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#176 27/08/2014 22h29

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Jamais entendu parler de ça…  Voyez votre expert comptable!


Left the Rat Race in 2013

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#177 27/08/2014 22h43

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Cela me parait également plutôt étrange, je ne vois pas comment un déficit rattaché à une déclaration fiscale d’un particulier pourrait être "transmissible" ?

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#178 27/08/2014 22h49

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Ne parle-t-il pas tout simplement en terme alambiqués de l’amortissement du mobilier, qui sous réserve qu’il constitue effectivement une somme conséquente, doit probablement créer un déficit foncier suffisant pour ne pas payer d’impôt compte tenue de la faible durée d’amortissement ?

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#179 27/08/2014 23h07

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On ne peut pas parler de déficit foncier, on est en meublé. L’amortissement peut ramener un résultat positif à zéro. Mais là, il parle de racheter un déficit créé en début d’activité…  Apparemment il est le seul à savoir de quoi il parle…


Left the Rat Race in 2013

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#180 28/08/2014 00h21

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Je n’ai pas non plus entendu parler de ceci.

Peur-être que le vendeur souhaite céder une société (SARL de famille, SNC) ayant un déficit reporté, et j’ignore si le déficit suivra alors (voir un expert-comptable).


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#181 03/09/2014 20h00

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bonjour,

J’ai acheté des meubles pour meubler mon appartement :

Voici les questions:

Avec ma conjointe, nous avons une carte de fidélité à son nom nous avons payer avec des meubles chez conforama: même si c’est moi qui est payer les meubles, les facture sont aux noms de ma conjointe avec une adresse différente de mon domicile : nous étions en plein déménagement donc l’adresse de ma belle mère.

puis quand même les déduire des impôts?

j’ai une attestation de domicile de ma belle mère qui stipule bien qu’elle m’hébergeait pendant cette période mais se n’est pas à mon nom.

autre questions, j’ai signer le compromis le 12 juillet
j’ai commencé à acheté les meubles fin juin à cause des soldes….  sa posera des problèmes?

Merci de vos réponse

christophe


Maintenant je profite !!!

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#182 03/09/2014 23h40

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Vous ne "déduirez" pas ceci des impôts. Vous pourrez inscrire ces meubles (s’ils sont utiles à l’activité de location meublée) au bilan de votre activité de location meublée (Faites-vous assister d’un comptable PRO). Et si vous le faites, vous pourrez les amortir, ce qui diminuera le bénéfice (BIC) de votre activité de location meublée, ce qui pourra alors avoir un impact sur le montant de vos impôts.


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#183 04/09/2014 00h32

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Si vous voulez être rigoureux, faites un contrat de cession de ces meubles entre votre copine et vous.  Ainsi vous êtes irréprochable.

Garder les factures d origine.

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#184 17/01/2015 19h25

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Bonjour,

J’ai parcouru ce sujet et je l’ai trouvé intéressant, malgré un mélange entre déclaration BIC et revenus fonciers au départ.
D’ailleurs, sur le récap en première page de l’auteur initial, il y a une information que je n’ai pas réussi à confirmer de mon côté :

les frais de recherche de locataire et de correspondance (forfaitaire 20€) - See more at: ]LMNP : les déductions possibles en régime réel
Je sais que ce forfait est appliqué aux revenus fonciers dans la 2044, mais est-ce aussi le cas en activité LMNP ?
Je comptais aussi passer les frais d’agence et de notaire en amortissement sur 10 ans. Sur la déclaration 2033C, est-ce dans les immobilisations incorporelles qu’il faut le mettre ?

Merci, à bientôt.

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#185 04/02/2015 20h30

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Sfyter et ceux qui sont intervenus sur le point du "rachat de déficit"

je vois une hypothèse tiré par les cheveux : s’il s’agit d’une société qui a eu un apport en compte courant initialement (au lieu ou en complément d’un prêt classique), cette apport est passé en dette dans le bilan ; il ne s’agit donc pas d’un rachat de "déficit" mais d’une clause de rachat du "passif" ; l’acheteur accepte de l’acheter au vendeur dans le prix défini du bien (cela signifie que la dette lui sera transférée et qu’il devra la rembourser, en plus du montant versé à la signature)
L’intérêt est en effet, avec un CCA, de pouvoir, en cas de trésorerie sortir directement l’argent à concurrence du montant du CCA sans passer par la case IR et PS

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#186 07/02/2015 13h08

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Je poste sur ce fil sans être sur d’être sur le plus adéquat.

