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#1 16/09/2019 14h53

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Bonjour,

J’ai commencé à investir en LMNP en 2018 (j’ai acheté 2 T2 à Tourcoing , lègère rénovation , location en LMNP) Cash flow mensuel de 150 euros pour ces 2 biens.

Cela fait plusieurs mois que je cherche à partir sur un autre projet immo. Je voulais trouver quelquechose en IDF mais c’est difficile de dénicher un bien offrant une bonne rentabilité.

M’ayant fait la main avec les 2T2, j’aimerais partir sur un plus gros projet  avec des travaux pour doper le cash flow et surtout utiliser la puissance du LMNP. Partir sur un immeuble ? A tourcoing ? je trouve cela difficile de gérer des travaux lorsque nous sommes pas sur place

Face à ces difficultés, j’étudie la possibilité de passer par un coach en immobilier pour mon prochain investissement.  Je m’explique : l’une de mes connaissances m’a mise en relation avec un entrepreneur qui propose une prestation de services pour les investisseurs en immo.
Son positionnement : Colocation Haut de gamme.  Colocation qui se démarque de la concurrence avec des services type hôtellerie : salle de d’eau dans chaque chambre, ménage des communs, wifi
Les biens ciblés : biens dans des villes étudiantes, proche d’une gare, ou proche d’un pôle économique.
Il sélectionne exclusivement des biens dans leur jus avec beaucoup de travaux (pour bénéficier de la force du LMNP).
Il a lui même plusieurs investissements à son nom propre. Et comme il est passionné par l’immobilier , il a décidé d’en faire son métier. Ce sont deux associés : lui, (gestion des partenariats ; recherche du bien rentable et aide administrative juqu’à la signature de l’acte authentique) , elle (architecte d’intérieur , plans d’aménagement , sélections de produits et design sur mesure suivant le projet ; suivi de la phase des travaux

Pour vous faire une idée , il m’a présenté les chiffres sur un projet pour lequel les travaux vont bientôt démarrer :

- Appartement de 107 M2 situé à 90 mètres de la gare de Poitiers
- 6 minutes en voiture de l’université de Poitiers
- Les plans prévoient 5 chambres de 15 M2 Chacune.
- Dans chaque chambre, on trouvera : une douche à l’italienne ; un WC ; un coin bureau ; un lit 2 places; wifi ; écran plat ; une armoire ; une commode

Projection financière et rentabilité :
- Prix d’acquisition : 103 000 euros
- Travaux de rénovation : 90000 euros
- Prestation d’aménagement intérieur : 15000 euros (comprend les meubles)
- Frais de conseil/recherche/suivi de chantier : 14000
- Frais de notaire : 8600 euros
Total à financer : 233 347

Détail des charges mensualisées :
- Crédit assurance comprise : 1147 euros (crédit sur 20 ans)
- Charges fixes non récupérables sur les locataires : 110 euros
- Taxe foncière : 83 euros
- Comptable LMNP : 37 euros
- CFE/CGA : 32 euros
- Assurance PNO : 18 euros
- Réduction impôts CGA : 32 euros
Total charges mensuelles : 1395 euros

Loyer :
- Chambre 1 : 470 euros CC/mois
- Chambre 2 : 460 euros CC/mois
- Chambre 3 : 460 euros CC/mois
- chambre 4 : 460 euros CC/mois
- Chambre 5 : 460 euros CC/mois
- place de parking privative : 30 euros par mois

Soit un loyer prévisionnel mensuel de : 2340 euros /cc

Cash flow : 554 euros par mois

Je trouve la démarche de cet entrepreneur très saine.
Ce projet qu’il m’a présenté et dont je vous mets quelques tableaux de rentabilité + deux autres , me paraissent tenir la route.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14259_capture_1.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14259_capture_2.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14259_capture_3.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14259_capture_4.png

J’étudie de faire un projet de colocation haute de gamme avec cette société. Car je souhaite partir sur un projet avec beaucoup de travaux en province et étant en IDF cela va être compliqué. Le faire avec cette société me paraît être une bonne alternative car la rentabilité brut est supérieure à 10% et pas d’impôts pendant 10 ans.

