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#276 10/01/2017 14h24

Modérateur
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La résiliation par le bailleur d’un bail de location nue (loi 1989), c’est 3 ans après la signature du bail, et seulement si on a un réel motif pour le résilier (et vouloir passer le bien en location meublé n’est PAS un motif valable) (et résilier pour vendre si on ne vend pas réellement n’en est pas un non plus). Voir par exemple Résiliation du bail :  les erreurs à ne pas faire


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#277 10/01/2017 15h07

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Vous êtes en train de dire, que lorsqu’on achète un appartement dans lequel un locataire est déjà présent, il n’y a aucun moyen, si le locataire ne le veut pas, de le faire quitter les lieux, même après 3 ans.. ? roll

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#278 10/01/2017 15h14

Membre
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Djay a écrit :

Donc si le locataire actuel (location nue) accepte que son prochain bail (l’actuel finira quelques mois après la potentielle vente) devienne meublé, c’est bon.

Ca n’existe pas, un bail de location nue qui finit ! Le bail se renouvelle indéfiniment par tacite reconduction.

Les seules solutions sont :
que le bailleur donne congé à l’échéance. Seulement 3 causes sont acceptées :
- reprise pour vendre (mais le locataire est prioritaire à l’achat)
- reprise pour habiter (il faut vraiment y habiter ensuite)
- motif réel et sérieux (troubles répétés de voisinage par exemple).
Vu les délais et les conditions, rien ne s’applique dans votre cas.

Le locataire peut y mettre fin, avec 3 mois de préavis dans le cas général, 1 mois si licenciement ou équivalent. Mais s’il résilie pour ensuite signer un nouveau bail meublé, les impôts peuvent s’y intéresser… Le locataire peut aussi vous attaquer s’il finit par penser que ce n’est pas à son avantage.

Vous redécouvrez quelque chose de bien connu : on ne peut quasiment pas mettre dehors un locataire en location nue.

Dernière modification par Bernard2K (10/01/2017 15h15)


Les années passent…

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#279 10/01/2017 15h17

Modérateur
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Si vous ne voulez ni vendre, ni occuper vous-même (ou un membre de votre proche famille me semble-t-il), et que le locataire respecte ses obligations, il me semble qu’il n’y a en effet aucun moyen.
Vous ne pouvez pas, par exemple, décider de changer de locataire parce que l’actuel ne vous plait pas, ni résilier le bail pour conserver le bien vacant.

Vous pouvez juste essayer de négocier avec le locataire pour que lui résilie le bail… (en échange de quelque chose).

Pourquoi donc croyez-vous qu’un bien immobilier se vend généralement avec une décote lorsqu’il est occupé ?


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#280 10/01/2017 23h04

Membre
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DDtee a écrit :

Djay a écrit :

Si la location meublée est faite dès l’achat de l’appartement ?

C’est ça, si le bien est loué en LMNP au premier bail qui suit son achat.

Je rebondit sur votre commentaire dont je cherche la réponse depuis plusieurs jours.

Je comprends donc que l’on peut déduire les frais de notaire et d’agence d’un appartement dont la 1ère location suivant son achat est meublé avec un délai respectable j’imagine ?

Je suis dans cette situation ou j’ai acheté un bien que j’ai meublé pour louer en LMNP.
Il faut donc que je fasse mon POi dans les 15 jours de la 1ère location pour pouvoir déduire les frais de notaire intervenu quelques semaines auparavant ?

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#281 11/01/2017 09h45

Membre
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Bernard2K a écrit :

Djay a écrit :

Les seules solutions sont :
que le bailleur donne congé à l’échéance. Seulement 3 causes sont acceptées :
- reprise pour vendre (mais le locataire est prioritaire à l’achat)
- reprise pour habiter (il faut vraiment y habiter ensuite)
- motif réel et sérieux (troubles répétés de voisinage par exemple).
Vu les délais et les conditions, rien ne s’applique dans votre cas.

Bonjour,

Comme on me l’a expliqué précédemment sur ce forum, des travaux incompatibles avec une occupation du logement constituent également un motif réel et sérieux, moins contestable que les troubles de voisinage.