Ceci concerne la réduction d’impôts accordée dans la limite de 915e si adhésion à un CGA + frais de comptabilité, si moins de 32600€ de CA, dans le cadre du BIC réel.

Pour autant, la loi de finance de fin d’année semble changer la donne.

En contrepartie, ces dépenses deviendront des charges déductibles du bénéfice imposable de l’entreprise.

Si je comprend bien, la réduction d’impôt disparaît mais les frais de compta et d’adhésion à CGA (valable si bénéfice) peuvent apparaître comme des charges et donc faire partie des déductions…?

Autre point:

Suppression du délai de reprise de 2 ans. L’administration fiscale ne disposait que de 2 ans pour rectifier les déclarations de résultats et de taxe sur le chiffre d’affaires des entreprises adhérentes des CGA et des AA
Cette réduction à 2 ans du délai de reprise de l’administration fiscale est supprimée pour les délais de reprise qui prennent fin après le 31 décembre 2014 ; c’est donc le délai de reprise de droit commun fixé à 3 ans qui va s’appliquer.

Et enfin:

Resteront applicables aux entreprises soumises à l’IR selon un régime réel d’imposition et adhérentes d’un OGA la dispense de majoration de 25 % du bénéfice imposable et celle des pénalités pour les omissions révélées spontanément dans leurs déclarations par les nouveaux adhérents.

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#187 08/02/2015 16h07

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Jetes : allez voir ce file qui est plus adapté à votre préoccupation : LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ?
pour répondre brièvement : il a toujours été possible de passer en charge frais de compta + CGA (comme toutes autres charges ce qui est classique) ; la réduction d IR de 915 € vient en plus  (sous les conditions évoquées)

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#188 09/03/2015 10h04

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Bonjour à tous,

J’ai une question pour laquelle je n’arrive pas vraiment à trouver réponse….

A savoir que je loue un studio de 30m2 à 530 euros (HC) qui fait suite à une succession et une donation . Je n’ai donc aucun crédit dessus.

Ce studio est loué depuis 4-5 ans en meublé. Au niveau de l’imposition, je suis sur du micro-BIC.

Par contre je me pose la question, si le BIC réel ne serait pas plus intéressant. En fait c’est un calcul à faire. Et n’ayant pas d’intérêts à déduire, c’est pas sûre (peut être avez vous un avis).

Mais avant de calculer tout ça, j’en viens à ma question :

Ai je le droit de passer au réel et si oui, comment dois je procéder pour estimer la valeur du bien pour calculer le montant de l’amortissement, et surtout n’y a t’il pas une date à prendre en compte (date de la succession ? Date de la donation ?)

Pour info, ce bien a été obtenu en 3 temps :
- Donation partage de mes parents il y’a de cela + de 15 ans (donc nue propriété pour moi et usufruit pour eux)
- Puis décès de mon père en 2008 (j’ai donc reçu 50% de l’usufruit)
- Donation des 50% restants par ma mère (en 2012 de mémoire…).

Dernière info mon TMI est de 14%.

Merci à vous tous, car c’est pas super clair pour un néophyte.

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#189 13/03/2015 15h16

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Bonjour,

Savez-vous s’il est possible de déduire les intérêts d’emprunt d’un crédit à la consommation / prêt personnel en régime LMNP ?

Les banques que j’ai consultées ne souhaitent pas financer l’achat de l’électro-ménager et des meubles nécessaires pour équiper mon futur immeuble de rapport en meublé. J’hésite à financer cette dépense soit via le prêt personnel de Boursorama (10k€ sur 2 ans à 2,45%), soit sur mes fonds propres.

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#190 13/03/2015 15h31

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Absolument !

Le code des impôts ne fait pas de différence entre un prêt personnel ou un prêt immobilier… ce sont les banques qui le font.

D’une manière générale (peu importe qu’il s’agisse de revenus fonciers ou BIC), si vous empruntez pour payer une dépense déductible, les intérêts d’emprunt le sont aussi.

Voici le lien vers le BOFIP pour ce qui concerne la location nue : bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.
Pour les BIC, votre comptable devrait pouvoir vous le confirmer très facilement.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#191 28/03/2015 12h51

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Bonjour et merci pour vos précieux conseils,

Ce topic semble plus approprié pour ma question .

Dans le cadre du LMNP le principe de permanence des méthodes empêchent ils dans la cas ou les frais d’agence ont été passés en immobilisation de passer en charges les frais d’agence pour une seconde acquisition ?

Merci !

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#192 28/03/2015 18h01

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Je ne crois pas qu’il l’empêche.

Pour ma seconde acquisition (il y a qqs années, et comme LMP), il me semble que j’avais à nouveau le choix (même si j’ai passé les frais de ce type les 2 fois en charge).


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#193 17/04/2015 04h23

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Bonjour,
Ma compagne ma chargé de m’occuper de ses déclarations d’impôts.
Jusqu’ici cela n’était pas trop compliqué sauf que là, il y a un bien en LMNP.
Ce bien a été acheté en 2012. Ma compagne a commencé à le louer en septembre 2013.
Pour ces 4 mois, j’ai déclaré au forfait, ne connaissant pas l’existence du système réel, ou m’étant pris trop tard.

Pour les revenus de 2014, j’ai opté pour le réel.
Pour 2014, puis-je encore déduire toutes les charges uniques d’acquisition, étant donné que c’est la première année de déclaration au réel? Et pour les amortissements, est-ce que 2014 sera l’an 1, l’an 2 (car location débutée en 2013) ou l’an 3 (car bien acheté en 2012).

Merci d’avance,

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#194 17/04/2015 08h06

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A priori ce choix du microbic est irrévocable pour 2 ans.

LMNP | Micro BIC ou régime réel ?


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#195 17/04/2015 08h07

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GoodbyLenine a écrit :

Je ne crois pas qu’il l’empêche.

Pour ma seconde acquisition (il y a qqs années, et comme LMP), il me semble que j’avais à nouveau le choix (même si j’ai passé les frais de ce type les 2 fois en charge).

A titre personnel, j’ai une préférence pour passer tout ce qui peut l’être en charges. Les amortissements ne pouvant générer de déficit, j’utilise le principe "un tenez vaut mieux que 2 vous l’aurez" : A euros de charges feront économiser A x (TMI+15.5%) d’impôts et permettront du coup à A euros d’amortissement d’être reportés à l’année suivante.
si je les passe en amortissement dès le début, leur "effet" est réalisé sur plusieurs années. Je préfère donc prendre les billes au plus vite, notamment car on ne sait pas vraiment si l’imputation de la-dite dépense (en charges ou amortissement) sera toujours acceptée l’année suivante.

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#196 17/04/2015 10h52

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@Lemouz, assez d’accord avec votre principe que j’applique actuellement sur la location nue sauf que j’ai suffisamment d’intérêts d’emprunt reportables pour être en déficit pour les 3 années prochaines. Vous pouvez passer ce que vous voulez en charge (sans exagération ni malhonnêteté). L’administration fiscale ne vous dira jamais rien puisqu’un redressement ne vous fera pas passer d’un déficit à une situation où l’administration pourrait récupérer quelques euros.

Je compte faire la même chose en LMNP grâce aux amortissements.


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#197 17/04/2015 14h20

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@lemouz : Comme inconvénients potentiels à tout passer systématiquement en charges, il y a :
  1) certains déficits ne sont pas reportables éternellement (mais seulement 10 ans me semble-t-il);
  2) on peut préférer de ne pas imputer des déficits une année où on a des revenus déjà très faibles (en particulier pour quelqu’un dont les revenus varient beaucoup d’une année à l’autre).


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#198 27/04/2015 22h02

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Bonjour..

Je suis en train de faire ma déclaration lmnp 2014.

Je pensais déduire mes frais de notaire soit en charge soit sur 5 ans amortissable.

Je fais moi même la compta .
je suis aider par une expert comptable ( mère d un ami d enfance ) qui me dit que les frais de notaire sont amortissable sur 20 ans associé à l immeuble .

Donc prix du bien - 10% ( terrain ) + fdn = amortissement sur 20 ans

? En charge ou sur 5 ans c est illégal ?


Maintenant je profite !!!

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#199 27/04/2015 22h21

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La maman du copain se trompe…


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#200 27/04/2015 22h26

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je lui ai envoyé un mail pour confirmation … savoir si j ai bien compris …car quand je lui ai envoyé ma compta , j’ai passé les fdn en charge
Sinon le bien en lui même amortis sur 20 ans
le second oeuvre et cuisine ( elec placo plomberie sol … ) 10 ans
Les meubles et la peinture  5 ans


Maintenant je profite !!!

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