PFO2 : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

La distribution (ou la constitution) du RAN n’affecte nullement la fiscalité des associés. Les associés paient des impôts selon les revenus fonciers (et marginalement sur les autres) de la SCPI, que ces revenus fonciers soient distribués ou affectés au RAN.

En fait, la résolution proposée en AG, par de nombreuses SCPI cette année, d’affecter une partie de la prime d’émission des nouvelles parts au RAN, ne crée ni ne détruit aucune valeur. Elle ne change pas la valeur de l’actif de la SCPI. Elle n’affecte pas la fiscalité des associés [*]. Son seul impact est comptable : elle rend distribuable un jour une partie plus importante des actifs de la SCPI. En ce sens, elle peut avoir un effet trompeur sur la perception que la SCPI donne à l’extérieur, en lui permettant d’afficher une distribution bien plus élevée que ce que le rendement de ses actifs ont générés, ce qui risque de tromper un public pas assez averti qui se fierait trop au ratio "distribution/prix de la part". Les SCPI qui souhaitent avoir une forte collecte doivent en assumer les conséquences, le cas échéant démontrer à leurs (anciens) associés que cette collecte est réellement dans leur intérêt et non pas dilutive (donc qu’elle va augmenter la valeur de leur participation dans la SCPI), et ne pas utiliser de tels artifices. C’est pour cette raison que je voterai contre toutes les résolutions de ce type.

Je préfère de loin (plutôt que d’affecter au RAN une partie des primes d’émission) qu’une SCPI distribue les plus-values qu’elle a réalisé sur la vente de ses immeubles, même si c’est du résultat exceptionnel (et pourtant, que n’a-t-on pas entendu comme critiques à ce niveau, et il reste des SCPI dont le CS refuse de distribuer de telles plus-values, car ils considèrent -à tord à mon avis- que ça appauvrirait la SCPI) : au moins, cette distribution correspond à de la vrai valeur créée par la SCPI.

[*] : En fait, il pourrait y avoir un effet sur la fiscalité des associés. Si on achète une part à 100€, que 10 ans plus tard elle a un prix de vente de 110€, si on la vend on payera de l’impôt sur la plus-value de 10€. Si sur les 100€ initiaux il y a eu 10€ affectés au RAN, et ensuite distribués, et que la SCPI a créé exactement la même valeur, alors au bout de 10 ans elle aura un prix de vente de 100€ donc en apparence pas d’impôt sur la plus-value à payer. Mais je doute fort, si cet impact est significatif, et que beaucoup de SCPI recourent à un tel artifice, le fisc reste les bras croisés…

Désolé, je n’ai qu’une version papier reçue par courrier postal.

Dividende PERIAL PFO2 T3 2.25 vs 2.10
                                   T4 2.25 vs 2.10
soit 8.70  par part en 2018
(Source Périal)

Bonjour,

Le rapport annuel de 2017 montre que l’immeuble (acquis en 2010) et les travaux d’agencement ont coûté 5.074.923 euros. Sa vente à 5.206.500 € représente donc une plus-value de 131.577€ soit 2,59%. Ce n’est pas folichon.

Je suis plus inquiet en ce qui concerne la collecte qui repart vigoureusement sans que la société de gestion ne puisse l’investir dans de bonnes conditions. Enfin, le taux d’occupation me semble faiblard et met en lumière un paradoxe. M. Cosserat écrit et dit à longueur d’interviews que l’immobilier de bureaux se porte bien mais le BT montre 7.70% de franchises de loyers.

A suivre

Bien à vous.

Dernière modification par AesculusHippocastanum (26/04/2019 13h32)

Avec tous les frais associés à un arbitrage "vente de parts de la SCPI X    ->   achat de parts de la SCPI Y", en comptant les frais de souscription (typiquement ~10% du montant investi) et la période de jouissance (typiquement ~2.5% du montant investi, avec 6 mois à 5%/an), il faut vraiment espérer que la nouvelle SCPI choisie aura des performances très supérieures à l’ancienne pour se lancer.

Un premier calcul devrait être de calculer la somme récupérée de la vente des parts de la SCPI X, d’en retirer le montant des distribution non perçues jusqu’au moment où les parts de la SCPI Y entreront en jouissance, puis de calculer combien les parts de la SCPI Y pourront être acquises avec ce montant (produit de la vente - distributions non perçues), et évaluer le montant de la distribution annuelle de ces parts, pour la comparer à la distribution annuelle qu’on aurait eu en conservant les parts de la SCPI X.

