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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 24/04/2019 14h23

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Ok, donc vous faites votre estimation à la louche? Si la superficie varie du simple au double pour votre studio, je suppose que le prix de chaque studio ne sera fixe à 70k.
Sur le marché Belge, c’est plutôt le prix/m² qui est la référence (et non pas le prix pour 1 studio).

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#27 24/04/2019 14h31

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Non pas à la louche puisque je connais mon emplacement… mais personnellement j’applique prix du marché - 5% pour une rénovation complète je prends pas de risque.

Mes reventes en 2018 , j’ai doublé avec un rendement de 17 à 22% en fonction des immeuble par exemple.

Pour ma pars , il faut 50% de PV minimum et un rendement de 13/15% minimum pour compenser le travail/risque/gestion ultérieure pour que je commence à bosser dessus donc forcément avec énormément de travaux … a chacun d’affiné en fonction de l’emplacement ses chiffres.


Maintenant je profite !!!

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#28 24/04/2019 14h36

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Ok c’est clair!
Quand vous parlez de 13/15% de rendement, c’est le rendement net (cash flow net / (prix achat + travaux)) ? Si oui, c’est vraiment énorme (et temps mieux pour vous)!

Dernière modification par capital (24/04/2019 14h40)

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#29 24/04/2019 14h44

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En gros, vous avez plusieurs options :
maison normale (une seule habitation sur toute la surface)
maison en colocation
immeuble de 3 ou 4 studios
immeuble de 2 appartements (en général un par étage)

Chaque solution a un coût de réalisation, un loyer potentiel, et un prix de revente potentiel. En fonction de cela, des solutions peuvent être plus ou moins pertinente. Cela mérite d’être approfondi par des chiffrages.

Il ne faut pas raisonner que chiffres mais aussi sur la demande, sur la liquidité de ces biens. Seule une connaissance appronfondie du marché local permet de savoir cela.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#30 24/04/2019 18h53

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Non brut.
Mais faut cravacher et prendre des risques ( mesurés ) pour cela.


Maintenant je profite !!!

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#31 24/04/2019 20h10

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Bernard2K a écrit :

En gros, vous avez plusieurs options :
maison normale (une seule habitation sur toute la surface)
maison en colocation
immeuble de 3 ou 4 studios
immeuble de 2 appartements (en général un par étage)

Chaque solution a un coût de réalisation, un loyer potentiel, et un prix de revente potentiel. En fonction de cela, des solutions peuvent être plus ou moins pertinente. Cela mérite d’être approfondi par des chiffrages.

Il ne faut pas raisonner que chiffres mais aussi sur la demande, sur la liquidité de ces biens. Seule une connaissance appronfondie du marché local permet de savoir cela.

Je vais reflechir aux différentes possibilités d’agencement en faisant preuve de créativité, et aux rendements associés.
Ce qui est sûr c’est que dans le cas maison normale, le rendement serait encore plus faible. Pas une option.
Pour une colocation, rendement moyen comme décrit dans cette file, et grosse demande.
Pour la séparation en 3 studios, j’ai le problème des communs qui empêchent le projet.

Pas évident. Peut être pas le bon projet.

Vous lanceriez-vous dans le projet sur base des chiffres et rendements que j’ai exposé plus haut?

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[+1]    #32 24/04/2019 20h17

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Une maison en colocation ?

A la revente c’est compliqué.
Diviser une maison en plusieurs logements ne fait pas vraiment " logement " mais bricolage à la revente sauf une maison de ville avec plusieurs niveau et un logement par niveau avec un escalier accessible à tous les logement.. cela fait immeuble de rapport et de vrai logement indépendant.

Vous avez une demande en ce moment mais les gens louent de plus en plus en colocation ( les investisseurs ) sur le long terme le risque est quand même grand.

MAIS Je pense qu’il est intéressant d’aller au bout des calculs , de faire venir des artisans ect et de prendre de l’expérience et pas écouter simplement ce qu’on vous dit… il faut développer ce trait comportemental pour aller au bout des choses dans cet actif qui est l’immobilier.

Bon courage


Maintenant je profite !!!

