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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 24/09/2017 12h06

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Bonjour,

Je suis Français et travaille au Luxembourg.
J’ai investis dans L’immobilier au Luxembourg il y a quelques mois et je suis sur le point de récidiver.

La fiscalité y est assez intéressante concernant entre autres les revenus fonciers.

Concernant les déductions possibles, le texte dit ceci :

http://www.impotsdirects.public.lu/fr/az/l/logem_loc.html#Taux_amortissement a écrit :

Déduction des frais d’obtention effectifs
Sont déductibles comme frais d’obtention les dépenses suivantes dans la mesure où elles ne sont pas supportées par le locataire :
- les intérêts débiteurs en relation avec un prêt contracté pour l’acquisition ou la construction de l’immeuble donné en location, ainsi que les frais de financement tels que la commission unique, l’acte d’obligation hypothécaire et les frais d’instruction du dossier,
- les arrérages de rentes viagères constituées pour l’acquisition de l’immeuble donné en location,
- les frais de gérance et de rémunération des gardes et gérance,
- les impôts réels (impôt foncier) et les redevances communales (taxes communales perçues sur la canalisation et l’épuration des eaux usées, etc.),
- les impôts personnels étrangers (à condition qu’ils ne soient ni en rapport avec des revenus exonérés, ni imputables sur l’impôt luxembourgeois),
- les frais d’entretien et de réparation (les dépenses importantes d’entretien et de réparation relatives à l’immeuble donnée en location peuvent, sur demande, être étalées, par fractions égales, sur une période allant de 2 à 5 années),
- l’amortissement pour usure,
- les primes d’assurances, telles que la responsabilité civile, l’incendie, les dégâts des eaux,
- les autres frais divers non remboursés par le locataire.
Les dépenses d’investissement, ainsi que les éléments constitutifs du prix d’acquisition de l’immeuble, tels que les frais d’acte notarié et le droit de mutation, ne constituent pas des frais d’obtention directement déductibles. Ces dépenses, augmentant le prix d’acquisition ou de revient de l’immeuble, sont déductibles par voie d’amortissement. A noter que sous certaines conditions, les dépenses d’investissement peuvent être amorties de façon accélérée.

D’un coté on lit ceci :

les intérêts débiteurs en relation avec un prêt contracté pour l’acquisition ou la construction de l’immeuble donné en location, ainsi que les frais de financement tels que la commission unique, l’acte d’obligation hypothécaire et les frais d’instruction du dossier,

et ensuite ça :

Les dépenses d’investissement, ainsi que les éléments constitutifs du prix d’acquisition de l’immeuble, tels que les frais d’acte notarié et le droit de mutation, ne constituent pas des frais d’obtention directement déductibles. Ces dépenses, augmentant le prix d’acquisition ou de revient de l’immeuble, sont déductibles par voie d’amortissement. A noter que sous certaines conditions, les dépenses d’investissement peuvent être amorties de façon accélérée.

Ma question est donc la suivante :

Mis à part le fait que les frais de notaire viennent augmenter la valeur de base sur laquelle est possible le calcul de l’amortissement, est-il possible de déduire la première année ou détaler sur plusieurs années les frais de notaire, le coût de l’hypothèque et autres charges d’acquisition ?

J’aurais tendance à comprendre qu’il est possible de déduire uniquement les frais d’hypothèque et une partie des frais de notaire. Mais sous quel forme et sur quelle durée ?

Si des connaisseurs peuvent m’aider…

D’avance merci

Mots-clés : déduction, fiscalité, foncier, immobilier, imposition, luxembourg, revenus


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#2 28/09/2017 10h51

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Il n’y a pas d’investisseurs au Luxembourg qui s’y connaissent concernant ce point parmi les investisseurs heureux ? big_smile


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#3 12/07/2018 11h21

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C’est possible mais les impots sont très réticents. J’ai un recours sur ce point.

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#4 12/07/2018 11h26

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Dans le même registre, en l’absence de ventilation dans l’acte, la ventilation terrain/bien est de 20/80%.

On applique donc les règles d’amortissement 80% du prix d’achat chaque année.

Comme les frais d’acquisition s’amortissent également, cette règle des 80% s’applique également, ou peut-on amortir 100% des frais d’acquisition du bien ?

doc a écrit :

C’est possible mais les impots sont très réticents. J’ai un recours sur ce point.

On peut en savoir un peu plus ? La question plus haut est mal formulée.

Dernière modification par lopazz (12/07/2018 11h27)

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[+2]    #5 12/07/2018 11h30

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Bonjour lopazz

lopazz a écrit :

Comme les frais d’acquisition s’amortissent également, cette règle des 80% s’applique également, ou peut-on amortir 100% des frais d’acquisition du bien ?

