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#301 05/09/2017 20h56

Membre
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J’ai en effet parcouru de nombreux sujets dont celui-ci mais rien n’est précisé concernant la déduction des frais de gestion et plus précisément la déduction des charges concernant l’utilisation d’une pièce de l’habitation du LMNP ou de son véhicule pour cette gestion locative. La question a d’ailleurs été posé et aucune réponse n’a été apporté.

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[+1]    #302 06/09/2017 00h27

Modérateur
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A mon avis : Vous pouvez déduire tout ceci …. sous réserve que ça corresponde vraiment à un usage exclusivement pour l’activité de location meublée. Ne pas abuser et faire preuve de bon sens évitera des ennuis futurs. (Et inutile de chercher un texte listant des items, quand c’est un principe comptable général, qui s’applique, comme ici)


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#303 17/10/2017 19h28

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Bonsoir à tous,
J’ai parcouru les 9 pages de ce post avec un vif intérêt.
Il me reste cependant une petite question d’ordre…chronologique.

Imaginons le cas suivant :

1. J’achète un bien le 01/10/2017
2. Je fais des travaux dans le bien entre le 15/10/2017 et 30/11/2017
3. Je cherche un locataire que je ne trouve que le 15/01/2018 date de début du bail LMNP
4. J’envoie mon POi entre le 15/01/2018 et 31/01/2018

Est-ce que je pourrais naturellement passer en charges mes frais d’acquisition même s’ils sont sur l’année antérieure ? Quid de mes travaux ? Pourrais je les amortir également à partir de 2018 ?

Dois je déclarer quelque chose au titre de l’année 2017 alors que je n’ai aucun revenu et je ne vois de toute façon pas bien comment vu que je ne suis pas déclaré au titre de mon activité LMNP (puisque je n’envoie le POi que courant janvier 18) ?

Ou est-ce que je dois absolument faire démarrer un bail avant le 31/12 ?

Merci pour votre aide !

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#304 17/10/2017 19h42

Membre
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Bonsoir,

En gardant une trace de vos travaux, dates photos et de votre recherche de locataire entre le 30/11 voir avant et le 15/01, c’est à dire de toutes les réponses et échanges avec d’autres candidats n’ayant pas été retenus, vous pourrez justifier de la destination de votre achat : votre activité LMNP.

Je vous conseille de prendre un comptable sensibilisé au LMNP, il connaîtra tous ces points et pourra vous conseiller.

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#305 18/10/2017 10h22

Membre
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Aucun besoin de réaliser un bail ou de faire semblant de chercher un candidat en 2017. Avoir 3/4 mois de travaux avant de commencer à louer et de déclarer votre activité est tout à fait admis par l’administration fiscale.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#306 18/10/2017 13h17

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Pour compléter ma réponse : vous devez faire réaliser une compta dès 2017 avec prise en charge des amortissements et comptabilisation des travaux effectués en 2017.


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#307 18/10/2017 17h33

Membre
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Merci pour ces conseils.
Ok, je fais envoyer la P0i avec une date de début d’activité antérieure à ma première facture (notaire, pour la promesse de vente). Donc ça m’amène à début juin 17 ! J’ai lu qu’il fallait envoyer 15 jours après le début d’activité, j’espère que ça ne posera pas problème…
Bonne fin de journée à vous.

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#308 18/10/2017 18h34

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Non, vous envoyez la P0i dans les 15 jours qui suivent l’arrivée du premier locataire, soit début 2018.
Vous faites une comptabilité à partir de l’achat du bien, avec travaux etc


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#309 18/10/2017 22h51

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Merci pour votre aide précieuse.
Pour la compta, pas de problème pour la faire depuis l’achat, mais est-ce que je vais pouvoir remplir une 2042 C PRO (je crois que c’est celle qui est nécessaire) au titre de 2017 si j’envoie une P0i en 2018 avec date de début d’activité en 2018 ?
Pour être clair, pendant tout le temps où j’attends le locataire pour envoyer la P0i, je n’ai pas de SIRET, donc je ne peux pas remplir la 2042 C PRO.
Merci !

Dernière modification par rlermi (18/10/2017 23h03)

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#310 04/01/2018 16h56

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Bonjour,

Nouvelle sur le forum, je suis très intéressée par la liste des déductions possibles sur la déclaration au réel LMNP qu’il y a au début de ce post.
Je voudrais savoir : étant donné que la dernière modification de cette liste semble dater de 2012, est-elle toujours d’actualité avec les dispositions fiscales en vigueur ?

