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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 30/08/2018 09h45

Membre
Réputation :   6  

Bonjour,

Nous étudions de nouveau la possibilité d’investir 120000€ via l’achat de scpi à crédit.(TMI 14%)
Je vous résume ici mes calculs:
si investissement de 120000€, nous devons verser 10% de frais de souscription soit 12000€
Ces  x parts génèrent en moyenne 444€ de revenu mensuel (taux moyen 2017 = 4,44%)
Les mensualités du crédit sur 20 ans (TEG 2,60%) sont de -642€
Un surcoût d’imposition de -148€ s’ajoute au budget mensuel
total flux= -339 € par mois pendant 20 ans pour disposer dans 20 ans des x parts de scpi. (valeur +-120000€ ?)
rente dans 20 ans = 444€- impôt 148€ = 296€ net

comparaison avec l’utilisation de ces mêmes flux sur une assurance vie.(fond euro 2%)
versement de 12000€ en apport
versement mensuel 339€ sur 20 ans
capital à terme =117802 €
rente obtenue dans 20 ans =196 € mensuel mais flat tax 30%= 137€ net/mois

La valeur du capital ou bien obtenu après les 20 ans est sensiblement proche.
Les inconnus concernant les 2 solutions sont nombreuses (évolution du rendement, du prix de la part des scpi, taux du fonds euro…)

Seule la rente finale fait pour l’instant pencher la balance du coté investissement SCPI, mais peut être que dans 20 ans ou avant, l’argent capitalisé sur le fonds euros nous permettrait d’acquérir plus de parts de scpi à un coût moindre et donc obtenir une meilleure rente finale que la solution 1 …

je cogite…

Dernière modification par caro62 (30/08/2018 09h46)

Mots-clés : calcul, fond euro, scpi

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#2 30/08/2018 09h54

Administrateur
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Réputation :   2906  

caro62 a écrit :

Les inconnus concernant les 2 solutions sont nombreuses (évolution du rendement, du prix de la part des scpi, taux du fonds euro…)

Vous avez tout résumé. :-)

Le gros avantage du fonds Euros sur un investissement de SCPI à crédit c’est la liquidité : vous pouvez vendre à tout moment sans risque de perte en capital.

Quant à la rentabilité des SCPI sur les vingt prochaines années, elle va dépendre surtout de la rentabilité de l’immobilier commercial.

Donc opposer les deux n’a pas vraiment de sens, spécialement sur vingt ans. Un patrimoine résilient comporte généralement une part d’obligations (fonds Euros, ETF obligataire), d’actions, d’immobilier (SCPI, foncières ou en direct).

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#3 30/08/2018 09h57

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Bonjour,
Vous oubliez la déduction des intérêts d’emprunt non ?
444-642-148=-346€ => pourquoi arrivez-vous à -339€ ?
Je vous renvoie vers ce message pour le calcul d’imposition qui diffère quelque peu car calculé au réel donc on déduit les charges de la SCPI, cela rendra la base imposable différente du dividende que vous percevrez:
Achat de 100 k€ de SCPI à crédit avec un TMI 30% : bon choix de SCPI ?

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#4 30/08/2018 10h03

Membre
Réputation :   39  

Bonjour,

Si je peux me permettre, je trouve votre taux d’emprunt sur 20 ans très élevé. Vous pouvez aussi emprunter sur 25 ans, surtout si vous êtes jeune et que vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, ce qui semble être le cas. En allongeant votre durée de crédit, votre TRI va s’améliorer.

En l’état votre marge est trop faible. Vous empruntez à 2.6% et vous placez à 4.44%, placement qui va supporter les prélèvements sociaux (17.2%) et l’impôt sur le revenu (14% pour le moment). Net de prélèvements, votre placement est autour de 3.05% (un peu plus si l’on tient compte des intérêts d’emprunt déductibles). Si votre TMI passe à 30%, ce qui est très probable sur 20 ans, alors votre placement vous rapporte 2.34%. Vous empruntez à 2.60% pour placer à 2.34%. Si en plus, dans le même temps, le rendement des scpi continue de s’éroder, le delta devient clairement négatif.

