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#101 01/05/2013 20h21

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Isa6068 a écrit :

Ce post est intéressant, mais je pense Sandra que vous donnez une version très "rose" de ce statut. Tout a l’air très simple et y’a qu’à amortir et passer tout en frais pour ne pas payer d’impôt pendant 10 ans.
LMNP depuis 2005, je viens de boucler ma 8ème liasse fiscale (et mon 8ème bilan comptable - car il ne faut pas oublier qu’il faut tenir une vraie comptabilité au réel).
Pas d’impôt depuis le début de notre activité, pas non plus pendant encore 2 ans en principe.
Je précise qu’on pratique cette activité dans le tourisme, il ne faut pas négliger le boulot que cela nécessite. Pas d’impayés avec les touristes, gros avantage (quoique on peut quand même se faire avoir, mais c’est limité).
Au micro-bic c’est 70% d’abattement pour les hébergements touristiques au lieu de 50%.

En meublé classique, faut bien choisir ses locataires, il y a un turn-over et des clients à risques plus souvent que dans la location nue, je connais des gens qui en ont fait l’amère expérience.

Je suis en train d’étudier la revente de notre bien (mixte RP et gîtes), et j’ai contacté en amont ma notaire pour la préparer. Je me "bagarre" avec la notaire qui veut me réintégrer les amortissements pratiqués, ou ne pas prendre en compte les factures de travaux qui ont donné lieu à amortissement, elle fait référence à l’article 150 VB du CGI. Je lui ai envoyé mon analyse perso des textes, j’attends sa réponse.

Effectivement, ça peut prendre du temps le LMNP au réel surtout dans votre cas où vous travaillez avec des touristes.
J’ai la chance d’avoir peu de turn-over (Paris). En 16 ans, je n’ai eu que 4 locataires différents pour un bien. Ca facilite.
Je passe par un expert-comptable.

Je dirais que si le différentiel d’impôts entre le micro bic et le réel est inférieur à 1000 (voire 1500 si c’est compliqué comme vous), vaut mieux opter pour la simplicité du microbic.

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#102 01/05/2013 20h24

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GoodbyLenine a écrit :

Contrairement à ce qu’écrit Sandra, il existe des cas où le microbic serait plus intéressant que le réel : ce sont des cas d’investissement sans emprunt, des cas où les charges sont très faibles (ça existe !), ou des cas d’investissements pour des montants modestes où l’investisseur ne veut pas s’enquiquiner à tenir une compta.

Bonjour,

S’il y a des frais d’agence, je ne vois pas comment ça peut-être mieux le microbic même sans emprunt.

Même sans frais d’agence, la déduction des frais de notaire offrent quelques années sans impôts à moins d’avoir une énorme rentabilité comme dans le cas de julien 62 (plus de 12%)

Après c’est sûr que la déclaration au réel est bien pus complexe que le microbic.

Dernière modification par Sandra (01/05/2013 20h32)

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#103 01/05/2013 20h33

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@Freya

Bonjour,

1. Je ne suis pas d’accord non plus. En tout cas, sur le marché parisien, je trouve que les meilleures affaires sont par agence. Ceux qui passent par une agence ne veulent pas s’embêter, ils acceptent facilement l’estimation de l’agence qui a tendance à sous évaluer légèrement pour vendre plus vite. A contrario, les particuliers ont tendance a surevaluer leur bien.
J’ai toujours acheté par agence mais toujours revendu en direct.

3. Mon comptable y est allé franco. 3.33% pendant 30 ans. Vous allez m’inquiéter, ma déclaration est partie…

A vous de voir pour le meilleur régime. Excel est votre ami …

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[+2]    #104 01/05/2013 20h45

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Philippe30 a écrit :

GBL a écrit :

En fait il l’est chaque fois que le bien financé rapporte plus que l’emprunt ne coute (net de tout). Ainsi, même un emprunt à 6% (cher vs les taux actuels) coutera seulement 2.67% net  à quelqu’un imposé à 40% à l’IR et à 15.5% aux prélèvements sociaux, et s’il finance un bien rapportant plus de 2.67% net (en retirant les charges et l’IR+CSG/CRDS du bénéfice brut, ou les charges et l’IR+CSG/CRDS sur 50% du revenu brut en microbic) et sera générateur de richesses.

Il y a quand même des fois ou j’ai du mal à vous suivre dans vos raisonnements sans les remettre en doute la seule chose que je vois c’est que j’ai pas d’argent , j’emprunte , tous les mois j’ai un petit bonus et à la fin le bien m’appartient , c’est simple et cartésien.

Si vous partez de l’hypothèse que le bien offre un rendement de 12% et est financé à 3%, évidemment que vous générez de la richesse.
Si vous n’avez rien, pas de cash, pas de flux de revenu, personne ne vous prêtera. Si vous avez un flux de revenu plus ou moins assuré, en fait vous avez déjà de l’argent, et le tout est de l’utiliser au mieux.

ZX-6R a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

le risque pris augmente  avec le nombre d’opérations,

Pour moi c’est plutôt l’inverse. Si j’ai un seul bien et que mon locataire ne paye pas, je perds 100% de mes revenus immos. Si j’ai 20 biens et qu’un locataire ne paye pas, Je ne perds que 5% de mes revenus immo.

