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Forums des investisseurs heureux

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[+1]    #1 04/03/2019 18h08 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Une très intéressante file de discussion traite des avantages et des inconvénients de détenir des foncières cotées via un CTO ou une assurance vie.

Si l’on souhaite investir une somme importante en foncières cotées (capital de plus de 100K / 150 K€), il existe une autre option possible : créer une société civile de patrimoine.

En utilisant le "mécanisme" du compte courant d’associé et en investissant une part du capital en usufruit de parts de SCPI investies à l’étranger (genre CORUM origin), il me semble que l’on peut réduire l’imposition de manière assez sensible tout en se versant régulièrement des dividendes qui financeront le train de vie du rentier ou de "l’aspirant" rentier.
Par ailleurs, la SCP permet d’organiser la transmission du patrimoine (démembrement / donation des parts de la SCP).

Je vous fais part de mes réflexions, je n’ai aucune certitude et souhaite soumettre le montage détaillé ci-après à la perspicacité des membres du forum des IH.

Hypothèse de départ :

- hypothèse de départ : capital à placer en foncières cotées : 150000 euros
- frais d’expert comptable (EC): 1000 euros
- taux de rendement des actions SIIC : 7%

Montage :
1) création d’une SCP (avec capital minimum) avec option IS (taux 15%)
2) apport en compte courant (CCA) de l’un des associés pour un montant de 150000 € à la SCP
3) la SCP acquiert un portefeuille de SIIC pour un montant de 150000 €.

Résultat au fil des années de l’investissement réalisé :
- La SCP encaisse les dividendes (7% de 150000 = 10500 euros)
- elle doit payer les frais d’EC : 1000 euros
- elle doit acquitter l’IS (10500-1000) * 0.15 = 1425 euros
- trésorerie disponible :  10500 - 1000 - 1425 = 8075 euros.
Ces 8075 euros pourront être versés à l’associé disposant d’un CCA sans fiscalité (le remboursement d’un CCA étant assimilé au remboursement d’une dette de la SCP vis à vis de l’associé). 

Si l’on considère (cas d’école) que le taux de rendement des SIIC est constant dans le temps l’associé pourra récupérer 8075 euros par an sans fiscalité jusqu’à extinction du CCA (soit pendant un peu plus de 18 ans en effet : 150000/8075 = 18.57 ans).

Une fois le CCA entièrement remboursé (après 18 ans)  commence les "problèmes". L’associé qui souhaite récupérer annuellement la trésorerie de la SCP devra se verser des dividendes qui seront taxés au PFU de 30% (s’il est toujours en vigueur !). Comme la SCP doit acquitter un IS de 15 % le total de la taxation est élevé.

Une solution, me semble t-il, serait de réaffecter une partie des 150000 euros de la SCP investis en SIIC sur de l’usufruit de SCPI investies à l’étranger. En effet, l’US de SCPI investies à l’étranger est exempté d’IS mais amortissable. On crée de cette façon des produits non imposables mais générant des charges déductibles sur les autres produits perçus par la SCP (à savoir les dividendes de SIIC).

Lors de l’année 19 (CCA entièrement remboursé), la SCP affecterait une petite partie de son patrimoine sur de l’US de SCPI de courte durée (3 à 5 ans).

Ainsi par exemple 30000 euros en US de 4 ans permet de générer 7500 euros d’amortissement (30000 / 4). Il reste 120000 euros investis en SIIC.

Résultat de l’année 19 et les suivantes :
- La SCP encaisse les dividendes (7% de 120000 = 8400 euros)
- elle doit payer les frais d’EC : 1000 euros
- elle amortit 7500 euros 
- résultat imposable à l’IS : 8540 - 1000 - 7500 = 40 euros (on va dire 0 euro pour simplifier)
- trésorerie disponible : 
au titre des revenus des SIIC : 8400 - 1000 = 7400 euros
au titre de l’US de SCPI : 30000 / 0.2 * 0.06 =  9000 euros (hypothèse US CORUM - clé de répartition 20%, taux DVM : 6%)
Trésorerie totale disponible pouvant être récupérée par l’associé sans imposition : 7400 + 9000 = 16400 euros.

