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#26 08/01/2018 23h38

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En ce qui me concerne, la réponse se trouve juste en dessous du descriptif de votre investissement 😉


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#27 10/01/2018 10h59

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Bonjour,

En ce début d’année, je crois que j’ai un peu de chances.

Hier, je fais mon petit tour quotidien sur le bon coin et puis je tombe sur une annonce de T2 dans la même résidence que le bien décrit ci dessus mais par contre le prix est de 10 000 euros en moins chère!
J’appelle l’agence et il se trouve qu’ils ont 2  T2 à vendre dans la résidence :
- 1T2 de 43 M2 à 56900 FAI
- 1 T2 de 43 M2 à 59900
Les deux biens sont en bon état d’après les photos.

ça y est , j’ai mon 10% brut

J’ai les calculs de rentabilité net si j’achète 1 t2 les deux

Renta achat 1 T2 à 59000

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14259_renta_1_t2.png

Renta achat 2 T2 à 115000 FAI

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14259_renta_2_t2.png

Je suis donc en cash flow positif les 5 premières années.

Qu’en pensez vous ?

Le calcul du casf flow est t’il correct ?

Dernière modification par Jade (10/01/2018 11h01)

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#28 10/01/2018 13h05

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Bonjour,

Remarque sur vos calculs : ils me semblent juste mais ils y a du vocabulaire qui vient des revenus fonciers :
- frais de gestion en direct 20 € : c’est le forfait pour les revenus fonciers. En BIC, vous serez en frais réels. Mais ça serait bien le diable que vous n’ayiez pas quelques factures de frais pour (au moins) 20 € par an.
- loyer moins charges = BIC imposable et non pas revenu foncier imposable. Sur la même ligne "moins déficit foncier" à remplacer par "moins déficit LMNP".
- calcul de l’impôt : " revenu foncier imposable" à remplacer par "BIC imposable".

Sinon, l’estimation d’amortissement n’est pas mauvaise mais pas parfaitement réaliste. S’agissant d’un amortissement par composant, les composants avec l’amortissement le plus court feront un amortissement plus fort que celui que vous avez calculé, tant qu’ils ne sont pas épuisés. Il est donc probable que vous ne payiez pas d’impôt pendant 10 ans, et puis après 10-15 ans ça remontera rapidement.

Par rapport au prix affiché, et par rapport au fait qu’il y a excès d’offre  (2 appartements en vente en même temps qui se font concurrence) il y a sans doute une possibilité de négociation. Avec le risque de ne pas avoir l’appartement si quelqu’un fait une offre au prix. A vous de voir !

Dernier point : en achetant 2 T2 dans la résidence où vous en avez déjà un, vous mettez tous vos oeufs dans le même panier. Si le quartier se démode, ou si la copro vote des travaux coûteux, l’effet négatif sera multiplié par trois !

PS : s’il y a 2 T2 à vendre à 10000 € de moins que le vôtre, ça veut dire que vous avez payé le vôtre 10000 € trop cher, à moins qu’il n’ait une caractéristique qui justifie cela (terrasse…).

PPS : Vous ne précisez pas l’étage. Evitez les appartements en rez-de-chaussée, moins recherchés et plus faciles à cambrioler.

Dernière modification par Bernard2K (10/01/2018 13h17)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #29 10/01/2018 13h59

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Assurez vous que d’importants travaux ne sont pas à venir dans la copro. Car un nombre important d’appartements en vente, en même temps, dans une copro peut être le signe de dépenses imminentes, qui peuvent ne pas encore figurer dans le PV de la dernière AG.

Pour mes dernières acquisitions j’ai ainsi contacté directement des membres du conseil syndical en récupérant les noms dans le PV d’AG pour "sentir" le terrain. Et en confrontant à la version du syndic et de l’agent immobilier.

J’ai ainsi connu une copro ou plusieurs appartements ont été mis en vente dans les semaines ayant suivi l’AG où un important ravalement a été évoqué en off, dans les questions diverses qui ne figuraient pas dans le PV.