CA dépend de quel risque on parle…..

Imaginons 2 situations :
[A] vous avez 4 biens à 100k€, des crédits pour 90% de ce montant (0.36 M€), des loyers de 40k€, soit 30 k€/an net de charges et d’impôts, et des échéances de 26 k€/an, vous générez 4 k€/an de cash flow positif. 
[b] vous avez 20 biens à 100k€, des crédits pour 90% de ce montant (1.8 M€), des loyers de 200 k€, soit 150 k€ net de charges et d’impôts, et des échéances de 130 k€/an, vous générez bien 20 k€/an de cash flow positif. 

Imaginons maintenant un aléas majeur : grosse crise, avec baisse de la valeur des l’immobilier de 50% et des loyers de 30% (sinon, plus de locataire), et 20% de vacance locative et/ou d’impayés. Votre situation de trésorerie deviendrait :
[A] loyers de 20k€/an, disons 15k€/an net de charges…. Ca deviendra dur d’honorer les échéances de 26k€/ans, mais vos réserves vous permettront de tenir un bon moment, sans avoir à céder de bien à prix cassé.     
[b] loyers de 100k€/an, disons 75k€/an net de charges…. Ca deviendra très très dur d’honorer les échéances de 130k€/ans, et vos réserves ne vous permettront pas de tenir bien longtemps, sans avoir à céder des biens à prix cassé.

Le scénario [b] me semble représenter un risque plus important que le scénario [A].
Bien sur, il génère aussi plus de cash flow positif tant que tout se passe bien, juste rémunération du travail supplémentaire que représente la gestion d’un tel parc et le risque pris.
Bien sur, une fois qu’une partie substantielle des emprunts sera remboursée (donc que votre actif net deviendra important), vous serez en mesure de mieux résister à de tels aléas, et donc d’assumer plus de risques (et les banques seront sans doute plus enclines à vous financer).

Par ailleurs, votre raisonnement comporte peut-être un biais mathématique : y a-t-il vraiment plus de chance que 10% (par exemple) de vos locataires ne paient plus le loyer (en moyenne, sur une longue période) si vous avez 5 locataires ou si vous en avez 20 ? J’en doute.
Par contre, avec beaucoup de locataires, vous aurez sans doute à gérer plus d’incidents de paiement, chacun vous fera "moins mal", et vous deviendrez plus familier de la chose (donc le gérerez mieux).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#105 01/05/2013 20h53

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Philippe30 a écrit :

Freya a écrit :

1° Tout d’abord, les frais d’agence, comme vous l’indiquez très justement. Certes, on les déduit mais je suis d’avis qu’un bon achat se fait d’abord…. à l’achat. C’est à dire, en évitant les frais inutiles, si l’on peut. Vous parlez certainement d’un prix qui serait identique que l’on passe par agence ou par particulier. Or souvent avec un particulier le prix est moins cher.

Les frais d’agence sont toujours payés sauf si achat auprès d’un particulier donc le discours du bon achat je suis d’accord mais vous aurez toujours des frais récurrents qu’il sera difficile d’éviter ( frais de mutation , frais d’agence )
Pas d’accord avec le fait qu’un particulier soit moins cher , pour suivre de près les biens on voit souvent des biens plus cher sur paruvendu ou leboncoin qui sont accessibles aux particuliers alors que le même bien en agence sur seloger est au même car le particulier veux gagner sur les frais d’agence.

Freya a écrit :

2° Si vous avez déjà des biens en Micro Bic entièrement payés, l’achat d’un autre bien vous oblige à passer la totalité des biens en régime BIC réel. C’est mon cas. J’ai deux studios en micro Bic et si j’en veux un troisième en régime réel, je suis obligée d’y mettre les trois.

Oui le régime réel s’applique à l’ensemble des biens et se prend pour un durée de 3 ans avec tacite reconduction de votre part.
Sauf que au micro bic vous paierez toujours de la fiscalité sur 50 % de vos revenus locatifs avec la CSG afférente.
Sans même parler d’emprunt , il suffit d’amortir pour ne plus payer pendant une dizaine d’années mais c’est votre choix …avez-vous déjà déclarer au réel ?
La différence est flagrante , sans compter que vous pouvez passer certaines dépenses de gestion comme un ordinateur , de l’ameublement etc ….dans ce cas vous serez à zéro en fiscal.

Freya a écrit :

3) Pour l’amortissement, mon comptable estime que 2% est plus sûr et qu’à 3%, on risque des ennuis avec le fisc. J’aimerais d’ailleurs avoir l’avis des autres LMNP du forum sur ce point pour pouvoir convaincre mon comptable que 3% est la norme pratiquée par la plupart. En faisant mes calculs à 2% d’amortissement, le micro Bic restait plus intéressant.

Changer de comptable ….
Le mien les amorti à 3,33 % annuel sans aucun risque vous prenez ce taux sur une vingtaine d’années et vous arrivez à 80 % de la valeur du bien.

Freya a écrit :

4) Le micro BIC présente quand même l’avantage de la facilité administrative. Vous prenez vos recettes, vous appliquez l’abattement de 50 % et pas de comptable, ni de documents.

