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#76 11/02/2013 02h44

Modérateur
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1°) le micro BIC ne change rien à l’affaire

2°) ?  (je n’ai jamais été concerné, ayant déclaré au RCS au début de l’activité)

3°) sur le bénéfice (BIC) déclaré

4°) parfois plus, les prix sont libres, et ça dépend sans doute aussi de la complexité de la compta

5°) la même option


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#77 11/02/2013 10h29

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1°) Il n’y a pas de simulateur à ma connaissance..

2°) Pour la première année d’exploitation je ne pense pas que le 1er février soit un souci. Vous déclarez quand vous commencez. Demandez à votre expert comptable.

3°) En réel vous devez pouvoir faire un montage pour ne pas en payer, surtout si vous en achetez plusieurs rapidement.

4°) Non, l’expert comptable est GRATUIT. Je le dis sur tous les posts, si vous faites moins de 32600€ de CA, vus pouvez déduire les frais d’expert comptable / CGA de votre IR dans la limite de 915€.

5°) oui, même option pour tous les biens

amallia a écrit :

Bonjour ZX-6R, je reviens sur votre réponse concernant le report des amortissements dans le cas d’un résultat (BIC non prof.) déficitaire (mon cas en tant que LMNP).
Comment cela se manifeste t il sur ma déclaration 2033C ? Vous parlez de les stocker, pouvez vous m’expliquer comment le matérialiser ou dois je simplement le mémoriser sur mon tableau excel ?

A la fin des travaux, j’ai commencé à amortir l’achat (la partie constructions). Est ce correct ou aurais je du attendre que mes recettes dépassent mes dépenses ?

C’est bien cela, on commence à amortir de suite, mais si le résultat est déjà déficitaire de part les charges, on stocke les amortissements calculés chaque année pour les déduire plus tard, quand les charges ne suffiront plus à ramener le résultat à zéro. Je dois vérifier où apparait ce stock sur ma déclaration.
.


Left the Rat Race in 2013

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#78 11/02/2013 18h47

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Merci à vous Goodbylenine et ZX-6R pour vos réponses.

Pour le coût de l’expert comptable et CGA, c’est pour faire une comparaison équitable entre les 2 options.

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#79 11/02/2013 20h00

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Bonjour ZX-6R,
Avez vous trouvé sur votre déclarartion comment on peut stocker par écrit les amortissements en situation de déficit ?
merci merci

Dernière modification par amallia (10/04/2013 16h32)

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#80 21/03/2013 10h35

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Bonjour à tous !

Une petite question : tentez-vous de fidéliser vos locataires ?

Par là j’entends, vous est-il arrivé de leur offrir ponctuellement (une fois par an par exemple), une boîte de chocolat ou une bouteille de vin ou autre ?

Le but n’est pas d’attendrir les locataires, mais de leur montrer qu’un rapport proprio-locataire est plus une histoire d’hommes, et qu’on n’est pas seulement "un-méchant-propriétaire-qui-se-contente-d’encaisser-les-loyers".

Question connexe : dans l’hypothèse où on offre un tel présent, peut-on le déduire en comptabilité lorsque l’on est en LMNP au réel ?

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#81 21/03/2013 10h45

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Jamais de cadeau en direct, jamais! Je ne veux surtout pas qu’ils puissent s’imaginer qu’on est potes! Parce que si la relation dévie, c’est la porte ouverte aux abus : "oh la proprio c’est une bonne poire, si on veut acheter une nouvelle caisse / partir au ski / s’acheter des Louboutin… on a qu’à pas payer le loyer ce mois ci, on verra le mois prochain… Il est gentil le proprio…"

Ce que je fais pour fidéliser mes locataires, c’est ne pas augmenter leur loyer si je considère qu’il est déjà élevé. En dehors de ça, rien d’autre.


Left the Rat Race in 2013

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#82 21/03/2013 14h06

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Le seul "cadeau" que je fasse est de leur demander quel est l’amélioration la plus importante à faire comme travaux de rénovation.
C’est gentil, et c’est déductible ;-)

Frédéric

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#83 10/04/2013 16h23

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GoodbyLenine a écrit :

En plus, si vous faites votre compta tout seul, sans passer par un  CGA (ou un expert-comptable agréé), votre bénéfice sera majoré d’office de 25%, alors qu’autrement les frais de comptabilité sont passés en charge ou donnent droit à une réduction d’impôts plafonnée à 915€/an.

J’apporterais juste une précision supplémentaire : adhérer à un CGA est utile uniquement si vous êtes en bénéfice, car ce sont bien les bénéfices qui seront majorés de 25 %, et non les revenus comme vous l’avez très bien souligné.

