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#201 27/04/2015 22h29

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Gros oeuvre 40 ans structures, charpentes, voirie et réseaux divers

Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures  20 ans

Installations Générales et Techniques  (IGT)   15 ans  chauffage, la climatisation, les ascenseurs et la sécurité

Agencements 25 ans cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité

travaux 10 ans autre

mobilier 5 ans

frais d’achat 5 ans

Pour le terrain sur Cahors 10% c good.


Left the Rat Race in 2013

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#202 27/04/2015 22h37

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Merci…

c est fou … c est complètement différent de ce qu’elle me dit …. Par exemple l électricité et la plomberie c est 10 ans … elle M avait dit exactement  《 le second oeuvre c est 10 ans 》

Et 20 ans seulement pour le bien en lui même - 10%  alors que j étais parti sur une moyenne de 30 ans…

Il y a 1 mois j ai vu un expert comptable pour un devis… bref il M avait dit encore des durées différentes ….

Dernière modification par cricri77700 (27/04/2015 22h39)


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#203 27/04/2015 22h48

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A mon avis, amortir un immeuble sur 20 ans, ca risque de pas plaire au fisc….


Left the Rat Race in 2013

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#204 27/04/2015 22h56

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C est ça qui est bizarre … Chacun a ses chiffres …

Et persone arrive à répondre à cette question : sur quoi le fisc se base pour dire que la durée d amortissement n’est pas conforme ?

Les comptables et expert c. disent 《j ai l habitude je sais que c est ça 》

De base j étais parti sur :

30 ans pour le bien
15 ans pour le placo elec plomberie et les sol
10 ans pour la cuisine
5 ans pour les meubles et peinture
frais de notaire de 5 ans.


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#205 28/04/2015 11h26

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Lmnp amortissement : tout sur l’amortissement LMNP

Par exemple sur ce sit, il parle de 20 à 40 ans pour amortir l immeuble . Donc d âpres ce sit 20 ans est possible .

Je viens d en voir un autre qui parle de 50 ans .

les experts comptable , les différents professionnels immobilier , les investisseurs , les revues , divers source d information .

C EST DIFFERENT .

Sur quoi ce base le fisc ?


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#206 28/04/2015 11h38

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Un bâtiment ne s’amorti jamais dans sa globalité en LMNP mais par composants, avec des durées différentes pour chacun d’entre eux.

La doctrine fiscale peut évoluer au fil des ans, et considérer comme possible une fourchette d’années. Cela explique peut-être que vous trouviez des données différentes selon les sources (plus ou moins au fait).
Quand vous prenez un "vrai" cabinet d’expertise comptable, celui-ci a une assurance qui vous couvre si son interprétation est remise en cause par l’administration fiscale.

Dernière modification par DDtee (28/04/2015 11h39)


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#207 28/04/2015 12h02

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Un EC qui gère des LMP/LMNP m’a dit qu’il répartissait fonction du dossier et qu’il avait des règles d’amortissement qui passaient. Il m’a imposé aussi de passer par un CGA (comme quoi il n’a pas totalement confiance)

Il n’y a pas de règle et l’administration peut contester votre calcul. Mais les règles données par ZX-6R sont un bon compromis.

On peut aussi jouer sur la répartition pour un immeuble existant entre le gros oeuvre, agencement etc


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#208 28/04/2015 16h37

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Je suis d accord avec vous…
je trouve cela domage que le fisc ne publie pas quelque chose de concret .

sur cette exemple c est une expert comptable qui me dit de procéder ainsi , elle a son cabinet depuis 25 ans.. même si je dois avouer que c est bizarre ..
je lui ai envoyer un mail avec mes questions … je vous fais un retour rapidement .

Pour info c est juste un appartement pas un immeuble pour 2014.


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#209 28/04/2015 17h10

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cricri77700 a écrit :

Bonjour..

Je suis en train de faire ma déclaration lmnp 2014.

Je pensais déduire mes frais de notaire soit en charge soit sur 5 ans amortissable.

Je fais moi même la compta .
je suis aider par une expert comptable ( mère d un ami d enfance ) qui me dit que les frais de notaire sont amortissable sur 20 ans associé à l immeuble .

Donc prix du bien - 10% ( terrain ) + fdn = amortissement sur 20 ans

? En charge ou sur 5 ans c est illégal ?

Voilà ce que dit la documentation fiscale au sujet des frais de notaire :

BIC-IV-14320 s
Les frais d’acquisition d’immobilisation sont, selon l’option exercée par le contribuable, soit compris dans les charges immédiatement déductibles, soit rattachés au coût d’acquisition du bien et, le cas échéant, amortissables sur sa durée d’utilisation (PCG art. 213-8 et CGI ann. III art. 38 quinquies). L’option est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations. Une option distincte peut toutefois être exercée pour les titres étant précisé qu’une règle fiscale particulière est prévue pour les titres de participation acquis par des sociétés soumises à l’IS (n° 7575).
Les frais d’acquisition d’immobilisation concernés par l’option sont les droits de mutation et d’enregistrement, les honoraires du notaire, les commissions versées à un intermédiaire, les frais d’insertion et d’affiches ainsi que les frais d’adjudication.

Il y a donc un choix à faire en sachant que si vous les passer en charges et qu’un déficit est issu de cette constatation en charges, ce dernier ne sera reportable que pendant 10 ans et après sera perdu. L’inscription en immobilisations permet d’éviter ce genre de désagréments.

Concernant l’amortissement sur 20 ans, ce n’est pas si simple que cela puisqu’il faut amortir selon la méthode des composants (soit un éclatement de l’immeuble en différents postes avec des durées d’amortissement  différentes).

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#210 28/04/2015 17h16

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par contre c est possible de faire une moyenne pour la durée d amortissement d un bien ou immeuble … Le fisc est ok avec ça … tt les expert comptable que j ai pu voir ( 3 en fait ) mon tenue le même discourt.
après c est les durées 20 ans pour 1 30 pour l autre ect ect ….


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[+1]    #211 28/04/2015 17h17

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Concernant l’application de la méthode des composants, j’avais déjà mentionné l’existence d’un tableau avec des exemples de décomposition pouvant être utilisés cf. message 53 de cette file de discussion :

Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (3/5)

Oz a écrit :

Pour compléter mon précédent commentaire voilà ce qu’en dit la documentation Lefebvre :

Situation des immeubles

3000L’application aux immeubles de la méthode par composants comporte certaines spécificités que nous récapitulons dans la présente rubrique. En vue de la décomposition du patrimoine immobilier, il est recommandé, dans un premier temps, de classer les immeubles de l’entreprise en fonction de la qualité et de la nature de la construction puis, dans un second temps, de prendre en compte la nature des composants. La nécessité de décomposer les immeubles s’impose dans la plupart des situations, étant précisé que l’appréciation du caractère significatif des éléments qui le composent est menée indépendamment de l’activité principale de l’entreprise.

3005L’élaboration d’une typologie des immeubles en fonction de la qualité et de la nature de leur construction permettra ensuite d’établir une nomenclature des familles de composants. Ainsi, par exemple, une entreprise qui détient un patrimoine immobilier diversifié et substantiel peut classer ses immeubles selon leur nature : immeubles à usage industriel, commercial, d’habitation ou de bureau. Au sein de chacune de ces catégories des sous-distinctions peuvent être établies en fonction de l’ancienneté du bâtiment et, le cas échéant, de la qualité de la construction. Au sein de chaque catégorie d’immeubles ainsi définie, il importe que la décomposition soit homogène en fonction de leur affectation spécifique. Pour la définition de la liste des composants la plus adaptée, les entreprises peuvent s’appuyer sur des expertises externes menées par catégories d’immeubles.

3010La deuxième étape dans la décomposition de l’immeuble consiste à adapter la « décomposition technique » de celui-ci. Ainsi, pour un immeuble à usage commercial utilisé dans le secteur de la grande distribution (par exemple abritant un supermarché), les installations de sécurité et de surveillance peuvent être constitutives d’un composant autonome. Il en va de même pour un établissement bancaire. Ainsi, pour des immeubles de qualité moyenne, il pourrait être considéré que la façade ou la toiture ne devraient pas faire l’objet d’une utilisation différente de celle de la structure. Une solution différente peut être mise en oeuvre pour des immeubles de bonne qualité.