La facilité a un cout trop élevé.
Vous avez deux studios , en considérant un loyer mensuel de 350 e sur 12 mois pour chacun des studios cela fait  8400 € donc 4.200 à déclarer et 651 e de CSG ( 15,5 % )
Si vous prenez des travaux dans la copropriété vous ne pourrez pas le déduire
Ces 4.200 € sont imposés plus ou moins à votre taux marginal d’IRPP.

L’année dernière j’avais 4 studios payés , 14 autre lots en cours de remboursement , je n’ai payé aucune fiscalité.

Freya a écrit :

5) Enfin, lorsque l’on compare régime réel et amortissement, etc… contre micro bic et abattement automatique de 50%, l’amortissement se calcule sur le prix d’achat (qui ne change pas) alors que les 50% s’appliqueront sur un loyer qui augmente avec le temps, creusant ainsi la différence.

Raisonnement par l’absurde ….
En micro BIC vous paierez toujours et ce n’est pas les 1,25 % d’augmentation de loyer qui vont assécher vos amortissements.
Pour votre information , si vous pensez un jour passez  au réel , l’amortissement se calculera à partir de la valeur du bien au début de l’amortissement et non de sa valeur d’achat , valeur à faire certifié par une agence immobilière

Freya a écrit :

J’envisage de passer LMNP pour certains de mes biens, mais j’ai aussi la possibilité de placer les nouvelles acquisitions en régime foncier où j’ai déjà plusieurs biens. Alors, je me tâte, je calcule, mais pour l’instant, j’ai l’impression que je ferais mieux de laisser mes deux studios en micro bic sauf si je devais faire de gros travaux.

Le régime foncier …celui ou vous ,ne pouvez pas amortir …..
Le seul avantage du régime foncier est de pouvoir créer du déficit foncier sur vos revenus personnels

Je suis dubitatif sur votre mode de gestion fiscal de vos biens , renseignez vous bien car certaines choses vous échappent visiblement

Philippe

Désolée mais je ne parviens pas à répondre en prenant les passages spécifiques

1) Oui, nous sommes d’accord. Quelquefois, le particulier "empoche" la commission de l’agence. Mais pas tous. Certains veulent juste ’un net vendeur". Un particulier veut 100000 net vendeur, par agence, cela donne 108 000 euros. Le vendeur, même s’il met l’annonce sur PAP à 106 000, aura plus de marge de manoeuvre en terme de négociation.  C’est ainsi que j’ai pu acheter un studio dans le 11e à 104 000 euros. En agence 110 000 euros, par le particulier 108 000 euros, prix ramené à 104 000 euros.

2) Non, je n’ai pas encore déclaré au réel. C’est justement ce que j’examine. Mais pour l’instant, les chiffres me disent que LMNP, dans ma situation, n’en vaut pas trop la peine. Et les frais que vous mentionnez, je peux déjà les déduire au titre de ma profession principale. (ordinateur, transport, téléphone, internet, etc…. sauf le mobilier, car rien à voir avec ma profession)

3) 3,3 % oui, je vais en parler à mon comptable parce que là, cela peut changer la donne.

4) Eh oui, justement, vous en avez 4 de payés et 14 non payés. Moi, j’en ai deux payés et UN SEUL à rajouter. Donc, pour deux, je perds les 50% d’abattement et j’ai très peu à déduire. Le troisième ne me permettra pas de compenser, même avec des amortissements de 5%….C’est vous dire.

De plus, justement, pas de travaux de copropriété importants et les loyers sont respectivement 880 euros et 700 euros. Les studios sont à Paris.

5) L’amortissement ne se calcule pas sur la valeur de l’achat. Merci pour l’info. Car je n’ai justement pas réussi à le trouver sur internet. Les textes étaient flous. Or c’est une valeur essentielle.

6) Oui, en Régime foncier, on ne peut pas amortir mais on peut déduire quand même beaucoup et surtout on déduit ce qui m’intéresse, moi. Les travaux. Je viens d’acheter un 70m2 à  40 000 euros FN inclus et j’ai 60 000 euros de travaux à déduire de mes revenus fonciers. L’année prochaine, 2014, je remets cela. J’ai 10700 euros qui sont imputés sur mes revenus globaux, gommant ainsi les revenus MICRO BIC qui me restent, justement, après le fameux abattement de 50%.

Fiscalement, je me débrouille très bien, en tous cas, pour l’instant. Mais dans trois ans, les choses changeront, je n’aurai plus de travaux à déduire. Et là, se posera la question du LMNP:

J’ajoute que certains biens ne se prêtent pas à la location meublée (donc LMNP). J’ai plusieurs biens en régime foncier qui collent mieux à la location en vide.  Grande surface en province.

Je suis consciente que je ne fais pas les choses en fonction d’une logique pure de défiscalisation à l’extrême. Mais je n’ai pas à rougir de mon parcours immobilier, qui équilibre besoin de sécurité et prise de risque. Pour info, il me suffirait de vendre un seul bien (sur 9) pour solder mes prêts. Et cela fait bien longtemps que je suis rentière.

C’est pourquoi je dis que tout dépend de la situation de la personne. Dans certains cas, mieux vaut choisir le micro bic ou le foncier. Dans d’autres, le LMNP, statut que je serai probablement amenée à prendre à l’avenir.

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#106 02/05/2013 06h47

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@Freya

Votre opération avec beaucoup de travaux vous permettra de faire du déficit foncier , c’est une bonne chose.

Concernant le micro bic je comprend votre démarche toutefois prenez garde que le plafond du micro bic est de 32.600 ( loyer et avances sur charges ).

Je ne parle pas de défiscalisation , terme pour les opérations avec réduction d’impôts pour les particuliers mais je préfère dire optimisation ou bonne gestion.

Vous avez bien mené votre barque  , vous indiquez pouvoir rembourser vos emprunts avec une seule vente ( après tout dépend du bien à vendre ) cela indique que vous avez peu d’encours de prêt.

Pourquoi ne pas envisager une vente d’un bien peu rentable pour disposer d’argent pour un apport sur une nouvelle acquisition pour laquelle vous pourriez déduire des intérêts d’emprunt ?

"L’amortissement ne se calcule pas sur la valeur de l’achat. Merci pour l’info. Car je n’ai justement pas réussi à le trouver sur internet. Les textes étaient flous. Or c’est une valeur essentielle."
Je n’ai pas trouvé les textes mais c’est ce que mon comptable m’a dis et à fait.

Dans le cas ou vous auriez fait une défiscalisation de Robien , Scellier d’un studio loué en nue ATTENTION car cette défiscalisation à une influence je crois me souvenir sur l’amortissement en meublé du bien ensuite car il faut alors tenir compte de la période défiscalisation pure et dure.

Philippe


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#107 02/05/2013 07h08

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GoodbyLenine a écrit :

CA dépend de quel risque on parle…..

Par ailleurs, votre raisonnement comporte peut-être un biais mathématique : y a-t-il vraiment plus de chance que 10% (par exemple) de vos locataires ne paient plus le loyer (en moyenne, sur une longue période) si vous avez 5 locataires ou si vous en avez 20 ? J’en doute.
Par contre, avec beaucoup de locataires, vous aurez sans doute à gérer plus d’incidents de paiement, chacun vous fera "moins mal", et vous deviendrez plus familier de la chose (donc le gérerez mieux).

Je suis d’accord avec vous.

Si on parle en nombre d’impayés , il est certain que un impayé pour une location fait du 100 % d’impayé par contre 1 impayé pour 10 locations ne fait plus que du 10 %.

Si on parle en % d’impayé sur le nombre de locations , plus on a de locations et plus on lisse le problème car les autres revenus locatifs si on a pris soin d’être excédentaire couvre le risque on mutualise les risques sur le volume.

Concernant un risque social important , là on sort d’une société bien cadrée pour rentrer dans des zones de turbulences, il est certain que personnes ne peux connaitre l’avenir , je suis un peu pessimiste mais je me dis qu’il faut mieux tenter que regretter ensuite.

Quel risque je prend  ?

Celui d’emprunter à la banque pour me faire payer des appartements par la location  si les locataires ne payent plus , je ferais pareil envers la banque et on verra bien ,de toutes façons à ce jour je suis dans l’incapacité de couvrir mes mensualités par mes revenus.

Philippe


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[+1]    #108 02/05/2013 08h56

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Philippe30 a écrit :

Quel risque je prend  ?

Celui d’emprunter à la banque pour me faire payer des appartements par la location  si les locataires ne payent plus , je ferais pareil envers la banque et on verra bien ,de toutes façons à ce jour je suis dans l’incapacité de couvrir mes mensualités par mes revenus.

Philippe

C’est sans doute là la faiblesse de l’exemple. Vous dîtes "on verra bien" : c’est tout vu, vous seriez dépouillé… et vos biens permettraient à de nouveaux heureux investisseurs d’entrer sur le marché locatif à des prix ridicules. La masse de vos efforts de réhabilitation des immeubles serait réduite à néant.

À la manière de Freya et sans faire de meublé, je suis déjà rentier et ce qui est en cours de financement se solderait immédiatement sans vente si je le souhaitais. Je n’ai jamais été en situation de ne pas pouvoir payer sur mes revenus et garde la fiscalité sous contrôle. Sur ces points, tout dépend du profil psychologique de l’investisseur et de ses contraintes.

Par ailleurs, le risque d’impayé sur un immeuble plutôt que sur des lots séparés ne me semble pas inférieur, au contraire.
Un sinistre ou… un sinistre individu dans un immeuble peuvent provoquer des réactions en chaîne.

Philippe, il existe des assurances qui ont certes un coût mais intègrent perte de loyer suite à sinistre, litiges, impayés, sinistres etc
Vous devriez assurer vos arrières pour non seulement optimiser le modèle mais maximiser les chances réussite.

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#109 02/05/2013 14h19

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Philippe30 a écrit :

Quel risque je prend  ?