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#33 24/04/2019 22h36

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C’est bien vrai, compliqué à la revente (mis à part pour des investisseurs qui demanderont donc un prix très bas…).
Je vais aller au bout des calculs en effet. Je me suis arrangé avec l’architecte pour obtenir au moins 2 devis pour la totalité des travaux.

J’ai refait les calculs de rentabilité en prenant en compte la taxation, et tous les frais bancaires annexes.
Je ne suis pas convaincu par la rentabilité. Il me semble prendre beaucoup de marge de sécurité sur les différents postes de dépense, mais malgré ça je suis de moins en moins séduit.

Rentabilité de 7,1% en prenant en compte toutes les dépenses listées dans le tableaux de droite.
Vous parraissent-elles trop élevées? Par exemple, 100€ par mois de dépense pour travaux de maintenance et travaux à 10 ans (p.e. toiture, façade).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14302_estimation_rendement_4.jpg

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#34 25/04/2019 09h36

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capital a écrit :

Je me suis arrangé avec l’architecte pour obtenir au moins 2 devis pour la totalité des travaux.

On en est pas là, on en est à savoir quels travaux.

Le problème de la maison pour coloc, c’est qu’elle va être optimisée pour cet usage, et aura donc beaucoup de mal à se vendre comme résidence principale. Les gens qui achètent une résidence principale de 200 m², recherchent un certain standing et un certain aménagement (grands volumes) qui sont plutôt à l’opposé de l’optimisation coloc.

Comme cricri, je pense que ça aurait plus de valeur en petit immeuble de 3 à 4 studios. Vous vous posez la question des communs dans ce cas. Mais vous avez déjà vu des immeubles, non ? En commun, il n’y que couloirs et escaliers. Il faut donc redessiner les plans pour prévoir couloirs et escaliers d’accès à chaque logement (en y perdant le moins de surface possible), et faire dans chaque logement une pièce de vie avec coin cuisine et salle d’eau. C’est le boulot de l’archi, qui va optimiser les surfaces, et placer les pièces de telle sorte que toutes les pièces d’eau soient rassemblées autour d’une colonne montante.

Autre chose : c’est bizarre de prévoir dans vos charges eau, élec et gaz. Si on raisonne en loyer hors charges, on ne compte pas non plus, côté dépenses, les charges refacturables au locataire. Là, vous comptez les charges, ce qui voudrait dire que vos 1500 € de loyer sont toutes charges comprises ? Ca fait vraiment pas beaucoup. S’il y a bien 200 m²,ça fait 7,5 €/m². Rapporté au m² de chambre, ce n’est pas pareil, mais au total, vous consacrez bien 200 m² à ce projet et donc le loyer au m² est bas.

Personnellement, je continue à trouver que ce projet ne rapporte pas assez, rapporté à l’investissement et surtout à la somme de soucis que ça sera pour les travaux, puis pour la location (une coloc, ce n’est pas de tout repos).

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2019 09h52)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #35 25/04/2019 15h16

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Je suis du même avis concernant le fait que ce projet ne rapporte pas assez. Un chantier d’une telle ampleur et une source de soucis très importants et il me parait (trop?) ambitieux de vouloir débuter sur ce type de projet si vous n’avez que peu de connaissances dans le domaine de la construction. Car vous aurez à déléguer énormément à l’aveugle, à faire confiance à des artisans que vous ne connaissez pas, tout en faisant de la gestion des ressources humaines. Avec des hauts et des bas au niveau psychologique sur la durée d’un projet qui peut durer 6,9 mois ou plus, le tout s’ajoutant à votre vie personnelle et pro.
La rentabilité est importante, certes. Mais avec le recul de quatre ans dans l’investissement immobilier, le fait de pouvoir dormir sur ses deux oreilles est tout aussi important à mes yeux.

Pourquoi ne pas envisager débuter par un T1 ou T2 pour se faire la main ? Apprendre à gérer des locataires, des artisans, à découvrir ses réactions face au stress d’un chantier, composer avec le risque financier. Vous aurez ensuite tout le loisir, si votre première opération est bien menée, de viser plus gros.

