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Forums des investisseurs heureux

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#201 01/02/2017 21h06 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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@investisseur36 : sauf erreur de ma part, le forfait de 20€ concerne les revenus fonciers, pas les BIC. Non ? Idem en ce qui concerne les outils, mais je peux me tromper.

@DDtee : les meubles ont été bien séparés lors de la vente, donc je peux m’appuyer là-dessus.

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#202 01/02/2017 22h01 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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oui les 20€ c’est juste pour le foncier. Après déduire une imprimante en tant que tel pour son activité je trouve cela un peu limite, si le comptable accepte tant mieux. C’est un peu comme un outil, la limite passer les cartouches d’encres et le papiers seraient "plus facile".

Pour les meubles : ils ne sont peu être pas dans le bail mais peuvent être dans les états des lieux.
Si vous avez une estimation lors de la vente vous pouvez normalement amortir le montant pour ceux équipant les meublés.
Pour les meubles dans les locations nu vous pouvez seulement déduire que certains meubles (cuisine de mémoire).

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#203 31/03/2017 15h08 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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DDtee a écrit :

Pour les meubles, il faut impérativement une facture (d’un particulier possible si achat petites annonces) à l’adresse du bien.

Imperativement ? En êtes vous certains ?
Je viens d’acheter dans une enseigne suédoise un dressing que j’ai installé dans un appartement mis en location meublé .
La facture est établie à mon nom et à l’adresse de ma RP . Cela va t’il me poser problème ?

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#204 31/03/2017 15h16 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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en théorie cela peut poser problème. faites corriger l’adresse de facturation si vous pouvez ou produisez le ticket de caisse ou il n’y a pas d’adresse.

Il peut y avoir une tolérance préciser le dressing dans  l’état des lieux et prenez une photo, si vous avez un contrôle fiscal vous pourrez plaider la bonne fois.

Si en plus vous avez un compte dédié cela peut aider si vous avez payé avec le bon compte bien sur.

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#205 31/03/2017 15h34 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Merci,
je fais en ce moment justement établir des factures en pensant que le ticket de caisse n’étant pas systématiquement nominatif suivant les enseignes cela pouvait poser problème …

Les prochaines seront donc établies à l’adresse du bien qui les recevra .

Est-ce une obligation aussi pour les matériaux ou consommables (peintures etc) ? Est vous sur qu’un simple ticket de caisse suffise?

Pour le compte dédié , je ne l’avais pas envisagé . Question naïve mais il se rattache l’activité ou le bien ?

Pour les achats fait à un particulier via LBC par exemple , je crois qu’un exemple type circulait sur le forum mais je ne l’ai pas retrouvé . Si quelqu’un a un lien…

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#206 31/03/2017 15h54 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour, je n’ai pas dit qu’un simple ticket de caisse suffisait, la théorie c’est facture à l’adresse du bien.
Le ticket de caisse avec le débit sur compte dédié en parallèle pour une somme pas trop importante peut être accepté par le comptable. Il faut que se soit exceptionnelle.
Pour les matériaux c’est la même chose facture à l’adresse de travaux, avec photo avant/après pour montrer que les matériaux ont été utilisés.
Pour le compte il se rattache à l’activité, moi c’est la première chose que ma demandé la banque et le comptable. Cela permet à la banque de contrôler la pérennité et le cash-flow de l’activité et au banquier de simplifier sa déclaration avec un double contrôle facture débit plus facile à faire sur un compte dédié.

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#207 30/04/2017 23h37 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,
Please, aidez-moi. Donc si j’ai bon, on peut déduire la peinture, le papier peint.

Voilà, on a acheté un appartement et on a fait des travaux nous mêmes pour louer en colocation.
On a acheté beaucoup de matériel pour réaliser ces travaux. Donc, peut on déduire ? :
un escabeau
un outil multifonctions
un pistolet pour peinture
une scie
des tasseaux
colle papier peint
enduits de rebouchage, de lissage, pour bois
colle mastic
Rouleaux (pour peindre)
des vis
des poignées pour portes, pour placards

Nous faisons du meublé LMNP pour étudiant (en colocation). Ce qui signifie qu’il faut fournir aussi la vaisselle, les couettes, le bureau et internet etc tout pour que les jeunes n’aient rien à acheter