Quand à la gestion des colocataires à distance, il m’a expliqué que je pourrais mettre en place un système où ce sont les colocataires qui se chargent de trouver un nouveau colocataire lors d’un départ…

La seule question que je me pose , c’est pour la revente … je me dis que ce type de bien ne pourra intéresser qu’un investisseur. Et comme j’aurais déjà créer de la valeur au départ ; l’investisseur qui passera derrière moi , gagnera beaucoup moins que moi…

Toutes vos remarques/critiques constructives sont les bienvenues

Dernière modification par Jade (16/09/2019 15h27)

Mots-clés : coach, colocation, haute gamme

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#2 16/09/2019 15h51

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Bonjour,

Un point m’interpelle dans la simulation chiffrée qui vous a été remise : celui de l’absence de prise en compte de toute vacance locative sur 20 ans (cf. loyer annuel HC fixé invariablement à 26K€).

Vous auriez intérêt à prévoir une large marge de sécurité.

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[+4]    #3 17/09/2019 20h52

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Trois points m’interpellent :
- les frais de dossiers bancaires qui me semblent extrêmement élevés (14000 € environ) et d’ailleurs pas exactement identiques d’une case à l’autre.
- la mention de revenus fonciers et déficit foncier dans un prévisionnel LMNP. Si c’était un stagiaire, je lui dirais sèchement : "retourne étudier la différence entre revenus fonciers et BIC, et n’écris plus jamais "foncier" dans un projet en BIC, c’est vraiment une grave erreur de compréhension".
- pourquoi je corrige gratuitement le boulot d’un mec qui est payé ?

Dernière modification par Bernard2K (17/09/2019 20h56)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 17/09/2019 22h20

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Bonjour

Je ne connais pas trop le monde de la coloc , toujours tenté mais j’ai toujours une reticence..

une coloc a 5 me parait vraiment gros ,

point de vue locataire ( je n’ai plus l’age mais bon )
je ne dirais pas que ca fait dortoir mais j’imagine qu’a 450 euros on peut deja louer un beau studio / petit T2 a Poitiers.
donc si je paie ce prix pour une coloc c’est pour un vrai plus.

pour un appart de 107 M2 avec 75M2 de chambre , l’espace a partager sera un peu petit ( et les chambres de 15 avec tout dedans aussi d’ailleurs)

3 coloc me semble optimal, 4 jouable, 5 ca doit eliminer quelques candidats ( surtout ceux qui paient ce prix )

coté proprietaire : vous deleguez la gestion j’imagine , mais je n’ai pas vu dans les charges.
Sinon vous partez surement pour beaucoup d’A/R paris poitiers ( a charger aussi ) , une grosse coloc doit avoir un gros turnover ( cf remarque des vacances locatives )

Je ne connais pas poitiers, je ne sais pas si le marché est assez tendu et dynamique tout au long de l’année pour trouver des candidats a tout moment.

cdt

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[+3]    #5 17/09/2019 22h30

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Quelques remarques :
- faire gérer à vos locataires le choix des nouveaux locataires ? Une fausse bonne idée selon moi. C’est effectivement faisable en théorie, la pratique est toute autre. J’ai testé personnellement, cela n’est pas concluant, c’est une source de problèmes. Comment allez vous faire si le colocataire en charge des visites fait fuir les colocataires potentiels ? Comment procéder si les colocataires en place ont eu un coup de coeur pour un colocataire mais dont le dossier ne vous convient pas ? Comment faire si vos 4 colocataires trainent de la patte si ils souhaitent rester à 4 et ainsi avoir de la place.

- dans la simulation, il n’est aucunement fait mention des travaux d’entretien. Or sur 20 ans, vous aurez de nombreux travaux. Cette société étant spécialisée, cela veut donc dire qu’ils "choisissent" de ne pas le faire apparaitre. Pour rendre la mariée plus belle ?

- dans la simulation, sur un logiciel qui intègre pourtant la fonction "vacance locative", il n’est faut aucune mention de vacance sur 20 ans. Vous aurez pourtant à coup sûr, pour 5 chambres, des vacances locatives (les départs en stage fin février ou en mars/avril peuvent faire très mal). Cette société étant spécialisée, cela veut donc dire qu’ils "choisissent" de ne pas le faire apparaitre. Pour rendre la mariée plus belle ?