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#30 10/01/2018 14h07

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Bernard2K a écrit :

Bonjour,

Dernier point : en achetant 2 T2 dans la résidence où vous en avez déjà un, vous mettez tous vos oeufs dans le même panier. Si le quartier se démode, ou si la copro vote des travaux coûteux, l’effet négatif sera multiplié par trois !

PS : s’il y a 2 T2 à vendre à 10000 € de moins que le vôtre, ça veut dire que vous avez payé le vôtre 10000 € trop cher, à moins qu’il n’ait une caractéristique qui justifie cela (terrasse…).

PPS : Vous ne précisez pas l’étage. Evitez les appartements en rez-de-chaussée, moins recherchés et plus faciles à cambrioler.

Bernard2K, je n’ai pas d’appartements dans la résidence. Au fait ces 2 T2 sont 10 000 de moins que le 1er que j’avais visité et qui m’avait tapé dans l’oeil

Mais je me pose effectivement la question se savoir si c’est judicieux d’avoir deux appartements dans la même résidence. Surtout que c’est une grosse copro avec 69 biens. Mais je pense qu’il n’y aura pas de gros travaux avant 10 ans. J’ai recu les CR des PV de la copro sur les 3 dernières et il n’y a rien de bizarre.

Concernant l’étage, il y a 1 T2 au premier étage et l’autre au 3ème étage.

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#31 10/01/2018 14h54

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Je corrigerais juste votre dernière remarque " évitez les rez de chaussée", en précisant " sur rue", car le rez de chaussée peut aussi donner sur l’arrière de l’immeuble, sur cour, sur parking, sur jardin.
Dans ce cas de figure, il y a moins de passage, moins bruyant, donc moins de gène pour le locataire.
( Et certains y voient même un point positif, de pouvoir garer leur moto tout contre leurs fenêtres. Si, si…)

En résidence étudiante, pas mal d’étudiants de ma résidence demandaient exprès les rez de chaussée.
Un grand parking, puis de la pelouse autour des résidences.
Les courses étaient plus faciles à porter, déménagement passait par la fenêtre, ils mettaient quelques chaises devant leur fenêtre et se faisaient un apéro en récupérant les victuailles par la fenêtre.
Lors des partiels, ils posaient leurs chaises longues sous leurs fenêtres et tendaient le bras pour changer de cours.
Le début d’année, et l’affectation était un grand moment. Et je peux vous dire que ceux qui avait un rez de chaussée n’étaient pas ceux qui étaient le plus dépités.

Pour les personnes à mobilité réduite, et les séniors les rez de chaussés font moins peur ( si l’ascenseur tombe en panne, …).

69 biens : 69 appartements ? ou 69 lots ( parking, cave, grenier considéré en lots).

S’il y a 69 appartements, c’est normal qu’il y ait des ventes régulières. Ce n’est pas la même chose sur un petit immeuble avec 6 logements, et où la coïncidence est étrange qu’il y en ait plusieurs en vente au même moment.

Si le quartier et l’immeuble sont sympas, il y a possibilité de réduire les frais:
vous n’allez qu’une fois sur place pour les deux, pour les chantiers et travaux, les artisans font les deux en même temps, pour la vente, vous allez pouvoir réduire les frais de vente en achetant les 2 en même temps.
Vous n’avez qu’un seul syndic à contacter.

Maintenant si l’immeuble a des dégâts, ou des travaux sont votés, vous êtes doublement impactés. Pareil si le quartier se dégrade, ou perd de la valeur. Si le syndic est exorbitant …

Dernière modification par amoilyon (10/01/2018 15h01)

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[+1]    #32 10/01/2018 15h25

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J’ajouterais juste que vous DEVEZ négocier les prix, l’agence sera toute heureuse de faire 2 ventes d’un coup et elle sera normalement ouverte à la négociation (je pense que vous pouvez facilement diminuer les frais d’agence de 20 à 30%). Si les prix vous semblent déjà bons, je ferai une offre à 105k€ pour les 2 sans clause suspensive d’obtention de prêt en demandant à ce que ça aille vite car vous souhaitez vous positionner sur d’autres biens, vous laissez l’agence faire son boulot de négociation et vous voyez ce qu’il en ressort. Au pire vous devriez vous en sortir très proche des 110k ^^


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#33 10/01/2018 18h22

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amoilyon a écrit :

69 biens : 69 appartements ? ou 69 lots ( parking, cave, grenier considéré en lots).