En caricaturant : si à 4h du matin je roule sur l’autoroute à 100 km/h dans le brouillard et avec un peu de neige par terre, quel risque je prend ?  sans doute aucun si tout se passe comme prévu (s’il n’y a personne d’autre sur cette autoroute, et que comme je la connais bien j’anticipe le moment où il faudra freiner pour en sortir). Le risque, c’est justement l’imprévu. La marge de sécurité, c’est la capacité qu’on aura alors à réagir (survivre) à cet imprévu. Avoir 2x plus d’immeubles (et d’emprunt  en cours), ça revient un peu à rouler 2x plus vite…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[-1]    #110 02/05/2013 14h32

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GBL a écrit :

Avoir 2x plus d’immeubles (et d’emprunt  en cours), ça revient un peu à rouler 2x plus vite…

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous sur ce point. 2 fois plus d’immeubles ca veut dire 2 fois plus de cash flow positif et un risque plus réparti.

En n’achetant pas au prix du marché mais 25 à 30% en dessous, on se met quand même à l’abri d’une belle baisse de l’immo.


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#111 02/05/2013 15h26

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@isa6068
Pour les reventes après amortissements , les notaires que j’ai vu lors de mes 3 dernières ventes ne m’ont pas demandé sir j’avais amorti , si j’avais loué en meublé ou nue etc ….

Par contre je comprend que dans votre cas s’agissant d’une activité professionnelle , votre notaire soit plus regardante et plus zélé…..

Hum Philippe30 … je ne suis pas si mécontente d’avoir affaire à une professionnelle qui s’intéresse à ce qu’elle fait, même si en contrepartie je n’ai pas envie qu’elle m’emm… alors que je suis convaincue d’avoir raison. J’ai vu à plusieurs reprises des notaires (idem pour des avocats et des comptables, experts ou non) qui font des erreurs dans les dossiers qu’ils traitent, par incompétence ou par paresse … et parfois aussi parce que leurs clients ne leur ont pas tout dit, ne leur permettant pas d’avoir la bonne analyse ou de donner le bon conseil.
Pour ma part, j’ai une formation, un parcours professionnel et une curiosité pour tout ce qui touche à la fiscalité, au droit et à la gestion, qui me permettent d’être souvent au moins aussi compétente que ces professionnels. Mais comme eux je ne suis pas infaillible, alors la confrontation des opinions et argumentations est souvent bénéfique.

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[-1]    #112 02/05/2013 16h05

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ZX je ne comprends pas que vous ne compreniez pas l’exemple très argumenté de GBL. Dans l’ensemble, il donne d’ailleurs raison à Philippe et vous mais il donne, de façon chiffrée et PARFAITEMENT convaincante, un exemple des risques supplémentaires pris en empruntant plus…

Il n’y a jamais de free food, jamais surtout lorsqu’on augmente ses dettes. Je dis bravo à vos courages respectifs et je pense que dans la plupart des cas c’était la meilleure solution. Mais pourquoi vous vous voulez absolument démontrer que c’est sans risques ou à moindres risques que moins emprunter, ça ne l’est pas ! C’est comme si vous teniez absolument à vous persuader que c’est la meilleure solution dans tous les cas et, cerise sur le gâteau, moins risquée (en empruntant plus sur très longtemps, come on !). Les risques augmentent en cas de baisse GÉNÉRALISÉE de l’immo donc des loyers. Et ce n’est absolument pas une hypothèse folle. En effet, en % tous vos loyers seront impactés mais vous avez plus à rembourser comme emprunts que celui qui a moins de biens et vous serez forcés à vendre avec des MV contrairement à celui qui à moins emprunter et pourra courber l’échine sans vendre à perte. Qu’est-ce que vous ne voulez pas comprendre dans cet exemple ?

20-25 ans c’est très très long, imaginez une grosse baisse dans 10 ans (qui entraînera forcément celle des loyers aussi)…
Et même si tout se passe bien pour vous pendant les 20 prochaines années (ce que je vous souhaite très sincèrement smile ), cela ne démonte pas l’argument explicité de manière extrêmement claire et pondérée (puisque dans l’ensemble d’accord avec vous) par GBL.

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#113 02/05/2013 16h15

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StephBanquophobe, je ne suis pas sûr que, de mémoire, la hausse des loyers ces dix dernières années fut aussi importante que celle des prix.

Il faudrait là aussi vérifier, mais je crois que lors de la forte chute des prix immobiliers des années 1990, les loyers ont évolué à la hausse, contrairement au prix de l’immobilier.

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[+1 / -1]    #114 02/05/2013 16h21

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GBL part sur une première hypothèse d’un patrimoine de 2M€ avec 1.8M€ de crédit.

Si vous achetez 25% sous le prix du marché vous avez un patrimoine de 2M€ mais seulement 1,5M€ de crédit. Au bout de 10 ans, vous avez déjà remboursé une part importante du capital (500k€) Capital restant du 1M€.

Donc en N+10, j’ai touché 200k€ de cash flow (chiffres de GBL), j’ai 1M€ de patrimoine (-50% car méga crise) et j’ai 1M de dette.

Mon patrimoine net est donc nul, et mon cash flow est de 20k€ - 30% = 14k€.

Je gagne donc toujours de l’argent grace à l’immobilier, alors qu’il vient d’y avoir une baisse de 50% de la valeur des biens et de 30% des loyers.

Vous pouvez me remettre +1 de réputation si vous avez compris ce que je viens d’écrire…

EDIT : et je précise que 20k€ de cash flow avec 2M€ de patrimoine est trop léger, j’ai moins d’1,5M€ de patrimoine mais plus de 30k€ de cash flow.

