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#226 19/04/2018 10h00 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour, il ne faut pas confondre ce qui se fait dans la pratique et ce qu’il en est comptablement.

Il est vrai que dans la pratique le prix de vente est majoré des frais d’agence quand le vendeur va les payer pour qu’il ai toujours le même "net vendeur". L’acheteur à l’impression de les payer dans tous les cas.
Mais en temps qu’acheteur, si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, alors vous n’en passerez ni en charges ni en amortissements. Vous achetez un bien 150k, vous amortissez sur 150k qui est la valeur du bien, peu importe que derrière le vendeur récupère 142k et paye 8k d’agence.

Si les frais d’agence sont à charge acquéreur, l’annonce ou l’agent immo vous présentera un bien FAI de 150k, vous achèterez un bien à 142k et vous réglerez 8k de frais d’agence. dans ce cas 2 options sont possibles, soit vous incorporez les frais d’agence à la valeur de l’immeuble et vous amortissez l’immeuble sur 150k (idem cas 1), soit vous amortissez l’immeuble sur 142k et passez 8k en charges.

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#227 19/04/2018 10h12 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

j’avoue ne pas avoir lu les 10 pages : je pensais que les charges de copropriété étaient a déduire intégralement, me trompe-je ?

si quelqu’un peut éclaircir ce point svp.

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#228 19/04/2018 10h41 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour et merci pour vos réponses Bernard et MichMouch, effectivement mon comptable a bien intégré les frais d’agence payés par le vendeur dans mon amortissement  de l’immeuble, mais j’avais toujours lu ici sur ce forum ou ailleurs que l’on pouvait passer les frais d’agence en charge (ce qui représente 6000euros dans mon cas j’aurais bien aimé pouvoir en bénéficier pour payer des impôts moins rapidement), mais je n’avais jamais lu que c’était à la condition que les frais d’agence soient à la charge de l’acquéreur et non du vendeur.
Je le saurai pour la prochaine fois..

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#229 19/04/2018 10h55 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Les frais d’agence sont à la charge du vendeur, vous êtes l’acquéreur, vous en avez pas la charge, donc vous ne les passez pas en charges ^^

En fait vous n’avez pas de notion de frais d’agence à avoir, vous achetez un bien à un prix, qui est le prix du bien, et vous l’amortissez. Rien de plus rien de moins.

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#230 20/04/2018 15h17 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour je pense qu’il manque, pour la première année, les meubles faisant partie du compromis de vente

C’est évoqué ici : LMNP : stock d’amortissements en LMNP, comment amortir en LMNP ?

Dernière modification par Garfield1983 (20/04/2018 15h19)

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#231 20/04/2018 16h24 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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amoilyon a écrit :

Quels sont les livres / sujets que vous avez déjà lus ?
Visiblement vous confondez encore BIC et revenus fonciers.

En LMNP vous fonctionnez comme une société. Vous avez des dépenses, que vous allez retirer de vos bénéfices.
Vous n’êtes pas en foncier, avec la limite des 10700€.

Beaucoup de sites internet principalement, des youtubers, mais aussi des textes de lois… je trouve que globalement ces derniers ne sont pas si clairs car pas toujours exactes/complets ou tout simplement pas à jour… ou alors je ne suis pas tombé sur les bonnes infos.
Aussi je ne suis pas du milieu et met certainement plus de temps que d’autres à assimiler les bonnes pratiques.

Merci pour l’éclaircissement en tout cas!

Donc toute mon histoire est bonne si on s’arrête avant les 10700€ du foncier.

Quid de l’amortissement? on compte le mobilier d’une part et l’immo d’autre part, chacun avec une durée générale d’amortissement prédéfinie (respectivement 10 et 30 ans)?

Merci Trahcoh, je suis justement là pour être un peu plus à l’aise sans passer par un comptable tant que la situation est encore simple, c’est juste que j’avais besoin d’élaguer parmi la diversité des infos trouvées…

Dernière modification par tiber33 (20/04/2018 16h27)

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[+2]    #232 20/04/2018 18h50 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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@tiber33 :

non, tout ce qui est avant 10700 dans votre texte n’est pas bon. vous faites beaucoup d’erreurs de vocabulaire et de concepts.

