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#251 08/08/2018 15h38 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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je voulais dire comptable, et pas notaire, je l’ai corrigé dans mon précédent message.

A vous lire, oui en effet le comptable parait de rigueur, ça m’embête j’aurais aimé tout faire seul… au pire je me ferai mon suivi de mon côté..

- oui pardon, je me suis mal exprimé: je n’adapte pas les charges aux recettes, ni ne modifie les recettes, mais je compte faire un mix de charges et amortissement, en surveillant bien que le "trop plein" de charges soit écouler dans les 10 ans… ici ma question était de savoir si pour chaque année je peux mélanger charges et amortissement, et reporter aux années suivantes les charges qui me mettraient en déficit. vous y avez répondu, merci.
- je m’inspirerai de ce que fera le comptable pour l’amortissement par composants, merci (je n’ai pas vu cette explication noir sur blanc une seule fois… alors que je suis sûr que la répartition se fait facilement une fois les bonnes cartes en main et avec l’aide d’un bon tableur excel)
- très bonne nouvelle pour le ravalement, merci.

Pour le suivi par un expert comptable, y-a-t’il des entreprises (internet ou face à face) ou formules à préférer ? (sachant que j’aimerai continuer l’aventure avec d’autres acquisitions)

Leurs frais passent dans les charges c’est bien ça?
J’ai entendu parler de crédit d’impot mais ça m’étonne un peu…

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#252 09/08/2018 12h18 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Désolé d’être franc : vu le niveau de vos questions, l’expert-comptable est impératif ! Savoir passer les écritures comptable d’une compta de type entreprise est complexe, et ne se résume pas à la bonne répartition des amortissements !
Juste un exemple tout simple : vous achetez un équipement pour un logement, par correspondance. L’équipement coûte 100 €, les frais de port 10 € : savez-vous passer les 3 écritures nécessaires ? Savez-vous dans quels comptes ça va ?

Pour répondre quand même sur vos questions.
- sur la question du "report" : il me semble que votre question n’a aucun sens. On ne choisit pas de "décaler" des charges ou des amortissements. On constate les charges et les amortissements l’année où ils interviennent. Le cas échéant, cela crée un déficit. C’est ce déficit qui est reportable fiscalement, jusqu’à 10 ans. D’ailleurs, il me semble que l’explication de GBL mérite une petite correction :

Pour reprendre votre exemple : si vous avez 12k de charges, 0,8k d’amortissements, et 2.3k de recettes, vous aurez un résultat comptable de -10.5k (-12-0.8+2.3) et un résultat fiscal de 0 avec 10.5k d’amortissements de déficit (fiscalement) reportés (potentiellement jusqu’à 10 ans après).

Que le déficit soit issu des charges courantes ou des amortissements ne change rien à l’affaire.
La seule façon de "décaler" une charge, c’est de faire la dépense plus tard ! On n’a généralement pas le choix de le faire, sauf pour des travaux non urgents.

- sur la question du terrain : la source que vous citez n’est pas du tout contradictoire avec ce que vous avez lu ailleurs. Elle écrit "Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable". Il est donc sous-entendu que l’exemple de décomposition cité, qui aboutit à 100 %, s’applique sur la valeur de l’immeuble, terrain déjà déduit.
Exemple : immeuble valant 100 k€, terrain estimé à 20 k€, reste 80 k€ à répartir selon les amortissements proposés dans ce tableau (ou d’autres d’ailleurs, il n’y a pas une seule clé de répartition qui serait valable, mais des "fourchettes généralement admises").

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2018 12h39)

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#253 09/08/2018 15h16 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Merci pour les explications.

Je ferai un effort sur le vocabulaire, je sais que j’ai des lacunes (d’où mes questions), mais j’ai l’impression d’être autant repris pour la forme que pour le fond… smile

Je comprend que le domaine d’amortissement est plus vaste qu’il n’y parait… je verrai à peaufiner mes calculs en me basant sur les retours de l’expert comptable, ce sera instructif.

Dernière modification par tiber33 (09/08/2018 15h17)

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#254 09/10/2018 17h51 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Pour répondre à une question de tiber restée en suspens "J’ai entendu parler de crédit d’impot mais ça m’étonne un peu…" :

C’est presque le cas :
- il s’agit d’une réduction d’impôt, pas d’un crédit d’impôt, ce qui veut dire que si vous ne payez pas d’impôts, il n’y a pas de report de cette réduction.
- Vous devez avoir souscrit à un CGA
- Elle est plafonnée à 915€
- Elle est aussi plafonnée à 2/3 du cout de l’EC + 2/3 du cout du CGA depuis le 1er Janvier 2016. Avant 2016, c’était la totalité qui était rendue sous forme de réduction d’impôt : vous trouverez donc souvent des fils datant d’avant 2016 parlant de la réduction totale, nous y fiez plus.

D’ailleurs, la conséquence de ce passage à 2/3 des dépenses de comptabilité est qu’il est parfois plus avantageux de ne pas passer par un EC + CGA (à la condition sine qua none de savoir faire la comptabilité LMNP) : on a une majoration de 25% des bénéfices, si bénéfices il y a, mais l’impôt lié peut être inférieur au 1/3 restant à notre charge.

Avant, il n’y avait aucune raison valable de se passer d’un EC dans la mesure ou il était remboursé in fine (et ZX-6R n’avait de cesse de le rappeler !)

Dernière modification par Iomipom (09/10/2018 17h55)

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[+1]    #255 09/10/2018 18h40 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16375_comparatif_810.jpg

Si cela peut vous être utile smile

Dernière modification par michaelstaudi (09/10/2018 18h41)

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#256 12/10/2018 08h38 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Ce fil me semble approprié pour ma question : qu’en est-il des charges contractées avant l’acte d’achat ?

Par exemple un architecte d’intérieur qui effectuerait les plan, les DCE et la récupération des devis nécessaire pour le dossier des banques.

En supposant que l’architecte édite ses factures à l’adresse du futur bien, peut-on les passer dans les charges liées à l’achat (comme les frais de notaire et d’agence) ? La date étant antérieur au début d’activité, un contrôleur risquerait-il de venir nous embêter ?

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#257 12/10/2018 10h15 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Quand on crée une société, les dépenses (liées à la création et à l’activité de la société) effectuées avant (que la société n’existe) peuvent être comptabilisées (avec certaines réserves et en respectant les formes). Pourquoi serait-ce différent dans le cas que vous évoquez ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#258 12/10/2018 10h41 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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J’ai présenté à mon Comptable des dépenses d’avant signature acte authentique [d’achat] celles ci ont bien été prise en compte.

Quelques semaines avant aucun problème
quelques mois…. moins évident, mais dépend de la taille du projet


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#259 12/10/2018 14h17 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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C’est justement ce qui me posait soucis : un architecte qui vient pour faire les plans + les DPE + récupération des devis pour pouvoir ensuite les présenter aux banques, qui elles-même mettent quelques semaines à émettre les offres de prêts, on arrive rapidement à 2 bons mois. Et pour peu que ça se chevauche sur fin d’année N, début d’année N+1, ça peut encore plus jeter un flou.

Mais la réponse de GoodbyLenine me semble pleine de bon sens, au fond il n’y a pas lieu de s’inquiéter d’avantage, avoir des dépenses avant le début de l’activité est normal et prévu. Surtout avec les factures à l’adresse du bien, on maximise toutes les preuves en cas de soucis.

Bref, merci à vous deux, me voilà rassuré !

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#260 12/10/2018 16h01 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Posez ces questions à votre comptable, c’est lui qui passera celà en Compta au final.
et qui "attestera"


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#261 12/10/2018 16h11 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Peut être une autre possibilité: déclarer votre début d’activité avant l’acquisition du bien.

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#262 03/01/2019 14h06 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour a tous

Je possède un appart acheté avec un box, jusqu’a maintenant j’ai amorti le tout et depuis la totalité des charges dans ma compta.

Cette année les impôts m’ont demandé la TA sur le box, ils savent donc que je loue sans box (on ne peux rien leur cacher) j’ai ronchonner et ils m’ont dégrèvé

Le box n’étant pas louer avec l’appart il serait logique que je ne le passe pas en amortissement et que je n’impute pas les charges en compta, mais dans la mesure ou ce box est utilisé pour mon activité de LMNP (stockage meuble, vaisselle, matériel…) puis-je à votre avis quand même le passer en charges ? devrais-je le déclarer comme établissement pour payer la CFE dessus ?

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