Je me suis récemment laissé distraire par la réalisation d’un calcul destiné à juger de l’opportunité d’adhérer à un CGA ou non, même en cas de bénéfice :

Une adhésion à un CGA coûte environ 250 € (parfois moins, parfois plus).
Sur la base d’une TMI à 14 % (+ 15,5 % de prélèvements sociaux), l’adhésion à ce coût n’est efficace que si le bénéfice est au minimum de… 3 370 €. Je m’explique.

En payant 250 € l’adhésion, il faut que l’économie d’impôt résultante de cette adhésion soit au moins de 250 €. Autrement, l’adhésion n’aura eu aucune conséquence positive.

J’ai considéré que mon TMI était mon taux moyen d’imposition (à tort). Dans ces conditions, pour déterminer l’efficacité de l’adhésion à un CGA par la formule suivante :

(Coût adhésion / majoration de 25 %) / taux globale de taxation prélèvements sociaux compris.

L’objectif recherché étant de réaliser une économie d’IR au moins égale au coût de l’adhésion.

Démonstration par les chiffres:

250 / 0,25 / 0,295 = 3 390 €.

En réalité ce doit être un peu plus du fait de la tranche à 5,5 %.

Sur la base du même calcul, pour une personne imposée à la TMI de 30 %, payer une adhésion n’est efficace que si le bénéfice est au moins de 2 198 €. Là encore, la vérité est plus importante du fait des TMI inférieures (5,5 % et 14 %).

MALGRÉ CE COMMENTAIRE J’AI BIEN CONSCIENCE QU’ADHÉRER A UN CGA EST FISCALEMENT ET ÉCONOMIQUEMENT NEUTRE DANS LA MESURE OU LE COÛT DE L’ADHÉSION FAIT L’OBJET D’UNE RÉDUCTION D’IMPÔT DANS LA LIMITE DE 915 €.

Cela étant, pour des raisons de trésorerie, il n’est pas toujours possible (ou du moins difficile d’avancer cette somme). Dès lors, autant adhérer à un CGA uniquement quand c’est profitable.

Dernière modification par Despe44 (10/04/2013 16h29)

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#84 10/04/2013 16h29

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Si 250€ risque de poser des problèmes de tréso faut pas faire d’investissement à mon avis….

Sinon, adhérer à un CGA permet aussi de réduire de 3 à 2 ans la période sur laquelle le fisc peut vous contrôler…


Left the Rat Race in 2013

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#85 10/04/2013 16h31

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Oui j’ai bien conscience de la réduction du délai de vérification fiscale.

Après si vous êtes "clean" fiscalement, alors il n’y a pas trop de craintes à avoir.

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#86 23/04/2013 14h08

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Bonjour,

pour info mon CGA me coûte 121E pour 2013, a noter que c’est mon comptable qui m’a "obligé" à cotiser.

Au final avec les 915E de réduction d’impôt c’est neutre et cela permet d’être "tranquille" coté fisc.

Je n’ai pas envie de perdre une journée à devoir justifier ma compta en cas de contrôle… ;-)

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Favoris 1   [+6]    #87 01/05/2013 11h02

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Bonjour à tous,

Après avoir appris beaucoup de choses sur ce forum et surtout sur un autre forum (Univ…) quelque peu délaissé aujourd’hui, je voudrais apporter ma 1ère contribution.

Je souhaiterais expliquer aux novices quelques généralités sur la fiscalité du régime LMNP au réel pour qu’ils puissent faire toutes les simulations nécessaires avant de se lancer.

En effet, c’est essentiel d’avoir une vision claire des différents régimes avant de se lancer car bien souvent, on se rend compte après coup qu’un autre régime fiscal aurait été plus avantageux.

Je précise que je pense avoir bien compris les "généralités" de ce régime mais que je ne suis pas non plus une grande spécialiste. Mon vocabulaire hérissera sans doute le poil d’un comptable ou d’un puriste mais sera compréhensible (j’espère) de l’investisseur ignare comme on l’est souvent au début.

Alors parlons du LMNP au réel.

Le grand avantage de ce régime est de pouvoir déduire un grand nombre de charges et surtout d’amortir le bien.

Il s’oppose au microbic où en gros, on a juste un abattement de 50% sur les loyers (cc). Si par exemple, vous encaissez 10KE de loyer par an, c’est comme si vous aviez un salaire supplémentaire de 5KE et vous paierez également de la CSG sur ces 5 KE.