S’il y a 69 appartements, c’est normal qu’il y ait des ventes régulières. Ce n’est pas la même chose sur un petit immeuble avec 6 logements, et où la coïncidence est étrange qu’il y en ait plusieurs en vente au même moment.

oui 69 appartements.
Je vais quand même essayer de suivre les conseils de Dalki en contactant les personnes du conseil syndical pour poser quelques questions , si j’arrive à avoir leurs coordonnées

Stinky a écrit :

J’ajouterais juste que vous DEVEZ négocier les prix, l’agence sera toute heureuse de faire 2 ventes d’un coup et elle sera normalement ouverte à la négociation (je pense que vous pouvez facilement diminuer les frais d’agence de 20 à 30%). Si les prix vous semblent déjà bons, je ferai une offre à 105k€ pour les 2 sans clause suspensive d’obtention de prêt en demandant à ce que ça aille vite car vous souhaitez vous positionner sur d’autres biens, vous laissez l’agence faire son boulot de négociation et vous voyez ce qu’il en ressort. Au pire vous devriez vous en sortir très proche des 110k ^^

Oui, c’est clair, je vais quand même essayer de tenter une négo même si les appartements sont en dessous du prix du marché. Il faut toujours négocier… et puis comme vous dîtes , l’agent immobilier peut faire un effort sur sa commission vu que j’achète deux appartements.

Je visite les appartements samedi , donc à suivre.

Dernière modification par Jade (10/01/2018 18h27)

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#34 10/01/2018 18h37

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Jade a écrit :

Oui, c’est clair, je vais quand même essayer de tenter une négo même si les appartements sont en dessous du prix du marché. Il faut toujours négocier… et puis comme vous dîtes , l’agent immobilier peut faire un effort sur sa commission vu que j’achète deux appartements.

A mon opinion/expérience deux stratégies possibles :
1/miser sur l’AI = lui garantir de pas toucher à sa commission pour s’en faire un allié. C’est lui qui convaincra (ou pas) le vendeur de faire l’effort pour vous.
2/miser sur le vendeur = le convaincre de mettre la pression sur l’AI afin qu’il réduise sa commission.

A choisir selon le relationnel et l’ensemble des éléments à votre connaissance. La stratégie 1/ est potentiellement plus intéressante en valeur et efficacité.
Demander à tout le monde de faire des efforts en même temps (sans être de plus motivé par un tiers) j’y crois moins…


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#35 10/01/2018 19h41

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Ou bien comme le préconise Stinky j’arrive avec une offre d’achat de 105 000 euros pour les deux T2 sans conditions suspensives. Et c’est à l’agent immobilier de se débrouiller pour voir si il baisse sa commission et/ou si il persuade les vendeurs de baisser un peu leurs prix pour valider la vente

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#36 10/01/2018 20h38

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Je pense effectivement que c’est une bonne stratégie Jade, en indiquant bien que vous parlez de 105 000 euros (pour reprendre votre chiffre, car ne connaissant pas votre marché je ne peux pas me positionner) frais d’agence inclus, avec offre par écrit insistant bien sur ce point. De cette manière les vendeurs ferons sans doute un effort, et l’agent également pour "aider" les vendeurs à baisser leur prix. Et ce sans que vous ayez à demander à l’AI de baisser sa com.

N’ayez aucun complexe à effectuer une offre basse, en argumentant (travaux, etc). Vous recevrez sans doute une contre offre. Au pire, rien ne vous empêchera de relever votre offre par la suite.

A titre d’exemple, lors de mon dernier achat j’ai passé autant de temps et d’énergie pour obtenir une baisse de prix de 400e de mon électricien (soit environ 10% de remise) sur la mise aux normes que pour obtenir une baisse du prix de vente de 18 000 sur l’appartement en lui-même. L’économie est à faire à l’achat.