Déjà, en location meublée, vous êtes imposé en BIC. On raisonne donc comme une entreprise : "recettes", "charges". Si vous êtes au réel, ajoutez : "amortissements". Bannissez donc de votre vocabulaire : revenu foncier, déficit foncier, etc.

Recettes = tout ce qui rentre : loyers CC (et non pas HC) et autres recettes possibles (indemnité d’assurance par exemple).
Charges : tout ce qui sort.
Amortissement : tout ce qui est un investissement durable (par opposition à une charge récurrente). Par exemple, vos 15 k€ de travaux s’amortissent. Cf notamment : LMNP : différences entre charges et amortissement ?

Sur l’amortissement : la valeur de votre bien est ventilée en "composants" : le terrain (ne s’amortit pas), le gros oeuvre (s’amortit sur une durée longue), etc. jusqu’aux meubles qui ont la durée la plus courte.

Pour chaque composant, il n’y a pas une durée unique et gravée dans le marbre. Il y a plutôt une fourchette, qui va être communément admise et n’est pas susceptible d’être remise en cause par l’administration fiscale. Par exemple, pour des meubles, c’est entre 6 et 10 ans. C’est votre expert-comptable et/ou vous qui choisissez la durée à retenir pour chaque composant. Mais votre choix est limité car, plus on est "dans la norme", moins on risque un redressement fiscal.

Sur ce sujet, lisez : Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?

Enfin, en LMNP, votre déficit éventuel peut être reporté 10 ans et ne peut être déduit que des revenus de même nature. Il va donc falloir avoir du revenu BIC positif, les années suivantes, pour "consommer" ce déficit reportable. Mais comprenez qu’il n’y a pas de raison d’y avoir un déficit énorme, si vous amortissez vos dépenses comme vous y êtes obligé par les règles comptables.
Exemple avec vos 15 k€ de travaux :
1) vous ne les amortissez pas, vous avez 15k€ de dépenses la première année (en plus de toutes les autres dépenses), ça vous fait un déficit énorme la première année et vous vous dites "ouh là là, est-ce que je vais réussir à consommer tout ce déficit avant la limite des 10 ans de report" !
2) au contraire, vous les amortissez, et il se trouve que ces travaux sont sur des composants qui s’amortissent sur 15 ans. Ca ne vous fait plus que 1000 € par an, pendant 15 ans. Vous voyez que la perspective d’avoir un déficit abyssal s’éloigne, lorsqu’on amortit les dépenses conformément aux règles.

Sur la recherche d’informations : manifestement, papillonner sur plein de sites, de Youtube à Legifrance, n’est pas la bonne méthode. Pour bien comprendre, vous auriez intérêt à lire UNE (ou deux…) source d’information bien structurée, et de la lire plusieurs fois jusqu’à ce que vous ayez bien compris, plutôt que de vous disperser entre des sources diverses, de qualité variable voire douteuse (youtube…). Entre youtube (facile d’accès mais imprécis) et le texte de loi sur legifrance (précis mais difficile à comprendre), il y a de très bons sites de vulgarisation :
LMNP - avantages fiscaux - Loueur en meublé non professionnel : avantages fiscaux | De Particulier à Particulier - PAP
Les 6 avantages du statut de LMNP Je déclare mon meublé
Location meublée non professionnelle (LMNP) : régime fiscal
et le blog patrimoine cité plus haut dans ce message.

Si vous lisez attentivement ces sites, ou disons au moins 2 d’entre eux, ou bien, encore mieux, le livre de Me Le Boulc’h dans sa dernière édition, vous saurez tout ce qu’il y a à savoir sur le sujet de la location meublée et de sa fiscalité.

Dernière modification par Bernard2K (20/04/2018 19h26)

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#233 30/04/2018 16h41 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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@Bernard2k: merci beaucoup pour votre réponse très complète ainsi que les liens transmis.

En conséquence, je pense passer en:
-charges les taxes, frais d’agences (qui rentrent dans ce cadre), intérêts d’emprunts, notaire, agence & courtier.
-amortissements: travaux (15 ans), mobilier (7 ans), cuisine/sdb (10 ans), immobilier (85% du coût d’achat sur 30 ans)

Aussi, de visu, il semble que dans mon cas, au bout de 13 ans je n’aurai plus de charges à reporter d’une année à l’autre car tout sera utilisé chaque année, les amortissements existants encore étant de moins en moins importants.

