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Forums des investisseurs heureux

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#176 02/05/2016 20h34 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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oui désolé, même pas percuté ! ce qui prouve que "l’on ne lit pas les petites lignes" ! Par contre une option de configuration du forum empeche de poster des messages tant que la presentation n’est pas faite cela peut etre sympas pour éviter tout malentendu.

présentation faite, encore désolé !

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#177 03/06/2016 14h30 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Je reviens vers vous car il me semble avoir lu que l’on pouvait déduire dans ses frais l’usage d’un local pour la gestion de ses locations.

J’ai plusieurs bien et je passe mes journées dans la gestion de mes locations dans mon bureau. J’ai aménagé une pièce de ma maison en bureau ou il y a bureau, étagère, classeur, imprimante, scanner, ordi uniquement.

Ai je le droit de déduire au prorata les frais de ce local professionnel même si je ne suis pas en LMP mais LMNP?

Si oui, y a t’il un texte qui en parle?

Mon expert comptable ne veut pas me les déduire tant que je n’ai pas l’accord d’un inspecteur des impôts mais avant de me jeter dans la gueule du loup, je préfère faire appel à votre expertise.

Merci pour votre aide

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#178 10/07/2016 19h51 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Je remets sur la tapis les frais de comptabilités de l’expert comptable.
2 possibilités donc :
- Lorsque l’on n’a pas les compétences comptables pour réaliser sa déclaration LMNP : EC indispensable
- Lorsque l’on a les compétences comptables pour réaliser sa déclaration LMNP : EC à première pas nécessaire

MAIS pour cette deuxième hypothèse, ne serait-il pas préférable de passer néanmoins par l’EC ?
Je m’explique avec une hypothèse simple :
Coût de l’EC + CGA (quasi) au plafond : 900 €
Je décaisse donc 900 € en 2016 pour la comptabilité + CGA 2015 et je "revois" ces 900 € en 2017 sur la déclaration des revenus 2016.
==> décalage de trésorerie d’un an environ.

MAIS ces 900 € passent en charges sur le résultat LMNP 2016, donc pour un TMI à 30 %, la neutralité ne devient-elle pas un gain de :
      -900          + 900          + (900 x (30%+15,5%))                =  410 euros d’IR en 2017
(EC+CGA)    (éco IR)      (charges EC en sus x imposition)

Est-ce que vous me suivez ?

La conclusion serait alors que, même s’il on a les compétences pour réaliser seule la déclaration LMNP, pourquoi ne pas néanmoins passer par un EC s’il y a un réel gain in fine ?

Alors bien sûr, il ne faut pas que le coût EC+CGA dépasse 915 € mais l’idée me semble tenir la route ? Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Jo0505 (10/07/2016 20h27)

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#179 10/07/2016 20h48 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Vous négligez 2 aspects dans votre raisonnement :

1/ Depuis 2016 la réduction d’impôt d’impôt pour frais de comptabilité ne représente plus que 2/3 des dépenses engagées, la plafond de la réduction reste fixé à 915€.

2/ Si vous appliquez la réduction d’impôt, les dépenses ayant servi de base à son calcul ne sont plus déductibles du résultat et doivent être réintégrées.

" et je "revois" ces 900 € " : encore sous condition d’avoir 900€ d’imposition sur lesquels imputer votre réduction (à l’inverse d’un crédit d’impôt)


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#180 11/07/2016 21h05 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Le seul point 2 suffit à "tordre le cou" à mon raisonnement, je vais éditer mon message précédent pour ne pas induire en erreur d’autres personnes.

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#181 09/01/2017 22h27 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonsoir,

Je me permet de déterrer ce post afin de poser une question simple mais à laquelle il m’est difficile de trouver une réponse claire.

Si j’achète un appartement actuellement loué en nu (avec un locataire). Que je passe en meublé 3 ans après. Pourrais-je à ce moment là déduire les frais de notaire de l’époque ?

Merci d’avance pour vos réponse smile

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#182 09/01/2017 23h10 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Réponse rapide : non.

(Mais lorsque vous commencerez l’activité de location meublée avec ce bien, vous pourrez l’inscrire comme immobilisation au bilan de votre activité, pour sa valeur vénale à ce moment, puis l’amortir. Lorsque vous vendrez ce bien, la plus-value sera évaluée sur la base du prix d’achat, frais de notaires inclus. Sauf si modification des règles fiscales d’ici là…)


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#183 10/01/2017 06h58 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Réponse nette et précise, merci

Dans quels cas les frais de notaire peuvent-ils être déduis ? Si la location meublée est faite dès l’achat de l’appartement ? Ou il faut qu’il soit loué en meublé au moment de la déclaration aux impôts ?