Dans les déductions possibles en LMNP au réel, outre les classiques intérêts d’emprunt, charges de copropriétés, travaux, taxe foncière… on peut déduire également les frais de notaire et les frais d’agence.

C’est là que ça devient extrêmement intéressant car je lis souvent que si on n’a pas ou peu de crédit, vaut mieux ne pas s’embêter et passer en microbic, c’est faux ! Sauf bien sûr si votre impôt sur le revenu est nul ou très faible.

Je vais vous montrer que même en payant cash un investissement locatif et sans aucun travaux, on peut très bien ne pas avoir un centime d’impôts à payer (hors impôt sur le revenu) sur les gains procurés par cet investissement pendant une dizaine d’années !

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € + 5% de frais d’agence soit 10 000 €.
Vous paierez également environ 7% de frais de notaire soit 14000 €.

Pour avoir des chiffres ronds, on va supposer que cet appartement peut rapporter 5% brut ce qui fera 10 000 € de loyer encaissés par an.
On va prendre aussi l’hypothèse que la taxe foncière + la PNO soit de 500 €/an, que les charges de copropriétés soient de 1000 € /an.
Vous n’avez pas pris de crédit, vous n’avez pas fait de travaux et pour simplifier vous l’avez meublé sans frais.

Pour déterminer votre solde la 1ère année, vous allez calculer comme cela :
Recettes 10000
- charges 1000
- taxe foncière/PNO 500
soit 8500 €
mais vous allez aussi déduire les frais de notaire (14 000 ) et les frais d’agence (10 000).
soit - 15 500

On n’a pas encore parlé d’amortissement.
On trouve toute sorte de décomposition mais comptez en gros pour vos simulation que vous allez amortir 85% du bien sur 30 ans soit = 200 000 * 0.85 /30 = 5666 par an.

Donc votre solde de la 1ère année est donc de -15500 - 5666 = -21166

NB pour les puristes : je sais que comptablement, il faut séparer les déficits et mettre de côté les amortissements mais ça revient au même (sauf si on est en déficit plus de 10 ans).

Vous répétez les années suivantes en reportant bien le solde déficitaire d’une année sur l’autre et vous verrez que vous ne commencerez à être positif que la 9ème année. Et donc vous commencerez à payer des impôts sur cet investissement que dans 9 ans ! Magique non ?

Bien évidemment, si vous avez des travaux, des intérêts d’emprunts, des meubles… c’est Disneyland, vous aurez de nombreuses années sans un centime d’impôt.

D’ailleurs, je ne vois pas un seul cas où le microbic serait plus intéressant que le réel !

C’était exemple basique, à vous de faire vos propres calculs en fonction de votre situation, d’y intégrer des hypothèses d’augmentation de loyers, de charges de copro …

J’espère que vous avez compris ces généralités. Vous vous poserez ensuite d’autres questions plus pointues sur la décomposition, les amortissements… là, je laisse faire les vrais spécialistes.
Mais je pense que ces quelques éléments de base devraient vous permettre déjà de vous faire une idée.

Attention aussi à un point important, pour ceux qui achètent cash et qui n’ont donc pas d’intérêts d’emprunts à déduire ni de travaux, mon exemple incluait des frais d’agence. C’est donc beaucoup plus intéressant de passer par une agence que par un particulier. Sinon vous deviendrez positif vers la 5ème année ce qui toujours mieux que le microbic.

En espérant ne pas avoir froisser les puristes avec mon vocabulaire bien loin de celui d’un vrai comptable.
Bien à vous.

Sandra

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[+1]    #88 01/05/2013 11h10

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Je vais essayer de vous mettre la feuille excel correspondant à mon exemple :

http://www.webm6.com/thumbs/lmnpptp.png

Il faut cliquer, agrandir et mettre vos lunettes !

Dernière modification par Sandra (01/05/2013 13h36)

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#89 01/05/2013 11h16

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C’est bien Sandra d’avoir apporter cette contribution qui devrait apporter de nombreuses remarques.

Il y a quelques autres membres de universimmo ici …

Votre raisonnement est exact en terme de fiscalité , le régime réel est forcement plus intéressant car la base du micro bic est de déclaré à minima mais quelques soit le résultat on déclare…si vous avez pris des charges importantes de copropriété vous ne pourrez pas les déduire.

Par contre  …je vous ai mis un plus , je suis d’accord avec vous sur le régime réel mais pas sur l’ensemble de votre texte , mais pourquoi au grand pourquoi allez payé cash un bien ?