Sur le sujet de la colocation, que je connais pour pratiquer, c’est un exercice chronophage et qui peut être assez périlleux. Gérer un locataire est une chose, en gérer trois d’un coup en est une autre. Soyez bien vigilant sur ce point car cela peut vous "dégouter" de l’investissement si cela ne se passe pas bien. Car outre le fait d’être chronophage, cela est usant sur le long terme. D’autant que vous ne semblez pas avoir beaucoup de temps disponible (cf votre présentation), ce qui ne s’arrangera si vous comptez agrandir la famille à l’avenir. Avoir trois colocataires étudiants vous imposera une présence régulière sur place, sur votre temps libre. Le fait d’avoir un CF positif vous fera peut être oublier ses inconvénients sur le court terme, mais l’immobilier s’inscrit dans le temps long.

Dernière modification par dalki (25/04/2019 15h18)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#36 25/04/2019 23h17

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Bernard2K a écrit :

capital a écrit :

Je me suis arrangé avec l’architecte pour obtenir au moins 2 devis pour la totalité des travaux.

On en est pas là, on en est à savoir quels travaux.

Le problème de la maison pour coloc, c’est qu’elle va être optimisée pour cet usage, et aura donc beaucoup de mal à se vendre comme résidence principale. Les gens qui achètent une résidence principale de 200 m², recherchent un certain standing et un certain aménagement (grands volumes) qui sont plutôt à l’opposé de l’optimisation coloc.

Comme cricri, je pense que ça aurait plus de valeur en petit immeuble de 3 à 4 studios. Vous vous posez la question des communs dans ce cas. Mais vous avez déjà vu des immeubles, non ? En commun, il n’y que couloirs et escaliers. Il faut donc redessiner les plans pour prévoir couloirs et escaliers d’accès à chaque logement (en y perdant le moins de surface possible), et faire dans chaque logement une pièce de vie avec coin cuisine et salle d’eau. C’est le boulot de l’archi, qui va optimiser les surfaces, et placer les pièces de telle sorte que toutes les pièces d’eau soient rassemblées autour d’une colonne montante.

Autre chose : c’est bizarre de prévoir dans vos charges eau, élec et gaz. Si on raisonne en loyer hors charges, on ne compte pas non plus, côté dépenses, les charges refacturables au locataire. Là, vous comptez les charges, ce qui voudrait dire que vos 1500 € de loyer sont toutes charges comprises ? Ca fait vraiment pas beaucoup. S’il y a bien 200 m²,ça fait 7,5 €/m². Rapporté au m² de chambre, ce n’est pas pareil, mais au total, vous consacrez bien 200 m² à ce projet et donc le loyer au m² est bas.

Personnellement, je continue à trouver que ce projet ne rapporte pas assez, rapporté à l’investissement et surtout à la somme de soucis que ça sera pour les travaux, puis pour la location (une coloc, ce n’est pas de tout repos).

Vous abordez plusieurs points fondamentaux.

1) type de projet: j’ai établi 3 possibilités d’agencement avec l’architecte. A) Soit 3 chambres en coloc comme prevu initialement, B) soit 4 chambres en coloc mais avec la 4eme chambre ayant une fenêtre donnant en intérieur sur le patio, C) soit division en 3 étages.

Le problème de B) est l’absence de fenêtre dans la chambre. Il y a bien une fenêtre donnant sur l’extérieur, mais elle doit faire 30cm de haut sur 90cm de large. Il me semble que c’est illégal en plus. Par contre cela permettrait d’augmenter le rendement en passant de 1500€ de loyers à 1600€.
Le probleme de C) est la grande incertitude que j’aurais avec le permis d’urbanisme et la validation des plans avec les pompiers. Vu la géométrie des lieux, il est très probables que ce soit refusé. En outre, on parlait de revente, mais sur ce marché il y a tres peu d’intérêt pour des studios de 40m2 à vendre. Je dois donc laisser tomber car trop incertain.

Je me retrouve donc de nouveau avec scénario A). Comme vous le mentionnez, très mauvais pour une revente, tout en étant au final peu optimisé pour la coloc car seulement 3 chambres dans ce grand espace.

