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Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Edissimmo à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

0% - 0
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

8% - 1
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

33% - 4
Non, certainement pas (avis négatif)

58% - 7
Nombre d’avis : 12   Avis moyen : 1,6/5 Avis négatif

#26 09/11/2017 12h46

Membre
Réputation :   2  

Actuellement, où en est la SCPI Edissimo ? Conseillez-vous toujours de nous en éloigner ?

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#27 09/03/2018 17h08

Membre
Réputation :   5  

Bonjour,

Retour du crédit agricole pour un emprunt de 50000 euros pour leur scpi "edissimmo".
Prix de la part 235E, commission souscription : 8.392%

Sur 15 ans, ils me proposent un taux de 1.75%, avec des mensualités assurance comprise de 329,32E.
Des frais de dossier de 303 euros, et le nantissement des parts gratuit. Un TAEG de 2.33%.

Sur 20ans, taux de 1.90%, mensualités assurance comprise de 262.16E.
Frais dossier et nantissement idem ci-dessus. TAEG 2.41%

Je voulais avoir votre avis sur le taux et taeg obtenu ?

Pour la durée plutôt 15 ou 20 ans, sachant que j’ai un TMI soit de 0 ou 14% selon les années, et que j’ai un déficit foncier de 2000 Euros suite à revente studio géré en LMNP ?

Merci.

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#28 09/03/2018 18h50

Membre
Réputation :   17  

Bonjour,

L’année dernière j’ai emprunté au ca 100k pour acheter des parts d’edissimo: taux de 1,69 (y compris assurance) sur 20 ans avec nantissement des parts (gratuit).
Frais de dossier gratuits aussi.

Au dela du fait de negocier ces frais, demandez si vous pouvez avoir un différé pour faire correspondre la première échéance avec le premier loyer, et s’il est possible de diversifier avec du Rivoli Avenir Patrimoine.

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#29 09/03/2018 19h04

Membre
Réputation :   5  

Ah oui, effectivement, sacré taux.
retours intéressants, je vais essayer de négocier tout ça, et possibilité de panacher avec l’autre scpi.
Bonne soirée.

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[+1]    #30 09/03/2018 22h00

Membre
Réputation :   13  

Bonsoir,

Une petite remarque concernant Edissimo et Rivoli Avenir Patrimoine.

A la lecture des bulletins trimestriels vous vous rendrez compte qu’ils ont une tendance à investir dans les mêmes biens au travers de SCI reparties entre les 2 SCPI.

Cela réduit la diversification induite par l’investissement dans les deux.


Parrainage WeSave - Boursorama - LinXea - Bourse Direct - EcoTree

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#31 05/06/2018 11h34

Membre
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Réputation :   238  

Comme certains ici, j’ai obtenu de la part du crédit agricole un taux de financement potentiellement "canon" pour des SCPI, mais à condition de prendre une part de leurs SCPI maisons "importante".

Quand je parcours la Brochure d’Edissimo, je me rends compte que le revenu versé par part ne fait que diminuer. Ce qui me semble assez incompréhensible. Ensuite ils parlent d’immobilier prime, mais quand on cherche, on voit qu’il y a des bureaux et des entrepôts de province, le genre de bien sur lesquels on cherche du 8%.

Quand on compare avec un SIIC, je me dis vraiment que les SCPI surcôtent, en raison de la capacité d’emprunt "associée" via un crédit immo.

Je ne sais pas quelles situations "projeter" dans mon calcul de flux financiers futurs. J’ai l’impression qu’il faut que je projette une diminution constante des revenus par part et même qu’à terme la part perde petit à petit de la valeurs.

Au début je pensais être assez conservateur en projetant un revenu qui n’augmente pas et un prix de part constant sur les 20 prochaines années, maintenant je me dis que c’est plutôt optimiste, qu’en pensez vous ?

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[+1]    #32 05/06/2018 13h51

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Réputation :   416  

Pour Edissimmo (comme pour RAP me semble-t-il), le rendement AEM des dernières acquisitions ne permet pas, à mon avis, d’espérer un redressement rapide des revenus distribués (j’ai regardé rapidement les 2 derniers BT, quand il y a 5% de rendement AEM sur un bien c’est déjà le bout du monde).