Et voila le grand débat des durées d’emprunt qui pointe son nez , vous placez vos 200.000 avec un rapport de 5 %  brut ( 10.000 de loyer ) si la valeur de votre bien baisse mathématiquement votre rentabilité augmente mais vous aurez perdu de l’argent lors de la revente ….si la valeur de votre bien augmente votre rentabilité baisse en % mais c’est pas grave dans ce cas.

Pour dire que vous avez de l’argent et vous mettez tout dans le même bien cash , ce n’est pas raisonnable …

Faites un apport , de 20 à 30 % et achetez plusieurs biens , vous répartissez les risques , vous augmentez votre patrimoine , vous préparez l’avenir du petit et vous conservez de l’argent en réserve.
Au fur et à mesure du temps votre patrimoine prend de l’importance et vous pouvez revendre certains biens , réinvestir ou faire autre chose.

J’ai bien compris que ce n’est pas le propos de votre démonstration mais l’emprunt est générateur de richesse , ce que peux de gens qui commencent en immobilier comprennent , ils voient surtout les intérêts à payer.

Si vous souhaitez investir aux pays des cigale ou les prix et les gens sont abordables n’hésitez pas à me contacter  , je suis toujours à la recherche d’un taux à 1,1 % si vous pouviez vous en occupez merci ….

Philippe


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie

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#90 01/05/2013 11h36

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Réputation :   18  

Merci pour l’explication mais je ne comprend toujours pas d’ou viens l amortissement?

Pour mon cas:
Un corps de ferme acheter 50 K€
Frais de notaire 3000€
Frais d agence 0€
Travaux: 40 K€

Loyer 950€

Pour le moment je suis parti sur du non meublé au réel et je ne payerai pas d impots pendant 3ans car beaucoup de travaux.

En louant en meublé réel je ne payerai pas non plus d’impôts pendant 3ans mais après comment déduire au maximum?
Je vais faire un pret sur 15 ou 18ans donc quel calcul prendre pour l’ amortissement ?

Pour info j’ai un TI de 14%

Merci d avance

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#91 01/05/2013 13h53

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Philippe30 a écrit :

C’est bien Sandra d’avoir apporter cette contribution qui devrait apporter de nombreuses remarques.

Il y a quelques autres membres de universimmo ici …

Votre raisonnement est exact en terme de fiscalité , le régime réel est forcement plus intéressant car la base du micro bic est de déclaré à minima mais quelques soit le résultat on déclare…si vous avez pris des charges importantes de copropriété vous ne pourrez pas les déduire.

Par contre  …je vous ai mis un plus , je suis d’accord avec vous sur le régime réel mais pas sur l’ensemble de votre texte , mais pourquoi au grand pourquoi allez payé cash un bien ?

Et voila le grand débat des durées d’emprunt qui pointe son nez , vous placez vos 200.000 avec un rapport de 5 %  brut ( 10.000 de loyer ) si la valeur de votre bien baisse mathématiquement votre rentabilité augmente mais vous aurez perdu de l’argent lors de la revente ….si la valeur de votre bien augmente votre rentabilité baisse en % mais c’est pas grave dans ce cas.

Pour dire que vous avez de l’argent et vous mettez tout dans le même bien cash , ce n’est pas raisonnable …

Faites un apport , de 20 à 30 % et achetez plusieurs biens , vous répartissez les risques , vous augmentez votre patrimoine , vous préparez l’avenir du petit et vous conservez de l’argent en réserve.
Au fur et à mesure du temps votre patrimoine prend de l’importance et vous pouvez revendre certains biens , réinvestir ou faire autre chose.

J’ai bien compris que ce n’est pas le propos de votre démonstration mais l’emprunt est générateur de richesse , ce que peux de gens qui commencent en immobilier comprennent , ils voient surtout les intérêts à payer.

Si vous souhaitez investir aux pays des cigale ou les prix et les gens sont abordables n’hésitez pas à me contacter  , je suis toujours à la recherche d’un taux à 1,1 % si vous pouviez vous en occupez merci ….

Philippe

Rebonjour Philippe,

Comme vous le dites, ce n’est pas l’objet de cette file.
J’ai poussé à l’extrême mon exemple pour démontrer que même sans travaux, même sans intérêts d’emprunt, le LMNP au réel peut constituer un beau cadeau fiscal !

Mais malgré tout, puisque vous insistez sur le sujet "pour ou contre l’emprunt", quelques mots supplémentaires.
Je me souviens d’une discussion sur l’autre forum où un petit jeune débarquait et annonçait qu’il venait d’hériter d’une somme de ses parents (100KE je crois mais je ne me souviens plus trop bien) et qu’il souhaitait investir dans du locatif. Beaucoup lui ont conseillé d’acheter plusieurs biens, de prendre des crédits, de retaper les apparts. Quand cette personne a dit qu’il n’était pas du tout bricoleur et qu’il avait peu de temps à consacrer à cet investissement, tout le monde l’a dissuadé. Et il a disparu.

