en lisant le dernier post de GBL , j ai cru que je m etais trompé de file en répondant à hertell, mais non…j ai bien dis la meme chose juste au dessus : -)

sinon pour en revenir aux acquisitions, mention speciale pour leur publication assez detaillee sur leur site : prix/rdt/locataire/durée du bail …qq autres SG le font aussi mais pas la majorité donc c est a souligner, car cela permet à qui le souhaiterait de se faire une idée de la "robustesse" des acquisitions

Documentations | PERIAL

Dernière modification par goiz (29/01/2015 09h14)

Revalorisation de la part de 184€ à 191€ le 12 octobre 2015
je viens d’avoir l’info de mon CGPI

La distribution (ou la constitution) du RAN n’affecte nullement la fiscalité des associés. Les associés paient des impôts selon les revenus fonciers (et marginalement sur les autres) de la SCPI, que ces revenus fonciers soient distribués ou affectés au RAN.

En fait, la résolution proposée en AG, par de nombreuses SCPI cette année, d’affecter une partie de la prime d’émission des nouvelles parts au RAN, ne crée ni ne détruit aucune valeur. Elle ne change pas la valeur de l’actif de la SCPI. Elle n’affecte pas la fiscalité des associés [*]. Son seul impact est comptable : elle rend distribuable un jour une partie plus importante des actifs de la SCPI. En ce sens, elle peut avoir un effet trompeur sur la perception que la SCPI donne à l’extérieur, en lui permettant d’afficher une distribution bien plus élevée que ce que le rendement de ses actifs ont générés, ce qui risque de tromper un public pas assez averti qui se fierait trop au ratio "distribution/prix de la part". Les SCPI qui souhaitent avoir une forte collecte doivent en assumer les conséquences, le cas échéant démontrer à leurs (anciens) associés que cette collecte est réellement dans leur intérêt et non pas dilutive (donc qu’elle va augmenter la valeur de leur participation dans la SCPI), et ne pas utiliser de tels artifices. C’est pour cette raison que je voterai contre toutes les résolutions de ce type.

Je préfère de loin (plutôt que d’affecter au RAN une partie des primes d’émission) qu’une SCPI distribue les plus-values qu’elle a réalisé sur la vente de ses immeubles, même si c’est du résultat exceptionnel (et pourtant, que n’a-t-on pas entendu comme critiques à ce niveau, et il reste des SCPI dont le CS refuse de distribuer de telles plus-values, car ils considèrent -à tord à mon avis- que ça appauvrirait la SCPI) : au moins, cette distribution correspond à de la vrai valeur créée par la SCPI.

[*] : En fait, il pourrait y avoir un effet sur la fiscalité des associés. Si on achète une part à 100€, que 10 ans plus tard elle a un prix de vente de 110€, si on la vend on payera de l’impôt sur la plus-value de 10€. Si sur les 100€ initiaux il y a eu 10€ affectés au RAN, et ensuite distribués, et que la SCPI a créé exactement la même valeur, alors au bout de 10 ans elle aura un prix de vente de 100€ donc en apparence pas d’impôt sur la plus-value à payer. Mais je doute fort, si cet impact est significatif, et que beaucoup de SCPI recourent à un tel artifice, le fisc reste les bras croisés…

Avez-vous inclut les distributions de janvier 2018 (qui correspondent aux revenus de la SCPI de T4/2017) dans les 526€ touchés ? Si non : vous avez trouvé l’explication de ce que vous considérez comme un "écart".

Hazdrubal a écrit :

Ce n’est pas que les autres ont versé moins, c’est qu’il y a des frais de sortie. Ce sont comme des frais de notaire, mais payés à la revente uniquement.

Bonjour Hazdrubal, cela a déjà été discuté sur d’autres files mais les frais de souscriptions sont payés à la souscription comme leur non l’indique. Ce ne sont pas des frais de sortie. De plus ça n’a rien à voir avec des frais de notaire, qui eux comprennent bon nombre de taxes.
Ces 2 arguments sont trop souvent utilisés pour embellir le produit SCPI auprès du prospect mal informé.

Ces écarts viennent tout simplement du PFU de 30% sur les revenus financiers.
Périal vous a prélevé 3 centimes pour 2018 donc il y a eu 0,03/0,3=0,1€ de revenus financiers dans le dividende de 8,75€ annoncé par Périal, sur lesquels ils vous prélèvent 0,03€ (rectifié suite message WhiteTiger).

Si vous êtes non imposable, le fisc vous restituera 12,8% d’impôts soit 30%-17,2% de PS.
Donc vous recevrez 0,1*0,128=0,0128€/part.
Si vous êtes imposable, vous n’aurez rien et aurez déjà payé les impôts sur ces revenus financiers.

