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#76 02/07/2018 14h12 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour à tous,

Acte authentique signé le 22 juin. J’ai pu récupérer la fameuse créance irrécouvrable évoquée plus tôt dans le sujet .

Début des travaux la semaine suivante. On est bien sur une enveloppe de 35K hors ameublement.

Cela avance bien, l’artisan travaille vite (et bien). Il me donne aussi des conseils pour agencer les pièces de par sa formation d’architecte, c’est du pain béni. De plus étant sur le chantier, j’apprends énormément et participe dans la mesure des mes capacités. Je pense maintenant pouvoir faire du placo moi-même par exemple.

Je vais finalement pouvoir faire comme je le désirais : une 6ème chambre qui aura sa propre douche/lavabo. Cela devrait donc m’amener à un rapport locatif > 3000€ par mois si tout est loué, ce dont je ne doute pas vu les prestations fournies.

Je profite également des soldes pour acheter l’electroménager et la literie à prix réduit.

Il faut que je trouve un expert comptable pour la rentrée.

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#77 02/07/2018 14h35 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour,

super projet et parfait pour la 6ème chambre.
N’hésitez pas à mettre des photos des travaux et le avant/après.

Etant du coin, ou est situé l’appartement? Noisy-Champs, Lognes je pense non?

Cordialement

Dernière modification par Michael77 (02/07/2018 14h39)

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#78 02/07/2018 17h00 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour FrançoisM,

Bravo pour votre projet.

Je suis en train de finaliser la mise en location de mes 2 premiers investissements dans le nord.

Avant de commencer à chercher des biens dans le nord, ma zone de recherche était le 77 , proche du pôle universitaire Champs sur Marne et mon idée était de rechercher un grand appartement pour faire de la colocation mais j’ai trouvé que les prix étaient trop élevés.
Votre projet montre que c’est possible de trouver une bonne affaire en région de parisienne.

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#79 01/09/2018 10h10 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour,

Petite mise à jour de la file.

Les travaux seront terminés mardi soir (dus à des surprises, une rénovation sans surprise n’en est pas une). L’appartement n’est pas fini mais j’ai quand même pu installer de la déco pour faire des photos.

Me positionnant sur le haut du marché en terme de loyer et n’ayant pas un appartement 100% fini, j’ai plusieurs contacts mais ce n’est pas non plus le raz de marée que j’avais anticipé.

Sur les 6 chambres proposées j’ai 3 profils très sérieux : CDI fonction publique avec parents caution, et 2 étudiants avec parents caution. A priori aucun souci avec ces personnes là si le feeling passe bien.
=> Si ces personnes sont éligibles Visale ( - de 30ans donc oui), n’aurais-je tout simplement pas intérêt à leur faire remplir un dossier Visale? J’aurai moins de mal à me faire rembourser par l’état que lancer une procédure de recouvrement envers les cautions.

J’ai d’autres personnes intéressées qui elles ont un profil plus à risque:
* une signe un CDI en septembre
* un étudiant étranger
Mon instinct me dirait de ne pas donner suite si je n’avais pas connaissance de la caution Visale.
A priori si leur dossier est validé par Visale je peux dormir sur mes 2 oreilles quant au paiement des loyers, n’est-ce pas?

A propos de Visale, ils proposent la caution mais pas le dépôt de garantie, je suis donc en droit de demander le dépôt de garantie habituel au locataire?

Dernier point avec Visale, voir la citation de leur FAQ:

FAQ Visale a écrit :

En cas de colocation comment se passe la demande de Visa ? A partir du moment où le demandeur est éligible, l’ensemble du ménage locataire l’est dans la limite d’un bail signé par 2 personnes (couple, mariés/pacsés ou non). Dans le cadre de la demande de visa, la personne du ménage éligible au dispositif doit se déclarer en tant que « demandeur » et l’autre personne en tant que co-titulaire.

Le ménage locataire qui signe le bail doit être le même que celui mentionné dans le visa et le contrat de cautionnement. A défaut, en cas de mise en jeu de la caution, le contrat de cautionnement sera nul.

Au-delà de 2 personnes, chaque colocataire peut bénéficier de Visale à condition que chacun d’entre eux signe avec le bailleur un bail indépendant. Le loyer couvert est celui du bail individuel.

