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En 2021, recommanderiez-vous la SCPI PFO2 à un proche ?


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#76 08/02/2015 13h09

Modérateur
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Réputation :   2329  

Audacesfortunajuvat a écrit :

Comment peut on encore proposer du PFO2 en étant un CGPI sérieux ?
Avec une distribution de part qui diminue d’année en année !
Un Taux d’occupation qui dégringole pour être à 93,11% au T4
Pour une SCPI si jeune, je me pose la question de sortir à toute vitesse. parce qu’à ce rythme on va à la catastrophe.
Je ne comprends pas pourquoi les gens continue à rentrer en masse sans voir la déliquescence continuelle de cette SCPI.
Question que je me posais déjà un peu plus haut sur ce fil en 2013. Mes craintes sont de plus en plus fondées.
Bref alerte rouge sur PFO2.

Pourquoi donc faudrait-il tomber dans un pessimisme béat, plutôt qu’analyser avec calme l’ensemble des informations disponibles ?  (et de même, pourquoi hier aurait-il fallu tomber dans un optimisme béat, sans analyse approfondie ?)

Le bulletin trimestriel T4/2014, paru il y a quelques jours, indique que la baisse du TOF "s’explique notamment par la levée de garanties locatives accordées par le vendeur et d’une part par la libération de 955 m² de bureaux sur Guyancourt". Les 3 immeubles incriminés représentent  (d’après le rapport annuel 2013, qui détaille plus les consommations d’énergie ou d’eau des biens, que leurs loyers, ce que d’aucuns pourraient regretter) 16% du patrimoine à fin 2013 de la SCPI (11% à fin 2014), et ne sont que très partiellement sans locataire.

Il semble raisonnable d’attendre le rapport annuel 2014 (en espérant y trouver plus de précisions), voire la prochaine AG Ordinaire (pour y poser au besoin des questions) avant de tirer des conclusions. (Les impatients pourront interroger avant les membres du Conseil de Surveillance que l’ensemble des associés ont désignés -même si je doute que beaucoup de membres du CS représentent les intérêts des petits associés-.). Ceci permettra de se faire une meilleure idée du ce qu’on peut anticiper comme évolution future du TOF, du résultat net, et des distributions.

Sauf erreur de ma part, lors de l’AG de juin 2014, la société de gestion n’avait pas fait preuve d’optimisme béat, et annonçait deux années potentiellement délicates à négocier, justifiant une prudence dans les distributions réalisées (supérieures aux résultats) comme  annoncées. 

Le montant distribué par la SCPI n’a guère évolué depuis sa création (9.88€ - 9.65€ - 9.60€ - 9.60€ - 9.50€/part de 2010 à 2014, et 9.20 à 9.70€ prévu en 2015), pas plus que le résultat courant (12.67€ - 10.54€ - 10.04€ - 10.48€/part de 2010 à 2013, permettant à chaque fois d’abonder le RAN). Ceux qui s’alarment d’une baisse de 1 ou 2% du dividende ne semblent pas avoir compris qu’il s’agit d’un investissement immobilier, avec un revenu dépendant de loyers commerciaux (lesquels sont clairement orientés dans le sens d’un léger tassement en ce moment de faible croissance économique), à faire dans une optique de long terme.
Le tassement limité des loyers et l’augmentation limitée de la valeur de la part me semble refléter les évolutions du marché des actifs dans lesquels cette SCPI investi, à savoir les bureaux. Ceux qui ont cru qu’il suffisait de choisir des immeubles "verts" pour obtenir de meilleurs résultats financiers ont peut-être surestimé l’impact de certaines caractéristiques de cette SCPI.

Le rendement actuellement constaté, voisin de 5%, et celui qu’on peut raisonnablement envisager pour l’avenir, présente un différentiel élevé par rapport au taux des emprunts permettant de financer une acquisition.

Donc je ne pense pas qu’un CGPI recommandant un tel produit, si ce produit correspond aux besoins de son client, ferait nécessairement un mauvais conseil.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#77 09/02/2015 09h37

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Si l’on compare la baisse d’environ 0.30 euros de baisse du loyer en 4 ans pour une hausse de 2 euros de la valeur de la part. Financièrement l’investisseur est gagnant, et je ne parle pas de ceux qui ont investi en NP.

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«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#78 17/02/2015 23h07

Membre
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Quel est le meilleur moyen pour l’acquisition de parts de PF 02 ?
En terme de frais d’entrée …

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#79 17/02/2015 23h12

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A ma connaissance, tous les moyens se valent. Il faut payer 182€/part (tous frais inclus) pour souscrire jusqu’à fin février, et 184€/part ensuite.   (Pour les achats d’UC indexées sur PFO2 via des contrats d’assurance-vie, il y a peut-être différentes possibilités, mais ce n’est pas exactement de l’achat de parts).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#80 18/02/2015 10h03

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A ma connaissance, le seul moyen d’économiser quelques deniers sur les droits d’entrée des scpi, c’est en passant par un CGPI proposant un kickback, c’est-à-dire une rétrocommission.