Je note qu’Edissimo a quand même une bonne marge de progression au niveau du TOF (comme presque toutes les grosses SCPI gérées par des groupes bancaires) mais les chiffres des dernières années me laissent quand même dubitatif sur la capacité d’Amundi à corriger sérieusement et de manière pérenne ce point.

Si on ajoute l’importante surcote, bien mise en évidence par Surin dans son comparatif et qui ne me semble nullement justifiée par la qualité de la gestion, Edissimo n’a, à mon sens, pas grand chose d’attirant (même avec un bon financement).

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[+1]    #33 05/06/2018 13h55

Membre
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Réputation :   221  

berjer a écrit :

Bonjour,

Retour du crédit agricole pour un emprunt de 50000 euros pour leur scpi "edissimmo".
Prix de la part 235E, commission souscription : 8.392%

Sur 15 ans, ils me proposent un taux de 1.75%, avec des mensualités assurance comprise de 329,32E.
Des frais de dossier de 303 euros, et le nantissement des parts gratuit. Un TAEG de 2.33%.

Sur 20ans, taux de 1.90%, mensualités assurance comprise de 262.16E.
Frais dossier et nantissement idem ci-dessus. TAEG 2.41%

Je voulais avoir votre avis sur le taux et taeg obtenu ?

Pour la durée plutôt 15 ou 20 ans, sachant que j’ai un TMI soit de 0 ou 14% selon les années, et que j’ai un déficit foncier de 2000 Euros suite à revente studio géré en LMNP ?

Merci.

Un déficit foncier avec du LMNP ?

Je pense que vous avez tord. Le LMNP vous crée eventuellement un déficit mais c’est en BIC et c’est rapportable uniquement aux revenus de mêmes natures.

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#34 05/06/2018 14h01

Membre
Réputation :   14  

Bonjour Berjer,

Le crédit agricole me propose sensiblement les mêmes taux (1,55% sur 12 ans et 1,7 sur 15 ans). Sur un crédit amortissable ils me laissent le libre choix des SCPI. Par contre sur un crédit in fine ils imposent leurs SCPI avec un nantissement des parts.

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#35 05/06/2018 14h07

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A votre place, je profiterai au maximum du libre choix des SCPI et j’éviterai en particulier celle qui fait l’objet de cette file (Edissimmo). Pas de proposition de crédit sur 20 ans?

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#36 05/06/2018 14h12

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Je n’ai pas demandé sur 20 ans… je souhaitais arrêter les crédits à la majorité de mes enfants.. Je posterai dans ma file de présentation mon projet pour le soumettre à la critique et voir si je prends bien tous les paramètres en comptes.
Mais à priori la banque ne verrait pas d’inconvénient à me prêter sur plus longtemps.

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#37 13/04/2019 18h21

Membre
Réputation :   17  

Bonjour,
Pour la première année, j’ai le plaisir de déclarer mes revenus d’Edissimmo au fisc francais.
L’IFU est déjà disponible mais adapté à un résident fiscal francais, ce que je ne suis pas. Je viens d’envoyer un courriel à Amundi pour savoir s’ils ont une version non résident (à l’image de ce que fait Corum par exemple).
Y a-t-il des associés des SCPI d’Amundi non résidents sur le forum ? Si oui quelle est votre expérience sur le sujet ?
Merci d’avance !

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[+1]    #38 20/05/2019 10h54

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Comme les Dupondt, "je dirais même plus" :

Je lis dans les cessions du dernier bulletin :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_ed19.png

Un bien aux Pays-Bas ? Il a du être acquis récemment.
En effet il suffit de remonter au BT 3T 2016 pour le retrouver :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_ed16.png

=> Cet achat coutant 23,8M€ AEM le 22/09/2016 est revendu pile 2 ans et 5 mois après pour la modique somme de 19M€ soit 4,8M€ de moins-value ou encore 1,986M€/an de moins-value alors qu’il était censé rapporter 1,683M€/an de loyers.
L’histoire ne dit pas s’il est vendu occupé ou non et si les loyers ont bien été versés mais même si c’est le cas, voici typiquement un exemple d’achat à l’étranger qui aura couté de l’argent à la SCPI et donc tous les associés.
Qui bénéficie de ce genre de manœuvre ?
En tout cas ni Edissimmo (50% de la SCI), ni Rivoli Avenir Patrimoine (30% de la SCI), ni Génépierre (20% de la SCI) pour laquelle je ne prendrai pas la peine de rédiger un 3ème message.