Dernière modification par dalki (10/01/2018 20h41)


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#37 15/01/2018 22h16

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Bonjour,

Samedi, je suis allée à Tourcoing pour visiter les 2 T2 qui sont dans la même copropriété.

- T2 N°1 : il est au premier étage ; il fait 43 M2 ; la propriétaire a refait la peinture et le sol avant de mettre en vente donc l’appartement est nickel. Il faudra juste refaire les joints du carrelage de la salle de bain.
L’agent immobilier m’a dit que le locataire avait saccagé l’appartement. Il avait apparemment 2 pitbulls et il les laissait toute la journée tout seul dans l’appartement…

A ce sujet, peut on interdire les chiens dans le bail? Est ce légal?

Ce T2 est affiché à 56 900 FAI , j’ai fait une offre écrite à 53000 euros.

- T2 N°2 : au 3ème étage, 43 M2. Il faut refaire toute la peinture ; et le carrelage de la salle de bain + changer le WC. J’ai estimé les travaux à 3000 euros

Ce T2 est vendu à 59900 euros FAI.  J’ai également fait une offre à 53000 euros.

L’agent immobilier m’appelle cet après midi , pour le T2 N°1 , la propriétaire a fait une contre proposition à 54900 euros que j’ai accepté : RENTABILITE BRUT =  (540*11,5)/54900*1.08 =  10,48%
La signature du compromis de vente va se faire à distance par LRAR

Concernant le T2 N°2 où il y a des légers travaux , le propriétaire a refusé mon offre mais n’a pas fait de contre proposition. J’ai demandé à l’agent immobilier si elle pouvait baisser sa commission pour faciliter la vente. Elle m’a dit qu’elle ne baisserait pas sa commission parce qu’elle sait que à ce prix , elle va vendre l’appartement rapidement.
J’ai fait une nouvelle offre à 56000 euros FAI ; pas de réponses pour le moment

Cependant, je suis un peu hésitante à avoir deux appartements dans la même copropriété. Je rappelle que la copro est de taille moyenne et comprend 69 appartements. Les charges annuelles s’élèvent à 1160 euros annuelles dont 70% récupérable auprès du locataire. Pas d’ascenseur ni de chauffage collectif. Rien de bizarre dans les PV des AG des 3 dernières années.

Pensez que c’est judicieux d’avoir deux appartements dans une même résidence , surtout que c’est une copro de taille moyenne ?
L’avantage que je vois , c’est la gestion des travaux que je ferai moi même mais il y a aussi un gros inconvénient qui est non négligeable : c’est que si il y a de gros travaux votés par la copro et bien c’est double peine…
J’aimerais avoir votre avis à ce sujet ?

J’ai demandé à l’agent immobilier pourquoi il y avait plusieurs appartements en vente en même temps : apparemment ce sont des appartements qui ont été achetés en défiscalisation et ils arrivent en fin de défisc donc les propriétaires vendent

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[+1]    #38 16/01/2018 07h09

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Jade a écrit :

Bonjour,

A ce sujet, peut on interdire les chiens dans le bail? Est ce légal?

Non vous ne pouvez pas sauf les chiens de 1iere catégorie.

Un contrat de location peut-il interdire les animaux dans le logement ? | service-public.fr

Dernière modification par lachignolecorse (16/01/2018 07h12)


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#39 18/01/2018 23h45

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Bonjour,

Les compromis de vente vont m’être envoyés par courrier pour les deux T2

- T2 N°1 affiché à 56900 euros et négocié à 54900
Rentabilité brut = 10,5%

- T2 N°2 affiché à 59900 , le propriétaire est resté campé sur son prix ; l’agent immobilier à baissé sa commission de 900 euros donc prix 59000 euros.
Rentabilité brut = 9,6%

L’année démarre bien, d’après mes calculs , impôt nul les 5 premières années avec cash flow de 4000 euros à l’année pour les 2 biens la première année et 1500 euros ensuite les 4 années suivantes.

Je souhaite proposer des prestations de qualité pour les 2 T2 ainsi qu’une déco moderne afin que les appartements se louent vite lors des relocations.