Un exemple, si on a 1000 parts de PFO2 (qu’on anticipe distribuant 9€/an), et qu’on envisage de les arbitrer en faveur de XXX qui a un délai de jouissance de 6 mois et distribue 50 € par part achetée 1000€, donne :
    produit de la cession des 1000 PFO2 = 179 340 €
    distribution non perçue = 4 500€,  dont on retire l’IR+PS à payer, ce qui donne 2 376€ avec TMI 30%
    nombre de parts de XXX pouvant être achetées : (179 340 - 2 376) / 1000 = 177   (valeur arronide)
    distribution après arbitrage = 177 * 50 = 8 850 €/an  (avant impôt) (sur XXX avec DVM=5%)
    distribution avant arbitrage = 1000 * 9 = 9 000 €/an  (avant impôt) (sur PFO2 avec DVM=9/196=4.59%)

Accessoirement, il faut s’assurer que les parts de PFO2 ne sont pas nanties, ou apportées en garantie pour un emprunt.

Note: Pour Saphir, qui a effacé sa présentation, impossible de savoir si un arbitrage pourrait être pertinent.

Distribution T4/2020 : 2,42 €/part
dont revenus financiers : 0,03 €.
Après PFU sur revenus financiers, ça fait 2,41 €/part net.

Belle progression par rapport aux trimestres précédents.

Total de l’année revenus nets 2020 = 8,81 €.

Pas de changement des prix de part en 2020 :
196,00 € Prix acheteur (SOUSCRIPTION)
179,34 € Valeur de retrait

On obtient donc :
4,91 % Rendement / Valeur de retrait
4,50 % TAUX DE DISTRIBUTION 2020

Yann VIDECOQ Gérant de PFO2 a écrit :

C’est une performance solide dans une année où nous avons dû faire face à de nombreuses demandes de locataires.
Ces bons résultats prouvent la résilience de PFO2 face à la crise et la qualité de la gestion opérée par nos équipes.

Un petit historique depuis 2017 montre de faibles variations :
Revenus 2017        8,56 €    4,82 % Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2018        8,72 €    4,91 % Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2019        9,00 €    5,02 % Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2020        8,81 €    4,91 % Rendement / Valeur de retrait

En répartition géographique, l’Europe hors France augmente à 19,5 %
grâce à des achats récents à LA HAYE (PAYS-BAS) et BARCELONE (ESPAGNE).

Bulletin T1 2021

PF02 a écrit :

A la fin mars 2021 PFO2 a perçu 94% des loyers facturés au 1er trimestre 2021, une situation proche de celle d’avant crise.

Capitalisation : 2.53M (+0.031)
53M€ de collecte dans les mots du gérant, 31M€ de collecte net du coup

Objectif de distribution 2021 : 8.40-9.00€
En retrait par rapport au post de Maxicool plus haut (8.60-9.10)

Taux d’occupation réel : 93.8% (-0.6)
Taux d’occupation financier : 89.4% (+0.6)
Franchise de loyer : 4.3% (-1.3)
Vacance réelle : 6.2% (+0.6)

Taux d’endettement : 21.3% (+2.8)

En terme d’acquisitions les immeubles à la Défense essentiellement occupés par Orange évoqués plus haut, financés par une augmentation de la dette à 60-65%.

Activité locative


La durée moyenne ferme des baux est de 3.4 ans

Dernière modification par Drystan (28/04/2021 22h06)

Le lien que vous avez indiqué ne pointe pas sur le cabinet, qui semble être B & M CONSEILS (PARIS 6) Chiffre d’affaires, résultat, bilans sur SOCIETE.COM - 443736707  (société qui existe depuis 2002, qui ne rend pas ses comptes publics, sans doute un assez petit cabinet comptable qui fait aussi CAC).

A noter que les associés de la SCPI ont approuvé, en AG, la nomination de ce CAC.
Mais le résultat des votes en AG de pas mal de SCPI (et entre autres de PFO2) est largement décidé avant le début de l’AG, juste par les "pouvoir au président" de l’AG (qui doit d’ailleurs voter pour les résolutions agréées) (Note: selon l’article 21 des statuts de PFO2, c’est la société de gestion qui préside l’AG, comme pour pas mal de SCPI hélas) et/ou les votes d’une poignée de gros associés institutionnels (j’ai fait scrutateur de l’AG d’une grosse SCPI bancaire il y a quelques années, et la désignation du CS découlait à 100% du votes de 5 gros associés, assureurs ou filiales de la banque).

