Foncières cotées dans une assurance-vie ou dans un CTO ?

Juskicissava · #1

Ceci est mon premier message hors présentation, il pourrait être dans d’autres files, merci aux admin de le déplacer si il doit être mieux ailleurs.

Dans ma présentation j’ai abordé la vente de SCPI dont le crédit est fini pour arbitrer vers des foncières en assurance vie.

Voici le résultat de mes calculs.

Pour 100 000 de SCPI qui rapporte environ 4900 € avant impôt, et après 30% de TMI et 17.2% de CSG, il reste 2600€ Net.
On peut arbitrer ce montant en achetant Unibail et Klépierre par exemple, ce qui au rendement/cours actuel ferait environ 7000€ de dividende.
2 possibilités :
Si c’est dans un CTO, après flat tax à 30% il resterait 4900 net.
Si c’est en assurance vie chez Spirica par exemple, il resterait, net de frais et de prélèvements, environ 6000€ en moyenne sur les 8 prochaines années (voir tableau assurance_vie2.xls) à paramètres constants, et en prélevant tout le gain de manière à maintenir le capital.
D’un point de vue purement mathématique et fiscal, je me trompe quelque part ?

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Juskicissava (05/12/2018 10h58)

Mots-clés : foncière cotées, gestion flexible, siic (société d'investissement immobilier cotée)

Bluegrass · #2

J’ai fait un arbitrage dans la semaine et je n’ai pas eu plus de 0,6% de frais. Donc la TTF est "comprise dans les frais".

En fait, dans la réalité, les actions sont la propriété de Spirica qui les a achetées une seule fois. Spirica a donc payé la TTF une seule fois.

Lorsqu’on procède à un arbitrage en AV, nous ne les achetons pas sur les marchés financiers mais à Spirica.

GoodbyLenine · #3

gandolfi a écrit :
- Dans tous les cas on paye les PS. Tous les ans sur les intérêts du fond euro et à la sortie pour les dividendes. Paye t’on les PS sur 100% des dividendes ?

On paie les PS sur les gains générés par les UC (prix de vente - prix d’achat + éventuels dividendes), avec un pro-rata en cas de rachat partiel, et en tenant compte des PS déjà payées pour les intérêts venant des fonds euros pour lesquels les PS ont été payées au fil de l’eau. Le calcul détaillé est un peu complexe, car rien n’empêche d’arbitrer maintes fois entre UC et fond euros. (ceci est [*])

gandolfi a écrit :
L’intérêt est de retirer chaque année l’équivalent du dividende gagnée de l’année pour que l’AV conserve la meme valeur. On profitera de l’abattement 4600/9200 euros sur l’IR.
- Mais pourquoi alors parler d’imposition IR sur le quote part étant donné qu’il y a un abattement ?
- De quel compte est retiré cette somme ? du fond euro sur lequel sont déposés automatiquement les dividendes ?
- Sur ce mix (capital + quote part interet) retiré on devrait avoir aussi une prélèvement de PS de 17.2% sur le quote part UC non ?

Vous devez choisir l’imposition à l’IR sur la somme retirée si elle comporte les 4600/9200€ exonérés, car à défaut, vous payerez les 7.5% à la source. (Je ne sais plus si à défaut on peut récupérer ces 7.5% sur les 4600/9200€ exonérés, mais, même si on le peut, ce serait avec un délai d’environ 18 mois, le temps de faire la déclaration d’IR, et qu’elle soit prise en compte. Tout ceci a déjà été expliqué en long et en large sur le forum, avec moultes exemples : cherchez !).
La somme est retirée de …. ce que vous aurez indiqué à l’assureur. Faites un premier rachat partiel, pour vous rendre compte de ce que ça implique…
Dernière question : voir [*] plus haut.

M07 · #4

Bonjour !

Juskicissava a écrit :
GoodbyLenine a écrit :
Pour les frais, en général ils diminuent le nombre d’UC que vous avez sur le contrat (vous avez 100 UC, et un an plus tard vous n’en aurez plus que 99.5, et 2 ans plus tard plsu que 99.0025 (=99.5-0.5%)), et pour le fond euros ils diminuent le rendement annuel servi (le rendement annoncé est net de ces frais).
C’est exact, et Je me permets de compléter votre info, chez Spirica, si vous avez un fond euro, les frais seront alors en priorité prélevés sur le fonds euro.

Vous approuvez GBL, puis vous affirmez le contraire en disant que "les frais seront alors en priorité prélevés sur le fonds euro".
Perso, je confirme les propos de GBL : les frais de gestion des UC me sont prélevés sur les UC (en diminuant le nombre), et non sur le fond en euros, dont le nombre (la quantité d’euros) ne diminue jamais (hors arbitrages).

gandolfi · #5

Si j’ai bien compris.

