Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#376 27/04/2019 13h51

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Je souhaiterais quelques conseils dans le cadre d’une location LMNP aux frais réels. Je suis dans une situation un peu particulière car j’ai acheté un appartement en 2015 mais je ne l’ai pas loué immédiatement.

En effet, je l’ai habité moi même jusqu’à fin 2018 et je l’ai donc équipé avec des meubles et une cuisine notamment. En 2019, suite à une mutation professionnelle, j’ai déménagé dans une autre région et j’ai donc décidé de le louer en meublé et d’opter pour les frais réels afin d’optimiser ma fiscalité. J’ai décidé de passer par Jedéclaremonmeublé pour faire ma déclaration mais je vous avoue que je suis un peu perdu entre les amortissements et les charges, notamment sur les points suivants:

- puis-je amortir le mobilier que j’ai acheté en 2015 lors de mon emménagement (j’ai toutes les factures)? Par exemple, j’avais acheté un canapé 1500€ en juillet 2015. Puis-je renseigner 1500€ en tant que montant à amortir avec une date de début d’amortissement en juillet 2015 pour 10 ans d’amortissement ? Cela revient grosso modo à amortir 750€ entre 2019 et 2025 et la période 2015-2018 est évidemment perdue. Cela me semble correct mais je n’en suis pas sûr.

- par ailleurs, je me demande s’il est possible d’amortir la cuisine équipée que j’ai aussi acheté en 2015 (meubles + electroménager) ou si la cuisine doit plutôt être intégrée à la valeur du bien et donc dans l’amortissement du bien lui même?

- enfin, quid du petit mobilier que j’ai acheté entre 2015 et 2018 dont le montant individuel est inférieur à 600€? On ne peut pas le passer en amortissement car les montants individuels sont trop petits ni en charges car les factures ne sont pas postérieures à la date de mise en location…. Que peut-on faire? Je me pose la question d’une évaluation sur leboncoin de ce petit mobilier et de faire une déduction par catégorie (petit électroménager, petit mobilier) avec pour date de facture la date de mise en location?

Merci beaucoup pour vos lumières ! Ce sujet m’intéresse et je souhaite évidemment essayer de comprendre comment tout ceci fonctionne afin de pouvoir être autonome dans ma déclaration.

Hors ligne Hors ligne

 

#377 27/04/2019 14h13

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   321  

Bonjour.

Vous avez commencé la location du bien en lmnp en 2019, avez vous fait votre déclaration POi?

Pour le reste, vous devriez lire quelques files sur la comptabilité en lmnp. On ne peut pas prendre en compte des factures qui datent de 4 ans… Ça ne tient pas debout.

Comment avez vous définit la valeur du bien? Avez vous fait faire des estimations par une agence et/ou un notaire? L’idéal me semble de faire des estimations qui précisent la valeur du mobilier. C’est clair que ça ne pourra pas être la valeur d’achat pour un canapé ou une cuisine. Il faut tenir compte de la vétusté… si vous définissez une durée de vie de 10 ans, il faut deduire 40% de la valeur d’achat.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#378 27/04/2019 16h18

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Oui effectivement j’ai fait ma déclaration P0i sous 15 jours après la mise en location.

J’ai défini la valeur du bien en me basant sur une estimation en ligne par le biais d’une agence.

Je parlais bien des amortissements, si celui-ci débute en 2015 je n’amortirai pas 100% de sa valeur mais bien la fraction restante à partir de la date de mise en location (2019-2025 dans le cas de mon exemple précédent). Il y a d’ailleurs une date de début d’amortissement à renseigner dans leur logiciel.

Pour les charges oui j’ai bien conscience qu’on ne peut déduire que des factures de l’année concernée mais je me posais quand même la question de la déductibilité du petit mobilier que je mets à disposition de mon locataire et pour lequel les factures ne sont pas de cette année.

Hors ligne Hors ligne

 

#379 27/04/2019 16h31

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   321  

Pour les amortissements du bien, vous devez les débuter à mise en location. Vous retirez la valeur du terrain et vous amortissez à partir de la date de déclaration sur le POi. Une estimation est vivement recommandée (document attestant de la valeur du bien par un notaire ou/et une agence, en général 2 attestations sont conseillées).