Suite à des échanges avec un expert fiscal sur le sujet, les frais qu’acquisition sont également à amortir sur 80% chaque année.
Les 20% restant représentant les frais qu’acquisition liés au terrain, donc non amortissable.

Dernière modification par Ribeiro (12/07/2018 11h31)


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#6 12/07/2018 11h32

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M.erci pour l’info Ribeiro !

Envoie moi un MP aussi si t.u veux être dans la boucle pour le prochain déjeuner sur Lux

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[+1]    #7 12/07/2018 13h46

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Les impôts m’ont refusés les frais d’hypothèque et les frais de dossier bancaire en tant que frais d’obtention (10K). Pourtant c’est marqué sur le site des impôts justement, que c’est possible… J’ai fait un recours au bureau d’imposition. Réponse dans 6 mois.

Attention également à la prise en compte des frais d’entretien et de rénovation avant emménagement dans le bien (LIR105). Les impôts sont en croisade contre cette déduction fiscale, c’est un non systématique. Recours également.

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#8 12/07/2018 14h09

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Jai imputé pour 2017 frais hypothèque, frais de dossier et intérêts d’emprunt pour un logement acheté en VEFA comme RP

PAs encore de retour du bureau d’imposition

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#9 12/07/2018 15h44

Banni
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Je n’avais jamais entendu parler de cela.  Le site des impôts c’est bien mais les textes c’est mieux.

J’irai fouillé dedans dans les jours qui viennent si personne se dévoue.

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#10 12/07/2018 16h04

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doc a écrit :

Les impôts m’ont refusés les frais d’hypothèque et les frais de dossier bancaire en tant que frais d’obtention (10K). Pourtant c’est marqué sur le site des impôts justement, que c’est possible… J’ai fait un recours au bureau d’imposition. Réponse dans 6 mois.
.

On parle bien d’un investissement locatif ?

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#11 13/07/2018 12h44

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Cela marche aussi tant que vous n’habitez pas dans votre RP. Dès qu’on est rentré, on ne peut plus rien deduire au niveau des impôts.

www.ifgroup.lu/uploads/news/files/entre … -56-58.pdf

Dernière modification par doc (13/07/2018 12h45)

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#12 13/07/2018 18h01

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Alors ça c’est incroyable, surtout que c’est marqué sur le site. J’aurais eu tendance à déduire les frais (dossier + hypothèque) sur la première année de mise en location.

Klaus a écrit :

Je n’avais jamais entendu parler de cela.  Le site des impôts c’est bien mais les textes c’est mieux.

J’irai fouillé dedans dans les jours qui viennent si personne se dévoue.

Par où commencer ?

Dernière modification par lopazz (13/07/2018 18h03)

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#13 15/07/2018 14h42

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lopazz a écrit :

doc a écrit :

Les impôts m’ont refusés les frais d’hypothèque et les frais de dossier bancaire en tant que frais d’obtention (10K). Pourtant c’est marqué sur le site des impôts justement, que c’est possible… J’ai fait un recours au bureau d’imposition. Réponse dans 6 mois.
.

On parle bien d’un investissement locatif ?

Si c’est bien d’un investissement locatif qu’on parle:
les frais d’enregistrememt sont ajoutés au prix d’achat (- terrain) pour calculer l’amortissement.
L?investissement immobilier résidentiel locatif à Luxembourg : quelle taxation pour les loyers ? - Banque de Luxembourg

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#14 15/07/2018 14h56

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Certes, mais frais d’hypothèque et de dossier bancaire ne sont pas à considérer comme frais d’acquisition au sens strict. Exemple d’un bien payé cash et refinancé.

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#15 11/09/2018 15h33

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Une question à laquelle quelqu’un peut-être aura la réponse :

Afin que la plus-value ne soit pas considérée comme un "bénéfice de spéculation" au sens de l’administration, on doit avoir détenu le bien pendant plus de 2 ans.

Or, j’entends dire qu’à la revente, c’est la date du compromis qui fait office de date de fin de période, alors que le transfert de propriété intervient à la date de signature de l’acte authentique.

Quel sont les points de départ et de fin de période à prendre en compte ? A l’achat, la date du compromis, de l’acte, de l’enregistrement ? Et à la revente ? Quel est l’article de loi qui en parle ?

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#16 12/09/2018 11h41

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Bonjour,

Au sens de 99bis LIR, c’est la date de l’acte notarié qui est à prendre en compte en cas de revente à titre onéreux (incluant l’échange).

Si la LIR ne contient pas de définition de vente "à titre onéreux", le site de l’administration des contributions drectes le confirme :

"La date de la vente à titre onéreux est la date de l’acte notarié. Lorsque le transfert est affecté par une condition suspensive, le changement de propriété devient définitif à la fin de la période d’éventualité, c’est à dire l’année où la condition suspensive se réalise".