L’US court les années 19, 20, 21 et 22. En année 23 l’associé réinjecte 30000 euros en CCA au sein de la SCP. Ces 30000 euros sont investis par la SCP en US de SCPI "internationales". Et ainsi de suite, …

Qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi

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[+1]    #2 04/03/2019 18h37 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Bonjour

Pourquoi ne pas envisagez un crédit pour l’achat de l’us de scpi ? Vous évitez de mobiliser votre trésorerie cela vous permet d’ acheter des foncières et vous bénéficiez des taux bas et de la déductibilité des intérêts.

Je vous rejoins donc sur ce montage mais via un crédit au taux de 1,43 pour 250 ke investis.

Chtirentier

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[+1]    #3 04/03/2019 18h48 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Lmnp75 a écrit :

Trésorerie totale disponible pouvant être récupérée par l’associé sans imposition : 7400 + 9000 = 16400 euros.

Il y aura quand même l’imposition au niveau de l’associé (PFU), non?

Néanmoins, je suis bien d’accord avec nous que la combinaison SIIC (actuellement) et US de SCPI est pertinente dans le cadre d’une SCP.

L’idée d’en acquérir une partie par emprunt comme le suggère Chtirentier peut également améliorer le montage (éventuellement en prenant des garanties sur les titres déjà détenus par la SCP).

Dans les petits frais, vous aurez aussi le coût du LEI a financé pour la détention des SIIC (150€ en année 1 puis 50€ les années suivantes).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (04/03/2019 18h49)

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#4 04/03/2019 20h51 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Ce montage n’est-il pas possible au sein d’une SCI à l’IS ?

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[+1]    #5 04/03/2019 20h53 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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De manière générale : une SC, société civile.

Sinon, même remarque que Cat, je n’ai pas compris l’économie d’impôt IR en sortie.

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[+1]    #6 04/03/2019 21h29 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Sur ce choix de montage, on cumule des frais de 23% (IS + EC) + une flat tax à la sortie + un risque de variation de son capital.
Le rendement des SIIC est de 7% - fiscalité alors que partir sur de l’US à 100% dès le départ et avec un mix SCPI européenne et française, vous aurez un TRI entre 7-8% sans trop de soucis, sans risque en capital et quasi sans IS.

Si on doit partir sur une SCP, je pense que l’US est le meilleur produit actuellement : pas de fiscalité avec l’amortissement et les SCPI hors france, un rendement très correct et pas de risque en capital. Petit bonus, la possibilité d’avoir un crédit pour un bel effet de levier. L’idée est séduisante mais quitte à monter une SCP, je partirai 100% US.

Du coup si vous aimez les SIIC et les SCPI, j’opterai pour une stratégie AV avec 100 K€ de SIIC diversifiées et je demanderai ensuite une avance de 60% de l’encours de cette AV pour investir via une SCP dans de l’US (via apport en CC).
(il faut peut-être une certaine antériorité de l’AV avant d’avoir une avance / rien trouver sur le site de Linxéa Spirit)

Au final, vous avez 100 K€ de SIIC et 60 K€ de SCPI en US assez rapidement !

(+ un crédit complémentaire, si vous pouvez en décrocher un, pour 40K€ - histoire de faire un compte rond à 100 K€ sur chaque support !)

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#7 04/03/2019 21h42 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Cat, Pierrejacques,

Vous avez raison il y a bien un PFU à compter de l’année 19. Je me suis emballé … par contre l’IS est bien annulé.
Merc.i beaucoup pour votre vigilance.

J’envisage ce type de montage car il m’est impossible d’emprunter pour acquerir des SCPI . Par contre visiblement pas de difficulté pour obtenir des prets pour financer des biens en LMNP packagé (voir ma presentation). J’attends la reponse de ma banque qui devrait etre a priori favorable selon ma conseillere pour acquerir mes 10 et 11 eme studios.

