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#1 18/04/2019 18h14 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Bonjour,
Je suis en train d’analyser une maison à rénover complètement pour faire de la colocation étudiante. Premier projet personnel à but locatif.
Il y a les communs + 3 chambres que je compte louer à l’année en meublé.
L’état du bien est brut, c’est à dire qu’l faut tout péter et refaire.
Le propriétaire a acheté le bien il y a 1 an environ pour 160.000€, et a commencé à faire de gros travaux pour aménager un local commercial au RDC. A cause de problèmes familiaux, tout s’est arrêté en pleins travaux (d’où l’état du bien).

VOTRE PROFIL

- Employé, 28 ans

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: 3/5
- Fiscales: 2/5
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): 0/5
- Sociales: 4/5
- Temps disponible: 2/5

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison)
- RDC + 2 étages, luminosité faible au rdc mais ok aux étages, surface de 80m² au RDC et 60m² par étage
- Inhabité pour cause de travaux lourds en cours
- Chauffage: aucune idée
- Volets isolants ou persiennes: non
- Espaces verts dans la copropriété: non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun, relevés manuellement
- Décoration : tout est en gravats et murs à nu

LOCALISATION DU BIEN

- Ville étudiante en Belgique, environ 100.000 habitants
- Centre-ville
- Près d’université et haute école
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien: aucune idée

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 110.000€
- Loyer envisagé: 1200€ (3 chambres à 400€)
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les ans = 8%
- Travaux de maintenance: 50€/mois
- Travaux immédiats: 150.000€, tout à refaire y compris équipements (cuisines, sdb, toilettes, électricité)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): aucune idée, 50€/mois pris en compte

- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 50€/mois

- Rentabilité brute : 13.200€ (11 mois de loyers) / 110.000€ (coût du bien avec frais de notaire) = 12%
- Rendement opérationnel brut : 13.200€ (loyers)- 600€ (assurances) - 600€ (travaux de maintenance) / 260.000€ (coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats) = 4,6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 15.000€ pour l’achat + 75.000€ (50% des travaux)  = 90.000€
- Montant du crédit: 75.000€ reste du prix pour l’achat + 16.000€ frais de notaires + 75.000€ (50% des travaux) = 166.000€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 2% (supposé)
- Durée du crédit: 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 20.000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée en colocation

CASH FLOW

- Revenus: 13.200€/an (11 mois de loyer)
- Taxes: 600€/an
- Assurance: 600€/an
- Provision eau: 600€/an
- Provision électrique: 600€/an
- Provision gaz: 600€/an
- Frais de maintenance: 600€/an
- Frais de travaux long terme: 600€/an
- Crédit: 10.200€ (850€/mois)

Cash flow total: -1.200€ / an

Le cash flow est donc négatif. Afin de passer en positif, je devrais:
- ariver à avoir une 4ème chambre en réagencant les pièces
- arriver à faire les travaux pour moins cher (mais les coûts de travaux et ameublement/équipement sont-ils vraiment optimisables?)

Qu’en pensez-vous?
Y a-t-il des postes de dépenses où j’ai été trop généreux ou avare?

Dernière modification par capital (18/04/2019 18h18)

Mots-clés : belgique, immobilier, locatif

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[+1]    #2 19/04/2019 09h28 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Avec les chiffres que vous présentez, ce n’est pas une bonne affaire :110 000 + 150 000 = 260 000€ pour 1200€ de loyers. Même en comptant sur 12 mois, on arrive à 5.5% de rentabilité brute, c’est très peu, surtout avec des travaux aussi conséquents.

Par ailleurs, vous tentez de masquer la mauvaise opération via un gros apport de 90k€. Ca permet d’avoir un cashflow "pas trop négatif", mais c’est du masquage qui ne rend pas l’opération meilleure. Comme beaucoup ici, je vous conseille au contraire de mettre le moins d’apport possible.

====

En revanche, je pense que tout n’est pas perdu au vu de la surface disponible.
Je n’ai pas la disposition de la maison, mais avec un RDC de 80m² et deux étages de 60m², on est sur une maison de 200m²… il y a sans doute bien mieux à faire que 3 chambres !

A mon avis c’est là dessus que vous devez travailler, afin de trouver un modèle plus viable. 200m² pour 110 000€, c’est plutôt une bonne base pour atteindre une rentabilité intéressante.