- Les frais de 0.6% sont un pourcentage. Donc on paye la meme chose si on achete 10 000 euros d’un coup ou 8000 euros + arbitrage 1000 + arbitrage 1000 = 60 euros de frais.

- Vous n’etes pas obligé de suivre exactement les dates de versement des dividendes car de toutes façons se sont les intérêts qui seront taxés par les PS. Vous ne perdez donc rien tant qu’ils sont dans l’AV.

Il faudrait pouvoir chiffrer tout cela avec un tmi14% pour savoir si cela vaut le coup. C’est beaucoup plus complexe que ce que je pensais au départ.

Je ne connais pas le principe des opcvm je vais me renseigner.

Skarklash · #6

Le TMI de 14% simplifie le calcul.

En CTO : on est à la flat tax de 30% sur les dividendes (sinon TMI 14% + PS 17,2% > flat tax 30%)
En AV : avec l’abattement utilisé régulièrement, on ne paye que les PS de 17,2% sur le retrait et on diminue l’imposition à la sortie du contrat. Et à la sortie, on opte pour la flat tax de 30%.

J’ai simulé un contrat de 100 K€ sur 30 années selon les hypothèques suivantes : le rendement est mis à 7,5% pour simplifier malgré une pondération qui donnerait du 7,64%.

avec l’AV : le retrait est optimisé pour ne corrspondra qu’à la franchise de taxation

avec le CTO :

A la fin des 30 ans, l’AV donne un résultat meilleur.

Pour faire le calcul d’une sortie à n’importe quelle année, il faut comparer :

AV : gains cumulés au début de l’année N+1 - (intérêts cumulés N * 30% de flat tax)
CTO : gains cumulés début année N+1

Après 10 ans :
AV : 193 904 - 91483 *30% = 166 459 € [on consiède que le dernier retrait de n’a pas lieu et que l’on fait un rachat partiel => taxation de tous les intérêts cumulés restant]
CTO : 165 815 € [tous les gains ont été taxés chaque année et pas de revalorisation du capital à taxer]

AV gagnante dans tous les cas même si elle n’a aucune antériorité avant cet investissement (pire des cas si on souhaite optimiser les retraits après 8 ans). Ce ne sont que des hypothèses de calcul mais en l’absence de fluctuation du capital, le taux n’impacte pas le résultat de l’étude.

Dernière modification par Skarklash (23/02/2019 19h24)

cat · #7

Honnêtement je n’ai pas pris le temps de quantifier tout cela. Cela me semble essentiellement pour optimiser les distributions futures. Néanmoins, suivant les scénarios, je ne suis pas sûr que la gain soit faramineux (ou même qu’il existe).
Par exemple on pourrait aussi cumuler pendant 30 ans sans jamais payer de PS dans la simulation précédente. Certes on aurait des impôts plus conséquents à payer en sortie mais le patrimoine cumulé serait sensiblement plus élevé au bout des 30 ans sans frottement fiscal.

EDIT : je suis sûr que Skarlash, s’il a cinq minutes ;-), se fera un plaisir de partager avec nous le modèle avec tableur correspondant.

Dernière modification par cat (23/02/2019 17h06)

GoodbyLenine · #8

Remarque : pour un investisseur qui a déjà des contrats AV, et qui y procède déjà à la "purge" en retirant chaque année 4600/9200€ de gains sans aucun IR pour reverser ensuite la somme qui a été retirée, le résultat de la simulation entre CTO et un nouveau contrat AV n’est pas la même…

Skarklash · #9

Gandolfi a écrit :
- Avez vous une idée combien on économise grâce à cela ?

cat a écrit :
EDIT : je suis sûr que Skarlash, s’il a cinq minutes ;-), se fera un plaisir de partager avec nous le modèle avec tableur correspondant.

J’ai simulé le gain et le résultat est surprenant après 30 ans :

sans retrait avec retrait 4600 € avec retrait 9 200 €

capital acquis total 756 685 € 717 912 € 679 139 €
avant fiscalité

Capital net après 559 501 € 556 118 € 552 734 €
fiscalité

Ne pas faire de retraits partiels offre une meilleure valorisation sur 30 ans. L’effet capitalisation sur 22 ans des PS payés "en avance" dépasse le coût fiscal de ne pas faire de retraits partiels.