Je pense a contrario que ce jeune homme aurait très bien pu acheter cash un appart, le mettre en agence avec une garantie sur les loyers et s’offrir une gentille rentabilité de 5-6% net. Avec le LNMP au réel, 0 euros pendant une dizaine d’années.

Tout ça que pour vous dire qu’effectivement que votre stratégie est excellente pour se constituer un patrimoine mais elle n’est pas valable pour tout le monde.
Tout le monde n’a pas forcément envie de consacrer la majeure partie de son temps libre à des travaux. Je devine que vous adorez ça, je devine aussi que vous devez passer des heures sur Seloger (moi aussi !), sur excel (moi aussi !) mais la terre entière n’est pas forcément comme ça.

Ce petit jeune homme en est un exemple mais il y en a plein d’autres.

A bientôt.

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#92 01/05/2013 13h57

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julien62 a écrit :

Merci pour l’explication mais je ne comprend toujours pas d’ou viens l amortissement?

Pour mon cas:
Un corps de ferme acheter 50 K€
Frais de notaire 3000€
Frais d agence 0€
Travaux: 40 K€

Loyer 950€

Pour le moment je suis parti sur du non meublé au réel et je ne payerai pas d impots pendant 3ans car beaucoup de travaux.

En louant en meublé réel je ne payerai pas non plus d’impôts pendant 3ans mais après comment déduire au maximum?
Je vais faire un pret sur 15 ou 18ans donc quel calcul prendre pour l’ amortissement ?

Pour info j’ai un TI de 14%

Merci d avance

Bonjour Julien,

D’où vient l’amortissement ? Je ne saurais vous expliquer pourquoi exactement mais quand on choisit le régime LNMP au réel, on amortit son bien à hauteur de 85% (on enlève 15% de terrain).
Donc dans votre cas, vous pourrez déduire chaque année pendant 30 ans : 50000*0.85/30 = 1417 €.

Si vous avez fait 40K€ de travaux, vous pourrez grossièrement amortir 4K€ par an pendant 10 ans.

Il manque des éléments comme la taxe foncière, le montant de l’emprunt mais dans votre cas, vu la rentabilité brute très élevée et sans frais d’agence, j’ai l’impression que vous pourriez être positif des la 1ère année. Surtout que je suppose qu’il n’y a pas d’autres charges.

Je ne connais pas grand chose à la location vide mais sachez une chose importante, si vous créez un déficit foncier (donc déductible de votre IR), vous êtes obligés de garder ce même régime 3 ans après la dernière défiscalisation, ce qui peut être parfois un sacré retour de bâton.

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#93 01/05/2013 14h37

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Ce post est intéressant, mais je pense Sandra que vous donnez une version très "rose" de ce statut. Tout a l’air très simple et y’a qu’à amortir et passer tout en frais pour ne pas payer d’impôt pendant 10 ans.
LMNP depuis 2005, je viens de boucler ma 8ème liasse fiscale (et mon 8ème bilan comptable - car il ne faut pas oublier qu’il faut tenir une vraie comptabilité au réel).
Pas d’impôt depuis le début de notre activité, pas non plus pendant encore 2 ans en principe.
Je précise qu’on pratique cette activité dans le tourisme, il ne faut pas négliger le boulot que cela nécessite. Pas d’impayés avec les touristes, gros avantage (quoique on peut quand même se faire avoir, mais c’est limité).
Au micro-bic c’est 70% d’abattement pour les hébergements touristiques au lieu de 50%.

En meublé classique, faut bien choisir ses locataires, il y a un turn-over et des clients à risques plus souvent que dans la location nue, je connais des gens qui en ont fait l’amère expérience.

Je suis en train d’étudier la revente de notre bien (mixte RP et gîtes), et j’ai contacté en amont ma notaire pour la préparer. Je me "bagarre" avec la notaire qui veut me réintégrer les amortissements pratiqués, ou ne pas prendre en compte les factures de travaux qui ont donné lieu à amortissement, elle fait référence à l’article 150 VB du CGI. Je lui ai envoyé mon analyse perso des textes, j’attends sa réponse.

Dernière modification par Isa6068 (01/05/2013 14h42)

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[+1]    #94 01/05/2013 15h05

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Il me semble que ce sujet a déjà été abordé largement dans Le statut avantageux de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui figure dans le "Best of" du forum (que chacun devrait lire, voire compléter).