3015La définition de la liste exacte des composants peut être opérée en deux étapes. Après avoir déterminé des composants principaux (second oeuvre, équipements techniques, et aménagements intérieurs), l’entreprise peut envisager l’éclatement le plus opportun de ces éléments (équipements techniques et aménagements intérieurs notamment) en fonction des caractéristiques physiques et de l’affectation de l’immeuble.

3020Par ailleurs, s’agissant des immeubles, l’administration a admis que les entreprises peuvent se référer à deux études sectorielles, l’une réalisée par les organismes de logements sociaux et l’autre par la fédération des sociétés immobilières et foncières (avis CNC 2004-11 du 23-6-2004) (voir annexe à BIC-X-75200 s.).
Inst. 30 décembre 2005, 4 A-13-05 n° 36 ; BOI-BIC-CHG-20-10-10 n° 160, 12 novembre 2012.

Et pour la décompostion :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/363_363_dd.png

Dernière modification par oz (28/04/2015 17h19)

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#212 02/05/2015 09h06

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cricri77700 a écrit :

Je suis d accord avec vous…
je trouve cela domage que le fisc ne publie pas quelque chose de concret .

sur cette exemple c est une expert comptable qui me dit de procéder ainsi , elle a son cabinet depuis 25 ans.. même si je dois avouer que c est bizarre ..
je lui ai envoyer un mail avec mes questions … je vous fais un retour rapidement .

Pour info c est juste un appartement pas un immeuble pour 2014.

Comme promis,  je vous fais un retour.

L expert comptable me confirme la durée de 20 ans pour amortir le bien.
Concernant le fisc, si on lui dit qu on a un crédit sur 20 ans elle me dit que ça passe Pour elle c est logique car on met 20 ans pour le payer .

Pour les frais de notaire : en charge ou sur 3 ans.

Le second oeuvre 10 ans pas de problème .

… je reste quand même perplexe mais elle me dit qu elle a jamais eu de Pb ac le fisc en procédant ainsi…


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#213 02/05/2015 11h03

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cricri77700 a écrit :

je reste quand même perplexe mais elle me dit qu elle a jamais eu de Pb ac le fisc en procédant ainsi…

Pas de problème en étant contrôlé ou sans contrôles ? wink


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#214 02/05/2015 12h29

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Xd …. la elle me l’a pas dit …

Elle a sa boîte depuis 30 ans environs .. mais peut être pas bcp de client lmnp….

Du coup , cela m aide pas bcp … entre ce qu’elle me dit et ce que dit le forum ….

Dans le doute je vais rallonger ce qu elle me dit Sinon. ..


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#215 02/05/2015 15h55

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cricri77700 a écrit :

Pour les frais de notaire : en charge ou sur 3 ans.

Sauf erreur de ma part, ceci était possible il y a quelques (= plus de 8) années, mais n’est plus possible à présent, où les seules alternatives sont en charges ou amorti avec l’immeuble.
Je n’ai pas la référence du texte sous la main, mais mon expert comptable était formel…

Votre EC semble ne pas toujours faire évoluer sa pratique avec l’évolution des lois et textes similaires….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#216 25/05/2015 18h59

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Bonjour à vous,
Je loue depuis Aout 2014 un studio meublé, j’ai fais l’erreur de ne pas me déclarer en lmnp et donc je n’ai pas payé de CFE et je n’ai pas donc de SIRET. Je me réveille que maintenant …

J’ai fais pour 14k de travaux sur le bien. Il est loué depuis Aout 2014 à 370€ / mois.

Je me demande si je peux faire toutes les démarches maintenant (en retard), où bien si je dois plutôt déclarer en revenu foncier le studio et faire les démarches administratives mais à partir de Janvier 2015. (pour simplifier) Mais du coup que faire des travaux (facture de matériels + artisans qui date de 2014)

Idéalement j’aurais voulu amortir le bien + déduire les travaux sur mes revenus meublés…

J’ai déjà un T3 loué en nue, que je compte passer en meublé à partir de Juillet 2015.

Je vous remercie d’avance pour vos conseils et votre aide.
Bonne soirée.
Super11

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[+1]    #217 26/05/2015 10h26

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Si vous déclarez au foncier (le délai est celui de votre déclaration IR) vous êtes obligé de rester à ce régime durant 3 années. Cela ne vous empêcherais pas de déduire les travaux (au réel) mais d’amortir le bien, c’est certain. De plus, si vous avez un bail de meublé la situation n’est pas correcte légalement.

A votre place je plaiderais la clémence et l’ignorance auprès des impôts en demandant une déclaration BIC tardive (vous avez en gros 3 mois de retard pour l’expression du souhait et 1 mois pour la déclaration). Je courrais auprès du greffe du tribunal de commerce m’inscrire LMNP(en précisant bien date de début d’exploitation 08/14) et trouverais en expresse un comptable pour faire une déclaration au BIC.

Dans tous les cas vous n’auriez pas déjà du payer la CFE (exempt 1ère année, puis fin d’exercice ensuite)
Bon courage !

Dernière modification par DDtee (26/05/2015 10h34)


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#218 26/05/2015 13h46

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En revanche, pour les frais de comptable et d’adhésion à un CGA, je ne suis pas d’accord. D’après ce que j’ai compris (et j’aimerais beaucoup qu’un intervenant me le confirme). Jusqu’à 915 euros/an, ces frais vous sont remboursés sous forme de crédit d’impôt.

je vous confirme, cela vient en déduction immédiate de vos impôts (-685e EC+AGA) pour moi cette année.
Par contre c’est la dernière année! too bad…

sinon petite remarque:

si on met 3k€ de meubles

c’est pour un 60m² ? Je dirai plutôt 1Ke de meubles pour un studio (kitchnette: 300e, clic-clac: 200e, cabine douche: 200e, armoire, placard: 200e, table+1chaise: 100e) voilà c’est meublé.

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#219 26/05/2015 16h52

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Comment définit-on "année fiscale" ?
Est ce que je peux faire l’opération suivante:
je démarre une location en foncier régime réel au mois de Juillet 2015, je reste dans ce régime en  2016 et 2017.
Au mois de janvier 2018, je peux passer en meublé ou dois je attendre juillet 2018?

Merci

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#220 26/05/2015 17h28

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Non @Medium il s’agit de 3 années pleines, soit dans votre cas pas avant le 01/01/19


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#221 28/05/2015 17h08

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bonjour,

je profite de ce thread pour expliquer mon cas personnel et avoir des réponses à ma problématique (merci d’avance)

L’heure est à ma toute premiere déclaration d’impot pour l’année 2014.
Je suis propriétaire d’un appartement depuis septembre 2014 que je loue en location nue.

je comptais le déclarer au réel.

Sauf que j’ai recu le préavis du locataire actuel il y a un mois, il va quitter les lieux prochainement, et un autre va s’installer dans l’appartement que je vais louer en meublé (LMNP réel).
Dois-je le déclarer pour l’année 2014 en location nue ? oui puis je le déclarer en meubléé (en micro bic)

Si je le déclare en nue au réel pour les 4 mois de 2014, j’ai peur d’etre pénalysé ensuite pour le passer en LMNP réel l’année suivante (quid des amortissement des frais de notaires ?)

Merci d’avance pour votre retour et vos eclaicissements

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#222 28/05/2015 19h47

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C’est effectivement pénalisant mais il me semble qu’il n’y a légalement pas d’autre manière de faire que de déclarer en nu en 2014.
Vous vous êtes engagé pour 3 ans à ce régime, donc en passant en meublé avant ce délai vous devez "rendre" les éventuels avantages fiscaux (déficit).

Vous devrez déclarer le changement de régime (début d’activité LMNP) dans les 15 jours qui succèdent la signature du bail.
Les frais de mutation sont effectivement perdus en tant que charge récupérable par contre l’amortissement de la valeur du bien commence le jour de son exploitation.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#223 28/05/2015 20h17

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Merci DDtee.

Pour moi faire du meublé est avantageux car je ne payerais pas d’impôts les premieres années grace a l’amortissement des frais de notaires.

Si je dois passer de nu à meublé alors je perds cette déduction possible des frais de notaire, donc pas vraiment avantageux… Je dois donc revoir avec le futur locataire si du nu à la place du meublé l’intéressé (je pense que oui car la CAF subventionnera plus si ce n’est pas du meublé).

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#224 28/05/2015 20h43

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Bonjour,

Je croyais que c’était kif kif coté CAF entre nu ou meublé ?


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#225 28/05/2015 21h29

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Non c’est moins quand c’est meublė, il y a une pondération à cause des meubles

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