Pour les meubles, je ne vois pas de solution si vous n’avez pas un professionnel qui vous fait une estimation. Vous pouvez essayer de prendre l’usure en compte, mais je n’ai aucune certitude sur la conformité légale de la méthode.

Attention à ne pas tout faire à la louche.

Dans tous les cas, vous avez le temps puisque votre prochaine déclaration est pour 2020. Ça vous laisse le temps de rationaliser votre dossier.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#380 17/05/2019 00h16

Membre
Réputation :   0  

Fil très intéressant.

Je me permets d’ajouter une question pour laquelle je ne trouve pas de réponse.
Si j’achète plusieurs meubles pour un appartement (ameublement initial) et que j’ai une seule facture disons de 1000 euros. Pour amortir ces meubles, j’inscris le montant total de la facture, ou chaque meuble indépendamment ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #381 17/05/2019 02h03

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   321  

Bonjour.

Vous pouvez faire les 2.

Vous pouvez amortir la facture totale ou spliter la facture (à vous de faire la répartition des valeurs). Dans ce second cas, vous pouvez passer en charges si les valeurs unitaires sont inférieures à 500€ (c’est plus simple de demander plusieurs factures). Attention si vous revendez à court terme le bien, le fisc pourrait considérer que vous deviez amortir plutôt que passer en charge, mais le risque me semble faible vu les montants.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#382 20/05/2019 16h05

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,
j’ai besoin de vos avis d’expert en investissement immobilier.
J’ai vu un plateau à aménager dans la ville ou je souhaite investir.
Il y a tout à faire à l’intérieur…
Est ce que je pourrais tout déduire pour créer un déficit Foncier?
Ou seulement quelques poste?
Comment être sur de pouvoir défiscaliser?
Merci d’avance.

Hors ligne Hors ligne

 

#383 20/05/2019 17h15

Membre
Réputation :   39  

Bonjour, sujet déjà de nombreuses fois discuté ici, faites la recherche par mots clefs.

Questions à se poser
- quelle est votre définition de "tout à refaire"? quid des planchers, des murs porteurs, autre gros-oeuvre?
- le plateau est il considéré par l’adminstration comme un appartement actuellement?

Le moyen le plus certain de ne pas etre inquiété par l’admisntration est d’obtenir un rescrit fiscal, mais il faut etre extremement précis avec la personne dont vous souhaitez un engagement par écrit.

Dernière modification par zaser (20/05/2019 17h17)

Hors ligne Hors ligne

 

#384 21/05/2019 08h36

Membre
Réputation :   0  

Bonjour et merci pour votre réponse,
j’ai recherché mais il y a tellement de sujet traité que je n’arrivais pas à trouver ma réponse.

Quand je dis tout à refaire, le planché est bon ainsi que fenêtre et toiture.
Il faut isoler, cloisonner, faire l’électricité, la plomberie, carreler et parquet, Sdb, cuisine…
Pas de gros oeuvre ni maçonnerie à prévoir.

Apparemment, une partie était habitable mais tout à été repensé dans l’immeuble.
L’agent immobilier n’a pas été très précis sur le sujet.

Merci pour l’information, je ne connaissais pas le rescrit fiscal. Mais à qui faut il envoyer cette demande?
merci beaucoup

Hors ligne Hors ligne

 

#385 01/08/2019 09h57

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous !
J’ai lu toutes les pages de cette discussion très intéressante ! Je souhaite investir dans un appartement que je louerai en LMNP. Je me pose une question à laquelle il n’y a pas eu de réponse précise : mon achat est financé à 100% par la banque, frais d’agence et de notaire inclus dans le montant du prêt. Pourrais-je passer les frais de notaire et d’agence en charges, alors que je vais aussi déduire les intérêts de l’emprunt (dans lequel frais de notaire et d’agence sont inclus) ?

Hors ligne Hors ligne

 

#386 01/08/2019 10h01

Membre
Réputation :   49  

Bonjour,

Vous avez du lire vite! La réponse est certainement sur le site.

Pour vous répondre :

Frais de notaire : Oui.
Frais d’agence : Oui, s’ils sont à la charge de l’acquéreur.