Du coup, j’ai refait le même calcul à 15 ans :

sans retrait avec retrait 4600 € avec retrait 9 200 €

capital acquis total 274 258 € 267 411 € 260 563 €
avant fiscalité

Capital net après 221 801 € 223 627 € 225 452 €
fiscalité

L’effet capitalisation n’a pas pu assez jouer sur 7 ans. Après différents tests, la bascule se fait la 27e année où la non-capitalisation des PS payés plus tôt à cause des retraits partiels devient préjudiciable par rapport à l’impôt complémentaire à acquitter à la clôture du contrat.

Merci à Gandolfi pour cette question

Skarklash · #10

@Clement : ici on n’étudie que le cas d’un investissement en foncières. Donc pas de diversification. Si on doit changer de support, il reste des actions "grandes valeurs" (Total …) et les ETF. Le CTO est très bien que s’il s’agit d’investir sur 8 ans, en dehors de toute autre contrainte.

@Juskissicava : phrase corrigée, merci. En effet, elle ne voulait rien dire.

@Gandolfi : Ne pas faire de retrait sur son AV et commencer l’année 21. Avec l’abattement de 4 600 €, une sortie de 13 000 €, comportant des intérêts pour environ 13 000 * 229 998 /(229 998 + 141 300) = 8 052 €, aura une taxation de 8 052 - 4 600 = 3 452 € *30% = 1 036 €.
Il restera en net 11 964 €, soit 997 € / mois.
Il faudra augmenter un peu de montant chaque année de 2-3% environ car, comme la proportion d’intérêt augmentera, les impôts seront un peu plus important.

Si l’AV rapporte toujours le même rendement, les intérêts de l’année 21, soit 25 935 €, couvriront largement ce prélèvement. Vous aurez donc votre rente mensuelle de 1 000 € tout en continuant à voir grossir votre capital.

Juskicissava · #11

Un autre aspect, qui pour moi est en faveur de l’AV…
Ou peut être que je me voile la face…
Je vous laisse juge :

Suite à la baisse récente des foncières, et malgré un réinvestissement récent, mon AV est en légère moins value (elle est en quasi totalité composé de URW, Klépierre, et Icade).

La période des premiers dividendes arrive. Malgré ces distributions je devrais rester en moins value sur l’ensemble de l’AV.
Cette année, je devrais donc pouvoir prélever la totalité de mes dividendes, Net d’impôt et de PS !

Étant de nature optimiste, ça me fait relativiser la baisse récente.

Et je vois ça comme un avantage par rapport à un investissement en CTO ou seules les -V compensent les +V.

Bonne semaine à tous.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

langoisse · #12

Bonjour à tous,
Je suis votre débat et me permet une remarque de "vieux pessimiste méfiant".

Gardez à l’esprit que : Dans un CTO vous êtes propriétaire de vos titres
Dans une AV vous ne détenez qu’une créance sur votre
assureur/banque.
Cordialement.

DrFab · #13

Il faut avoir une solide confiance en la flat tax pour investir sur le CTO.
À mon sens la Flat Tax va sauter plus facilement à l’avenir notamment en 2022. La fiscalité sur les AV il y a toujours des lobbys plus importants pour la faire évoluer.
Mais la je suis plus dans une boule de cristal et dans de la conviction

eg972 · #14

Bonsoir,
Rien ne vaut une image

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

dfranck · #15

DrFab a écrit :
Il faut avoir une solide confiance en la flat tax pour investir sur le CTO.
À mon sens la Flat Tax va sauter plus facilement à l’avenir notamment en 2022. La fiscalité sur les AV il y a toujours des lobbys plus importants pour la faire évoluer.
Mais la je suis plus dans une boule de cristal et dans de la conviction

Bonjour, rien n’empêche d’investir sur CTO pendant 5 ans, et de switcher sur l’AV en cas de réorientation fiscale. Cela ne vous coutera que les frais de transactions, et vous économisez 0.5% de frais sur AV pendant 5 ans en plus de la flat tax.

Bike69 · #16

Alors que si vous ouvrez un contrat d’assurance vie dans l’optique de profiter de l’abattement dans 8 ans et que dans 8 ans ou moins on décide de revenir sur cette niche fiscale de l’abattement de 4600/9200, ce n’est plus pareil. On est donc plus dépendant que du CTO.

Dernière modification par Bike69 (27/02/2019 11h07)

Juskicissava · #17

Je ne vois pas le lien entre UC et le rendement du fond euro…

Mais si on raisonne en Base 100 :

J’ai investi 100 dans mon AV qui a 3 ans.

Les valeurs de mes UC URW, Icade et Klépierre a baissé a 90.

Je vais toucher 7 de dividendes. Je resterai donc en moins value globale.