Contrairement à ce qu’écrit Sandra, il existe des cas où le microbic serait plus intéressant que le réel : ce sont des cas d’investissement sans emprunt, des cas où les charges sont très faibles (ça existe !), ou des cas d’investissements pour des montants modestes où l’investisseur ne veut pas s’enquiquiner à tenir une compta.

Je suis d’accord avec Philippe30 sur le fait que bien souvent (mais pas toujours) "l’emprunt est générateur de richesse". En fait il l’est chaque fois que le bien financé rapporte plus que l’emprunt ne coute (net de tout). Ainsi, même un emprunt à 6% (cher vs les taux actuels) coutera seulement 2.67% net  à quelqu’un imposé à 40% à l’IR et à 15.5% aux prélèvements sociaux, et s’il finance un bien rapportant plus de 2.67% net (en retirant les charges et l’IR+CSG/CRDS du bénéfice brut, ou les charges et l’IR+CSG/CRDS sur 50% du revenu brut en microbic) et sera générateur de richesses.
Ceci explique que bien souvent il soit préférable d’utiliser des emprunts importants et longs, pour multiplier les opérations, et donc la génération de richesse. Des limites existent cependant : d’une part les réticences des banques à prêter ’trop’, d’autre part le fait que le risque pris augmente  avec le nombre d’opérations, enfin le fait que le temps consacré à gérer les biens augmente aussi avec le nombre de biens.

@julien62 : La durée et le montant du prêt n’ont AUCUN impact sur les amortissements du biens. L’amortissement provient du fait qu’on considère qu’il faudra renouveler certaines parties du biens au bout de N années (par exemple refaire les peintures tous les 8 ans, la toiture tous les 30 ans, etc.), et donc en comptabilité on constate la provision nécessaire pour le faire (1/8 de la valeur des peintures tous les ans pendant 8 ans, 1/30 de la valeur de la toiture tous les ans pendant 30 ans). Comme il arrive que le renouvellement ne soit pas nécessaire au final, la provision ne devient pas nécessairement la charge qui a été anticipée. Et comme le Code des Impôts permet de calculer la plus-value lors de la vente d’un bien (si pas détenu par une société à l’IS) sans tenir compte des amortissements, on évite l’impôt (et bien souvent la charge) sur la partie amortie.


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#95 01/05/2013 15h33

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Vous avez raison, GBL, je viens de relire le sujet, où je suis d’ailleur intervenue pour confirmer qu’on ne tenait pas compte des amortissements pratiqués pour le calcul de la PV - c’était avant que ma notaire fasse de la résistance. Je pense lui avoir démontré le contraire, wait and see.
Par contre, je m’interroge plus sur le traitement comptable dans le bilan de l’EI en bic, pour la sortie du bien. Quelqu’un a déjà vendu et sorti un bien de son bilan BIC au réel ?

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#96 01/05/2013 17h42

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Egalement en LMNP ,j’ai quelques remarques ,je passe sur le fait d’un achat cash ,comme d’autres ,je pense que mettre entre 10 et 20 % est suffisant ,suivant chaque cas (apport disponible etc ).

-deficit reportables uniquement sur 10 ans ,ca va vite ,vous avez passez les Amortissement Réputées Différés ,utilisables a vie ,sources de nombreux débats sur universimmo ,quand aux raisonnement et au calcul .

-"complexité" de la liasse fiscale a remplir ,ce n’est pas aussi simple ,cela demande des connaissances pour assimiler les immobilisations,amortissement ,différence résultat comptable&fiscal etc etc.

-sortie de l’activité ou cession ,question que peut de personne se pose ,moi y compris tant que l’on n’y est pas confronté ,par rapport aux amortissement pratiqués .

-ne pas oublier ,pour les personnes qui on résultat positif ,l’adhésion fortement recommandé a un CGA sinon c’est 25% de plus.

Un "bon" LMNP , un crédit long ,emprunt a 80 % minimum ,travaux si possible;valable aussi en foncier d’ailleurs.

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#97 01/05/2013 17h56

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GBL a écrit :

En fait il l’est chaque fois que le bien financé rapporte plus que l’emprunt ne coute (net de tout). Ainsi, même un emprunt à 6% (cher vs les taux actuels) coutera seulement 2.67% net  à quelqu’un imposé à 40% à l’IR et à 15.5% aux prélèvements sociaux, et s’il finance un bien rapportant plus de 2.67% net (en retirant les charges et l’IR+CSG/CRDS du bénéfice brut, ou les charges et l’IR+CSG/CRDS sur 50% du revenu brut en microbic) et sera générateur de richesses.