- les 15k d’aménagements intérieurs me semblent ici un peu léger pour une prestation "haut de gamme" de 5 chambres.

- d’un point de vue théorique la colocation présente beaucoup d’avantages. Mais il y a beaucoup d’inconvénients également. Comment allez vous gérer par exemple, à plusieurs centaines de kilomètres, les soirées nocturnes au sein d’une copropriété ? Il est en effet à parier que les copropriétaires n’apprécieront que moyennement de passer d’une famille à une "équipe" de cinq jeunes étudiants/actifs avec tout ce que cela implique.

- une prestation haut de gamme ne se limite pas à la mise en place. Dans ce type de colocations, il est souvent attendu une prestation all inclusive jusqu’au bout : prise à votre charge du chauffage (gouffre énorme à venir), eau chaude (idem, et vous ne pourrez rien y faire) mais aussi d’assistance en cas de difficultés. Si vous n’avez plus d’eau chaude le soir à 19h en raison d’une panne il vous sera demandé d’intervenir. Idem si le wifi ne fonctionne pas.

- vous devrez vous rendre régulièrement pour "surveiller" votre bien, échanger régulièrement avec vos colocataires (et régler les problèmes constatés) et parfois vous aurez à intervenir pour des soucis entre colocataires. Tout laisser en gestion à vos colocataires et ne jamais être sur place serait une grosse erreur amha. Et non viable dans la durée.

- il y a certes une demande pour des "grosses" colocations, notamment les étudiants qui rentrent d’Erasmus et ont fréquenté des colocations de tailles importantes. Mais cela n’est pas la majorité. Personnellement, j’entends souvent que mes colocataires ne veulent pas être trop nombreux. Habiter à 5 au sein d’une même famille est une chose. Habiter avec cinq inconnus, à plus fortes raisons avec un turn over important, en est une autre.

- votre contact vous vends une prestation clé en main. Mais est il sur place pour suivre le chantier au quotidien? Il vous faudra vous rendre sur place vous même pour surveiller votre chantier quoi qu’il arrive.  Quelles garanties présente-t-il ? Quel est la nature du contrat proposé ?

- un gros projet colocation de ce type, outre le fait de configurer à 100% le bien pour de la colocation, présente l’inconvénient d’être soumis aux aléas de la loi. Quid de l’encadrement des loyers ? Il conviendrait ainsi d’étudier la rentabilité en cas de location "classique" à une famille en cas de coup dur.

- seriez vous capable de trouver un bien de ce type par vous même et d’en confier la gestion à un maitre d’oeuvre ? Si oui, vous pouvez éviter les intermédiaires qui viendront forcement impacter votre rentabilité. Et ajouter du risque.

- dernier point concernant le financement : étant indépendante, ne serait il pas plus facile pour vous de vous faire financer des "petites" opérations ? Car avec les financements de votre RP, Borloo et 2 LMNP, vous allez atteindre des niveaux d’encours importants. La délégation d’un banquier est limitée et le scoring bancaire prendra alors toute son importance pour pouvoir être à nouveau financé.

ps : @Bernard2K je pense que les 14k de frais bancaires sont en fait les frais de l’intermédiaire.

Dernière modification par dalki (17/09/2019 23h01)


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#6 18/09/2019 10h57

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En repensant à votre cas un dernier point me vient à l’esprit concernant les travaux. Le montant annoncé est-il ferme et définitif ? Comme dans le cadre d’un CCMI par exemple. Quel est le statut de l’intermédiaire ? La commission de l’intermédiaire est-elle fixe ou un pourcentage du budget global ?