Je vais pouvoir prélever 7. Net d’IR et PS.

eg972 · #18

Bonjour
Je confirme. A ce jour je n’ai reçu le dividende que pour Kraft.
Mais les 15% ont bien été retirés.
Je pense que pour les autres, ce sera pareil.

Dans le CTO, il faudra payer 30% de PFU alors que dans l’AV il n’y a pour l’instant que 17,2% de CSG (mais il faut rajouter les frais de gestion).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

GoodbyLenine · #19

Les sociétés foncières qui n’ont pas opté pour le statut de SIIC, et donc qui paient de l’IS sur leurs bénéfices, peuvent être élligibles au PEA (et même au PEA-PME). Or la Foncière Verte ne respecte pas au moins un des critères pour être élligible au statut SIIC ("ne pas être détenue à 60 % ou plus par un actionnaire majoritaire, seul ou agissant de concert" : le principal actionnaire en détient 67.75%).

Par ailleurs, il semble que les échanges sur le marché soient très réduits (1 titre de temps en temps), donc n’escomptez pas trop en acquérir une ligne conséquentes, et, si jamais vous y arriviez, attendez-vous à avoir du mal à la vendre un jour.

Je suppose qu’une des raisons de la cotation de cette société (qui a un coût) est historique, ou/et pour minimiser la valeur à déclarer à l’ISF/IFI.

All · #20

Je ne sais pas si cela répond à votre question, mais les actions GECINA ont une forme particulière : elles ne peuvent être au porteur, et sont exclusivement inscrite au nominatif (administré ou pur, au choix de l’actionnaire). Peut-être cette contrainte empêche-t-elle les compagnies d’assurance d’en proposer les titres ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

eg972 · #21

Bonsoir
Pour votre info, sur le forum Linxea,

Linxie a écrit :
A partir du 01/01/2020, la liste des titres vifs disponibles correspondra aux indices CAC 40, NEXT 20 et Eurostoxx 50 ainsi que les 20 premières capitalisations US (Dow Jones et Nasdaq confondues).
Suite à cette mise à jour, ont été retirés les titres vifs absents de ces indices de référence soit 17 titres, en contrepartie 17 nouveaux titres vifs ont été rajoutés.

A noter : Les clients investis sur les titres qui ont fait l’objet d’un retrait de la liste peuvent rester investis sur ces mêmes titres, ils ne pourront en revanche plus réinvestir.

Dorénavant, cette liste sera mise à jour 2 fois par an, afin de correspondre au mieux à l’évolution des indices de référence.

Par ailleurs, Spirica a profité de cette mise à jour pour abaisser le seuil minimum d’investissement de 10 000 € à 3 000 € par titre investi.

Liste des titres entrants :

Amadeus IT Grp Br-A
CRH PLC Rg
Gecina N
Kon Ah Del Br Rg
Linde Rg
adidas N
AIR France - KLM
Teleperformance
UBISOFT Entertain.
Faurecia
Eiffage
Edenred
ArcelorMittal Rg
Alphabet - A
Walt disney
HOME DEPOT
Unitedhealth Group Inc
VISA RG-A

Liste des titres sortants :

Action Casino Gp
Action Cisco Systems
Action Deutsche Bank N
Action Eutelsat Communication
Covivio SA
Action General Electric RG
Action Generali
Action Icade
Action The Kraft Heinz
Action LafargeHolcim
Action Iliad
Action Mercialys
Action E.ON N
Action Starbucks
Action Texas Instrument
Action Unicrédit RG
Action WORLDLINE

Comme indiqué, pour l’instant les investissements sont encore possible pour 1000 Euros minimum (jai testé ce jour)
Cdt

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Isild · #22

Dans les conditions générales du contrat Spirit, page 10 :

8.2 - Unités de compte

Sous réserve de la réception par l’Assureur de l’intégralité des
pièces nécessaires, la valeur des unités de compte retenue
est celle :
• du troisième jour ouvré qui suit l’encaissement effectif par
l’Assureur des fonds en cas de versement,
• du troisième jour ouvré qui suit la réception par l’Assureur
d’une demande de règlement (en cas de rachat total et
partiel, en cas de décès de l’Assuré),
• du premier jour ouvré qui suit la réception (avant 16h30)
par l’Assureur d’une demande d’investissement ou de
désinvestissement liée à un arbitrage.
Si les jours tels qu’ils sont définis ci-dessus ne sont pas des
jours de cotation de l’unité de compte concernée, la valeur
retenue pour cette unité de compte sera celle du premier
jour de cotation suivant.

Dernière modification par Isild (19/01/2020 11h26)

Loulou · #23

Bonjour Mozzie,
Sur le dernier dividende détaché le 5/07, le versement a eu lieu sur Linxea Spirit le 23/07.