Si la moitié de mes locataires choisissent Visale, je n’aurai pas le choix, je devrais proposer des baux individuels. Cependant mes chambres ne font plus de 14m2. Je pourrais peut être bénéficier de plus de clémence de la part de l’administation si je fais ça. J’ai quand même un doute quant à l’obtention d’APL avec baux individuels dans ces conditions.

Je publierai des photos de la rénovation une fois tous les travaux et déco finis.

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#80 01/09/2018 14h25 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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En plus des histoires de CDI, niveau de revenu, garant etc etc… Ce qui est important, mais difficilement vérifiable, c’est le patrimoine des locataires. En effet, les personnes n’ayant rien à perdre sont potentiellement beaucoup plus dangereuses que celles qui ont des économies…

En pratique, il s’agit de savoir s’ils seront capables de payer le loyer avant de partir en vacances, avant de s’acheter la télé dernier cri, avant de claquer la paye pour acheter des meubles, avant de se retrouver écrasés par les prêts à la consommation.

Pour Visale, ce qui me dérange personnellement, c’est que le locataire sait qu’il est couvert d’où un aléa moral amha…

Bien à vous,

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#81 01/09/2018 19h01 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour.

Pour les étudiants étrangers, il y a la garantie ’’Clé’’ qui est équivalente à Visale quoique limitée à 9 mois (ce qui correspond au passage à la durée du mail meublé étudiant).

A titre personnel, je privilégie ce type de profil avec cette garantie : les étudiants étrangers venant faire leurs études chez nous sont souvent issus de familles aisées qui soutiennent financièrement leurs rejetons. J’ai toujours eu affaire à des jeunes plutôt sympas qui sont reconnaissants qu’on leur donne leur chance et qui, en contrepartie, entretiennent bien le logement et paient rubis sur ongle le loyer.

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#82 02/09/2018 09h08 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Pierrot31 a écrit :

Pour Visale, ce qui me dérange personnellement, c’est que le locataire sait qu’il est couvert d’où un aléa moral amha…

Ils sont censés savoir que si ils ne payent, ils seront certes couverts, mais c’est le fisc français qui va leur courir après pour récupérer son dû. Ca il ne peut l’ignorer.

Tchouikov a écrit :

Pour les étudiants étrangers, il y a la garantie ’’Clé’’ qui est équivalente à Visale quoique limitée à 9 mois (ce qui correspond au passage à la durée du mail meublé étudiant).

D’après le site de CLE, il a été remplacé par Visale.
Vous avez sans doute raison, la plupart des étudiants, étrangers ou non, sont corrects.
Si Visale les couvre, à priori je suis tranquille, dans la mesure ou je peux réclamer un dépôt de garantie. Après une recherche je vois que c’est le cas donc j’opterai sûrement pour ce dispositif.

Merci pour vos retours.

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#83 05/09/2018 00h56 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Finalement les visites et les "réservations" s’enchaînent. Bien que virtuel, j’ai déjà trouvé la moitié de mes colocs, jeunes et avec caution parentale derrière.

Je vais finalement proposer un bail unique sans clause de solidarité afin de ne pas me faire lyncher par la CAF et m’exposer à des sanctions.
Les travaux seront finis jeudi soir et je souhaiterais faire rentrer des locataires dimanche au plus tôt.
Est-ce possible de rédiger un bail avec 3 ou 4 personnes et indiquer que 2 chambres sont libres puis de faire des avenants pour rajouter les colocataires manquants au fil de l’eau? J’ai vu de tels modèles sur internet, je voulais savoir si certains ici l’ont fait, et si oui, si ils peuvent partager leur modèle.

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#84 06/09/2018 19h55 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour à tous,

Je vous sollicite pour vous demander si cette caution est valide: caution solidaire

Le papa d’une jeune fille se porte caution solidaire. Il va être signé un bail unique sans clause de solidarité.

Je m’interroge sur plusieurs points:
1) je lis parfois que le fait d’être caution solidaire avec bail unique sans clause de solidarité ne permet pas de cautionner uniquement le locataire désigné.
=> A mon avis c’est du vent, depuis la loi ALUR le cautionnement s’arrête à la personne désignée. A priori il l’a bien fait dans l’acte.

2) La durée de cautionnement: ne sachant pas combien de temps elle va reste, le papa a indiquée "durée indéterminée". Est-ce valide? J’ai cru lire que dans certains cas ça rendait la clause nulle.

J’ai assez confiance en la personne mais souhaite quand même être rassuré, et lire que cette caution est valide pour que je la propose à mes autres futurs colocataires.

Merci d’avance

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[+1]    #85 06/09/2018 20h34 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Quelques remarques :
- quand un document fait plusieurs pages, il est prudent que le signataire paraphe toutes les pages (sauf la dernière, qui est signée et n’a donc pas besoin d’être paraphée)
- sur la durée, c’est mieux de s’exprimer en bon français : "est valable pour une durée indéterminée" et non pas "est valable jusqu’au indéterminée".
- je ne vois pas ce que la signature du bailleur fait sur ce document. Ce n’est pas un contrat entre le bailleur et la caution, c’est un engagement unilatéral de la caution.
- une caution à durée indéterminée est parfaitement valable.

Vous avez aussi un modèle ici (service-public.fr, c’est pas mal) : Modèle de lettre pour se porter caution d’un locataire | service-public.fr

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2018 20h35)

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#86 06/09/2018 20h46 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bernard2K a écrit :

Quelques remarques :
- quand un document fait plusieurs pages, il est prudent que le signataire paraphe toutes les pages (sauf la dernière, qui est signée et n’a donc pas besoin d’être paraphée)
- sur la durée, c’est mieux de s’exprimer en bon français : "est valable pour une durée indéterminée" et non pas "est valable jusqu’au indéterminée".
- je ne vois pas ce que la signature du bailleur fait sur ce document. Ce n’est pas un contrat entre le bailleur et la caution, c’est un engagement unilatéral de la caution.
- une caution à durée indéterminée est parfaitement valable.

Vous avez aussi un modèle ici (service-public.fr, c’est pas mal) : Modèle de lettre pour se porter caution d’un locataire | service-public.fr

- bonne remarque pour le paraphe, je vais le notifier
- j’imagine qu’il a voulu recopier de façon bête et méchante les paragraphes du dessus, j’espère que cela n’annulera pas la validité de la caution. en tout cas il l’a fait légaliser par la mairie, je le vois mal reprendre une demi journée de RTT pour y retourner
- je me demande aussi ce que la signature du bailleur fait sur le document, je pense simplement l’ignorer
- c’est bon à savoir

Il n’a pas indiqué que l’indice IRL utilisé est celui du 2ème trimestre. Est-ce grave? C’est indiqué dans le lien que vous avez partagé (la source officielle).

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#87 06/09/2018 21h15 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bien que la caution à durée indéterminée soit possible. On peut lire sur le lien fourni pare B2k:

service-public a écrit :

"Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation"

Bien à vous,

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#88 07/09/2018 13h17 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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La formule utilisée dans votre modèle "révisable chaque année selon l’indice IRL" me semble suffisante. Mais l’autre formule, plus précise, est quand même préférable, dans l’idée de bien montrer que la caution est parfaitement consciente de ce à quoi elle s’engage.

Notez que vous devez remettre à la caution un exemplaire du bail, et en garder la preuve (un accusé de réception par exemple), à peine de nullité de la caution. C’est pour ça que le modèle de service public est bien foutu avec "certifie avoir pris connaissance du bail annexé à la présente" : ainsi, l’engagement de caution comporte le bail en annexe, et la caution reconnaît en avoir pris connaissance ; problème réglé.

Pierre31 : J’espère bien que François M., qui demande aux cautions de recopier ce passage à la main, avait pris la peine de le lire et de le comprendre !

En pratique, il est très rare qu’une personne qui s’est porté caution dénonce son engagement pendant que le bail est en cours.

En durée déterminée, on met souvent un bail + 2 renouvellements. En pratique, il me semble plus probable de se retrouver sans caution parce que :
- la caution était à durée déterminée, et le locataire est resté plus de 3 ans (= un bail + 2 renouvellements, en meublé)
plutôt que :
- la caution était à durée indéterminée, et la caution a mis fin à son engagement.

Après, chacun fait comme il l’entend.