Le BULLETIN 2ÈME SEMESTRE 2022 est disponible :
BULLETIN 2ÈME SEMESTRE 2022

Eden3 a écrit :

Distribution de 1.76 euro net par part pour le T4 2022. Décevant

Paiement 25/01/2023 4ème acompte 1,84 € /part dont revenus financiers : 0,26 €.
Si on applique le PFU (30 %) sur les revenus financiers, ça donne bien les 1.76 €.
Cette SCPI a des revenus financiers pas négligeables. Collecte investie avec retard ?

PERIAL AM a écrit :

Retour en Italie et arrivée en Belgique et au Portugal : PFO₂ accélère sur l’Europe

Certes, mais 21,5 % pour l’Europe
(Pays-Bas : 10,1% ; Allemagne : 4,0% ; Italie : 3,6% ; Belgique : 2,1 % ; Espagne : 1,3% ; Portugal : 0,4 %)
l’accélération n’est pas fulgurante.

PERIAL AM a écrit :

Pour le deuxième semestre 2022,
près de 50 M€ d’immeubles du patrimoine de PFO₂ ont ainsi été cédés.
Ces actifs avaient été identifiés comme non stratégiques par leur inadéquation avec les objectifs futurs du fonds,
tant à cause de leurs caractéristiques intrinsèques que de la performance qu’ils génèrent.

On ne parle pas de plus-value … On n’est pas chez CORUM !

PERIAL AM a écrit :

les valeurs d’expertises sont en légère baisse dans le contexte compliqué, à 1,6 % à périmètre constant

Baisse quand même.

PERIAL AM a écrit :

Taux d’occupation financier au 31/12/2022
85,7% Locaux occupés
4,1% Locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d’un nouveau locataire
1,5% Locaux vacants sous promesse de vente
0,7% Locaux vacants en restructuration (intégrés au TOF sous conditions)
8,0% Locaux vacants en recherche de locataire

On pourrait accélérer sur la recherche de locataire ?

PERIAL AM a écrit :

Le taux de distribution prévisionnel 2023 est compris entre 4,00 % et 4,40 %

C’est très moyen.

PERIAL AM a écrit :

Activité locative du semestre
34 RELOCATIONS 21 214 m2
TOTAL DES LOYERS DES RELOCATIONS 4,0 M€

25 LIBÉRATIONS 15 432 m2
TOTAL DES LOYERS DES LIBÉRATIONS 2,3 M€

Du mieux pour ce semestre.

PERIAL AM a écrit :

Niveau d’endettement
TAUX D’ENDETTEMENT 27,2 %

TAUX D’INTÊRET MOYEN 2,03 %

DURÉE RÉSIDUELLE MOYENNE 4,0 ANS

Pas mal endettée pour une SCPI, sur une durée assez courte.

PERIAL AM a écrit :

0
NOMBRE DE PART EN ATTENTE DE RETRAIT

Bien …

Globalement d’accord avec Eden3 : Décevant pour une SCPI "verte", labellisée ISR, etc.

Vue sur leur site :

"conditions d’emprunt actuelles marquées par les taux bas de prêts bancaire"
On se réveille chez PERIAL AM et on ouvre un journal …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (25/01/2023 23h28)

J’ai des parts de PFO² en attente de retrait.

J’ai reçu un courrier samedi en recommandé pour me signaler la baisse du prix de la part et de retrait et pour me demander si je souhaitais toujours vendre au nouveau prix…

Jusque là rien d’anormal…

Mais voilà qu’hier je reçois un nouveau recommandé, daté du 14/09, également !



Quelle incompétence !
Cerise sur le gâteau, à plus de 6€ l’envoi, sans doute quelques milliers d’euros cramés…

Dernière modification par Shagrath (19/09/2023 10h57)

Un détail pas inintéressant que l’on peut déduire grâce aux différentes infos connus sur PFO2 ’(via BT, document aspim…)

Valeur de réalisation fin 2022 : 2.323M€ (156.39€/part)
Valeur de réalisation T3 2023 : ~2.046M (137.39€/part)

Postulat : On peut d’ors et déjà déduire quels typologies d’actifs ont été le plus impactée par la récente revalorisation de la valeur du patrimoine, et quel périmètre géographique (mais pas le croisement des deux)

Pourquoi : Patrimoine quasi* inchangé entre T2 et T3 où la mise à jour sur la valeur de reconstitution/réalisation (entraînant une baisse de prix de part) a été réalisée

* Vente d’un bien de 2.410.000€ seulement

Comment : Avant revalorisation la valeur de réalisation était de 156.39€/part, après revalorisation 137.39€/part soit une baisse de 12.15% comme vu dans ce sujet de Surin également.