Parrain pour : American Express, Fortuneo, Binck.

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#81 18/02/2015 12h05

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ou de se dépêcher d’acheter pour prendre le 2 € de hausse de prix qui est plus sure qu’un probable remboursement par un CGP et la (très) probable nouvelle hausse du prix en fin d’année. (source radio couloir Périal)

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#82 20/04/2015 22h01

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Perial a maintenant un site Internet sur lequel vous avez les éléments de déclaration fiscal, le détail de votre patrimoine, les infos de votre compte (nu-propriétaire ou usufruit, parts en vente ou en souscription).

C’est très bien.

J’ai d’autres SCPI et je n’ai pas l’accès à l’information aussi facilement. Les SCPI gagnent en transparence et c’est une bonne chose.

PERIAL - comptes privés - Accueil


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#83 25/09/2015 12h57

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Bonjour,

selon les dires d’un CGPI (mail reçu ce matin), avec lequel j’avais conclu un achat de SCPI PFO2 il y a quelques années,

"PFO2 va connaître une forte hausse du prix de part la SCPI PFO2 au 19 octobre.
Après avoir augmenté son prix de part une première fois en début d’année la SCPI PFO2 va à nouveau être revalorisée, et cette fois-ci de manière conséquente".

Je n’ai pas réussi à vérifier l’information, mais si quelqu’un est intéressé par cet achat, il ne faut peut-être pas tarder…

Cdt,
Frédéric

Dernière modification par maxicool (25/09/2015 12h57)


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#84 25/09/2015 13h42

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Ne s’agirait il pas plutôt de PFO qui va fortement augmenté au 1 octobre ?!

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#85 25/09/2015 14h10

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Je ne sais pas, je me suis posé la question lorsque j’ai tenté de vérifier cette information.


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#86 25/09/2015 15h02

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j’ai eu mon attaché chez Perial hier après midi, je pense qu’il m’aurait prévenu sur PFO2 hors il ne m’en a pas parlé.
je pense aussi que si Perial augmentait la part de PFO2 au 19 octobre, nous en entendrions parler a gros renfort de communication…. la ya rien ! je suis donc très dubitatif…

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#87 26/09/2015 14h26

Membre
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maxicool a écrit :

Bonjour,

selon les dires d’un CGPI (mail reçu ce matin), avec lequel j’avais conclu un achat de SCPI PFO2 il y a quelques années,

"PFO2 va connaître une forte hausse du prix de part la SCPI PFO2 au 19 octobre.
Après avoir augmenté son prix de part une première fois en début d’année la SCPI PFO2 va à nouveau être revalorisée, et cette fois-ci de manière conséquente".

Je n’ai pas réussi à vérifier l’information, mais si quelqu’un est intéressé par cet achat, il ne faut peut-être pas tarder…

Cdt,
Frédéric

Bonjour,

Je confirme avoir eut la même information hier matin.
l’information ne vient-elle pas par hasard d’un cgpi se trouvant vers grenoble?

Je n’ai trouvé aucune confirmation de l’information ailleurs…

Cdt

christophe

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#88 29/09/2015 19h33

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J’ai eu aussi cette info :

augmentation de la part à 190€ plutôt fin octobre, sans date précise.

d’autres recoupements d’informations?

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#89 29/09/2015 20h14

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christophe a écrit :

l’information ne vient-elle pas par hasard d’un cgpi se trouvant vers grenoble?

A mon avis, tous les CGPI sont au courant, au moins ceux qui proposent PFO2.


Parrainage Binck (100€)

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[+1]    #90 30/09/2015 12h56

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Revalorisation de la part de 184€ à 191€ le 12 octobre 2015
je viens d’avoir l’info de mon CGPI

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#91 30/09/2015 20h13

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hertell a écrit :

j’ai eu mon attaché chez Perial hier après midi, je pense qu’il m’aurait prévenu sur PFO2 hors il ne m’en a pas parlé.
je pense aussi que si Perial augmentait la part de PFO2 au 19 octobre, nous en entendrions parler a gros renfort de communication…. la ya rien ! je suis donc très dubitatif…

Nouveau mail de mon CGPI avec plus de précisions :

Le prix de part de la SCPI PFO2 va passer de 184 € à 191€ le 12 octobre 2015, soit une hausse proche de +4%.

Cdt,
Frédéric


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#92 30/09/2015 21h08

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Je confirme qu’il y a un énorme rush pour investir sur PFO2 avant le 12 octobre…

Dernière modification par stephane (30/09/2015 21h08)

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#93 01/10/2015 00h05

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Hello,

Quand on voit les track de pfo2 et imorente ca ne baisse jamais ?