Par exemple : au rez de chaussé de 80m² vous faites vos 3 chambres. Meme avec des chambres de 15m², ça laisse 35m² pour les commun, c’est tout à fait raisonnable.
Ensuite, à chaque étage vous faites soit un logement par étage, soit une deuxième coloc dans les 120m² restant : vous pouvez alors mettre 4 chambres, peut être 5… tout ça est à étudier en fonction de la disposition du bien (et du marché!).
On peut aussi imaginer 2 studios / T2 de 30m² à chaque étage.

On peut aussi imaginer de garder les 80m² du RDC comme un grand commun, et faire 2 étages de chambres, sur 60m² vous pouvez mettre 4 chambres à chaque étage. Vous aurez ainsi 8 chambres et aucune division à effectuer. Une colocation à 8 c’est beaucoup, mais certains sur le forum en font, c’est une question de marché. Si vous avez un jardin, c’est un atout considérable pour ce genre de grandes colocations.

Si vous arrivez à faire entrer 8 loyers à 400€ sur 11 mois, ça vous laisse une enveloppe travaux de +/- 240 000€ pour rester au dessus de la "barre" des 10% de rendement brut. C’est une belle enveloppe, il y a probablement moyen de descendre bien en dessous en fonction du projet visé.

Dernière modification par Iomipom (19/04/2019 09h29)

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#3 19/04/2019 13h57 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Merc.i pour votre réponse détaillée !
Vous mentionnez beaucoup de points intéressants.
Concernant l’apport, il est vrai que je dois essayer de le minimiser. Beaucoup trop important dans mon calcul actuel.
Concernant la division, il y a une réglementation qui empêche d’avoir une colocation de plus de 4 habitants pour une maison unifamiliale. Par contre, on peut demander un permis pour plus d’habitants. Je vais me renseigner sur la possibilité.
Il est vrai qu’avec une telle surface on peut faire bien plus que 3 chambres… Je retournerai voir le bien la semaine prochaine et essayerai de m’imaginer un plan 4 chambres voir plus.

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#4 19/04/2019 20h24 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Pour renchérir sur Iomiprom : il y a un problème dans vos chiffres.

Si vous êtes prêt à acheter 110 k€ et à prendre 150 k€ de travaux, soit 260 k€, logiquement, c’est pour avoir moins cher que si vous achetiez directement une maison en très bon état. Donc, une telle maison en bon état vaut plus de 300 k€ dans le quartier ? Si la maison rénovée ne vaut pas >300 k€, achetez directement une maison rénovée, vous vous économisez bien des soucis !

Ensuite, comment une maison de valeur 300 k€ peut ne rapporter que 14400 € par an ? Ca fait du 4,8 % brut. La colocation est censée augmenter la rentabilité locative (en contrepartie d’une gestion plus chronophage), pas la baisser ! C’est juste anormal de faire de la colocation pour 4,8 % bruts !

Avec de tels chiffres, c’est toute votre stratégie qu’il faut remettre en cause !

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#5 19/04/2019 23h17 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Merc.i pour votre intervention.
Oui, les maisons de cette superficie se négocient aux alentours de 300k en effet, pourquoi s’ennuyer avec les travaux dans ce cas… bonne question…

Par contre malheureusement il est fréquent d’avoir des loyers avec ce type de rendement… mais quand on ne fait pas de coloc.
Là Il y a vraiment un problème avec 3 chambres louées à 400€. Je pourrais comme dit plus haut vérifier la semaine prochaine si possible d’inclure une 4eme chambre, et de faire payer une partie des charges par les locataires en plus du loyer.

Si je pars du principe que je peux louer 4 chambres à 400€, je rajoute 4000€ de cash flow par an. Je passe donc en positif de 2800 par an, soit 250€ par mois. Pas fameux mais mieux que ma simulation initiale.
En refaisant le calcul, je passe à 5,15% brut en prenant en compte toutes les dépenses listées dans la partie cash flow, et sur base de 11 mois de loyers. C’est très faible. Quelque chose cloche et je ne sais pas quoi. Les coûts des travaux beaucoup trop élevés probablement. Par rapport à la superficie et en se disant qu’il faut vraiment tout refaire, cela vous paraît dans les clous?
Parce que par rapport au prix du marché, la maison est vraiment peu chère si j’arrive à négocier comme voulu. Du coup j’ai du mal a comprendre ce qui bloque.

