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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 14/01/2011 19h59

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Concernant les REIC, pas de souci il en existe à l’étranger…

Et concernant les SCPI ?

L’idée derrière la tête n’est pas très morale… S’il est possible d’avoir un rendement brut de 6% qui soit aussi le rendement net : par exemple, en "oubliant" de déclarer les loyers sur sa déclaration de revenus.

S’il est également possible d’échapper aux prélèvements sociaux je ne dirai pas non.

Cela suppose évidemment de faire cette opération dans un pays qui ne prélève pas les impôts à la source.

Ce serait évidemment moins propre qu’une AV, ou qu’un démembrement,…

Quel est votre avis ?

Mots-clés : allemagne, scpi, étranger

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#2 14/01/2011 21h04

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Je comprends que vous vous interrogez sur des placements effectués hors de France et sur la possibilité alors de faire des économies d’impôt en "oubliant" de déclarer les revenus correspondants en France.

Sans vouloir porter de jugement moral sur cette pratique, je vous la déconseille fortement sur le plan pratique.  C’est en effet trop dangereux:
- le fisc français pourrait vous identifier soit lorsque vous transférerez de l’argent de la France vers le pays où vous allez faire votre placement, soit lorsque vous rapatrierez une partie de vos revenus pour payer vos dépenses en France, quelle que soit d’ailleurs la méthode de transfert (transport de cash, virement bancaire, autres méthodes plus élaborées …)
- la plupart des pays étrangers ont maintenant des accords de coopération avec la France et acceptent de renseigner le fisc s’il les interrogent à votre sujet
- vous n’échapperez à l’impôt que si vous transférez votre argent dans un paradis fiscal pour l’investir dans des actifs (actions, immobilier, etc.) de ce pays-là ou d’un autre paradis fiscal. Car si les actifs sont investis dans un pays "normal" en provenance d’un paradis fiscal, il y aura dans ce pays "normal" une retenue à la source (généralement entre 20% et 50%) sur les revenus remontant vers le paradis fiscal où vous avez placé votre argent.
- vous êtes obligé d’informer vos proches de vos placements, pour éviter qu’ils ne le réclament jamais si vous décédez subitement. Or, si vos proches sont au courant, vous serez plus tard à la merci d’une dénonciation de leur part (conjoint en instance de divorce, enfant avec qui vous vous brouillerez, etc.)
- à votre décès, vous léguerez un cadeau empoisonné à vos héritiers
- etc.

Tout cela, alors qu’il est encore relativement facile en France de réduire ses impôts légalement, même s’ils resteront certes en tout état de cause trop lourds pour celui qui dispose d’un patrimoine ou de revenus conséquents …

Bref, sauf si vous êtes archi-sûr de quitter définitivement la France dans seulement quelques années, pour vous installer dans un paradis fiscal (et donc que vous transférez dès maintenant votre argent dans ce paradis, par anticipation en quelque sorte), la situation que vous décrivez ne me parait pas tenable.

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#3 17/01/2011 18h24

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Bonjour,

Si vous souhaitez faire de l’immobilier locatif et (presque) sans impôt, il est possible de faire le montage suivant :

* Avec effet de levier du crédit :


1°/ Ouvrir un PEA (régime fiscal du PEA : exonération d’impôt acquise après 5 ans, possibilité de faire des retraits sans clôturer d’enveloppe après 8 ans)

2°/ Y loger des parts de SIIC qui bénéficient du régime fiscal d’exonération d’IS sous certaines conditions de détention et de distribution de dividendes.

Le levier provient de l’endettement interne à la SIIC.

Il n’est donc nullement besoin d’aller à l’autre bout du monde pour réduire ses impôts…

* Sans effet de levier du crédit :


Vous pouvez également vous intéresser aux SCPI en nue-propriété (sur 5 ou 10 ans par exemple) et jouer sur l’exonération de l’impôt de plus-values après 15 ans.

Exemple : PFO2 à 64% de la pleine propriété pour une nue-propriété d’une durée de 10 ans ou 78% pour une nue-propriété d’une durée de 5 ans.

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#4 25/09/2016 15h56

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Bonjour à tous,

Je souhaitais acheter des SIIC mais sans avance d’argent à part des montages de prêts c’est impossible.

Je me rabats donc vers les SCPI, à ce titre je vois que la plupart on des rendements qui tourne autour de 5.5 pour cent voir 6.3 pour cent maximum par an.

Aussi, j’aimerais savoir si le fait d’acquérir des SCPI européennes, par exemple allemandes, serait un bon placement pour avoir un taux de rendement plus élevé que 5 ou 6 pour cent.