Donc, toujours la même question, peut on déduire ?
des bureaux
chaises
lampes
couettes
oreillers
draps
la vaisselle (et ustensiles comme fourchettes etc)
casseroles
aspirateur
fer à repasser
les armoires
la connexion Free internet
matelas
draps
canapé
table basse
meuble chaussures
meuble TV

Je sais que c’est liste un peu détaillée et que je prends de votre temps, mais j’ai vraiment besoin d’une réponse pour chaque.
Merci

Dernière modification par serp (01/05/2017 00h03)

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#208 05/09/2017 16h29 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Je souhaiterais savoir dans le cadre de la déclaration des charges réelles en LMNP (8 appts en gestion direct), dans quelles conditions l’usage de bien personnels, à des fins professionnelles, suivantes sont déductibles du bénéfice :

Utilisation dédiée d’une pièce de l’habitation principale
Taxe foncière, habitation, de cette pièce
eau, électricité, gaz, téléphone, internet, de cette pièce
assurance habitation, de cette pièce
mobilier de bureau, ordinateur
Utilisation du véhicule personnel

Merci

Édit modération: Merci de faire un minimum de recherches avant de poster une nouvelle discussion, message déplacé

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#209 05/09/2017 20h56 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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J’ai en effet parcouru de nombreux sujets dont celui-ci mais rien n’est précisé concernant la déduction des frais de gestion et plus précisément la déduction des charges concernant l’utilisation d’une pièce de l’habitation du LMNP ou de son véhicule pour cette gestion locative. La question a d’ailleurs été posé et aucune réponse n’a été apporté.

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[+1]    #210 06/09/2017 00h27 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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A mon avis : Vous pouvez déduire tout ceci …. sous réserve que ça corresponde vraiment à un usage exclusivement pour l’activité de location meublée. Ne pas abuser et faire preuve de bon sens évitera des ennuis futurs. (Et inutile de chercher un texte listant des items, quand c’est un principe comptable général, qui s’applique, comme ici)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#211 17/10/2017 19h28 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonsoir à tous,
J’ai parcouru les 9 pages de ce post avec un vif intérêt.
Il me reste cependant une petite question d’ordre…chronologique.

Imaginons le cas suivant :

1. J’achète un bien le 01/10/2017
2. Je fais des travaux dans le bien entre le 15/10/2017 et 30/11/2017
3. Je cherche un locataire que je ne trouve que le 15/01/2018 date de début du bail LMNP
4. J’envoie mon POi entre le 15/01/2018 et 31/01/2018

Est-ce que je pourrais naturellement passer en charges mes frais d’acquisition même s’ils sont sur l’année antérieure ? Quid de mes travaux ? Pourrais je les amortir également à partir de 2018 ?

Dois je déclarer quelque chose au titre de l’année 2017 alors que je n’ai aucun revenu et je ne vois de toute façon pas bien comment vu que je ne suis pas déclaré au titre de mon activité LMNP (puisque je n’envoie le POi que courant janvier 18) ?

Ou est-ce que je dois absolument faire démarrer un bail avant le 31/12 ?

Merci pour votre aide !

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#212 17/10/2017 19h42 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonsoir,

En gardant une trace de vos travaux, dates photos et de votre recherche de locataire entre le 30/11 voir avant et le 15/01, c’est à dire de toutes les réponses et échanges avec d’autres candidats n’ayant pas été retenus, vous pourrez justifier de la destination de votre achat : votre activité LMNP.

Je vous conseille de prendre un comptable sensibilisé au LMNP, il connaîtra tous ces points et pourra vous conseiller.

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#213 18/10/2017 10h22 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Aucun besoin de réaliser un bail ou de faire semblant de chercher un candidat en 2017. Avoir 3/4 mois de travaux avant de commencer à louer et de déclarer votre activité est tout à fait admis par l’administration fiscale.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#214 18/10/2017 13h17 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Pour compléter ma réponse : vous devez faire réaliser une compta dès 2017 avec prise en charge des amortissements et comptabilisation des travaux effectués en 2017.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#215 18/10/2017 17h33 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Merci pour ces conseils.
Ok, je fais envoyer la P0i avec une date de début d’activité antérieure à ma première facture (notaire, pour la promesse de vente). Donc ça m’amène à début juin 17 ! J’ai lu qu’il fallait envoyer 15 jours après le début d’activité, j’espère que ça ne posera pas problème…
Bonne fin de journée à vous.