J’imagine qu’avant même cette date des 13 ans où cet appartement me fera payer des impôts, j’aurais déjà eu à refaire des travaux (pour l’appartement ou l’immeuble) qui feront chuter les recettes et rendront le régime réel toujours plus intéressant que le micro-BIC (et ses 50% d’abattements), je me trompe?

Régime réel étant intéressant à garder pour de futurs achats et mises en locations…

Merci,

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#234 09/05/2018 14h53 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour et merci pour cette fil fort instructive, même si j’avoue ne pas avoir tout lu. Le dernier message de Bernard2k est particulièrement intéressant et me laisse deviner la réponse à la question que je vais vous poser, mais je vous la pose quand même car c’est toujours le devoir de justification qui paraît compliqué.

J’investis dans ma région natale mais vit à quelques 800 kms de celle-ci. Pour mes signatures chez le notaire, travaux etc. je prends l’avion. Je passe généralement une semaine sur place, je fais ce que j’ai à faire pour l’appartement mais profite évidemment aussi de mes proches sur place, du soleil, du temps de loisir.

Puis-je déduire de mes recettes les charges de transport sans craindre le fisc ? les montants ne sont pas exorbitants (quelques centaines d’euros annuels), mais comment justifier d’y être allé POUR mon activité LMNP ? En jouant au jeu des correspondances avec les dates de signature/factures travaux, cela suffirait-il ? Mais si aucune facture n’existe, dans le cas d’un déplacement pour visiter des appartements par exemple (sans passer par une agence), comment procéder ?

Autre chose, si le déplacement se fait avec ma compagne, puis-je également déduire sa part ? Quelque part, elle s’y déplace pour m’assister/aider même si cela pourrait très vite s’assimiler à des vacances sur le papier… surtout sur la Côte d’Azur (et pourtant, ma compagne vous affirmerait le contraire). Qu’en serait-il des factures d’hôtel si j’avais à me loger sur place ?

Si quelqu’un à de l’expérience à ce sujet, je suis preneur !

Dernière modification par Dicci (09/05/2018 14h54)

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#235 09/05/2018 17h01 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Pour rappel, l’exploitation en LMNP étant imposé en BIC, si vous optez pour le régime réel, tous les frais engagés dans l’intérêt direct de l’exploitation sont déductibles.

Frais de transport : Déductible si le déplacement est effectué uniquement pour les besoin de l’activité. Dans le cas ou vous utilisez cette semaine pour visiter la région ou votre famille, il serait de bon ton d’appliquer un coefficient afin de ne pas déduire une "part personnelle" du déplacement.

Frais d’hôtel: Idem.

Frais concernant votre compagne, avez vous acheté à deux et exploitez vous en communs ?
Sinon non.

Pour les justificatifs en effet la correspondance en les dates de signatures des baux/actes sera primordiale. Pour les déplacements ou vous n’effectuez que des visites, des échanges de mail, ou de texto, fixant des dates de visites ou de rdv pourront être fourni pour justifier la raison du déplacement.

Dernière modification par MichMouch (09/05/2018 17h02)

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#236 09/05/2018 17h15 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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tiber33 a écrit :

Aussi, de visu, il semble que dans mon cas, au bout de 13 ans je n’aurai plus de charges à reporter d’une année à l’autre car tout sera utilisé chaque année, les amortissements existants encore étant de moins en moins importants.

Il vous faut simuler les charges année par année pour déterminer le résultat. Si vous faites une remise état complète, vous pouvez minimiser l’entretien les premières années, mais au delà de 10 ans, vous pouvez estimer qu’il faut rénover à nouveau et remplacer la plupart du matériel

Dernière modification par lachignolecorse (09/05/2018 17h22)


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#237 22/05/2018 21h00 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour la communauté,

Cherchant des infos sur les travaux en LMNP et les déductions possible je n’ai pas trouvé mon bonheur et je pense que pas mal de personnes se demandent qu’est ce qui peut être déduit ou non.
C’est pour cela que j’ouvre une discussion sur les travaux déductibles.
Toutes les infos serons visibles sur le 1er poste que je mettrais à jour au fur et à mesure de vos questions/réponses.

