/u creuser la piste ? Y- -a -t -il d’autres copropriétaires défaillants ? Dans le même cas que *t*on vendeur et à qui *t*u pourrais soumettre ton prix ?
Dans mon cas, j’ai envoyé une lettre pour dire mon envie d’acheter un autre box dans ma résidence. Avec un peu de chance… Au moins je suis avant la publication de l’annonce, et donc seule sur le coup. Puis j’ai un papier avec le prix de vente payé pour l’autre box.

- Plus près de chez *t*oi. Es *t*u au point sur le marché ? Prix de vente ? De location ? Quartier à éviter ? En devenir ? Zone sinistrée?
*t*u peux commencer à *t*e former à ce marché, avec le travail de fourmi de chercher les vrais prix de vente, et rechercher la bonne affaire.
L’avantage est *t*a rapidité de réaction,**tu peux visiter dans la journée, être au top de la réactivité !
Dans mon cas, suite à notre déménagement, je commence à regarder la région. Je me rends compte que je cherche mieux que mon studio lyonnais (pour rappel: 43500€ net vendeur + 4950€ agence) qui se loue sans aucune difficulté. Ici je doute de la réelle demande locative, mais je crois que j’ai placé la barre trop haut (je compare sans cesse sur Lyon: visites regroupées sur 2heures, > 10 dossiers déposés avec plusieurs très bons : étudiant avec 2 parents garants). Ici, je n’aurais pas cette même dynamique, et je crois que je suis trop frileuse pour n’avoir que 3 ou 2, voire un seul dossier de locataire potentiel.
On devient plus difficile, car, forcément, on n’a pas envie d’acheter moins bien que ce qu’on a déjà.
De la réflexion, mais tout autre, au soleil en profitant des vacances.
Ça change que de comparer la densité des matelas, la couleur des coussins, ou la taille des chaises wink

Dernière modification par amoilyon (30/07/2018 12h30)

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur