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#351 21/07/2018 13h33

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Je pense que vous pouvez passer ces frais de dossier en charges.
C’est un peu comme pour les frais de notaire sur un financement à 110% : Vous avez une charge la 1ère année que vous financez par le crédit et vous déduisez les intérêts payés dessus par la suite.

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#352 08/08/2018 14h53

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Bonjour,

La signature finale approche à grand pas, et j’ai maintenant une bonne vision de comment procéder par la suite (un gros fichier excel simulant année par année la part de charge, amortissement à passer, tout en surveillant les 10 années de glissement des charges… etc etc, mais je sais que des aspects sont à éclaircir)

J’aimerais éviter de passer par un comptable et de bien prendre en main tout le sujet, pour se faire je doute sur 3 points, peut-être avez vous déjà les réponses, n’hésitez pas à me corriger, je me doute que ça peut piquer les yeux de certains…

-mix de charges et amortissement:
puis-je, chaque année, équilibrer les recettes générées avec un mix de charges que j’adapte au montant de mes amortissement (qui sont tjrs inférieurs aux recettes)?
par ex: sur la 1ère année N, j’ai 12k de charges, et 0,8k d’amortissements, pour une recette de 2,3k.
puis-je choisir de maintenir mes amortissements chaque année (ie 0,8k l’an N), et de compléter avec les charges (1,5k), afin d’obtenir une recette nulle?  comme ça je ne décale pas les amortissement et ai juste à m’assurer que les charges de l’année N soient bien écoulées l’année N+9 (idem pour les charges des années suivantes)?
Ou alors je suis obligé de d’abord écouler toute les charges supérieures aux recettes, avant d’introduire les amortissements? c’est un cas qui ne m’arrange pas car étale les réduction d’impots sur un plus
grand nombre d’années…

-amortissement:
dans l’idée, je compte amortir (en linéaire) les travaux (sur 15 ans), le mobilier (7 ans), la cuisine & SdB  (10 ans), et l’immobilier même (85% du cout d’achat sur 30 ans): tout était à refaire et à meubler…
Les 1ers points me semblent bons, mais le dernier m’échappe, surtout si on s’en réfère à ce lien que Bernard2k met en avant: https://www.leblogpatrimoine.com/immobi … ublee.html
il n’est ici plus mentionné les 15% du terrain, je comprend qu’on amortie 100% du bien, réparti en composants…
ça voudrait dire que, pour un bien acheté 100k, j’amorti 40k de ce bien sur 50 ans (gros oeuvre), 20k sur 30 ans (façade), … etc ?
ou alors la même démarche mais pour 85% de ce bien?

-Aussi, si un ravalement de façade venait à se faire, j’ai le droit de rajouter cette ligne aux amortissements ou charges (à moi de voir)? je veux être sûr que ce type d’action n’est pas déjà inclus dans l’amortissement de mon bien (que ce soit 85% ou 100% de sa valeur d’achat)

Merci pour votre temps,
Tiber33

Dernière modification par tiber33 (08/08/2018 15h23)

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[+1]    #353 08/08/2018 15h21

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Pour toute acquisition immobilière, vous devez passer par un notaire, seul à même de faire ce qu’il faut pour que le nécessaire soit fait au niveau du service de publicité foncière.

Je vous recommande chaudement de faire appel à un professionnel (expert-comptable) pour se charger du suivi comptable de votre activité de location meublée, et des procédures déclaratives associées (et les réponses aux questions du fisc), même si ça ne vous dispense pas de faire vous aussi un suivi fin et d’essayer de tout comprendre/maîtriser. 

A mon avis :
    - vous ne pouvez pas, chaque année, équilibrer les recettes générées avec un mix de charges adapté au montant des amortissements : de manière générale, la comptabilité enregistre les données chiffrées permettant de refléter une  activité économique et ses conséquences, et vous ne pouvez pas ajuster vous-même ces données chiffrées à votre gré pour obtenir le résultat que vous souhaitez. Pour reprendre votre exemple : si vous avez 12k de charges, 0,8k d’amortissements, et 2.3k de recettes, vous aurez un résultat comptable de -10.5k (-12-0.8+2.3) et un résultat fiscal de 0 avec 10.5k d’amortissements (fiscalement) reportés (potentiellement jusqu’à 10 ans après).
    - l’amortissement de l’immobilier est à faire par parties, et pas "85% du coût d’achat sur 30 ans". Un comptable pro fera ceci facilement (et ses outils le feront en grande partie automatiquement pour lui)
    - un ravalement de façade constituera en comptabilité une nouvelle immobilisation, qui sera amortie (à 100%) linéairement sur N années.
Après quelques années à analyser les documents produits par un comptable pro, et à échanger avec lui, tous ces aspects vous paraîtront bien plus familiers !