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#216 18/10/2017 18h34 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Non, vous envoyez la P0i dans les 15 jours qui suivent l’arrivée du premier locataire, soit début 2018.
Vous faites une comptabilité à partir de l’achat du bien, avec travaux etc


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#217 18/10/2017 22h51 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Merci pour votre aide précieuse.
Pour la compta, pas de problème pour la faire depuis l’achat, mais est-ce que je vais pouvoir remplir une 2042 C PRO (je crois que c’est celle qui est nécessaire) au titre de 2017 si j’envoie une P0i en 2018 avec date de début d’activité en 2018 ?
Pour être clair, pendant tout le temps où j’attends le locataire pour envoyer la P0i, je n’ai pas de SIRET, donc je ne peux pas remplir la 2042 C PRO.
Merci !

Dernière modification par rlermi (18/10/2017 23h03)

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#218 04/01/2018 16h56 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Nouvelle sur le forum, je suis très intéressée par la liste des déductions possibles sur la déclaration au réel LMNP qu’il y a au début de ce post.
Je voudrais savoir : étant donné que la dernière modification de cette liste semble dater de 2012, est-elle toujours d’actualité avec les dispositions fiscales en vigueur ?

Merci !

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#219 18/04/2018 17h29 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour à tous,

Je suis en train d’acheter mon premier Studio ancien qui subira des travaux et sera par la suite loué en LMNP, déclaré en frais réels, pour en théorie s’équilibrer voir être bénéficiaire.

Cependant, plus j’en lis sur la déclaration en frais réels des LMNP moins je suis sûr de mes estimations sur ce que je pourrais déduire de mes revenus (globaux et/ou fonciers) et donc de mes impôts.

Pourriez-vous m’expliquer sur le cas ci-dessous les déclarations/calculs à faire?

Prix appartement : 58k
Loyers hors charges: 6k

charges de la 1ère année:
Notaire + agence :    12k
Travaux + mobilier:    15k
Charges, Taxes, etc:    2k
Sous-total charges : 29k

Intérêts d’emprunt: 1.5k
amortissements: 3k

Comme je le comprends, on peut déduire au loyer de 6k les Intérêts d’Emprunt et amortissements: 1.5k (=6000-1500-3000)
On vient y déduire les charges, ce qui donne le revenu foncier de : 0€ (=1500-29000 des charges).

Le reste des charges de la 1ère année est utilisable dans les 9 années qui vont suivre, à ces charges s’ajouteront chaque année les charges standard (~30% du loyer pour taxe foncière, copro…etc).

Et chaque année on déduira au 6k du loyer les IE, les amortissements, et les charges restantes, jusqu’à arriver à un loyer nul, nous amenant à une déclaration d’impôt identique à celle qu’on aurait sans cet appartement, est-ce bien ça?

Quelles charges (entre standard, travaux, notaire, IE, amortissements) sont reportables éternellement si pas utilisée une année?
Lesquelles permettent de générer un déficit ? (si c’est encore possible)

Sur certains sites/chaines/forums, j’entends parler d’un plafond de 10,7k pour la déduction des charges, est-ce encore applicable en 2018?
-  est-ce le plafond des charges que l’on peut déduire au loyer? je m’explique: si notre loyer est de 20k (…), amortissement et IE de 4.5k, alors je ne peux que mettre 10,7k de charges standards pour le diminuer, me faisant ainsi un loyer à déclarer de 4.8k (=20-4.5-10.7) ?
-  ou est-ce les charges que l’on peut déduire aux revenus (salaire) en plus d’avoir déjà utilisé des charges pour rendre nul le loyer?
-  autre chose encore?

Aussi, concernant les amortissements:
-   immobilier:
      -  la durée est automatiquement de 30 ans?
      -  seul 85% de l’appartement (en immeuble) est à prendre en compte?
-   mobilier:
      -  on en amortie 100%
      -  sur 10 ans? ou une autre durée?
-   peinture, isolation, autres travaux:
      -  peut-on les amortir?