Il est grand temps que je diversifie un peu en vendant par anticipation 1 ou 2 biens pour recuperer du cash et proceder au montage tel que decrit ci dessus.

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#8 05/03/2019 00h00 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Dans ce type de montage, je ferai personnellement (si j’avais 150k€ de liquidités à y consacrer ;-)) un mix d’US de SCPI et de SIIC de manière à avoir un résultat fiscal proche de 0 chaque année. Je ferai probablement également le choix de ne distribuer que ce qui est nécessaire pour capitaliser au maximum le reste.

Par ailleurs, je trouve comme Skarklash que l’US est particulièrement pertinent dans ce type de montage mais contrairement à lui, je pense que les SIIC apportent un net plus en terme de diversification et donc sur un gros volume d’investissement au comptant je ferai bien un mix des deux. J’ajouterai même que pour un TRI sur 10 ou 15 ans, les SIIC ont une chance non négligeable d’avoir un TRI au moins équivalent voir meilleur que les US.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (05/03/2019 00h31)

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#9 05/03/2019 09h12 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Autant je comprends l’intérêt de l’usufruit de scpi dans une société à l’IS grâce à l’amortissement et la fiscalité plus légère de l’impôts sur les sociétés que celle des revenus fonciers.
Autant pour les siics c’est quoi l’intérêt par rapport à une assurance vie qui reste aussi une enveloppe capitalisante?

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#10 05/03/2019 09h23 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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En quelques mots, ce que vous pourriez faire en tant que particulier :
* avoir accès à tous le marché des SIIC (ou équivalents mondiaux);
* pouvoir récupérer toutes les retenues à la source sur votre imposition (si des revenus étrangers existent notamment);
* être beaucoup plus flexible à l’achat/à la vente;
* pouvoir participer à l’ensemble des OST (augmentation de capital, dividendes en actions);
avec une fiscalité réduite par rapport au particulier (tant que les fonds reste dans l’enveloppe).

Vous pouvez le voir également comme une possibilité de consommer le déficit fiscal créé par l’US des parts de SCPI avec des revenus fonciers étrangers.

Bien à vous,
cat

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#11 05/03/2019 09h29 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Le rendement de 7% n’est pas forcément correct.

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#12 05/03/2019 09h35 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Le cours qui n’évolue pas pendant 19 ans non plus ;-).

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#13 05/03/2019 09h37 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Ayant une sarl à l’IS avec de l’usufruit scpi et un compte titre pour rémunérer la trésorerie je vais regarder ça de plus près.
Ayant une tmi à 14% je peux aussi sortir une partie en dividendes en profitant de l’abattement de 40%.

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#14 05/03/2019 09h49 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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cat a écrit :

Le cours qui n’évolue pas pendant 19 ans non plus ;-).

Sans parler des taux de PFU et d’IS…

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#15 05/03/2019 10h04 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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J’en conviens, à 20 ans, tous les paramètres de ce type de simulation sont questionnables (dans la réalité même bien avant 20 ans).

Chacun est donc libre de considérer que l’exercice est totalement vain ou de le refaire avec d’autres hypothèses.
A titre personnel, je trouve l’exercice intéressant (faire un modèle avec des hypothèses clairement énoncées) même si cela a des limites.

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#16 05/03/2019 10h14 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Surtout, je comprends pas la cohérence du projet.
Dans votre présentation, vous annoncez vouloir réduire la portion de l’immobilier. Là vous voulez en reprendre. 

Ensuite, quel est le projet? Rendement? Capitalisation?
Quel est l’horizon? Le risque que vous souhaitez supporter?
Quelles sont les contraintes ? Cash-flows, taxes, temps disponible…?

Au final, on pourra décider si les foncières sont appropriées puis penser à un montage.