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#6 20/04/2019 08h12 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Les maisons sont souvent vendues cher car recherchées par les acheteurs de résidence principale. D’où une mauvaise rentabilité locative car le prix d’achat est trop élevé par rapport au loyer potentiel.

Regardez le prix d’achat moyen au m² d’un type de bien, et son loyer moyen. Le ratio entre le second et le premier vous donne la rentabilité.

Si une maison vaut 2000 €/m² et se loue 5 €/m², alors qu’un studio vaut 1500 €/m² et se loue 10 €/m², eh bien vous avez l’explication de pourquoi il ne faut pas acheter une maison.

Après, si ce sont tous les biens qui sont chers donc peu rentables chez vous, c’est qu’il faut peut-être regarder dans les villes voisines, qui serait moins cotées (tout en gardant une demande locative).

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#7 23/04/2019 23h31 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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J’ai été revisiter le bien. Impossible de faire 4 chambres. Par contre je peux faire 3 studios avec chacun une douche privée, toujours en colocation. Je vais refaire les calculs de cash flow sur base de 500€ de loyer par studio.

Quelques photos du bien en question pour se rendre compte des travaux

Patio

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14302_20190423_201254.jpg

Communs

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14302_20190423_195637.jpg

Studio 1

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14302_20190423_200410.jpg

Studio 2

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14302_20190423_200109.jpg

Studio 3

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14302_20190423_195520.jpg

Toiture

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14302_20190423_200055.jpg

Dernière modification par capital (23/04/2019 23h43)

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[+1]    #8 24/04/2019 00h30 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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A la louche cela ne me semble toujours pas une bonne affaire.
260k au total pour un loyer de 1500€ cc.

Beaucoup de travail et d’énergie pour une rentabilité assez limitée.

Mon avis c’est qu’il vaudrait mieux passer à autre chose.

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[+1]    #9 24/04/2019 08h25 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Il y a un GROS problème dans ce projet. Vous n’avez rien dit de la façon dont vous pensiez conduire les travaux.

Entre les photos du bien et cette ligne "Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): 0/5", il y a une contradiction ENORME.

Non seulement vous ne pouvez pas réaliser de tels travaux vous-même, mais vous ne pouvez pas les concevoir et les conduire vous-même (= maîtrise d’oeuvre). Il sera indispensable de vous en remettre à un sachant : architecte de préférence ; sinon maître d’oeuvre indépendant ou entreprise générale de bâtiment.

Avez-vous visité le bâtiment avec un tel sachant ? Quel a été son avis ? Quel a été son chiffrage des travaux ? Si vos 150 k€ sortent de votre chapeau et non pas d’un tel sachant, vous êtes dans le grand n’importe quoi, désolé de vous le dire. Ca ne sert à rien de faire des calculs compliqués et des études de cas détaillées avec un tel trou béant dans la fiabilité de ces calculs. C’est un peu comme prévoir en détail sa carrière de chanteur, en négligeant juste un détail : on ne sait pas chanter.

D’ailleurs, les travaux commencés puis arrêtés par le propriétaire, ce n’est pas un avantage par rapport à des travaux pas commencés du tout. Si vous n’avez pas visité avec un sachant, vous n’avez aucune idée de si ils ont été réalisés dans les règles de l’art. A la rigueur, il vaut mieux partir d’un bien vieux et dépouillé (avec presque rien dedans), que d’un bien qui a été mal commencé.

Les travaux du bâtiment, c’est toujours long et compliqué. Se lancer dans un tel projet sans expérience relève de l’inconscience suicidaire, et je pèse mes mots. Parlez avec des gens qui ont fait une rénovation complète d’une maison, et vous verrez que ce n’est presque jamais facile, même en déléguant. Faites-vous offrir "vous plaisantez, monsieur Tanner", lisez-le, puis réfléchissez un bon coup sur comment réorienter votre stratégie.

PS : dans le modèle d’étude de cas, vous avez supprimé la ligne "année de construction", au lieu de donner l’information, ce qui aurait été le mieux, ou d’avouer "aucune idée", comme vous l’avez fait pour d’autres lignes, l’aveu de cette ignorance étant le début d’une prise de conscience. Cette suppression est symptomatique.

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2019 08h36)

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#10 24/04/2019 10h22 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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@Nush:
1) Avec prix + travaux à 260k, je suis d’accord. Néanmoins j’ai revu les calculs avec mon architecte et il est beaucoup plus optimiste que moi. Voir les nouveaux calculs ci-dessous.

@Bernard2K:
1) Tout à fait vrai, je ne peux conduire ni (encore moins) concevoir les travaux moi-même. C’est pourquoi j’ai impliqué mon architecte dans le coup. Il est venu visiter les lieux avec moi hier. Si la transaction devait se faire, il s’occuperait du suivi du chantier avec l’entrepreneur général.
2) Votre parallèle avec le chanteur m’a fait beaucoup rire, merci ! Nous avons revu le budget travaux ensemble après la visite. La bonne nouvelle est qu’il est beaucoup plus optimiste que moi sur le potentiel, le budget travaux, et donc la rentabilité du bien.
3) Les "travaux" effectués par le propriétaire se résument à de la destruction de murs. Il m’a également indiqué qu’il était plus simple de partir de 0 plutôt que de ça. 1 semaine avec 3 hommes devraient faire l’affaire pour tout désosser.
4) En effet, j’ai pu prendre conscience de l’ampleur des travaux avec mon simple appartement (résidence principale), alors un tel chantier… D’où la raison de prendre un architecte dont le réseau a déjà fait des chantiers de tailles 10 fois supérieures.
5) Je ne connaissais pas le livre "Vous plaisantez Mr Tanner". J’ai lu la 4ème de couverture, et ça ne me tente pas du tout. Ca à l’air d’être le genre d’ouvrage pour personnes cherchant à trouver des excuses pour ne rien entreprendre.
6) Je ne connais pas l’année de construction. Je ne sais pas ce qu’il y a de symptomatique à la suppression. Je ne me rappelais même pas l’avoir enlevé pour être honnête.

Mise à jour des calculs.
A) Sur base de la rentabilité que je cherche à obtenir, je ne ferai pas une offre supérieure à 80k€ frais de notaires inclus (au lieu de 110k).
B) Les loyers dans la région sont plutôt de 500€ pour une chambre et douche privée. Je vais m’arranger pour mettre une douche par "studio" et viser un loyer de 500€ (au lieu de 400).
C) Impossible de faire 4 chambres, je reste sur 3 chambres.
D) LA bonne surprise de la visite. Selon l’architecte, j’avais très largement surestimé le budget travaux. Je donnerai le détail si nécessaire. Il estime ça à 80k€ (au lieu de 150). Je préfère prendre de la marge et estimer à 90k.
E) Les autres postes de dépense sont maintenus aux niveaux initiaux (p.e. gaz, taxes)
F) Diminution de l’apport. Apport total de 25k: 10k pour les frais de notaires et 15k pour les travaux (au lieu de 90k).
G) Diminution du montant du crédit à 145k (au lieu de 166k). Les mensualités sont de 725€ (2% d’intérêt) au lieu de 850€.

Cela donne:

Rentabilité brute = 9,7%
Rentabilité opérationnelle = 8,6%
Rentabilité nette = 2,1%
   
Revenus / an = 16500€
Dépenses / an = 12900€
   
Cash flow total / an = 3600€
Cash flow total / mois    = 300€

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14302_estimation_rendement_3.jpg

Dernière modification par capital (24/04/2019 10h35)

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#11 24/04/2019 10h30 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Très bonne nouvelle que vous ayiez visité avec un architecte. Pour autant, le montant de 80 k€ me semble très optimiste si on compte bien tout pour arriver à un produit fini louable en colocation.

La rentabilité brute se calcule sur l’investissement initial total (y compris les travaux), comme on vous l’a dit plus haut.

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[+1]    #12 24/04/2019 10h43 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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A) Sur base de la rentabilité que je cherche à obtenir, je ne ferai pas une offre supérieure à 80k€ frais de notaires inclus (au lieu de 110k).
B) Les loyers dans la région sont plutôt de 500€ pour une chambre et douche privée. Je vais m’arranger pour mettre une douche par "studio" et viser un loyer de 500€ (au lieu de 400).
C) Impossible de faire 4 chambres, je reste sur 3 chambres.
D) LA bonne surprise de la visite. Selon l’architecte, j’avais très largement surestimé le budget travaux. Je donnerai le détail si nécessaire. Il estime ça à 80k€ (au lieu de 150). Je préfère prendre de la marge et estimer à 90k.
E) Les autres postes de dépense sont maintenus aux niveaux initiaux (p.e. gaz, taxes)
F) Diminution de l’apport. Apport total de 25k: 10k pour les frais de notaires et 15k pour les travaux (au lieu de 90k).
G) Diminution du montant du crédit à 145k (au lieu de 166k). Les mensualités sont de 725€ (2% d’intérêt) au lieu de 850€.

Cela donne:

Rentabilité brute = 20,6%
Rentabilité opérationnelle = 8,6%
Rentabilité nette = 2,1%
   
Revenus / an = 16500€
Dépenses / an = 12900€
   
Cash flow total / an = 3600€
Cash flow total / mois    = 300€

B : il faut penser que vous aller mettre sur le marché 3 logements d’un coup , vaut mieux partir sur un loyer un peu moins chère et augmenter à chaque changement de locataire.

D : 80 000 euros pour 3 studios cela fait 25 000 euros par studio et 5000 en divers cela me paraît plutôt élevé.. pour moi 25000 euros par appartement est largement jouable.

Autre chose concernant les architectes / MO ; il faut surtout pas oublié qu’il travaille avec un % des travaux, donc les devis qu’il va vous proposer ne seront pas en fourchette basse.

Je serai vous , je ferai 3 devis de mon côté également pour :
- avoir une base pour voir ce que propose votre archi
- commencer à se créer un réseau d’artisan et à parler à 3 personnes différentes par corp de métier vous aller gagner un peu en expérience.
- ne pas être totalement passif , dans l’immobilier cette attitude n’est jamais productif.


Maintenant je profite !!!

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#13 24/04/2019 10h44 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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@Bernard2K:
Bien vu, je n’avais pas mis la formule à jour. C’est chose faite et j’ai édité mon post.
Cela fait donc 9,7% de rentabilité brute. Pas exceptionnel, mais les 300€/mois de cash flow sont sympathiques.

Je suis également suspicieu avec les 80k de travaux (raison pour laquelle j’ai rajouté 10k).
Voici les estimations de l’architecte (équipement + main d’oeuvre):
1) Démolition et évacuation: 5k
2) Installation électrique: 6k
3) Chauffage et chaudière: 9k
4) Réseau sanitaires: 3k
5) Toiture (environ 50m²): 12k
6) Chappes: 5k
7) Cloisons: 4k
8) Chassis (6 fenêtres, 1 baie vitrée, 1 vélux, 1 hublot pour toit plat, 1 porte d’entrée et vitre attenante): 14k
9) Isolations: 5k
10) Cuisine: 4k
11) Equipement sanitaires (3 douches, 2 toilettes, 4 éviers, robinetterie): 5k
12) Mobilier divers: 5k

Total: 77k, arrondi à 80k.

Cela me parait faible, et je ne prendrai pas la décision de remettre offre sur base de 80k de travaux.

Dernière modification par capital (24/04/2019 10h47)

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[+1]    #14 24/04/2019 10h48 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Ce que vous appelez ’rentabilité brute’ n’a aucun sens : vous divisez le montant des loyers annuels (donc après travaux) par le cout d’achat seul (donc avant travaux).

Ce que vous appelez ’rentabilité opérationnelle’ est la rentabilité brute. Vous avez donc une rentabilité brute de 8.8%, il ne faut pas vous mettre des étoiles dans les yeux en annonçant des 20.6% qui n’ont pas de sens.

8.8%, c’est déjà mieux, mais peut-être un peu faible encore au vue de l’ampleur des travaux.

Vous avez baissé votre apport, c’est mieux aussi. Je soupçonne que vous en laissez essayer de garder un cash flow positif, mais c’est dans la bonne direction.
A votre place, je ne mettrai pas d’apport pour les travaux. Vous demandez à votre banque un financement pour achat + travaux (vous pouvez apporter les frais de notaire pour leur faire plaisir), et gardez ces 15k€ pour les éventuels dépassements de budgets (il y en aura!).

En revanche, j’attire votre attention que ce cash flow positif est illusion car vous oubliez les impôts. Selon le régime que vous choisirez (meublé ou nu) vous aurez un certain montant à payer, qui vous fera probablement passer en cash flow négatif assez rapidement.

J’ai toujours du mal à comprendre qu’on ne puisse faire qu’un T4 dans 200m², mais si vous aviez un architecte sous le coude, c’est que ce doit être le cas !

Le projet a un peu progressé, il commence à devenir viable. Je dirais qu’à ce stade, c’est une affaire de personnalité, certains se diront "c’est déjà bien, le cash flow devrait être positif [quelques années, avant de se faire rattraper par les impôts], alors c’est parti" et d’autres se diront qu’ils peuvent trouver mieux et continueront leurs recherches.

Dernière modification par Iomipom (24/04/2019 10h51)

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#15 24/04/2019 10h50 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Faites les devis vous aller voir.
Pourquoi mettre une chaudière pour des petites surfaces ?
Pour la toiture , peut être que une simple révision suffira.
Bref faites venir plusieurs artisans .

Concernant les compteurs , si plus de 2 compteur prévoir un budget supplémentaire pour travaux ERDF.

Dernière modification par cricri77700 (24/04/2019 10h51)


Maintenant je profite !!!

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#16 24/04/2019 10h52 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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@cricri77700 : je pense que le terme "studio" utilisé par capital n’est pas bon. Il veut faire 3 chambres avec salle de bain, et le reste (cuisine, salon, etc) sera en commun. Bref, une collocation avec chacun sa salle de bain. Du coup, la chaudière sert à chauffer les 200m² de la maison.

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#17 24/04/2019 11h00 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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@cricri:
B) pas faux, j’ai vu que c’est ce que vous faisiez. Vu la grande demande des étudiants, 3 chambres ne vont pas impacter le marché au point de devoir diminuer le prix. Je garde néanmoins votre remarque en tête pour une mise à jour de la rentabilité dans ce scénario.
D) comme relevé par Iomipom, par studio je veux dire chambre et douche privée. La cuisine et salon sont communs (il s’agit d’une colocation).
- Concernant l’architecte, c’est un membre de la famille. Je ne dois rien payer.
- Concernant les 3 devis, c’est une très bonne recommendation. Comment faites-vous pour organiser les visites alors que vous n’avez pas les clés du bien, que l’agence a peu de temps, et que les entrepreneurs posent beaucoup de lapins?
- Pour la chaudière, elle servira pour toute la maison.
- Pour la toiture, avez-vous vu la photo que j’ai posté plus haut? Elle est à jeter à 100%.
- Il y aura 1 seul compteur gaz/électricité/eau pour toute la maison.

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#18 24/04/2019 11h03 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Pour diviser les charges, consommation d’eau et donc de gaz dans ce cas ect …pour moi soit vous pouvez séparer vraiment les logements soit vous passer à autre chose.. cela devient une galère à gérer sinon.

Le fait de séparer les logements et de faire tout en électrique permettra de réduire la poche travaux surtout pour les surfaces évoqués.
Pour l’archi qui est de la famille ; faut parfois se méfier , mon beau frère électricien et plombier m’a fait un devis 2 fois plus chère que les autres, ne pas faire confiance aveuglément.

Pour la toiture sur mon smartphone je vois pas trop bien.

Une colocation est beaucoup plus galère à gérer surtout avec des jeunes , la rentabilité doit être formidable pour compenser tout ce travail et risque sur le long terme… il faut penser à une revente également, ne pas séparer fait une perte de valeur.

Dernière modification par cricri77700 (24/04/2019 11h07)


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#19 24/04/2019 11h10 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Iomipom a écrit :

Ce que vous appelez ’rentabilité brute’ n’a aucun sens : vous divisez le montant des loyers annuels (donc après travaux) par le cout d’achat seul (donc avant travaux).

Ce que vous appelez ’rentabilité opérationnelle’ est la rentabilité brute. Vous avez donc une rentabilité brute de 8.8%, il ne faut pas vous mettre des étoiles dans les yeux en annonçant des 20.6% qui n’ont pas de sens.

Oui, j’ai  mis cela à jour dans mon post plus haut (suite à la remarque de Bernard2K).

8.8%, c’est déjà mieux, mais peut-être un peu faible encore au vue de l’ampleur des travaux.

Iomipom a écrit :

Vous avez baissé votre apport, c’est mieux aussi. Je soupçonne que vous en laissez essayer de garder un cash flow positif, mais c’est dans la bonne direction.
A votre place, je ne mettrai pas d’apport pour les travaux. Vous demandez à votre banque un financement pour achat + travaux (vous pouvez apporter les frais de notaire pour leur faire plaisir), et gardez ces 15k€ pour les éventuels dépassements de budgets (il y en aura!).

J’essaye d’en mettre le moins possible, mais malheureusement les banques en Belgique demandent des apports bien plus élevés qu’en France. Je vais bien entendu essayer de demander le plus possible à la banque. J’ai fait une simulation avec 100% des travaux financés par la banque. Cela fait une mensualité de 800€, soit un cash flow positif de 225€ par mois. On est donc toujours dans le vert il me semble.

Iomipom a écrit :

En revanche, j’attire votre attention que ce cash flow positif est illusion car vous oubliez les impôts. Selon le régime que vous choisirez (meublé ou nu) vous aurez un certain montant à payer, qui vous fera probablement passer en cash flow négatif assez rapidement.

C’est vrai. La fiscalité en Belgique est très avantageuse pour les locations. Seul le précompte immobilier (que j’ai pris en compte) est à payer en cas de logement nu!
Dans mon cas, pour une location meublée, par contre je dois prendre en compte une imposition standard d’environ 12% selon mes recherches. Cela fait passer mon cash flow à 135€/mois avec un apport de 15k pour travaux, et 60€/mois avec aucun apport pour les travaux. Toujours positif, mais beaucoup moins intéressant.

Iomipom a écrit :

Le projet a un peu progressé, il commence à devenir viable. Je dirais qu’à ce stade, c’est une affaire de personnalité, certains se diront "c’est déjà bien, le cash flow devrait être positif [quelques années, avant de se faire rattraper par les impôts], alors c’est parti" et d’autres se diront qu’ils peuvent trouver mieux et continueront leurs recherches.

Au vu de mes réponses précédentes (diminution de l’apport, augmentation des impôts), êtes-vous toujours de cet avis?

cricri77700 a écrit :

Pour diviser les charges, consommation d’eau et donc de gaz dans ce cas ect …pour moi soit vous pouvez séparer vraiment les logements soit vous passer à autre chose.. cela devient une galère à gérer sinon.

Ce ne serait plus de la colocation dans ce cas. Je suis tout à fait ouvert à l’idée. Néanmoins, cela nécessite que les permis d’urbanisme soient acceptés, et que la division soit faisable architecturalement parlant. Ici, mon problème est que pour atteindre les différents logements, il faut passer par les communs (cuisine et salon). Je ne vois pas réellement ce que ça apporterait de diviser tout en ayant des espaces communs. Pour quelle raison est-ce une galère pour vous de gérer une colocation comparé à 3 logements distincts? Il y a les mêmes risques de vacance locative, et le même genre de problèmes à gérer. Non?

cricri77700 a écrit :

Le fait de séparer les logements et de faire tout en électrique permettra de réduire la poche travaux surtout pour les surfaces évoqués.

Je n’avais pas pensé à supprimer le gaz au profit de l’électricité. En faisant des recherches je me rends compte que se chauffer à l’électricité a un coût bien supérieur par rapport au gaz. Je suppose que cela diminue également le prix à la revente. L’électricité vous parait adéquate pour une superficie de 150m²?

cricri77700 a écrit :

Pour l’archi qui est de la famille ; faut parfois se méfier , mon beau frère électricien et plombier m’a fait un devis 2 fois plus chère que les autres, ne pas faire confiance aveuglément.

Je vous rejoins sur ce point. Je me méfie notamment du budget travaux estimé qui me parait trop faible.

cricri77700 a écrit :

Une colocation est beaucoup plus galère à gérer surtout avec des jeunes , la rentabilité doit être formidable pour compenser tout ce travail et risque sur le long terme… il faut penser à une revente également, ne pas séparer fait une perte de valeur.

Est-ce vraiment plus compliqué à gérer que 3 logements meublés distincts? Pour la valeur à la revente, je suis d’accord avec vous. Avez-vous une idée lorsque les communs se trouvent à l’entrée du batiment, et que donc il n’est pas possible de simplement diviser la maison en 3 ?

Dernière modification par capital (24/04/2019 11h43)

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#20 24/04/2019 12h07 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Comment faire une colocation en location nue ? En France en tout cas, une colocation est forcément meublée.

Pour gaz vs élec, cricri raisonnait sans doute pour des studios indépendants, où il est logique de faire tout élec. En revanche pour une coloc dans une maison qui a déjà le gaz de ville, le chauffage central au gaz est tout à fait adapté.

Mais il est vrai qu’il faudrait regarder s’il est possible de diviser en logements complètement séparés. Ca permet souvent de maximiser le loyer, mais surtout le prix à la revente.