Vente d’un immeuble (bâti ou non) ? Administration des contributions directes // Luxembourg

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#17 12/09/2018 21h11

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Merci pour votre réponse précise et détaillée.

J’ai lu un article sur le compromis de vente qui dit que :

Habiter.lu a écrit :

Le transfert de propriété se fait-il au moment du compromis ou de l’acte authentique ?
En principe le transfert de la propriété se fait entre parties au moment de la signature du compromis de vente.

Si le compromis prévoit une ou plusieurs conditions suspensives, le transfert de propriété est suspendu jusqu’à la réalisation de la dernière de ces conditions. Lorsque toutes les conditions suspensives sont réalisées, le transfert de propriété se fait rétroactivement à la date du compromis de vente. Par contre, si les conditions suspensives ne s’accomplissent pas, le compromis cesse d’exister, l’acheteur est libéré de son obligation et il n’y aura pas de transfert de propriété.

Cependant les parties peuvent prévoir dans le compromis de vente que le transfert de propriété aura lieu à un autre moment, p.ex. à la signature de l’acte authentique. Dans ce cas, le transfert de propriété se produit au moment stipulé dans le compromis de vente. En cas de difficulté d’interprétation du compromis, il appartiendra au juge de rechercher la volonté des parties.

Si je comprends bien, au sens du Code Civil, le compromis vaut vente.

Avez-vous un avis là-dessus?

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#18 13/09/2018 10h58

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frontalier57 a écrit :

Bonjour,

Au sens de 99bis LIR, c’est la date de l’acte notarié qui est à prendre en compte en cas de revente à titre onéreux (incluant l’échange).

Si la LIR ne contient pas de définition de vente "à titre onéreux", le site de l’administration des contributions drectes le confirme :

"La date de la vente à titre onéreux est la date de l’acte notarié. Lorsque le transfert est affecté par une condition suspensive, le changement de propriété devient définitif à la fin de la période d’éventualité, c’est à dire l’année où la condition suspensive se réalise".

Vente d’un immeuble (bâti ou non) ? Administration des contributions directes // Luxembourg

Votre interprétation m’a été confirmée par le préposé de mon bureau d’imposition ce matin. Merci

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#19 28/09/2018 17h49

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Bonjour à tous,

Au cas où cela aurait échappé à certaines personnes qui seraient intéressées, Optifisc organise des rendez-vous de 20 minutes individuel gratuit concernant la fiscalité.

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#20 13/06/2019 13h53

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doc a écrit :

Les impôts m’ont refusés les frais d’hypothèque et les frais de dossier bancaire en tant que frais d’obtention (10K). Pourtant c’est marqué sur le site des impôts justement, que c’est possible… J’ai fait un recours au bureau d’imposition. Réponse dans 6 mois.

Attention également à la prise en compte des frais d’entretien et de rénovation avant emménagement dans le bien (LIR105). Les impôts sont en croisade contre cette déduction fiscale, c’est un non systématique. Recours également.

Bonjour,

Je viens aux nouvelles.

Avez-vous eu une réponse concernant la déductibilité des frais d’hypothèque et de dossier bancaire ?

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#21 13/06/2019 18h42

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Pour ma part les frais d’hypothèque et de dossier ont bien été validés par le service des impôts. Ils m’ont demandé d’attester que logement sera ma résidence principale.

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#22 13/06/2019 21h19

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Me.rci reinanto, pour la RP, c’est dans quelles cases ? Y a-t-il aussi ventilation 80/20 bâti/terrain sur les frais d’hypothèque ?

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[+1]    #23 14/06/2019 13h04

Membre
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J’ai renseigné la case 1017 (section E - perte de location en relation économique avec un immeuble en voie de construction). Le montant indiqué est négatif.
En annexe, j’ai joint un document reprenant:
- Frais d’acte hypothéque
- Frais de dossier bancaire
- Intéret débiteur

La somme (en négatif) de ces frais est repris dans la case 1017.

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#24 29/06/2019 17h26

Membre
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lopazz a écrit :

Me.rci reinanto, pour la RP, c’est dans quelles cases ? Y a-t-il aussi ventilation 80/20 bâti/terrain sur les frais d’hypothèque ?

Comme je le disais plus haut, les frais d’hypothèque et de dossier sont intégrés avec le prix du bien pour être amortis et la valeur à utilisée pour calculée est bien de 80%, le reste correspondant au terrain.
C’est ce que j’ai fais l’année dernière et ça a été validé par l’administration.

Dernière modification par Ribeiro (29/06/2019 17h27)


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