A noter, la collecte du trimestre est de 125M€, le TOF toujours en baisse à 81,96%.

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[+1]    #39 10/04/2020 08h33

Membre
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Pour ceux qui ne l’aurait pas vu en pleine crise du covid 19, Edissimo à encore augmenté le prix de sa part de 0,85% à 237€ le 1er mars.


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#40 10/04/2020 09h40

Membre
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Plutôt depuis le 1er avril,  d’après le site d’Amundi?
Pas sûr que ce soit franchement opportun, vue la situation covid en cours, mais on verra dans quelques mois… et il y a une file dédiée sur l’impact du Covid sur l’immobilier.

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#41 10/04/2020 09h48

Membre
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Réputation :   1017  

J’ai cru aussi comme pour RAP mais c’était bien au 1er mars :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_ed.png
EDISSIMMO | Home Amundi Immobilier
Rubrique "Performances".
Vous pouvez faire confiance à la rigueur de Loulou lorsqu’il publie une information wink

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#42 10/04/2020 11h22

Membre
Réputation :   75  

Connait-on la valeur de reconstitution 2019 ?
Il s’agit peut être d’une augmentation à marche forcée (obligation réglementaire) comme peut le faire Épargne Foncière quasiment chaque année depuis quelques années ?

Edit : je viens de vérifier à priori pas de communication de la valeur de reconstitution 2019 et celle de 2018 (224.86/part) implique une légère surcote au contraire… mon hypothèse reste donc peu probable, à moins que les expertises soient en très très forte hausse au 31/12/2019
Edit 2 : la situation semble un peu différente sur RAP

Dernière modification par cedREIM (10/04/2020 11h30)


Parrain ING : ASMYFZA

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[+1]    #43 15/04/2020 19h45

Membre
Réputation :   17  

Bonjour,
Baisse de la distribution de 30% pour le premier trimestre 2020 pour Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine à cause du coronavirus…

Je vous mets le lien pour accéder à leur communication officielle.

Amundi Immobilier

Dernière modification par Bubbasan (15/04/2020 19h55)

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#44 15/04/2020 20h13

Modérateur
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Une fois de plus, les "amoureux" du RAN (et d’autres réserves, de plus-value par exemple) peuvent constater que de très grosses réserves ne servent pas du tout à préserver la régularité du dividende distribué (lequel diminue comme un métronome depuis 2011, passant de 12.50€ à 9.40€ par part, hors/avant impact du Covid-19). Si le RAN ne sert pas dans les circonstances présentes, quand donc pourrait-il servir ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#45 15/04/2020 20h28

Membre
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Réputation :   191  

Une fois de plus, et comme déjà dis plusieurs fois ces dernières semaines, le RAN n’est en rien un gage de liquidité, et donc de capacité à distribuer…

Pour Edissimmo, le RAN était de 67 et 79M€ à fin 2017 et 2018. Les disponibilités étaient de 235k et 38M.
Je n’ai pas trouvé les chiffres à fin 2019, mais l’on voit bien les écarts possibles.

Pas de liquidités, pas de possibilité de distribuer le RAN.

Il serait potentiellement possible de distribuer les montants acquis du fait de nouvelles souscription, mais ça commencerait fortement à ressembler à un Ponzi, et ne serait pas dans l’esprit de la collecte. Pas certains que les associés soient vraiment d’accord avec cette idée en tout cas.

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#46 15/04/2020 22h21

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

On a déjà discuté de cet aspect (RAN et trésorerie), par exemple récemment sur (3/4) Achat de SCPI sur le marché secondaire : tout ce qu’il faut savoir !

Mais en ce qui concerne Edissimmo (et les autres SCPI à capital variable d’Amundi Immobilier), il n’y a guère de problème de trésorerie. En effet, il y aura toujours de la collecte, avec leurs réseaux de commercialisation (Credit Agricole, LCL, Société Générale) puissants, qui "imposent" la plupart du temps leurs SCPI à leurs clients (c’est d’ailleurs sans doute aussi à cause de cette situation,  avec des clients captifs, que ces SCPI traitent aussi "bien" leurs associés…).

Le fait de distribuer des bénéfices, auparavant mis en réserve, en utilisant la trésorerie régénérée avec la collecte (investis un peu en avance de collecte par la SCPI, en plus de cash emprunté à court terme pour exactement le même usage, tout ceci pour "doper" un peu le rendement) n’a absolument rien à voir avec un "Ponzi". Il ne faut pas tout mélanger !