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#282 11/01/2017 11h14

Membre
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Jo0505 a écrit :

[
Je comprends donc que l’on peut déduire les frais de notaire et d’agence d’un appartement dont la 1ère location suivant son achat est meublé avec un délai respectable j’imagine ?

Je suis dans cette situation ou j’ai acheté un bien que j’ai meublé pour louer en LMNP.
Il faut donc que je fasse mon POi dans les 15 jours de la 1ère location pour pouvoir déduire les frais de notaire intervenu quelques semaines auparavant ?

Voilà, c’est ça, au régime réel pour la première question.

Pour la seconde, la déclaration POi n’a aucun rapport avec le notaire, mais il faut la faire dans les 15j pour respecter la loi cela correspond à une date de départ pour la CFE. Il vous faudra ensuite faire déclaration sur le site des impôts pour cette même CFE.


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#283 01/02/2017 17h09

Membre
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Bonjour,

J’ai un immeuble mixte location vide (donc revenu foncier) et meublée (LMNP bic régime réel simplifié). Je me pose des questions sur l’affectation de certaines dépenses à l’une ou l’autre déclaration.

J’ai compris ce qui suit, mais je voudrais avoir confirmation :
- achat d’une imprimante : à mettre en charges déductibles sur le BIC ;
- achat d’une formation en ligne : à mettre en charges déductibles sur le BIC ;
- frais de déplacement : à mettre en charges déductibles sur le BIC pour les frais réellement engagés (le forfait de 20€ par local s’appliquant de toute manière aux revenus fonciers)
- achats d’outils pour bricoler dans les appartements : à mettre en charges déductibles sur le BIC ;
- les meubles fournis avec certains logement loués dans le cadre d’un bail vide ne sont pas déductibles (ils n’apparaissent pas sur le bail).

Qu’en pensez-vous ?

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[+1]    #284 01/02/2017 17h41

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robby77 a écrit :

- frais de déplacement : à mettre en charges déductibles sur le BIC pour les frais réellement engagés

Juste sur ce point, attention de compter les frais de carburant BAREME - RSA - BA - BIC - BNC (sous conditions) - Frais de carburant en euro au kilomètre - Barèmes applicables pour l’année 2015 beaucoup moins intéressant que les indemnités kilométriques BAREME - RSA - BNC - Barèmes d’évaluation forfaitaire du prix de revient kilométrique applicables aux automobiles et aux deux-roues motorisés Il semble que cet élément devient sensible pour le fisc.


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#285 01/02/2017 18h37

Membre
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Pour moi l’achat d’outils n’est pas déductible juste les matériaux, l’achat d’imprimante peut être passé dans les 20€ de frais généraux, pour les meubles dans les locations nu tout dépend des meubles.

Il faut bien voir avec ce qu’en pense le comptable.

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#286 01/02/2017 18h47

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Pour les meubles, il faut impérativement une facture (d’un particulier possible si achat petites annonces) à l’adresse du bien.


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#287 01/02/2017 21h06

Membre
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@investisseur36 : sauf erreur de ma part, le forfait de 20€ concerne les revenus fonciers, pas les BIC. Non ? Idem en ce qui concerne les outils, mais je peux me tromper.

@DDtee : les meubles ont été bien séparés lors de la vente, donc je peux m’appuyer là-dessus.

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#288 01/02/2017 22h01

Membre
Réputation :   15  

oui les 20€ c’est juste pour le foncier. Après déduire une imprimante en tant que tel pour son activité je trouve cela un peu limite, si le comptable accepte tant mieux. C’est un peu comme un outil, la limite passer les cartouches d’encres et le papiers seraient "plus facile".

Pour les meubles : ils ne sont peu être pas dans le bail mais peuvent être dans les états des lieux.
Si vous avez une estimation lors de la vente vous pouvez normalement amortir le montant pour ceux équipant les meublés.
Pour les meubles dans les locations nu vous pouvez seulement déduire que certains meubles (cuisine de mémoire).

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#289 31/03/2017 15h08

Membre
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DDtee a écrit :

Pour les meubles, il faut impérativement une facture (d’un particulier possible si achat petites annonces) à l’adresse du bien.

Imperativement ? En êtes vous certains ?
Je viens d’acheter dans une enseigne suédoise un dressing que j’ai installé dans un appartement mis en location meublé .
La facture est établie à mon nom et à l’adresse de ma RP . Cela va t’il me poser problème ?

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#290 31/03/2017 15h16

Membre
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en théorie cela peut poser problème. faites corriger l’adresse de facturation si vous pouvez ou produisez le ticket de caisse ou il n’y a pas d’adresse.

Il peut y avoir une tolérance préciser le dressing dans  l’état des lieux et prenez une photo, si vous avez un contrôle fiscal vous pourrez plaider la bonne fois.

Si en plus vous avez un compte dédié cela peut aider si vous avez payé avec le bon compte bien sur.

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#291 31/03/2017 15h34

Membre
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Merci,
je fais en ce moment justement établir des factures en pensant que le ticket de caisse n’étant pas systématiquement nominatif suivant les enseignes cela pouvait poser problème …

Les prochaines seront donc établies à l’adresse du bien qui les recevra .

Est-ce une obligation aussi pour les matériaux ou consommables (peintures etc) ? Est vous sur qu’un simple ticket de caisse suffise?

Pour le compte dédié , je ne l’avais pas envisagé . Question naïve mais il se rattache l’activité ou le bien ?

Pour les achats fait à un particulier via LBC par exemple , je crois qu’un exemple type circulait sur le forum mais je ne l’ai pas retrouvé . Si quelqu’un a un lien…

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#292 31/03/2017 15h54

Membre
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Bonjour, je n’ai pas dit qu’un simple ticket de caisse suffisait, la théorie c’est facture à l’adresse du bien.
Le ticket de caisse avec le débit sur compte dédié en parallèle pour une somme pas trop importante peut être accepté par le comptable. Il faut que se soit exceptionnelle.
Pour les matériaux c’est la même chose facture à l’adresse de travaux, avec photo avant/après pour montrer que les matériaux ont été utilisés.
Pour le compte il se rattache à l’activité, moi c’est la première chose que ma demandé la banque et le comptable. Cela permet à la banque de contrôler la pérennité et le cash-flow de l’activité et au banquier de simplifier sa déclaration avec un double contrôle facture débit plus facile à faire sur un compte dédié.

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#293 30/04/2017 23h37

Membre
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Bonjour,
Please, aidez-moi. Donc si j’ai bon, on peut déduire la peinture, le papier peint.

Voilà, on a acheté un appartement et on a fait des travaux nous mêmes pour louer en colocation.
On a acheté beaucoup de matériel pour réaliser ces travaux. Donc, peut on déduire ? :
un escabeau
un outil multifonctions
un pistolet pour peinture
une scie
des tasseaux
colle papier peint
enduits de rebouchage, de lissage, pour bois
colle mastic
Rouleaux (pour peindre)
des vis
des poignées pour portes, pour placards

Nous faisons du meublé LMNP pour étudiant (en colocation). Ce qui signifie qu’il faut fournir aussi la vaisselle, les couettes, le bureau et internet etc tout pour que les jeunes n’aient rien à acheter

Donc, toujours la même question, peut on déduire ?
des bureaux
chaises
lampes
couettes
oreillers
draps
la vaisselle (et ustensiles comme fourchettes etc)
casseroles
aspirateur
fer à repasser
les armoires
la connexion Free internet
matelas
draps
canapé
table basse
meuble chaussures
meuble TV

Je sais que c’est liste un peu détaillée et que je prends de votre temps, mais j’ai vraiment besoin d’une réponse pour chaque.
Merci

Dernière modification par serp (01/05/2017 00h03)

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#294 03/08/2017 16h51

Membre
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Bonjour je suis en cours d’achat de 2 studios pour 35 000e + 2000e de mobilier + environ 4200e de frais de notaires : Un total de 41200e je compte utiliser un crédit de 40 000e sur 20ans pour environ 210e par mois.

Sachant qu’un des studios est acheté loué pour 265e par mois CC et l’autre non loué mais ce loue 250e par mois ce qui me fais à l’année 6180e de revenus locatif.

Charges à l’année :

TF : 440e
Charges copro : 480e
PNO : 240e

Pas vraiment de travaux juste un coup de peinture et un changement de lino dans celui sans locataire.

Je voulais savoir du coup pour les travaux fait par nous même comme la peinture et les sols pouvons nous quand même le déduire en frais réel si on ne passe pas par une entreprise ? Et pareil si j’achète du nouveau mobilier et électroménager puis je le déduire en frais réel ?

Car sinon à ce que j’ai compris je me retrouverai à ne pas payer d’impôt la 1ère année grâce aux frais de notaire notamment mais pour les années suivantes je ne suis pas sur que le forfait de 50% ne soit pas plus intéressant pour moi… Pouvez vous m’éclairer ?

Merci d’avance

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#295 03/08/2017 17h27

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LudoLB a écrit :

Je voulais savoir du coup pour les travaux fait par nous même comme la peinture et les sols pouvons nous quand même le déduire en frais réel si on ne passe pas par une entreprise ? Et pareil si j’achète du nouveau mobilier et électroménager puis je le déduire en frais réel ?

Oui, dans les 2 cas si vous avez une facture avec l’adresse du bien concerné.

LudoLB a écrit :

je ne suis pas sur que le forfait de 50% ne soit pas plus intéressant pour moi… Pouvez vous m’éclairer ?
Merci d’avance

Cela se calcul, c’est pas bien compliqué avec un simulateur comme celui-ci Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net j’espère que vous n’espérez pas que quelqu’un du forum fasse les calculs à votre place wink


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#296 03/08/2017 17h51

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Bah j’ai déjà fais mes calculs avec ce que moi je connais en utilisant le simulateur de jedéclaremonmeublé.com mais je reste encore perplexe sur l’économie dans mon cas à part sur la 1ère année en déduisant les frais de notaires mais ça me fera qu’un petit déficit qui sera loin de me couvrir plusieurs années d’impôts à zéro euros ^^. Pour le frais réel vous utilisez des experts comptable en ligne ou plutot ceux de votre ville ? Si vous en connaissez des bons pas très cher sur internet je suis preneur

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#297 03/08/2017 19h07

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Si vous parlez bien d’une location meublée, l’imposition au réel nécessite une comptabilité type entreprise, à faire réaliser par un expert comptable.

L’avantage fiscal ne porte pas que sur la déduction des travaux, frais de notaire et achats de meubles ou déco, mais aussi sur l’amortissement du bien, ce qui en général donne un BIC imposable quasiment nul, donc annule complètement l’imposition de ces revenus les premières années (et ensuite une imposition qui croit au fur et à mesure que les amortissement de plus courtes durées arrivent à leur fin).

C’est donc très avantageux fiscalement mais il y a quelques formalités et quelques coûts supplémentaires (expert-comptable + CFE).

PS : il est d’usage de commencer par se présenter, comme vous vous y êtes engagé en signant la charte. C’est par ici : Info - Forums des investisseurs heureux

Dernière modification par Bernard2K (03/08/2017 19h08)


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#298 04/08/2017 11h29

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Excusez moi j’avais pas vu pour la présentation.

Dans les simulations que je fais malgré l’amortissement c’est pas assez visiblement… surement du au fait que mes 2 studios ont un taux de rentabilité élevé 6180e annuel pour 35000e + 2000e de mobilier et n’ayant que peu de frais de copro et pas d’énormes taxe foncières j’ai bien l’impression qu’à part les 2 premières années pour la suite il me sera plus rentable de choisir l’abattement à moins que je fasse des travaux chaque année…

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#299 04/08/2017 12h33

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Si le "taux de rentabilité élevé" ( (loyer-charges) / prix d’achat) est trop élevé, il ne sera pas possible d’avoir un BIC nul ou négatif bien longtemps. Mais ce sera quand même beaucoup mieux, et on conservera bien plus de cash dans sa poche après impôts et PS, qu’avec un taux de rentabilité plus faible.


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#300 05/09/2017 16h29

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Bonjour,

Je souhaiterais savoir dans le cadre de la déclaration des charges réelles en LMNP (8 appts en gestion direct), dans quelles conditions l’usage de bien personnels, à des fins professionnelles, suivantes sont déductibles du bénéfice :

Utilisation dédiée d’une pièce de l’habitation principale
Taxe foncière, habitation, de cette pièce
eau, électricité, gaz, téléphone, internet, de cette pièce
assurance habitation, de cette pièce
mobilier de bureau, ordinateur
Utilisation du véhicule personnel

Merci

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