Sur des durées aussi longues, personne ne peut vous dire ce que feront vos SCPI ou votre assurance vie. Si vous hésitez autant, faites les 2. Empruntez moins et placez la différence de mensualité sur un AV de votre choix.

Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#5 30/08/2018 13h31

Membre
Réputation :   6  

merci pour vos commentaires.

J’ai mis dans mon exemple les éléments reçus dans une simulation faite par le courtier myscpi.

Je voulais bénéficier de votre expérience pour analyser cette proposition.

Je vais refaire une simulation via le site immobail pour affiner mes calculs.

Selon vous quels taux peut on espérer pour financer les 120000 sur 20 ou 25 ans? Nous n’avons pas s’autres dettes et sommes propriétaires de notre résidence principale.

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#6 30/08/2018 14h31

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Il me semble évident (pas la peine de faire des simulations), que le scénario SCPI, avec usage du levier du crédit (donc en prenant plus de risques), et en investissant sur un actif avec un certain niveau de risque (le prix des parts de SCPI peut baisser, si la conjoncture est mauvaise, ou la gestion de la société de gestion de vos SCPI est mal inspirée) et sans liquidité (vous n’avez aucune certitude de toujours pouvoir vendre rapidement vos parts de SCPI), devrait, SI TOUT SE PASSE BIEN/NORMALEMENT, être plus rentable sur 20 ans que le scénario fond euro sur AV, sans crédit, sans risque de baisse d’une année à l’autre, avec une bonne liquidité.

Le tout est de savoir si, DANS VOTRE SITUATION, les inconvénients de l’usage du levier du crédit, un certain niveau de risque sur la valeur de votre investissement, et la plus faible liquidité, sont acceptable ou non, pour espérer obtenir un meilleur rendement.

Tout ceci ne vous empêche pas de panacher les scénarios (investir en parts de SCPI et en fond euro sur AV), d’améliorer le scénario SCPI (en diversifiant sur plusieurs SCPI, avec un peu de celles investissant à l’étranger, en visant une rentabilité meilleure que 4.44%, en trouvant un emprunt moins cher que 2.5%, etc.), comme le scénario fonds euros sur AV (en prenant aussi une dose d’UC à côté du fond euro, ou des fonds euros un peu "dopés" en échange d’un peu plus de volatilité sur leur rendement).

Avant de finaliser le choix de vos SCPI, plutôt que suivre aveuglément un site ou un autre (Immobail, etc.), qui sont surtout utiles dans une toute première approche (mais pas toujours complètement à jour), vous devriez lire les documents (Rapport Annuel, Bulletins Trimestriels, Statuts, … et même les analyses sur notre forum) des SCPI dont vous envisagez de devenir associé.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #7 30/08/2018 17h15

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   265  

Bonjour,

en fonction de vos revenus, épargne bancaire, boursière et patrimoine immobilier vous devriez à priori pouvoir trouver du 1,5% sur 15 ans, 1,75% sur 20 ans et du 2% sur 25 ans au crédit mutuel de Bretagne.

Regarder les montages réalisés par cat, roudoudou, skarklash et moi même entre nombreux autres, inspiré par le cas nard de Stéphane (cf moteur de recherche ou section scpi) et vous saurez tout smile.

Il y a aussi la file « acheter des scpi à crédit, mission impossible? » entre nombreuses autres.

Voilà quelques pistes.

En tout cas je pense comme GBL que le montage scpi à crédit est plus rentable que le fonds euro en assurance vie.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (30/08/2018 18h01)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#8 30/08/2018 17h28

Membre
Réputation :   39  

caro62:
Selon vous quels taux peut on espérer pour financer les 120000 sur 20 ou 25 ans? a écrit :

J’ai obtenu un taux à 1.50% sur 20 ans l’an dernier auprès du crédit mutuel. A ce jour, je ne pense pas que les taux aient beaucoup bougé.