---------- PRINCIPE ----------
1 - Je choisis la catégorie (si elle n’existe pas je propose une catégorie)
2 - Je pose ma question ou donne un exemple de la forme

Pour commencer voici une liste basique que je mettrais à jour en fonction des réponses :

---------- STRUCTURE ----------
1S - Ajout d’une extension =>
2S - Suppression d’une extension =>
3S - Aménagement d’un grenier =>
4S - Ajout d’une fenêtre =>
5S - Suppression d’une fenêtre =>
6S - Ajout d’une cloison =>
7S - Suppression d’une cloison =>
8S - Suppression d’une ouverture =>

---------- PLOMBERIE ----------
1P - Remplacement de tuyaux =>
2P - Installation de tuyaux =>
3P - Remplacement d’évacuation existante =>
4P - Installation d’évacuation non existante =>

---------- ELECTRICITE ----------
1E - Remplacement de prises, interrupteurs, … =>
2E - Installation de prises, interrupteurs, …  =>
3E - Remplacement d’un panneau électrique =>
4E - Installation d’un panneau électrique =>
5E - Installation d’un compteur EDF pour chaque logement (suppose qu’auparavant il n’y avait qu’un seul compteur commun) =>

---------- FINITION ----------
1F - Remplacement d’un revêtement au sol, sur le mur, … =>
2F - Installation d’un revêtement au sol, sur le mur, … (donc nu de base) =>
3F - Peinture des murs, plafond, … =>

Si vous avez des réponses n’hésitez pas à poster, ça pourra nous être utile.
Si vous avez des exemples plus complexe c’est top, c’est toujours bon d’avoir le plus de connaissance possible.

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#238 22/05/2018 21h14 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Vous avez mal cherché 😉 : c’est ici


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#239 23/05/2018 08h29 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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De plus je vous ai déjà répondu ici Tinade : étude de cas immobilier (achat avec ou sans travaux ?) :

La durée de l’amortissement des travaux dépend de leur nature. Si votre EC considère que l’électricité s’amortit sur 15 ans, vos travaux d’électricité seront amortis sur 15 ans.

Faire des travaux n’implique donc pas une durée d’amortissement plus longue ou plus courte que s’il n’y avait pas de travaux ; ça dépend de la nature des travaux.

Avec ou sans travaux, ce sont les principes généraux de la comptabilité qui s’appliquent :
- amortissement par composants ; voir par exemple cette page : Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? sachant que la durée de chaque composant n’est pas inscrite dans le marbre, ce n’est pas une durée fixée mais plutôt une fourchette de durée "raisonnable" qui peut être acceptée par l’administration fiscale.
- sur le seuil de 500 € pour savoir si c’est une charge (de l’année) ou un amortissement, voir ce fil : LMNP : différences entre charges et amortissement ?

Dernière modification par Bernard2K (23/05/2018 08h32)

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#240 23/05/2018 21h50 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour/bonsoir à tous,
Une question me taraude dans la tête, si j’achète un bien immobilier brut (juste les murs en pierre/parpaing/brique/…) le fait de l’aménagé est t’il considéré comme des travaux de réhabilitation ou d’amélioration/réparation ?
De plus du coup est ce que les travaux seront amortissables par composants ? (toiture, agencement, placo, …). Pour moi la réponse est oui mais je préfère avoir l’avis d’expert
Merci

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#241 23/05/2018 21h57 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour.

Oui en meublé et non en nu.


Bye bye la rat race :)

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#242 23/05/2018 22h00 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Je ne suis pas "l’expert" mais je vous confirme qu’en partant d’un bien délabré, l’ensemble des travaux peut être pris en compte car c’est considère comme de l’entretien. Par contre, les travaux d’agrandissement, ou si on ajoute des compteurs edf suite à un découpage ne sont pas de l’entretien donc ne peuvent être pris en compte. Pour les travaux pris en compte, vous amortissez les factures par "composant". Et tout ce qui est inferieur à 500€ est passé en charge.