Dernière modification par ZX-6R (02/05/2013 16h43)


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#115 02/05/2013 16h51

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posté sur mauvais sujet

Dernière modification par lemouz (02/05/2013 16h47)

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#116 02/05/2013 18h36

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Range19 a écrit :

C’est sans doute là la faiblesse de l’exemple. Vous dîtes "on verra bien" : c’est tout vu, vous seriez dépouillé… et vos biens permettraient à de nouveaux heureux investisseurs d’entrer sur le marché locatif à des prix ridicules. La masse de vos efforts de réhabilitation des immeubles serait réduite à néant.

À la manière de Freya et sans faire de meublé, je suis déjà rentier et ce qui est en cours de financement se solderait immédiatement sans vente si je le souhaitais. Je n’ai jamais été en situation de ne pas pouvoir payer sur mes revenus et garde la fiscalité sous contrôle. Sur ces points, tout dépend du profil psychologique de l’investisseur et de ses contraintes.

Par ailleurs, le risque d’impayé sur un immeuble plutôt que sur des lots séparés ne me semble pas inférieur, au contraire.
Un sinistre ou… un sinistre individu dans un immeuble peuvent provoquer des réactions en chaîne.

Philippe, il existe des assurances qui ont certes un coût mais intègrent perte de loyer suite à sinistre, litiges, impayés, sinistres etc
Vous devriez assurer vos arrières pour non seulement optimiser le modèle mais maximiser les chances réussite.

Vous avez compris mes propos de travers ( je ne m’adresse pas qu’à vous Range19) mais c’est de ma faute car je me suis mal exprimé en terme de contexte dans lequel j’évoquais des problèmes.

Le contexte dans lequel  j’évoquais des problèmes s’apparentaient plus à une situation de chaos en France avec un blocage économique , de l’activité enfin un scénario d’apocalypse. 

J’ai en ce qui me concerne des réserves financières qui me permette de parer largement à des problèmes dans la durée.
Je vais en heurter quelques uns encore mais je n’ai aucune GRL ni PNO sur mes biens seuls sont assurés les immeubles au titre des dégâts , destruction et responsabilité civile.

La PNO et la GRL  ne sont pas obligatoires.

La copropriété assure l’immeuble , le locataire assure le bien , moi je coupe tous les robinets quand c’est pas louer.

Les assurances GRL sont un bienfait mais au regard des conditions , si je trouve un locataire rentrant dans les critères pour bénéficier de la GRL , il ne m’est pas nécessaire d’en prendre une car nous sommes dans un profil plus que sécurisé.

A la fin de l’année sur le volume , le gain est important mais certains préfèrent sécurisés pourquoi chacun son choix

L’investissement présente toujours une part d’incertitude , les prix actuellement sont hauts  , votre modèle que vous avez construit il y a 20 ans Range19 était rentable du fait de prix bas.
J’ai aussi investi durant cette période ce qui m’a financé ma RP cash mais j’aurais dû aller plus vite à cette époque mais je n’avais pas l’assise financière pour passer auprès des banques.

Philippe


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#117 02/05/2013 18h51

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GoodbyLenine a écrit :

Philippe30 a écrit :

Quel risque je prend  ?

En caricaturant : si à 4h du matin je roule sur l’autoroute à 100 km/h dans le brouillard et avec un peu de neige par terre, quel risque je prend ?  sans doute aucun si tout se passe comme prévu (s’il n’y a personne d’autre sur cette autoroute, et que comme je la connais bien j’anticipe le moment où il faudra freiner pour en sortir). Le risque, c’est justement l’imprévu. La marge de sécurité, c’est la capacité qu’on aura alors à réagir (survivre) à cet imprévu. Avoir 2x plus d’immeubles (et d’emprunt  en cours), ça revient un peu à rouler 2x plus vite…

J’ai le choix de ne pas prendre l’autoroute à 4 h du matin par temps de neige ….

J’ai fait un choix d’investissement et je ne sais pas ce que demain sera fait , cela me semble logique comme approche et je dis et j’exprime le fait que si tout va mal je perd tout et alors ?

Mais comme j’approche des 1.000 e de cash mensuel avec un compte bien rempli par deux ventes d’appartements donc je peux gérer l’imprévu sereinement.

Comme l’a indiqué ZX-6R le risque se réparti sur le nombre même si on peux  tempérer ces propos par une période de malchance générale dans vos revenus locatifs.

Je poursuivrais donc mes investissements comme je l’ai fait jusqu’à présent avec une optique de changement d’activité professionnelle à un horizon de 2 ou 3 ans en essayant de ne pas prendre trop de risques toutefois, ZX-6R doit me comprendre pour avoir quelques infos à son sujet et savoir qu’il a fait un beau parcours et en phase de reconversion tout a fait enviable.

Cela s’appelle de l’investissement  , certains le pratique de manière plus ou moins active , je ne prétend pas être un chemin à suivre , certains n’aiment pas le bricolage , d’autres n’aiment pas voir leur taux d’endettement et leurs mensualités flirter avec des sommets moi cela ne me dérange pas malgré le reflet de ce que vous pouvez lire , je sais très bien ou je vais et quel chemin j’ai parcouru.