Ne connaissant pas la nature du contrat proposé il m’est difficile d’y répondre, mais cela doit à mon sens constituer un gros point de vigilance afin de vous protéger. Il faut exiger un prix ferme et avoir des garanties suffisantes (et que l’intermédiaire ai de solides assurances). Car le montant des travaux dans le projet présenté est significatif (ce qui est positif d’un point de vu fiscal) mais malheureusement le montant des travaux peut très vite "dériver" et vous mettre en difficulté. Tout en plombant la rentabilité estimée. Par sécurité, je vous recommande de prévoir un budget travaux plus important dans votre financement, au cas où. De manière à pouvoir terminer le chantier et mettre en location, même si vous avez par malheur dépassé le montant initial de travaux budgeté.

Un ami Directeur d’agence bancaire m’indiquait récemment qu’il n’y a rien de pire, pour les clients, que de devoir se faire refinancer pour terminer un chantier. Car il ne s’agit alors plus d’un crédit immobilier. Car il faudra quoi qu’il arrive boucler le chantier.


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#7 18/09/2019 11h28

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Très bonnes remarques de Dalki. Je souligne effectivement trois points :
- quel contrat, quelles garanties, quelles assurances pro ? Un professionnel ne prend pas seulement une rémunération, il s’engage, et on peut se retourner contre lui en cas de problème. On a vu par exemple récemment le cas d’un foreumeur qui avait un gros problème avec une entreprise qui explosait les délais. Il avait un maître d’oeuvre qui lui avait laissé signer la commande à l’entreprise sans que celle-ci ne stipule un délai et des pénalités en cas de retard.  A quoi diable sert un maître d’oeuvre s’il n’est pas foutu de veiller à ce genre de choses ? Or, un architecte d’intérieur, aussi compétent soit-il, n’a pas le même diplôme ni les mêmes responsabilités professionnelles ni les mêmes assurances professionnelles qu’un architecte. Quid en cas de dépassement de délai, dépassement de budget, ou malfaçon ?
- 110 € de charges mensuelles non récupérables, c’est beaucoup. Du coup, attention aussi au montant des charges récupérables, sans doute élevées. Elles viennent gréver d’autant les recettes locatives (c’est de l’argent qui ne fait que rentrer pour ressortir), et un montant trop élevé de charges locatives peut faire fuir une partie des candidats.
- attention à la "mode" des colocations, soulignée par plusieurs foreumeurs plus compétents que moi. On arrive dans beaucoup de villes à un début d’excès d’offre. Cela pousse à un compétition sur le rapport qualité/prix (il faut offrir une prestation HDG pour un prix ordinaire, pour espérer remplir facilement), et à une hausse de la vacance.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2019 11h31)


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[+2]    #8 18/09/2019 11h47

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mon caillou, revenez vers les fondamentaux:

jade a écrit :

j’ai acheté 2 T2 à Tourcoing
un coach en immobilier pour mon prochain investissement.
- Appartement de 107 M2 situé à Poitiers

de Tourcoing à Poitiers,
une belle trotte
mais connaissez vous le marché local ?
sans comptez que vous passez par un intermédiaire …. donc le payez

jade a écrit :

- Appartement de 107 M2 situé à 90 mètres de la gare de Poitiers
- 6 minutes en voiture de l’université de Poitiers

vous visez donc un bien se trouvant Boulevard Grand Cerf/Bd Verdun/Pont Achard
surement un batiment des années 70 et en copropriété
coin bruyant s’il en est ….

pour info et la petite histoire,
un de mes amis du Lycée que je recroise un jour, me dit qu’il a acheter sa RP dans ce coin,
puis suite à divorce décide de vendre son logement rénové de 95 m²
mais pas d’acheteurs à son prix ( 160 k€ je crois)
2 ans plus tard, je le recroise et me dit qu’il va le louer
6 mois ensuite, le logement est loué (de mémoire environ 500/600€mois)
et 1 an après il découvre les joies de Bailleur, dont les Impots
et tire ses conclusions, dixit:
j’ais acheter trop cher
le quartier ne prend pas de valeur
les locataires sont à surveiller
bref je perd de l’argent et je n’ai fait que des bétises


pour avoir étudier ce coin, les petits logement se vendent rarement à plus de 1 200 €/m²
le profil des locataires est à bien étudier
car 6 minutes pour aller en fac (de l’autre coté de Poitiers), c’est en voiture et hors de pointe
sinon à 9h ou17h comptez 20 minutes en voiture et pas mieux en bus
donc je doute sur votre cible de locataire

jade a écrit :