Par ailleurs, achetant en 2018 (année « blanche »), les loyers touchés en 2019 ne seront naturellement pas imposés…
Mais les déductions des charges que j’aurai dû faire en 2019 sur les revenus 2018, sera donc portées sur les revenus 2019? (pour être sûr de ne pas perdre la grosse déduction de revenus que j’aurai eu sans année blanche)

Merci beaucoup, comme vous le voyez une mise au point s’impose.

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#220 18/04/2018 20h30 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Les charges sont reportables 10 ans, et les amortissements sans limite de durée.

Il n’y a pas de déficit en LMNP.

Vous devriez faire appel à un comptable, vous ne semblez pas très à l’aise avec la fiscalité, sinon Bercy va se régaler en contrôlant votre dossier.

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#221 18/04/2018 20h54 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Quels sont les livres / sujets que vous avez déjà lus ?
Visiblement vous confondez encore BIC et revenus fonciers.

En LMNP vous fonctionnez comme une société. Vous avez des dépenses, que vous allez retirer de vos bénéfices.
Vous n’êtes pas en foncier, avec la limite des 10700€.

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#222 18/04/2018 22h29 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour à tous,
Je me permet d’intervenir sur ce post pour moi-même poser une question qui a un lien avec celui ci.
En effet je suis LMNP depuis l’an dernier suite à l’achat d’un immeuble de rapport et mon comptable m’a établi récemment mon premier bilan, mais il y a un point où je n’était pas d’accord avec lui : selon lui les frais d’agence ne peuvent pas s’imputer en charges ni être déduit en amortissement car ils sont à la charge du vendeur, mais au final c’est bien moi qui les ai payés sur le prix total de l’acquisition (même si après c’est bien le vendeur qui a réglé l’agence immobilière)
Est ce que j’aurai du lors de l’achat faire spécifier sur le compromis que les frais d’agence soient à ma charge et non celle du vendeur pour pouvoir les déduire en charge ou est ce que c’est mon comptable qui se trompe?
Je vous remercie grandement si quelqu’un a la possibilité de m’éclairer sur ce point, peut être que d’autres se sont retrouvés dans le même cas que moi

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#223 19/04/2018 00h05 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Il me semble que j’avais retenu que ceci (frais de notaire, frais d’agence à l’achat) ne sont des charges que pour un LMP, et que pour un LMNP ça majore le prix d’achat (donc impacte les amortissement et le calcul de plus-value quand on revend). C’était il y a 15 ans, quand je suis devenu LMP, un des principaux avantages du statut LMP (vs LMNP) (d’autant que ça générait un déficit déductible du revenu global, pour un LMP). J’ignore si la situation actuelle est identique.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#224 19/04/2018 06h31 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Les sites indiquent que c’est déductible

LMNP régime réel - Les charges et amortissements déductibles Je déclare mon meublé

Le régime réel d?imposition en LMNP, quelles charges déductibles ?

Je n’ai pas trouvé de site indiquant le contraire.

Mon EC a passé les frais d’agence en charge sans souci.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#225 19/04/2018 07h25 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Julien647 a écrit :

les frais d’agence ne peuvent pas s’imputer en charges ni être déduit en amortissement car ils sont à la charge du vendeur, mais au final c’est bien moi qui les ai payés sur le prix total de l’acquisition (même si après c’est bien le vendeur qui a réglé l’agence immobilière)

Si, en tant qu’entreprise, j’achète une machine 1000 à un revendeur qui l’a payée 800, je ne dois pas amortir seulement 200 au motif que le vendeur a déjà payé les 800 ! Je la paie 1000, j’amortis 1000.

Ou encore : j’achète une machine 1000 dont 100 de frais d’expédition (payés par le vendeur mais refacturés). OK, je n’amortis que 900, mais j’ai 100 en charges (les frais d’expédition sont dans un compte différent). Même si c’est le vendeur qui a payé les frais d’expédition, ils ne sont pas gratuits pour moi, donc je les compte en charge.

A mon sens, les frais d’agence sont forcément inscrits dans votre compta :
- si on considère que c’est le vendeur qui paie les frais d’agence, alors c’est le prix d’achat FAI qui sert de base à l’amortissement.
- si on considère que la valeur du bien est le prix net vendeur, alors les frais d’agence sont une charge. Cela dit, charge de plus de 500 € et non récurrente, il faut l’amortir aussi me semble-t-il.

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2018 07h32)

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