Merci !

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#311 18/01/2018 16h08

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Je relance le sujet :  en cas de forte valorisation du bien:
Si on a acheté un bien peu cher.
On a fait des travaux mais beaucoup soit meme.
Ne souhaitant pas faire des papiers, on laisse en micro.

Deux années s’écoulent, le métro arrrive devant l’immeuble et le bien prend de la valeur.

Si on veut passer au réel, la base d’amortissement ne sera pas le prix d’achat+ travaux mais le prix nouvellement estimé, prix bien au dessus de la valeur initiale!

Donc si l’on projette une forte plus value et si on a pas déclaré en réel, le passage au réel peu etre au final tres interressant.
Si le bien prend énormément de valeur, alors plus d’amortissement à déduire que si l’on avait amorti dès le départ (avec une valeur d’achat faible).
Ais je bien compris?

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#312 18/01/2018 16h25

Modérateur
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Je doute que, si vous achetez un bien en 2010, l’exploitez en micro-BIC jusqu’en 2019, passez en réel en 2020 et inscrivez alors ce bien en immobilisation au bilan, vous puissiez alors le faire à sa valeur vénale de 2020 pour ensuite amortir la totalité de cette valeur (hors valeur du foncier/terrain).

Les déductions micro constituent un forfait de charge, supposé inclure aussi de l’amortissement d’un bien exploité alors, et il devrait y avoir, lors de l’inscription au bilan du bien comme immobilisation, à inscrire aussi la fraction des amortissements qui est supposée déjà avoir été faite. Je doute aussi que vous puissiez décider d’inscrire ce bien au bilan plusieurs années après le début de son exploitation, pour sa valeur vénale évaluée après plusieurs années d’exploitation (ce serait une manière un peu trop facile d’éluder une plus-value).

C’est du moins ce que je comprend à la lecture de BOFIP : Changement de régime d’imposition - Passage du régime micro à un régime de bénéfice réel normal ou simplifié - Dispositions générales


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#313 18/01/2018 16h59

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Lorsque vous achetez le bien, vous avez tout une foule de frais annexes: frais de notaire, frais d’agence, frais bancaire pour le dossier, …
Tous ces frais peuvent être déductibles pour vous.

Lorsque vous passez en réel ensuite, ils ne le seront plus.
Il faut bien calculer, poste par poste.

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#314 18/01/2018 20h14

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Je Je suis plutôt d’accord avec l’analyse de GBL : Le fait que la location meublée LMNP au micro ait démarré en 2010 fait que l’"entreprise" LMNP a démarré en 2010 ; le bien a commencé à être pseudo-amorti au travers de l’abattement forfaitaire de 50 % ; donc quand on passe au réel en 2020, il faut reconstituer sa valeur nette comptable = valeur de 2010 diminuée de la dépréciation, comme s’il avait été amorti entre 2010 et 2020.

Par contre : si on achète un bien en 2010, et qu’on en fait une autre utilisation que de la location meublée (sa résidence principale, sa résidence secondaire, ou de la location nue) jusqu’en 2020, et qu’en 2020 on passe en location meublée au réel, alors il faut retenir la valeur vénale de 2020. Si le bien s’est apprécié entre temps, tant mieux pour nous. C’est pour cela qu’un certain nombre de gens ont la stratégie suivante : acheter un bien avec travaux, le louer nu le temps de consommer le déficit foncier généré par les travaux, puis passage en LMNP au réel.

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2018 23h25)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#315 22/01/2018 15h58

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Bonjour à tous,

J’étais d’accord avec Bernard2k mais après vérification auprès de mon expert comptable, il s’avère qu’il faut prendre le valeur au moment où l’on passe au réel.

Ex: Pour ma part, j’ai loué un studio pendant 3 ans en LMNP Micro. Pour 2018 je passe au réel, mon expert comptable me demande d’effectuer une estimation et c’est cette valeur qui sera inscrite au bilan (sans prendre en compte les amortissements des deux premières années).

Néanmoins, cela peut être utile de vous le faire confirmer (car j’ai encore un micro doute).

Bonne journée

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#316 22/01/2018 21h21

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Je suis également intéressée par cette réponse.
J’ai cherché et voici ma conclusion:
J’ai lu une réponse allant dans le sens de votre expert comptable mais hélas, sans appuis de texte juridique…

Il en ressort : que les années déclarées en micro sont dites amorties, elles sont perdues.

Par contre, la valeur du bien est à faire ré estimer à la date au passage au réel.

Donc si vous avez fait 5 ans de micro, sur un bien acheté 100k.
Si la valeur de ce bien en 5 ans, passe à 150k (en imaginant que le métro passe maintenant à coté).
Alors, si on dit qu’un immeuble s’amortit sur 25 ans, il vous reste à amortir sur 20ans (5 années ont été faite en micro), mais vous amortissez 150k et non 100k.
(PS: il faudra déduire la valeur de la partie terrain de l’amortissement)

Attention, il faut faire une double estimation si l’écart est tres important entre la valeur d’achat et la valeur au jour du passage au réel.

Est ce que les plus aguéri valide cette analyse?

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#317 23/01/2018 07h45

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Stochastic :

Ce n’est pas mon analyse mais celle de GBL.
- lorsque le bien était précédemment utilisé par le bailleur (résidence principale ou secondaire) ou loué nue, il ne fait pas de doute qu’il faut retenir la valeur vénale, c’est à dire la valeur de revente expertisée à la date de passage au BIC réel.
- lorsque le bien était précédemment loué en meublé au micro-BIC, je n’étais pas sûr du tout de ce qu’il convient de faire. Lorsque j’ai lu le bofip cité par GBL et l’analyse qu’il en fait, j’ai été convaincu. Notamment le point 90 :
"cette valeur nette comptable est obtenue à partir de la valeur d’origine des biens et tient compte de leur durée probable d’utilisation restant à courir à la date de passage sous le régime du bénéfice réel."

Maintenant, si vous pensez qu’il faut retenir la valeur vénale à la date de passage au réel, je veux bien lire le texte de loi ou le passage du Bofip qui dit de faire ainsi.

Après, vous avez de toute façon la possibilité de laisser votre expert-comptable procéder comme il le propose… A vous de voir et de jauger le risque que vous prenez.

Dernière modification par Bernard2K (23/01/2018 07h46)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#318 23/01/2018 08h53

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Tout à fait d’accord avec GBL et Bernard2k. Cela peut conduire à une envie de redressement de l’administration fiscale. Pour stochatic, le bien n’a été détenu que 3 ans (soit environ 10% de la durée d’amortissement du bien) alors que dans le cas de GBL, il est de 30% si on amortit sur 30 ans, ce qui peut probablement expliquer que L’EC s’autorise la modification.

En entreprise, les modifications de calcul des amortissements sont suivies de près par l’administration car il y a toujours suspicion d’optimisation fiscale.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#319 23/01/2018 12h02

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Bonjour à tous,

Bernard2K a écrit :

Stochastic :

Ce n’est pas mon analyse mais celle de GBL.

- lorsque le bien était précédemment loué en meublé au micro-BIC, je n’étais pas sûr du tout de ce qu’il convient de faire. Lorsque j’ai lu le bofip cité par GBL et l’analyse qu’il en fait, j’ai été convaincu. Notamment le point 90 :
"cette valeur nette comptable est obtenue à partir de la valeur d’origine des biens et tient compte de leur durée probable d’utilisation restant à courir à la date de passage sous le régime du bénéfice réel."

C’est justement ici que se trouve la subtilité. Leur durée probable d’utilisation restant à courir. Si on suit votre méthode, nous ne passerons donc aucun amortissement si nous avons acheté le bien il y a 30 ans, loué en Micro et passage au réel. Or, il existe encore une durée d’utilisation à la date du passage au régime réel.

D’ailleurs, je trouve que cela n’est pas si déconnant que cela. Pourquoi faire 10 ans en Micro et 20 ans au réel (en prenant la Valeur brute) ne serait pas autorisé alors qu’il est parfaitement possible de faire Réel 20 ans et Micro 10 ans?

J’ai contacté le service des impôts et je n’ai pas obtenu de réponse sur le sujet, je dois les rappeler.

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#320 23/01/2018 12h29

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Stochastic a écrit :

J’ai contacté le service des impôts et je n’ai pas obtenu de réponse sur le sujet, je dois les rappeler.

