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Sondage 

Résultat du sondage :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Genepierre à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

0% - 0
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

0% - 0
Je ne sais pas (avis neutre)

0% - 0
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre de votants : 0

#1 15/09/2012 17h18

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

Ma banque (SG) me propose la SCPI GENEPIERRE.

Je pourrais financer par emprunt in fine un achat eventuel pour 10Ke pour commencer.

Apres avoir pris connaissance de la notice d’information je remarque que le taux d’occupation est bas (83%) et que la part a beaucoup perdu de valeur ces 3 dernières années (elle vaut 200 vs 300 auparavant).

Le rendement actuel div/valeur part avec frais achat = 6,3%

- Faut il l’acheter ?
- Le moment est il opportun apres cette baisse ?

Avec un emprunt in fine à 3,5% sur 10 ans si le dividende reste stable et que la valeur de la part ne bouge pas ca me donne un TRI de 6/6,2% en comptant 45,5% d’impots sur les div (15,5+30% de tmi, imposition a venir)

Qu’en pensez vous ? il y a mieux ?

Merci

Mots-clés : genepierre, scpi

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#2 15/09/2012 18h06

Membre
Réputation :   8  

À ne pas confondre avec le Génépi des Pères Chartreux.

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#3 15/09/2012 19h25

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Il y a en fait 2 questions que vous devriez vous poser avant d’investir :
  1) ce type de placement (SCPI de rendement) est-il adapté pour vous ?
  2) ce produit est -il le meilleur (ou un des "bons") dans ce type de produits ?

Voici ce que je pourrais y répondre :
  1) impossible de répondre : on ne sait rien de vous.
  2) assurément non (mauvaise gestion, biens mal adaptés, gouvernance calamiteuse, etc.). Il ne faut pas uniquement se baser sur le rendement spot pour un investissement qu’on envisage de conserver très longtemps (et si ce n’est pas le cas, ce n’est pas ce placement qu’il faut choisir). Je n’achèterais pas forcément un billet moins cher pour traverser l’océan si le bateau pour lequel ce billet est valable est trop pourri…

Par ailleurs, je vous invite à vous présenter et à lire la charte du forum sur Info


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#4 15/09/2012 19h57

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

Merci pour vos réponses, je me suis présenté ici :

Info

De cette façon je pense que vous pourrez mieux répondre à mes questions :-)

Cdt,

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#5 02/03/2019 16h37

Membre
Réputation :   42  

Bonjour,
Je viens de revoir le RAN de la SCPI Génépierre, qui paraît presque invraisemblable, au-delà de 100 % d’après les dernières valeurs vues.
Quelqu’un sait-il, ou peut-il deviner, ce que cache une valeur aussi atypique ?
D’autant qu’ils n’ont pas l’air de s’en servir, puisque le rendement n’arrête pas d’être grignoté année après année.

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#6 02/03/2019 18h23

Modérateur
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Réputation :   2329  

Pour Genepierre, le résultat courant est inférieur au montant distribué (chaque année, depuis pas mal d’années), mais comme il y a distribution de (réserves de) plus-values, la société de gestion arrive aussi à augmenter le RAN, jusqu’à plus d’une année de distribution.

Note: Il y a eu des plus-values, quand la SCPI a arbitré une part substantielle de son patrimoine, acheté des dizaines d’années avant (encore heureux que ça ait permis de constater des plus-values !).

Un RAN élevé rassurera certains: ceux qui croient encore qu’un RAN élevé permettrait de maintenir le montant distribué, ce qui est de toute évidence faux : une preuve est que le montant distribué par Genepierre (et d’autres SCPI, dont certaines avec un RAN plantureux) a bien diminué, année après année.

Sinon, hormis noyer le poisson (=rendre moins visible les chiffres vraiment significatifs : ici le résultat courant, peu flatteur quand on le compare au prix de la part), et permettre à la société de gestion de décider du montant distribué (un peu comme les assureurs décident du rendement de leur fond euro, pas forcément en lien direct avec la performances des actifs gérés), ça ne sert pas à grand chose. Pas plus que ça ne nuit d’ailleurs (pour ceux qui ne se laissent pas désinformer).


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#7 02/03/2019 22h00

Membre
Réputation :   42  

Effectivement la justification standard à l’existence du RAN c’est le lissage de la distribution.
Et là je voyais bien que quelque chose clochait.
Je me demande vraiment ce qu’ils fabriquent, parce qu’il y a tout de même un sacré patrimoine, qui n’a pas l’air d’être constitué de tôle ondulée.
Evidemment s’il n’y a personne pour le gérer correctement…
En période de forts taux d’intérêt, cela pourrait rapporter de placer le RAN ?! Mais là, je ne vois pas…
En tout cas je voulais vos renvoyer un petit mot pour votre réponse (disons "reconnaissance", car le robot ne veut pas du plus petit mot).

J’en ai un petit peu, de ce machin, et je n’ai pas vraiment honte car c’est ma toute première acquisition faite sous influence de ma banque. Mieux vaut en rire désormais.

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#8 02/03/2019 22h40

Modérateur
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Le RAN ne représente pas du cash.

Une SCPI peut très bien avoir un gros RAN, et, par manque de trésorerie, devoir diminuer pas mal sa distribution (exemple récent: Cifocoma au T4/2018).

Mais ne pas avoir de RAN peut aussi empêcher de distribuer de la trésorerie disponible. (Tout ceci résulte de notions basiques de comptabilité).


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#9 03/03/2019 10h04

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A titre personnel, je reste trés sceptique sur la capacité des banques à gérer un patrimoine immobilier. Les banques savent investir mais entretenir des immeubles, c’est un autre savoir faire.

Mieux vaut se tourner vers des sociétés qui ont un vrai savoir faire dans ce domaine (Foncia, Perial, …), sachant que les SCPI sont des investissements à LT.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#10 03/03/2019 12h12

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Les banques ne gèrent pas les SCPI. Il y a une SdG, Amundi en l’occurence pour celle-ci (9e gestionnaire d’actifs au niveau mondial pour 2018).

Même si le TOF n’est pas terrible (88%), les résultats sont plutôt flatteurs malgré tout : rendement de 6,68% en 2018 et TRI 5 ans de 9,18% (BT 4T2018)

Dernière modification par Skarklash (03/03/2019 12h18)

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[+1]    #11 03/03/2019 13h30

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Quand on parle de SCPI "bancaire", cela englobe Amundi, BNP Paribas Reim, CM-CIC SCPI Gestion, HSBC Reim … Il y a des dizaines de SCPI gérées par les réseaux bancaires.

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#12 03/03/2019 14h43

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Skarklash a écrit :

Même si le TOF n’est pas terrible (88%), les résultats sont plutôt flatteurs malgré tout : rendement de 6,68% en 2018 et TRI 5 ans de 9,18% (BT 4T2018)

Il y a, il me semble, un bel effet d’aubaine ponctuel lors du passage à capital variable en 2014… mais pour un investissement à long terme (> 20 ans), la gestion actuelle de cette SCPI ne me fait pas vraiment rêver.

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#13 03/03/2019 14h58

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Moi non plus cela ne me fait pas rêver, et je serais bien aise de toucher 6,68 %.
Il me semble que le DVM pour 2018 est plutôt de 4,47 % !
Source Les rendements pour 2018

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#14 03/03/2019 15h02

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Réputation :   33  

GoodbyLenine a écrit :

Le RAN ne représente pas du cash.

Une SCPI peut très bien avoir un gros RAN, et, par manque de trésorerie, devoir diminuer pas mal sa distribution (exemple récent: Cifocoma au T4/2018).

Mais ne pas avoir de RAN peut aussi empêcher de distribuer de la trésorerie disponible. (Tout ceci résulte de notions basiques de comptabilité).

Du coup que représente le RAN physiquement ? Pour moi c’était du loyer non distribué, donc du cash en réserve.

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[+1]    #15 03/03/2019 15h09

Membre
Réputation :   89  

Même si le TOF n’est pas terrible (88%), les résultats sont plutôt flatteurs malgré tout : rendement de 6,68% en 2018 et TRI 5 ans de 9,18% (BT 4T2018)

6.68 en 2008, si je ne m’abuse ?
4.32% en 2018 !

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#16 03/03/2019 15h18

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Réputation :   416  

Je confirme également après avoir jeté un coup d’oeil au BT 4T 2018.

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#17 03/03/2019 15h29

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C’est bien 4,32%, source bulletin T4, je me demande bien d’où sortent les 6,68% (c’est la distribution 2008 en fait, bien vu Audaces) ou 4,47% sachant que la valeur de part n’a pas évolué.

Le RAN n’est pas du cash (GBL l’a redit juste avant), il peut être investi dans des immeubles. L’impôt a déjà été payé sur le RAN dont dispose la SCPI.

Dernière modification par kc44 (03/03/2019 15h34)

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#18 03/03/2019 16h23

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Réputation :   120  

autant pour moi, j’ai pris la dernière colonne du BT soit 2008 … désolé

je comprends mieux du coup

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#19 03/03/2019 22h59

Membre
Réputation :   9  

Hazdrubal a écrit :

Du coup que représente le RAN physiquement ? Pour moi c’était du loyer non distribué, donc du cash en réserve.

Le RAN ne représente rien physiquement, c’est avant tout un élément comptable. C’est un bénéfice qui n’a pas été directement distribué aux actionnaires et "remis à plus tard". En pratique il devra donc toujours être versé aux actionnaires mais on ne peut pas savoir quand : ça pourra être pour compenser une mauvaise année, voire jamais…

Il ne faut pas chercher à voir le cash partout en comptabilité, en pratique une SCPI peut avoir fait beaucoup de bénéfice mais disposer de de très peu de trésorerie : il suffit qu’elle ait tout ré-investi dans des actifs immobiliers (bien souvent très peu liquides !)