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#354 08/08/2018 15h38

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je voulais dire comptable, et pas notaire, je l’ai corrigé dans mon précédent message.

A vous lire, oui en effet le comptable parait de rigueur, ça m’embête j’aurais aimé tout faire seul… au pire je me ferai mon suivi de mon côté..

- oui pardon, je me suis mal exprimé: je n’adapte pas les charges aux recettes, ni ne modifie les recettes, mais je compte faire un mix de charges et amortissement, en surveillant bien que le "trop plein" de charges soit écouler dans les 10 ans… ici ma question était de savoir si pour chaque année je peux mélanger charges et amortissement, et reporter aux années suivantes les charges qui me mettraient en déficit. vous y avez répondu, merci.
- je m’inspirerai de ce que fera le comptable pour l’amortissement par composants, merci (je n’ai pas vu cette explication noir sur blanc une seule fois… alors que je suis sûr que la répartition se fait facilement une fois les bonnes cartes en main et avec l’aide d’un bon tableur excel)
- très bonne nouvelle pour le ravalement, merci.

Pour le suivi par un expert comptable, y-a-t’il des entreprises (internet ou face à face) ou formules à préférer ? (sachant que j’aimerai continuer l’aventure avec d’autres acquisitions)

Leurs frais passent dans les charges c’est bien ça?
J’ai entendu parler de crédit d’impot mais ça m’étonne un peu…

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#355 09/08/2018 12h18

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Désolé d’être franc : vu le niveau de vos questions, l’expert-comptable est impératif ! Savoir passer les écritures comptable d’une compta de type entreprise est complexe, et ne se résume pas à la bonne répartition des amortissements !
Juste un exemple tout simple : vous achetez un équipement pour un logement, par correspondance. L’équipement coûte 100 €, les frais de port 10 € : savez-vous passer les 3 écritures nécessaires ? Savez-vous dans quels comptes ça va ?

Pour répondre quand même sur vos questions.
- sur la question du "report" : il me semble que votre question n’a aucun sens. On ne choisit pas de "décaler" des charges ou des amortissements. On constate les charges et les amortissements l’année où ils interviennent. Le cas échéant, cela crée un déficit. C’est ce déficit qui est reportable fiscalement, jusqu’à 10 ans. D’ailleurs, il me semble que l’explication de GBL mérite une petite correction :

Pour reprendre votre exemple : si vous avez 12k de charges, 0,8k d’amortissements, et 2.3k de recettes, vous aurez un résultat comptable de -10.5k (-12-0.8+2.3) et un résultat fiscal de 0 avec 10.5k d’amortissements de déficit (fiscalement) reportés (potentiellement jusqu’à 10 ans après).

Que le déficit soit issu des charges courantes ou des amortissements ne change rien à l’affaire.
La seule façon de "décaler" une charge, c’est de faire la dépense plus tard ! On n’a généralement pas le choix de le faire, sauf pour des travaux non urgents.

- sur la question du terrain : la source que vous citez n’est pas du tout contradictoire avec ce que vous avez lu ailleurs. Elle écrit "Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable". Il est donc sous-entendu que l’exemple de décomposition cité, qui aboutit à 100 %, s’applique sur la valeur de l’immeuble, terrain déjà déduit.
Exemple : immeuble valant 100 k€, terrain estimé à 20 k€, reste 80 k€ à répartir selon les amortissements proposés dans ce tableau (ou d’autres d’ailleurs, il n’y a pas une seule clé de répartition qui serait valable, mais des "fourchettes généralement admises").

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2018 12h39)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#356 09/08/2018 15h16

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Merci pour les explications.

Je ferai un effort sur le vocabulaire, je sais que j’ai des lacunes (d’où mes questions), mais j’ai l’impression d’être autant repris pour la forme que pour le fond… smile

Je comprend que le domaine d’amortissement est plus vaste qu’il n’y parait… je verrai à peaufiner mes calculs en me basant sur les retours de l’expert comptable, ce sera instructif.

Dernière modification par tiber33 (09/08/2018 15h17)

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#357 09/10/2018 17h51

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Pour répondre à une question de tiber restée en suspens "J’ai entendu parler de crédit d’impot mais ça m’étonne un peu…" :

C’est presque le cas :
- il s’agit d’une réduction d’impôt, pas d’un crédit d’impôt, ce qui veut dire que si vous ne payez pas d’impôts, il n’y a pas de report de cette réduction.
- Vous devez avoir souscrit à un CGA
- Elle est plafonnée à 915€
- Elle est aussi plafonnée à 2/3 du cout de l’EC + 2/3 du cout du CGA depuis le 1er Janvier 2016. Avant 2016, c’était la totalité qui était rendue sous forme de réduction d’impôt : vous trouverez donc souvent des fils datant d’avant 2016 parlant de la réduction totale, nous y fiez plus.

D’ailleurs, la conséquence de ce passage à 2/3 des dépenses de comptabilité est qu’il est parfois plus avantageux de ne pas passer par un EC + CGA (à la condition sine qua none de savoir faire la comptabilité LMNP) : on a une majoration de 25% des bénéfices, si bénéfices il y a, mais l’impôt lié peut être inférieur au 1/3 restant à notre charge.

Avant, il n’y avait aucune raison valable de se passer d’un EC dans la mesure ou il était remboursé in fine (et ZX-6R n’avait de cesse de le rappeler !)

Dernière modification par Iomipom (09/10/2018 17h55)

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[+1]    #358 09/10/2018 18h40

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https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16375_comparatif_810.jpg

Si cela peut vous être utile smile

Dernière modification par michaelstaudi (09/10/2018 18h41)

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#359 12/10/2018 08h38

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Ce fil me semble approprié pour ma question : qu’en est-il des charges contractées avant l’acte d’achat ?

Par exemple un architecte d’intérieur qui effectuerait les plan, les DCE et la récupération des devis nécessaire pour le dossier des banques.

En supposant que l’architecte édite ses factures à l’adresse du futur bien, peut-on les passer dans les charges liées à l’achat (comme les frais de notaire et d’agence) ? La date étant antérieur au début d’activité, un contrôleur risquerait-il de venir nous embêter ?

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#360 12/10/2018 10h15

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Quand on crée une société, les dépenses (liées à la création et à l’activité de la société) effectuées avant (que la société n’existe) peuvent être comptabilisées (avec certaines réserves et en respectant les formes). Pourquoi serait-ce différent dans le cas que vous évoquez ?


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#361 12/10/2018 10h41

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J’ai présenté à mon Comptable des dépenses d’avant signature acte authentique [d’achat] celles ci ont bien été prise en compte.

Quelques semaines avant aucun problème
quelques mois…. moins évident, mais dépend de la taille du projet


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#362 12/10/2018 14h17

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C’est justement ce qui me posait soucis : un architecte qui vient pour faire les plans + les DPE + récupération des devis pour pouvoir ensuite les présenter aux banques, qui elles-même mettent quelques semaines à émettre les offres de prêts, on arrive rapidement à 2 bons mois. Et pour peu que ça se chevauche sur fin d’année N, début d’année N+1, ça peut encore plus jeter un flou.

Mais la réponse de GoodbyLenine me semble pleine de bon sens, au fond il n’y a pas lieu de s’inquiéter d’avantage, avoir des dépenses avant le début de l’activité est normal et prévu. Surtout avec les factures à l’adresse du bien, on maximise toutes les preuves en cas de soucis.

Bref, merci à vous deux, me voilà rassuré !

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#363 12/10/2018 16h01

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Posez ces questions à votre comptable, c’est lui qui passera celà en Compta au final.
et qui "attestera"


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#364 12/10/2018 16h11

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Bonjour,

Peut être une autre possibilité: déclarer votre début d’activité avant l’acquisition du bien.

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#365 03/01/2019 14h06

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Bonjour a tous

Je possède un appart acheté avec un box, jusqu’a maintenant j’ai amorti le tout et depuis la totalité des charges dans ma compta.

Cette année les impôts m’ont demandé la TA sur le box, ils savent donc que je loue sans box (on ne peux rien leur cacher) j’ai ronchonner et ils m’ont dégrèvé

Le box n’étant pas louer avec l’appart il serait logique que je ne le passe pas en amortissement et que je n’impute pas les charges en compta, mais dans la mesure ou ce box est utilisé pour mon activité de LMNP (stockage meuble, vaisselle, matériel…) puis-je à votre avis quand même le passer en charges ? devrais-je le déclarer comme établissement pour payer la CFE dessus ?

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#366 28/01/2019 16h37

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Bonjour à tous,

Je suis actuellement sur un projet d’achat d’un local commercial (ancien café) que je souhaiterai transformer en un ou plusieurs appartements.

Il s’agirait donc d’un changement de destination de local commercial vers habitation.

Au total le local commercial fait autour de 150m2 et ceci avec plusieurs caves et réserves qui sont au même niveau (tout au RDC).