Je ne parle pas des SCPI françaises qui investissent à l’étranger mais des SCPI étrangères.

Dans l’affirmative, lesquelles vous semble intéressantes ?

Est-il vrai que dans ce cas, c’est la fiscalité du pays qui s’applique ?
Pensez-vous que se soit interressant fiscalement ?

Si certains on des expériences à ce sujet n’hésitez pas.

Merci de vos réponses.

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#5 25/09/2016 16h43

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Une SCPI est française.
A l’étranger ça s’appelle autrement.
Une banque ne financera qu’un investissement en France, même si c’est une SCPI (française par définition) investie en Europe. Je crains que vous ne vous égariez.

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#6 25/09/2016 16h47

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Bonjour en effet, un peu comme le "fonds euro" de nos assurances vie, les SCPI sont une exception française.

Ce système de fonds immobilier n’existe que dans l’hexagone.

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#7 25/09/2016 18h02

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Ah d’accord, c’est beaucoup plus clair maintenant, il y a tellement d’articles qu’on arrive à ce mélanger.

Dernière modification par Dubrovko (25/09/2016 18h02)

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#8 29/08/2018 10h55

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Je déterre ce sujet car je souhaite investir en Angleterre en direct avec de la livres, j’ai visité des biens et finalement je cherche ce qui pourrait ressembler au plus proche à des scpi mais je ne trouve pas. Auriez vous une idée à part les Reit ?

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#9 30/08/2018 14h57

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Il existe en Allemagne des "offene immobilienfonds" (fond immobilier ouvert) et des "Geschlossene immobilienfonds" (fond immobilier fermés).

Mais je ne sais absolument pas dans quelle mesure on peut faire le parallèle avec des SCPI, SIIC ou REIT ma connaissance de la langue de Goethe étant insuffisante. Je me contente juste de lancer le mot.

Dernière modification par petitproprio (30/08/2018 14h58)

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#10 06/09/2018 11h13

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Bonjour,

Sauf erreur, je ne pense pas que l’on puisse loger des SIIC dans un PEA.

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#11 07/02/2021 10h11

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Bonjour,

Je cherche à investir dans la pierre papier.

En tant qu’expatrié en Bulgarie j’ai l’avantage d’avoir un taux d’impôt sur le revenu fixe à seulement 10% (non progressif).

En tant que non-résident français, une SCPI basée en France va être imposée en France à un taux forfaitaire de 20%, auquel s’ajoutent les prélèvement sociaux à 17.2% (ceci depuis 2012, avant il y avait exonération !).

Cela fait donc un total impôts + prélèvements bien supérieur à ce que je paierais en Bulgarie. J’ai donc fait des recherches pour trouver des SCPI qui seraient basées dans d’autres pays Européens, avec peut-être une fiscalité plus avantageuse.

Je n’ai pas trouvé grand chose, si ce n’est la possibilité d’investir dans l’immobilier via une assurance vie au Luxembourg. Celles-ci sont en effet fiscalement neutres ce qui signifie que le Luxembourg ne prélève aucun impôt et que tout est à déclarer dans le pays de résidence (dans mon cas, en Bulgarie). Cependant, l’investissement minimum serait, sauf erreur de ma part, de 250k€, alors que je cherche à investir entre 60 et 100k€.

Est-ce que quelqu’un connaîtrait un équivalent des SCPI françaises, mais basé dans d’autres pays d’Europe, avec les caractéristiques suivantes :

- Régulations du fonctionnement de la société similaires aux SCPI (ex : 90% investi dans l’immobilier, obligation de distribuer 90% des profits, etc.)
- Neutralité fiscale ou imposition à la source inférieure à celle de la France
- Non coté en bourse
- Adapté à un investissement de 60-100k€

En vous remerciant.

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[+1]    #12 07/02/2021 13h05

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Bonjour Sangoku,

Vous pouvez regarder les SCPI françaises investies à l’étranger, en tout ou partie, la partie étrangère étant (presque) exemptée d’impôts en France. A ce titre, vous pouvez regarder Eurovalys, mais il y en a d’autres (Novapierre Allemagne par exemple).

Vous pouvez utiliser ce site pour checker les différentes SCPI, quand vous descendez dans la page, vous pouvez voir la part investie à l’étranger.

Eurovalys

Sinon, vous avez exclu les sociétés côtées, mais il y aussi des REIT listées à Singapour mais investies en Europe et sans aucune retenue à la source (Ireit Global ou Cromwell Europe par exemple, cette dernière étant même côtée en euros).

Dernière modification par Liberty84 (07/02/2021 13h07)

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