Faites plutôt un mail, à défaut d’une réponse immédiate, au moins vous aurez une traçabilité de votre réponse.

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#321 23/01/2018 20h27

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Stochastic a écrit :

C’est justement ici que se trouve la subtilité. Leur durée probable d’utilisation restant à courir.

Les durées d’utilisation pour les amortissements comptables sont purement théoriques. Par exemple un ordinateur s’amortit classiquement sur 3 ans, or si l’utilisateur n’en a pas une utilisation très exigeante, l’entreprise peut le faire durer 5 à 6 ans sans problème.

Si on suit votre méthode, nous ne passerons donc aucun amortissement si nous avons acheté le bien il y a 30 ans, loué en Micro et passage au réel.

Ce n’est pas vrai. L’amortissement d’un immeuble se fait "par composants". Si on suit les durées classiques indiquées dans cet article :
Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?
… au bout de 30 ans il restera le composant "gros oeuvre" qui ne sera pas fini d’amortir.
Par ailleurs, ces durées, mêmes si elles sont purement théoriques, ne sont pas délirantes. Si vous avez l’appartement depuis 30 ans, il est probable que vous aurez changé la chaudière, le chauffe-eau, une bonne partie de l’électricité, refait les peintures, etc. En compta d’entreprise, le remplacement d’un élément ancien par un neuf est le moment où on relance un amortissement de cet élément, à sa valeur neuve, l’année du remplacement.
En théorie, il faudrait donc reconstituer l’amortissement sur les 30 années passées, y compris reprendre la valeur à neuf des éléments changés l’année où ils ont été changés, pour établir la valeur restant à amortir au moment du passage au réel.
Mais si vraiment on a exploité 30 ans en micro et qu’on veut passer au réel, le plus simple est encore de vendre ce bien et d’en racheter un autre ! Ainsi, on sera sûr de repartir sur des amortissements "frais" d’un bien que l’on vient d’acheter. Ou alors, rester au micro, si ça a convenu pendant 30 ans ça devrait convenir encore !

D’ailleurs, je trouve que cela n’est pas si déconnant que cela. Pourquoi faire 10 ans en Micro et 20 ans au réel (en prenant la Valeur brute) ne serait pas autorisé alors qu’il est parfaitement possible de faire Réel 20 ans et Micro 10 ans?

Il est parfaitement autorisé de faire 10 ans au micro puis 20 ans au réel. Ce qui n’est pas autorisé, c’est d’amortir le bien plein pot comme si vous veniez de l’acheter.

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est qu’il s’agit de règles fiscales, qui sont les mêmes pour tous ("vraies" entreprises ou LMNP ; qu’il s’agisse d’amortir un immeuble ou un ordinateur ou une machine-outil). Ces règles sont forcément imparfaites, sont forcément mal adaptées à tel ou tel cas. Vous semblez, avec une candeur désarmante, vouloir réinventer les règles de la comptabilité et le code général des impôts. Malheureusement, ce n’est pas comme ça que ça fonctionne. Les règles fiscales, aussi imparfaites soient-elles, soit on les applique, soit on prend le risque d’un redressement. Ça sera mon dernier mot sur ce sujet ; si vous voulez avoir le fin mot de l’histoire, payez-vous une consultation d’un avocat fiscaliste.

PS : ou bien, suivez simplement le conseil de votre expert-comptable ! Je le disais dans un message précédent et ce n’était pas une plaisanterie ! A votre place, si je voulais faire cela, je lui demanderai une confirmation écrite de sa part, comme quoi il vous conseille d’amortir le bien pour sa valeur vénale à la date du passage au réel. Ainsi, il est plus ou moins mouillé avec vous (il a une obligation de conseil). Ca peut se tenter…

Dernière modification par Bernard2K (24/01/2018 07h39)


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#322 18/04/2018 17h29

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Bonjour à tous,

Je suis en train d’acheter mon premier Studio ancien qui subira des travaux et sera par la suite loué en LMNP, déclaré en frais réels, pour en théorie s’équilibrer voir être bénéficiaire.

Cependant, plus j’en lis sur la déclaration en frais réels des LMNP moins je suis sûr de mes estimations sur ce que je pourrais déduire de mes revenus (globaux et/ou fonciers) et donc de mes impôts.

Pourriez-vous m’expliquer sur le cas ci-dessous les déclarations/calculs à faire?