L’idée serait de tout raser à l’intérieur pour redécouper le bien en 1 ou plusieurs appartements en intégrant une partie des caves et des réserves qui ne sont actuellement pas dans la surface habitable.
Il s’agirait donc, à priori, de travaux de construction/reconstruction.
Dans tous les cas les appartements seront loués en meublé.

Mes questions sont les suivantes :


- L’ensemble des travaux sont-ils bien déductible si location en LMNP ou en SCI à l’IS ? A priori oui
- Le fait qu’il s’agisse d’un changement de destination de commerce vers habitation change-t-il quelque chose à la déduction de ces travaux ?
- Le fait que des surfaces non-habitables auparavant (réserves et caves) soient intégrées change-t-il quelques chose à la déduction de ces travaux ?
- En cas de division immobilière (création de 4 appartements au lieux d’un) cela change-t-il quelques chose à la déduction de ces travaux ?

D’avance merci pour votre aide.

Dernière modification par Ribeiro (28/01/2019 17h07)

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#367 28/01/2019 17h03

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Location meublée donc LMNP au réel.

SCI IR exclue.

Les travaux sont pris en compte par l’amortissement :
- soit on prend en compte le prix d’achat d’une part (les frais de notaire etc.) et le prix des travaux d’autre part, si mise en location la même année.
- si démarrage une autre année, en principe on amortit plutôt la valeur vénale = valeur de marché (n’inclut pas exactement les travaux pour le montant des factures, mais la valeur vénale devrait avoir argumenté d’une somme supérieure ou égale au montant des travaux.

C’est une logique de comptabilité d’entreprise : toute dépense en vue de louer meublé est prise en compte, donc peu importe la nature de ces dépenses.

Par ailleurs, transformation d’un local commercial et scinder en 4 logements :
- vérifiez bien les autorisations nécessaires.
- RDC et caves : faites attention qu’une pièce habitable, type séjour ou chambre, selon le règlement sanitaire département et le CCH, doit faire au moins 7 m², généralement doit faire 2,2 à 2,3 mètres minimum de hauteur sous plafond, avoir une ouverture vers l’extérieur et recevoir la lumière du jour. Sinon, ça ne peut être qu’une pièce dite de service (buanderie, bureau, cellier).


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#368 28/01/2019 17h12

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Merci pour votre retour Bernard2K,

Pardonnez mon erreur, je voulais dire SCI à l’IS et non à l’IR, sinon effectivement la location meublé n’est pas possible.

Les notions comptables que vous évoquez me sont familière, les questions que je me posais été plutôt portées sur des particularités liées au changement de destination ou à la réalisation de travaux de construction/reconstruction ou encore à l’aménagement de pièces non utilisées.

D’après votre réponse il est donc possible de déduire l’ensemble des travaux sans exclusions ou spécificités dans ce cas précis avec les particularités énoncés ?

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#369 28/01/2019 23h21

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Bonjour/Bonsoir,

Le 1er Octobre, j’ai fait l’acquisition d’un appartement sur la commune d’Agay, dans le 83. J’ai pour but de le louer à la semaine, principalement pendant la période estivale.

Je compte déclarer mon activité de loueur meublé non professionnel via le formulaire P0i. J’ai cependant des interrogations.

J’ai réalisé des rénovations moi-même et j’ai bientôt un artisan qui va finaliser mes rénovations. J’en ai actuellement pour un peu plus de 3000€ de rénovations. N’ayant pas encore déclarer mon activité en LMNP, vais-je pouvoir tout de même déduire ces rénovations de mes impôts ? Si oui, comment faire ? Dois-je renseigner comme date de début d’activité le 1er Octobre pour que ces frais soit pris en compte ou, en mettant la date actuelle ils pourront être pris en compte ?

Autre question si vous me le permettez : Quels frais puis-je déduire ? Le matériel, certainement, mais puis-je compter les outils achetés, mes frais de déplacement (je vie à 350km de l’appartement) ? Quel justificatif est nécessaire, un ticket de caisse est-il suffisant ? À quelle adresse doivent être les factures, mon adresse de domicile ou l’adresse de mon appartement ?

Je vous remercie par avance et vous souhaite une bonne journée/soirée.

Note : J’ai trouvé quelques réponses à mes questions. Si d’autres membres du forum se les posent, je vous copie un extrait du site jedeclaremonmeuble.com:

jedeclaremonmeuble.com a écrit :

Est-ce possible de passer en charges des dépenses liées à l’exploitation de mon bien, telles que les frais de déplacement, abonnement de téléphone, achat d’ordinateur portable ?