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#17 05/03/2019 10h28 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Je ne comprends pas votre propos kiwijuice : est-ce à moi que vous vous adressez ou à Lmnp75 le créateur de la file?

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#18 05/03/2019 11h46 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Skarklash a écrit :

Sur ce choix de montage, on cumule des frais de 23% (IS + EC) + une flat tax à la sortie + un risque de variation de son capital.
Le rendement des SIIC est de 7% - fiscalité alors que partir sur de l’US à 100% dès le départ et avec un mix SCPI européenne et française, vous aurez un TRI entre 7-8% sans trop de soucis, sans risque en capital et quasi sans IS.

Si on doit partir sur une SCP, je pense que l’US est le meilleur produit actuellement : pas de fiscalité avec l’amortissement et les SCPI hors france, un rendement très correct et pas de risque en capital. Petit bonus, la possibilité d’avoir un crédit pour un bel effet de levier. L’idée est séduisante mais quitte à monter une SCP, je partirai 100% US.

Du coup si vous aimez les SIIC et les SCPI, j’opterai pour une stratégie AV avec 100 K€ de SIIC diversifiées et je demanderai ensuite une avance de 60% de l’encours de cette AV pour investir via une SCP dans de l’US (via apport en CC).
(il faut peut-être une certaine antériorité de l’AV avant d’avoir une avance / rien trouver sur le site de Linxéa Spirit)

Au final, vous avez 100 K€ de SIIC et 60 K€ de SCPI en US assez rapidement !

(+ un crédit complémentaire, si vous pouvez en décrocher un, pour 40K€ - histoire de faire un compte rond à 100 K€ sur chaque support !)

Merc.i pour votre analyse intéressante Skarklash.

Cependant, il me semble que les avances accordées sur les contrats d’assurance vie sont déterminées sur le montant détenus sur le fonds en euros et non en unités de compte ( à moins, qu’il existe une spécificité pour certaines AV - il faut que j’analyse ce point). Dans ce cas la détention de 100K euros en SIIC sur une AV n’ouvrirait pas  la possibilité d’obtenir 60% d’avance et donc pas de possibilité de financer 60K d’US dans une SCP (via apport en CCA).

Concernant le TRI des investissements effectués en US de SCPI je suis assez méfiant. Certes, sur excel les TRI sont flatteurs, mais il me semble que le TRI est "gonflé" par le fait que la récupération du cash est rapide (le délai de récupération des capitaux doit influencer beaucoup le taux). Pour optimiser le rendement , cela suppose de réinvestir le cash récupéré en US au fil des années.
J’ai tendance à utiliser une autre approche (qui vaut ce qu’elle vaut), je regarde le montant total récupéré sur la période à l’issue d’un investissement.
Voici un exemple (je reprends les données du montage présenté hier) :
US CORUM ORIGIN durée 4 ans clé 20% - taux DVM 6.14 % :
- Pour 10K investis en US on obtient à terme (10000/0.2 * 0.0614) * 4 ans = 12280 euros soit un gain de 2280 euros au bout de 4 ans et 6 mois (6 mois de carence sans dividendes). Autrement dit 22.8 % de gain en 4 ans et demi.
- Pour 10K investis en SIIC dans une SCP qui doit acquitter 15% d’IS (rendement de 7% genre UNIBAIL) on obtient un taux de rendement annuel de 7 * 0.85 = 5.95% soit 10000 * 0.0595 = 595 euros par an soit au bout de 4 ans : 4 * 595 = 2380 soit 2380 euros au bout de 4 ans. Autrement dit 23.8% de gain en 4 ans.
Si on ne réinvestit pas les flux d’US récupérés, l’investissement en US sur durée courte est moins performant qu’en SIIC (avantagé actuellement par des taux de dividendes très élevés au regard du cours de bourse des SIIC. Je ne généralise pas cet exemple, je l’utilise pour illustrer et essayer de faire comprendre mon raisonnement.