Bon courage pour vos recherches.

Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#9 30/08/2018 19h38

Membre
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AesculusHippocastanum a écrit :

J’ai obtenu un taux à 1.50% sur 20 ans l’an dernier auprès du crédit mutuel. A ce jour, je ne pense pas que les taux aient beaucoup bougé.

Bon courage pour vos recherches.

Cordialement,

Merci pour cet ordre d’idée.

Je n’oppose pas l’investissement en scpi à celui en Assurrance Vie.

Notre potentiel d’épargne est depuis peu de 2500€ par mois donc j’étudie toutes les possibilités pour équilibrer nos investissements.
Nous allons donc répartir cette somme divisée en 5 axes d’investissement:
- une poche de SCPI pour 120000€ sur une durée de 20-25 ans
- un versement régulier mensuel vers nos fonds euro Suravenir Oppportunités et Spirica Allocation Long Terme (ouvertes en 2011)
-un investissement programmé sur notre AV Bourso en gestion pilotée mandat défensif
-alimenter notre PEA pour des achats d’ETF (monde +émergents + smalls caps)
-renforcer l’immobilier via des foncières cotées sur le CTO.

Il me faut maintenant étudier les SCPI avec de trouver les 2 perles correspondant à mes critères pour ce 1er investissement :
SCPI de "père de famille" , avec un TOF >89%, rendement > 4.4%, résultat stable , RAN suffisant, frais de gestion correct, société de gestion avec bonne communication…
( Une éventuelle surcôte de la part n’est pas rédhibitoire car l’objectif est de conserver cette acquisition dans le patrimoine, par contre j’élimine les SCPI trop récentes ou petites pour ce 1er achat). 

1 SCPI "Bureaux" parmi : Edissimo, Accimo Pierre, Epargne foncière, Efimo 1, Genepierre, Atlantic mur Régions.
+ 1 SCPI complémentaire : Immorente , Corum ou Primovie.

Je vais parcourir les analyses de ce forum et les éléments fournis par les gestionnaires pour continuer de débroussailler mes recherches.

Merci à ce forum pour le partage de savoir qu’il apporte!

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#10 30/08/2018 19h42

Membre
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Sur les taux de crédit la problématique récurrente est : avec ou sans contreparties ? (domiciliation, épargne cartes bleu etc)
Dans mon entourage je connais des personnes qui ont emprunté à taux canon auprès de Crédit Mutuel notamment, qui est cité plus haut. Mais ils sont souvent clients de longue date, ont des placements dans la banque, leurs salaire domiciliés dans la banque etc… (c’est le cas de cat aussi si j’ai bien suivi)
Personnellement avec mes comptes chez ING et Boursorama, des assurances-vie chez Linxea, les banquiers comprennent vite qu’ils ne feront pas beaucoup de business avec moi…
Sauf à prendre des SCPI maison, je n’ai guère eu de propositions intéressante sur les taux d’emprunt.
Une ami banquière me disait qu’avec mes banques et assurance-vie en ligne j’avais un profil de "crevard" et que mes difficultés de financement ne l’étonnait guère ;-)


Parrain ING : ASMYFZA

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#11 30/08/2018 19h57

Membre
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Réputation :   417  

caro62 a écrit :

Il me faut maintenant étudier les SCPI avec de trouver les 2 perles correspondant à mes critères pour ce 1er investissement :
SCPI de "père de famille" , avec un TOF >89%, rendement > 4.4%, résultat stable , RAN suffisant, frais de gestion correct, société de gestion avec bonne communication…
( Une éventuelle surcôte de la part n’est pas rédhibitoire car l’objectif est de conserver cette acquisition dans le patrimoine, par contre j’élimine les SCPI trop récentes ou petites pour ce 1er achat). 