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#20 04/03/2019 09h35

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Cette réponse est très intéressante, n’y a t’il pas de cadre concernant ce RAN ? J’imagine que chaque SCPI peut avoir des particularités via ses status et l’obligation ou non d’en attribuer une partie, mais n’ai rien trouvé concernant la durée et la proportion (recherches effectuées pour Corum et Primonial).

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#21 04/03/2019 13h21

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Je ne connais aucune SCPI ayant une particularité liée au RAN dans ses statuts.

J’avoue ne jamais avoir bien compris cette "fixette" de certains sur le RAN (ça devient presque un gadget pour désinformer, et cacher l’essentiel).
Qui se préoccupe du RAN de Total ou d’Apple ou d’une REIT ?
Il peut y avoir un intérêt (modéré) de se préoccuper du RAN dans le cas d’une SCPI à capital fixe (et faisant rarement des augmentations de capital et peu tourner son patrimoine). Dans les autres cas, je comprend mal l’intérê (et encore moins d’aller jusqu’à adapter les statuts pour que l’émission de nouvelles parts alimente le RAN).

Corum AM a annoncé ne pas vouloir constituer à l’avenir de RAN pour ses SCPI (Corum Origin et Coru XL), et comme conséquence distribuer la totalité du résultat. Ainsi la distribution sera décidée par le résultat dégagé, et non par la société de gestion (selon divers critères pas toujours explicite). Bien entendu, certaines décisions de la société de gestion ont des impacts sur le résultat dégagé.


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#22 04/03/2019 13h48

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M’intéressant (de loin) aux scpi, j’ai deux questions concernant cette histoire de Ran. N’y a t-il pas des effets positifs à considérer pour un Ran important :

Permet de ’lisser’ les distributions (soit pour compenser une baisse momentanée des loyers encaissés, soit pour verser un dividende ’exceptionnel’) ?

Ou des SCPI à capital variable qui l’utilisent pour limiter le recours à l’endettement ou tout bêtement pour éviter de (trop) diluer les actionnaires existants ?

Et à considérer en négatif : un Ran (trop) important a donc eu un effet négatif sur la fiscalité des associés (je crois comprendre que pour les scpi, on paye sur les bénéfices, qu’ils soient distribués ou pas).

Dernière modification par carignan99 (04/03/2019 14h33)

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[+1]    #23 04/03/2019 14h41

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La RAN a a priori vocation à lisser les distributions en cas de vacance provisoire ou baisse de revenus, il a bien sûr ses limites, plusieurs SCPI ont maintenu un dividende artificiellement à coup d’utilisation du RAN pour le couper bien plus franchement le jour où il n’en reste plus.

Les impôts sur le RAN (ce qui est mis en réserve) sont payés l’année en cours donc le nouvel associé investissant dans une SCPI ayant un gros RAN (ancien) sera bénéficiaire si au fil du temps celui-ci lui est distribué. A l’inverse il paiera des impôts sur ce qui est mis en réserve et risque d’être distribué plus tard, lorsqu’il sera sorti.

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#24 04/03/2019 19h49

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La réalité offre, hélas, pléthore de contre-exemples à cette "vocation à priori", à savoir des SCPI qui baissent leur dividende en dépit d’un RAN plantureux.

Juste pour en citer un (en plus de Genepierre déjà évoqué) : Pierre Plus annonce fin 2015 une baisse de dividende d’un peu plus de 10%, sous prétexte qu’un gros immeuble entrait en travaux (ce qui est pourtant l’exemple type d’une cause de baisse temporaire du résultat courant), et alors qu’elle avait 4 à 5 mois de dividende en RAN (et depuis lors, le dividende est resté stable mais le RAN a encore augmenté). Quand donc sera-t-il opportun de distribuer ce RAN ?
De ce que j’ai cru comprendre des explications du président du CS en AG : il préférait que le RAN ne soit pas distribué (et idem pour les plus-value si je me souviens bien), car pour un associé n’ayant pas besoin de cash, et qui reinvestirait le cash distribué dans cette SCPI, ça permettrait de payer moins de frais d’entrée. Ca m’avait à l’époque laissé sans voix (et convaincu de ne plus jamais acheter d’usufruit de cette SCPI).


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#25 05/03/2019 11h41

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GoodbyLenine a écrit :

De ce que j’ai cru comprendre des explications du président du CS en AG : il préférait que le RAN ne soit pas distribué (et idem pour les plus-value si je me souviens bien), car pour un associé n’ayant pas besoin de cash, et qui reinvestirait le cash distribué dans cette SCPI, ça permettrait de payer moins de frais d’entrée.

Il est possible (probable) le président du CS a en l’espèce tenu un raisonnement pro domo. Tant qu’à faire, il devrait présider aux destinées de Patrimmo Croissance, il n’aurait plus à gérer ce genre de dilemme…


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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