Grace au Bilan annuel 2022 on sait qu’à 2.911M€ de capitalisation la SCPI comptait exactement 14.853.168 parts, la capitalisation n’ayant augmenté que de 7.000.000€ sur 2023 on peut donc estimer que le nombre de parts se situe dans les environs de 14.889.000

En connaissant les valeurs de réalisation avant et après revalorisation on peut donc déduire la valeur approximative de chaque pan du patrimoine, par typologie et zone géographique avec une formule bête comme

(nb parts(14.889.00) * valeur de réalisation 22 || 23 (156.39 || 137.39) * proportion de la typologie/zone géographique testée dans le patrimoine de la SCPI)

Avant revalorisation (BT2 23)

Typologie
Bureaux : 87.9% =>  ~= 2.046.743.334€
Commerces : 3.2% =>  ~= 74.511.702€
Hôtel / Tourisme / Loisir : 4.8% =>  ~= 111.767.554€
Santé / Education : 3.6% =>   ~=83.825.665€
Logistique / Activités : 0.5% =>  ~=11.642.453€

Géographie
IDF : 37.4% => ~= 870.855.525€
Paris : 2.6% => ~= 60.540.758€
Province : 38.4% => ~= 894.140.432€
Zone € : 21.6% => ~= 502.953.993€

Après revalorisation (BT3 23)

Typologie
Bureaux : 86.6% => ~= 1.771.489.349€**
Commerces : 3.7% => ~= 75.687.189€
Hôtel / Tourisme / Loisir : 5.2% => ~= 106.371.184€
Santé / Education : 4.0% => ~= 81.823.988€
Logistique / Activités : 0.5% => ~= 10.227.998€

Géographie
IDF : 37.0% => ~= 756.871.893€
Paris : 2.8% => ~= 57.276.792€
Province : 38.8% => ~= 793.692.687€**
Zone € : 21.4% => ~= 437.758.338€

**Avec cession BT3 à prendre en compte
BT3 : 2.410.000€ de bureaux en province

Evolution de la valorisation

Typologie
Bureaux : -13.33%
Commerces : +1.58%
Hôtel / Tourisme / Loisir : -4.83%
Santé / Education : -2.39%
Logistique / Activités : -12.1%

Géographie
IDF : -13.09%
Paris : -5.39%
Province : -10.96%
Zone € : -12.96%

En soit rien de "très surprenant", les bureaux ont pris une claque là où les commerces ont plus que résisté dans le patrimoine de PFO2, niveau géographique la baisse est moins forte en province qu’en IDF/Zone € qui sont au même niveau.
Je me garderai de tout jugement sur Paris ou la Logistique étant donné la part moindre que ceux-ci occupent (Paris pourrait être biaisé par une surreprésentation des commerces, je n’ai pas regardé où se situe ces actifs chez PFO2)

Approximations : divers arrondis (de mon côté et dans les chiffres de Perial), pour la partie logistique le % dans le patrimoine est trop faible pour en faire une donnée exploitable, pas de valeur expertise intermédiaire entre fin 2022 et T3 23, exactitude des valorisations en premier lieu, aucun indicateur sur la qualité des biens, manque la valeur des actifs financiers de la SCPI…

Je vois bien que les données ne sont pas raccords avec le bilan annuel 2022 non plus, disons que j’avais cette idée en tête depuis quelques temps et j’avais besoin de la poser "sur feuille", je sens bien qu’il y a des limites dans ce que je présente donc je le poste à la fois pour le partager et pour avoir une regard tiers éventuel sur des choses évidentes que j’aurais pu louper.

Le même exercice est faisable avec PF Grand Paris et sans doute d’autres, il suffit d’avoir une valeur de réalisation mise à jour et une stabilité dans le patrimoine (eg. c’est plus facile si la SCPI est bloquée à la revente)

eg972 a écrit :

Pour info, j’ai demandé le retrait de mes parts fin juillet.
Début aout, on m’annonce qu’il y a 437K parts devant moi (je n’ose pas remettre en cause les informations reçues)
Début décembre, il en restait encore un peu plus de 300K
Pour moi, il y a donc eu environ 137K parts retirées entre début août et début décembre.
Pourquoi le bulletin indique 19K retraits ?

Merci

A priori pas mal d’ordres de vente ont été retirés par les associés. Peut-être que certains se sont découragés, du fait de la baisse de prix.