Loyer :
- Chambre 1 : 470 euros CC/mois
- Chambre 2 : 460 euros CC/mois
- Chambre 3 : 460 euros CC/mois
- chambre 4 : 460 euros CC/mois
- Chambre 5 : 460 euros CC/mois
- place de parking privative : 30 euros par mois

heu juste pour info
ces prix sont les prix moyens des T1 sur le Plateau (centre ville)
ou T2 sur poitiers
si à ce prix vous arrivez à louer vite et avec peu de vacance, je vous offre le champagne !
vérifier la demande pour vos chambres

je vous invite à faire votre propre étude de marché afin de savoir ou vous allez
et ne pas croire sur parole les conseilleurs qui ne sont jamais les payeurs !

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#9 18/09/2019 13h16

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Les remarques de Frycek me rappellent étrangement celles que j’ai pu faire sur des projets Pinel. Faire investir à l’autre bout de la France, trop cher, pour des rentabilités surévaluées, et dans des quartiers prétendument recherchés alors qu’un fin connaisseur de la ville remarque qu’on est plus loin/moins bien que prétendu… On retrouve finalement sur le LMNP packagé les mêmes travers que sur le Pinel. On vit une époque formidable.


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#10 18/09/2019 13h37

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Bernard2K a écrit :

Trois points m’interpellent :
- les frais de dossiers bancaires qui me semblent extrêmement élevés (14000 € environ) et d’ailleurs pas exactement identiques d’une case à l’autre.

Ce sont les frais concernant la prestation de l’intermédiaire.

Bernard2K a écrit :

- la mention de revenus fonciers et déficit foncier dans un prévisionnel LMNP. Si c’était un stagiaire, je lui dirais sèchement : "retourne étudier la différence entre revenus fonciers et BIC, et n’écris plus jamais "foncier" dans un projet en BIC, c’est vraiment une grave erreur de compréhension".
- pourquoi je corrige gratuitement le boulot d’un mec qui est payé ?

Les simulations ont été faites avec le logiciel rendement locatif

Timinel a écrit :

coté proprietaire : vous deleguez la gestion j’imagine , mais je n’ai pas vu dans les charges.
Sinon vous partez surement pour beaucoup d’A/R paris poitiers ( a charger aussi ) , une grosse coloc doit avoir un gros turnover ( cf remarque des vacances locatives )

Je ne connais pas poitiers, je ne sais pas si le marché est assez tendu et dynamique tout au long de l’année pour trouver des candidats a tout moment.

cdt

Non, dans le modèle exposé , il est prévu une gestion en directe.Ce sont les colocataires qui sélectionnent un nouveau colocataire en cas de départ. Le propriétaire valide le dossier.

Ici , Poitiers c’est un exemple.
Cette société a fait le même type de projet à Chambery avec 5 chambres et lors de la mise en location, les chambres se sont louées avant la fin des travaux donc cela ne rebute pas forcément les locataires de faire une coloc à plus de 4. Dans le modèle, la prestation est haute gamme , le colocataire a quand même un certain confort

dalki a écrit :

- dans la simulation, il n’est aucunement fait mention des travaux d’entretien. Or sur 20 ans, vous aurez de nombreux travaux. Cette société étant spécialisée, cela veut donc dire qu’ils "choisissent" de ne pas le faire apparaitre. Pour rendre la mariée plus belle ?

- dans la simulation, sur un logiciel qui intègre pourtant la fonction "vacance locative", il n’est faut aucune mention de vacance sur 20 ans. Vous aurez pourtant à coup sûr, pour 5 chambres, des vacances locatives (les départs en stage fin février ou en mars/avril peuvent faire très mal). Cette société étant spécialisée, cela veut donc dire qu’ils "choisissent" de ne pas le faire apparaitre. Pour rendre la mariée plus belle ?

- les 15k d’aménagements intérieurs me semblent ici un peu léger pour une prestation "haut de gamme" de 5 chambres.