Il y a quand même des fois ou j’ai du mal à vous suivre dans vos raisonnements sans les remettre en doute la seule chose que je vois c’est que j’ai pas d’argent , j’emprunte , tous les mois j’ai un petit bonus et à la fin le bien m’appartient , c’est simple et cartésien.

@isa6068
Pour les reventes après amortissements , les notaires que j’ai vu lors de mes 3 dernières ventes ne m’ont pas demandé sir j’avais amorti , si j’avais loué en meublé ou nue etc ….

Par contre je comprend que dans votre cas s’agissant d’une activité professionnelle , votre notaire soit plus regardante et plus zélé…..

@bartissimo45
Les amortissements sont reportables sur 10 ans mais avec un principe de vase communicant vous achetez, vous amortissez , vous rachetez , vous amortissez puis vous revendez les premiers pour rachetez etc ….
Vous avez toujours un stock d’amortissements pour être tranquille.

Lors de mon denier bilan comptable de 2012 ou j’ai vendu 2 biens , mon capital détenu à baissé car j’ai vendu 2 biens ce qui m’a fait approcher d’un bilan positif et de ce que je comprend dans la classe 7 j’ai eu un produit exceptionnel sur opération en capital qui correspond aux ventes.
Donc comptablement c’est bien pris en compte et des venets durant une année peuvent impacter votre résultat final.
Je découvre et m’intéresse à la compta mais c’est plus par curiosité que passion ….

Philippe


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[+1]    #98 01/05/2013 18h21

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GoodbyLenine a écrit :

le risque pris augmente  avec le nombre d’opérations,

Pour moi c’est plutôt l’inverse. Si j’ai un seul bien et que mon locataire ne paye pas, je perds 100% de mes revenus immos. Si j’ai 20 biens et qu’un locataire ne paye pas, Je ne perds que 5% de mes revenus immo.


Left the Rat Race in 2013

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#99 01/05/2013 18h23

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Bonjour Sandra

C’est une bonne initiative que vous avez prise. J’ai moi-même fait pas mal de recherches sur le sujet. Votre texte est une bonne compilation. Toutefois, je n’irais pas conclure que le statut LMNP (régime réel) est forcément plus intéressant que le Micro BIC. Disons qu’il l’est dans la majeure partie des cas.

1° Tout d’abord, les frais d’agence, comme vous l’indiquez très justement. Certes, on les déduit mais je suis d’avis qu’un bon achat se fait d’abord…. à l’achat. C’est à dire, en évitant les frais inutiles, si l’on peut. Vous parlez certainement d’un prix qui serait identique que l’on passe par agence ou par particulier. Or souvent avec un particulier le prix est moins cher.

2° Si vous avez déjà des biens en Micro Bic entièrement payés, l’achat d’un autre bien vous oblige à passer la totalité des biens en régime BIC réel. C’est mon cas. J’ai deux studios en micro Bic et si j’en veux un troisième en régime réel, je suis obligée d’y mettre les trois.

3) Pour l’amortissement, mon comptable estime que 2% est plus sûr et qu’à 3%, on risque des ennuis avec le fisc. J’aimerais d’ailleurs avoir l’avis des autres LMNP du forum sur ce point pour pouvoir convaincre mon comptable que 3% est la norme pratiquée par la plupart. En faisant mes calculs à 2% d’amortissement, le micro Bic restait plus intéressant.

4) Le micro BIC présente quand même l’avantage de la facilité administrative. Vous prenez vos recettes, vous appliquez l’abattement de 50 % et pas de comptable, ni de documents.

5) Enfin, lorsque l’on compare régime réel et amortissement, etc… contre micro bic et abattement automatique de 50%, l’amortissement se calcule sur le prix d’achat (qui ne change pas) alors que les 50% s’appliqueront sur un loyer qui augmente avec le temps, creusant ainsi la différence.

J’envisage de passer LMNP pour certains de mes biens, mais j’ai aussi la possibilité de placer les nouvelles acquisitions en régime foncier où j’ai déjà plusieurs biens. Alors, je me tâte, je calcule, mais pour l’instant, j’ai l’impression que je ferais mieux de laisser mes deux studios en micro bic sauf si je devais faire de gros travaux.

C’est toute la difficulté du choix du régime /statut, cela dépend de la situation spécifique de la personne.

PS je viens de lire la suite des réactions. Entièrement d’accord avec les remarques de mes prédécesseurs.