Prix appartement : 58k
Loyers hors charges: 6k

charges de la 1ère année:
Notaire + agence :    12k
Travaux + mobilier:    15k
Charges, Taxes, etc:    2k
Sous-total charges : 29k

Intérêts d’emprunt: 1.5k
amortissements: 3k

Comme je le comprends, on peut déduire au loyer de 6k les Intérêts d’Emprunt et amortissements: 1.5k (=6000-1500-3000)
On vient y déduire les charges, ce qui donne le revenu foncier de : 0€ (=1500-29000 des charges).

Le reste des charges de la 1ère année est utilisable dans les 9 années qui vont suivre, à ces charges s’ajouteront chaque année les charges standard (~30% du loyer pour taxe foncière, copro…etc).

Et chaque année on déduira au 6k du loyer les IE, les amortissements, et les charges restantes, jusqu’à arriver à un loyer nul, nous amenant à une déclaration d’impôt identique à celle qu’on aurait sans cet appartement, est-ce bien ça?

Quelles charges (entre standard, travaux, notaire, IE, amortissements) sont reportables éternellement si pas utilisée une année?
Lesquelles permettent de générer un déficit ? (si c’est encore possible)

Sur certains sites/chaines/forums, j’entends parler d’un plafond de 10,7k pour la déduction des charges, est-ce encore applicable en 2018?
-  est-ce le plafond des charges que l’on peut déduire au loyer? je m’explique: si notre loyer est de 20k (…), amortissement et IE de 4.5k, alors je ne peux que mettre 10,7k de charges standards pour le diminuer, me faisant ainsi un loyer à déclarer de 4.8k (=20-4.5-10.7) ?
-  ou est-ce les charges que l’on peut déduire aux revenus (salaire) en plus d’avoir déjà utilisé des charges pour rendre nul le loyer?
-  autre chose encore?

Aussi, concernant les amortissements:
-   immobilier:
      -  la durée est automatiquement de 30 ans?
      -  seul 85% de l’appartement (en immeuble) est à prendre en compte?
-   mobilier:
      -  on en amortie 100%
      -  sur 10 ans? ou une autre durée?
-   peinture, isolation, autres travaux:
      -  peut-on les amortir?

Par ailleurs, achetant en 2018 (année « blanche »), les loyers touchés en 2019 ne seront naturellement pas imposés…
Mais les déductions des charges que j’aurai dû faire en 2019 sur les revenus 2018, sera donc portées sur les revenus 2019? (pour être sûr de ne pas perdre la grosse déduction de revenus que j’aurai eu sans année blanche)

Merci beaucoup, comme vous le voyez une mise au point s’impose.

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#323 18/04/2018 20h30

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Les charges sont reportables 10 ans, et les amortissements sans limite de durée.

Il n’y a pas de déficit en LMNP.

Vous devriez faire appel à un comptable, vous ne semblez pas très à l’aise avec la fiscalité, sinon Bercy va se régaler en contrôlant votre dossier.

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#324 18/04/2018 20h54

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Quels sont les livres / sujets que vous avez déjà lus ?
Visiblement vous confondez encore BIC et revenus fonciers.

En LMNP vous fonctionnez comme une société. Vous avez des dépenses, que vous allez retirer de vos bénéfices.
Vous n’êtes pas en foncier, avec la limite des 10700€.

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#325 18/04/2018 22h29

Membre
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Bonjour à tous,
Je me permet d’intervenir sur ce post pour moi-même poser une question qui a un lien avec celui ci.
En effet je suis LMNP depuis l’an dernier suite à l’achat d’un immeuble de rapport et mon comptable m’a établi récemment mon premier bilan, mais il y a un point où je n’était pas d’accord avec lui : selon lui les frais d’agence ne peuvent pas s’imputer en charges ni être déduit en amortissement car ils sont à la charge du vendeur, mais au final c’est bien moi qui les ai payés sur le prix total de l’acquisition (même si après c’est bien le vendeur qui a réglé l’agence immobilière)
Est ce que j’aurai du lors de l’achat faire spécifier sur le compromis que les frais d’agence soient à ma charge et non celle du vendeur pour pouvoir les déduire en charge ou est ce que c’est mon comptable qui se trompe?
Je vous remercie grandement si quelqu’un a la possibilité de m’éclairer sur ce point, peut être que d’autres se sont retrouvés dans le même cas que moi

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