Dalki, vos remarques sont excellentes ; je me les ai faite aussi.
C’est pour ça que je dois prendre le temps de faire mon propre fichier excel incluant toutes les charges car clairement ici , il manque une provision pour travaux d’entretien

Pour l’ameublement, il m’a expliqué qu’il a un partenariat avec un grossiste en ameublement d’où le fait d’avoir des prix intéressants

dalki a écrit :

- d’un point de vue théorique la colocation présente beaucoup d’avantages. Mais il y a beaucoup d’inconvénients également. Comment allez vous gérer par exemple, à plusieurs centaines de kilomètres, les soirées nocturnes au sein d’une copropriété ? Il est en effet à parier que les copropriétaires n’apprécieront que moyennement de passer d’une famille à une "équipe" de cinq jeunes étudiants/actifs avec tout ce que cela implique.

- une prestation haut de gamme ne se limite pas à la mise en place. Dans ce type de colocations, il est souvent attendu une prestation all inclusive jusqu’au bout : prise à votre charge du chauffage (gouffre énorme à venir), eau chaude (idem, et vous ne pourrez rien y faire) mais aussi d’assistance en cas de difficultés. Si vous n’avez plus d’eau chaude le soir à 19h en raison d’une panne il vous sera demandé d’intervenir. Idem si le wifi ne fonctionne pas.

- vous devrez vous rendre régulièrement pour "surveiller" votre bien, échanger régulièrement avec vos colocataires (et régler les problèmes constatés) et parfois vous aurez à intervenir pour des soucis entre colocataires. Tout laisser en gestion à vos colocataires et ne jamais être sur place serait une grosse erreur amha. Et non viable dans la durée.

Vos remarques me font penser que pour une grosse coloc de ce type, une maison serait plus adaptée car c’est vrai qu’en cas de nuisances sonores, le propriétaire pourrait avoir des problèmes avec la copropriété.

Pour les petites urgences de travaux , il m’a été expliqué , que dans certaines colocs , ce sont les colocataires qui se chargent de trouver un artisan pour gérer la réparation si le montant est inférieur à 200 euros.Ensuite facture envoyée au propriétaire pour remboursement.

dalki a écrit :

- votre contact vous vends une prestation clé en main. Mais est il sur place pour suivre le chantier au quotidien? Il vous faudra vous rendre sur place vous même pour surveiller votre chantier quoi qu’il arrive.  Quelles garanties présente-t-il ? Quel est la nature du contrat proposé ?

Il a une société partenaire pour les travaux qui travaillent en exclusivité avec lui. Le maître d’oeuvre fait le suivi du chantier avec la responsable architecte d’intérieur

dalki a écrit :

- seriez vous capable de trouver un bien de ce type par vous même et d’en confier la gestion à un maitre d’oeuvre ? Si oui, vous pouvez éviter les intermédiaires qui viendront forcement impacter votre rentabilité. Et ajouter du risque.

Où ? En IDF , il faudrait que je cherche de manière plus approfondie . Mais en province, j’aurais toujours le problème de suivi du chantier à distance…

dalki a écrit :

- dernier point concernant le financement : étant indépendante, ne serait il pas plus facile pour vous de vous faire financer des "petites" opérations ? Car avec les financements de votre RP, Borloo et 2 LMNP, vous allez atteindre des niveaux d’encours importants. La délégation d’un banquier est limitée et le scoring bancaire prendra alors toute son importance pour pouvoir être à nouveau financé.

Repartir sur une petite opération donc un autre petit bien isolé avec un petit cash flow ? Je ne suis pas sûre que ce soit la solution.
J’aimerais partir sur une plus grosse opération maintenant que je me suis fait la main avec mes 2 T2 LMNP à Tourcoing.