La charge doit être réalisable, probable et justifiée. Tant que la charge est utile à l’exploitation et que vous avez un justificatif, il est possible de la déduire. La plupart des loueurs en meublé qui louent un seul bien n’ont pas besoin d’une ligne téléphonique ou d’un ordinateur à temps plein. Vous pourrez passer en charge une facture téléphonique correspondant au mois où vous cherchiez un locataire, mais pas l’ensemble des factures.

J’ai fait des travaux moi-même dans mon appartement, est-il possible de les déduire en charges ?

Vous pouvez déduire le matériel que vous avez acheté pour faire les travaux, mais pas votre temps de travail (main-d’œuvre).

Dernière modification par JBarret (29/01/2019 07h39)

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#370 06/02/2019 23h04

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Bonjour,

J’ai pas trouvé la réponse à ma question mais j’ai peut-être mal cherché…

Dans le cadre d’un achat d’un bien déjà loué en meublé et avec des frais d’agence à la charge du vendeur, on amorti les frais d’agence. Ma question est: sur combien de temps on amorti ces frais ?

Ps: Pour mémoire, si les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur, on les passe en charge.

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#371 07/02/2019 01h33

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Je n’ai peut-être pas compris votre question, mais il me semble vous ne pourrez jamais amortir quelque chose que vous n’avez pas payé.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#372 07/02/2019 08h29

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Je faisais référence au message 226 de michmouch dans cette file. En relisant sa réponse, je comprends que j’amortis (prix d’achat y compris frais d’agence charge vendeur moins la quote part du foncier). Du coup, c’est sur 30 ans que l’ammortissement doit se faire.

En fait, depuis peu, il y a énormément d’annonces où les frais d’agence sont à la charge du vendeur. C’est, je crois, une conséquence de la loi Alur (et implicitement, cela augmente les fdn)… C’est un désavantage pour le meublé par rapport aux frais payés par l’acheteur, qui eux, s’imputent en charge sur le compte de résultat dès l’année d’achat.

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[+1]    #373 07/02/2019 09h29

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Je faisais référence au message 226 de michmouch dans cette file. En relisant sa réponse, je comprends que j’amortis (prix d’achat y compris frais d’agence charge vendeur moins la quote part du foncier). Du coup, c’est sur 30 ans que l’ammortissement doit se faire.

Vous m’avez peut être mal compris. Je disais que dans la pratique, les AI majorent souvent le prix de vente du montant de leur commission afin que le vendeur conserve le même "net vendeur". Ce qui peut donner l’impression de payer les frais d’agence quand on achète alors même qu’ils sont à la charge du vendeur.

Mais pour vous en tant qu’acheteur, vous avez juste un prix d’achat, peu importe que ce prix englobe la commissions de l’AI pour le vendeur.
Donc vous amortissez sur le prix d’achat, vous n’avez pas de frais d’agence.

C’est un désavantage pour le meublé par rapport aux frais payés par l’acheteur, qui eux, s’imputent en charge sur le compte de résultat dès l’année d’achat.

Vous parlez des frais de notaire ?

Vous avez deux options, les passer en charge l’année de l’acquisition comme vous le dites, ou bien les intégrer au prix d’acquisition et les amortir sur la durée de l’immeuble (donc base amortissable = prix d’acquisition + FDN). Donc vous n’avez pas forcement l’obligation de "plomber" votre résultat si c’est votre besoin.

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#374 07/02/2019 12h24

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Je parlais des frais d’ai. Dans ma logique, étant donné le report possible sur les années à venir en BIC, mieux vaut une charge qu’un amortissement.

Prenons un bien avec:
Prix net vendeur :95k
Frais d’agence: 5k
Fdn: 8k

Comment traitez-vous comptablement si on veut imputer le maximum de charge en année 1 avec
1er cas/ les frais d’ai sont à la charge du vendeur ?
2nd cas/ les frais d’ai sont à la charge de l’acheteur ?

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#375 07/02/2019 14h22

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1er cas, vous payez le bien 100k + 8k de vrais de notaire, vous pouvez l’amortir sur 100k (sauf valeur du terrain) et passer 8k en charge en année 1, ou bien amortir le bien sur 108k (sauf valeur du terrain).

2eme cas, vous achetez le bien 95k, payez l’AI 5k. Les FDN sont calculés sur 95k.
Vous pouvez l’amortir sur 95k (sauf valeur du terrain) et passer les FDN+ 5k en charge en année 1, ou bien amortir le bien sur 95k+5k+FDN (sauf valeur du terrain).

Dernière modification par MichMouch (07/02/2019 14h23)

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