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[+1]    #243 23/05/2018 23h22 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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lachignolecorse et tonyhr : vous confondez avec la location nue (revenus fonciers). En location meublée imposée en BIC au réel, il n’y a pas de notion de travaux d’amélioration, réparation, agrandissement etc. En meublé, tout est éligible. Le bailleur en meublé est une entreprise, tout ce qui est investi pour l’outil de travail de l’entreprise (à savoir le bien loué meublé) est une charge ou une immobilisation à inscrire en comptabilité.

Que vous achetiez un bien à 100 k€ en bon état, ou que vous achetiez un bien à 20 k€ et fassiez 80 k€ de travaux dessus, vous aurez les mêmes amortissements à peu de chose près.

Dernière modification par Bernard2K (23/05/2018 23h27)

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[+1]    #244 24/05/2018 08h10 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Pas vraiment Bernard.

Enfin cela dépend des travaux.
En meublé:
Un bien à 100 000 euros sans travaux sera amortie sur une durée 2 à 3 fois plus longue que un bien à 20000 euros avec 80000 euros de travaux ( dans la plupart des cas du second oeuvre donc 10 ans )


Bye bye la rat race :)

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#245 24/05/2018 08h56 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bernard2k a raison. En meublé, tous les travaux sont déductibles y compris ceux que j’avais exclu de mon message initial.


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#246 27/05/2018 14h09 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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cricri77700 a écrit :

Pas vraiment Bernard.

Enfin cela dépend des travaux.
En meublé:
Un bien à 100 000 euros sans travaux sera amortie sur une durée 2 à 3 fois plus longue que un bien à 20000 euros avec 80000 euros de travaux ( dans la plupart des cas du second oeuvre donc 10 ans )

C’est à chacun d’opérer sa décomposition, en fonction des caractéristiques intrinsèques du bien. Théoriquement tous les cas de figure sont donc presque envisageables, comme un bien à 20000 euros avec 80000 euros de travaux de second oeuvre. En théorie, çà peut arriver. En pratique beaucoup moins cependant et les grilles de tous les biens qui font l’objet d’un amortissement convergent certainement pour la plupart d’entre eux au niveau du poids des composants et de la durée d’amortissement de chacun d’entre eux.

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#247 30/05/2018 01h52 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour à tous,
Pour mon nouveau bien lmnp, j’ai souscrit sur jedeclaremonmeuble.com pour la liasse 2017. Sur leurs conseils, j’ai fait la déclaration p0i à la date d’achat (avec plusieurs mois de retard) et non à la date de location, afin d’amortir les frais d’acquisition. Le fait est que ça n’a pas posé de problème et que j’ai bien reçu mon n° de SIRET ; je m’apprête donc à valider la liasse 2017, avec un peu de retard (le temps de recevoir mon numéro de SIRET).
Pour info, la ventilation par composants qu’applique jedeclaremonmeuble.com, pour un bien construit avant 1950 est par défaut (modifiable) :

Aménagements intérieurs : 19% - 12 ans
Etanchéité : 7% - 25 ans
Gros oeuvre : 45% - 75 ans
Installation électrique : 6% - 30 ans
Terrain : 15% - 0 ans
Toiture : 8% - 25 ans

____________________

Une question : l’achat a été fait à 110%, les frais de dossier du crédit n’ont donc pas été payés à proprement parler mais intégrés au capital à rembourser. Ai-je quand même le droit de les compter en charges la première année ? Même question pour la caution aussi, fait-elle d’ailleurs partie intégrante des frais de dossier ?

Dernière modification par Golliwogg (30/05/2018 02h09)

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#248 21/07/2018 13h33 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Je pense que vous pouvez passer ces frais de dossier en charges.
C’est un peu comme pour les frais de notaire sur un financement à 110% : Vous avez une charge la 1ère année que vous financez par le crédit et vous déduisez les intérêts payés dessus par la suite.

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#249 08/08/2018 14h53 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

La signature finale approche à grand pas, et j’ai maintenant une bonne vision de comment procéder par la suite (un gros fichier excel simulant année par année la part de charge, amortissement à passer, tout en surveillant les 10 années de glissement des charges… etc etc, mais je sais que des aspects sont à éclaircir)

J’aimerais éviter de passer par un comptable et de bien prendre en main tout le sujet, pour se faire je doute sur 3 points, peut-être avez vous déjà les réponses, n’hésitez pas à me corriger, je me doute que ça peut piquer les yeux de certains…

-mix de charges et amortissement:
puis-je, chaque année, équilibrer les recettes générées avec un mix de charges que j’adapte au montant de mes amortissement (qui sont tjrs inférieurs aux recettes)?
par ex: sur la 1ère année N, j’ai 12k de charges, et 0,8k d’amortissements, pour une recette de 2,3k.
puis-je choisir de maintenir mes amortissements chaque année (ie 0,8k l’an N), et de compléter avec les charges (1,5k), afin d’obtenir une recette nulle?  comme ça je ne décale pas les amortissement et ai juste à m’assurer que les charges de l’année N soient bien écoulées l’année N+9 (idem pour les charges des années suivantes)?
Ou alors je suis obligé de d’abord écouler toute les charges supérieures aux recettes, avant d’introduire les amortissements? c’est un cas qui ne m’arrange pas car étale les réduction d’impots sur un plus
grand nombre d’années…

-amortissement:
dans l’idée, je compte amortir (en linéaire) les travaux (sur 15 ans), le mobilier (7 ans), la cuisine & SdB  (10 ans), et l’immobilier même (85% du cout d’achat sur 30 ans): tout était à refaire et à meubler…
Les 1ers points me semblent bons, mais le dernier m’échappe, surtout si on s’en réfère à ce lien que Bernard2k met en avant: https://www.leblogpatrimoine.com/immobi … ublee.html
il n’est ici plus mentionné les 15% du terrain, je comprend qu’on amortie 100% du bien, réparti en composants…
ça voudrait dire que, pour un bien acheté 100k, j’amorti 40k de ce bien sur 50 ans (gros oeuvre), 20k sur 30 ans (façade), … etc ?
ou alors la même démarche mais pour 85% de ce bien?

-Aussi, si un ravalement de façade venait à se faire, j’ai le droit de rajouter cette ligne aux amortissements ou charges (à moi de voir)? je veux être sûr que ce type d’action n’est pas déjà inclus dans l’amortissement de mon bien (que ce soit 85% ou 100% de sa valeur d’achat)

Merci pour votre temps,
Tiber33

Dernière modification par tiber33 (08/08/2018 15h23)

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[+1]    #250 08/08/2018 15h21 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Pour toute acquisition immobilière, vous devez passer par un notaire, seul à même de faire ce qu’il faut pour que le nécessaire soit fait au niveau du service de publicité foncière.

Je vous recommande chaudement de faire appel à un professionnel (expert-comptable) pour se charger du suivi comptable de votre activité de location meublée, et des procédures déclaratives associées (et les réponses aux questions du fisc), même si ça ne vous dispense pas de faire vous aussi un suivi fin et d’essayer de tout comprendre/maîtriser. 

A mon avis :
    - vous ne pouvez pas, chaque année, équilibrer les recettes générées avec un mix de charges adapté au montant des amortissements : de manière générale, la comptabilité enregistre les données chiffrées permettant de refléter une  activité économique et ses conséquences, et vous ne pouvez pas ajuster vous-même ces données chiffrées à votre gré pour obtenir le résultat que vous souhaitez. Pour reprendre votre exemple : si vous avez 12k de charges, 0,8k d’amortissements, et 2.3k de recettes, vous aurez un résultat comptable de -10.5k (-12-0.8+2.3) et un résultat fiscal de 0 avec 10.5k d’amortissements (fiscalement) reportés (potentiellement jusqu’à 10 ans après).
    - l’amortissement de l’immobilier est à faire par parties, et pas "85% du coût d’achat sur 30 ans". Un comptable pro fera ceci facilement (et ses outils le feront en grande partie automatiquement pour lui)
    - un ravalement de façade constituera en comptabilité une nouvelle immobilisation, qui sera amortie (à 100%) linéairement sur N années.
Après quelques années à analyser les documents produits par un comptable pro, et à échanger avec lui, tous ces aspects vous paraîtront bien plus familiers !


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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