A noter également que vous pouvez choisir de les inclure dans le cout d’acquisition de l’immeuble et de l’amortir sur la même durée.

Hors ligne Hors ligne

 

#387 01/08/2019 16h11

Membre
Réputation :   0  

Alors oui, j’ai dû lire trop vite. J’avais un doute, c’est sympa de me l’avoir ôté.

Hors ligne Hors ligne

 

[-1]    #388 16/10/2019 16h03

Membre
Réputation :   -1  

Bonjour,

Dans le cadre de mon acquisition d’un logement en LMNP, je lis les post un peu partout sur le forum pour arriver à déterminer quelles sont les charges afférentes à l’année en cours (uniquement) quelles sont celles qui peuvent générer un déficit et reportable combien de temps?

Voici la liste des frais classiques sur lesquelles je souhaite avoir vos lumières:

- frais de notaire  : déductible que l’année d’achat ?  si peu de revenu cette année , sont ils reportable?

- crédit caution : pareil?

- intérêt du credit payée en 2019 ? reportables si oui combien de temps?

Même question pour :

- frais dossier credit
- assurance pno+assurance emprunt
- travaux de rénovation entrepris la première année d’achat
- taxe foncière
- charge de copro
-achat meuble+equipement electro
- amortissement lmnp depuis date de location (charges non reportable mais c’etait pour être exhaustif sur les charges)
- frais de comptable
- frais de CGA
(j’en oubli surement si pertinent n’hésitez pas à les rajouter)

Cas pratique  (dites mois ou sont les erreurs svp):

Achat en janvier 2019 t2 + travaux pr location en lmnp mi 2019

charges 2019:
frais de notaire :3k
credit caution : 3k
interet 2019 : 2k
assurance pno+emprunt: 0.2k
travaux : 40k
taxe fonciere : 1k
charge de copro : 1.8ke
achat meuble+equipement electro : 3k€
amortissement lmnp depuis date de location : 4k€
revenu brut
loyer brut 9k

si je cumul les revenu-charges, j’obtient 9-57=-49 k€ tout ce montant est il reportable et imputables aux revenu à venir (<10700€/an) et si oui durant 6 ans? 10 ans ? plus?

si je réfléchis sur le long terme :
charges 2020 à 2030 (par année)
amortissent = 7ke
charges= 2k€
taxe foncière : 1ke
intérêt emprunt+ assurance 2k€ (je lisse)

revenus 2020 à 2030
revenu brut attendu par an : 15k

donc par année j’attends un bénéfice de 15-12=3k€ par an

dans ce cas mon déficit de 49k€ devra clairement être amorti sur plus de 10 ans?

Précision : lorsque je fait ma simulation sur l’outil du site jedeclaremonmeuble.com le montant de l’amortissement est incorporé puis retiré du calcul des charges final.

En gros cet amortissent ne me donne pas d’avantage,
le déficit est défalque de ce montant et est perdu définitivement! (se trompent t’ils?)

Merci pour vos conseil et avis !

Hors ligne Hors ligne

 

#389 16/10/2019 16h21

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   288  

Hors ligne Hors ligne

 

#390 16/10/2019 16h22

Membre
Réputation :   2  

Effectivement c’est un peu compliqué d’avoir une vision exhaustive.
De ma compréhension:
- notaire au choix: soit à déduire de suite soit à intégrer dans le prix d’achat et l’amortir sur la durée du bien
- tout ce qui est lié à la banque est déductible immédiatement
- rénovation: à amortir, dépend de la rénovation mais en gros sur 10 ans.
Attention si c’est du gros œuvre (je ne pense pas que ce soit le cas) ou de l’agrandissement ce n’est jamais déductible.
- taxe, charges de copro on peut tout déduire.
- amortissement les taux peuvent être trouvés sur internet mais en gros c’est 3% du montant de l’achat (hors terrain). Mais 2,5% (40 ans) pour le gros œuvre, aménagement intérieur (6,7%-15 ans), toiture (20 ans - 5%).

Attention l’amortissement ne peut pas augmenter le déficit de l’année.

- les meubles (amortissement sur 10 ans).
- les meubles de moins de 300€ chacun on peut déduire la première année.
- frais d’agence et de location à déduire.