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#11 18/09/2019 14h38

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Bonjour,
Tout cela ressemble fort à une offre packagée destinée à séduire. À vous lire on dirait que vous avez chaussé des lunettes roses.
Ces gens qui ont tout prévu pour séduire font-ils réellement des chantiers à Poitiers et Chambéry ? Beau grand écart géographique qui me paraît curieux.
Pourquoi ne pas faire la même chose avec un archi ou un maître d’oeuvre près de chez vous ou dans une ville que vous connaitriez bien ?
J’ai aussi un gros doute sur la coloc en confiant la recherche d’un nouveau locataire à ceux en place.
J’aime beaucoup les jeunes (vraiment), ils sont souvent "cools" mais justement ils sont "cools"… et pas trop à cheval sur certaines règles.  Ils sont très facilement arrangeants avec leurs potes sans considérer les choses plus loin que le bout de leur nez/nombril.
ça les conduit souvent à s’affranchir du règlement de copropriété ou autre et ça n’aurait rien d’étonnant de trouver un pote à eux logé gratos dans une chambre vacante.

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#12 18/09/2019 14h44

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J’ai proposé à des colocataires un intéressement si ils me trouvaient un remplaçant l’an dernier. J’attends toujours leur retour.

Je pense que si déjà ils arrivent à fermer la porte seuls quand ils sortent de la coloc, vous pouvez vous estimer heureuse.

Dernière modification par Trahcoh (18/09/2019 17h01)

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#13 18/09/2019 17h06

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Dans la mesure où je ne prends pas les abonnements gaz et électricité à mon nom, j’ai laissé une fois faire en totale autonomie (entendez sans accompagnement particulier ni conseils) le transfert et changement de nom. Un colocataire s’est désigné responsable de cette tâche. Résultat ? Un appel 48h après, plus d’eau chaude ni de chauffage. La cause ? Le colocataire avait bien ouvert le compteur EDF mais n’a pas souscris d’abonnement pour le Gaz (pensant que c’était la même chose…). Le compteur de gaz avait ainsi été démonté pour raisons de sécurité par l’opérateur. Il a fallu attendre 3 jours pour qu’un technicien ne vienne pour remettre en marche le gaz, avec présence obligatoire d’une personne dans l’appartement en matinée.
Résultats des courses ?
Pas d’eau chaude ni de chauffage (idéal début novembre…) durant trois jours. Le colocataire fautif a dû poser congé pour être présent dans l’appartement pour accueillir le technicien à des heures de bureaux. Cela ne met pas forcement une super ambiance entre les colocataires, car l’erreur de l’un à impacté tout le monde. Du temps perdu, inutilement, pour le bailleur.

Depuis, je fournis les consignes par écrit.

Aussi, déléguer des travaux à ses colocataires, avec choix de l’artisan et avance des fonds me semble totalement utopique. Comme souligné par Trahcoh, dire que le colocataire étudiant classique est très peu autonome est un euphémisme. Il vous faudra donc un artisan sur place pour gérer les urgences.

A mon sens et pour résumer vous devez pouvoir compter sur vos colocataires pour l’hygiène dans l’appartement, son bon usage et le respect du voisinage. Pour le reste, il faudra intervenir car cela ne pourra pas tenir dans la durée sinon.

Dernière modification par dalki (18/09/2019 17h07)


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#14 27/09/2019 09h04

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Je rejoins ce qui a été dit plus haut, la demande pour une colocation à ce prix à Poitiers va être très faible.
Un studio se loue moins de 400 €, alors je n’imagine pas un colocataire payer plus de 450 € pour une chambre en colocation.

Je connais bien le coin, contactez moi si vous voulez plus de renseignements;

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[+2]    #15 18/11/2019 14h33

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Bonjour Jade,

J’ai suivi avec intérêts l’achat de vos 2 T2 à Tourcoing puisque j’étais moi aussi en recherche d’un investissement immobilier locatif dans une ville étudiante pour faire du LMNP.

Personnellement, dans la ville ou j’ai investi, je n’y était jamais allée avant d’investir.

J’ai donc, dû me faire une idée précise :
-du marché immobilier de la ville (quartier, prix au m², les coins à éviter, …)
-des biens que ma cible (étudiant) recherchaient.

J’ai moi même, appeler des "chasseurs immo" qui m’ont proposés des offres "alléchantes" pour des colocations clés en mains avec des cashs flow de "rêve" (CF net mensuel de 500€ min).