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#47 19/04/2020 15h50

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Bubbasan a écrit :

Bonjour,
Baisse de la distribution de 30% pour le premier trimestre 2020 pour Edissimmo et Rivoli Avenir

C’est assez surprenant, car dans cette conférence vidéo, le patron d’Amundi déclarait :

- "On a plus d’un an de distribution en réserves" (encore faut-il l’utiliser)
- Les 2 trimestres suivants la crise (T2 et T3) seront "vraiment difficiles" (par rapport au T1).
- "Le RAN est intégré dans la valeur de la part. Si j’utilise le RAN, je fais baisser la valeur de la part", ce qui sous-entend une volonté absolue de ne pas l’utiliser…

Dans ce cas, ça n’augure rien de bon pour les T2 et T3 !

Dernière modification par maxicool (19/04/2020 15h50)


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#48 20/07/2020 13h26

Modérateur
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Distribution T2/2020 : 1.88€/part, soit 80% des 2.35€ prévus avant Covid-19.

A comparer aux 1.65€/part, soit 70% des 2.35€ prévus avant Covid-19, versés pour T1/2020.

Pour l’ensemble de 2020, je pense qu’on peut anticiper entre 7.29€ (1.65€ + 3x 1.88€) et 8.23€ (1.65€ + 1.88€ + 2x 2.35€), soit entre 3.10% et 3.50% de DVM   (même si la visibilité est limitée, les dernières informations reçues de la société de gestion datant d’avril, et le rapport annuel 2019 paru en juin n’apportant pas plus de précisions).

EDIT 24/07 : Le Bulletin Semestriel d’Information S1/2020 est paru. Il fait le point sur la situation :

Amundi Immobilier a écrit :

L’incidence de la crise a par ailleurs été moins importante que celle que nous avions anticipée. En effet, nous avons encaissé 70,24 % des loyers attendus au 2e trimestre (par rapport à 89,38 % au 1er trimestre). Cet élément rassurant s’explique notamment par la présence d’actifs en Europe du Nord qui ont moins souffert des contraintes liées au confinement.

Amundi Immobilier a écrit :

Au 1er semestre 2020, la collecte nette investissable de votre SCPI s’élève à 154 M€, principalement souscrite au 1er trimestre.
Trois acquisitions ont été réalisées en Europe pour un montant total de 146 M€.

Amundi Immobilier a écrit :

Par ailleurs, 4 promesses portant sur un immeuble de logistique, deux locaux de supermarchés alimentaires et un immeuble de bureaux en région parisienne ont été signées. Deux immeubles de bureaux ont été vendus (NDLR : 42 M€ et 2,6 M€).

Amundi Immobilier a écrit :

Le taux d’occupation financier de la SCPI s’établit à 78,40 %.

Amundi Immobilier a écrit :

En fin d’année, en fonction des résultats de votre SCPI et grâce aux réserves distribuables, nous pourrons ajuster la distribution annuelle pour qu’elle se rapproche de l’objectif de distribution avant Covid-19 (NDLR : 9.40€/an).

A noter aussi qu’un peu plus de 10% de la distribution (de T2, comme de T1) est constituée de "revenus financiers" (donc les associés personnes physiques assujetties au PFU perçoivent 30% de moins sur cette part de la distribution), ce qui semble indiquer que la SCPI a une trésorerie très conséquente.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#49 20/10/2020 07h46

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Distribution T3 2020: 1,988 €/part, soit un peu moins de 85% du dividende trimestriel prévu en 2020 (source = mon relevé bancaire)
C’est un peu mieux que le T2, mais bon…Le manque de communication de la société de gestion est vraiment pénible

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#50 27/12/2020 13h25

Membre
Réputation :   17  

Suite au message de loulou75015 sur la file Rivoli Avenir Patrimoine, je suis allé sur le site d’Amundi Immobilier, pour récupérer les infos sur Edissimmo.
Concernant le 4ème trimestre, ils prévoient une distribution de 3,4 euros par part.
Sur l’année, ça donnerait 8,93 euros, soit 95% de la distribution prévisionnelle. On limite la casse mais le trend reste toujours aussi mauvais, on arrive à un rendement de 3,77% sur 2020

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