Prochaine étapes :
- recevoir les compromis de vente et les signer
- en parallèle, je rameute quelques personnes de ma famille pour avoir une estimation des travaux peinture et carrelage de la salle de bain.
Pour la peinture, mon frère est artisan peintre , il pourra m’avoir de la peinture de qualité à prix négociée. La peinture sera faite par moi, mon conjoint et mon cousin

Pour la salle de bain, j’ai un cousin qui est plombier qui va s’occuper de poser le carrelage et le meuble vasque de la salle de bain.
Je dois acheter du carrelage , peut être que je devrais profiter des soldes pour l’acheter maintenant ?

- j’attends aussi de recevoir le prébilan de mon 2ème exercice par mon expert comptable afin que je puisse l’envoyer à mon conseiller à la caisse d’épargne qui m’a déjà donné un accord de principe pour un prêt sur 20  ans à 1,65%. Il finance les frais de notaire.
Je vais essayer d’y inclure 4000 euros pour les meubles.

Voilà, j’ai le cerveau en ébullition.

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[+1]    #40 19/01/2018 14h32

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Bonjour Jade,

J’ai bien reçu votre MP. Je vais essayer de vous faire une réponse détaillée.
Je comprends l’effervescence dans laquelle vous êtes. Il y a un an, j’étais dans cet état d’esprit (juste pour un).
Entre la satisfaction d’avoir un projet, les doutes qui viennent (et si?), la peur ( ça va mal tourner), l’envie de tout meubler, la recherche des artisans, le choix de la décoration,… plein de questions, et des belles heures de réflexion. 

Pour ma part, il y avait des travaux. Donc recherche d’un artisan, j’ai demandé des devis, plusieurs entreprises m’ont contacté. Deux artisans sont venus, et j’ai retenu le seul qui a écouté mon projet.

Les travaux sont passés lors des vacances du locataire ( ses affaires étaient au garde meuble). Puis j’ai choisi de poursuivre les travaux (changement de sol, peinture) aux vacances suivantes. J’ai pris un second artisan car le premier était déjà sur un autre projet.

Lors du départ du locataire en décembre, j’ai donc repris un appartement, que j’ai choisi de moderniser.
Le second artisan a changé les WC, posé une table/bureau, accroché la TV, mis des étagères, remis un coup de peinture de partout (où le locataire avait déjà fait des marques), m’a aidé à porter le BZ, changé les placards de la cuisine, remis un plan de travail,…
et j’ai fais les visites en fin d’après midi de ces travaux.

Pour l’équipement:
Cuisine: Micro onde : électro dépôt. Pas de soucis, c’est un modèle tout simple. Frigo déjà sur place (non remplacé). vaisselle, casserole,… (Gifi)
Pièce: BZ (occasion, presque neuf sur Leboncoin), table, tabouret, chaise, lumière (Gifi), coussin, housse de couette, oreille, miroirs et TV accrochée au mur (électro dépot).
Les étagères sont de LeroyMerlin. Le plan de travail également, tous sont assortis. 

L’ambiance est scandinave, couleur: bois clair et blanc avec les coussins rose pâle.
J’ai des photos sur mon téléphone, je peux vous les envoyer avec plaisir (à condition d’avoir votre avis sincère wink ), je ne souhaite pas les partager sur un forum publique.

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#41 19/01/2018 16h28

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amoilyon a écrit :

Bonjour Jade,

J’ai bien reçu votre MP. Je vais essayer de vous faire une réponse détaillée.
Je comprends l’effervescence dans laquelle vous êtes. Il y a un an, j’étais dans cet état d’esprit (juste pour un).
Entre la satisfaction d’avoir un projet, les doutes qui viennent (et si?), la peur ( ça va mal tourner), l’envie de tout meubler, la recherche des artisans, le choix de la décoration,… plein de questions, et des belles heures de réflexion.