Autant je comprends l’intérêt de l’usufruit de scpi dans une société à l’IS grâce à l’amortissement et la fiscalité plus légère de l’impôts sur les sociétés que celle des revenus fonciers.
Autant pour les siics c’est quoi l’intérêt par rapport à une assurance vie qui reste aussi une enveloppe capitalisante?

Bike69 j’y vois plusieurs avantages (pas forcément classés par ordre d’importance) :
- ne pas voir de risque de contrepartie. Dans un contrat d’AV vous avez une créance sur un assureur vous ne possédez pas les titres "en direct", vous n’êtes pas limité en termes de choix d’investissement , vous êtes à l’abri du risque que l’assureur change les règles en cours (diminution du nombre de SIIC ou des UC sur lesquels il est possible d’investir, limitation du montant des  investissements,  …)
- en SCP grâce au CCA vous pouvez sortir de la trésorerie dès les premières années sans payer le PFU (après que la SCP ait payé l’IS au taux réduit de 15%). Dans une AV il faut attendre 8 ans pour bénéficier des abattements et des taux réduits d’imposition. L’AV, comme vous le dîtes, est très efficace pour capitaliser mais pas spécialement pour distribuer avant 8 ans.
- la SCP est un véhicule juridique qui permet de faciliter/préparer/organiser la transmission (via démembrement et/ou donation de parts de la SCP à ses enfants). On peut y loger à peu près tout (actions, immobilier, œuvres d’art, …).
- créer une SCP et organiser le montage juridique idoine avant le 31/12/2019 date à laquelle la nouvelle définition de l’abus de droit fiscal verra le jour (au lieu de but "exclusivement" fiscal, sera retenu le but "principalement" fiscal).

Surtout, je comprends pas la cohérence du projet.
Dans votre présentation, vous annoncez vouloir réduire la portion de l’immobilier. Là vous voulez en reprendre. 

Ensuite, quel est le projet? Rendement? Capitalisation?
Quel est l’horizon? Le risque que vous souhaitez supporter?
Quelles sont les contraintes ? Cash-flows, taxes, temps disponible…?

Au final, on pourra décider si les foncières sont appropriées puis penser à un montage

Pour vous répondre KIWIJUICE, j’ai peu de temps disponible et pas le talent pour investir en direct dans l’immobilier et réaliser des travaux (je suis admiratif du parcours de certains sur le forum notamment, entre autres, CRICRI). Ma femme et moi avons donc investi (avec succès depuis plus de 10 ans) dans du LMNP packagé sur le marché secondaire (voir ma présentation). Il n’a pas été possible d’obtenir de prêts bancaires pour acheter des SCPI, des SIIC ou des actions (contreparties demandées trop importantes). par contre pour du LMNP d’occasion cela a été facile.
Je ne tiens pas trop à me répandre sur ma vie personnelle. Pour faire simple, ma femme et moi devons nous rendre très disponible pour notre fils scolarisé en primaire (en semaine et le week end). Raison : trouble de l’attention (TDA) + autres difficultés consécutives à ce trouble. S’il suit bien à l’école cela suppose beaucoup d’effort de sa part (il est très courageux et intelligent) et une grande disponibilité de notre part. Cela risque de se corser au collège dans 2 ans et demi (on prend les devants dossier MDPH, bilans en tous genres, spécialistes, etc, …).
Bref, dans quelques mois baisse des revenus (passage à TP de ma femme à 80%).
Nous souhaitons donc vendre 1 ou 2  des studios détenus pour :
- diversifier un peu (nous rendre moins dépendants de l’exploitant en LMNP, tout en restant dans l’immobilier mais sur un périmètre beaucoup plus large - ce que permet l’investissement en SIIC),
- en profiter pour concrétiser une ou plusieurs PV assez conséquente en remboursant un ou plusieurs prêts par anticipation
- dégager si besoin est des revenus sans "manger" le capital obtenu par la ou les ventes du ou des studios (entre 80K et 160 K si l’on vend 1 ou  2 studios : à définir.)

Nous avons pas mal de cash, on peut réduire facilement notre train de vie (gros budget vacances + loisirs annuel). Le seul risque financier serait de devoir scolariser notre fils dans un établissement spécialisé ou pus adapté en cas de difficulté sérieuse au collège (je n’ai pas l’impression que les profs soient très sensibilisés et volontaires). Dans ce cas les dépenses exploseraient : Hors contrat à Paris c’est entre 8 et 12K par an (pas d’autres solutions quand on veut des classes à petits effectifs). Peut être que tout se passera bien (toute la famille est au taquet pour l’aider) mais nous préférons envisager le pire.

Bref investir dans une SCP en CCA me semble une piste à explorer  :
- elle peut être le prélude à d’autres types d’investissement,
- elle permet de préparer dès à présent la transmission du patrimoine en effectuant au fil de l’eau la donation de parts
- elle servirait de "réceptacle" lors des ventes futures de nos studios une fois (ou non) les prêts LMNP remboursés dans 10 / 15 ou 20 ans).
Les montants en jeu sont pour nous assez importants (les biens LMNP représentent en patrimoine brut 1100 K€ avec la RP et le reste on est quasi à 2000 K€).

Dernière modification par Lmnp75 (05/03/2019 12h22)

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#19 05/03/2019 13h18 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Lmnp75 a écrit :

En effet, l’US de SCPI investies à l’étranger est exempté d’IS mais amortissable.

J’avais déjà fait part de mes doutes concernant cette affirmation sur une autre file.
Ce que vous dites, est ce que nombre de membres du forum pensent (et font) aussi.

Toutefois cela continue de me surprendre que d’un coté le fisc considère le produit non imposable, et que dans le même temps la charge soit déductible. Il y a une incohérence. Mon doute se trouve renforcé par le fait que cette incohérence soit en défaveur du fisc (ce qui est rare).

Autant j’ai pu avoir des éléments, entre autre ici, qui sourcent et justifient la non imposition des loyers, autant, sauf à ce que je soit passé à côté, pour la déduction des charges d’amortissement, personne n’a apporté d’éléments tangibles pour confirmer cette déductibilité.

Selon moi, les revenus ne sont pas imposables, mais les charges ne sont pas déductibles fiscalement non plus (bien que l’amortissement comptable de l’usufruit soit logique)

Dernière modification par cedREIM (05/03/2019 13h19)

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#20 05/03/2019 13h40 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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cedREIM, je ne vois pas les éléments qui justifient votre raisonnement :
* "le fisc considère le produit non imposable"? Pour moi, c’est juste l’application de la convention fiscale signée par l’état français pour éviter une double imposition des revenus (donc l’imposition existe à un moment dans ce processus).
* quelle est votre référence pour dire que l’amortissement comptable de l’usufruit de parts de SCPI ne serait pas déductible du résultat fiscal (ou que cette déductibilité serait conditionnée à la nature des revenus)?

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#21 05/03/2019 13h43 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Il y a certains éléments de réponse donnés par stephane sur le fil : Usufruit SCPI
Il donne notamment une jurisprudence : Poitier, 21 novembre 1996, RJF 1/97, n° 7

Il est vrai qu’il ne mentionne pas explicitement le cas des revenus étrangers, mais comme le dit cat en vertu des conventions fiscales cela me semble légitime.

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#22 05/03/2019 17h09 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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@cat
Je n’ai pas de référence, c’est bien là le problème (c’est pour ça aussi que j’écris "selon moi"). Mais je ne ménage pas mes efforts pour en obtenir via divers canaux.
Ce qui me chagrine c’est que cela me semble "incohérent". Je mets entre guillemet volontairement.
L’opération serait donc hors champs de l’IS concernant l’imposition des revenus, mais dans le champs de l’IS concernant la déduction des charges.