Je connais mes objectifs futurs , je fonctionne par objectifs , c’est le moteur pour avancer dans la vie , tout est une question de personnes et de curseur.

Philippe


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[+6 / -1]    #118 02/05/2013 19h16

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ZX a écrit :

Vous pouvez me remettre +1 de réputation si vous avez compris ce que je viens d’écrire…

De deux choses l’une : soit vous avez vraiment le melon (complexe de supériorité), soit c’est une vaste blague et vous n’acceptez pas la contradiction et, au passage, sous-estimez largement les autres ! C’est sacrément gonflé.

Je passe sur l’élasticité-prix des loyers en fonction des prix de l’immo, c’est vrai que le lien n’est pas constant historiquement et très fluctuant. Une simple dégradation des conditions économiques suffit à expliquer NOTRE point de vue (pas uniquement le mien) : GBL, Range, moi-même etc. Pas que des idiots et idiotes donc Monsieur je sais tout (ou crois savoir tout).

Vous réussissez même l’exploit d’inverser la notion de risque et en effet ne COMPRENEZ PAS ce qu’on vous dit quand vous reprenez à tort l’exemple de GBL sur des locataires qui viendraient à ne plus payer leurs loyers (vous prenez un seul locataire ne payant pas dans votre cas alors qu’en % il y en aura plus puisque vous avez plus de locataires…). Le fond de votre argument est que vous raisonnez en valeur absolue au lieu de raisonner en pourcentage. Ou en tout cas vous n’expliquez pas pourquoi l’on devrait raisonner en valeur absolue et pas en % ! A affirmations extraordinaires, on attend des preuves extraordinaires.

Ce qui est le plus probable en cas de choc économique (même pas très important juste la continuation de la dégradation actuelle : un certain % de vos locataires qui tombent au chômage, etc.) ou alors en cas de choc "moral" (ce qui est un peu le cas en ce moment où la loi est de plus en plus du côté des locataires…) c’est que la distribution du risque soit LINÉAIRE et donc affecte en pourcentage tous les locataires ! Pas compliqué à comprendre quand même ?
Si vous avez 4 locataires et que 1 ne paie pas A CAUSE de ce choc (quel qu’il soit mais je rappelle qu’on raisonne sur des durées très très longues avec vos prêts long termes) ALORS dans le cas de 20 locataires cela représente 5 locataires qui ne paient plus (ET NON PAS un seul comme vous avez repris GBL et d’autres à plusieurs reprises sur ce forum). La différence est alors énorme : celui qui n’a qu’un seul locataire qui ne paie PLUS, peut sans doute faire le dos rond et compenser grâce à ses AUTRES revenus. Celui qui en a 5 qui ne paient plus… c’est une autre histoire il ne pourra pas compenser grâce à ses autres revenus. Il n’y a aucune raison en économie de penser qu’un risque ne serait pas linéaire.

On pourrait même arguer que ce risque est sur-linéaire en cas de choc économique ou moral.
Pourquoi ? Parce que si vous avez seulement 4 locataires à trouver dans un environnement économique dégradé (sachant que VOTRE temps est limité et ça ce n’est pas linéaire) vous aurez plus de facilités à en trouver 4 irréprochables que 20… cela dit je n’ai pas besoin de cette subtilité pour démontrer notre argument.

Votre jusqu’au-boutisme dans le "j’ai absolument raison sur tout et même sur l’ultra-endettement" est d’autant  plus surprenant que, je l’ai déjà dit, dans l’ensemble nous sommes bcp à pensez que vous avez raison, que vos explications sont très intéressantes, que la notion d’augmenter le cash-flow et d’optimiser la fiscalité sont logiques et pédagogiquement expliqués.

Mais tout cela a forcément un prix et quelques inconvénients, même si mineurs et même si cela n’annule en rien l’intérêt global de votre démarche. Et l’un de ces prix, est le retournement de conjonctures sur un seul type de "revenus" (les loyers français en l’occurrence) avec cet aveuglement de ne pas raisonner en pourcentage mais uniquement en valeur absolue, les conséquences d’un changement économique entre qqun qui a 4 locataires et qqun qui en a 20…

Cela étant le bénéfices / risques de votre solution est je pense aussi supérieur au bénéfices / risques de la solution prêt moyen terme maispas pcq les risques sont plus faibles, non, pcq les bénéfices sont nettement plus élevés que le surplus de risques pris. C’est ça le pire dans votre extrémisme verbal et argumentaire c’est que nous sommes d’accord à 95 % et que vous ne le voyez même pas ! Et méprisez les gens avec des "ne lis pas ne comprends pas" détestables. De même je suis très admirative de votre démarche mais pourquoi ne pas voir qu’il y a un surplus de risques même si, amplement contrebalancé par un surplus de bénéfices (donc un ratio de Sharpe qui augmente si on parlait en termes boursiers) ?!