Dernière modification par Bernard2K (07/09/2018 13h19)

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#89 09/09/2018 13h25 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour,

En effet j’avoue, un peu gêné, ne pas avoir compris toute la signification, c’est chose faite. Avec du recul je pense que je vais demanderai dorénavant 1 bail + 2 renouvellements, soit 3 ans: une infime partie des colocataires resteront plus de 3ans dans l’appartement.
Je vois tout de même mal la caution retirer son engagement, mais ce n’est pas impossible.  C’est vrai que c’est écrit en français, mais parfois pas évident à déchiffrer!

Un de mes colocataires potentiels va signer un CDI, son père caution est à priori solvable mais n’a pas de CDI. J’ai donc proposé une caution bancaire qu’il va mettre en place.
En gros si j’ai bien compris il s’agit de déposer sur un compte bloqué 1 mois de loyer. Ce compte sera bloqué jusqu’à la fin du bail et pas seulement après la première année du bail? Il sera débloqué lors de la notification de la fin du bail.
Si c’est le cas c’est en effet une super garantie qui surpasse toutes les autres!

Je suis entrain d’élaborer un bail meublé sans clause de solidarité et les différents modèles trouvés sur le net sont assez différents les uns des autres. Est-ce que l’un d’entre vous en a préparé un qui tient la route et qui indique les différentes quote-part des colocataires?

A défaut je vais finir le mien et le mettrai à disposition.

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#90 09/09/2018 16h36 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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A titre personnel, en meublé, je préfère la caution à durée déterminée et je fais un bail + 2 renouvellements = 3 ans.

Mon raisonnement est un peu celui de FrancoisM quand il dit "une infime partie des colocataires resteront plus de 3ans dans l’appartement".

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (09/09/2018 21h06)

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#91 22/09/2018 14h38 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour à tous,

Je viens faire une mise à jour!

Il reste une journée de travaux. Comme d’habitude les travaux prennent du retard à cause de différents facteurs qui n’étaient pas connus au démarrage du chantier. Quelques jours perdus par ci, par là, des petits bobos qui arrivent. J’ai quand même de la chance d’être tombé sur des artisans très sérieux. Le résultat est là. Enveloppe globale pour ma rénovation (travaux + meubles + tout le bazar nécessaire dans le cadre d’une location meublée) : environ 50 000€. Heureusement que j’avais un peu de liquidité de côté sinon j’aurais bien été dans la mouise!

J’ai à priori trouvé mon dernier colocataire hier. Quasiment un mois en tout pour trouver tous mes colocataires. Il faut dire que j’ai mis les premières annonces en ligne dernière semaine d’août, un peu trop tard à mon goût, mais je ne pouvais pas faire visiter avant.

Comme dit auparavant, ce n’était pas la cohue pour visiter l’appartement. En cause: les photos qui montraient un appartement pas fini à 100% et un positionnement haut de gamme qui fait que j’étais parmi les 10% de colocations les plus chères. Heureusement l’effet coup de coeur, les équipements proposés ainsi que la proximité avec les transports et les commerces ont fait que mon taux de visite/réservation était très haut, et ce avec des profils intéressants (étudiants ou jeunes actifs avec caution parentale).

Au niveau papier c’est un peu la galère, j’ai fait en sorte que tout le monde rentre à peu près en même temps dans l’appartement pour faire un bail unique (sans clause de solidarité) avec tous les colocataires. Je pourrai partager mon modèle de bail avec les intéressés. Il est assez proche de celui fourni par Appartager.

C’est mon premier investissement en meublé et je n’ai pas ménagé mes efforts depuis plusieurs mois, je ne pensais pas que ça représenterait autant de boulot et de temps…

Je suis maintenant entrain de regarder la fiscalité, et notamment le choix LMNP réel ou simplifié. En effet le réel normalement l’emporte largement sur le simplifié, mais est-ce le cas si on a 15% de rendement et l’intention de garder le bien moins de 10ans? J’ai peur qu’au réel, passés les deux premiers exercices je sois assommé par les impôts… Je vais faire une simulation sur rendementlocatif.

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#92 22/09/2018 15h32 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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bonjour. rien ne vous empêche de changer de régime au cours des 10 ans.
il suffit d’être dans les clous.
pour passé au micro bic ( abattement de 50% )
"Le loueur exerce son activité sous forme d’entreprise individuelle et les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 33 200 €."
du micro bic au réel c’est durée minimum de 2 ans.
l’inverse c’est 1 ans.
cela reste a confirmer par un plus grand expert que moi

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#93 22/09/2018 19h19 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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FrancoisM a écrit :

Je suis maintenant entrain de regarder la fiscalité, et notamment le choix LMNP réel ou simplifié.