Voilà je pense avoir fait le tour.
Peut être certains membres ont une autre lecture. Je serais ravi de partager sur le sujet.

Hors ligne Hors ligne

 

#391 16/10/2019 16h41

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2246  

Ces points sont traitées en détail dans LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs et  Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel… et d’autres encore.

Lisez ces discussions.
Lisez  aussi un bon bouquin sur les notions de comptabilité (comme LMNP, si vous optez pour le "réel", comme votre message semble l’impliquer, il faudra tenir une comptabilité dans les formes (et vous ne semblez pas avoir  toutes les compétences pour ceci : faites appel à un pro !).
Vous y trouverez vos réponses, ce qui permettra de rectifier vos erreurs (en particulier, de mémoire : dans votre message #3, le mot "déduire" n’est pas complétement adéquat chaque fois qu’il est utilisé; on ne peut amortir que ce qui est inscrit au bilan (et y inscrire un bien est une décision de gestion); les rénovations sont un investissement, donc potentiellement amortissable sur leur durée de vie; "l’amortissement ne peut pas augmenter le déficit de l’année" est innaproprié, mais les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal; les "10 ans" et "300€" pour les meubles sont juste une "pratique" possible, parmi d’autres).
Tout ceci ne se résumera pas en 10 lignes.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#392 16/10/2019 17h41

Membre
Réputation :   -1  

gogo1601 a écrit :

Effectivement c’est un peu compliqué d’avoir une vision exhaustive.
De ma compréhension:
- notaire au choix: soit à déduire de suite soit à intégrer dans le prix d’achat et l’amortir sur la durée du bien
- tout ce qui est lié à la banque est déductible immédiatement
- rénovation: à amortir, dépend de la rénovation mais en gros sur 10 ans.
Attention si c’est du gros œuvre (je ne pense pas que ce soit le cas) ou de l’agrandissement ce n’est jamais déductible.
- taxe, charges de copro on peut tout déduire.
- amortissement les taux peuvent être trouvés sur internet mais en gros c’est 3% du montant de l’achat (hors terrain). Mais 2,5% (40 ans) pour le gros œuvre, aménagement intérieur (6,7%-15 ans), toiture (20 ans - 5%).

Attention l’amortissement ne peut pas augmenter le déficit de l’année.

- les meubles (amortissement sur 10 ans).
- les meubles de moins de 300€ chacun on peut déduire la première année.
- frais d’agence et de location à déduire.

Voilà je pense avoir fait le tour.
Peut être certains membres ont une autre lecture. Je serais ravi de partager sur le sujet.

Merci pour votre retour, mais sinon dans mon exemple les travaux ( refaire toutes les pieces intégralement, douche, wc, carrelage, sol, voir tuyauterie, peinture ) génèrent des charges qui sont reportables? ou suis je obligé de les amortir sur une durée fixe?
et si c’est reportable mon calcul est le suivant  dans l’ordre et si je passe en négatif je reporte si possible.
: revenu brut -amortissement(immo) -frais notaire (car année d’acquisition)-frais credit caution(pareil) - interet emprunt- charges(travaux charges copro….)

ce calcul est il juste? ou certaines charges ne sont pas reportables?

merci

Hors ligne Hors ligne

 

#393 17/10/2019 17h33

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   288  

Votre compréhension de ce domaine est actuellement insuffisante. Toutes les réponses se trouvent dans le message au dessus du votre. Vous ne faites visiblement pas l’effort de lire.

Hors ligne Hors ligne

 

#394 07/01/2020 20h54

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

J’ai longuement parcouru le forum et je n’arrive pas à me faire une idée définitive sur cette question:
Est-il possible d’amortir les frais de notaire et d’agence dans le cadre d’une déclaration au réel d’un LMNP?

Voici ma situation: studio acheté sur Paris fin novembre 2018. Nous avons fait des travaux nous même jusqu’en mai 2019. Depuis juin 2019, le studio est loué.

Comme nous n’y connaissons rien, nous avons complètement zappé de faire une déclaration P0i. Nous la ferions maintenant avec beaucoup de retard en datant notre début d’activité en 2019.

