SCI et foncières cotées : investir dans des foncières cotées via une SCI ?

romain112 · #1

bonjour,

est ce qu’il est possible de détenir des foncieres cotées en Bourse dans une SCI ?

si oui, savez vous si on peut également les acheter (foncieres) en ayant pour partie recours à un emprunt immobilier ?

merci d’avance

Message édité par l’équipe de modération (16/04/2016 14h03) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : bourse, emprunt, fonciere cotees, sci

ballotph · #2

Bonjour,

Oui vous pouvez, à condition bien sûr que vos statuts le permettent.

Oui aussi pour l’emprunt, mais je crois qu’il y a un seuil pour pouvoir déduire les intérêts, à confirmer.

romain112 · #3

Savez vous où je pourrais trouver plus d’informations à ce sujet?

Connaissez vous des banques faisant de tels crédit ?

Merci

ballotph · #4

Je suis au Crédit Agricole, mais je sais aussi que d’autres banques le font aussi ;-) le tout est d’éviter de se faire fourguer leurs scpi qui "souvent" ne sont pas bien gérées.

anis1z · #5

Il me semble que Romain ne parle pas de SCPI mais de fonciéres cotées .

ballotph · #6

Oui très juste, mais faite moi confiance, ils vont en profiter ;-)

rocambole · #7

Je remonte ce fil. A ma connaissance il n’y a pas d’autre fil sur le forum qui parle spécifiquement des foncières que l’on peut acheter en SCI IS pour faire "travailler" lé tréso.

Je compte m’y intéresser de près, et je commence par une approche géographique (cotation) des pays que je considère interessants:

France

Klépierre : Commercial
Icade : bureaux et de santé
Mercialys : galeries commerciales
Foncière des Régions : une foncière diversifiée
Anf Immobilier : Tertiaire, grandes métropoles
Argan : Entrepôts
Unibail-Rodamco : Diversifiée, la plus grosse
Société Foncière Lyonnaise : bureaux QCA Paris
Foncière Iena : bureaux en région FR
Gecina : bureaux, Paris
Tour Eiffel : bureaux IDF

RU

Intu Propreties
British Land

A compléter

Canada

Cominar
Dream office
Granite REIT
True North Commercial Reit
Plaza
Automotive Properties
RioCan REIT

Liste complète ici
ou screener IH

Singapour

Je vous renvoie vers ce fil dédié

US

VeREIT
Realty Income
Simon Propreties

liste exhaustive en p29 de ce doc

Suisse ?

Dernière modification par roudoudou (08/07/2017 12h13)

Jeff33 · #8

Bonjour Roudoudou,

Je rajouterais la foncière Terreis en France (patrimoine sur Paris), et Canadian REIT pour le Canada. Très faible rendement pour les 2, mais dividende qui augmente chaque année depuis de nombreuses années, ce qui n’est pas forcément un gage pour le futur, mais démontre la bonne gérance de ces 2 sociétés.

Hal2001 · #9

Bonjour

Savez vous quelle fiscalité s’applique dans le cadre d’une sci is au siic française ou étrangère en ce qui concerne le dividende ou les plus value ?

J’ai cru comprendre dividende France = IS.

Étrangère prélèvement à la source et pas d’imposition IS

Pv = IS mais pas de taxation sur plus value latente

Cdt

GoodbyLenine · #10

Je pense que :

Les dividendes (et pas seulement ceux de SIIC) seront des "revenus de titres de participations" et les plus-values comptables lors de cessions seront des "produits nets sur cession de participations", et tous deux seront des "produits financiers", concourant à augmenter le résultat. Le résultat (si c’est un bénéfice) supportera l’IS.

Si les participations sont des sociétés étrangères, la convention fiscale entre les pays s’appliquera, et c’est sans doute susceptible de créer des cas un peu plus compliqués (que votre expert-comptable devrait savoir traiter).

Synoxis · #11

Bonjour,

Je ressuscite ce topic pour vous demander confirmation sur un point. Je compte initier la construction progressive d’un portefeuille de foncières étrangères (US et Canada), je me pose la question de le faire au travers d’un CT détenu en propre ou au travers de ma SCI à l’IS. Ma compréhension à ce stade:

- en propre: 30% de PFU sur tous les revenus (dividendes et plus-values éventuelles).
- en SCI à l’IS: 15% jusqu’au seuil de 38KEUR de revenus puis 30% au moment de la distribution des dividendes sans abattement.

Cela tendrait à rendre la deuxième option peu intéressante, sauf si on ne compte jamais distribuer?

Avez-vous la même compréhension suite à la nouvelle Loi de Finances? Reste-t-il des incertitudes?

Merci!

GoodbyLenine · #12

Vous oubliez au moins :
- les prélèvements à la source (sur les foncières étrangères), qui vous sont plus ou moins (il y a une multitude de cas, déjà largement discutés sur le forum, que je ne vais pas rappeler ici) restituées par le fisc français;
- que la SCI IS permet de capitaliser les gains sur plusieurs années; si vous voulez les distribuer au plus tôt, effectivement la SCI IS est sans doute à éviter;
- que pour certains le PFU n’est pas l’optimum, ou ne l’est pas toutes les années.

AleaJactaEst · #13

GBL à répondu qu’il fallait demandé à son expert comptable, mais j’aimerais savoir comment sont traités les "crédits d’impôts" en lien avec les prélèvements à la sources pour les REIT (américaines ou canadiennes).

rocambole · #14

Ben ce n’est pas un retraitement sur le résultat fiscal de la SCI ?

Malolechat · #15

Bonjour roudoudou,

Je suis sur vos traces, apres les scpi au sein d’une sci a l’is comment faire travailler la trésorerie?

1/ Racheter des parts de scpi en pp, np, us ?
2/ diversifier avec des foncières cotées ? Possibilité d’emprunt ? Droit de garde au sein du cto ? Ne seraient elles pas plus optimisées fiscalement en pea ? En nom propre depuis le pfu de 30% ?

Avez vous sélectionner un PF de foncière et l’avez vous acheté ?

Dernière modification par Malolechat (24/03/2018 01h50)

rocambole · #16

Bonjour,

Non pas encore je n’ai pas tout fait en même temps, chaque chose en son temps. Je n’ai fait que de l’usufruit pour l’instant, il y a des opportunités encore.

Pas d’emprunt (en tous cas a mon niveau pour des foncière), comme je vous l’ai déjà dit vous vous posez des questions (ce qui est bien) mais trop et vous me parlez déjà d’emprunter pour des foncières alors que vous n’avez pas implémenté la base de votre projet.

Dernière modification par roudoudou (24/03/2018 09h13)

cat · #17

@ AleaJactaEst
Il me semble que votre explication se situe dans le paragraphe "Modalités générales d’imputation" de cette page du BOFIP.
Je vous laisse jeter un coup d’oeil car j’ai peur de faire une erreur en essayant de ré-interpréter le contenu ici (et l’interprétation rejoint probablement ce qu’écrivait roudoudou).

@ Malo
Tout action qui peut se loger en PEA, y est certainement mieux que dans le CTO de votre société mais :
* les foncières cotées au statuts SIIC ne sont pas logeables en PEA;
* les sociétés dont le siège n’est pas dans l’UE ne sont pas logeables en PEA;
* si vos PEA sont pleins et que vous continuez à investir en actions il faut trouver une solution.

Tant que les dividendes et les plus-values réalisées sont réinvestis dans la société, le taux d’IS (15% taux réduit puis 28%) est plus favorable que le PFU de 30%.
Remarques :
1/ je ne discute pas ici les frais fixes de la société : il peuvent augmenter à cause de la détention du CTO.
2/ il y a certaines imputations sur la base imposable à l’IS qui ne sont pas possibles en tant que particulier (les intérêts si investissement sur marge notamment).

Avec la fiscalité actuelle, si vous souhaitez vous distribuer systématiquement l’intégralité des dividendes après IS, c’est bien entendu moins intéressant que la détention en nom propre (puisqu’il y a prélèvement d’IS avant le PFU). Néanmoins cela se regarde si :
1/ avant la phase de distribution vous privilégiez une détention longue avec réinvestissement des bénéfices au sein de la société.
2/ vous envisagez de démembrer le CTO (ou une partie) à la manière de ce qui est fait pour les parts de SCPI dans le "cas nard" : remboursement du CCA en nue-propriété, conservation de l’US dans la société.
3/ vous ne distribuez toujours qu’une partie et réinvestissez le reste.
4/ vous souhaitez diversifier les actifs détenus par votre société au-delà des parts de SCPI.

AleaJactaEst · #18

En me relisant, j’ai vu que j’avais oublié de préciser SCI à l’IS.

Pour reprendre le lien de cat vers le BOFIP :

1/ Comme pour les particuliers il faut regarder la convention fiscale pays par pays.

A priori celle ci est la même que ce soit une personne moral (SCI à l’IS) ou phyisque
(En fait c’était surtout ça ma question à la base).

2/ Ensuite il est conseillé de procéder en deux temps (pourquoi pas…):

a. Réintégration du crédit pour déterminé la base imposable

Exemple : Une REIT américaine, qui distribuerait un dividende de 1.23 usd soit 1€.
Il est encaisser 0.85€ après retenu à la source. La base imposable est donc de 1€.
L’IS à payer est de 0.15€.

b. Calcul et déduction du crédit d’impôts

0.15€ retenu à la source, donne droit à 0.15€ de crédit d’impôts.

Donc l’IS est "déjà" payée par le prélèvement à la source US.

Si on fait le même calcul avec 28% d’IS, ça donne :
0.28€ d’IS à payer après réintégration.
0.13€ après crédit soit finalement 0.28€ tout compris.

Bref, a priori, rien de bien sorcier.

Ce qui me travaille un peu quand même, c’est que finalement je vais payer mon impôts sur les sociétés au USA et pas en France. A total, chaque pays auraient donc intérêt à augmenter son imposition à la source au détriment de "l’autre pays de la convention". Ce qui me fait un peu redouté que chaque pays augmente sa retenu à la source.

Dernière modification par AleaJactaEst (24/03/2018 14h44)

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