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#184 10/01/2017 10h18 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Djay a écrit :

Si la location meublée est faite dès l’achat de l’appartement ?

C’est ça, si le bien est loué en LMNP au premier bail qui suit son achat.


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#185 10/01/2017 10h59 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Donc si le locataire actuel (location nue) accepte que son prochain bail (l’actuel finira quelques mois après la potentielle vente) devienne meublé, c’est bon. Même si les 2, 3 premiers mois étaient en nu.

Sinon, impossible de déduire les frais de notaire sad

Après, ça ne doit pas arriver souvent qu’un locataire en location nue accepte de passer en meublé..

Merci pour ces réponses

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#186 10/01/2017 11h11 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour, non seulement cela n’arrive pas souvent mais en plus, il va falloir être capable de prouver la réalité de l’opération.

Concrètement, vous allez devoir convaincre votre locataire de vous vendre son mobilier. Ou alors de tout mettre en garde meubles pour que vous puissiez garnir le logement.

Sans cela, le fisc pourra facilement requalifier le bail en location nue. A mon humble avis, un passage de nu à meublé doit se faire lors d’un changement de locataire.

Cordialement,

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#187 10/01/2017 11h18 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Oui cela semble en effet compliqué

Par contre pour changer de locataire, cela pourra se faire (au pire) dans 3 ans d’après ce que j’ai lu sur Pap.fr

S’il souhaite donner un congé pour vente à son locataire, le bailleur ne peut le faire que pour le terme du premier renouvellement du bail, sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans (six quand le propriétaire est une société). Il doit donc, au minimum, attendre la fin du bail en cours, plus les trois années du bail reconduit, pour pouvoir mettre un terme au bail du locataire et vendre le logement libre.

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#188 10/01/2017 11h22 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Si j’ai bien compris, vous achetez un appartement avec un locataire déjà en place ? 3 ans après la signature du bail et non pas 3 ans après votre achat.


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#189 10/01/2017 11h44 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Oui c’est tout à fait ça.

Je réfléchis à une offre pour l’instant et j’essaye de voir si il n’y a pas de moyen pour passer en LMNP rapidement et ainsi pouvoir déduire les frais de notaire.

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#190 10/01/2017 14h24 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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La résiliation par le bailleur d’un bail de location nue (loi 1989), c’est 3 ans après la signature du bail, et seulement si on a un réel motif pour le résilier (et vouloir passer le bien en location meublé n’est PAS un motif valable) (et résilier pour vendre si on ne vend pas réellement n’en est pas un non plus). Voir par exemple Résiliation du bail :  les erreurs à ne pas faire


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#191 10/01/2017 15h07 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Vous êtes en train de dire, que lorsqu’on achète un appartement dans lequel un locataire est déjà présent, il n’y a aucun moyen, si le locataire ne le veut pas, de le faire quitter les lieux, même après 3 ans.. ? roll

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#192 10/01/2017 15h14 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Djay a écrit :

Donc si le locataire actuel (location nue) accepte que son prochain bail (l’actuel finira quelques mois après la potentielle vente) devienne meublé, c’est bon.

Ca n’existe pas, un bail de location nue qui finit ! Le bail se renouvelle indéfiniment par tacite reconduction.

Les seules solutions sont :
que le bailleur donne congé à l’échéance. Seulement 3 causes sont acceptées :
- reprise pour vendre (mais le locataire est prioritaire à l’achat)
- reprise pour habiter (il faut vraiment y habiter ensuite)
- motif réel et sérieux (troubles répétés de voisinage par exemple).
Vu les délais et les conditions, rien ne s’applique dans votre cas.

Le locataire peut y mettre fin, avec 3 mois de préavis dans le cas général, 1 mois si licenciement ou équivalent. Mais s’il résilie pour ensuite signer un nouveau bail meublé, les impôts peuvent s’y intéresser… Le locataire peut aussi vous attaquer s’il finit par penser que ce n’est pas à son avantage.

Vous redécouvrez quelque chose de bien connu : on ne peut quasiment pas mettre dehors un locataire en location nue.

Dernière modification par Bernard2K (10/01/2017 15h15)

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#193 10/01/2017 15h17 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Si vous ne voulez ni vendre, ni occuper vous-même (ou un membre de votre proche famille me semble-t-il), et que le locataire respecte ses obligations, il me semble qu’il n’y a en effet aucun moyen.
Vous ne pouvez pas, par exemple, décider de changer de locataire parce que l’actuel ne vous plait pas, ni résilier le bail pour conserver le bien vacant.