Amoilyon, c’est tout à fait ça. Je suis trop contente d’avoir un nouveau projet car je commençais sérieusement à m’ennuyer de ce côté là. Même si j’ai des 2 enfants , un homme, une maison, un métier , j’ai besoin d’avoir des projets si non j’ai l’impression de stagner…

Des doutes, ça commence , je me dis que je devrais acheter 1 T2 et pas 2 car cela va me demander beaucoup de temps pour les travaux et aussi plus de meubles à acheter pour deux.
Comme j’ai une capacité d’emprunt de 140000 euros, c’est pour ça que je souhaite acheter les deux. De plus, ils sont vendus en dessous du prix du marché donc je fonce.

amoilyon a écrit :

Pour ma part, il y avait des travaux. Donc recherche d’un artisan, j’ai demandé des devis, plusieurs entreprises m’ont contacté. Deux artisans sont venus, et j’ai retenu le seul qui a écouté mon projet.

Les travaux sont passés lors des vacances du locataire ( ses affaires étaient au garde meuble). Puis j’ai choisi de poursuivre les travaux (changement de sol, peinture) aux vacances suivantes. J’ai pris un second artisan car le premier était déjà sur un autre projet.

C’est une très bonne idée de faire les travaux pendant les vacances du locataire pour continuer à percevoir le loyer et ne pas immobiliser le bien

A quelle distance habitez vous de votre appartement en location?
Combien ont coûté vos travaux? Les avez vous fait financer dans le prêt immobilier?

amoilyon a écrit :

L’ambiance est scandinave, couleur: bois clair et blanc avec les coussins rose pâle.
J’ai des photos sur mon téléphone, je peux vous les envoyer avec plaisir (à condition d’avoir votre avis sincère wink ), je ne souhaite pas les partager sur un forum publique.

Je valide;  la déco scandinave, j’adore , c’est chaleureux et épurée. Ma maison est d’ailleurs décorée dans ce style et je ne m’en lasse pas depuis 3 ans. Je change juste chaque année les coussins et le tapis du séjour car j’aime bien apporter un peu de nouveauté dans ma décoration d’intérieur.
Avec plaisir pour les photos.

Sur le forum, je trouve qu’il manque une section où les personnes, qui le souhaitent, pourraient poster les photos de leurs investissements locatifs, avant et après travaux

Dernière modification par Jade (19/01/2018 16h29)

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#42 19/01/2018 16h51

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Vous posiez plus haut la question de savoir ce que l’on peut penser de posséder deux biens dans la même copropriété.

Les experts vous diraient que la première erreur est… d’acheter en copropriété. Pour ma part, je persiste à penser que la règle n°1 c’est l’emplacement, la 2… l’emplacement, la 3… l’emplacement, bien évidemment sans négliger la qualité du bien (construction, standing etc).
Je possède des appartements en copropriété ; hormis les ahurissantes réunions de copropriétaires*, ça fonctionne bien.
Récemment, j’ai opté pour deux dans le même immeuble, un à mon nom un au nom de mon fils, ça ne me fait ni chaud ni froid.

Que craindre si vous avez respecté les 3 principales règles d’un bon investissement immobilier ?

* on pourrait créer un post recueil d’expériences de réunions de copropriétaires. Le copropriétaire devient souvent vite petit bourgeois, c’est assez terrible. Ambitions nulles, hauteur de vue au ars des pâquerettes, reproches absurdes sur les modes de vie des uns ou des autres, notamment des locataires, avarice endémique… C’est le plus dur en copro… et, ça file un coup de vieux, la moyenne d’âge dans mon secteur est redoutable smile

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#43 19/01/2018 16h54

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Vous êtes nombreux à vos AG ?
J’ai assisté à la première en décembre.
Ici, la responsable de l’agence, et 2 hommes " dans la force de l’âge", et .. moi. On va dire qu’on se marchait pas dessus dans la salle.

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#44 20/01/2018 07h08

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Concernant votre négociation moi j’aurai sabré direct, on est des investisseurs, on n’est pas là pour faire plaisir en achetant.

Mon premier appart était affiché 25, j’étais le premier à visiter, j’ai proposé 21 -> accepté sans contre offre.
Ma Rp par exemple aussi : affichée 185 000 j’aurai dit 165 000 en précisant que j’étais au taquet, ça a été accepté.
Le bien que j’ai signé hier : affiché 40 000 le mardi je l’ai visité le premier le lendemain, propos à 37 000 l’agent me disait ça ne va pas passer : pas grave on verra ce que le vendeur dit et finalement avec de bons arguments je l’ai eu à ce prix.

Il vaut mieux je pense tailler dans le gras (mais pas trop pour ne pas le braquer) avec des arguments et ensuite augmenter, que proposer puis redescendre, là oui ça fait la girouette. Il avait reçu une offre qu’il a refusée? Ça prouve que si déjà vous êtes 2 à proposer un tel prix c’est qu’il y a une raison, j’aurai proposé 1000 de plus que la proposition refusée.

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#45 20/01/2018 15h33

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Range19 a écrit :

Vous posiez plus haut la question de savoir ce que l’on peut penser de posséder deux biens dans la même copropriété.

Que craindre si vous avez respecté les 3 principales règles d’un bon investissement immobilier ?

Je pense à avoir respecter les 3 principales règles. L’immeuble est à 8 minutes du métro et à 5 minutes des commerces

J’ai reçu le compromis de vente pour l’un des appartements.
Ayant demandé à avoir les clés avant la signature définitive chez le notaire pour être en mesure de faire les travaux et louer l’appartement dès la remise des clés , je dois signer une convention.

Voici les conditions qui sont demandées pour avoir les clès dès l’envoi de l’offre de prêt.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14259_convention_cle.png

Je souhaiterais avoir vos avis sur ces clauses

Dernière modification par Jade (20/01/2018 15h40)

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#46 20/01/2018 18h59

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C’est une chance d’avoir pu obtenir les clés pour réaliser des travaux avant signature. Mon notaire (et d’autres) le déconseillent assez catégoriquement.
C’est essentiellement un risque pour le vendeur (que vous renonciez  en laissant le logement en chantier).

Ce qui vous est demandé me paraît normal.

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#47 20/01/2018 19h05

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Tout à fait d’accord avec range19. Les notaires déconseillent. C’est la première fois que je vois un document qui accepte avec des conditions claires. D’habitude, ça se passe en catimini sans que le notaire soit au courant.

Par honnêteté, je proposerai de basculer les compteurs au nom de l’acheteur en même temps.

Dernière modification par lachignolecorse (20/01/2018 19h08)


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#48 20/01/2018 23h05

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Quand j’ai visité les appartements, l’eau et l’électricité étaient coupés. J’ai dû utiliser la lumière de mon mon téléphone pour voir la salle de bain et les WC.

Est ce que je peux demander que l’électricité et l’eau soient rétablis pour faire une visite pendant la période de rétractation afin de vérifier que tout est ok à ce niveau là ?

Dernière modification par Jade (20/01/2018 23h06)

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#49 21/01/2018 01h39

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Bien évidemment que oui ! Vous pouviez même le faire rajouter dans le compromis en réclamant une visite et un contrôle de l’eau / électricité.
Normalement dans l’acte de vente l’appartement est réputé être en état de fonctionnement avec des prises, lumières, robinets fonctionnant normalement mais il est normal que vous puissiez le vérifier par vous-même.
Qu’en dit votre notaire ? (je n’ai pas lu tout le fil)

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[+1]    #50 27/01/2018 13h13

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Jade a écrit :

Bonjour ,

J’ai fait le calcul de l’imposition en régime nu au réel :

Revenu locatif imposable = total des revenus locatifs annuels-total des frais annuels-intérêts bancaires annuels =
6210-2601-1196 = 2413

Impôts = 2413*0.3 = 724
Prélévèments sociaux = 2413*0,172 = 415

Revenus locatifs net de charges et net d’impôts par mois  = 209 euros

Cash flow net = revenu locatifs net d’impôts par mois - crédit mensuel = -166 euros
Donc je suis en cash flow négatif avec les impôts  au régime nu en réél ….

Pour info, j’ai repris vos données et voici ce que cela donne :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_sans_titre.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_jh.png

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