Si cette fois, vous avez enfin compris mon explication et celle de GBL d’ailleurs (puisque même raisonnement), vous pouvez me mettre un +1… wink ce sera réciproque… (voire un +2 dans mon cas après m’être fait traité d’imbécile qui ne sait pas lire)

Dernière modification par StephBanquophobe (02/05/2013 19h18)

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#119 02/05/2013 19h29

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Philippe30 a écrit :

L’investissement présente toujours une part d’incertitude , les prix actuellement sont hauts  , votre modèle que vous avez construit il y a 20 ans Range19 était rentable du fait de prix bas.
Philippe

Mon modèle fonctionne aussi avec des prix hauts, je suis un excellent acheteur big_smile
Cf la dernière construction.
C’est avec des prix élevés, des loyers riquiquis, une valorisation surestimée et un enthousiasme démesuré que ma pratique serait dangereuse.

Dernière modification par Range19 (02/05/2013 19h27)

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#120 02/05/2013 21h01

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ZX-6R a écrit :

Si vous achetez 25% sous le prix du marché …..

Vous revenez sans cesse avec cet argument.

Vous devriez en tirer les conséquences : si vous avez la capacité d’acheter des biens à 25% sous le prix du marché, autant que vous voulez, la stratégie optimale pour vous est (de très loin) d’utiliser toute votre capacité d’épargne et d’emprunt à une activité de marchand de biens, achetant pour revendre au plus vite avec 30% de bénéfice (achat à 75 pour revendre au prix de marché, soit 100, moins quelques modiques frais), en renouvelant l’opération au plus vite.
Si vous faites tourner le "capital investi" (votre épargne + vos emprunt) ne serait-ce qu’une fois tous les 2 ans (et vous devriez pouvoir faire bien mieux !), vous gagnez 15% du "capital investi" par an, ce qui sera bien plus que ce qu’un investissement locatif rapporterait, même s’il est à 12% brut.
La fiscalité est certes différente, mais le net au final ne devrait pas être beaucoup plus ponctionné que le net en cas d’investissement locatif à long terme.

PS : Je ne vous direz pas qu’il y a aussi des risques à être marchand de biens. Vous le savez déjà sans doute. Merci de vous abstenir de expliquer qu’en étant marchand de biens sur 10x plus de biens, votre risque diminuerait smile.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #121 02/05/2013 22h20

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@GBL :
J’attendais de devenir rentier pour passer marchand de bien et faire une opération par an. C’est sur le point de se faire. Mais acheter sous le prix du marché demande de gros efforts de recherche (réseau, petites annonces, enchères…)

@StephBanquophobe :
Désolé je n’avais pas compris que vous parliez en % vs valeur absolu (vous ne l’aviez pas écrit).
Personnellement, je prendrai une assurance pour mes biens en province. Mais le fait d’acheter sous le prix du marché me permet de louer à un loyer légèrement inférieur à la concurrence, et le fait de louer meublé donne une valeur ajoutée : un locataire choisira mon beau T2 avec écran plat et cuisine équipée plutôt que la même chose vide pour un loyer identique. Pour Paris par contre aucun scrupule, je loue le plus cher possible, la demande est trop forte de toute façon. Je vous remet donc le +1 du à mon incompréhension (sous 24h)


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#122 03/05/2013 06h40

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ZX-6R a écrit :

J’attendais de devenir rentier pour passer marchand de bien et faire une opération par an. C’est sur le point de se faire. Mais acheter sous le prix du marché demande de gros efforts de recherche (réseau, petites annonces, enchères…)

Je comprend la démarche de ZX-6R , j’ai actuellement la même démarche et objectif pour des raisons familiales ( enfants ) je temporise.

J’ai une vision du marché et des biens qui me permet d’envisager cette activité même si je redeviens petit au milieu des grands dans ce type d’activité.

J’attend moi aussi d’être en mode autonome financièrement pour partir dans cette direction, il ne faut pas négliger que cette activité nécessite des moyens financiers pour investir et être en mesure de tenir les travaux puis une éventuelle revente sous 4 ans donc il faut mieux que cela tourne en temps que rentier.

J’envisage de commencer par des petites opérations qui sont boudés par les gros marchand de biens.
ZX-6R , regarde du coté des ventes aux enchères suite à des saisies sur des petits biens qui n’intéresse personne car pas d’immeuble à découper , c’est un retour au début par du petit.

Un lien vers l’interview d’un marchand de biens
Comment devenir marchand de biens dans l?immobilier | Capital Story
Vous constaterez qu’il emploie plusieurs personnes pour gérer ses locations de biens personnels
C’est une autre dimension , assez impressionnant en terme de montant.

Philippe


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#123 03/05/2013 10h25

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Mais vous vous levez à quelle heure Philippe?! smile

Effectivement je connais cet article. On peut dire que l’interviewé est un gros poisson.

Personnellement, ce n’est pas du tout ce que j’envisage. Je compte faire une petite opération par an, pas plus. Je n’en aurai pas besoin. Par contre, vu que j’aurai bcp plus de temps libre, je compte bien faire les enchères, développer mon réseau auprès des notaires pour trouver les bonnes opportunités.


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#124 03/05/2013 17h44

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Pour l’heure c’est marqué sur le message , je suis plutôt matinal ……

Philippe


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#125 03/05/2013 20h04

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Oui ca fait plusieurs fois que je vois vos posts à des heures pas possibles! Le monde appartient à ceux qui se lèvent tot! smile


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