Oups…

Le seuil sur les recettes maxi en micro bic à été augmenté à 70 000 euros donc pas de problème.

Et l’engagement pour le réel réduit à 1 an.

Oui vous allez normalement payer de l’impôt très rapidement au réel et tout de suite en micro. Mais le cash-flow obtenu sera peut être encore satisfaisant…

Si on prend tout en compte (vacance locative, travaux récurrents, flux de dépôt de garantie, eau et électricité si elles sont comprises dans le loyer, amortissement des meubles), le réel devrait rester plus avantageux.

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#94 22/09/2018 20h04 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Effectivement c’est passé a 70000€ cette année.
Cela laisse voir venir smile

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#95 26/09/2018 15h04 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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En effet le réel est bien plus avantageux que le micro-bic, après simulation sur le site de rendement locatif.

Cash flow net de 1500€ par mois la première année, 1200€ la deuxième année, et entre 1000 et 1100€ les années suivantes, de quoi voir venir..

Je vais attendre quelques mois avant de faire un deuxième investissement en colocation, le temps de voir combien de temps la gestion va me prendre, de me reconstituer une bonne épargne de précaution, et de montrer à mon banquier que tout se passe bien.

Idéalement d’ici là la législation aura évolué et me permettra de faire signer des baux individuels sans être en infraction. Quel casse-tête de devoir réunir tout le monde pour faire signer tous les papiers!

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#96 30/09/2018 12h58 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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Bonjour FrançoisM,

Merci beaucoup pour ce fil très intéressant qui permet de suivre votre projet d’un bout à l’autre. Je l’ai suivi avec attention ces dernières semaines puisque je suis également sur un projet de colocation mais en région Centre (j’ai prévu d’ouvrir un fil dédié prochainement smile ).
J’écris dans votre étude de cas car vous avez eu la chance de tomber sur un artisan très sérieux et qui si j’ai bien compris vient justement de la région où j’ai mon projet : serait-il envisageable de me communiquer ses coordonnées via MP ?

Très bonne journée,
Lamenoire67

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#97 02/10/2018 15h02 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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FrancoisM a écrit :

En effet le réel est bien plus avantageux que le micro-bic, après simulation sur le site de rendement locatif.

Cash flow net de 1500€ par mois la première année, 1200€ la deuxième année, et entre 1000 et 1100€ les années suivantes, de quoi voir venir..

Je vais attendre quelques mois avant de faire un deuxième investissement en colocation, le temps de voir combien de temps la gestion va me prendre, de me reconstituer une bonne épargne de précaution, et de montrer à mon banquier que tout se passe bien.

Idéalement d’ici là la législation aura évolué et me permettra de faire signer des baux individuels sans être en infraction. Quel casse-tête de devoir réunir tout le monde pour faire signer tous les papiers!

Wahou, Bravo. 1000-1500€de Cashflow, ce n’est pas donné à tout le monde sur un seul bien !

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#98 04/10/2018 20h56 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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J’espère que vous ne m’en voudrez pas si je ne souhaite pas partager les coordonnées de l’artisan. En effet je compte bientôt refaire un investissement et ne veux pas partir à la recherche d’un autre artisan…

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#99 05/10/2018 09h46 → FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation) (colocation, immobilier, renovation)

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FrancoisM a écrit :

J’espère que vous ne m’en voudrez pas si je ne souhaite pas partager les coordonnées de l’artisan. En effet je compte bientôt refaire un investissement et ne veux pas partir à la recherche d’un autre artisan…

Je comprends parfaitement, j’aurais sans doute fait la même chose dans cette situation. Je vais moi-même partir en recherche d’artisans, et qui sait, j’arriverai peut-être à le retrouver avec un peu de chance… smile En terme de travaux ils s’effectueront sans doute pour moi sur les 3 premiers mois de l’année donc j’ai encore un peu de temps pour trouver chaussure à mon pied.

En tout cas merci encore pour ce fil et vos nombreux retours d’expérience !

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