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2019 12h09)

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#21 24/04/2019 12h24 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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@Bernard2K:
1) Lorsque le bien est loué à des étudiants, pas le choix il faut que ce soit meublé.
Par contre, à des jeunes travailleurs cela arrive régulièrement que ceux-ci doivent/préfèrent avoir leur propre équipement. Je préfèrerais louer à des jeunes travailleurs (moins de vacances locative, moins de tracas), mais je dois me rendre à l’évidence qu’il sera probablement plus réaliste de trouver des étudiants.

2) Pour le gaz, il me semblait bien.

3) Avez-vous une idée pour diviser une maison comme celle-ci, c’est à dire où les communs sont dans le passage vers les différentes chambres/studios? Je suis vraiment convaincu par le bienfait de diviser, surtout pour la revente, mais il me manque l’expérience pour savoir comment faire avec ces communs qui doivent rester communs et qui sont directement après la porte d’entrée.

Dernière modification par capital (24/04/2019 12h25)

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#22 24/04/2019 12h32 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Pour la division : vous avez un archi sous la main, c’est à lui qu’il faut poser la question ! Parce que nous sommes moins compétent que lui, et que nous n’avons ni les plans ni la visite.

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#23 24/04/2019 12h39 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Bernard2K a écrit :

Comment faire une colocation en location nue ? En France en tout cas, une colocation est forcément meublée.

Pour gaz vs élec, cricri raisonnait sans doute pour des studios indépendants, où il est logique de faire tout élec. En revanche pour une coloc dans une maison qui a déjà le gaz de ville, le chauffage central au gaz est tout à fait adapté.

Mais il est vrai qu’il faudrait regarder s’il est possible de diviser en logements complètement séparés. Ca permet souvent de maximiser le loyer, mais surtout le prix à la revente.

Oui c’est ce que je voulais dire et en plus de la revente et de l’optimisation sur les loyers , les travaux seront moins chère car pas de gaz et surtout une facilité de gestion.

Votre cuisine commune est cassé , les 3 locataires vont dire" c’est pas moi " par exemple.

S’il y a une mauvaise entente ? Ect

Il faut penser gestion et turn over associé à PV ( création de valeur ) car si vous devez revendre rapidement , avec l’endettement , que vous retombez sur vos pied.

La rentabilité de créer c’est sur , mais pensez bien à la revente et c’est cela qui vous dira si c’est un bon investissement : LA CREATION DE VALEUR .


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#24 24/04/2019 14h04 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Bernard2K a écrit :

Pour la division : vous avez un archi sous la main, c’est à lui qu’il faut poser la question ! Parce que nous sommes moins compétent que lui, et que nous n’avons ni les plans ni la visite.

En effet, mais par contre les membres de ce forum ont une expérience combinée qui vaut bien plus que l’avis de n’importe quel architecte (à mon avis). Je lui ai également posé la question.

Cricri a écrit :

Oui c’est ce que je voulais dire et en plus de la revente et de l’optimisation sur les loyers , les travaux seront moins chère car pas de gaz et surtout une facilité de gestion.

Votre cuisine commune est cassé , les 3 locataires vont dire" c’est pas moi " par exemple.

S’il y a une mauvaise entente ? Ect

Il faut penser gestion et turn over associé à PV ( création de valeur ) car si vous devez revendre rapidement , avec l’endettement , que vous retombez sur vos pied.

La rentabilité de créer c’est sur , mais pensez bien à la revente et c’est cela qui vous dira si c’est un bon investissement : LA CREATION DE VALEUR .

Comment estimez-vous la création de valeur? Vous prenez le prix au m² de biens comparables en vente dans le coin? Sur base d’un rendement locatif?

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#25 24/04/2019 14h11 → Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation) (belgique, immobilier, locatif)

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Si vous poser cette question c’est que vous ne connaissez pas votre marché.

Vous ne savez pas combien coûte un studio dans la ville ou vous investissez ?

Par exemple un bien qui me coûte 150 000 euros pour 3 studios , si un studio se revend 70000 euros , j’ai une PV de 60000 euros brut soit environs 40 000 euros net ( il faut retirer 36.2% de manière général et que tout soit fait via artisan pose et main d’oeuvre sinon c’est non déductible de la PV )

Cela permet vraiment de calculer un bénéfice risque ( temps de gestion ; temps des travaux est ) et si cela est donc viable.


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