J’ai contacté deux cabinets de comptable: l’un me dit que les frais de notaire et d’agence sont perdus.
L’autre me dit qu’ils peuvent être déclarés et amortis sur 25 ans.

Qui a raison?

Sur le forum, je trouve des informations contradictoires et de fait j’ai l’impression que la réglementation a changé au cours des dernières années….

Merci d’avance pour vos lumières

Hors ligne Hors ligne

 

#395 07/01/2020 21h10

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   321  

Bonjour.

En principe, vous avez la possibilité de les passer soit en charge, soit les amortir (25 ans me semble excessif mais je ne maîtrise pas l’amortissement de ce poste).

Vous pourriez les passer en charge en les intégrant sur l’exercice 2019 mais c’est à votre EC d’accepter de le faire (en principe, vous auriez du faire un bilan en 2018 pour passer l’écriture à la date d’achat du bien).

Donc c’est avec votre EC de régler cela. Si un EC dit que c’est perdu,  changez d’EC…


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#396 08/01/2020 14h19

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Je loue en lmnp régime réel simplifié et afin de réduire les couts liés aux travaux, je souhaiterai acheter de l’outillage afin de "participer" aux travaux et donc de réduire la note.

Puis-je déduire les factures d’achat de l’outillage (scie circulaire…) de mes charges ?
Pour la facture de l’artisan elle passera en amortissement vu le cout supérieur à 600€.

Merci pour vos réponses

Hors ligne Hors ligne

 

#397 08/01/2020 15h53

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   288  

Les outils, l’électricité, les frais de déplacement et restauration sur place, les croissants pour les ouvriers. Par contre je ne sais pas si c’est possible de faire passer en charge les filles et le champagne pour fêter la fin des travaux.

Les billets d’avion pour fêter la fin des travaux, je ne pense pas pouvoir les passer en charges. Sauf si la facture est à l’adresse des travaux peut-être? A moins que les billets d’avion ne soient destinés à se rendre sur le lieu d’une réunion de fin de chantier qui serait programmée en Thaîlande ou en Floride. Dans ce cas, ça se discute. Du coup, pour les frais de la salle de réunion avec vue mer, j’ai un doute aussi.

Mais pour la scie circulaire, je suis sûr. A part peut-être si vous allez l’acheter en Thaïlande.

Dernière modification par Trahcoh (08/01/2020 16h55)

Hors ligne Hors ligne

 

#398 08/01/2020 15h59

Membre
Réputation :   0  

Punaise ! quel sens de l’humour smile

Donc si je comprends bien c’est oui "Les outils, l’électricité, les frais de déplacement et restauration sur place, les croissants pour les ouvriers. ?"

Je débute en lmnp désolé.

Hors ligne Hors ligne

 

#399 08/01/2020 17h15

Membre
Réputation :   49  

Bonjour,

Petit bémol pour les outils de ce type quand même.
Pour les passer purement et simplement en charge il faudrait pouvoir justifier en cas de contrôle qu’ils ont été depuis l’achat utilisé exclusivement pour les besoin de l’activité de LMNP.
Dans la pratique, vous allez les ramener chez vous, possiblement les utiliser pour d’autres choses. Il faudrait alors déduire qu’un prorata de la valeur de l’outil en fonction de son utilisation.

Enfin bref moi, ce genre d’achat je ne le déduit pas pour pas être emmerdé.

Mais bon vous pouvez tomber sur un contrôleur qui passe dessus sans tiquer aussi.

Hors ligne Hors ligne

 

#400 08/01/2020 18h46

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   321  

Oui vous pouvez déduire à condition que ce soit "mesuré" par rapport aux recettes. Personnellement, je dois passer environ 3 à 4% en electroportatif/outillage mais aucun souci pour justifier l’utilisation puisque je rénove totalement les biens.

Pour les repas, vous pouvez aussi mais c’est tendancieux.

Pour les frais de voyage, vous pouvez déduire les frais de carburant suivant le barème des impots (mais pas les frais kilometriques).

Si vous invitez votre EC pour faire le point de votre activité, vous pouvez aussi le déduire…

Attention à ne pas abuser, tôt ou tard, vous tomberez sur un contrôleur pointilleux.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur