Réforme des plus-values immobilières : optimisations possibles ?

jcq · #1

La modification du calcul des plus values immobilières va bouleverser ma strategie de gestion de mes actifs immobiliers et des arbitrages auquels je procède regulierement.
Quelles pistes pour optimiser fiscalement cette nouvelle contrainte des 30 ans ?
Faudrat’il posseder en propre un bien immobilier ou au travers d’une societé civile?
Apporter un bien à une SC puis ceder les parts ulterieurement?
Apporter un terrain puis construire pour ceder plus tard après défiscalisation type scellier?
Quelle incidence sur la valorisation des valeurs immobilières qui procèdent régulierement à des arbitrages l’ANR n’en serat-il pas modifié?
Merci pour vos remarques et suggestions.
jcq

sijetaisriche · #2

On peut contourner légalement l’impôt sur les PV immobilières si on a des enfants. En effet, une possibilité réside dans les donations:

- faire la donation du bien immobilier à vendre aux enfants, dans la limite de l’abattement de 159k€ par enfant (comme chaque parent peut donner chacun 159k€, cela fait une possibilité de donation en franchise de 2x159=318k€ par enfant)

- les enfants vendent le bien dans la foulée, sans plus-value par rapport à la valeur de donation et donc sans imposition.

Il n’y a donc pas d’impôt à payer sur la plus-value immobilière et c’est tout à fait légal. Simplement, le produit de la vente en cash sera au nom des enfants et non des parents propriétaires à l’origine…. C’est l’inconvénient de la solution.

Mais avec deux parents et deux enfants, on peut ainsi vendre pour plus de 600k€ sans impôt sur la plus-value.

Dernière modification par sijetaisriche (17/09/2011 13h45)

sijetaisriche · #3

J’ajoute une petite précision à mon post précédent pour compléter la réflexion.

Si le donataire venait à décéder dans les dix ans suivant la donation, cette dernière serait néanmoins rapportée à l’actif successoral et se trouverait de facto de nouveau soumise aux droits de succession.

Ainsi, si le donataire devait malheureusement décéder dans les dix ans, la donation n’est pas nécessairement l’idéal pour les "grosses" successions, les droits d’enregistrement pouvant éventuellement se révéler supérieurs à l’imposition de la plus-value immobilière.

Ce point est donc à considérer dans le montage proposé, pour les plus gros patrimoines du moins.

stephane · #4

Il n’est pas exact de dire que le bien donné se trouvera "de facto de nouveau soumise aux droits de succession".

Si la donation à moins de dix ans, elle fait l’objet d’un rappel fiscal, non pour être taxée une seconde fois, mais pour la détermination des abattements et des tranches du barème encore disponible pour les AUTRES biens de la succession  :

- si l’abattement a déjà été utilisé, en partie ou totalement, il ne pourra pas l’être de nouveau à hauteur de ce qui a déjà été utilisé.
- si les basses tranches ont déjà été utilisées, en partie ou totalement, elle ne pourront pas l’être de nouveau à hauteur de ce qui a déjà été utilisé.

Enfin, j’attire votre attention sur le fait qu’entre la 6ème et la 10ème année, il existe une mesure d’atténuation du dispositif du rappel fiscal.

Je vous détaillerai les nouvelles règles de calcul des droits de donation et de succession dans un prochain post.

Dernière modification par stephane (20/09/2011 23h06)

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