2) les charges sont comptées en plus des loyers (voir dernier tableau, 60€/mois). En Belgique c’est généralement le cas pour les étudiants que le propriétaire prenne en charge les charges et le répercute sur le prix de location.

3) le loyer au m2 est très faible en effet, même si en sois je n’y prête pas attention. Le critère c’est le rendement et non le loyer/m2.

4) je suis pour l’instant en train de me dire que même si tout se passe comme défini sur mon dernier tableau, Cash flow de 270€/mois, cela représente beaucoup d’efforts pour peu de gains absolus (150k environ, soit le budget total moins l’apport). Mon temps vaut plus que ça, et vu la gestion active que va nécessiter la coloc, je vise un meilleur rendement ou gain absolu.

5) malgré tout ce que j’ai dit plus haut, je vais suivre le conseil de Cricri et aller jusqu’au bout. J’ai rdv la semaine prochaine pour une nouvelle visite avec l’entrepreneur pour qu’il fasse un devis. Je verrai alors quel prix maximum d’acquisition je peux me permettre pour que ce soit rentable. Le bien est officiellement en vente à 100k. Si selon mes calculs j’obtiendrai la rentanilite souhaitée avec un prix d’achat de 10k, je ferai une offre à 10k. Histoire d’aller jusqu’au bout.

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#37 05/05/2019 22h38

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J’ai été revisiter le bien avec mon architecte et un entrepreneur.
Ce dernier va me remettre un devis forfaitaire pour tous les travaux.

J’ai du nouveau à part ça:
1) Le bien fait en fait 150m² après mesure par nos moyens
2) L’architecte a trouvé un moyen de faire 4 ou même 5 chambres dans la maison
3) Si 5 chambres il y a, il faudra faire une demande de permis. Démarche qui a l’air compliquée. D’autant plus qu’une des chambres aurait une fenêtre assez petite comme expliqué dans mon message précédent
4) 4 chambres est donc faisable, et probablement le plus simple à mettre en place
5) à la louche, l’entrepreneur m’a dit de compte 600/700€ de travaux par m² (en attendant un devis complet). Cela fait donc 700 x 150 m² = 105k de travaux. Je rajoute 10k pour les imprévus.

J’ai donc refait 2 simulations de rendement avec 4 chambres, ou bien 5 chambres.
Je passe en 4 chambres à 10,1% de rendement brut soit 330€/mois de cash flow net. 520€/mois pour les 5 chambres.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14302_estimation_rendement_5.jpg

Ca m’a l’air pas trop mal.

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#38 08/05/2019 07h58

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Suite et probablement fin de l’histoire.
Je me suis renseigné à l’urbanisme et les nouvelles ne sont pas encourageantes.
1)Le rez du bien est actuellement considéré comme un commerce. Il faut donc faire une demande de permis d’urbanisme pour transformer en logement. Cela prendra du temps et on me demandera apparemment de changer le châssis du rez pour ne plus avoir cette baie vitrée, mais plutôt un aspect classique de maison porte + fenêtre.
2) afin d’avoir 5 chambres, les démarches sont vraiment lourdes car il s’agit d’une sorte de division du bien en différentes entités. Un peu comme une séparation en appartements en quelque sorte. Cela prendra des mois avec des aller retours entre l’urbanisme et le collège communal.

Considérant le travail à accomplir pour
1) les travaux et supervision du chantier
2) les démarches administratives auxquelles je suis allergique et que j’évite quand possible
3) la rotation importante des locataires
Il me semble plus sage de passer à autre chose.
C est la première fois que je fais un cycle complet d’analyse (3 visites, devis entrepreneur, repenser les lieux avec architecte, urbanisme), et j’en retire beaucoup d’informations.

Merci à ceux qui m’ont aidé dans le cheminement. Je cherche le prochain projet.

Dernière modification par capital (08/05/2019 07h58)

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#39 13/05/2019 14h17

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Bravo pour avoir su dire stop, ce qui n’est pas toujours évident quand on est allé aussi loin dans les démarches et quand les chiffres semblent au vert.

Bonne chance dans vos recherches futures !

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