En fait c’est le même raisonnement que les intérêts d’emprunt non déductibles pour les personnes physiques.
Dans ce cas il me semble que tout le monde s’accorde à dire : revenus non imposables = charges non déductibles.

Imaginons une SCI avec juste une ligne de Novapierre Allemagne.
Les revenus ne sont pas imposables en France (en vertu de la convention fiscale nous sommes bien d’accord) par contre si vous déduisez fiscalement un amortissement de l’usufruit, on se retrouve donc avec des déficits de manière chronique…

@Mopp
Effectivement pas de référence explicite à des SCPI qui investissent à l’étranger. Je ne conteste pas le principe même de l’amortissement comptable et fiscal de l’usufruit. Je suis tout à fait en ligne de ce point de vue.
Mon propos concerne comme vous l’avez cerné le cas spécifique des revenus étrangers.

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#23 05/03/2019 17h24 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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Hi,
A ce moment il faudra m’expliquer pour une SCPI avec une fraction de patrimoine détenu à l’étranger et un emprunt en face comment je fais pour retraiter les charges d’emprunt dans le résultat fiscal ?

Je prends la photo du patrimoine détenu à l’étranger à la fin de l’année ?
Je prends la moyenne sur l’année par trimestre ?
Je prends la fraction du résultat par part détenu à l’étranger et je l’applique à proportion aux charges d’emprunt ?
Comme les charges d’emprunt sont mensuelles et que ce chiffre est annuel je fais comment ? j’applique un chiffre annuel aux chiffres mensuels ? mais donc ca n’est pas correct.

Vos doutes sont légitimes, autant je pense que vu les questions ci dessus cela serait très complexe et un enfer à gérer y compris pour le fisc, pour à mon avis pas beaucoup de revenus.

Et moi en plus (à mon humble avis) je pense que les conventions fiscales s’appliquent ET que il est légitime de déduire les charges car on s’acquitte d’un impôt quelque part.

D’autre part cela soulèverait un sacré problème pour les sociétés de gestion, si les charges n’étaient pas déductibles et l’amortissement des US étrangers pas possible, exit toutes les sociétés à l’IS qui achètent de l’US (car plus rentable du tout) donc quid de la possibilité de vendre de la NP derrière ?

Dernière modification par roudoudou (05/03/2019 18h02)

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#24 05/03/2019 18h01 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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cedREIM a écrit :

Imaginons une SCI avec juste une ligne de Novapierre Allemagne.
Les revenus ne sont pas imposables en France (en vertu de la convention fiscale nous sommes bien d’accord) par contre si vous déduisez fiscalement un amortissement de l’usufruit, on se retrouve donc avec des déficits de manière chronique…

Je suis un parfait débutant en comptabilité donc je dis peut-être (sans doute) des bêtises.
Que se passe-t-il quand une société est propriétaire de ses locaux, ne paie alors pas de loyers mais qu’elle amortit ses locaux comptablement?
Ne peut-elle pas déduire fiscalement les amortissements de ses locaux (et autres charges associés) même s’ils ne génèrent aucun revenu?

Pour moi c’est une situation assez similaire : il n’y pas de revenus fiscalisables (côté français) associés à l’objet mais il crée des charges déductibles pour la société.
En outre, la société devra à un moment ou un autre générer des bénéfices "fiscalisables" si elle veut profiter pleinement des déficits créés (sinon ces déficits ne servent à rien).

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[+1]    #25 05/03/2019 21h17 → Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? (compte courant d'associés, foncières cotées, société civile de patrimoine, usufruit de parts de scpi)

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@cat
C’est juste mais la différence notable c’est que les locaux ne sont pas voués à disparaître au bout de X années. En outre lors de la revente des locaux, la plus-value sera fiscalisée et calculée sur la base de la valeur amortie des locaux : des impôts seront alors payés sur tous les amortissements passés.

Dans ce cas on peut considérer que l’impôt est différé dans le temps, mais il n’est pas vraiment "offert"…

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