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#94 01/10/2015 07h45

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Non, historiquement cela n’a jamais baissé (depuis 1988 pour Immorente), preuve que les sociétés de gestion ont bien choisi leurs actifs mais cela n’est pas une garantie pour l’avenir, ni en terme de prix de part, ni en terme de rendement.

Carpediem


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#95 01/10/2015 07h57

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Vous etes certain sur les actifs car meme un bon actif subit un beta de marche…

Cad que je ne pense pas qu’immorente n’aie pas en realite subi une baisse de valeur de ses actifs entre 93 et 98 non ? Ils’ont juste choisi de maintenir le prix de la part

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#96 01/10/2015 11h49

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Il ne faut pas oublier que le prix de la part est déterminé par rapport à la valeur de réalisation à + ou - 10%. Donc la société de gestion a une marge de manœuvre pour ne pas baisser le prix de la part mais il y a tout de même une limite.

Dernière modification par bnose (01/10/2015 11h50)

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#97 01/10/2015 16h01

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On ne peut pas comparer PFO2 a Immorente. PFO2 est bien plus recente il est normale qu’elle n’ait jamais baisse durant cette longue periode de souscription continue sur l’ensemble des SCPI.

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#98 24/05/2016 09h19

Banni
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Hausse du prix de la part à partir du 1er juin : 194€.
De plus, allongement du délai de jouissance au 1er jour du 6eme mois.

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#99 24/05/2016 09h28

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Le prix d’acquisition suit assez fidèlement la valeur du patrimoine de la SCPI ce qui est assez positif pour les anciens associés. En effet, le prix de la part a augmenté de près de 5% en 2015.
Malheureusement, cela se traduit mécaniquement par une baisse de rendement. En effet, les loyers de PFO2 ont tendance à stagner voire à légèrement baisser depuis 2-3 ans.
On peut se poser la question de l’opportunité de souscrire actuellement…

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[+3]    #100 02/06/2016 15h57

Membre
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Résultats 2015 :

En 6 ans, PFO2 est devenue la 6ème capitalisation avec 1,43 Md€. Elle est composée à plus de 80% de bureaux. Le patrimoine est réparti pour moitié à Paris+IDF et l’autre moitié en Province.

La collecte nette a été très importante avec 349 M€  (2ème rang derrière RAP).

Les investissements s’élèvent à 323 M€, la collecte est investie à 92.5%. En comptant les engagements de 39 M€, tous les fonds disponibles sont engagés au-delà de  la collecte 2015 (-4.4 M€). Mais le montant des investissements bien supérieur au prévisionnel (202 M€) n’a suivi la collecte qu’avec un retard croissant tout au long de l’année, entrainant un léger effet dilutif sur les revenus bruts locatifs par part : -2.02%

Les charges immobilières hors GR progressent passant de 4.29% à 4.60% du montant des loyers.
Les charges d’exploitation et les dotations sont maitrisées. A noter que la PGR se construit sur 0.4% de la valeur comptable des immeubles. Elle passe ainsi à 5.21% du montant des loyers (4.80% en 2014)

Le résultat courant par part est en baisse de 3.76%, passant de 9.57€ (2014) à 9.21€

Pas d’information sur le Taux de Rendement Interne.

Le TOF est en forte baisse à 91.98% (95.40% (2014), 98.25%(2013). Sans tenir compte des locaux immobilisés pour travaux et des franchises de loyer, le TOF serait à 95,62 %.
La perte d’un locataire important dans un gros ensemble (départ de Genesis du Wilson à Puteaux) coûte 2% des loyers.
Contrairement à l’année 2014 au cours de laquelle elle a investi dans 70 immeubles, la SG a acheté de très gros ensembles comme le Flavia à Ivry avec un locataire unique : le risque locatif est fortement accru.(voir Primopierre avec le départ de Sanofi)
Les renégociations (5.20% des loyers) se soldent par une baisse modérée des loyers (-4.59%)
Les relocations et premières locations des VEFA  représentent 2.61% des loyers avec une franchise moyenne de 2 mois ½. (pas d’information précise du % de baisse des loyers)

Pas de cession cette année (page 16), alors d’où vient la moins-value de 1.2 M€, indiquée au tableau de la variation des CP ?

Distribution : 9.25€ soit 4.84% de rendement au prix de souscription à 191€ (la SCPI est à son prix). Si le résultat 2014 a couvert le dividende à 100% et alimenté le RAN, l’exercice 2015 ne couvre que 99.43% de la distribution, les 0.57% manquants sont prélevés sur le RAN. Ce dernier à 0.82€ par part couvre 32 jours de distribution.
A noter que la SG va ,elle aussi, prélever directement sur la prime d’émission pour alimenter le RAN…

Conclusion : La SG ne semble pas vouloir freiner la collecte surabondante qu’elle estime pouvoir investir. Chaque immeuble libéré subit des travaux pour être mis aux dernières normes environnementales. Est-ce que l’amélioration de la performance environnementale sera suffisante pour maintenir et attirer les locataires ?

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