Sincèrement, je rejoins l’avis de tous sur le fait qu’ils habillent la marié à leurs avantages :
-ils oublient des charges comme la CFE et ne savent pas ce que c’est,
-pas de vacances locatives et pas d’entretien,
-ils garantissent 500€ de CF net mensuel sur la durée de l’emprunt alors que la cash flow diminue mécaniquement d’année en année,
-quand je leur demande si leurs honoraires (5000€) sont en HT ou en TTC, ils ne me répondent pas, …

Du coup, j’ai fait moi même mon étude de marché pour me rendre compte, de la réalité.

Dans ma ville, un studio en meublée se loue au même prix qu’une chambre en colocation (environ 350€).

Pour le même prix, on peut donc avoir un appartement privatif.

Pour vérifier mon étude de marché, j’ai posté des fausses annonces en plein mois d’août. Résultat, pour un studio, avec des photos banales, j’avais une dizaine de messages en quelques heures alors que pour une colocation, j’avais seulement 2/3 messages en 3/4 jours…

Ça veut juste dire qu’en théorie, on a plus de facilité à louer des appartements individuels que de des chambres en colocation (dans ma ville).

Tout cela pur vous dire qu’il ne faut pas prendre pour argent comptant, ce qu’on vous dit et vérifier systématiquement les données que l’on vous précise.

Je pense que les colocations fonctionnent très bien en IDF masi pas dans toutes les zones.

Je vous conseils de taper colocation IDF dans la barre de recherche et vous verrez que certains ont de bon cash flow.


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[+2]    #16 20/11/2019 16h00

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Bonnes remarques, basées sur l’expérience.

Dans ma ville, un studio en meublée se loue au même prix qu’une chambre en colocation (environ 350€).

Pour le même prix, on peut donc avoir un appartement privatif.

Pour vérifier mon étude de marché, j’ai posté des fausses annonces en plein mois d’août. Résultat, pour un studio, avec des photos banales, j’avais une dizaine de messages en quelques heures alors que pour une colocation, j’avais seulement 2/3 messages en 3/4 jours…

J’ajoute :
- donc, il y a dans beaucoup de villes un excès d’offre de colocation. Seulement un début d’excès, ou bien un excès carabiné, c’est à préciser ville par ville.
- donc, le bailleur de colocation qui veut remplir va devoir se battre sur le rapport qualité-prix. Soit il propose aussi bien qu’un studio, mais moins cher (par exemple 290 €/chambre alors qu’un studio est à 350 €), soit une meilleure qualité de façon à ce que les locataires viennent chez lui (et pas chez les autres)…
- cet excès d’offre augmentera aussi la vacance.

Croissance de l’offre de coloc ; pour autant, est-ce que la demande augmente ? Dans la société actuelle, il y a une certaine tendance à faire du collectif, pourvu que ça soit moins cher (exemple blablacar, airbnb…). Pour autant, dans notre période individualiste, les gens ne font pas du collectif pour le plaisir. il faut qu’ils s’y retrouvent aussi, donc soit moins cher, soit mieux,soit les deux.

Attention à la course en avant. A un moment, il va y avoir un vrai gros excès d’offre de colocation. Aucun bailleur ne voudra y renoncer, puisque ça doit leur rapporter un super rendement, en théorie. Donc il y aura une concurrence féroce sur le rapport qualité-prix. Peut-être qu’on finira par avoir une chambre dans un appartement parfaitement neuf, avec jacuzzi, internet, écran géant + netflix à 250 €/mois, là où le studio est à 350 €. Ca me parait logique, car sur la base d’un F5, ça fera toujours un total de 1250 €/mois pour le bailleur, ce qui reste un bon rendement. Donc le bailleur aura toujours intérêt à baisser son prix et augmenter la qualité pour remplir ; l’alternative étant de revenir à une location à une grande famille, ce qui va lui rapporter 800-900 €/mois. Donc il continuera à louer en colocation, en bradant à 1250 €/mois. Bien loin des 1750 € rêvés initialement (=350x5). Le rendement et le cashflow s’en ressentiront.

Si l’investisseur a acheté pas cher, et fait les travaux à prix maîtrisé, ça restera une excellente opération malgré la baisse de loyer. S’il a payé cher en écoutant les sirènes des vendeurs de coloc clés en mains, il s’en mordra les doigts !


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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