1 SCPI "Bureaux" parmi : Edissimo, Accimo Pierre, Epargne foncière, Efimo 1, Genepierre, Atlantic mur Régions.
+ 1 SCPI complémentaire : Immorente , Corum ou Primovie.

* Par curiosité, pourquoi se limiter forcément à 2 SCPI?
* Dans celles que vous citez, je ne vois, selon moi, pas beaucoup de perles… et par ailleurs, d’autres SCPI intéressantes existent.

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#12 30/08/2018 20h09

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cedREIM a écrit :

Personnellement avec mes comptes chez ING et Boursorama, des assurances-vie chez Linxea, les banquiers comprennent vite qu’ils ne feront pas beaucoup de business avec moi…

Nous sommes sur la même ligne, car client Boursorama, Bourse Direct et Binck. Les assurances vie sont chez Linxea et Mes placements liberté.
Nous ne pouvons donc apporter que notre domiciliation de salaires et les livrets réglementés. Il nous faudra peut-être souscrire à une assurance ou acheter des parts sociales de la dite banque pour appuyer notre dossier… On attend le retour du courtier.

cat a écrit :

* Par curiosité, pourquoi se limiter forcément à 2 SCPI?
* Dans celles que vous citez, je ne vois, selon moi, pas beaucoup de perles… et par ailleurs, d’autres SCPI intéressantes existent.

Je veux me limiter à 2 SCPI car si on multiplie les lignes on multiplie les frais. Je me trompe?

J’ai pour l’instant privilégier l’étude des SCPI les plus grosses, plus à même selon moi à résister à une future probable crise.
Mais je vais aussi parcourir l’ensemble du forum sur les SCPI pour découvrir vos perles cachées wink

Dernière modification par caro62 (30/08/2018 20h16)

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[+1]    #13 30/08/2018 20h16

Modérateur
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caro62 a écrit :

Il me faut maintenant étudier les SCPI avec de trouver les 2 perles correspondant à mes critères pour ce 1er investissement :
SCPI de "père de famille" , avec un TOF >89%, rendement > 4.4%, résultat stable , RAN suffisant, frais de gestion correct, société de gestion avec bonne communication…
( Une éventuelle surcôte de la part n’est pas rédhibitoire car l’objectif est de conserver cette acquisition dans le patrimoine, par contre j’élimine les SCPI trop récentes ou petites pour ce 1er achat). 

1 SCPI "Bureaux" parmi : Edissimo, Accimo Pierre, Epargne foncière, Efimo 1, Genepierre, Atlantic mur Régions.
+ 1 SCPI complémentaire : Immorente , Corum ou Primovie.

Avec vos critères, seuls Efimmo1 et Immorente (de la même société de gestion) devraient passer le tamis. Et encore : "résultat stable" ne sera pas respecté par la moindre SCPI de votre liste, sauf Corum Origin (qui n’est pas vraiment "père de famille", et qui a annoncé qu’elle n’abonderait plus son RAN).

On peut discuter de vos critères :
  - Pourquoi donc auriez-vous besoin que vos SCPI aient un RAN suffisant (ou même un RAN tout court) ? Vous êtes assez grand(e) pour gérer vous-même le cash si la SCPI distribue la totalité de ce qu’elle peut, et les revenus de la SCPI ne sont pas une part importante de vos revenus indispensables (comme pour un retraité qui n’a guère de capacité d’épargne par ailleurs). Vous payerez de toute manière l’impôt sur le résultat de la SCPI, que ce résultat vous soit distribué ou qu’une partie abonde le RAN.
  - Le TOF en lui-même n’a guère de signification. Il faut comprendre pourquoi le TOF a la valeur qu’il a, et ce que ça implique au niveau des perspectives de la SCPI : un TOF faible peut signifier un patrimoine à problèmes (par ex. vieillissant, loué bien au-dessus du prix de marché, difficile à relouer quand un locataire actuel donne congé) et de sombres perspectives, ou un patrimoine prometteur dont une partie est en travaux ou sous franchise de loyer (avec des revenus de la SCPI devant augmenter à moyen terme), un TOF élevé ne peut que baisser … et le rendement baissera avec (voir par ex. Capiforce qui avait 100% de TOF en 2015 mais dont le patrimoine recelait pas mal d’actifs dont on sait en 2018 qu’ils étaient à problème, même s’il comporte aussi des pépites).
   - En quoi les frais de gestion sont-ils un critère pertinent, si vous prenez déjà en compte le rendement de la SCPI (qui s’affiche après prise en compte des frais de gestion) ?

Vous devriez aussi envisager Corum (Origin), encore plus avec votre profil (TRI IR, horizon long terme, capacité à assumer certains risques).
Pour ma part, j’éviterais les autres que vous citez (sauf éventuellement Atlantic mur Régions, que je ne connais pas et sur laquelle je n’ai donc pas d’avis), à moins que ce soit une condition pour obtenir un financement de votre banque.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 30/08/2018 20h33

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caro62 a écrit :

Je veux me limiter à 2 SCPI car si on multiplie les lignes on multiplie les frais. Je me trompe?

Pour moi vous ne multiplierez aucun frais (à quels frais pensez-vous?).

Par ailleurs, je suis totalement en phase avec le message GBL :
* le RAN comme critère de choix important : pour moi clairement non;
* le TOF : à juger par rapport à des comparables adéquats et observer son évolution sur la durée.
* "mes perles" (?) dans votre liste : Immorente, Efimmo et Corum (pas d’avis sur Atlantic mur Régions car je ne connais pas). Il y a d’autres gestionnaires, notamment Paref, Voisin, Perial ou Foncia avec des SCPI que vous pourriez considérer.

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#15 07/09/2018 15h45

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Bonjour

Et pourquoi ne pas faire de démembrement avec des SCPI sur 10 ans ?
Pas de fiscalité, une décote souvent de l’ordre de 35%.

Peut-être une piste à exploiter

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#16 07/09/2018 18h04

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Réputation :   49  

caro62 a écrit :

Bonjour,

Nous étudions de nouveau la possibilité d’investir 120000€ via l’achat de scpi à crédit.(TMI 14%)
Je vous résume ici mes calculs:
si investissement de 120000€, nous devons verser 10% de frais de souscription soit 12000€
Ces  x parts génèrent en moyenne 444€ de revenu mensuel (taux moyen 2017 = 4,44%)
Les mensualités du crédit sur 20 ans (TEG 2,60%) sont de -642€
Un surcoût d’imposition de -148€ s’ajoute au budget mensuel
total flux= -339 € par mois pendant 20 ans pour disposer dans 20 ans des x parts de scpi. (valeur +-120000€ ?)
rente dans 20 ans = 444€- impôt 148€ = 296€ net

comparaison avec l’utilisation de ces mêmes flux sur une assurance vie.(fond euro 2%)
versement de 12000€ en apport
versement mensuel 339€ sur 20 ans
capital à terme =117802 €
rente obtenue dans 20 ans =196 € mensuel mais flat tax 30%= 137€ net/mois

La valeur du capital ou bien obtenu après les 20 ans est sensiblement proche.
Les inconnus concernant les 2 solutions sont nombreuses (évolution du rendement, du prix de la part des scpi, taux du fonds euro…)

Seule la rente finale fait pour l’instant pencher la balance du coté investissement SCPI, mais peut être que dans 20 ans ou avant, l’argent capitalisé sur le fonds euros nous permettrait d’acquérir plus de parts de scpi à un coût moindre et donc obtenir une meilleure rente finale que la solution 1 …

je cogite…

Bonjour,
Je suis passé par là et j’ai construit un fichier (sur la base de celui myscpi d’ailleurs). Souhaitez-vous que je vous l’envoie ?