Bien Cordialement,

NicolasV · #24

FCP, le 08/05/2020 a écrit :
Je confirme. Il faut mieux éviter de retirer d’une AV en moins value, car cela va augmenter mécaniquement la plus value dans les retraits futurs.

La moins value retirée ne viendra plus compenser les plus value. Donc au global plus d’imposition.

Bonjour,

Sauf erreur de ma part, depuis 2010 il n’est plus pénalisant de faire des rachats sur une AV en MV : Assurance vie : les rachats partiels sur les contrats en perte ne seront plus pénalisés - L’Express Votre Argent

Dernière modification par NicolasV (13/01/2021 16h49)

Flouzamax · #25

Sinedbb, le 04/07/2023 a écrit :
Il y en a dans l’AV Línea Spirit 2 (que je peux ouvrir à la rigueur), mais je ne parviens pas à trouver une liste des possibles .

La liste des titres vifs sur Linxea Spirit 2 est disponible ici.

À vérifier, mais la dernière fois que j’avais regardé:
- Gecina
- Klepierre
- URW
- Vonovia (attention à la fiscalité)

Sur Altaprofit la liste semble un peu différente, notamment Klepierre n’est pas disponible mais Icade oui.

En outre, je rejoins ce que dit GoodbyLenine, compte-tenu des frais de l’AV, par rapport à la flax-tax en CTO avec des frais plus faibles la valeur ajoutée "fiscale" d’une assurance-vie est faible. C’est moins vrai avec beaucoup de dividendes (donc a-priori des SIIC), mais il faut faire votre calcul et comparer.

Après la flat-tax disparaîtra peut-être un jour, ouvrir une AV c’est aussi prendre date au niveau fiscal.

Dans le doute à titre perso j’ai placé mes SIIC sur les deux supports: 1/3 en AV (Linxea Spirit 2) et 2/3 en CTO.

Dernière modification par Flouzamax (05/07/2023 09h33)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
SCI et foncières cotées : investir dans des foncières cotées via une SCI ?	22	9 222	25/02/2024 12h38 par GoodbyLenine
Épinglé Épinglé : Rapport foncières cotées : détecter les foncières les plus solides [ 1 2 3 4 ]	92	45 673	06/04/2024 13h54 par InvestisseurHeureux
Foncières cotées en Allemagne : quelles sont les meilleures foncières allemandes ? [ 1 2 3 ]	57	43 698	29/09/2022 14h35 par InvestisseurHeureux
Foncières cotées et psychologie : comment supporter la volatilité des foncières ?	10	4 320	04/06/2015 23h33 par lopazz
Foncières cotées : quelles foncières choisir en 2015 ? [ 1 2 ]	25	10 593	24/10/2015 10h43 par Surin
Foncières cotées : surpondérer les foncières européennes ?	0	2 746	18/01/2013 18h28 par loulou75015
Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? [ 1 2 ]	39	8 201	13/10/2020 09h53 par Oblible

Foncières cotées dans une assurance-vie ou dans un CTO ?

[+3] #1 05/12/2018 10h54

[+1] #2 08/12/2018 13h34

[+1] #3 22/02/2019 19h51

gandolfi a écrit :

gandolfi a écrit :

[+1] #4 23/02/2019 09h14

Juskicissava a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

[+1] #5 23/02/2019 14h23

1 [+9] #6 23/02/2019 15h12

[+3] #7 23/02/2019 17h04

1 [+2] #8 23/02/2019 18h52

1 [+2] #9 23/02/2019 20h18

Gandolfi a écrit :

cat a écrit :

[+1] #10 24/02/2019 18h31

[+1] #11 25/02/2019 09h29

[+2] #12 25/02/2019 09h51

[+2] #13 25/02/2019 11h36

[+3] #14 26/02/2019 22h08

[+1] #15 27/02/2019 10h20

DrFab a écrit :

[+1] #16 27/02/2019 11h00

[+1] #17 28/02/2019 13h03

[+1] #18 30/05/2019 10h03

[+1] #19 07/07/2019 02h21

[+1] #20 05/10/2019 18h08

[+3] #21 10/01/2020 20h24

Linxie a écrit :

[+2] #22 19/01/2020 11h26

[+2] #23 28/03/2020 09h29

[+2] #24 13/01/2021 16h47

FCP, le 08/05/2020 a écrit :

1 [+1] #25 05/07/2023 09h28

Sinedbb, le 04/07/2023 a écrit :

Discussions peut-être similaires à “foncières cotées dans une assurance-vie ou dans un cto ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)