Vous pouvez juste essayer de négocier avec le locataire pour que lui résilie le bail… (en échange de quelque chose).

Pourquoi donc croyez-vous qu’un bien immobilier se vend généralement avec une décote lorsqu’il est occupé ?


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#194 10/01/2017 23h04 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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DDtee a écrit :

Djay a écrit :

Si la location meublée est faite dès l’achat de l’appartement ?

C’est ça, si le bien est loué en LMNP au premier bail qui suit son achat.

Je rebondit sur votre commentaire dont je cherche la réponse depuis plusieurs jours.

Je comprends donc que l’on peut déduire les frais de notaire et d’agence d’un appartement dont la 1ère location suivant son achat est meublé avec un délai respectable j’imagine ?

Je suis dans cette situation ou j’ai acheté un bien que j’ai meublé pour louer en LMNP.
Il faut donc que je fasse mon POi dans les 15 jours de la 1ère location pour pouvoir déduire les frais de notaire intervenu quelques semaines auparavant ?

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#195 11/01/2017 09h45 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bernard2K a écrit :

Djay a écrit :

Les seules solutions sont :
que le bailleur donne congé à l’échéance. Seulement 3 causes sont acceptées :
- reprise pour vendre (mais le locataire est prioritaire à l’achat)
- reprise pour habiter (il faut vraiment y habiter ensuite)
- motif réel et sérieux (troubles répétés de voisinage par exemple).
Vu les délais et les conditions, rien ne s’applique dans votre cas.

Bonjour,

Comme on me l’a expliqué précédemment sur ce forum, des travaux incompatibles avec une occupation du logement constituent également un motif réel et sérieux, moins contestable que les troubles de voisinage.

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#196 11/01/2017 11h14 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Jo0505 a écrit :

[
Je comprends donc que l’on peut déduire les frais de notaire et d’agence d’un appartement dont la 1ère location suivant son achat est meublé avec un délai respectable j’imagine ?

Je suis dans cette situation ou j’ai acheté un bien que j’ai meublé pour louer en LMNP.
Il faut donc que je fasse mon POi dans les 15 jours de la 1ère location pour pouvoir déduire les frais de notaire intervenu quelques semaines auparavant ?

Voilà, c’est ça, au régime réel pour la première question.

Pour la seconde, la déclaration POi n’a aucun rapport avec le notaire, mais il faut la faire dans les 15j pour respecter la loi cela correspond à une date de départ pour la CFE. Il vous faudra ensuite faire déclaration sur le site des impôts pour cette même CFE.


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#197 01/02/2017 17h09 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

J’ai un immeuble mixte location vide (donc revenu foncier) et meublée (LMNP bic régime réel simplifié). Je me pose des questions sur l’affectation de certaines dépenses à l’une ou l’autre déclaration.

J’ai compris ce qui suit, mais je voudrais avoir confirmation :
- achat d’une imprimante : à mettre en charges déductibles sur le BIC ;
- achat d’une formation en ligne : à mettre en charges déductibles sur le BIC ;
- frais de déplacement : à mettre en charges déductibles sur le BIC pour les frais réellement engagés (le forfait de 20€ par local s’appliquant de toute manière aux revenus fonciers)
- achats d’outils pour bricoler dans les appartements : à mettre en charges déductibles sur le BIC ;
- les meubles fournis avec certains logement loués dans le cadre d’un bail vide ne sont pas déductibles (ils n’apparaissent pas sur le bail).

Qu’en pensez-vous ?

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#198 01/02/2017 17h41 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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robby77 a écrit :

- frais de déplacement : à mettre en charges déductibles sur le BIC pour les frais réellement engagés

Juste sur ce point, attention de compter les frais de carburant BAREME - RSA - BA - BIC - BNC (sous conditions) - Frais de carburant en euro au kilomètre - Barèmes applicables pour l’année 2015 beaucoup moins intéressant que les indemnités kilométriques BAREME - RSA - BNC - Barèmes d’évaluation forfaitaire du prix de revient kilométrique applicables aux automobiles et aux deux-roues motorisés Il semble que cet élément devient sensible pour le fisc.


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#199 01/02/2017 18h37 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Pour moi l’achat d’outils n’est pas déductible juste les matériaux, l’achat d’imprimante peut être passé dans les 20€ de frais généraux, pour les meubles dans les locations nu tout dépend des meubles.

Il faut bien voir avec ce qu’en pense le comptable.

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#200 01/02/2017 18h47 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Pour les meubles, il faut impérativement une facture (d’un particulier possible si achat petites annonces) à l’adresse du bien.


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