La conclusion : le TRI net change significativement (2,8% à 4,8% de mémoire) en fonction de la revalorisation des parts (0 ou 0,5%/an) et des dividendes (4,5% ou 5%)

Adrien

Dernière modification par Adrien (07/09/2018 18h05)

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#17 07/09/2018 20h15

Membre
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Adrien a écrit :

Bonjour,
Je suis passé par là et j’ai construit un fichier (sur la base de celui myscpi d’ailleurs). Souhaitez-vous que je vous l’envoie ?

La conclusion : le TRI net change significativement (2,8% à 4,8% de mémoire) en fonction de la revalorisation des parts (0 ou 0,5%/an) et des dividendes (4,5% ou 5%)

Adrien

Merci pour cette proposition que j’accepte volontiers car toute information est pour moi bonne à prendre.

J’ attends pour le moment des nouvelles du courtier sur leur analyse 2018 des SCPI.

Nous pensons répartir la somme  sur 3 SCPI encore à définir mais souhaitons avant tout privilégier :
- 40% sur 1 SCPI axée sur les bureaux et Paris
- 40 % sur 1 seconde SCPI plus diversifiée (régionale ou commerce?)
- 20% restant sur une SCPI exotique + internationale.

Je manque de temps pour me pencher actuellement sur les rapports des société de gestion, je cherche ici des informations pour débroussailler mes recherches.
Le but est bien sur de faire un investissement rentable mais surtout pérenne.

cat a écrit :

[
Pour moi vous ne multiplierez aucun frais (à quels frais pensez-vous?).

Bonsoir,
Le courtier me confirme que le nombre de lignes de SCPI complexifie parfois les demandes de prêt car  certaines banques rechignent à scinder le prêt en plusieurs petites lignes et pour cela facturent des frais de dossier multiples (ex 3 SCPI = 3 fois les frais de dossier d’un prêt unique..) même si je me doute que tout est négociable.

Dernière modification par caro62 (07/09/2018 20h24)

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#18 13/09/2018 07h17

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MP envoyé pour avoir votre adresse.
Adrien

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#19 13/09/2018 07h41

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Avez-vous également étudié la possibilité de faire du locatif avec le même budget ?

Nous avons de nombreuses opportunités dans la région (hauts-de-France) et plutôt que d’avoir un cash flow négatif pendant 20 ans avec des SCPI, vous pourriez générer une bien meilleure rentabilité/cash flow en LMNP par exemple.

Un exemple d’investissement à Boulogne par exemple étude de cas

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#20 13/09/2018 11h50

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maxlille a écrit :

Avez-vous également étudié la possibilité de faire du locatif avec le même budget ?

Nous avons de nombreuses opportunités dans la région (hauts-de-France) et plutôt que d’avoir un cash flow négatif pendant 20 ans avec des SCPI, vous pourriez générer une bien meilleure rentabilité/cash flow en LMNP par exemple.

Un exemple d’investissement à Boulogne par exemple étude de cas

Oui nous sommes  aussi à la recherche d’un bien immobilier (petit immeuble ou maison), pour investir sur le secteur proche du domicile donc 30 km autour de Calais.

Les villes du secteur comme Boulogne sur Mer sont malheureusement "gangrenées" par une pléthore de logements sociaux installés par les municipalités au cœur des centre ville, ce qui créent énormément de désagrément . (ex mixité des logements Espace Lumière )
Le centre de Calais se construit de toute part via des programmes de défiscalisation mais la qualité des logements n’est pas au rendez vous. Le turnover est très important. Les logements plus anciens sont délaissés car ils nécessiteraient beaucoup de travaux (et du temps que nous n’avons pas) pour changer le type de locataire en place…

Le marché lillois ( appart étudiant avec 4-5% de rendement) est trop éloigné pour le moment car nos disponibilités sont faibles (3 enfants et travail de cadres jusque 19h30).

Nous nous orientons donc vers 1 premier investissement en SCPI pour utiliser l’effet de levier mais gardons une capacité d’emprunt sous le pied au cas ou nous trouvions notre pépite en périphérie d’une petite ville.

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