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[+1]    #100 01/05/2013 18h57

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Freya a écrit :

1° Tout d’abord, les frais d’agence, comme vous l’indiquez très justement. Certes, on les déduit mais je suis d’avis qu’un bon achat se fait d’abord…. à l’achat. C’est à dire, en évitant les frais inutiles, si l’on peut. Vous parlez certainement d’un prix qui serait identique que l’on passe par agence ou par particulier. Or souvent avec un particulier le prix est moins cher.

Les frais d’agence sont toujours payés sauf si achat auprès d’un particulier donc le discours du bon achat je suis d’accord mais vous aurez toujours des frais récurrents qu’il sera difficile d’éviter ( frais de mutation , frais d’agence )
Pas d’accord avec le fait qu’un particulier soit moins cher , pour suivre de près les biens on voit souvent des biens plus cher sur paruvendu ou leboncoin qui sont accessibles aux particuliers alors que le même bien en agence sur seloger est au même car le particulier veux gagner sur les frais d’agence.

Freya a écrit :

2° Si vous avez déjà des biens en Micro Bic entièrement payés, l’achat d’un autre bien vous oblige à passer la totalité des biens en régime BIC réel. C’est mon cas. J’ai deux studios en micro Bic et si j’en veux un troisième en régime réel, je suis obligée d’y mettre les trois.

Oui le régime réel s’applique à l’ensemble des biens et se prend pour un durée de 3 ans avec tacite reconduction de votre part.
Sauf que au micro bic vous paierez toujours de la fiscalité sur 50 % de vos revenus locatifs avec la CSG afférente.
Sans même parler d’emprunt , il suffit d’amortir pour ne plus payer pendant une dizaine d’années mais c’est votre choix …avez-vous déjà déclarer au réel ?
La différence est flagrante , sans compter que vous pouvez passer certaines dépenses de gestion comme un ordinateur , de l’ameublement etc ….dans ce cas vous serez à zéro en fiscal.

Freya a écrit :

3) Pour l’amortissement, mon comptable estime que 2% est plus sûr et qu’à 3%, on risque des ennuis avec le fisc. J’aimerais d’ailleurs avoir l’avis des autres LMNP du forum sur ce point pour pouvoir convaincre mon comptable que 3% est la norme pratiquée par la plupart. En faisant mes calculs à 2% d’amortissement, le micro Bic restait plus intéressant.

Changer de comptable ….
Le mien les amorti à 3,33 % annuel sans aucun risque vous prenez ce taux sur une vingtaine d’années et vous arrivez à 80 % de la valeur du bien.

Freya a écrit :

4) Le micro BIC présente quand même l’avantage de la facilité administrative. Vous prenez vos recettes, vous appliquez l’abattement de 50 % et pas de comptable, ni de documents.

La facilité a un cout trop élevé.
Vous avez deux studios , en considérant un loyer mensuel de 350 e sur 12 mois pour chacun des studios cela fait  8400 € donc 4.200 à déclarer et 651 e de CSG ( 15,5 % )
Si vous prenez des travaux dans la copropriété vous ne pourrez pas le déduire
Ces 4.200 € sont imposés plus ou moins à votre taux marginal d’IRPP.

L’année dernière j’avais 4 studios payés , 14 autre lots en cours de remboursement , je n’ai payé aucune fiscalité.

Freya a écrit :

5) Enfin, lorsque l’on compare régime réel et amortissement, etc… contre micro bic et abattement automatique de 50%, l’amortissement se calcule sur le prix d’achat (qui ne change pas) alors que les 50% s’appliqueront sur un loyer qui augmente avec le temps, creusant ainsi la différence.

Raisonnement par l’absurde ….
En micro BIC vous paierez toujours et ce n’est pas les 1,25 % d’augmentation de loyer qui vont assécher vos amortissements.
Pour votre information , si vous pensez un jour passez  au réel , l’amortissement se calculera à partir de la valeur du bien au début de l’amortissement et non de sa valeur d’achat , valeur à faire certifié par une agence immobilière

Freya a écrit :

J’envisage de passer LMNP pour certains de mes biens, mais j’ai aussi la possibilité de placer les nouvelles acquisitions en régime foncier où j’ai déjà plusieurs biens. Alors, je me tâte, je calcule, mais pour l’instant, j’ai l’impression que je ferais mieux de laisser mes deux studios en micro bic sauf si je devais faire de gros travaux.

Le régime foncier …celui ou vous ,ne pouvez pas amortir …..
Le seul avantage du régime foncier est de pouvoir créer du déficit foncier sur vos revenus personnels

Je suis dubitatif sur votre mode de gestion fiscal de vos biens , renseignez vous bien car certaines choses vous échappent visiblement

Philippe


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