Tout cela n’a rien à voir avec les revenus à l’étranger pour lesquels Périal a déjà payé et ne vous annonce pas une distribution supérieure à l’inverse de Corum AM.

J’espère que c’est clair.

Dernière modification par kc44 (31/01/2019 14h39)

PERIAL Asset Management poursuit ses investissements en zone euro pour sa SCPI PFO2 avec l’acquisition de l’immeuble Adam Smith à Amsterdam pour 93 M€

PERIAL AM réalise une nouvelle acquisition à Amsterdam pour 93 M€ pour la SCPI PFO2

PERIAL Asset Management a écrit :

Dans un marché locatif dynamique mais sélectif, l’immeuble Adam Smith constitue une offre locative attractive à destination des grands utilisateurs exigeant la proximité du centre-ville, des services intégrés, des plateaux de grande surface, et une bonne accessibilité. Avec cette dernière acquisition, notre portefeuille hollandais est désormais constitué de 7 actifs situés à Amsterdam, Hoofdorp, Eindhoven et Utrecht, représentant une valeur globale d’acquisition de 308 M€. Perial poursuit ainsi sa diversification en zone Euro, au sein des marchés les plus dynamiques des grandes métropoles européennes

Poursuivre ainsi sa diversification en zone Euro, c’est bien.
Indiquer la rentabilité de l’investissement, ça aurait été mieux …

Avec tous les frais associés à un arbitrage "vente de parts de la SCPI X    ->   achat de parts de la SCPI Y", en comptant les frais de souscription (typiquement ~10% du montant investi) et la période de jouissance (typiquement ~2.5% du montant investi, avec 6 mois à 5%/an), il faut vraiment espérer que la nouvelle SCPI choisie aura des performances très supérieures à l’ancienne pour se lancer.

Un premier calcul devrait être de calculer la somme récupérée de la vente des parts de la SCPI X, d’en retirer le montant des distribution non perçues jusqu’au moment où les parts de la SCPI Y entreront en jouissance, puis de calculer combien les parts de la SCPI Y pourront être acquises avec ce montant (produit de la vente - distributions non perçues), et évaluer le montant de la distribution annuelle de ces parts, pour la comparer à la distribution annuelle qu’on aurait eu en conservant les parts de la SCPI X.

Un exemple, si on a 1000 parts de PFO2 (qu’on anticipe distribuant 9€/an), et qu’on envisage de les arbitrer en faveur de XXX qui a un délai de jouissance de 6 mois et distribue 50 € par part achetée 1000€, donne :
    produit de la cession des 1000 PFO2 = 179 340 €
    distribution non perçue = 4 500€,  dont on retire l’IR+PS à payer, ce qui donne 2 376€ avec TMI 30%
    nombre de parts de XXX pouvant être achetées : (179 340 - 2 376) / 1000 = 177   (valeur arronide)
    distribution après arbitrage = 177 * 50 = 8 850 €/an  (avant impôt) (sur XXX avec DVM=5%)
    distribution avant arbitrage = 1000 * 9 = 9 000 €/an  (avant impôt) (sur PFO2 avec DVM=9/196=4.59%)

Accessoirement, il faut s’assurer que les parts de PFO2 ne sont pas nanties, ou apportées en garantie pour un emprunt.

Note: Pour Saphir, qui a effacé sa présentation, impossible de savoir si un arbitrage pourrait être pertinent.

Distribution T4/2020 : 2,42 €/part
dont revenus financiers : 0,03 €.
Après PFU sur revenus financiers, ça fait 2,41 €/part net.

Belle progression par rapport aux trimestres précédents.

Total de l’année revenus nets 2020 = 8,81 €.

Pas de changement des prix de part en 2020 :
196,00 € Prix acheteur (SOUSCRIPTION)
179,34 € Valeur de retrait

On obtient donc :
4,91 % Rendement / Valeur de retrait
4,50 % TAUX DE DISTRIBUTION 2020

Yann VIDECOQ Gérant de PFO2 a écrit :

C’est une performance solide dans une année où nous avons dû faire face à de nombreuses demandes de locataires.
Ces bons résultats prouvent la résilience de PFO2 face à la crise et la qualité de la gestion opérée par nos équipes.

Un petit historique depuis 2017 montre de faibles variations :
Revenus 2017        8,56 €    4,82 % Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2018        8,72 €    4,91 % Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2019        9,00 €    5,02 % Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2020        8,81 €    4,91 % Rendement / Valeur de retrait

En répartition géographique, l’Europe hors France augmente à 19,5 %
grâce à des achats récents à LA HAYE (PAYS-BAS) et BARCELONE (ESPAGNE).